Аккредитив при покупке новостройки что это такое

Подборка наиболее важных документов по вопросу Дду аккредитив нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Расчет через аккредитив при покупке квартиры

Суть расчета через аккредитив проста: деньги, находящиеся на специальном счете, банк перечисляет продавцу квартиры после факта признания сделки действительной. Благодаря этому сторонам не приходится переживать о том, что первично, товар или деньги, в рамках конкретной сделки, так как банковская организация несет всю ответственность за перевод денежных средств и является гарантом сделки.

Для того чтобы произвести расчеты с помощью аккредитива, необходимо правильно составить договор купли-продажи и договор с банком. Помочь вам в этом может профессиональный юрист.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.

Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.

Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:

• если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
• если происходит обмен квартирами с доплатой;
• если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
• если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.

Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.

Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.

Виды аккредитивных счетов и их особенности

Всего существует 5 видов аккредитивных счетов, которые отличаются набором условий перевода средств.

1. Отзывной. Этот вид счета ориентирован в большей степени на безопасность покупателя, нежели продавца. По условиям этого аккредитива покупатель может в любой момент снять со счета свои средства, тем самым прекратив сделку. Риски продавца по этому вижу аккредитива достаточно велики, так как он тратит время и другие ресурсы на покупателя, который может в любой момент отказаться от сделки.
2. Безотзывный. Этот вид запрещает покупателю забирать деньги со счета. В этом случае стороны одинаково застрахованы от срыва сделки, поэтому безотзывный аккредитив используется чаще.
3. Безакцептный. «Безакцептный» означает, что передача денег продавцу не требует разрешения покупателя и его присутствия. Продавец квартиры должен предоставить сотрудникам банку все документы, которые подтвердят совершение сделки.
4. Покрытый. Данный вид аккредитивного счета чаще всего используется при взаиморасчетах юридических лиц, которые имеют открытые расчетные счета. Банк, в котором открывается аккредитивный счет, перечисляет средства банку получателя. Там и хранятся денежные средства до момента перехода прав собственности на нового владельца недвижимости.
5. Непокрытый. Деньги хранятся в банке, где открыт аккредитивный счет. Когда стороны предоставляют всю документацию, банк продавца выполняет перевод. Тот же безакцептный аккредитив, только сделка осуществляется между юридическими лицами.

При купле-продаже квартир наиболее популярен безотзывной аккредитивный счет. Это обычно в равной степени устраивает покупателя и продавца. Деньги покупателя будет оберегать банк, а продавец будет застрахован от рисков срыва сделки и потери времени.

Срок действия аккредитива согласуется сторонами сделки в момент составления договора купли-продажи квартиры. Срок действия счета не влияет на стоимость обслуживания счета, банки рассчитывают ее исходя из тарифа за три месяца действия счета.

Необходимо тщательно просчитать срок хранения средств на счете, так как любые форс-мажорные ситуации могут отсрочить продажу квартиры и, соответственно, и перечисление средств.

Схема использования аккредитива при покупке квартиры

Чтобы провести сделку с помощью аккредитива, нужно:

1. Составить и заключить договор купли-продажи, куда необходимо внести информацию о порядке взаиморасчетов. То есть в стандартные типовые условия договора сторонам нужно внести изменения и отметить, что плата за квартиру производится с использованием аккредитива.
2. Передать договор в банковскую организацию вместе с заявлением на открытие аккредитивного счета.
3. Открыть счет в банке, куда покупатель вносит денежные средства за квартиру. Деньги хранятся на аккредитивном счете, пока банковская организация не получит документы, подтверждающие совершение сделки.
4. Зарегистрировать договор купли-продажи. На этом этапе фиксируется передача прав собственности на квартиру.
5. Передать банку все необходимые документы, подтверждающие передачу прав собственности, а именно: справку из Росреестра о передаче прав собственности и выписку из Единого государственного реестра о регистрации покупателя в качестве нового собственника жилого помещения.
6. Проверить достоверность сведений. Это делает банк.
7. Дождаться перевода денег за квартиру на банковский счет продавца. После этого сделка считается завершенной и аккредитивный счет можно закрывать.

