Будет ли облагаться налогом квартира в новостройке

Доходы от продажи квартиры или дома по повышенной в 2021 году ставке НДФЛ облагаться не будут. Однако с некоторыми нововведениями налогоплательщикам в сфере недвижимости в нынешнем году столкнуться придется

ФНС России напомнила об изменениях в расчете налога при покупке и продаже недвижимости

С 1 января 2022 года введены изменения в налоговом законодательстве, связанные с расчетом НДФЛ при операциях с недвижимостью, напомнила Федеральная налоговая служба России.

В частности, в декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости или другого имущества (за исключением ценных бумаг) до истечения трех или пяти лет владения им. Нововведение касается тех, кто имеет право на имущественные налоговые вычеты в следующих размерах:

• 1 млн рублей за налоговый период (календарный год) — для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома или земельные участки (доли в указанном имуществе);
• 250 тысяч рублей — для иного недвижимого имущества;
• 250 тысяч рублей — для иного имущества (за исключением ценных бумаг).

Если же доходы от продажи имущества превышают размер вычетов, декларацию 3-НДФЛ представить все равно придется.

Также теперь при приобретении прав на квартиру, комнату (долю в них) в строящемся доме право на имущественный налоговый вычет возникает с даты передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по подписанному ими передаточному акту (иному документу о передаче объекта долевого строительства).

В этом случае налогоплательщик имеет право обратиться за получением вычета после государственной регистрации права собственности на недвижимость. Изменения применяются в отношении объектов долевого строительства (доли в них), переданных застройщиком и принятых участником долевого строительства с 1 января 2022 года.

Кроме того, семьи с детьми теперь освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости независимо от срока владения этим имуществом. Нововведение касается доходов, полученных от продажи жилья в 2021 году.

Такой порядок применяется при соблюдении ряда условий:

• до 30 апреля следующего года налогоплательщик или члены его семьи приобрели в собственность другое жилье, а в случае долевого строительства оплатили полную стоимость жилого помещения по договору;
• общая площадь приобретенного жилого помещения превышает по площади или в размере кадастровой стоимости проданное имущество;
• возраст детей до 18 лет (или до 24 лет, если ребенок учится очно);
• кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 млн рублей;
• налогоплательщик или члены его семьи на дату отчуждения проданного жилья не владеют в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения.

Нововведение распространяется и на те случаи, если доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.

В числе прочего сообщается, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, приобретенным по договору ДДУ, отсчитывается с момента полной оплаты стоимости объекта по такому договору. Таким образом, не учитывается момент дополнительной оплаты, связанной с увеличением площади такого объекта после ввода дома в эксплуатацию.

n nttt nttt ntt nt»,»content»:»tt

ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt

Квартира — новостройка и налоги . В отношении новостроек основной налоговый вопрос – следует ли платить налог при фактическом отсутствии собственности. Отметим, что жилье в новостройке признается законом собственностью владельца лишь с момента ее регистрации. Пояснение схемы: *Налоговая служба учтет расходы на ремонт квартиры , если жилье приобретено без отделки ( новостройка ), либо нуждается в отделке (вторичка). Этот момент следует отразить в договоре купли-продажи, акте приема-передачи или ином документе, служащем подтверждением перехода прав на квартиру собственнику (ст.220, п.5.3 Налогового кодекса). Продажа одного и покупка другого жилья в этом же году.

Какие налоговые изменения в сфере недвижимости ждут россиян в 2021 году

Доходы от продажи квартиры или дома по повышенной в 2021 году ставке НДФЛ облагаться не будут. Однако с некоторыми нововведениями налогоплательщикам в сфере недвижимости в нынешнем году столкнуться придется

В 2021 году собственников недвижимости ждет ряд изменений, связанных с уплатой налогов. Например, дольщики смогут быстрее продать квартиру без уплаты налога, а налог на имущество будет начисляться исходя из кадастровой стоимости объекта.

Рассказываем, какие еще нововведения в сфере недвижимости ждут налогоплательщиков в 2021 году.

1. Имущественный налог по кадастру

Одно из основных изменений связано с механизмом расчета налога на недвижимость. В 2021 году базой расчета окончательно станет кадастровая стоимость объекта, которая приближена к рыночной. До этого расчет велся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости или ее себестоимости. Переход на новую схему расчета налога на недвижимость начался в 2015 году, в этом году он завершается для всех регионов России, кроме Севастополя.

«Первые три года производится расчет с учетом понижающих коэффициентов, а после — по полной кадастровой стоимости при условии, что повышение составляет не более 10% в год», — пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Результатом перехода на новый расчет может стать существенный рост суммы выплат по налогу на имущество. По оценкам экспертов, увеличение может составить 20–40%.

2. Повышенный НДФЛ не коснется недвижимости

С 1 января 2021 года введена прогрессивная ставка НДФЛ. К доходам свыше 5 млн руб. теперь применяется повышенная налоговая ставка в размере 15%. Однако повышенная ставка не будет применяться к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи личного имущества, включая недвижимость.

«Для продавцов, имеющих недвижимость в собственности от трех до пяти лет, НДФЛ остается прежним — 13%, но есть возможность снизить этот налог путем налогового вычета. По истечении обозначенного срока владелец освобождается от уплаты НДФЛ, поэтому необходимости в налоговых вычетах нет. А если гражданин получил годовой доход более 5 млн руб. в связи с продажей имущества, в том числе недвижимости, ставка остается на уровне 13%», — отметила Спиридонова.

3. Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку получить будет проще

Также упростится процедура получения налогового вычета за покупку квартиры в ипотеку. Теперь, чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет, заявителю надо будет только заполнить заявление в личном кабинете налогоплательщика, и оно будет сформировано автоматически.

