Акт недостатков при приемке квартиры в новостройке

Образец предварительного акта приемки квартиры с указанием перечня недоделок

Какие недостатки в новой квартире считаются дефектами и можно ли взыскать с застройщика компенсацию за них

– В июле 2020 года приобрели квартиру в новостройке по долевому участию. Спустя некоторое время после подписания передаточного акта обнаружила целый ряд недоделок и брак строителей – плохо закрываются и открываются пластиковые окна, перекосило дверь в туалете, потекли краны на кухне, начал подтекать бачок унитаза в туалете из-за трещин, которые не увидели раньше. Даже не думала, что так может быть при сдаче новой квартиры! Скажите, что нам делать и кто должен устранять эти недостатки? Кто за это всё будет платить?

– Перечисленные вами недоделки относятся к дефектам строительства.

Законодательное регулирование

Нормы законодательства о долевом участии в строительстве – ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» – помогают дольщикам:

• обязать застройщика выполнить все работы по устранению дефектов за его счёт (пункт 1 ч. 2 ст. 7 ФЗ №214);
• уменьшить цену договора долевого участия на сумму затрат дольщика по устранению дефектов (пункт 2 ч. 2 ст. 7 ФЗ №214);
• получить компенсацию после устранения силами дольщика строительных дефектов, выявленных в течение пятилетнего гарантийного срока после окончания строительства и зафиксированных с помощью экспертизы (пункт 3 ч. 2 ст. 7 ФЗ №214);
• в случае отказа застройщика во внесудебном порядке от любых действий в пользу дольщика подать иск в суд (ч. 6 ст. 7 ФЗ 214).

Что считается дефектом

Дефектом строительства считается любое отклонение от требований проектной документации, технических или градостроительных регламентов. К дефектам строительства относятся:

• некачественно установленная сантехника;
• промерзание стен, полов, окон; ;
• отслаивание обоев;
• отсутствие звукоизоляции между квартирами и помещениями;
• высокая влажность в помещениях;
• духота;
• трещины и сколы на облицовочной плитке в санузлах и на кухне;
• трещины на оконных стёклах;
• дефекты установки окон и дверей; и т. д.

Подписав акт приёмки квартиры, вы фактически согласились с обнаруженными позднее дефектами, но исправлять их за свой счёт вы не обязаны. Согласно ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вы можете:

• требовать от застройщика устранения дефектов в разумный срок;
• уменьшить цену договора;
• требовать от застройщика возмещения ваших расходов на устранение дефектов.

Если застройщик не хочет исправлять дефекты, ссылаясь на какие-либо условия, указанные в договоре по освобождению его от ответственности за обнаруженные позднее дефекты строительства, то ч. 4 ст. 7 ФЗ №214 считает любые подобные условия ничтожными, и вы вправе обратиться в суд.

Как вы думаете, можно ли взыскать с застройщика компенсацию за строительные дефекты в новой квартире, построенной по договору долевого участия?

У меня это не получилось Не пробовал(а), но думаю, что не получится Не знаю, не пробовал(а), никуда не обращался Да, можно. Я выиграл(а) дело в суде Да, можно. Я получил(а) компенсацию Давно не покупал никаких(а) квартир

⏰ Сроки обнаружения дефектов в новостройке

Застройщик, передавая вам квартиру, должен одновременно выдать вам на руки «Инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства», где должны быть указаны, в соответствии с ч. 1.1 ст. 7 ФЗ №214, следующие положения:

• гарантийный срок службы новой квартиры;
• гарантийные сроки службы отделки, инженерного оборудования, конструкций и изделий, входящих в состав квартиры.

Согласно ч. 5 ст. 7 ФЗ №214, гарантийный срок на новую квартиру устанавливается договором о долевом строительстве и не может быть меньше 5 лет. А согласно ч. 5.1 ст. 7 ФЗ №214, гарантийный срок на инженерные и технологические системы в новой квартире не должен быть меньше 3 лет.

Эти положения устанавливают сроки обнаружения дефектов в квартире, и вы вправе требовать от застройщика устранения дефектов в пределах этих сроков на основании ч. 6 ст. 7 ФЗ №214.