Важные нюансы

Стороны застрахованы от возможных рисков, срыва сделки и мошенничества сторон, так как банк проверяет все действия перед закрытием сделки, однако за это придется заплатить.

Так как вы предоставляете банку полные данные о сумме сделки, информацию о сторонах, а также о стоимости квартиры, необходимо учесть тот факт, что федеральная налоговая служба будет в курсе всего происходящего.

Коротко о главном

С помощью аккредитива банк быстро и без рисков переводит денежные средства продавцу квартиры. Все участники сделки застрахованы от неблагоприятных форс-мажорных обстоятельств. Именно поэтому популярность аккредитива на покупку квартиры в последние годы растет.

До момента заключения договора необходимо еще раз обсудить с контрагентом, что будет выгоднее: открытие аккредитивного счета или использование банковской ячейки.

Всю информацию об аккредитиве необходимо внести в договор купли-продажи. Чем детальнее вы пропишете условия взаиморасчетов, тем лучше будете застрахованы от любых форс-мажоров. Так, стороны сделки должны заранее согласовать вид аккредитива, срок его действия и решить, кто понесет расходы на обслуживание аккредитивного счета.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Покупка квартиры в новостройке по новым правилам. Покупка недвижимости – всегда риск. Вы можете внести 100% оплату или первый взнос в несколько сотен тысяч по ипотеке и не получить долгожданные ключи от квартиры, застройщик – не получить перевод нужной суммы даже после подписания всех документов. Для того, чтобы избежать любого мошенничества, сделки с недвижимостью должны предусматривать гарантию полного выполнения обязательств с обеих сторон. … Что такое аккредитив ? Это способ безналичного расчёта между покупателем квартиры и её продавцом с участием независимого посредника – банка.

Дду аккредитив

Подборка наиболее важных документов по запросу Дду аккредитив (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Дду аккредитив

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2021 по делу N 33-31494/2021
Категория спора: Кредит.
Требования заемщика: 1) О взыскании убытков; 2) О взыскании компенсации морального вреда; 3) О взыскании штрафа; 4) О расторжении договора аккредитива.
Обстоятельства: Сотрудник филиала банка выполнил условия аккредитива и перечислил денежные средства без обязательной проверки документа по сделкам, в результате недостатков оказанных ответчиком услуг истцу были причинены убытки.
Решение: 1) — 4) Отказано. Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, исполнение аккредитива произошло в результате представления договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве ДДУ-СО2-ПК4-636-04 от 28 июля 2020 года, который по внешним признакам соответствует условиям аккредитива. Каких-либо оснований для неисполнения аккредитива у банка не имелось, таких доказательств материалы дела не содержат.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Дду аккредитив

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Юридический справочник: долевая собственность»
(выпуск 20)
(«Редакция «Российской газеты», 2020) Необходимо на удалении получить копии платежных документов: квитанцию об уплате первоначального взноса по ДДУ от компании-застройщика, аккредитив (платежка по кредиту) от банка, который выдавал кредит на покупку этой квартиры. Поручителем по кредиту была моя мама. Может ли она получить копии этих документов? Я (владелец) нахожусь в другой стране. Компания-застройщик отказывает, мотивируя это законодательством. Кредит закрыт пять лет назад. Правомерно ли отказывает компания-застройщик? Имеет ли право банк отказать поручителю по кредиту в получении копии аккредитива? Можно ли получить эти документы удаленно по письменному запросу или через Интернет?

