Акт приемки передачи квартиры в новостройке нюансы

О нюансах, связанных с подписанием передаточного акта застройщиком и участником долевого строительства, рассказывает юрист.

Как принимать квартиру в новостройке

Перед тем как получить ключи от квартиры у застройщика, покупатель должен тщательно осмотреть помещение и зафиксировать все недостатки и неисправности. Чтобы ничего не упустить нужно подготовиться заранее, обязательно взять с собой измерительные приборы и вещи, необходимые для осмотра, а также паспорт и договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

Осмотр квартиры начинается с придомовой территории и подъезда. Не зависимо от того, какой тип ремонта указан в договоре (с отделкой или без) в квартире нужно обязательно проверить входные двери, окна, стены и потолки, качество отделки пола, а также наличие электричества, водоснабжение и вентиляции. В случае обнаружения каких-либо дефектов застройщик обязан устранить их в течение 45 дней.

Обязанности застройщика перед покупателем считаются выполненными с момента подписания акта приема-передачи. В нем подробно расписывается какая квартира передается покупателю, реквизиты договора купли-продажи, а также состояние объекта на момент подписания акта.

Документ нельзя подписывать до тех пор, пока строители не устранят все существенные недостатки или застройщик не договорится с покупателем о финансовой компенсации расходов.

Общий порядок и правила приемки

К моменту подписания акта приема-передачи многоквартирный дом (МКД) должен быть введен в эксплуатацию и иметь почтовый адрес. Бюро технической инвентаризации (БТИ) должно произвести замер всех помещений и выдать застройщику технические паспорта, с указанием квадратной площади каждой конкретной квартиры.

После начинается процесс приемки квартир покупателями:

1. Застройщик уведомляет дольщиков о готовности сдать объект. Он может это сделать это по телефону или отправить уведомление заказным письмом. Обычно о завершении строительства застройщик сообщает за 2 месяца до передачи ключей.
2. В течение 7 дней после получения уведомления от строительной организации дольщик должен подтвердить свое намерение принять квартиру — записаться на приемку.
3. Если покупатель не отвечает на приглашение или уклоняется от приемки больше 2 месяцев, застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке (п. 6 ст. 8 Федерального закона № 214 от 30.12.2014).

По общему правилу приемка новой квартиры проводится в два этапа:

В назначенный день покупатели встречаются с застройщиком в его офисе, чтобы проверить документы. На встречу приезжают все будущие собственники, у каждого из них с собой должен быть паспорт, а также договор долевого участия (ДДУ). Он нужен, чтобы застройщик убедился, что у граждан есть права на квартиру. Если в приемке участвует не сам покупатель, а его представитель, он должен предъявить застройщику нотариальную доверенность, подтверждающую его полномочия.

Иногда на встрече с покупателями застройщик сразу же предлагает подписать акт приема-передачи без проведения осмотра квартиры для экономии времени — делать этого категорически нельзя. В таком случае дольщик рискует исправлять недочеты за свой счет.

Что взять с собой на приемку квартиры

Перед тем как отправляться на приемку, нужно еще раз внимательно прочесть договор с застройщиком и проектную документацию. В этих двух документах должна быть указана вся техническая информация о квартире, а также о придомовой территории, подъезде и лестничных клетках. С собой покупатель также может взять свой ДДУ для проверки квадратной площади, плана квартиры и расположения межкомнатных перегородок.

Чтобы выявить дефекты и зафиксировать их для составления претензии покупатель может взять с собой на осмотр:

• ручку и блокнот для записей;
• фонарик;
• зажигалка или спички;
• мел, чтобы помечать недочеты;
• небольшой электроприбор (например, зарядку для телефона) или вольтметр потребуется, чтобы проверить розетки;
• строительный уровень и вертикальный отвес нужны для проверки поверхности стен;
• рулетка понадобится для измерения метража.

Обнаруженные во время осмотра недостатки нужно описать в блокноте и сфотографировать. В дальнейшем эти данные потребуются для составления дефектного акта.

Если покупатель сомневается, что сможет определить все технические недостатки квартиры самостоятельно, он может обратиться за помощью к эксперту. Существуют строительные фирмы, специализирующиеся на оказании подобных услуг, сотрудники которых обладают всеми необходимыми знаниями и имеют соответствующие оборудование для выявления недочетов при осмотре помещений.

Приемка квартиры в новостройке

Записываться на осмотр лучше всего утром или днем. В вечернее время в квартире без отделки сложно заметить даже самый явный брак.

