Смена генерального подрядчика. Как правильно оформить акты приемки-передачи отдельных незавершенных работ?
Здравствуйте. На объекте сменился генеральный подрядчик.
Зашли на объект после ухода прежнего генерального подрядчика и чешем репу, как нам теперь принимать помещения. Исполнительной документации прежний генподрядчик не оставил. Акт передачи объекта составлен был условно, без детализации. Опыт подсказывает, что должна быть назначена трёхсторонняя комиссия от нового генподрядчика, прежнего и заказчика.
Они должны пройтись по всем помещениям объекта и заактировать фактическое положение дел (недоделки разные и то, что уже выполнено). Я пытался найти описание сей процедуры в нормативной документации. Хочется сделать все по канону, но не получилось найти ни установленных форм актов ни описание самой процедуры. Сразу оговорюсь, что в договоре эти дела фигурируют довольно условно и никакой конкретики.
Вот и вопрос. Товарищи, кто сталкивался с такой или похожей ситуацией, подскажите, пожалуйста, как выглядят такие акты, ведомости или дефектовки? Если ли установленные формы, или они сочиняются свободным полетом фантазии?
2021.11.05 Акт приемки передачи активов
Канонов нет, 3-х сторонней комиссии не будет, старый Ген не придет, а у вас проблемы:
1. Заказчик заплатил Ген больше чем сделано, иначе Ген не ушел бы и Зак хочет чтобы вы сделали что-то бесплатно, дважды не хотят платить.
2.Заказчик хочет чтобы вы несли ответственность за работы выполненные старым Ген.
Что мы делали- разбивали объект на участки (узлы) и полный контроль, осмотр с привлечением лаборатории и акт разделения ответственности между вами и Зак.Особое внимание на расход материалов. Форма документов свободная.
Генпод наверняка работал по договору. Там должно быть описано: что, в каком объеме, что за документация должна вестись, передаваться и т.д.
Им же бабло переводили на основании КС-2, а объемы в нем, скорее всего, подтверждались исполнительной документацией. Вот последний КС-2 и зафиксировал фактическое положение дел(объемы). Запросите у Заказчика КС-2 если нет исполнительной, и если конечно он предоставит КСку. Поймете что уже выполнено и в каком объеме.
А если строму генподрядчику заплатили уже деньги, то он почти 100% съедет с дефектов и недоделок.
Инженер 1 категории
Генпод наверняка работал по договору. Там должно быть описано: что, в каком объеме, что за документация должна вестись, передаваться и т.д.
Им же бабло переводили на основании КС-2, а объемы в нем, скорее всего, подтверждались исполнительной документацией. Вот последний КС-2 и зафиксировал фактическое положение дел(объемы). Запросите у Заказчика КС-2 если нет исполнительной, и если конечно он предоставит КСку. Поймете что уже выполнено и в каком объеме.
А если строму генподрядчику заплатили уже деньги, то он почти 100% съедет с дефектов и недоделок.
Не совсем так. Прошлый генеральный подрядчик не планировал уходить. У них проблемы были связаны с другими объектами. А поскольку исполнительная сделана только на 60% от фактически выполненных работ, то последние КСки не отражают факта.
Советы юриста | Акт приема-передачи | МИЭЛЬ офис Новогиреево |
Все недоделки будем устранять своими силами, но есть вероятность того, что прошлый генподрядчик все-таки заявит свои права на выполненные объемы и принесет исполнительную. Вот мне и хочется провести четкую границу, мол, там «ихнее», а тут «нашенское».
ИсточникАкт приема-передачи объекта незавершенного строительства
Акт приёма-передачи объекта незавершенного строительства – это официальная бумага, подтверждающая, что одна сторона фактически передала, а другая в свою очередь приняла тот или иной объект строительства. Процедура всегда выполняется соответствующими документами.
Роль акта
По своей юридической природе настоящий акт имеется двойственную природу: выступает в качестве учётной бухгалтерской бумаги и более подробно регулирует правоотношения между контрагентами. Разберём каждый аспект документа по отдельности.
Что касаемо бухучёта, то любой объект недвижимости должен быть отражён в документации предприятия соответствующим образом. Это также касается и объектов незавершенного строительства. Здание (сооружение) должно быть поставлено на баланс в соответствии с законом. Также главбух сможет на основании акта списать денежные средства на расчёт с контрагентом.
Если договор содержит в себе лишь намерения сторон совершить те или иные действия, то акт подтвердит фактическое исполнение обязательств. В настоящем случае речь идёт, как правило, о сделке по купле-продаже недвижимости. Подписывая официальную бумагу, стороны подтверждают, что у них нет друг к другу претензий. Любые дальнейшие споры могут происходить исключительно в судебном порядке.
Стороны
Сторонами в настоящем документе могут выступать любые лица, способные заключать сделки по купле-продаже. Это могут быть как юридические, так и физические лица, в том числе не занимающиеся предпринимательской деятельностью. Объектом незавершенного строительства может считаться жилой частный дом, который гражданин планирует дорабатывать самостоятельно.
Отметим, что интересы сторон также должны представлять конкретные лица. Для организаций это может быть кто-то из сотрудников или действующее по доверенности третье лицо (риелтор). Если речь идёт о физическом лице, то гражданин представляет сам себя. В любом случае потребуется оставить ссылку на уполномочивающую официальную бумагу (устав общества или доверенность).