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Об обязательном контроле и заполнении ФЭС в рамках ПОД/ФТ при осуществлении операций по сделке с недвижимым имуществом, в том числе с использованием индивидуального банковского сейфа.
(Письмо Банка России от 20.04.2021 N 12-4-2/1907) 7. Будут ли подлежать обязательному контролю операция по раскрытию аккредитива и платеж на счет эскроу, в случае когда клиент заключил кредитный договор с одной кредитной организацией А о покупке недвижимого имущества по договору долевого участия, а в соответствии с условиями такого кредитного договора денежные средства перечисляются с банковского счета физического лица на счет покрытия по аккредитиву, после государственной регистрации договора долевого участия аккредитив раскрывается и денежные средства переводятся на счет эскроу, открытый в другой кредитной организации Б, которая является эскроу-агентом?

Нормативные акты: Дду аккредитив

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Банка России
«Ответы на вопросы относительно проектного финансирования долевого строительства» В соответствии с Законом N 214-ФЗ денежные средства дольщик несет в банк только после регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре. Поэтому дольщикам необходимо будет в обязательном порядке открывать аккредитив, для того чтобы подтвердить свои намерения на заключение договора участия в долевом строительстве.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры. Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи. Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра.

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Аккредитивы По мнению опрошенных нами экспертов, это один из наиболее популярных (за счет простоты и надежности) способов расчета. Суть его заключается в следующем: деньги зачисляются на счет банка и хранятся там до тех пор, пока покупатель не выполнит условия сделки и не предоставит подтверждающие этот факт документы. Покупатель открывает аккредитив в пользу продавца в день подписания договора купли-продажи. … Такой способ расчета применяется как для покупки квартиры в новостройке , так и на вторичном рынке.

Эскроу или аккредитив при покупке квартиры – в чём главные отличия?

Покупка недвижимости – всегда риск. Вы можете внести 100% оплату или первый взнос в несколько сотен тысяч по ипотеке и не получить долгожданные ключи от квартиры, застройщик – не получить перевод нужной суммы даже после подписания всех документов. Для того, чтобы избежать любого мошенничества, сделки с недвижимостью должны предусматривать гарантию полного выполнения обязательств с обеих сторон.

По этой причине с июля 2019 года в России официально поменялся формат взаимодействия застройщиков с покупателями: появился трёхсторонний договор, в котором теперь участвует банк как независимое третье лицо. Теперь деньги в безопасности – они хранятся на специальном эскроу счёте до момента ввода новостройки в эксплуатацию.

Эта долгосрочная стратегия перехода от долевого строительства к проектному финансированию призвана обезопасить покупателей новостроек, избавить рынок от недобросовестных застройщиков и потенциальных долгостроев.

Ничего не напоминает? Аккредитивы, которые долгое время служили безопасным инструментом оплаты в крупных сделках. И всё-таки есть у эскроу преимущества, которые кардинально отличают его от аккредитива. Давайте разбираться вместе.

Что такое аккредитив?

Это способ безналичного расчёта между покупателем квартиры и её продавцом с участием независимого посредника – банка. Деньги в полном объёме хранятся у него для безопасности сделки и финансовой защиты обеих сторон: покупатель вносит нужную сумму – банк открывает аккредитив – средства блокируются.

Когда продавец и покупатель выполнят обязательства, банк тщательно проверит все документы и договор и затем, если условия не были нарушены и договорённости соблюдены – переведёт деньги на счёт продавца. Благодаря аккредитиву мошенничество сводится к нулю, так как ни одна сторона не имеет доступа к деньгам до соблюдения всех условий по договору.

Преимущества эскроу перед аккредитивом

Можно было бы сказать, что эскроу и аккредитив – одно и тоже, но всё-таки есть между ними серьёзные различия. И эскроу оказывается лучше!

1. Эскроу закрывают только при участии всех трёх сторон сделки. Некоторые аккредитивы могут быть отозваны любой из сторон без уведомления.
2. Сама форма аккредитива ограничена множеством правил, которые прописаны в нормативно регулирующих документах. Эскроу – гибче, так как регламентируется договором, в котором указаны все условия выполнения сделки.
3. Открытие эскроу-счёта и его обслуживание для расчётов по договору участия в долевом строительстве – бесплатно. За открытие покупателем аккредитива придётся заплатить комиссию.

