Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ ) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае нарушения застройщиком договора или названного закона.
Также по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
Расторжение договора долевого участия ДДУ 214-ФЗ
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
Таким образом, при отсутствии вины застройщика односторонний отказ дольщика от договора не допускается, расторжение же договора по требованию участника возможно в судебном порядке.
Согласно ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
В соответствии со ст. 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Несмотря на то, что Законом не предусмотрено взыскание с дольщика неустойки (штрафа, пени) за расторжение договора, считаем возможным включение в договор долевого участия условия о том, что при расторжении договора по инициативе дольщика при отсутствии вины застройщика из уплаченных дольщиком сумм будет удержан штраф в определённом размере.
При этом должно быть письменное заявление дольщика на досрочное расторжение договора, а также в соглашении между дольщиком и застройщиком о досрочном расторжении договора должно быть указано, что дольщик согласен на удержание суммы штрафа за досрочное расторжение договора.
Однако при обращении дольщика в суд с иском вернуть указанные денежные средства застройщик должен будет доказать, что удержанная сумма – это фактически понесенные застройщиком расходы, связанные с исполнением данного договора. Если застройщику не удастся доказать фактическое несение расходов по данному договору с дольщиком, суд может взыскать с застройщика удержанную с дольщика сумму, проценты за пользование чужими денежными средствами, моральный вред, а также штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей. В качестве примера можно привести Определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.10.2011 № 33-15460/2011.
Расторжение договора долевого участия и возврат денег с процентами.
Источник: www.audar-urist.ru
Правовой путеводитель: как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?
В регионе новая волна переносов сроков сдачи и задержек по объектам. Дольщики объектов обеспокоены: что делать? Инициировать расторжение договора ДДУ или все-таки дождаться ввода в эксплуатацию желанных «метров»? В новом материале SpbHomes.ru разобрался, как расторгнуть договор ДДУ с застройщиком и вернуть деньги.
Порядок расторжения ДДУ
К сожалению, среди испуганных дольщиков широко распространено мнение, что расторжение ДДУ практически невозможно. Нет, это вполне реально, а процедура строго регламентирована в законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Какие могут быть основания для отказа дольщика в одностороннем порядке?
- Застройщик задерживает сдачу дома на 2 месяца и более без официального переноса сроков;
- Строительство велось с сильными отклонениями от проектной декларации, что привело к качественному ухудшению жилья (использовались другие технологии, некачественные материалы и проч.);
- В случае нарушения застройщиком финансовых обязательств перед поручителем (банком);
- В случае лишения поручителя застройщика лицензии на осуществление банковских операций.
По перечисленным ранее основаниям не предусмотрен судебный порядок рассмотрения. После отказа от договора в одностороннем порядке, девелопер в течение 20 рабочих должен вернуть дольщику уплаченную им сумму и 1/300 от нее по ставке рефинансирования ЦБ за использование этих денег (проценты рассчитываются со дня внесения дольщиком денег до момента их возврата).
При официальном переносе сроков сдачи застройщик не нарушает действующее законодательство, однако покупатель может расторгнуть договор по собственной инициативе, но уже по другим причинам.
Расторжение ДДУ с участием судебных органов:
- Если застройщик приостановил или прекратил возведение дома и стало совершенно очевидно, что закончить его он не сможет;
- Если внесены серьезные изменения в проектную декларацию, в том числе размера квартиры;
- Если изменено назначение помещений общего пользования и встроенно-пристроенных нежилых помещений.
- В этом случае денежные средства плюс проценты за их использование (1/300 возвращаются дольщику в течение 10 рабочих дней.
В всяком случае, дольщик обязан уведомить строительную компанию о своем желании прекратить обязательства в письменной форме. К уведомлению желательно приложить расчеты процентов за пользование деньгами и ваши банковские реквизиты.
Если объект в строящемся доме был куплен в ипотеку, то необходимо известить о желании прекратить отношения с девелопером и банк. Кредитная организация в этом случае может быть привлечена судом в качестве третьего лица в процессе рассмотрения дела. После того, как застройщик вернет деньги, вы можете погасить кредит досрочно (если это предусмотрено договором с банком) или продолжать выплачивать ипотеку. Этот вопрос подробно лучше обсудить еще до оформления ипотеки.
