Будет ли долевое строительство

Отмена долевого строительства. Мифы и реальность.

Отмена долевого строительства — едва ли не самый популярный запрос в яндексе за последний месяц. «Сергей, к чему приведет отмена долевки» — спрашивает каждый второй клиент у меня. Спасибо, Владимир Владимирович — добавили мне работы. Правда и повод для новой статьи появился.

О чем речь?

Было совещание у Путина. Ему отчитались о завершении строительства некоторых долгостроев по России. После этого Владимир Владимирович поручил профильным министерствам, в частности МинСтрою и МинФину, проработать вопрос об отказе от долевого строительства.

Логично, что такой вопрос президент поднял, т.к. многие годы закон пытается защитить дольщиков от замороженных строек, но… С каждым годом становится лучше, но избавится от горе-застройщиков, которые не могут выполнить свои обязательства на 100% не получается. Конечно главе государства проще отрезать хвост сразу. Отмена долевого строительства — простой способ избавиться от обманутых дольщиков. Черт возьми как логично! Но все ли так просто?

214 ФЗ — основные понятия и положения закона о долевом строительстве. Суть, все статьи нюансы

Стоит ли беспокоиться?

Важно понимать о чем идет речь. Путин именно «поручил проработать», а не «приказал отменить», как многие журналисты вирусно начали распространять. Не прошло и месяца, как мне посыпались звонки от клиентов: «Отмена долевого строительства — это реальность?», «А правда ли, что отменили долевое строительство?».

Это не правда. Этот вопрос на стадии обсуждения в министерствах. Если и решат отменить, то это будет очень не скоро.

Но оказалось хуже! Люди ведь думают, что отмена долевого строительства — это катастрофа, это значит, что дома перестанут строится. О боги! Нет, я серьезно — такое я слышал уже от нескольких людей. Конечно же нет!

Покупайте спокойно квартиры в строящихся домах и не слушайте журналистский бред. Все дома, на которые выданы разрешения на строительство будут продаваться и будут достроены.

Если отменят долевое строительство в России, то когда?

Если отменить долевое строительство прямо сейчас, то это крах. Произойдет мгновенная монополизация рынка. Останется 5 — 8 застройщиков, т.к. получать проектное финансирование от банков (а это миллиарды рублей) смогут только крупнейшие компании.

Цены на жилье взлетят. Для этого сразу 3 причины:

1) Жилье можно будет купить только в готовых домах — априори дороже

Новые правила долевого строительства

2) Увеличится себестоимость строительства на ту сумму, которую застройщик переплачивает банку за кредит

3) Будет явный дефицит предложения.

Если сейчас можно купить однокомнатную квартиру в стройке, скажем за 1 900 т.р. и даже с отделкой, то в условиях рынка без долевки она, предполагаю, будет стоить от 3000 — 3 500 т.р., что автоматически лишит доступности жилья огромного пласта населения. Объем ввода жилья сократится. Жилья в стране по прежнему дефицит. Налогов государство будет получать меньше. Для экономики это не хорошо.

Выгодно разве государству отменять долевое строительство? Очевидно, что нет. На данный момент.

Для того, чтобы сделать такой серьезный шаг, необходимо подготовить экономику. Процентные ставки должны быть хотя бы на уровне 4-5% для того, чтобы обеспечить доступными кредитами как застройщиков (под проектное финансирование), так и покупателей (ипотечное кредитование). Как думаете как быстро это может произойти в России? Я уверен, что это не менее, чем лет через 5. Вот вам и ответ когда реально может быть отменено долевое строительство. Не ранее, чем через 5 лет. Безусловно это мое мнение, которое основано на очевидных фактах, хотя мы знаем, что в нашей стране может быть что угодно

Стоит ли отменять долевое строительство?

Пусть даже Россия придет к ставке по кредиту 5% и готовое жилье станет доступнее. Предполагаю, что однокомнатную квартиру в готовой новостройке где-нибудь в Девяткино можно будет купить за 3 млн рублей. Необходимо будет внести первый взнос 450 т.р. и ежемесячно платить по 17 т.р.

«Доступно!» — подумали одни.

«У меня зарплата всего 20 т.р.» — подумали другие.

Действительно. 17 т.р. выглядят посильно для многих. Но давайте смотреть правде в глаза — большинству населения страны это по прежнему дорого.

А если у нас будет ставка 5% и можно будет купить такую же однушку, но в стройке и за 1 900 т.р? Первый взнос понадобится порядка 280 т.р. и платеж будет всего 10 000 р. Так доступнее? А что если я вам скажу, что студию можно будет купить с первым взносом 200 т.р. и платежом в 7 т.р. в месяц? Своё жильё за 7 000 р. в месяц!

Так может не надо отменять долевку? Может надо потрудиться и суметь сделать нормальный фильтр для застройщиков?

Как отфильтровать застройщиков.

Вот конкретное предложение. Введите личную уголовную ответственность для руководства застройщиков. Посадите пару человек, которые не сдали дома — прекрасный фильтр. Ведь у нас есть 10-20 хороших компаний, которые хотят и умеют строить и есть остальные, которым глубоко пофиг на дольщиков — они пришли сюда за деньгами. Получится — построим, не получится — сольемся.

Давно ведь предлагают уголовную ответственность. В чем проблема? Ааа, у некоторых депутатов строительный бизнес? Точно точно…

Как выбрать застройщика, если вы покупатель.

У нашего народа есть привычка — перекладывать ответственность на кого-то другого. Город грязный потому что мало дворников и мусорок, но вы не видите, как сами бросаете окурки там, где курите из-за вашей лени, в магазине продали кефир просроченный, потому что они сволочи хотят впарить вам, но это вы сами не посмотрели на срок годности из-за вашей лени, застройщик ваш перестал строить и смылся с вашими деньгами, потому что государство виновато, а не потому что вы клюнули на очень дешевое жильё и поленились изучить вопрос тщательно. Так получается?

Законы не идеальны. Спору нет. Но давайте начинать с себя. Решили купить квартиру, вложить миллионы — будьте добры, откройте хотя бы интернет и почитайте что пишут об этом застройщике. В частности для этого я и пишу свои статьи — помочь будущим дольщикам выбрать надежного застройщика. Начните с авторского рейтинга застройщиков: https://es-expert.ru/2016/12/06/rejting-zastrojshhikov/

Коротко о главном.

1. В России отменили долевое строительство. — Это не правда.
2. В России отменят долевое строительство в следующем году. — Это не правда. На данный момент это невозможно.
3. Если отменят долевое строительство, то стройка в которой я купил квартиру остановится. — Конечно же нет. Все стройки будут доведены до логического завершения и более того — все стройки, на которые выданы разрешения на строительства будут окончены. Если долевое строительство и отменят, то это значит, что не будут выпускать новые проекты в продажу, проекты действующие, безусловно, будут завершены.