Недостатки эскроу-счетов

Только в идеальном мире может быть всё так просто. В реальности оказывается, что и у эскроу есть свои минусы. Это:

• Ограниченный выбор банков. Центробанк РФ очень тщательно выбирал и ограничивал количество банков, работающих с эскроу. Среди них Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Связьбанк и другие. Всего по всей России это 55 банков.
• В случае банкротства банка, эскроу-счет застрахован только на 10 млн. рублей и не рублём больше.
• Эскроу – сравнительно молодая для России услуга. Аналитики говорят, что к концу 2019 года сделки с эскроу составят только около 30%. Изменения хоть и внесены, но у покупателей есть свои сомнения и недоверие к новому способу взаиморасчётов.

Как повлияет введение эскроу на рынок недвижимости?

В России много лет велись переговоры про улучшения законов, регулирующих долевое строительство. Наконец, когда количество долгостроев доросло до катастрофических масштабов, а обманутые дольщики вышли на улицы митинговать – появился инструмент для регулирования финансовой стороны покупки квартиры в новостройках. Долгожданный, спасительный эскроу!

Теперь, как уверяют чиновники, всё встанет на свои места: сделки станут прозрачнее, долгостроев будет меньше, счастливых дольщиков – больше.

Грустят, кажется, только застройщики. Ведь раньше деньги на строительство привлекались напрямую от дольщиков, а теперь, при нехватке собственных средств, придётся обращаться за кредитами в банки. В перспективе вырастет стоимость постройки новых домов, так как девелоперам придётся платить проценты по кредитам. Автоматически вырастут цены и на квартиры. Насколько – покажет только время.

Что лучше – переплатить за квартиру или лишится всех денег из-за банкротства застройщика или его мошенничества? Многие дольщики, которые пострадали от недобросовестных девелоперов, сходятся во мнении, что лучше переплатить за безопасную сделку и иметь гарантии выполнения всех условий договора, чем вообще не получить долгожданные ключи от новой квартиры.

Покупка квартиры в новостройке по новым правилам

Уже с 1 июля продажа квартир в новостройках Санкт-Петербурга происходит через эскроу-счета. Часть жилых комплексов девелоперы продолжат реализовывать по старым правилам при соблюдении следующих условий: дом готов на 30% и не менее 10% всех квартир в нём уже проданы.

Для всех, кто задумывается о покупке квартиры в новостройке по эскроу в СПб – ниже мы составили список жилых комплексов, которые уже продают по новым правилам (информация актуальна на 1 августа 2019 года):

• Энфилд, 5 корпус
• Звёзды столиц
• Новое Горелово, 28 корпус
• Новое Сертолово, корпуса с 13 по 18
• Триумф парк, 6 корпус
• Лампо
• Астрид, 3 очередь
• Живи! В Рыбацком, 3 очередь
• Familia
• Terra
• Ultra City, 2 очередь
• Futurist
• Studio Moskovsky
• Болконский
• NewПитер

Купить квартиру по старым правилам или по эскроу? Звоните +7 812 748-38-44 и наши специалисты подробнее расскажут о ситуации на рынке, особенностях эскроу, а также дадут советы о том, где и как выгоднее всего приобрести квартиру.

Аккредитив — способ безналичных расчетов, в котором участвуют две стороны — плательщик и получатель платежа (бенефициар). Защита интересов всех участников сделки при безналичном расчёте. … При покупке недвижимости застройщик или риэлтор сами отправят в банк данные по аккредитиву . В остальных случаях просто оставьте заявку на нашем сайте. Как посмотреть подробные условия аккредитива . В поиске приложения СберБанк Онлайн введите слово « Аккредитив » → выберите открытый аккредитив → «Документы по операции» → выберите нужный документ → нажмите «Получить документ», чтобы сохранить его или отправить. Чем отличается аккредитив от банковской ячейки. Аккредитив .