✅ Действия покупателя до и после подписания акта. Возможность получения компенсации

План ваших действий до подписания акта:

1. Произвести внимательный осмотр потолков, стен, полов, дверных и оконных проёмов, выявить отклонения, превышающие 15 мм для стен, 20 мм для полов, 10 мм для оконных и дверных откосов по горизонтали или вертикали.
2. Проверить правильную работу всех окон и дверей.
3. Проверить напольное покрытие, которое должно быть без вздутий и видимых разрезов.
4. Проверить вздутие обоев.
5. Осмотреть входную и межкомнатные двери на предмет их целостности и заедания при открытии-закрытии, проверить работу замков и ручек.
6. Проверить работу сантехнического оборудования, отсутствие подтекания стыков водопровода, канализации, отопления, правильную работу всей запорной арматуры – кранов и смесителей.
7. Проверить работу электрооборудования и газового оборудования (при наличии).
8. Если обнаруженные дефекты не являются существенными и не препятствуют пользованию жилым помещением, то вы можете принять квартиру с недостатками, составив дефектную ведомость, где должны быть указаны конкретные сроки по их устранению.
9. Если обнаруженные дефекты будут существенными, то есть мешающими пользоваться жилым помещением, то вы имеете право отказаться от подписания передаточного акта до их устранения.

Ваши действия после подписания акта до окончания гарантийных сроков:

1. После обнаружения дефектов необходимо их зафиксировать. Для этого нужно обратиться в компанию, имеющую право на проведение строительной экспертизы, и получить её заключение.
2. Обратиться к застройщику в письменной форме с претензией, где указана сумма выявленных недостатков, сроки устранения обнаруженных строительных дефектов, сумма возможной компенсации убытков по устранению дефектов. Застройщик обязательно должен согласовать с вами сроки исправления недостатков или сумму компенсации.
3. В случае отказа застройщика выполнить ваши требования вы вправе обратиться в суд с иском. К исковому заявлению обязательно прилагается акт строительной экспертизы.

Образец претензии к застройщику можно скачать по ссылке.

Иск подаётся на сумму, которая учитывает несколько факторов:

• убытки, понесённые дольщиком; ;
• компенсация услуг адвоката и эксперта;
• неустойку в объёме, равном стоимости обнаруженных дефектов или убытков, понесённых дольщиком;
• штраф, равный половине суммы иска.

Следует учитывать, что застройщик, выступая в суде ответчиком, может предоставить суду передаточный акт с вашей подписью, которая подтверждает отсутствие претензий с вашей стороны по поводу качества строительных работ. В этом случае вы можете предоставить дефектный акт, подписанный застройщиком, и экспертизу по выявленным дефектам.

В любом случае передаточный акт не является основанием подтверждения отсутствия претензий с вашей стороны к заказчику после обнаружения новых дефектов или неустранения дефектов, обозначенных в дефектном акте.

Все перечисленные действия нужно выполнить, если застройщик не выплачивает компенсацию, дефекты не устраняет и не идёт на контакт.

Прежде чем подписывать акт , необходимо тщательно осмотреть квартиру , убедиться в отсутствии дефектов . А если они имеются (что происходит очень часто), зафиксировать их в специальном смотровом листе (он же дефектный акт или акт дефектовки), который можно получить у представителя застройщика. … Иногда сроки устранения недостатков в квартире зависят от определенных обстоятельств. Например, если у вас поцарапано окно, то, скорее всего, один стеклопакет вам быстро никто не заменит. … Квартиры в новостройках бывают трех основных видов: — без отделки; — с черновой отделкой … При приемке квартиры без отделки важно проверить следующие моменты

Образец предварительного акта приемки квартиры с указанием перечня недоделок

ФИО (___________) г. рождения, место рождения: г. Москва, гражданство: Российская Федерация, паспорт гражданина РФ: серия __________ номер ________, выдан __________ г. ОВД _________ района г. Москвы, код подразделения ___________; зарегистрирован по адресу: г______________________ именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», в соответствии с Договором № ___ от ___.___. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, далее именуемый «Договор», составили настоящий перечень о нижеследующем. Согласно условиям Договора Объект долевого строительства Квартира____________________________________ расположенная в доме № ______ по адресу: ____________________________,

а также общее имущество в многоквартирном доме, состав которого указан в проектной декларации, имеет следующие недостатки и недоделки:

1. Нет асфальтированного прохода к подъезду.