Любые вопросы всегда можно задать мне вконтакте https://vk.com/esaulenko_sn или по электронной почте, которую вы найдете в разделе Контакты.

Напомню, что я всегда готов вам помочь выбрать район, дом, квартиру и застройщика, одобрить ипотеку, забронировать квартиру и провести договор с застройщиком. Услуга бесплатная, т.к. я являюсь официальным представителем всех застройщиков в СПб и ЛО. Обращайтесь.

Источник: es-expert.ru

Сдача с анализом

Когда все застройщики жилья перейдут на проектное финансирование и эскроу-счета, как того требует реформа долевого строительства, обманутых дольщиков больше не будет, потому что их деньги никуда не пропадут. Вот только целью участия в долевом строительстве для россиян является не сохранение своих средств, а получение квартир в новых домах. Но все ли смогут их получить — большой вопрос.

В случае форс-мажора у девелопера, строящего жилье по эскроу-счетам, банку придется искать нового застройщика для завершения проекта

Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ / купить фото

В случае форс-мажора у девелопера, строящего жилье по эскроу-счетам, банку придется искать нового застройщика для завершения проекта

Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ / купить фото

Задержка без пределов

Прошел год с того момента, как заработали резонансные поправки в закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), радикально изменившие финансовую модель жилищного строительства. С 1 июля 2019 года застройщикам тех новостроек, что не смогли подтвердить возможность продолжать работу по старым правилам, запретили сразу направлять деньги дольщиков в стройку. (О том, как итоги первого года реформы оценивают чиновники,— в интервью с заместителем главы Минстроя РФ Никитой Стасишиным) Теперь для возведения домов, как правило, используется проектное финансирование — кредиты, которые банки выдают застройщикам. А средства дольщиков сначала аккумулируются на специальных банковских счетах — эскроу-счетах — и лишь после ввода дома в эксплуатацию переходят на счет компании-застройщика.

Если застройщик не выполняет свои обязательства, дольщик может расторгнуть договор долевого участия (ДДУ) и забрать деньги с эскроу-счета. Ключевой вопрос: а что будет в том случае, если дольщик на захочет расторгать ДДУ и забирать вложенные в строительство средства, а пожелает получить квартиру, как это и было записано в договоре?

Хорошо, если проблема лишь в задержке заселения: можно и подождать. Но ведь иногда трудно понять, какую именно задержку можно считать разумной. Согласно статье 9 закона «Об участии в долевом строительстве», для расторжения дольщиком ДДУ в одностороннем порядке достаточно просрочить передачу квартиры всего на два месяца.

На практике же двухмесячной задержкой дело редко ограничивается. Чтобы это понять, стоит взглянуть на другой параметр — разницу между декларируемой и реальной датами ввода объекта в эксплуатацию в уже сданных домах. Эксперты анализируют этот показатель гораздо чаще.

По данным Единого реестра застройщиков, из всех компаний, кто в первой половине 2020 года вводил в Москве жилье в эксплуатацию, без переноса сроков справились с задачей менее 18%. Среди них, например, Level Group, «Донстрой» и ГК ФСК. При этом у 73,5% застройщиков абсолютно все новостройки введены позже исходно заявляемых сроков, а почти у каждого третьего задержки превышают год.

Для сравнения: годом раньше столь длительные сдвиги сдачи допускал лишь каждый четвертый застройщик. Средние сроки задержки ввода новостроек в эксплуатацию за год выросли на два месяца. А это маячок возрастающего риска не просто задержки сдачи, а приостановки строительства как такового и превращения новостройки в проблемный объект. И в этом случае, чтобы дольщики не забирали деньги с эскроу-счетов, а получили свою квартиру, дом для начала должен кто-то достроить.

Отсечь неудачников

Как утверждают банкиры, в доведении до ума новостроек в первую очередь заинтересованы даже не дольщики, а банки, выдающие проектное финансирование и открывающие счета эскроу. У дольщиков всегда есть шанс в сложной ситуации в новостройке, продающейся по новым правилам, забрать свои деньги. Банку вернуть выданный кредит может быть куда проблематичнее. Основной источник его погашения — те самые средства дольщиков, что до окончания строительства хранятся на счетах эскроу. Если застройщик, не выполнив своих обязательств перед дольщиками, не получит доступ к этим деньгам, то и с банком расплатиться не сможет.

Более того, с переходом на эскроу банкам взаимодействовать с застройщиками стало сложнее. «С внедрением этого механизма увеличились риски банков, так как они участвуют в структуре проекта большей суммой (базово — до 85% от бюджета проекта финансируется банком),— рассказывает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов.— А при старой схеме риски распределялись между застройщиком, банком и дольщиками. Участие банка составляло до 70% от бюджета проекта, при этом часть кредита могла быть погашена на стадии строительства за счет средств от реализации квартир».

Триллион на стройку

Зачем банки наращивают свое присутствие на рынке первичного жилья

Поэтому в первую очередь банк еще в момент принятия решения о выдаче проектного финансирования стремится минимизировать возможную проблему недостроя. «Банк оценивает адекватность всех заявленных параметров как с точки зрения финансов, так и с точки зрения маркетингового потенциала,— объясняют в банке «Открытие».— В расчет принимаются все возможные параметры и детали: опыт и репутация застройщика, наличие и чистота исходно-разрешительной документации, расположение и перспективы площадки строительства, адекватность класса жилья местоположению и текущей рыночной конъюнктуре, бюджет строительства, цены и темпы планируемых продаж, архитектурно-планировочные решения. Основная цель такого кропотливого анализа — минимизация риска неудачи проекта с точки зрения как незавершенности строительства, так и невозможности продать квадратные метры в расчетном количестве в заявленные сроки».

Другому отдана

Но риски на то и риски, чтобы их можно было минимизировать. Более того, с риском снижения скорости продаж из-за коронавирусной инфекции столкнулись абсолютно все застройщики — как работающие по эскроу, там и по старым правилам.

Так, по подсчетам аналитика рынка недвижимости и СЕО компании Dataflat.ru Александра Пыпина, в апреле в Москве количество сделок по эскроу было зарегистрировано почти на 40% меньше, чем в марте, в мае — почти на 25% меньше, чем месяцем раньше. И лишь в июне возобновился рост и количество сделок почти достигло показателей января нынешнего года. Но даже несмотря на наметившийся рост покупательской активности, говорить, что она будет длиться долго и не закончится, например, к ноябрю, когда завершится программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых, сейчас никто не возьмется. Поэтому смогут ли эскроу-счета наполниться настолько, чтобы у застройщика после завершения строительства хватило денег расплатиться с банком, да при этом и заработать,— большой вопрос.

