Добрый день, уважаемые специалисты!
Найден покупатель на переуступку. Квартира куплена по ДДУ при 100% оплате. Застройщик задержал передачу квартиры с мая. Дополнительное соглашение о переносе срока сдачи мой клиент отказался подписывать. Теперь застройщик отказывается выдавать ему акт сверки взаиморасчетов.
Только в обмен на подписанный доп о переносе сроков. Если он его подписывает, соответственно, мы ждем его регистрации в Росреестре, а это время. Покупатель ждать не будет. Есть ли шансы зарегистрировать договор переуступки без согласия застройщика на основании приложенных платежных поручений? Или как-то договариваться с застройщиком?
Спасибо
Источник: www.cian.ru
Алгоритм действий кредитора (дольщика) при банкротстве Петрострой
— в адрес конкурсного управляющего в кратчайший срок направляется только заявление (требование) о предоставлении выписки из РТУС. К заявлению прикладывается Платежное поручение из банка о перечислении денежных средств Застройщику;
4.Как сделать акт сверки по контрагенту
Согласно п. 3.1 ст.201.4 ФЗ О банкротстве, требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестра), в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства.
— вправе направить в течение 2 месяцев с даты опубликования сообщения о признании должника банкротом денежные требования* (неустойку). Если есть ИД, направляете Требование с ИД.
ч.2 ст. 6 Закона о долевом строительства предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки в двойном размере.
*Согласно п. 7 ст. 189.87 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан по требованию кредитора (представителя кредитора) в течение пяти рабочих дней со дня получения такого требования, направить такому кредитору (его представителю) выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения этих требований.
Что такого в сверке с контрагентами? // Акт сверки взаиморасчётов
2. Дольщик приобрёл квартиру у Петрострой по ДДУ, наличным расчётом в кассу Застройщика, на руках есть квитанция к ПКО и (или) кассовый чек с qr-кодом:
— направляется только заявление (требование) о предоставлении выписки из РТУС. К заявлению приложить кассовый чек с qr-код;
— вправе направить в течение 2 месяцев с даты опубликования сообщения о признании должника банкротом денежные требования (неустойку). Если есть ИД, направляете Требование с ИД.
3. Дольщик приобрёл квартиру у Петрострой по ДДУ, наличным расчётом в кассу Застройщика, на руках есть только квитанция к ПКО и (или) акт сверки:
— направляется требование о передаче квартиры, прикладываете: ДДУ, документы свидетельствующие об оплате. Если есть Решение суда, направляете требование с копией Решения суда;
— вправе направить в течение 2 месяцев с даты опубликования сообщения о признании должника банкротом денежные требования (неустойку). Если есть исполнительный документ, направляете Требование с ИД.
*В силу пункта 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему
Пунктом 7 ст.201.4 ФЗ О банкротстве, установлено, что конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования, о чем уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства.
4. Дольщик приобрёл квартиру по договору Цессии (в суд не обращался):
— Истребовать у первоначального участника долевого строительства платежные документы (оригинал) или акты взаимозачетов (взаиморасчетов);
— Направляется требование о передаче с приложением: ДДУ, документы свидетельствующие об оплате (о расчетах), договор цессии, платежные документы по цессии, акт сверки;
— вправе направить денежные требования (неустойку), .
5. Дольщик приобрёл квартиру по Цессии (в суд обращался):
— направляете требование о передаче, прикладываете: ДДУ, документы свидетельствующие об оплате, цессию, платежки по цессии., копию решения суда с отметкой о вступлении в законную силу;
— вправе направить в течение 2 месяцев с даты опубликования сообщения о признании должника банкротом денежные требования (неустойку). Направляете Требование с ИД.
6. Покупатель чья сделка зависла в Росреестре:
— запросите выписку из ЕГРП (запросить можете через ООО ЛЕГАЛ78.РУ)»
— примите меры по снятию запретов
7. По п.1,2 В ваш адрес не поступила выписка:
— Направляете Требование в Арбитражный суд СПб и ЛО и Жалобу в СРО*, если СРО не реагирует, дублируете жалобу в Росреестр по ЛО
ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 01.12.2007 N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», определено, что основанием для проведения саморегулируемой организацией внеплановой проверки может являться направленная в саморегулируемую организацию жалоба на нарушение членом саморегулируемой организации требований стандартов и правил саморегулируемой организации.