Осмотр начинается с мест общего пользования. В каждом подъезде на момент сдачи МКД должен работать хотя бы один лифт. Если квартира расположена на первом этаже, нужно попросить застройщика показать подвал. Также можно попросить осмотреть технический этаж и узнать о состоянии крыши. Покупатель вправе предъявлять претензии застройщику за некачественную отделку подъездов, лестничных клеток, почтовых ящиков и т.д.

То, какой ремонт должен быть выполнен в квартире и что в него включено описывается в ДДУ. В зависимости от условий соглашения и принципов работы застройщика новые дома как правило сдают либо с отделкой, либо без (черновой ремонт).

Как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика

Сдача квартиры без отделки как правило означает, что в помещении выполнены работы по возведению стен и облицовке фасада. Никакие другие ремонтные работы в квартире не проводились. Покупатель увидит в квартире только бетонные стены, потолки и полы, а также места для подключения электропроводки и водоснабжения.

• Входная дверь. По контуру дверной коробки должны быть установлены резиновые уплотнители. Это нужно для того, чтобы тепло не уходило из квартиры. Затем нужно осмотреть монтажные швы, проверить подходят ли все ключи, насколько плавно открывается и закрывается дверь.
• Окна и балкон. Осмотреть нужно каждое окно, его остекление, а также проверить подоконники и скосы. Ручки не должны шататься и прогибаться.

Проверить наличие сквозняка достаточно просто — нужно просто поднести зажигалку к стыку между рамой и окном. Если пламя отклоняется, значит герметичность нарушена.

В ванне и туалете должен быть канализационный тройник, который объединяет сливные трубы от раковины, унитаза и ванны. Если он расположен слишком низко, могут возникнуть проблемы с установкой сантехники.

Как принимать квартиру в новостройке с отделкой у застройщика

• Стены. Обои должны быть приклеены ровно. Под батареями, на стыке стен, плинтусов не должно быть никаких изъянов. Дополнительно нужно измерить кривизну стен, а также убедиться в отсутствии протечек на потолках.
• Напольное покрытие. Плитка, ламинат или линолеум не должны нигде скрипеть или прогибаться, а детали отделки плотно прилегать друг к другу.
• Межкомнатные и входные двери. Конструкции должны быть установлены правильно, без царапин и трещин. Нужно проверить как они открываются закрываются. Ручки и замки должны нормально работать.
• Коммуникации. Все розетки, счетчики, вентиляция, сантехника и прочее оборудование должно быть аккуратно вмонтировано и находится в исправном состоянии.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

Акт приема квартиры в новостройке представляет собой официальный документ, несмотря на то что составляется в простой письменной форме. Документ дает возможность влиять на застройщика и требовать от него компенсации в случае ненадлежащего исполнения условий договора.

Подписывать акт должны все граждане, которые указаны в договоре долевого участия.

Акт приема-передачи обязательно содержит:

• почтовый адрес дома;
• стоимость жилья;
• габариты квартиры;
• наименование сторон;
• стоимость жилья.

Акт приема-передачи: образец 2019 года (скачать бланк)

Перед подписанием акта покупатель должен внимательно его перечитать. После того как документ будет подписан, обязательства застройщика перед дольщиком будут считаться выполненными, а управляющая компания начнет начислять плату за обслуживание квартиры.

При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?

Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.

По общему правилу недочеты делятся на два вида:

1. Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
2. Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.

Если покупатель обнаружил недостатки у него есть два варианта действий:

1. Не подписывать акт. Покупатель вправе потребовать устранения недостатков и проведения осмотра повторно. При таком варианте застройщику придется поторопиться, чтобы успеть сдать квартиру к установленному сроку.
2. Подписать документ с условием устранения недостатков. Если застройщик не может устранить какие-либо дефекты он может договориться с покупателем о финансовой компенсации.

На проведение всех работ по устранению недостатков у строителей есть 45 дней (ст. 20 Закона № 2300-1 от 07.02.1992). После застройщик приглашает покупателя на повторный осмотр. Если дольщика все устраивает, он может подписывать акт.

Кроме устранения недостатков покупатель имеет право потребовать от застройщика компенсации за расходы по устранению недостатков или уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 закона № 214). Только после того, как стороны придут к соглашению, акт приемки можно подписывать. После собственник получит ключи от квартиры и сможет обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

Вопрос

Я купил квартиру в новостройке. Из-за спешки на приемке пропустил несколько дефектов. Могу ли я потребовать у застройщика компенсации или уже поздно?

Ответ

Если во время приемки брак не был выявлен, а обнаружили его во время ремонта позднее, покупатель вправе снова обратиться к застройщику и потребовать компенсации за расходы по устранению недоделок. По закону следующие пять лет после окончания строительных работ дом находится на гарантии. Отправить претензию застройщику можно напрямую или через управляющую компанию. Если застройщик отказывает компенсировать убытки, покупатель вправе может обратиться в суд.