2. Нет пандуса в подъезде для спуска-подъёма колясок.

3. Не завершено благоустройство придомовой территории, в частности не положен асфальт.

4. Нет детской площадки во дворе.

5. Нет электричества по постоянной схеме во всем доме.

6. Не работает грузовой и пассажирский лифт.

7. На 19 этаже нет пожарной сигнализации в помещениях общего пользования, пусты пожарные щитки, межплиточные швы не замазаны.

8. Нет горячего и холодного водоснабжения в квартире.

9. Не установлены приборы учёта внутри квартиры на горячую, холодную воду.

10. Не подведена электропроводка до квартирного щита квартиры с установкой счётчика для квартиры на лестничной площадке 220-240В на _ этаже.

11. Не подведена слаботочная разводка до этажного щита на __ этаже.

12. Нет остекления на лоджии в квартире.

13. В квартире окна в оконных проёмах плохо закреплены, стоят неровно, из-за чего есть щели и дует.

14. В квартире отсутствует фурнитура на окне в кухне.

15. В квартире, в комнате на стекле трещина.

16. В квартире входная дверь на лоджию не закрывается без усилий.

17. В местах общего пользования на _ этаже отсутствуют стекла в дверях.

19. В квартире не заделаны сквозные дыры в полу возле вентиляционной шахты.

20. В квартире треснута труба канализации.

21. В квартире разъем в трубе канализации для подведения оттока канализационных вод установлен в 4-х см от пола, что не позволит произвести стяжку пола, частично не закрыв разъем.

22. Входная дверь в квартиру установлена криво, сломан замок, отсутствует фурнитура и дверной глазок на двери.

23. В местах общего пользования – в подвале дома вода.

24. В местах общего пользования – в подвале дома не соединены трубы сточной канализации.

25. В квартире пожарный выход на лоджии не оснащён люком или вообще отсутствует проход на нижний этаж через лоджию.
26. Дом не поставлен на кадастровый учет.

(*Примечание: Список взят на примере одной из новостроек, у вас может быть свой перечень. По указанному списку, конечно же, есть замечания, потому что нет ссылок на СНиПы, договор или проектную декларацию и т.д. Но если застройщик подписывает акт, то значит, он соглашается с указанными замечаниями. Если не подписывает, то нужно составлять письмо по вышеуказанной форме, и также желательно указать ссылки, чему конкретно не соответствует тот или иной недостаток).

Стороны договорились, что данный документ составлен в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

После устранения вышеуказанных недостатков Застройщик повторно письменно уведомляет Участника долевого строительства о готовности Объекта долевого строительства.

В акте также желательно указать согласованный срок устранения недостатков. В приведенной форме сроки не указаны по той причине, что нет смысла их указывать, застройщик все равно не соблюдает установленные сроки. В договоре же указан срок завершения строительства, этого достаточно. Неустойка не прерывается на период устранения недостатков. Так что чем дольше застройщик устраняет недостатки, тем больше должен будет впоследствии заплатить неустойки. Если застройщик отказывается от подписания предварительного акта или иного документа, в котором фиксируются недостатки, то вам следует направлять вышеуказанное письмо.

При подписании предварительного акта приема передачи, проверьте полномочия на подписание акта.

Очень часто предварительный акт подписывается со стороны управляющей компании. Напоминаю, у вас договор с застройщиком, с ним и необходимо подписывать акт. Если в акте фигурирует другая организация, то попросите полномочия на право подписи. Если полномочий нет, то обязательно продублируй недостатки по квартире претензией. Основной акт приема передачи, как правило подписывает уже полностью уполномоченное лицо.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке : для чего он нужен и как с его помощью сэкономить деньги. Когда дом полностью построен и сдан, застройщик начинает передавать квартиры покупателям. И каждый из них подписывает акт приема-передачи. … При приемке квартиры могут быть выявлены дефекты или недочеты, устранение которых находится в зоне ответственности застройщика. В этом случае акт не подписывается до момента их исправления. … Если сторонам не удастся достигнуть согласия по устранению недостатков и приемке квартиры , дольщик может обратиться в суд с иском об устранении выявленных недостатков , добавляет Вероника Перфильева.

