Акт приемки объекта капитального строительства на основании договора

Строительство на арендованном участке

Законодательство Российской Федерации разрешает строительство на арендованном участке как арендатору, так и субарендатору. Можно строить сооружения, здания, дома для проживания и другие капитальные/некапитальные объекты. Однако, не на всех категориях земель строительство разрешено и для каждого строящегося объекта есть свои нюансы. Об этом и поговорим в данном обзоре.

Строительство на арендованном земельном участке

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства и объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Очень важно, чтобы перечисленные объекты строились на землях соответствующей категории и соответствующего вида разрешенного использования земельного участка.

5 2 Страндартные разделы договора на примере типовых контрактов

Согласно статье 7 Земельного Кодекса РФ земельный участок может относится к одной следующих категорий:

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенный пунктов;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых природных категорий;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

На каждой категории земель устанавливается свой правовой режим в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования определяются в соответствии с классификатором.

Самый простой способ узнать к какой категории земель относится земельный участок, и какой у него вид разрешенного использования — зайти на сайт https://pkk5.rosreestr.ru/ , ввести кадастровый номер участка или точный адрес и нажать Enter.

Если Вы все сделали правильно, то сайт выдаст следующую информацию о земельном участке:

1. Вид объекта
2. Кадастровый номер

Допускается ли строительство на арендованном участке?

Перед тем, как планировать строительство на земельном участке, помимо категории земель и вида разрешенного использования участка, необходимо выяснить к каким функциональным зонам относится планируемая к застройке территория. Для этого необходимо найти генеральный план поселения и градостроительный регламент.

На сайтах Администраций муниципальных образований обычно выложены в открытый доступ принятые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых внутри каждой категории земель выделены функциональные зоны. Для каждой функциональной зоны устанавливается градостроительный регламент и виды разрешенного использования земельного участка.

Заказчик не подписывает акт приемки работ, что делать подрядчику?

Виды разрешенного использования бывают:

• основные,
• вспомогательные,
• условно разрешенные.

Если объект строительства соответствует одному из видов разрешенного использования, то можно приступать к следующим этапам решения задачи.

Но если Вы хотите наверняка убедиться в возможности строительства того или иного объекта, то можно заказать Выписку из ПЗЗ на сайте Госуслуги или лично, через МФЦ.

Таким образом строительство на арендованном земельном участке возможно, но строить необходимо соответствующие объекты недвижимости на соответствующей земле. Рекомендуется ознакомиться с некоторыми нормами Земельного, Градостроительного законодательства РФ, регионального и местного законодательства. В этом Вам могут помочь наши юристы. Обращайтесь за бесплатной консультацией.

И конечно же, в Вашем договоре аренды земельного участка должно быть включено условие о том, что арендатор имеет право возводить на участке капитальные или не капитальные объекты недвижимости. Если такого условия нет, то можно договориться с собственником о включении такого пункта в договор, путем подписания дополнительного соглашения.

В противном случае, собственник земельного участка может обязать арендатора снести постройки и вернуть земельный участок в первоначальный вид.

Строительство на арендованном земельном участке. Последствия

Если арендатор законно построил объект недвижимости на земельном участке, имея на руках всю разрешительную документацию на строительство, то за ним сохраняется право пользования (аренды) таким земельным участком.

Ст. 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации:

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Если срок аренды земельного участка по Вашему договору с администрацией истекает, то Вы можете продлить или заключить новый договор на основании статьи 39.20 Земельного Кодекса РФ.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Правообладатель объекта недвижимости имеет право обратиться в уполномоченный орган (Администрацию муниципального образования) с заявлением о предоставлении участка в аренду.

Если имеется несколько правообладателей, то Администрация направит проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора всем лицам, имеющим право на заключение договора аренды этого земельного участка, в течении 30 дней.

В течении 30 дней со дня направления такого договора правообладатели обязаны подписать такой договор и предоставить его в Администрацию города.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Если правообладатели не подписывают договор аренды со множественностью лиц, то Администрация обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Строительство дома на арендуемом земельном участке

Частные дома обычно строят на землях двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства частные дома можно возводить высотой не более трех этажей. В таких домах должна проживать одна семья.

На землях населенных пунктов можно строить малоэтажные дома, предназначенные для проживания нескольких семей, но вид разрешенного использования таких земель должен называться «для малоэтажного строительства».

