Значительную трудность до настоящего времени представляла квалификация договоров, заключенных застройщиком с инвесторами: физическими или юридическими лицами, принимающими участие в строительстве объекта недвижимости, в том числе и путем осуществления долевого финансирования строительства денежными средствами.
Проблема квалификации указанных договоров решена вступившим в силу 31.03.2005 Законом об участии в долевом строительстве, который:
— регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в долевом строительстве;
— устанавливает основания и условия возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства;
— устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с положениями ст. 2, п. 1 ст. 3 данного Закона застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение строящемся доме, на основании договора на участие в долевом строительстве если он:
Долевое участие в строительстве. Смысл долевого строительства для застройщиков. Евгений Лебедев
является юридическим лицом любой организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем;
2) имеет в собственности или в аренде земельный участок, причем право собственности или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП;
3) имеет разрешение на строительство;
При этом привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома может осуществляться только на основании договора долевого участия в строительстве, за исключением привлечения денежных средств граждан жилищными накопительными кооперативами.
Объектами строительства являются многоквартирные дома, гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры, иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Участие в строительстве физических и юридических лиц путем внесения инвестиций (вклада) в строительство не денежными средствами, а материалами, работами, услугами и т.п. не подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве и регулируется нормам ГК и Законом об инвестиционной деятельности.
Б. Договор участия в долевом строительстве, уступка прав требования и исполнение договора
Новые правила долевого строительства
Определение договора участия в долевом строительстве содержится в ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект’ долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязанности застройщика:
— построить (создать) многоквартирный жилой дом и (или) иной объект недвижимости;
— построить объект недвижимости в срок, определенный договором;
— получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта;
— передать объект долевого строительства участнику долевого строительство в предусмотренный договором срок. При этом срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.
Обязанности участника долевого строительства:
— уплатить обусловленную договором цену денежными средствами;
— принять объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение), но только после получения разрешения на эксплуатацию.
Договор участия в долевом строительстве заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном ст. 25.1 Закона о государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
Кроме того, ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве содержит требования к существенным условиям договора, при отсутствии которых в договоре, такой договор считается незаключенным.
Существенные условия договора участия в долевом строительстве:
1. Предмет договора — объект долевого строительства (жилое и (или) нежилое помещение), который подлежит передаче застройщиком участнику долевого строительства после завершения строительства здания и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Определение предмета договора осуществляется в соответствии с проектной документацией.
2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — единый для всех участником долевого строительства (ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).
3. Цена договора, то есть сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, и порядок ее уплаты (единовременно или в установленный договором период) (ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее чем пять лет (ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве. Договор об уступке прав требований по договору подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве).
Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается:
— после уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, в порядке установленном Гражданским кодексом;
— с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа по передаче объекта долевого строительства (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве).
В. Исполнение обязательств по договору
После окончания строительства объекта недвижимости и получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока, застройщик обязан передать участнику долевого строительства жилое или (и) нежилое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).
С момента подписания сторонами передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).
На участника долевого строительства законом также возложена обязанность по приемке объекта долевого строительства. Получив сообщение застройщика о завершении строительства и готовности жилых или (и) нежилых помещений к передаче, участник долевого строительства обязан приступить к приемке в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не установлен — в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления застройщика (п. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).
Г. Государственная объекта долевого строительства (жилых и (или) нежилых помещений).
— удостоверяется застройщиком или совместно застройщиком и участником долевого строительства.
Запись о регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в подраздел Ш-4 (сделки) открытого на земельный участок раздела ЕГРП и указывается в при выдаче информации о правах на земельный участок (выписке из ЕГРП). В этот же подраздел вносятся записи о регистрации изменений к договору, о расторжении договора, об уступки прав требования по зарегистрированному договору.
Запись о расторжении договора участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению одной из сторон договора на основании документов, подтверждающих расторжение договора. Получив заявление о внесении записи о расторжении договора участия в долевом строительстве, орган по регистрации в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить другую сторону договора о поступлении такого заявления (п. 3 ст. 25.1 Закона об участии в долевом строительстве). Если в установленный для регистрации срок от другой стороны договора не поступит возражений, то орган по государственной регистрации вносит запись о расторжении договора.
Г.З. Ипотека в силу закона. Обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве обеспечиваются ипотекой. Предметом ипотеки является предоставленный для строительства объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.
Ипотека возникает в силу прямого указания закона, а именно ст. 13 Закона о договорах участия в долевом строительстве, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Залогодержателями являются участники долевого строительства.