Что же касается риска недостроя, банки заранее продумывают разные механизмы урегулирования вопроса. «Это во многом зависит от масштаба проблемы и причин ее возникновения: ошибка прогнозирования и удорожание из-за внешних обстоятельств или вывод средств застройщиком из проекта,— говорит Сергей Бессонов.— Если объект не был введен вовремя из-за реализации проектного риска, в том числе удорожания проекта, то поднимается вопрос реструктуризации кредита и дофинансирования проекта. В этом случае, в том числе совместно с застройщиком, определяются источники финансирования для завершения проекта. Один из вариантов — поиск соинвестора. Такие инструменты применялись и при старой схеме. В ситуации с эскроу ничего не меняется, и банк будет совместно с застройщиком определять стратегию урегулирования проблемы».

Если и этого окажется недостаточно, в ход идут другие средства. «Даже в самой неблагоприятной ситуации, если застройщик по каким-либо причинам не захочет или не сможет завершить проект, банк всегда найдет возможность привлечь любого другого девелопера для завершения строительства с минимальными трансакционными затратами,— говорят в банке «Открытие».— На том простом основании, что все заложенные параметры и метрики соответствуют рыночным значениям, соответственно, всегда можно найти игроков рынка, которые будут заинтересованы завершить такой проект с выгодой для себя».

Динамика сделок в новостройках Москвы в первом полугодии 2020 года

Источник: расчеты Dataflat.Ru на базе данных Росреестра и прайс-листов застройщиков.

Динамика выручки застройщиков в первом полугодии 2020 года (млрд руб.)

Источник: расчеты Dataflat.Ru на основе данных Росреестра и прайс-листов застройщиков.

Нефинансовая мотивация

Пока все эти рассуждения скорее теория, нежели практика. Прецедентов, когда новостройкам, возводимым по эскроу, требовалась бы доделка с привлечением других компаний, пока не было, что и понятно. Большинство проектов, которые после 1 июля 2019 года перешли на эскроу, еще на стадии строительства. Средний срок возведения дома — два-два с половиной года, поэтому лишь к середине 2021-го станет ясно, какая часть застройщиков, работающих по эскроу, смогла завершить свои проекты.

Раньше делать такие прогнозы могли контролирующие органы (в Москве это Москомстройинвест), которым все застройщики обязаны были предоставлять ежеквартальную отчетность. По ней можно заметить проблемы на самых ранних стадиях, оценить их масштабы в пределах всей страны или, скажем, отдельного города и сразу пытаться скорректировать ситуацию. Теперь такой возможности нет, потому что на застройщиков, работающих по эскроу, требования по передаче отчетности не распространяются.

Но известно другое: застройщики, которые достраивают новостройки за другими девелоперами, финансовую выгоду от самой достройки получают редко. Скорее они рассчитывают на иные преференции, да и обращаются к ним с просьбой довести долгострой до ума куда чаще не банки, а региональные власти или сами обманутые дольщики. «Властям важно, чтобы объект был достроен, а обманутые дольщики получили свои ключи,— рассказывает Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК, которая с 2011 года достраивает объекты недобросовестных девелоперов, а сейчас ведет такой проект в Раменском.— Однако прежде чем достраивать, застройщик должен тщательно все проанализировать, взвесить свои возможности, чтобы в итоге все участники процесса получили желаемый результат: для нас как для коммерческой организации не менее важно, чтобы компания не осталась в убытке».

Остаться не в убытке — это как раз самое сложное, потому что не все можно учесть заранее. «Зачастую одной из главных проблем при достройке объектов становится полное или частичное отсутствие проектной документации: восстановление всех необходимых для достройки данных может занять до полутора лет,— рассказывают в Capital Group, которая за счет своей прибыли сейчас достраивает несколько проблемных объектов в Москве.— Также на оценку сроков достройки объекта влияет состояние конструктива и инженерных сетей: за время поиска инвестора, если площадка не была законсервирована должным образом, инженерные сети разрушаются, и техническому заказчику необходимо проводить весь комплекс работ по инженерии заново, с реконструкцией или даже полной заменой оборудования».

Со всеми этими проблемами Capital Group столкнулась при спасении трех долгостроев в Новой Москве. Так, в одном из них оказалось, что кажущиеся готовыми внутренние инженерные системы были выполнены с нарушениями норм строительства и пожарной безопасности, а наружные системы практически отсутствовали. Аналогичные проблемы были и в других жилых комплексах. Но почти все проблемы позади.

Так, в ЖК «Спортивный квартал» из 15 домов 12 уже готовы, а 7 из них заселены. А, например, дома ЖК «Марьино град» последовательно, очередями введут в эксплуатацию до конца текущего года — две самые сложные проблемы, связанные с этим жилым комплексом, максимально мешавшие его сдаче, уже решены.

Проверка на скорость

Доказательством того, что одни компании не слишком торопятся достраивать жилье за другими, служит тот факт, что на большинстве долгостроев работы завершаются за счет бюджетных средств — федеральных или региональных. В Москве, например, за счет средств столичного бюджета достраиваются два самых крупных в городе долгостроя — ЖК «Царицыно» и ЖК «Терлецкий парк». В качестве нового застройщика к этим работам привлечена городская компания «Мосотделстрой №1». На первой очереди «Царицына» до конца июля планируют получить заключение о соответствии по двум корпусам, после чего останется получить разрешение на ввод в эксплуатацию — и дома можно будет заселять.

Чтобы ускорить решение проблем долгостроев, с прошлого года появился еще один механизм их достройки — через федеральный и региональные фонды защиты прав граждан—участников долевого строительства. В столице, например, есть свой собственный фонд — Московский фонд защиты дольщиков, который пока взял на достройку семь объектов. Два из них находятся в старых границах города (ЖК «Малыгина 12» и ЖК «Академ Палас»), а пять — в Новой Москве (ЖК «Легенда», ЖК «Троицк Е-39», ЖК «Воскресенское», ЖК «Остров Эрин» и дом в поселении Кокошкино). Сейчас по ним идет передача прав фонду, после чего очередь дойдет и до физических работ.

Вообще, если смотреть на достройку со стороны, не вникая в суть, кажется, что все происходит очень медленно. Причем это равно справедливо как для тех случаев, когда достройка идет за счет бюджетных средств, так и для тех, которые спасают за счет прибыли нового коммерческого застройщика. Слишком много нюансов в этом процессе. В достаточной ли мере это осознают банки, предоставляющие проектное финансирование и открывающие счета-эскроу, или надеются, что у них получится достраивать как-то иначе,— большой вопрос. А как оно будет на самом деле, постепенно станет ясно уже летом будущего года.