Так подписывать акт приема-передачи или нет если есть недочеты в Вашей новой квартире?

При приёмке квартиры у застройщика, вам предлагают подписать Акт приёма-передачи данной квартиры. В данном Акте есть пункт «Помещение находится в состоянии отвечающем условиям договора и т.д. и т.п.». Данный пункт говорит о том, что Вы согласны, что квартира не имеет нюансов и застройщик просто красавец ) ) Но все наверное понимают, что такого просто не может быть, в домах бизнес-класса, недоделок и «косяков» не меньше 2 листов.

Давайте разберемся, что нам делать в этом случае:

1. Можно нанять юриста специализирующегося на подобных вопросах, он возьмёт с вас минимум 30000 рублей плюс процент с того что заберёт у застройщика. Не наш вариант, мы не ищем легких путей ) ), да и юристы 50/50, есть грамотные и помогут, а есть просто мошенники.
2. Можно изучить Закон о защите прав потребителей, гражданский кодекс, гражданский процесс и еще кучу бумаги и самому начинать показывать свой ум. Тоже вариант так себе, хоть и полезный для ума ) ) )
3. А можно прочитать данную статью и сделать все так как надо. Без суеты и проблем забрать свои деньги у застройщика, за «косяки».

Определились, делаем все сами.
Встречаемся с представителем застройщика в квартире и . подписываем акт, ничего в нем не указывая. Да, Вы прочитали все верно, просто подписываем.
Если вы что-то напишите в акте, то могут быть проблемы при регистрации, регистрирующий органе очень скептически относится к подобным надписям от руки на акте.

Почему нужно подписывать акт приемки-передачи квартиры?
Во-первых, застройщик может в одностороннем порядке его подписать, без вас.
Во-вторых, чтобы избежать проблем при регистрации.
В-третьих, даже если вы напишите кучу недостатков, застройщик будет их исправлять вечно, хоть по закону 40 дней и не факт что сделает. Вы теряете время, а время это деньги.

САМОЕ ВАЖНОЕ: Вместе с актом приемки-передачи нужно составить отдельный акт недостатков, где будут перечислены все недостатки на момент подписания акта приемки-передачи . Это позволит вам после их исправления вашим подрядчиком, потребовать от застройщика компенсацию. Суммы встречаются разные, от 50000 рублей до 1 млн руб. Застройщик, как правило, выплачивает всё без проблем, т.к. суд по данным делам встаёт на сторону собственника. Плюс ко всему, Вы не теряете время на исправление застройщиком всех недостатков, т.е. Вы сразу приступайте к ремонту. В данном варианте одни плюсы.

Что делать если застройщик против составления отдельного акта о недостатках?
Тут ничего страшного нет, действуем следующим образом: также подписываем акт приемки-передачи квартиры, затем вызываете экспертов для независимой экспертизы, которая подтвердит наличие недостатков в помещении. Далее после исправления всех недостатков Вы также легко сможете взыскать с застройщика расходы.

Если застройщик в добровольном порядке отказывается возмещать расходы на исправление недостатков, смело обращайтесь в суд, но практика показывает, что застройщик без особых проблем все возмещает, т.к. понимает, что через суд будет дороже для него.

Итог:
1. Акт приемки-передачи с застройщиком подписываем, поправок от руки в него не вносим.
2. Составляем отдельный акт о недостатках, вносим туда ВСЕ недостатки в квартире, лучше если с Вами на приемку пойдет понимающий в строительстве человек или заплатите приемщику коих сейчас море.

Подписываем этот дополнительный акт с представителем застройщика. Если представитель застройщика против дополнительного акта и не хочет его подписывать, не нервничаем, подписываем акт приемки-передачи и провожаем представителя застройщика. Вызываем независимых экспертов и после этого спокойно делаем ремонт.