Соглашение о расторжении
После того, как застройщик получил уведомление о желании дольщика расторгнуть ДДУ, составляется соглашение о расторжении. Бумага необходима только в случае внесудебного порядка, так как, если в деле участвует суд, то соглашение заменяет постановление. В документе прописываются именно те пункты, по которым возникло недовольство. Девелопер, в некоторых случаях, может предложить исправить недостатки. Идти на это или нет – решает каждый дольщик самостоятельно в зависимости от конкретной ситуации.
После составления соглашения о расторжении ДДУ (или получения постановления суда) нужно дождаться государственной регистрации документа.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
В одностороннем порядке по инициативе дольщика расторгнуть предварительный ДДУ не является делом затруднительным: как правило, предварительные договоры служат некой гарантией того, что сделка все-таки будет заключена. Однако застройщик фактически не имеет права требовать брать какую-либо сумму перед регистрацией основного ДДУ. Помните, ДО государственной регистрации ДДУ вы можете отказаться от условий в любой момент и по любым причинам. Если определенная сумма все-таки была уплачена в счет стоимости квартиры до госрегистрации, то взыскание этой денежной суммы впоследствии будет производиться по совершенно другим основаниям, крайне нежелательным для застройщика.
Условия для расторжения ДДУ и схема действий ясны. Как показывает практика, строительная компания может пытаться тянуть время, оказывать психологическое давление на дольщиков, уговаривать и задабривать, однако в юридической сфере «пакостить» довольно сложно.
Распространенной практикой стало учреждение девелопером дочерних организаций, которые выступают в качестве застройщиков объектов. Имущества у таких юрлиц немного, взять с них, выражаясь проще, нечего, поэтому требуется довольно продолжительное время на оспаривание своих же денежных средств.
Самыми громкими долгостроями в Петербурге стали объекты ГК «Город», ГК «Элис», холдинга «Л1» и СК «Росстрой» (СУ-155). Пожалуй, самым верным решением станет обращение к квалифицированному юристу в области жилищного права. Важно понимать, что грамотно составленное исковое заявление и проверенные документы – это залог победы.
Источник: spbhomes.ru
Расторжение договора участия в долевом строительстве
Исходя из норм Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее — Закон) долевое строительство — это вид строительства, основанный на договоре об участии в долевом строительстве.
В свою очередь, договор об участии в долевом строительстве (Далее – Договор) — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.
Помимо положений, устанавливающих порядок заключения такого Договора, Законом предусматриваются конкретные случаи, когда и при каких условиях Договор может быть расторгнут:
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок передачи такого объекта, превышающий установленный договором на два месяца;
2) в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) в случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта участнику долевого строительства, и (или) не уведомления поручителем и застройщиком об этом участника долевого строительства ранее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. Так же в случае не выполнения застройщиком обязанности заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства;
5) в иных установленных Законом или договором случаях.
В случае расторжения Договора по данным основаниям, застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
По требованию участника долевого строительства Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных Законом или договором случаях.
В случае расторжения Договора по данным основаниям, застройщик обязан произвести вышеуказанные выплаты в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора.
Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Если в течение соответствующего установленного срока (20 рабочих дней или 10 рабочих дней) участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником почтовому адресу или вручения участнику долевого строительства лично под расписку, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования по следующим основаниям:
1) просрочки внесения платежа в течение более чем два месяца, если договором предусмотрена уплата цены договора единовременным внесением платежа;
2) систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей (просрочка более чем 3 раза в течение двенадцати месяцев) или просрочка платежа более чем на 2 месяца, в случае если договором установлена уплата цены договора путем внесения платежей в предусмотренный договором период.
При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.
Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
В случае нарушения застройщиком указанных выше сроков возврата денежных средств или сроков зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора, зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
Источник: 71.rospotrebnadzor.ru