Источник: www.kommersant.ru

Отказ от «долевки»: застройщики прогнозируют рост цен на жилье и банкротство строителей

Фото: Максим Платонов

Застройщики без большого энтузиазма восприняли предложение Владимира Путина — отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Девелоперы прогнозируют в этом случае не самую радужную картину на первичном рынке жилья: от удорожания стоимости строительства и укрупнения бизнеса до падения объемов ввода и ухода многих игроков. Покупатели новостроек также вряд ли почувствуют себя более защищенными, потому что недвижимость станет для них еще более недоступной, так как значительно подорожает. Подробнее — в материале «Реального времени».

Нет долевого — нет проблемы

В конце прошлой недели Владимир Путин предложил свой способ решения вопроса обманутых дольщиков — отказ от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Глава государства поручил проработать возможность плавного перехода от одного механизма к другому.

— Президент поставил задачу в целом проработать поэтапную возможность, после того как будут введены в действие окончательные жесткие требования к застройщикам, которые вступают в силу 1 июля 2018 года, уже начать работу по поэтапному переходу через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию с использованием банков, — прокомментировал поручение Путина министр строительства России Михаил Мень.

Рабочая группа Госдумы по защите прав дольщиков уже приступила к проработке вопроса. Ее представители поясняют: в случае проектного финансирования все риски разделят между собой застройщик и банк. А покупателя выведут из этой зоны риска — он будет оплачивать квартиру через счет в банке. При этом застройщик сможет получить деньги только после сдачи дома в эксплуатацию.

«Президент поставил задачу в целом проработать поэтапную возможность», — прокомментировал поручение Путина Михаил Мень. Фото Максима Платонова

Рост цен и обвал объемов строительства

Парламентарии уверены, что предлагаемые меры приведут к стабильности цен на жилье, а в перспективе и к снижению стоимости квадратного метра. Однако большинство застройщиков с ними категорически не согласны и прогнозируют прямо противоположные события.

— Это инициатива приведет к росту цен минимум на 15 процентов, а также к очень серьезному обвалу объемов строительства. Если сейчас значительная доля строительных работ финансируется за счет денег дольщиков, то в новой модели застройщик вынужден строить на кредит, и только потом продавать готовые квартиры. Плюс иметь существенный объем собственных средств, то есть, массовая застройка уже ставится под большой вопрос, а небольшие компании просто не соберут достаточного первоначального взноса. Естественно, что в готовом доме застройщик будет продавать дом с уже максимальной наценкой, плюс ему нужно будет компенсировать проценты по займу, так что 15 процентов роста цен — это еще очень оптимистичное значение, — отметил коммерческий директор УК «Унистрой» Искандер Юсупов.

— Отказ от долевого строительства неизбежно приведет к росту цен на жилье. Это приведет к укрупнению застройщиков на рынке. Собственными ресурсами не так много компаний обладают. Только крупные корпорации смогут работать, а мелкие застройщики не выдержат эти требования, действительно они сильно ужесточаются.

Мы сейчас сдали дом, заселяем жильцов и пока не попали под эти новшества, только вдумывались. И при первом приближении все выглядит довольно печально, — добавил гендиректор СК «Фарус» Рустем Юнусов.

Уже сейчас эксперты предсказывают, что схема проектного финансирования будет доступна не всем застройщикам, а только крупным, у которых партнерские отношения с банками. Фото Максима Платонова

«Останутся только крупные компании и то им придется ужаться в объемах»

Уже сейчас эксперты предсказывают, что схема проектного финансирования будет доступна не всем застройщикам, а только крупным, у которых партнерские отношения с банками. Небольшие компании схему могут не осилить, что приведет к их уходу с рынка и даже банкротству: «Разумеется, мелкий бизнес уйдет, останутся только крупные компании и то им придется ужаться в объемах», — считает коммерческий директор «Унистроя».

— Если откажутся от долевого строительства, работать станет намного сложнее. Зато обманутых дольщиков не будет. И жилье однозначно дороже будет, долевое строительство же вводили, чтобы удешевить процесс. А теперь сначала нужно будет вложиться, построить либо на собственные, либо на привлеченные деньги, которые тоже дорого обойдутся.

Вот на эту стоимость привлечения денег и вырастут цены на недвижимость. Ну что же, раз правительство сказало, значит будем уходить от долевого. Значит теперь в таких условиях будем выживать, — говорит депутат Казгордумы, гендиректор СК «ЖИК» Эмиль Хуснутдинов.

Другие девелоперы уточняют: все зависит от нюансов новой схемы жилищного строительства.

— Здесь надо изучить все аспекты. Проектное финансирование проектному финансированию рознь. Одно дело, если люди будут платить деньги в банк, и банк будет распределять их. Я здесь особых предпосылок для роста цен не вижу, то есть от того, в какой окончательной форме эта схема будет работать, тоже многое зависит.

Но, если по этой схеме мы все должны будем кредитоваться в банках и пользоваться заемными средствами под проценты, ну, конечно, это даст дополнительную нагрузку. Какой будет кредитная нагрузка, такой будет и дополнительная, по крайней мере, на строительство, — говорит коммерческий директор «#Суварстроит» Максим Николаев.

При отказе от «долевки» большинство девелоперов прогнозируют неизбежный рост цен на недвижимость на 15—20%. А с учетом того, что объемы строительства и ввода жилья упадут, то повышение может быть еще более существенным.

Рустем Юнусов гендиректор СК «Фарус»

В любом случае надо будет перекладывать затраты на конечного покупателя. Но их ведь тоже нельзя бесконечно увеличивать. Тогда упадет спрос, и обороты уменьшатся. Соответственно будут падать и объемы ввода жилья — это старая истина: в одном месте прибыло, в другом — убыло. Если ужесточаешь условия, естественно будут падать объемы. Требований и затрат будет больше.

Маржа уже и так практически рядом с себестоимостью проходит. Можно просто выживать, но для развития там уже ничего не остается. Поэтому на рынке останутся только крупные застройщики, остальные уйдут либо в подрядчики, либо будут работать в составе этих крупных групп.

Искандер Юсупов коммерческий директор УК «Унистрой»

Я отказ от долевого строительства расцениваю как большой минус. Почти в любой стране можно купить жилье на этапе строительства, хотя механизмы немного иные, а мы хотим в очередной раз изолироваться, какое-то свое ноу-хау придумать. Например, в Эмиратах ты заключаешь контракт на этапе проектирования, а потом выплачиваешь оговоренные контрактом траншы в зависимости от стадии готовности дома.