Для проведения отделочных работ желательно нанимать действующие компании, которые вам предоставят всю необходимую документацию на проведение работ, а так же чеки, сколько и за что вы оплатили.

Ответственные подрядчики в самых сложных случаях смогут и в суде выступить на вашей стороне, что тоже является плюсом.

Не связывайтесь с частниками, частник это всегда один сплошной риск, в данный момент частники берут не меньше нормальных компаний.

Не забудьте: не нужно ругаться с представителем застройщика и не нужно нервничать, вам нервы ой как понадобятся при отделке квартиры, это очень нервно затратный процесс ) ) )

Если застройщик уклоняется от подписания акта и признания недостатков , то акт прилагается к остальным документам и пишется заявление в суд. В результате суд может признать вину застройщика и обязать его выплатить компенсацию, в том числе и морального вреда (для физических лиц). Идеальная ситуация — когда застройщик признает недостатки и исправит их самостоятельно, а дольщик после этого подпишет акт приема-передачи объекта. … Акт осмотра квартиры в новостройке : образец. Образец акта здесь. АКТ . … Описание смотрового листа при приемке квартиры , инструкция по составлению и образец. Составление смотрового листа – важный этап в процессе приема-передачи квартиры .

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

После того как новый дом построен и сдан в эксплуатацию, застройщик должен прислать дольщику приглашение на приемку, а дольщик осмотреть квартиру и подписать акт приема-передачи. Или не должен? Не все так просто. Какие есть тонкости в приемке квартиры, что такое акт приемки-передачи и какая информация должна в нем содержаться, какой срок дается на подписание, кто и когда его должен подписывать и что будет, если не подписать — разбираем в статье.

Что такое акт приема-передачи квартиры

Акт приема-передачи квартиры — это документ, подтверждающий, что обе стороны (застройщик и дольщик) выполнили свои обязательства по договору.

После его подписания дольщик превращается в собственника квартиры. При регистрации права собственности в Росреестре акт приема-передачи — документ, обязательный к предъявлению.

Кто должен подписывать акт приема-передачи

Дольщик и застройщик.

Если у квартиры по ДДУ несколько собственников — подписать акт должны все. У каждого при себе должен быть паспорт. Если кто-то не может прийти, то нужно составить и нотариально заверить доверенность на того, кто придёт.

У представителя застройщика должна быть доверенность на право подписи. В доверенности должно быть указано:

• в списке полномочий — право подписывать смотровые листы и акты приемки-передачи;
• актуальный срок ее действия.

Когда подписывается акт приема-передачи в новостройке

Подписывается документ после того, как:

1. Дом построен, и застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
   * Обязательно запросите копии этих документов, когда приедете на приемку квартиры.
2. Дольщик получил официальное приглашение на осмотр квартиры — заказное письмо по почте с описью вложений и уведомлением о вручении (или личное вручение под расписку).
3. Дольщик сверил все документы, осмотрел квартиру и не обнаружил никаких недостатков.

Дольщик всем доволен — тогда подписывается акт приема-передачи и он, уже в роли собственника, получает на руки ключи от новой квартиры. Это в идеале. Но так происходит далеко не всегда. На практике при осмотре квартиры практически всегда выявляются дефекты и недочеты, и у дольщика возникает правомерный вопрос: «А стоит ли сейчас подписывать акт приема-передачи?»

Когда не стоит подписывать акт приема-передачи квартиры

Если застройщик вам не предоставил необходимые документы о сдаче дома в эксплуатацию, или при осмотре квартиры были найдены существенные недостатки — акт подписывать не стоит. Что именно и как проверять в новой квартире — мы подробно рассказывали в нашей статье «Как принять квартиру в новостройке» .

Если коротко, вот что нужно проверять:

• Заявленные в договоре характеристики квартиры сравнить с фактическими
• Двери и окна — их целостность и исправное функционирование
• Пол, стены, потолок — отделка, ровность, отсутствие дефектов
• Вентиляцию — ее рабочее состояние
• Электрику — разводка, напряжение, заземление
• Водоснабжение и канализация — их функционирование, целостность труб, отсутствие подтеков.