8. По п.3,4 В ваш адрес не поступила выписка:
Если вы использовали шаблон, разработанный нашими юристами, в котором было указано требование о предоставлении выписки — Направляете Требование в Арбитражный суд СПб и ЛО, Жалобу в СРО, если СРО не реагирует, дублируете жалобу в Росреестр по ЛО Если использовали сторонний шаблон, без указание на направления выписки из РТУС, то высылаете Заявление о предоставлении выписки, Жалобу в СРО, если СРО не реагирует, дублируете жалобу в Росреестр по ЛО
Арбитражный суд в порядке, установленном статьей 60 Закона о банкротстве, рассматривает исключительно возражения участника строительства на результаты рассмотрения конкурсным управляющим предъявленных застройщику требований (пункты 8 и 10 статьи 201.4 Закона о банкротстве).
9. п 1,2,3,4 — в ваш адрес поступила выписка с указанием о неисполненных обязательствах:
— направляете возражение в Арбитражный суд СПб и ЛО , копию возражения , в адрес КУ, к возражению прикладываете приложения и ф107 (опись).
пунктом 8 ст.201.4 ФЗ О банкротстве, определено, что возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.
К указанным возражениям должны быть приложены документы, подтверждающие направление конкурсному управляющему копий возражений и приложенных к возражениям документов.
10. Суд вынес Определение о признании требования обоснованными
— через 15 календарных дней направляете заявление в Арбитражный суд о выдаче копии определения суда и (или) скачиваете с КАД Арбитр;
— Конкурсный управляющий обязан на основании Определения суда выдать новую выписку из РТУС
11. Суд вынес Определение об отказе в признании требования обоснованными
— Незамедлительно обращаетесь в ГСУ МВД России по СПб и ЛО с заявлением о мошенничестве в отношении лица, переуступившего вам требования по договору и с гражданским иском о взыскании денежных средств;
— Подаете жалобу на определение Арбитражного суда СПб и ЛО в 13 Арбитражный апелляционный суд
12. В ваш адрес поступила выписка с указанием об исполнении обязательств :
— Выписку из РТУС не теряйте — это документ свидетельствующий о включении вашего требования в РТУС в полном объёме.
13. Сведения о подрядчиках уступивших право требования по договору :
ООО Гранд-Строй, ИНН 4703126597,
юридический адрес: 188650, Ленинградская область, Всеволожский район, г. Сертолово, ул. Сосновая, д. 11, литер А1, пом. 1
+7 921 640-08-66 (Указан в отчетности)
+7 (812) 426-17-02
+7 (812) 779-16-30
+7 911 210-23-24 (Указан в отчетности)
ООО Орион-Строй, ИНН 7841483430,
юридический адрес: 196247, г. Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 1, к. 2, литера А, помещ. 19Н +7 (812) 456-25-25
ИП Пономарев Дмитрий Анатольевич, ИНН 781020835271,
Адрес:
196247, г. Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 1, к. 2, литера А, помещ. 19Н, ком. 102
188650, Ленинградская область, Всеволожский район, г. Сертолово, ул. Сосновая, д. 11, литер А1, пом. 1
197342, г. Санкт-Петербург, ул. Сердобольская, д. 64, литер Л, пом. 1-Н, комната 27
188650, Ленинградская область, Всеволожский район, г. Сертолово, мкр Сертолово-1, д. 11, пом. 30
614101, Пермский край, г. Пермь, ул. Автозаводская, д. 30, офис 1
ООО ОО «Адмирал-Безопасность», ИНН 7810626960
Юр.Адрес: 196006, Санкт-Петербург, ул. Рощинская, д. 36, лит. А, ПОМЕЩ. 1-Н ОФИС 308 КОМНАТА 219,
Руководитель: Ахмедов Руфат Ахмед оглы
Тел.: 8 (793) 129-69-73
ООО ОО «Адмирал», ИНН 7810443613
Руководитель: Шашерин Виталий Сергеевич
Юр.Адрес: 196006, Санкт-Петербург, ул. Рощинская, д. 36, лит. А, ПОМЕЩ. 1-Н №218, ОФИС №308,
Тел.: 8 (882) 124-00-39
ООО «СпецТехнология», ИНН 7814620430,
Руководитель: Пономарев Дмитрий Анатольевич
Юр.Адрес: 197342, Санкт-Петербург, ул. Сердобольская, д. 64, лит. Л, ПОМЕЩ. 1-Н, КОМ. 27
Тел.: 8 (812) 660-57-69
Источник: legal78.ru
Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав
Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.
В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.
Переуступка прав Что это за сделка
Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.
Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье
Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.
Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.
В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.
Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.
«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Застройщик Нужно ли получать его разрешение
Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.
Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.
Комиссия Почему строительные компании ее берут
Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.
«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».
Покупатель Чем ему выгодна такая покупка
Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.
Ограничения Что мешает заключению такой сделки
Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.
Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».
Сделка Как она заключается
Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости.
Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.
Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.
Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав
Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.
«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».
Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).
Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников
Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.
«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ. Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».
Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита
Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.
Источник: realty.rbc.ru