И потом, буквально неделю назад заработал фонд на базе АИЖК, который призван обезопасить дольщиков. Лечить проблему обманутых дольщиков нужно цивилизованными методами государственного или профессионального регулирования, а не по принципу нет дольщиков — нет проблем. Сейчас взносы в фонд на уровне 1,2 процента от рыночной стоимости объекта, а до этого расходы по страхованию были минимум в два раза меньше. То есть затраты застройщика опять вырастают, и достаточно существенно, особенно для девелоперов с большими объемами — это дополнительно десятки миллионов рублей накладных расходов.

В этой ситуации клиенты, однозначно, проиграют. Люди уже не смогут купить жилье на ранних этапах стройки дешевле. Им придется покупать по цене квартир на этапе ввода в эксплуатацию. Возвращаясь к снижению объемов строительства. Представьте, компания строила 10 домов на деньги дольщиков и/или проектное финансирование. Формировалось предложение на рынке.

В системе с банковским механизмом застройщик, скорее всего, просто не сможет найти денег на то, чтобы начать несколько проектов, в итоге, будет строить не 10 домов, а 3. и так по всей стране. Предложение сократится в разы, представьте, как это скажется на ценах.

Максим Николаев коммерческий директор «#Суварстроит»

Все зависит от того, какую схему проектного финансирования выберут. Если клиенты как платили, так и платят за строящееся жилье, просто не застройщику, а банку, а банк целевым образом выделяет деньги на строительство, если эта схема будет идеально работать, то каким образом она приведет к удорожанию?

Если же запретят привлекать средства граждан, можно будет продавать лишь готовое жилье, тогда, естественно, застройщику придется пользоваться заемными средствами, да даже если своими, это повлияет на окончательную стоимость в продажах. Откуда-то эти деньги надо взять. Если у меня и есть свои деньги, я же их могу вложить в какое-то другое дело, и получать с этого дивиденды.

Если же схема будет такой, что деньги просто пойдут не мне на счет, а в банк, и банк будет контролировать их целевое использование, это, наверное, даже на пользу пойдет — это дополнительные гарантии и уверенность покупателей, что происходит многоступенчатый контроль расходования средств, и что они будут направлены на строительство конкретного объекта. Другой вопрос, есть ли у банка специалисты с соответствующей квалификацией, чтобы контролировать целевое расходование средств, и смогут ли они грамотно рассчитать стоимость тех или иных работ, и надо ли будет с банком это согласовывать?

Понимаете, насколько эти шаги могут повлиять на оперативность строительства? Не будет ли это очередным препятствием для реализации проекта? Не возникнут ли спорные моменты в оценке стоимости работ? Мы же понимаем, что у ГЖФ одни расценки, у коммерческих застройщиков — другие. А судьи кто в этой ситуации?

Кто будет определять? Так что здесь пока больше вопросов, чем ответов.

Эмиль Хуснутдинов депутат Казгордумы, гендиректор «ЖИК»

Если откажутся от долевого строительства, работать станет намного сложнее. Зато обманутых дольщиков не будет. И жилье однозначно дороже будет, долевое строительство же вводили, чтобы удешевить процесс. А теперь сначала нужно будет вложиться, построить либо на собственные, либо на привлеченные деньги, которые тоже дорого обойдутся.

Вот на эту стоимость привлечения денег и вырастут цены на недвижимость. Ну что же, раз правительство сказало, значит будем уходить от долевого. Значит теперь в таких условиях будем выживать.

Источник: realnoevremya.ru

Отказ от старой схемы ДДУ в 2019 году: последствия для покупателей

С 1 июля 2019 г. российский рынок недвижимости ожидает тотальная перезагрузка. Просуществовавшее целых 14 лет долевое строительство в своем текущем виде будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов.

Как эти нововведения отразятся на рядовых покупателях? Cтоит ли торопиться с покупкой квартиры по ДДУ? Каковы перспективы развития отрасли недвижимости в ближайшие 3-5 лет? Ответы на эти и другие вопросы – в подробной аналитической статье от Avaho.ru.

Предпосылки введения новой модели финансирования

С 30 декабря 2004 г., когда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», застройщики получили в распоряжение эффективный механизм финансирования. Он был максимально прост и удобен для всех участников процесса. Покупатели могли вкладываться в недвижимость на стадии котлована и экономить, а застройщики – получать прямые инвестиции для реализации объектов.

Главная проблема долевого строительства – это рост числа обманутых дольщиков. По данным РБК, в I квартале 2018 г. в России насчитывается 842 проблемных объекта (1 261 дом), где заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Количество проблемных домов растет, несмотря на принимаемые компенсационные меры.

Попытки государства решить проблему за 14 лет так и не увенчались успехом. Тогда в октябре 2017 г. Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать трехлетний план отказа от долевого строительства с переходом на новые виды финансирования. В ходе «Прямой линии» 7 июня 2018 г. глава государства назвал точные сроки упразднения долевого строительства – с 1 июля 2019 г. оно будет заменено на проектное финансирование.

Что такое проектное финансирование

Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.

Сделка будет выглядеть следующим образом:

1. Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
2. Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете.
3. Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
4. После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя.

В соответствии с новой моделью средства граждан, привлеченные на строительство, будут храниться на счетах эскроу. Это условные спецсчета, которые открываются до наступления каких-то определенных условий, в конкретном случае – до сдачи объекта в эксплуатацию. Ранее этого момента распоряжаться деньгами не могут ни застройщики, ни банки, ни даже сами граждане. Для привлечения средств на строительство девелопер может использовать собственные финансы или обратиться в банк за целевым кредитом, выдаваемым под проценты.

Цели перехода на проектное финансирование

Недостатки 214-ФЗ были выявлены уже в первые годы существования закона. Его положения не давали 100% защиты прав дольщиков, и число обманутых граждан постепенно возрастало. Для принятия контрмер с 1 января 2017 г. в стране начал действовать новый орган – компенсационный фонд долевого строительства, который занимается возмещением ущерба при неисполнении застройщиками своих обязательств. Средства, поступающие в фонд, аккумулируются из обязательных страховых отчислений застройщиков.

Созданный механизм за год существования показал свою перспективность, однако государственные структуры не изменили своего решения и по-прежнему настаивают о необходимости отказа от ДДУ.

Переход к проектному финансированию преследует следующие цели:

• защита прав покупателей жилья;
• удаление с рынка недобросовестных и ненадежных застройщиков;
• сокращение сроков строительства.

По мнению министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, новый механизм «позволит использовать деньги дольщиков, но при этом максимально их сохранить, не устраивать пирамид, которые мы на сегодняшний день имеем». Если сейчас невозможно проконтролировать целевое использование средств застройщиками, то в будущем появится некая гарантия их сохранности. В новых условиях смогут выжить только крупные компании с высокой степенью доверия, а финансовый прессинг в виде выплаты процентов по кредитам мотивирует застройщиков не тянуть со сроками сдачи объектов в эксплуатацию.