Не торопитесь осмотреть квартиру, чтобы быстрее заполучить ключи, проверяйте все внимательно — упущенные дефекты могут стоить вам впоследствии немалых затрат. Некоторые застройщики начинают ограничивать время дольщика на осмотр квартиры, обосновывая это некими правилами, — не поддавайтесь на недобросовестные уловки, вы можете проверять квартиру столько времени, сколько потребуется. Права дольщика на исправную недвижимость защищает закон: 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», № 2300-1 «О защите прав потребителей» и ГК РФ.

Вы также вправе пригласить на приемку квартиры стороннего специалиста — опытный эксперт проведет тщательную проверку с использованием профессионального оборудования и заполнит необходимые документы.

Все найденные недостатки вносятся в смотровой лист (его еще называют дефектный акт). Если внесенные в лист дефекты составили внушительный список или найдены значительные недостатки — акт приемки-передачи подписывать не стоит.

В этом случае вы оформляете смотровой лист в 2 экземплярах — один для застройщика, другой для вас. Наряду со списком недостатков также указываете в нем — данные дольщика и застройщика, информацию о квартире, сроки устранения недостатков и ответственность застройщика при нарушении сроков. Ставите дату, подписи и печать застройщика. Убедитесь, что представитель застройщика, который подписывает документ, имеет на это право — у него должна быть доверенность.

Обратите внимание! Если вам предлагают подписать акт приема-передачи с открытой датой — не соглашайтесь. Как минимум вы рискуете утратить право на взыскание с застройщика неустойки при просрочке сдачи квартиры. А просрочка в этом случае скорее всего будет.

Если недочетов в квартире найдено немного и/или они несущественные, вы можете подписать акт приема-передачи квартиры. И это не освободит застройщика от обязанности их устранения. Да, возможно, он подойдет к этому вопросу с меньшей ответственностью и вам придется «побегать» за ним, но зато ключи от квартиры вы получите сразу. Лист осмотра также надо будет оформить и приложить к акту, а если недочетов совсем немного, их можно перечислить непосредственно в акте приема-передачи.

Акт приема-передачи не подписан — что дальше?

А дальше застройщик устраняет указанные в листе осмотра дефекты в установленный срок, после чего приглашает вас на повторную приемку квартиры. И так пока акт не будет подписан.

Вместо устранения недостатков дольщик вправе потребовать от застройщика денежную компенсацию или снижение стоимости квартиры. Но застройщик на такое редко соглашается добровольно, только по решению суда.

Акт приема-передачи подписан, а после этого найден дефект — что делать?

Это не страшно. Застройщик дает гарантию на монтажные работы минимум 5 лет, а на инженерные — минимум 3 года. Вам необходимо составить письмо с описанием найденных дефектов и требованием их устранить. Направить застройщику и получить от него подтверждение о принятии претензии. После этого недочеты должны быть им исправлены.

После подписания акта приема-передачи новой квартиры

Как только вы подписали акт, вы становитесь собственником квартиры в новостройке и получаете ключи. Застройщик должен поставить дом на кадастровый учет (может занимать до полугода), а вы после этого — зарегистрировать право собственности. Это делается через МФЦ или напрямую в Росреестре. Нужно будет собрать пакет документов (Договор долевого участия, паспорта дольщиков, акт приема-передачи, кадастровый и техпаспорт квартиры) и оплатить госпошлину.

Если квартира приобреталась в ипотеку, также надо будет отправить копию акта приема-передачи в ваш банк, заказать отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости и оформить страховку.

Приемка квартиры – это финишная прямая к получению заветных ключей и новоселью. Но не всегда всё проходит безукоризненно. … «Случаи с выявлениями существенных недостатков при приеме квартиры на рынке действительно возникают. Но крупные и ответственные компании стараются передавать квартиры без недостатков , либо устранять их в разумные сроки» Руслан Соловьев, руководитель проектов ГК «Инград». … 3-летняя гарантия действует на инженерное и технологическое оборудование: газ, вода, отопление, электричество, трубы, вентиляция и т.д. Она исчисляется с момента подписания самого первого акта приема-передачи в новостройке . С гарантией на отделку ситуация немного сложнее.