Дома на участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства должны быть благоустроены (с отоплением, водоснабжением…) и пригодными для постоянного проживания с возможностью регистрации гражданина по месту жительства.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, то дома на таких землях имеют статус нежилых помещений. Прописаться гражданин в таком доме не может. Но в судебном порядке собственник дома может признать объект жилым (благоустроенным и пригодным для постоянного проживания) и после этого прописаться в нем.

В договоре аренды необходимо предусмотреть условие о строительстве частного дама на арендованном земельном участке.

Если договор аренды оформлен надлежащим образом, то он будет являться основанием для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство необходимо получать, если Вы строите частный дом на землях для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства. Только при наличии разрешения на строительство Ваше капитальное строение будет узаконено. Без разрешения частный дом будет признан незаконно возведенным.

После окончания строительства арендатору необходимо осуществить ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 Градостроительного Кодекса РФ. Для этого необходимо иметь:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды);
2. Градостроительный план земельного участка;
3. Разрешение на строительство;
4. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда);
5. Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);
6. Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
7. Схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
8. Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 Градостроительного Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
9. Технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Строительство здания на арендованном участке

Здание — это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Строительство зданий зависит от целевого использования земельного участка и сопровождается несколькими этапами:

1. Выполнить градостроительный план земельного участка;
2. Публичные слушания;
3. Инженерные изыскания;
4. Технические условия;
5. Утверждение и экспертиза проектной документации;
6. Разрешение на строительство;
7. Строительство;
8. Ввод в эксплуатацию;
9. Эксплуатация здания.

На арендованных земельных участках зачастую возводят многоквартирные дома. Застройщиками обычно являются коммерческие строительные компании или жилищно-строительные кооперативы, которые получают участки в длительную аренду у муниципального образования.

Также бывают случаи когда одному юридическому лицу в аренду предоставляется участок на срок 49 лет, например, под строительство и эксплуатацию торгового центра. А третье лицо (общество) планирует на части этого же участка строительство своего магазина.

Разрешение на строительство на арендованном участке

Законность возведения объекта капитального строительства на земельном участке определяется наличием разрешения на строительство.

Вам необходимо написать заявление на выдачу разрешения на строительство. Законодательство не устанавливает определенной формы заявления, но в нем необходимо указать:

Вам потребуются следующие документы:

1. Паспорт заявителя;
2. Нотариальная доверенность (если разрешение будет получать представитель);
3. Договор аренды земельного участка;
4. Схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
5. Градостроительный план земельного участка.

Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация ,которая в свою очередь подлежит экспертизе.

Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия.

Документы необходимо подать в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок.

Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами МФЦ.

Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.

Источник

Разъяснения по исполнению контрактов, условиями которых предусмотрена оплата выполненных работ на основании актов выполненных работ с применением сметных нормативов

С внесением изменений в часть 1 статьи 8.3 Градостроительного кодекса РФ Федеральным законом от 01.05.2022 г. № 124-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые отменили применение сметных нормативов и сметных цен строительных ресурсов при исполнении государственных и муниципальных контрактов от строителей поступают вопросы по исполнению контрактов, условиями которых предусмотрена оплата выполненных работ на основании актов выполненных работ с применением сметных нормативов.

Разъяснения вопросов по исполнению контрактов, условиями которых предусмотрена оплата выполненных работ на основании актов выполненных работ с применением сметных нормативов (№124-ФЗ от 01.05.2022).

С 1 мая 2022 года вступили в силу изменения в часть 1 статьи 8.3 Градостроительного кодекса РФ, которые отменили применение сметных нормативов и сметных цен строительных ресурсов при исполнении государственных и муниципальных контрактов (Федеральный закон от 01.05.2022 г. № 124-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Принятым законом последовательно реализуется политика по переходу всей строительной отрасли на механизм «Смета контракта». Р1менно с внедрения данного механизма и начал свою работу НОСТРОЙ в вопросах ценообразования.

Ключевое в этом механизме — государственные сметные нормативы и сметные цены используются заказчиками только для определения начальной максимальной цены контракта (НМЦК).