Как будет происходить переход к проектному финансированию

Резкий переход на новую систему финансирования строительства – это новый виток кризиса, который и так не первый год сотрясает рынок недвижимости. Как отметил Президент Владимир Путин во время «Прямой линии» 7 июня 2018 г., переход нужно провести постепенно, поэтому процесс разделят на 2 этапа, которые реализуют соответственно в 2018 и 2019 гг.

Переходный этап (с 1 июля 2018 г.)

Вместе с поправками в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 июля 2018 г., ужесточились требования к застройщикам, работающим по ДДУ. Одновременно с этим усилилась защита прав дольщиков.

Основные положения поправки:

• введение эскроу-счетов;
• запрет жилищных сертификатов и ЖСК;
• обязательное банковское сопровождение;
• 1 застройщик – 1 разрешение на строительство.

Введенные поправки создали гибридный продукт, который разрешает применение ДДУ и вместе с тем содержит элементы проектного финансирования для защиты прав дольщиков. В частности, с 1 июля 2018 г. привлеченные для строительства средства граждан будут храниться на счетах эскроу до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Такая схема в течение года будет применяться на добровольных началах.

Запрет привлечения инвестиций через жилищные сертификаты и создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) – это еще одна защитная мера, так как подобные схемы не дают дольщикам практически никаких гарантий при покупке жилья.

Кроме того, решено ограничить застройщиков в объемах реализации жилья – теперь каждой компании выдается только одно разрешение на строительство. Чтобы девелоперы не смогли обойти данную норму, создавая новые юрлица для получения дополнительных разрешений, требования к фирмам ужесточили.

Окончательный переход на проектное финансирование (с 1 июля 2019 г.)

С этого момента по всей России финансирование жилья будет производиться с привлечением кредитных средств или на собственные деньги застройщиков. Оставшиеся новостройки, для которых получили разрешение до 1 июля 2019 г., продолжат реализацию жилья по старым правилам, но новых проектов с подобной схемой финансирования появляться уже не будет.

Последствия перехода на новую модель финансирования

Чтобы решить проблему недобросовестных застройщиков, государство решило пойти по самому простому пути. Нет долевого строительства – нет и обманутых дольщиков. Однако подобная логика слабо работает в отношении такой сложной структуры, как российский рынок недвижимости. Столь радикальные изменения в структуре рынка недвижимости могут привести к непредсказуемым последствиям.

Что произойдет после перехода на проектное финансирование:

• введение эскроу-счетов;
• покупатели не смогут дешево покупать жилье на стадии котлована;
• вырастет себестоимость объектов недвижимости;
• на рынке сократится количество застройщиков.

Главное преимущество долевого строительства для покупателей – это возможность инвестировать в недвижимость на начальных этапах застройки и таким образом экономить до 30% от ее начальной стоимости. Когда вступят в силу новые правила игры, граждане все так же смогут вкладываться на стадии котлована, но выгоды с этого получить уже не получится. Застройщики будут выстраивать ценовую политику, исходя из будущей стоимости готового жилья, а не текущей.

Переход к проектному финансированию лишает застройщиков «легких денег», которые они до этого получали от дольщиков в виде прямых инвестиций. Чтобы найти средства на строительство, фирмы будут вынуждены обращаться в банки за крупными кредитами, по которым придется выплачивать проценты – а это приведет к снижению рентабельности.

Банки, в свою очередь, ужесточат требования к застройщикам. Кредиторы с опаской относятся к долгосрочным проектам, а потому будут сотрудничать преимущественно с крупными компаниями. Начинающим фирмам будет трудно получить одобрение, так как целевые кредиты требуют составления детально проработанного проекта. Внедрение нового механизма неизбежно приведет к банкротству ряда мелких застройщиков, которые не сумеют адаптироваться к новым условиям.

Как сильно поднимутся цены в новостройках

Это, пожалуй, один из самых животрепещущих вопросов, которые волнуют граждан. Но однозначного ответа на него дать нельзя – пока неясно, как вообще будет работать схема, и как поведут себя застройщики в условиях жесткого прессинга.

С одной стороны, себестоимость проектов определенно вырастет. Проектное финансирование взваливает на плечи девелоперов нагрузку в виде обслуживания кредитов. Новый закон ставит застройщика примерно в то же положение, что и обычных граждан, покупающих жилье в ипотеку – исходя из стандартных ставок в 10-10,5%, за 3 года производственного цикла им придется переплачивать до 30% от тела кредита. Вполне логично, что самый простой способ «избавиться» от этой нагрузки в подобной ситуации – поднять рыночную цену.

Однако по мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», застройщики вряд ли смогут переложить обслуживание кредитов на покупателей жилья. Такой вывод был сделан в результате прогнозирования ситуации на рынке недвижимости на период 2018-2024 гг.

Условия, которые делают маловероятным повышение цен на жилье в ближайшие годы:

• затоваривание новостройками;
• сниженная покупательская способность населения;
• неопределенность на рынке новостроек.

Российский рынок недвижимости с 2016 г. переживает период кризиса и сильного затоваривания. В 2017 г. объем предложения составил 7,5 млн кв. м жилья, тогда как в 2011-2013 гг. – около 4-5 млн. кв. м. Число новых проектов к Москве, Санкт-Петербурге и по всей стране будет расти и дальше, вплоть до 1 июля 2019 г. Девелоперы торопятся построить как можно больше объектов «по старым правилам», и, сами того не сознавая, еще сильнее усугубляют свое положение.

Рост предложения провоцирует снижение спроса, которое подогревается также тем, что у граждан банально не хватает денег на покупку жилья. Имеются в виду слои населения с доходами на уровне 30-50 тыс. руб. в месяц – именно они сейчас составляют целевую аудиторию для девелоперов.

Если также учесть, что пока не подготовлена устойчивая платформа для организации строительства и финансирования по новым правилам, первые несколько лет сделки будут заключаться с высокой степенью риска для всех ее участников. Резкое повышение цен на недвижимость может попросту обрушить и так неустойчивый рынок.

Как следует из данных инфопортала irn.ru, отражающих колебания индекса стоимости жилья в Москве, с 2016 г. наблюдается снижение стоимости недвижимости. В расчет берутся как бюджетные новостройки, так и элитные жилые комплексы. Основными факторами, которые привели к упадку рынка, являются общее ослабление национальной валюты и снижение покупательской способности населения. В среднем цены на жилье с 2016 г. опустились на 25-30% по сравнению с показателями докризисного периода. В 2017 г. наблюдался период относительной стагнации.