Особенности приемки квартиры подробно описаны в соответствующем Федеральном законе. Также все нюансы прописаны в вашем договоре, который вы заключили с застройщиком. На первый взгляд, может показаться, что нужно просто все внимательно изучить. Но на самом деле не все так просто. … В этом случае застройщик уже не сможет оформить акт в одностороннем порядке. Обязанность принять квартиру есть у всех покупателей, которые прописаны в договоре. В том случае, если у кого-то из них нет возможности быть на приемке , необходимо оформление доверенности. На прием- передачу понадобятся документы: · паспорт; · договор

Подписание акта приема квартиры в новостройке

Приобрели квартиру по договору долевого участия. При приемке квартиры нам сказали, что акт приема-передачи подписывается нами, а для подписания другой стороной отправляется в другой город. Это займет порядка двух недель, по словам застройщика. Получается, что квартиру я приму, но никаких подтверждающих документов не будет на этот срок. Правомерны ли действия застройщика? Должен ли застройщик предоставить документ, подтверждающий, что акт ему направлен на подписание, и он обязуется его вернуть в конкретный срок?

Подписание передаточного акта с дольщиком не менее важный этап для застройщика, чем для участника долевого строительства (далее – дольщика).

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта, а обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.

Таким образом, подписанный сторонами передаточный акт подтверждает не только юридический факт передачи застройщиком объекта долевого строительства (в конкретном случае – квартиры) дольщику, но и то, что обязательства застройщика по договору долевого участия исполнены, а дольщик принимает на себя все риски, связанные с утратой или повреждением квартиры, берет на себя расходы по ее содержанию, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).

Такой растянутый во времени способ подписания передаточного акта его сторонами, о котором говорит автор вопроса, законодательно не запрещен.

Подписав со своей стороны экземпляры передаточного акта, дольщик может попросить в офисе застройщика сделать ему отметку на копии этого акта, что оригиналы передаточного акта (и в каком количестве) переданы застройщику с указанием на копии должности, ФИО представителя застройщика, даты приема документа.

Как вариант, подойдет и письмо от застройщика, о котором упоминает автор вопроса, что оригиналы передаточных актов, подписанных дольщиком, приняты застройщиком (и в каком количестве), с указанием в письме сроков возврата дольщику подписанных сторонами экземпляров передаточного акта.

По предварительному согласованию с застройщиком экземпляры подписанных дольщиком передаточных актов могут быть высланы застройщику в другой город почтой России заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. В описи указываются наименование документа – «Передаточный акт, подписанный ___ (указать ФИО) по принятию объекта, расположенного по адресу: ____» и количество экземпляров (минимум три).

В любом из вышеперечисленных вариантов важно, чтобы до подписания передаточного акта между сторонами были произведены взаимозачеты в связи с уточнением окончательной цены договора долевого участия после проведенных фактических обмеров БТИ.

В сложившейся ситуации дольщику также важно обратить внимание на то, чтобы:

• в подписанных им экземплярах передаточного акта была проставлена дата (не нужно подписывать акт с «открытой» датой);
• дольщик до подписания передаточного акта реально осмотрел дом и квартиру;
• у дольщика не было претензий к застройщику по техническому состоянию квартиры;
• квартира фактически передавалась дольщику (выдаются ключи, есть возможность заселиться).

Также не надо спешить с подписанием передаточного акта после предварительного просмотра квартиры, предложенного застройщиком, когда дом (квартира в нем) не готовы к заселению или не введены в эксплуатацию, т.е. у застройщика отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

акт приема- передачи квартиры ; акт ввода объекта в эксплуатацию; технический и кадастровый паспорта дома; гарантии на установленные в квартире двери и счетчики. Потолки, полы и стены. Для самостоятельной проверки поверхностей вам понадобятся перечисленные выше инструменты. Если вы решили взять в аренду специальный прибор, не лишним будет заранее изучить особенности его работы. В приемке новой квартиры многое зависит от отделки, как правило ее можно выбрать при покупке жилья. Чаще всего застройщики предлагают квартиры в отделке «white box» (иногда ее называют чистовой отделкой) или в отделке «под ключ».

Приемка квартиры в новостройке. Как сделать все правильно

В период строительства с вашей будущей квартирой вполне может случиться многое. Эксперт, генеральный директор Ассоциации защиты прав собственников недвижимости «Мой дом» Руслан Александрович Великий советует в момент, когда вы принимаете жилплощадь, быть очень внимательными. Только в этом случае вы не пожалеете об этом в будущем.