При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в ЕГРП вносится запись о возникающем на основании федерального закона о залоге земельного участка или залоге права аренды земельного участка. При государственной регистрации права собственности застройщика на незавершенный строительством объект, объект признается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента
государственной регистрации права собственности (п. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Соответственно при регистрации права собственности застройщика на незавершенный строительством объект или на помещения в составе объекта в ЕГРП вносится запись об ипотеке в силу закона.
Представления заявления застройщика или участников долевого строительства, а также каких-либо дополнительных документов для внесения записи об ипотеке, не требуется. Запись об ипотеке земельного участка или права аренды земельного участка, а также незавершенного строительством объекта вносится без заявления и взимания государственной пошлины за регистрацию.
Д. Государственная регистрация прав участника долевого строительства
Законом об участии в долевом строительстве определены специальные требования для регистрации права собственности участника долевого строительства на переданные ему застройщиком жилые или (и) нежилые помещения. Закон о государственной регистрации прав в качестве специального основания для регистрации права на созданный объект недвижимости определяет документы, подтверждающие факт создания объекта (п. 1 ст. 25). Закон об участии в долевом строительстве устанавливает, что при регистрации права участника долевого строительства, документами, подтверждающими факт создания объекта являются:
— разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
— передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (жилого или(и) нежилого помещения).
Для регистрации прав на объекты долевого строительства застройщик предает в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию данного разрешения, не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения.
Регистрация прав участников долевого строительства осуществляется:
— по заявлению участника долевого строительства или его наследника; (обратиться с заявлением о государственной регистрации права на объект долевого строительства могут также и наследники участника долевого строительства, о чем прямо указано в п. 4 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве. В этом случае должен быть представлен документ, подтверждающий, что заявитель является наследником участника долевого строительства. Таким документом является свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом.)
— при представлении акта приема передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства;
— при наличии в органе по государственной регистрации разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в котором расположены переданные участнику долевого строительства жилые и (или) нежилые помещения или его нотариально удостоверенной копии. Представляется, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта может быть представлено застройщиком вместе с заявлением участника долевого строительства, первым обратившимся за государственной регистрацией. Однако к моменту регистрации права первого обратившегося в орган по государственной регистрации прав участника долевого строительства, в органе по государственной регистрации уже должно иметься разрешение на ввод в эксплуатацию объекта или его нотариально удостоверенная копия, представленное застройщиком.
Государственная регистрация права собственности участника долевого строительства является одновременно регистрацией права долевой собственности на общее имущество дома и земельный участок.
После регистрации права собственности участника долевого строительства вносится запись о прекращении ипотеки в силу закона земельного участка или права аренды земельного участка, объекта незавершенного строительства, внесенная в ЕГРП договора участия в долевом строительстве. Указанная запись должна вносится в силу положений ст. 413 ПС РФ (совпадение залогодателя и залогодержателя в одном лице), п. 8 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве без заявления и без взимания государственной пошлины.
Законом об участии в долевом строительстве предусмотрено, что земельный участок или право аренды земельного участка и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке объект недвижимости, могут быть переданы застройщиком в залог банку в качестве обеспечения иных обязательств застройщика. В этом случае имеет место ипотека, возникшая на основании договора. Несмотря на то, что Закон об участии в долевом строительстве устанавливает, что банк и застройщик несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства, нормы, которые бы устанавливали прекращение договорной ипотеки с момента регистрации права собственности участника долевого строительства, отсутствуют.
Государственная регистрация прав инвесторов, участвующих в строительстве объекта недвижимости не на основании договора участия в долевом строительстве, а на основании т.н. инвестиционного договора или договора простого товарищества (совместной деятельности) и осуществлявших вклад в строительство не денежными средствами осуществляется при представлении договора и акта передачи жилого и (или нежилого помещения.
Источник: studfile.net
Долевое участие в строительстве
На тему участия в долевом строительстве многоквартирных домов достаточно много написано. Однако изменения в этой сфере идут не только со стороны законодательной, но и судебной ветви власти. Ужесточение требований к застройщикам, произошедшие за последние годы, усложнило работу в строительной отрасли, но пока не принесло ощутимых результатов.
Так, застройщикам были добавлены требования по обеспечению финансовой стабильности, страхования рисков, размеру уставного капитала застройщика и другие. Недавно был увеличен объем информации, публикуемой застройщиком в проектной декларации, и добавлена обязанность публиковать декларацию на сайте. Эти изменения вступят в силу с 2017 года.