В связи с последними событиями, 2018 г. станет для рынка периодом неопределенности – давать какие-либо прогнозы сложно, так как государство применяет как нормативно-правовые рычаги давления, так и послабляющие санкции. Значительное повышение цен при таких обстоятельствах – весьма рискованный шаг для застройщиков.

Более реальный сценарий – это сокращение объемов предложения. Застройщиков связали по рукам и ногам последние поправки к 214-ФЗ, ввиду чего они начнут более избирательно подходить к реализации объектов и вливанию денежных средств. Между тем в перспективе они все равно будут ждать благоприятного момента, чтобы повысить цены на жилье.

Каковы прогнозы на 2018-2024 гг.

Наиболее вероятный ход развития событий в период с 2018 по 2024 гг. включительно – это постепенное снижение предложения с плавным повышением цен, но в разумных пределах. Того объема предложения, который уже представлен на рынке, хватит, чтобы свести к минимуму удар по кошельку покупателей.

В целом, снижение цен на жилье в крупных городах и по всей стране будет наблюдаться еще от 1,5 до 2 лет. Стоимость недвижимости опустится на «дно» ориентировочно в 2020 г., когда рынок захлестнет волна «долевого жилья», появившегося во время ажиотажа 2018 г. После этого, вероятней всего, последует еще 2-3 года стагнации и адаптации к новым рыночным условиям. После этого участники рынка будут действовать по обстоятельствам.

Стоит ли покупать жилье в 2018-2019 гг.

Эпоха 214-ФЗ неизбежно приближается к логическому завершению, но по-прежнему остается актуальным вопрос, стоит ли «гнаться за журавлем» и покупать жилье по ДДУ в 2018 г., пока еще это возможно. Попробуем разобраться, какие преимущества может дать такой формат сделки.

Так как основная цель проектного финансирования – это защита прав покупателей жилья, то логично было бы предположить, что такой формат сделки более надежен, чем ДУУ. Однако если долевое строительство существует уже 14 лет вместе со всем накопленным за эти годы судебным опытом, то новая схема будет «обкатываться» еще как минимум 3-5 лет. В первые годы разрешение конфликтных вопросов будет трудоемким процессом. В этом отношении ДДУ явно выигрывает у проектного финансирования.

Договор долевого участия даже в том виде, каким он будет в период 2018-2019 гг., все еще остается относительно выгодным механизмом инвестирования, тогда как проектное финансирование исключает такую возможность. Более того, в последнем случае вообще пропадает какой-либо смысл вкладываться в проект заранее – только если нужно получить гарантию того, что за покупателем зарезервируют определенный лот. Но стоит ли игра свеч, если можно просто положить деньги в банк под проценты, подождать несколько лет и купить уже готовое жилье?

В случае с ипотекой при небольшом первоначальном взносе ситуация еще сложнее, так как государство уже 9 лет обещает снизить кредитную ставку до 6-7%. В новых условиях невозможно предугадать, выгодней оформить кредит сейчас или все же дождаться обещанных послаблений. При перспективе повышения цен на жилье снижение ключевой ставки, возможно, станет едва ли не единственным способом сделать жилье в России более доступным.

Преимущества и недостатки проектного финансирования

Реформа строительства в России преследует благую цель, но вполне может только усугубить положение на рынке недвижимости. Эффект защиты дольщиков, которого власти надеются достигнуть, наступит не ранее чем через 3-5 лет. Грубо говоря, это защита «будущих покупателей», тогда как совершенно непонятно, какие действия будут предприняты в отношении тех, кто приобретет жилье в первые годы существования новой схемы.

Источник: avaho.ru

Долевое строительство: вопрос выживания

Будет ли жизнь на первичном рынке после 1 июля 2018 года – момента вступления в силу самых суровых норм 214-ФЗ – волнует всех. Застройщики уверены, что в указанных рамках работать невозможно. Чиновники призывают вовсе обойтись без средств дольщиков.

Новации в долевом строительстве стали одной из центральных тем обсуждения на круглых столах и конференциях о строительстве, прошедших в ходе Всероссийского жилищного конгресса.

Банкротство за рубль

Застройщики уже третий месяц переваривают изменения 214-ФЗ, которые способны сильно перетряхнуть основы строительного мироздания. Пакет поправок столь обширен, что юристы до сих пор анализируют последствия применения новых норм на практике. Их оценки впечатляют.

Так, вице-президент по правовым вопросам ГК «ЮИТ» Федор Цуринов указывает, что ряд норм могут поставить любого застройщика вне закона и привести к краху проекта, причем абсолютно по формальным причинам.

Законы и последствия Обширный пакет поправок в 214-ФЗ возродил к жизни позабытый было жанр «плач Ярославны». Его активно используют застройщики. >> Одно из новых требований – полное отсутствие у застройщика любой налоговой задолженности: она в течение всего периода строительства дома должна равняться нулю. Даже при появлении недоимки в размере одного рубля (к примеру, в случае технического сбоя в базе УФНС) по новой букве закона застройщик признается не соответствующим требованиям закона (пункт 7 части 2 статьи 3 214-ФЗ).

Далее ситуация будет развиваться следующим образом. Контролирующий орган (в Петербурге – комитет по строительству) обязан по новому закону в течение одного рабочего дня уведомить Росреестр. Это ведомство автоматически прекратит регистрировать новые ДДУ и уведомит всех уже зарегистрированных дольщиков о том, что их застройщик утратил право привлекать средства. У дольщиков в этом случае появляется право расторгнуть ДДУ и потребовать назад свои деньги с процентами.

«Вы можете себе представить реакцию дольщика, который получает такое уведомление от самого Росреестра? Он сразу бежит к застройщику вытаскивать свои деньги. Это означает только одно: банкротство компании и крах проекта на пустом месте. Вот лишь один из примеров того, как написан этот закон», – говорит эксперт.

Впрочем, в новой версии обнаружился и плюс для застройщика: количество избыточных требований к проектным декларациям существенно уменьшилось. Теперь нет нужды подробно описывать каждую квартиру в будущем доме, инженерные элементы и прочие позиции, превратившие проектную декларацию в многостраничный том.

«Застройщику будет проще ее составлять, а потребитель в состоянии будет в ней разобраться. Но это единственный положительный момент, который нам удалось отыскать в 218-ФЗ», – говорит Федор Цуринов.

Главные бои за долевку впереди. Кулуарные дискуссии давно ведутся, а первые официальные обсуждения возможных корректировок пройдут в середине октября, в рамках рабочей группы при Совете Федерации. Напомним, что Минстрой уже согласился выслушать строителей и изменить закон, правда, пока речь идет о технических правках.

Главная интрига грядущих дискуссий – в какой мере законодатель готов услышать и разделить плач строителей

Как замечает председатель совета Межрегионального объединения организаций специального строительства, профессор РАНХиГС при Президенте РФ Михаил Викторов, пока авторы 218-ФЗ признали ошибочность только одной нормы – «один застройщик – одно разрешение на строительство».