Недостатки при приемке квартиры в новостройке

Все чаще обладатели новеньких квартир в только что сданных домах жалуются на качество получаемого жилья. В условиях кризиса строителям приходится экономить на материалах и субподрядчиках, иногда работу доверяют непрофессионалам. Стоит ли говорить, что никакого желания исправлять недостатки, которые обнаружили покупатели, у застройщиков нет. Понадобятся точные данные, что именно следует проверять при осмотре квартиры при сдаче, и как правильно отстаивать свои права. Условиями договора о долевом строительстве определено, что качество сдаваемого объекта должно отвечать требованиям техрегламентов, проектных документов и градостроительного регламента.

Законодательное регулирование

С целью регулирования отношений между застройщиками и дольщиками принят закон, посвященный долевому строительству № 214-ФЗ. Однако нормы, приведенные в этом законе, по-разному могут трактоваться судом.

Согласно п. 2 ст. 7 закона №214-ФЗ, следует различать недостатки, которые привели к ухудшению качества объекта и другие недостатки, из-за которых жилье становится непригодным для проживания или иного целевого использования, как это указано в подписанном с дольщиком договоре. Поскольку одним судам достаточно доказать, что недостатки отразились на ухудшении качества объекта, а другие считают, что жилье из-за недостатков должно стать непригодным для жизни, однозначной судебной практики не существует.

Следующие нормы закона №214-ФЗ помогут дольщикам защитить свои права в случае выявления некачественного исполнения строительных работ застройщиком:

• п. 1 ч. 2 ст. 7 обязывает застройщиков за свой счет устранить все дефекты;
• п. 2 ч. 2 ст. 7 предписывает пересмотреть в сторону уменьшения стоимости по договору долевого участия на затраты, которые понес дольщик при самостоятельном устранении дефектов;
• п. 3 ч.2 ст. 7 предусматривает компенсацию за устранение дольщиком дефектов, которые удалось обнаружить в течение срока гарантии – 5 лет с момента завершения строительства, если эти недостатки были зафиксированы экспертизой;
• ч. 6 ст. 7 предполагает обращение дольщика в суд, если застройщик откажется удовлетворить требования собственника в претензионном порядке.

Чтобы грамотно составить претензию к строительной компании, понадобится изучить характер недостатков и оценить перспективы получения компенсации.

Что считается дефектом квартиры в новостройке

При приеме квартир в новостройках учитывают степень несоответствия качеству. Ряд недостатков считается несущественным (такие как царапины, сколы, вмятины оконных конструкций, дверей, трещины в перегородках, не имеющих отношения к несущей конструкции). Существенными недостатками может стать отсутствующая вентиляция или сантехническое оборудование, сквозная дыра, плесень. Важно доказать, что именно застройщик виноват в возникновении недостатка.

Дефект строительства – отклонение от норм проектной документации, градостроительных и техрегламентов. К ним относят:

• ошибки при установке сантехнике;
• промерзшие стены, полы, окна;
• намокание стен;
• нарушения при поклейке обоев;
• нарушения по звукоизоляции;
• чрезмерная влажность или духота;
• трещины на поверхности покрытий в санузле, кухонном пространстве, на оконном стекле;
• замыкание электричества и пр.

При отказе в исправлении нарушений на основании отсутствия (или наличия) в договоре какого-либо особого пункта, освобождающего от ответственности за дефекты, проявившиеся позднее, следует обращаться в суд, ссылаясь на ч. 4 ст. 7 закона о долевом строительстве, признающим подобные причины для отказа ничтожными.

Как поступать с выявленным дефектом, определяется в зависимости от тяжести нарушения качества. Если найден существенный недостаток, дольщик вправе отказаться от подписания приемопередаточного акта и требовать в определенный срок устранить его. Признание недостатков несущественными не дает оснований для отказа от подписания акта и принятия помещений, а застройщик сможет передать жилье по одностороннему акту.