После определения НМЦК составляется проект сметы контракта на укрупненные виды работ без использования предусмотренных проектной документацией в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации сметных нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов, и сметных цен строительных ресурсов. Далее по результатам торгов заключается договор, согласовывается график выполнения работ и определяется этапность финансирования. Оплата выполненных работ осуществляется заказчиком на основании подписанных актов выполненных работ, которые составляются подрядчиком на основании сметы контракта (без использования сметных нормативов).

Таким образом, в рамках исполнения механизма «Смета контракта» стороны на торгах определяют цену за достижение результата без детального раскрытия технологического процесса. Технические и объемные требования предусматриваются проектной документацией. В процессе выполнения работ Подрядчик вправе принимать решения (при условии соблюдения им технических требований) по использованию строительной техники (использование аналогов), по численности рабочих строителей (но не менее, чем предусмотрено в организационно[1]технологической документации), а также по выбору труда (ручной или с применением новых технологий).

До внедрения механизма «Смета контракта» сметная документация, составленная с применением сметных нормативов, являлась приложением к договору, на основании которой формировались акты выполненных работ (формы № КС-2), и одной из главных задач подрядчика являлось соблюдение технологического процесса не только в соответствии с проектной документацией, но и прописанного в сметном нормативе.

Чтобы стимулировать строительную отрасль к развитию, принято решение о внедрении механизма «Смета контракта», где сметные нормы используются только для определения предельной стоимости, а при выполнении контрактов должен вступать в силу график работ и график финансирования. Тем самым соблюдаются интересы государства по экономии, подрядных компаний — по технологиям производства работ, а также упрощается работа заказчиков по приемке выполненных работ.

Изменениями, принятыми 124-ФЗ исключена оговорка, позволяющая использовать старый механизм формирования актов выполненных работ на основании сметных норм.

В связи с тем, что данный закон не имеет переходного периода и его действие распространяется в том числе на действующие контракты, существует ряд сложностей, на которые стоит обратить внимание. В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса РФ все заключаемые договоры должны соответствовать императивным нормам законодательства. В случае принятия нового закона в течение действия договора, то данный договор продолжает свое действие только в части, не противоречащей действующему законодательству.

Для предотвращения остановки финансирования выполненных работ после 1 мая 2022 года по тем договорам, где сметная документация является приложением к ним, а также срыва сроков строительства и ввода объектов, необходимо привести все эти договоры в соответствие с принятыми изменениями законодательства.

Подрядчикам целесообразно в кратчайшие сроки подготовить свои предложения и в официальном порядке направить их государственным и муниципальным заказчикам с целью заключения дополнительных соглашений для урегулирования процесса приемки выполненных работ.

В случае возникновения в процессе выполнения работ дополнительных работ, не предусмотренных договором, необходимо руководствоваться действующим законодательством и посчитать общую стоимость дополнительного объема работ по государственным сметным нормативам и ценам, зафиксировать его дополнительным соглашением и сразу определить порядок приемки работ.

Для справки:

Часть 1 статьи 8.3. ГрК РФ, в которую внесены изменения (в редакции с учетом внесенных изменений) гласит:

Сметная стоимость строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований составляет более 50 процентов, а также сметная стоимость капитального ремонта многоквартирного дома (общего имущества в многоквартирном доме), осуществляемого полностью или частично за счет средств регионального оператора, товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо средств собственников помещений в многоквартирном доме, определяется с обязательным применением сметных нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов, и сметных цен строительных ресурсов. В иных случаях сметная стоимость строительства определяется с применением сметных нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов, и сметных цен строительных ресурсов, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Сметная стоимость строительства используется при формировании начальной (максимальной) цены контрактов, цены контрактов, заключаемых с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства, сохранению объектов культурного наследия в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, законодательством Российской Федерации о закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц, формировании цены иных договоров, заключаемых указанными в части 2 настоящей статьи лицами и предусматривающих выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства, по сохранению объектов культурного наследия, при условии, что определение сметной стоимости строительства в порядке, установленном настоящей частью, в соответствии с настоящим Кодексом является обязательным. При этом сметные нормативы и сметные цены строительных ресурсов, использованные при определении сметной стоимости строительства, не подлежат применению при исполнении указанных контрактов или договоров.

16-17 сентября на базе Тюменского завода энергетического оборудования прошел очный этап конкурса профессионального мастерства «Лучший по профессии» среди работников ООО «ЭнергоТехСервис».

Источник