Кто актирует приём-передачу
Закон не указывает на конкретную сторону, в обязанности представителя которой войдёт составление акта приёма-передачи. Этот вопрос контрагенты решают на месте в индивидуальном порядке. На практике принято, что это бремя ложится на представителя передающей стороны, которая должна как бы предоставить отчёт об объекте строительства, ознакомить принимающую сторону со всеми тонкостями и скрытыми недостатками. Если какая-то важная информация по объекту будет намеренно скрыта от покупателя, сделка может быть признана ничтожной.
Форма документа
В настоящий момент любой документ, призванный урегулировать правовые отношения между контрагентами в рамках гражданско-правовой сделки, может быть написан в свободной форме без использования общеобязательных унифицированных бланков. Акт приёма-передачи объекта незавершенного строительства также является частью этой группы официальных бумаг и не является исключением из общего ряда. Следует отметить, что организация, занимающаяся реализацией объектов незавершенного строительства, вправе самостоятельно разработать шаблон и использовать его на постоянной основе.
Свободная форам акта в свою очередь также предъявляет к его содержанию определённые требования. Среди них:
- автографы представителей подлежат расшифровке;
- обозначение реквизитов (дата, место, номер);
- ссылка на основной договор;
- деловой стиль языка.
Исполнить документ рекомендуется на чистом листе бумаги формата А4. Написать текст можно как от руки с помощью синей или чёрной шариковой ручки, так и в машинописном виде при помощи компьютерных средств. Это решение принимает составитель с учётом мнения контрагента. Вариант написания текста при всех прочих равных не может отразиться на юридической силе официальной бумаги. На практике всё же предпочтение стараются отдавать печатной форме.
Объясняем, как составить акт «на пальцах»
Для грамотного составления акта следует предварительно разбить его на четыре структурных элемента: реквизиты, информация о сторонах и их представителях, данные по объекту, подписи ответственных лиц.
Первым делом обратим внимание именно на реквизиты. В шапке официальной бумаги отмечаем, что она является приложением к заключённому ранее договору по купле-продаже объекта незавершенного строительства, оставив на него ссылку. Следующим шагом присваиваем настоящему акту уникальный номер для хранения и документооборота, оставляем дату (число, месяц, год) и место (населённый пункт) её составления.
Далее прописываем информацию о сторонах. Для юридических лиц будет достаточным указать их полные наименования со ссылкой на организационно-правовую форму, а для физических – ФИО гражданина, серию и номер паспорта. Более подробные сведения к моменту составления акта уже прописаны в договоре, дублировать их необязательно. В этом же блоке оставляем данные по представителям: ФИО, должности (при наличии), ссылки на уполномочивающие бумаги.
Ниже по документу контрагенты утверждают важные для них положения. В качестве примера можно привести следующие:
- фактический приём-передача объекта незавершенного строительства;
- приём-передача сопутствующей документации;
- расчёт с контрагентом;
- ознакомление продавца со скрытыми недостатками объекта;
- отсутствие взаимных претензий;
- количество составленных экземпляров.
Напомним, что выше был представлен лишь примерный перечень моментов. Стороны вольны указывать и иные, если того требует ситуация.
Примерный образец
На этом процесс составления акта подходит к завершению. Своими автографами его должны заверить представители сторон, после чего официальная бумага обретёт должную юридическую силу. Необходимо учесть, что всего должно быть составлено как минимум два экземпляра документа, по одному для каждого из контрагентов. В теории можно подписать и третью копию для регистрирующего органа (если требуется).
ИсточникКак оформить передачу объекта незавершенного строительства при заключении договора купли-продажи?
Ответ: Для оформления передачи объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи недвижимого имущества необходимо составить акт приема-передачи, подписанный сторонами, с указанием кадастрового номера объекта и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.
Обоснование: Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно) (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).
Исходя из положений ст. ст. 1, 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости.
До заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства продавец должен зарегистрировать право собственности на него как на недвижимое имущество (п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ, ст. 40 Закона N 218-ФЗ, п. 21 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
Переход права собственности на объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи также подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Право собственности на объект незавершенного строительства возникает у приобретателя с момента такой регистрации (п.
2 ст. 223 ГК РФ).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После вручения имущества и подписания документа о передаче обязательства продавца передать недвижимость считаются исполненными (п. 1 ст. 556 ГК РФ). На практике, как правило, оформляется акт приема-передачи.
Таким образом, как в договоре, так и в акте приема-передачи необходимо указывать индивидуальные характеристики предмета договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. Помимо кадастрового номера, также возможно указание иных сведений, позволяющих установить данный объект, например:
— общая площадь и строительный объем;
Обратите внимание!
Для целей исчисления налога на прибыль и НДС определяющей является дата акта о передаче недвижимого имущества ( п. 3 ст. 271 , п. 16 ст. 167 Налогового кодекса РФ).
Вопрос: Что является объектом незавершенного строительства?
Ответ: Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
Обоснование: В соответствии с положениями ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду с зданиями, строениями, сооружениями.
При этом согласно положениям ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).
Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утвержденные Минсельхозом России 22.10.2008, содержат более широкое определение рассматриваемого понятия и относят к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, объекты, строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.
Однако указанные Методические рекомендации носят рекомендательный характер и содержащееся в них определение возможно рассматривать исключительно как справочно-информационное.
Сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН), что также позволяет делать выводы об отнесении объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости (ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ)).
При этом объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)).
Важно отметить, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Данная правовая позиция была высказана в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 38).
Кроме того, Верховным Судом РФ в упомянутом Постановлении также было разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
Статьей 40 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданный в том числе объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен такой объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного ч. 10 указанной статьи, согласно которой государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Источник