Особенности приемки квартиры подробно описаны в соответствующем Федеральном законе. Также все нюансы прописаны в вашем договоре, который вы заключили с застройщиком. На первый взгляд, может показаться, что нужно просто все внимательно изучить. Но на самом деле не все так просто. Неподготовленных людей ждет множество ловушек. Вот почему стоит быть крайне осторожными.

Документы, которые вам потребуются

По словам Руслана Великого (Ассоциация защиты прав собственников недвижимости «Мой дом»), дольщик получает от застройщика обязательное сообщение, в котором содержится информация о том, что строительство определенного дома наконец-то завершено и квартира может быть передана. Происходит это по почте. Дольщик должен отправить заказное письмо с обязательным уведомлением о том, что оно было вручено. Данную обязанность застройщика устанавливает закон. Необходимо получить уведомление официального характера. С этого самого момента дольщик должен принять квартиру. Начинается отсчет отведенного на эту процедуру срока.

В договоре традиционно указан срок, который отведен на приемку квартиры. Если приемка в отведенное время не произошла, застройщик может оформить акт, который носит односторонний характер. Для того, чтобы такого не произошло, юристы Ассоциации советуют ответить застройщику в письменном виде. Нужно сообщить о том, что вы готовы принять вашу будущую квартиру и обязательно согласовать сроки. В этом случае застройщик уже не сможет оформить акт в одностороннем порядке.

Обязанность принять квартиру есть у всех покупателей, которые прописаны в договоре. В том случае, если у кого-то из них нет возможности быть на приемке, необходимо оформление доверенности. На прием-передачу понадобятся документы:

· план жилого помещения и обязательный лист осмотра.

Важно, чтобы застройщик в обязательном порядке предоставил:

· план (технический) жилого помещения;

· разрешение на ввод здания в непосредственную эксплуатацию;

Как правильно осмотреть места общего пользования

Первоначально стоит заняться осмотром мест общего пользования. Именно так советует поступать Редин. При выявлении недостатков стоит их в обязательном порядке записать и добиться того, чтобы они были устранены.

Прежде всего, стоит обращать внимание на:

· Дорогу и площадку перед зданием. Они должны быть заасфальтированы или же выложены тротуарной плиткой.

· Важно, чтобы в доме функционировал лифт. Холл на первом этаже должен быть оборудован перегородками и дверями, а также почтовыми ящиками.

· Если квартира находится на первом этаже, важно договориться с застройщиком, чтобы он разрешил вам осмотреть подвал. Стоит проверить качество труб, отсутствие протечек. В противном случае, в вашей квартире постоянно будет высокая влажность.

· Если квартира расположена на последнем этаже, важно в обязательном порядке осмотреть технический этаж и убедиться в том, что крыша полностью исправна.

Особенности осмотра квартиры

Один владелец жилплощади пытался продать квартиру в новом доме, который расположен на севере Москвы. У него возникли трудности. Все дело в том, что в разных документах указывались разные номера. Позднее выяснилось, что другим дольщиком был приобретен блок, который состоял из двух квартир. Он решил объединить их в одну. Это привело к смещению номеров квартир. Вот почему при осмотре квартиры стоит первоначально обращать внимание именно на номер. Нужно произвести его сверку с тем номером, который прописан в договоре. Именно это советует сделать юристы ассоциации «Мой дом».

Важно, чтобы в договоре долевого участия прописывались все работы, которые выполнялись в данной квартире. Об этом говорит Егор Редин. Обычно это отдельная глава, которая содержит определенные характеристики какого-то объекта. Если по факту что-то отсутствует, важно обязательно это зафиксировать. Эксперт рекомендует обязательно это сделать.

Обязанность застройщика – передача дольщику подписанного передаточного акта. Именно об этом говорит Федор Жуков. Стоит отметить, что передаточный акт – главный документ. Если его не будет, вы попросту не сможете зарегистрировать право на данную жилплощадь.

Акт должен содержать следующую информацию:

· адрес (почтовый) дома, который был построен;

· номер (официальный, а не какой-то условный);

· состояние жилплощади (подробное описание);

· те данные, которые содержат приборы учета услуг.

Эксперты советуют взять с собой на осмотр ряд важных предметов:

· маркер (обязательно несмываемый);

· свечку и спички или зажигалку.