«Это очень противоречивая норма, так как в принципе закон направлен на определенную централизацию в строительстве. После 1 июля малых и средних компаний на рынке не будет: многие застройщики в регионах сейчас пересматривают свои стратегии вплоть до закрытия своего бизнеса. Одновременно дается огромный шанс крупным технологичным компаниям. Но при этом закон заставляет их дробиться на десятки, если не сотни юридических лиц», – объясняет Михаил Викторов.

По его словам, спорное положение будут корректировать в привязке к элементам планировочной структуры. То есть одному застройщику могут разрешить получать несколько разрешений на строительство, как минимум в пределах одного квартала, в рамках проекта планировки территории. В том числе это даст возможность тратить деньги дольщиков на строительство инфраструктуры за пределами одного участка.

По поводу других спорных положений – непонятно. Хотя многие финансовые требования разрушают сложившуюся структуру расходов застройщика и значительно их увеличивают. К примеру, неизвестно, как быть с затратами на покупку земли, изыскания, проектирование, инженерию и пр., – девелоперов лишили возможности компенсировать эти работы за счет средств дольщиков. При этом затраты строителей в регионах на «упаковку» участка довольно существенны и сильно разнятся. По словам Михаила Викторова, у калининградских застройщиков на эти цели уходит до 8-9% от общей стоимости проекта, а в московском регионе – до 30%.

Многие ограничения участников рынка вводят в ступор. Такова обязанность класть на банковский депозит 10% собственных средств. «Неясно, это разовая демонстрация финансовых возможностей и потом деньги можно будет тратить на проект, или этот депозит неснижаемый. Точных разъяснений на этот счет до сих пор нет», – отмечает Михаил Викторов.

Как подчеркивает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский, помимо существующих контролеров на строительном рынке появляются два новых. Это банки, которые будут следить за целевым расходованием долевых средств, и компенсационный фонд, который наряду с широкими финансовыми полномочиями получит возможность контролировать ход строительства объектов и финансировать в случае необходимости их достройку. «Это пойдет на благо дольщикам. Компенсационный фонд – более серьезная защита дольщиков, чем страхование гражданской ответственности», – уверен он.

Законы и последствия

По новым правилам никто строить не хочет

Сколько денег сможет вернуть обманутый дольщик

Как продать ипотечную квартиру по переуступке

ФЗ-214: что должно быть на сайте застройщика

Правда, в отношении новой структуры, которая начнет собирать средства с застройщиков чуть ли не с ноября, остается по-прежнему много вопросов и сомнений. Исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга Олег Бритов уверен, что без создания региональных филиалов фонду не обойтись. «С одним расчетным счетом в Москве фонд полноценно работать не сможет. Кроме того, нужно создавать отделы андеррайтинга – без этого риски всех участников фонда увеличиваются в разы», – говорит он.

«С учетом того, что в России зарегистрировано 300 тысяч строительных компаний, запуск механизма андеррайтинга – оценки рисков – слишком дорогое удовольствие. По моим прогнозам, уже в следующем году размер отчислений в фонд будет установлен на уровне 3%. При самых пессимистичных раскладах эксперты называют цифру в 6-7%. Это уже уровень банковских гарантий, банковского попечительства», – говорит генеральный директор СК «Респект» Александр Артамонов.

Напомним, что размер взносов застройщиков в фонд пока определен в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Власти обещают менять эту ставку не чаще раза в год.

Есть в законе и альтернативный механизм.

«Эскроу-счета – это будущее первичного рынка с точки зрения прогрессивности и безопасности сделок», – утверждает начальник центра ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.

По ее словам, деньги дольщика на эскроу-счетах будут защищены и в случае отзыва у банка лицензии. Уже в 2018 году законодатели пропишут, что размещенные на эскроу-счетах средства не будут входить в конкурсную массу при санации банка в случае его банкротства. И дольщик сможет получать свои деньги в полном объеме, а не 1,4 млн руб. по страховке АСВ.

Впрочем, от эскроу-схемы, означающей полный переход проекта на заемные деньги, застройщики пока открещиваются. Руководитель проектов компании «Норд Вест Девелопмент» Владимир Грибков представил расчеты, как меняется структура финансирования одного и того же инвестпроекта при разных схемах, в том числе при применении проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

«При проектном финансировании по ставке 15% прибыль застройщика снижается в десять раз. А чтобы получить такую же рентабельность проекта, как и при использовании средств дольщиков, ставки по кредитам должны быть на уровне 4,5-4,7%. Или нужно поднимать продажную стоимость жилья минимум на 15%», – говорит Владимир Грибков.

Некоторые эксперты уверены, что в новых условиях банки сумеют значительно расширить свое присутствие на строительном рынке, так как застройщикам будет выгоднее включать их в состав своих акционеров – в этом случае проектное финансирование обойдется в разы дешевле.

А может, без долевки?

Интересно, что на прошедшем форуме прозвучало немало высказываний и о вреде долевки.

«Каждый год в 214-ФЗ вносятся изменения и правки. Но нельзя бесконечно улучшать то, что с самого начала не работает. Продажа квартиры в строящемся доме – это улыбка чеширского кота», – говорит заведующий кафедрой менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета Сергей Максимов.

Настроены решительно главным образом чиновники, перед которыми стоит задача остановить увеличивающийся в кризис вал проблемных объектов. Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин заявил, что эти поправки «выстраданные» – в стране уже 1200 вызывающих опасения объектов, где приобрели жилье 130 тысяч граждан.

А власти Ленобласти вовсе предлагают отказаться от долевого строительства. Вице-губернатор 47-го региона Михаил Москвин на открытии Всероссийского жилищного конгресса призвал застройщиков огласить условия, при которых застройщики смогут продавать квартиры только в готовых домах, а также необходимые для этого меры поддержки от властей Ленобласти.

Отклика на этот призыв, судя по всему, областные чиновники так и не дождались. И на днях выступили с инициативой внесения нового пакета изменений в уже распухший от корректировок 214-ФЗ. Наряду с мерами по более эффективному решению проблем недостроев (новые критерии проблемных объектов, ускоренная процедура банкротств, которую смогут запускать сами власти и т. д.) чиновники хотят предложить рынку нового контролера – уже в виде госбанков. Те должны будут не только следить за расходом средств дольщиков, но и осуществлять полный контроль за ходом строительства.

Как показывает практика, 214-ФЗ выдержит не одну переписку. Но застройщикам слишком часто стали намекать, что, может, им и впрямь лучше обойтись без средств дольщиков.

Источник: www.bn.ru