Судебная система пошла по своему пути — пути обобщения практики применения законов. Несмотря на то, что право России не является прецедентным, за исключением практики Европейского суда по правам человека, мнение Верховного Суда РФ имеет сильное значение для нижестоящих судов. После утверждения Верховным Судом РФ Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013 практически все информационные ресурсы заявили о том, что Верховный Суд РФ поставил точку в вопросе участия в долевом строительстве. К сожалению, точка оказалась смазанной…
Страшный закон
Еще в 2005 году законодатель смирился с тем, что идеальный закон «Об участии в долевом строительстве» (далее – Закон №214-ФЗ) написан быть не может, но регулирование в области строительства жилья не могло ждать. Только подтверждают эту версию изменения, регулярно вносимые в данный закон. Как указывает ст. 1 Закона №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом облигаций особого вида — жилищных сертификатов;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
Закон №214-ФЗ распространяется на строящиеся объекты, строительство которых начато после апреля 2005 года – даты вступления закона в силу. Исходя из этого не хитрого правила, можно сделать вывод о том, что все иные предлагаемые схемы являются либо долгостроями, строительство которых началось до апреля 2005 года, либо схемами, не предусмотренными специализированным законом, что уже должно настораживать.
Вместе с тем, Закон №214-ФЗ предусматривает ответственность как за просрочку окончания строительства, так и за осуществление строительства ненадлежащего качества. Так, ответственность застройщика может составить 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Застройщик обязан направить дольщику за два месяца информацию о задержке строительства и предложение изменить договор.
Начиная с 2017 года закон N214-ФЗ будет явно распространяться на отношения, складывающиеся при строительстве жилых блокированных домов (таунхаусы), состоящих из трех и более блоков.
Привлечение денежных средств дольщиков станет возможным только застройщиками, имеющими необходимый размер уставного капитала. Площадь застройки станет критерием для определения необходимого размера уставного капитала. При площади застройки в 1500кв.м застройщик будет обязан иметь уставный капитал не менее 2,5 миллионов рублей, 500 тысяч кв.м. — 1,5 миллиардов рублей. При этом застройщику не составит труда наполнить свои активы ценными бумагами с большим количеством нулей, но не представляющими какой-либо ценности. Поэтому данная схема затронет порядочных застройщиков, остальные продолжат искать пути обхода этих положений.
В соответствии с законом, если квартира создана застройщиком с отступлениями от условий договора или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Законодатель уточнил допустимые размеры изменения площади при строительстве, установив такой барьер в 5% от общей площади. В связи с этим застройщики не смогут существенно занижать общую площадь квартиры при продаже для повышения их привлекательности среди потенциальных дольщиков. Такие схемы в итоге приводили к образованию существенной доплаты по окончании строительства. Теперь возможные доплаты ограничены в размере.
На отношения дольщика и застройщика не распространяются положения ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» о возможности для дольщика отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Об этом ясно дал понять Конституционный суд в Определении от 23 апреля 2015 года. Таким образом, односторонний отказ может от исполнения договора может быть осуществлен только по основаниям, предусмотренным Законом №214-ФЗ. Таким образом, отказ от договора участия в долевом строительстве всегда должен быть обоснован и не должен происходить по простому желанию дольщика.
С 2017 года вступают в силу поправки в которых будет содержаться запрет на получение денежных средств по договору уступки до регистрации ее в Росреестре, если уступать права дольщику будет юридическое лицо. При этом ответственность за несоблюдение этого правила будет нести уступающее права юридическое лицо. Вводится законодателем и обязательный аудит годовой бухгалтерской отчетности застройщика (ст. 18 Закона №214-ФЗ). В настоящий момент получила распространение практика получения застройщиком денег в случае подачи документов на регистрацию, однако право на денежные средства должно возникать после регистрации права требования квартиры у дольщика.
Также планируется создание единого информационного ресурса по ведению единого реестр застройщиков, который будет вестись федеральным органом исполнительной власти (ст.23.1 Закона №214-ФЗ). Надеюсь, что к этому реестру будет добавлена для дольщиков функция «добавить отзыв». Это не потребует больших затрать, но даст возможность своевременного мониторинга ситуации по застройщику.
Затыкая дыры в Законе №214-ФЗ, законодатель упускает из внимания другие схемы привлечения денежных средств. Так, в настоящий момент продолжает набирать популярность схема реализации строящегося жилья через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). С учетом досрочного оповещения застройщиков о предстоящих изменениях можно ожидать активизации деятельности застройщиков именно в этом направлении. В нашей практике участились споры, вытекающие из отношений с ЖСК, и такую тенденцию подтверждают и суды.