Маркер и скотч нужны для того, чтобы зафиксировать мелкие дефекты. Это трещины, сколы и другие небольшие недочеты. Нужно обвести выявленный дефект маркером и приклеить рядом скотч. На нем стоит подписать нарушение. Зажигалка нужна для этого, чтобы проверить работу вытяжки. Отклонение пламени позволит подтвердить наличие тяги. Также зажигалка нужна для того, чтобы проверить, дует ли из соединений стен и окон.

Необходимо обязательно проверить счетчик. Важно, чтобы его номер соответствовал тому, который прописан в документах. Необходимо проверить наличие в квартире холодного и горячего водоснабжения, электричества, установку окон и дверей именно тех моделей, которые были прописаны в составленном предварительно договоре. Важно также проверить, чтобы двери и окна хорошо работали.

Наиболее важным инструментом из всех указанных выше является рулетка. Важно знать, что в договоре долевого участия прописывается только тот размер квартиры, который предполагается. Реально он может быть меньше или же больше. Если квартира будет меньше оплаченной, застройщик обязан вернуть часть денег. Если же квартира будет больше, вам придется оплачивать лишние квадратные метры.

Откуда берутся лишние квадратные метры? Руслан Александрович Великий говорит о том, что в соответствии с новыми технологиями, более высокие стены всегда тоньше. Вот почему квартира, расположенная на первом этаже, будет 56 квадратов, а такая же на 17-том этаже составит уже 60 квадратов. Происходит это потому, что стены вверху всегда тоньше, чем внизу. При этом человек платит за квартиру в усредненном варианте. Это около 58 квадратов. Если застройщику понятно, что деньги придется доплачивать вам, рулетка не понадобится.

Особенности подписания акта

Все дефекты и неточности обязательно прописываются в акте. Данный документ обязательно составляется в двух экземплярах.

Р.А. Великий рекомендует обязательно учитывать ряд важных моментов:

· Не отдавайте застройщику экземпляр, который был подписан вами, но не подписан им. При возникновении спора будет проблематично доказать, что акт изменил застройщик.

· Важно проверить полномочия лица на то, чтобы он подписывал акт. Сделать это можно на сайте налоговой или стоит потребовать приказ, а также доверенность.

Как говорит Великий, застройщик по закону вполне может предложить собственные условия. Но он не может говорить о том, что акт типовой. Такие указания являются необоснованными. При обнаружении недостатка квартиры после подписанного акта, дольщик все равно имеет право предъявлять претензии. Но рекомендуется максимум недостатков выявлять до того, как будет подписан акт. Квартиру можно не принимать в том случае, если обнаружены существенные недостатки. К ним относится течь потолка, например. Небольшие недоделки не могут стать основанием для того, чтобы вы не принимали квартиру.

Если при наличии небольших дефектов вы откажетесь подписывать акт, суд в будущем вполне может встать не на вашу сторону. Он усмотрит в ваших действиях именно злоупотребление. Об этом говорит Мария Климшина, которая является юристом Ассоциации защиты прав собственников недвижимости «Мой дом».

Если застройщиком по договору долевого участия передается отделка и квартира, составляется сразу два акта. Один из них касается приемки квартиры, а второй приемки отделки.

Существует один важный нюанс. Как говорит Руслан Великий, достаточно часто застройщики также требуют, чтобы подписывался не только сам акт, но и:

· соглашение к договору (дополнительного характере), обычно делается это задним числом и в том случае, если передача квартиры просрочена или изменена ее площадь;

· договор с определенной управляющей компанией, который чрезвычайно выгоден застройщику.

Дольщик совсем не обязан подписывать данные документы. При этом застройщик может говорить о том, что без них квартира не может быть передана или право не будет зарегистрировано Росреестром. Все эти утверждения несостоятельны.

Мы настоятельно рекомендуем привлечь к приемке опытных строителей и юриста чтобы заставить застройщика устранить недостатки либо через суд получить денежную компенсацию за недостающие метры, недоделки. Стоит эта услуга всего несколько тысяч рублей, а сэкономить сможет если не миллионы, то порой и сотни тысяч рублей. Приемка квартир в новостройке специалистом Ассоциации защиты прав собственников недвижимости «Мой дом». Проконсультироваться вы можете по телефону 7 495 414 30 35 .

Приемка квартиры у застройщика – процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. … Сверяйте по нему все нюансы : отделка входной двери, класс ламината, наличие стяжки и др. Шаг 3. Проверьте показания счетчиков. Еще до входа в квартиру проверьте показания счетчиков и сделайте фотографии. … В этом случае составляется акт осмотра квартиры , в который вносятся все выявленные дефекты. Также этот документ может называться дефектный акт или лист осмотра квартиры . Вы подписываете его, но ни в коем случае не подписываете на этом этапе акт приема- передачи .