Сроки обнаружения дефектов в новостройке

Гарантия качества распространяется на ограниченный период времени. Информацию о гарантийных сроках застройщик сообщает в виде Инструкции по эксплуатации объекта строительства по договору о долевом участии (ДДУ).

Согласно ч. 1.1. ст. 7 закона №214, в документе должны быть указаны:

• сроки гарантии по эксплуатации квартиры;
• срок действия гарантии на службу отделки помещений, инженерных коммуникаций, конструкций и неотделимых от квартиры предметов.

Как следует из положений ч. 5 ст. 7, у новой квартиры гарантийный срок определяется по ДДУ от 5 лет и дольше. Срок гарантии на инженерно-технологические системы, по ч. 5.1 ст. 7, должен быть не менее 3 лет. Любой выявленный в течение этого времени дефект застройщик должен устранить.

Действия покупателя до и после подписания акта. Возможность получения компенсации

До того, как подписывать приемопередаточный акт, необходимо предпринять ряд действий:

1. Внимательно осматривают потолок, стены, проемы. Отклонения по вертикали или горизонтали более, чем на 10-20 мм фиксируют.
2. Проверяют, правильно ли функционируют окна и двери, есть ли вздутие обоев.
3. Исследуют на вздутия, видимые разрезы напольные покрытия.
4. Осматривают двери (входные, межкомнатные), проверяя их на целостность, заедание, исправность замков, запорной фурнитуры.
5. Смотрят, как работает сантехника, краны, смесители, есть ли подтекания на водопроводных стыках, в канализации или отопительной системе.
6. Проверяют, работает ли электрическое и газовое оборудование.

Если недостатки несущественные и не мешают использовать жилье, квартиру принимают с составлением дефектной ведомости с указанием сроков исправления. При наличии существенных недостатков, которые не позволяют полноценно использовать жилье, от подписания акта следует отказаться, пока дефекты не будут устранены.

Если нарушения будут выявлены после подписания акта, но в пределах установленных сроков гарантий, предпринимают следующие действия:

1. Зафиксировать обнаруженные дефекты через компанию, уполномоченную проводить строительные экспертизы и выдавать заключения.
2. Составить письменную претензию на имя застройщика с указанием денежной суммы, в которую оцениваются недостатки, сроки их устранения,
3. Согласовать с застройщиком мероприятия по устранению или размер компенсации.
4. При отказе от выполнения требований дольщик обращается в судебный орган. К заявлению прилагают акт проведенной экспертизы.

В сумму компенсации по требованиям истца входят:

• убытки, понесённые владельцем помещения;
• компенсация морального вреда;
• затраты на юридическую поддержку, проведение экспертизы;
• неустойку по сумме стоимости дефектов;
• штраф в размере половины суммы исковых требований.

В процессе рассмотрения дела ответчик вправе предъявить суду подписанный ранее акт приема-передачи. Подпись дольщика под актом подтвердит отсутствие претензий к строителям. Понадобится отдельный дефектный акт, который подтвердит, что помещение принималось с выявленными недостатками, а также экспертиза, устанавливающая наличие дефектов.

Приемопередаточный акт – не доказательство, что у дольщика отсутствуют претензии. Они могли проявиться позднее, либо застройщик просто не выполнил обязательств по устранению недостатков, зафиксированных в дефектном акте. Успех рассмотрения иска в суде во многом зависит от грамотного составления документа и подготовки убедительных доказательств. Рекомендуется привлечь на помощь опытных юристов, которые помогут урегулировать вопрос взыскания компенсации или устранения дефектов в судебном или досудебном порядке.

Предлагаем дополнительно посмотреть видео под названием «Уловки застройщиков при приемке квартиры | Квартира в новостройке» от канала «Приемка квартир и строительная экспертиза» на Ютуб:

Дефектный акт при приемке квартиры образец Все документы, сопровождающие функцию поставки и приемки продукта, должны быть составлены в серьезном. В список работ. … 14 ошибок при приемки квартиры в новостройке . Шаг 1. Ждите приглашения. Шаг 2. Соберите инструменты. … Акт о недостатках выполненных работ. Здесь все зависит от способности договориться сторонам процесса. Если этого сделать не удается, решение о сумме выплаты принимает суд.