Кооператив основан на принципе членства граждан и юридических лиц, желающих удовлетворить свою потребность в объекте недвижимости. Не редко граждане уходят из строительной компании в полной уверенности в том, что они заключили договор в соответствии с Законом №214-ФЗ. Это говорит только об одном – застройщики сами создают ЖСК для реализации строящегося жилья вне рамок Закона №214-ФЗ. Если Закон №214-ФЗ содержит достаточно полный набор вариантов действий дольщика, то в ЖСК подход иной. Регулирование отношений по поводу приобретения строящегося жилья законодателем будет продолжено.
Практика применения…
Практика показала, что суды имеют особый подход к Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013 (далее — Обзор). Позиция Верховного суда в Обзоре была сформулирована предельно просто: если с гражданином заключен любой договор, по которому он внес все денежные средства и приобретаемая недвижимость еще не построена, на такие отношения следует распространять Закон №214-ФЗ.
В месте с тем, одно из недавних дел показывает недостаточную ясность данной позиции Верховного Суда РФ в нижестоящих судах. Так, по одному спору со строительной компанией пришлось сходить в Верховный Суд, для правильного применения судами указанного Обзора. Исковые требования исчерпывающе давали понять суду о том, что на возникшие между компанией и дольщиком отношения распространяется Закон №214-ФЗ.
Первые три судебные инстанции в рассматриваемом деле полностью проигнорировали требования дольщика в части применения Закона №214-ФЗ. Сложность в применении указанного закона вызвало то, что компания, с которой был заключен договор, фактически была инвестором, а не застройщиком. Застройщик передавал права на свои объекты недвижимости инвестору, а уже тот привлекал покупателей (дольщиков) по предварительному договору. Таким образом, разрешение на строительство было выдано на застройщика, а не на инвестора. Это позволило судам говорить о невозможности применения Закона №214-ФЗ к данным отношениям.
Несмотря на это Верховный суд РФ был краток и категоричен – отношения между гражданином и компанией подлежат регулированию Законом №214-ФЗ (определение 78-КГ16-13 от 10.05.2016). Судебные акты Санкт-Петербургских судов были отменены, а дело было направлено на рассмотрение в суд апелляционной инстанции. После такого вмешательства Верховного Суда РФ Санкт-Петербургский городской суд усмотрел в отношениях между дольщиком и компанией фактически возникшие отношения по поводу участия в долевом строительстве. Таким образом, для применения Обзора Верховного Суда РФ потребовалось пройти четыре судебные инстанции, а в апелляционной инстанции побывать два раза. Вместе с тем, в деле ничего из доказательств не добавилось и не поменялось.
Несмотря на существенную сумму взыскания, присужденную судом по результатам повторного рассмотрения дела в Санкт-Петербурге, сумма взыскания не составила предусмотренный законом размер. К сожалению, суды склонны занижать суммы взысканий с застройщиков, однако, движение к увеличению
Несмотря на активное залатывание «дыр» в Законе №214-ФЗ застройщики вполне успешно осваивают схему ЖСК, при этом условия выхода из ЖСК для пайщиков (дольщиков) устанавливаются ЖСК самостоятельно. Это становится для граждан неприятной новостью. Жесткое регулирование отношений по Закону №214-ФЗ и отсутствие единых правил для ЖСК дает застройщикам повод сохранить привычный подход к дольщикам в рамках ЖСК, а не стимулирует их приблизиться к ожидаемым дольщиками стандартам.
Источник: www.lawnow.ru
Долевое участие в Строительство 214 ФЗ ст 1-10
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. (Часть 2 в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)
2_1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть дополнительно включена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ).
2_2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях (часть дополнительно включена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ).
3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (часть дополнительно включена с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ).
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
1) застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (пункт в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ; дополнен с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ — см. предыдущую редакцию);
2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка (часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ; дополнена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ — см. предыдущую редакцию).
2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (часть в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
1. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть дополнена с 22 июля 2009 года Федеральным законом от 17 июля 2009 года N 147-ФЗ, распространяется на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года, — см. предыдущую редакцию).
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Статья 5. Цена договора
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
3. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (абзац дополнен с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ — см. предыдущую редакцию):
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (часть дополнена с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ — см. предыдущую редакцию).
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть дополнена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ — см. предыдущую редакцию).
5_1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть дополнительно включена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ).
6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
7. Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (часть дополнительно включена с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ).
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть дополнительно включена с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ).
Статья 9. Расторжение договора
(наименование в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ, — см. предыдущую редакцию)
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (пункт в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ, — см. предыдущую редакцию);
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15_1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(Часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)
1_1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(Часть дополнительно включена с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ)
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1_1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи (часть дополнительно включена с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ).
4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть дополнительно включена с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ).
5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (часть дополнительно включена с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ).
6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (часть дополнительно включена с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ).
7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается (часть дополнительно включена с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ).
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Источник: aenbi.ru