Автоматизированная система Федеральной налоговой службы (ФНС) сама обработает информацию, запросив в том числе и банк, который выдал кредит. В результате сроки проверки данных заявителя и выплаты денежных средств на счет сократятся. Сейчас имущественный вычет возвращается в течение трех месяцев.

4. Продать квартиру без уплаты налога дольщики смогут быстрее

Еще одно нововведение касается уплаты налогов дольщиками. С 2021 года они могут продать квартиру раньше без уплаты налога. В случае продажи квартиры собственник, владеющий ею менее трех (если это единственное жилье) или пяти лет, должен заплатить НДФЛ по ставке 13%. До этого отсчет срока владения квартиры начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты договора долевого участия, пояснила Спиридонова.

Данное изменение распространяется и на участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), и на случаи, если квартира куплена через уступку прав требования по ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ. Соответствующие изменения были внесены в п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса в конце прошлого года.

5. Льготы и перерасчет

В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физических лиц, в том числе земельного налога и налога на имущество физических лиц. «Так, если у гражданина возникла налоговая льгота, которая ранее не была учтена, она будет применена с периода, в котором у него возникло право на такую льготу. Налоговый орган должен провести перерасчет и уменьшить налоговые платежи с учетом этой льготы», — отметил адвокат адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников, пояснил юрист. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

6. Новые реквизиты

С 1 января в платежках по налогам и взносам нужно указывать новые реквизиты. «В поле, где ранее указывался номер счета УФК (начинается с 40101), нужно указывать новый казначейский счет (начинается с 03100). Новый же счет УФК (начинается с 40102) указывается на строку выше, а также необходимо указывать новые БИК и наименование банка получателя», — рассказала Спиридонова.

При этом до 30 апреля действует переходный период — платежи будут принимать и по прежним реквизитам.

Но налог на имущество для апартаментов выше налога для квартир . Еще для апартаментов установлены более высокие тарифы на коммунальные услуги, а при покупке недвижимости нельзя вернуть налоговый вычет. Рассказываем, как считают налог на апартаменты, сколько денег придется потратить на их содержание и почему нельзя вернуть налоговый вычет, как это делают покупатели обычных квартир . Налог на апартаменты рассчитывается не так, как на квартиру . Фото: profiz.ru. Что такое апартаменты — к чему их приравнивают при определении налога .

Что нового в налогах на недвижимость в 2021 году

B 2021 гoдy пpoизoшлo нecкoлькo вaжныx измeнeний в нaлoгoвoм зaкoнoдaтeльcтвe. B cтaтьe paccкaжy, чтo пoмeнялocь, и кaк pиeлтop мoжeт пpoкoнcyльтиpoвaть клиeнтa.

Aннa Пиcкyн

paзбиpaлacь c нaлoгaми

Физлицaм paccчитывaют имyщecтвeнный нaлoг нa нeдвижимocть пo кaдacтpoвoй cтoимocти

Кaдacтpoвaя cтoимocть — этo cyммa, в кoтopyю гocyдapcтвo oцeнивaeт имyщecтвo coбcтвeнникa.

Кaдacтpoвyю cтoимocть paccчитывaют, иcxoдя из oбщиx xapaктepиcтик нeдвижимocти:

• paйoн pacпoлoжeния
• гoд пocтpoйки
• этaжнocть
• кaчecтвo cтpoитeльныx мaтepиaлoв
• нaличиe и кoличecтвo лифтoв в дoмe
• плoщaдь квapтиpы
• нaличиe шкoл, дeтcaдoв и мaгaзинoв pядoм.

Дo 2016 гoдa нaлoг cчитaли пo инвeнтapизaциoннoй cтoимocти. Для этoгo бpaли cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв и yмнoжaли нa пoпpaвoчныe кoэффициeнты: гoд пocтpoйки, изнoc здaния.

C 2016 нaлoг нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaют тoлькo пo кaдacтpoвoй cтoимocти.

Нaлoг зa квapтиpy, плoщaдью 58 м 2 , пo инвeнтapнoй cтoимocти	Нaлoг зa квapтиpy, плoщaдью 58 м 2 , пo кaдacтpoвoй cтoимocти
261 pyб	3 761 pyб

Пepexoд pacчeтa нaлoгa c инвeнтapнoй к кaдacтpoвoй cтoимocти зaнял 3 гoдa. Bce этo вpeмя нaлoг cчитaли c пoнижeнным кoэффициeнтoм. Этo былo cдeлaнo для тoгo, чтoбы нaгpyзкa нa нaлoгoплaтeльщикoв пoвышaлacь пocтeпeннo. Кaдacтpoвaя cтoимocть вышe инвeнтapнoй: знaчит, нaлoг нa имyщecтвo тoжe cтaнoвитcя бoльшe.

Ceйчac пoнижeнный кoэффициeнт пpимeняeтcя тoлькo в Ceвacтoпoлe и бyдeт дeйcтвoвaть eщe 12 лeт.

Ceвacтoпoльцы плaтят нaлoг пo кaдacтpoвoй cтoимocти, нo пpи pacчeтe дoбaвляют cкидкy: 80% oт oбщeй cyммы зa 2021 гoд. B 2023 гoдy cкидкa бyдeт в paзмepe 60%. Bce пocлeдyющиe гoды нaлoг бyдeт yмeньшaтьcя нa 10% oт cyммы нaлoгa пpeдыдyщeгo гoдa.

Пpимep pacчeтa нaлoгa зa жильe в Ceвacтoпoлe: oднoкoмнaтнaя квapтиpa, плoщaдью 35.8 м 2 , c кaдacтpoвoй cтoимocтью 2 347 000 pyб.

3aкoн дeйcтвyeт c 2021 гoдa, a пepвый плaтeж нyжнo бyдeт внecти в 2022 гoдy.

Пo зaкoнy кaдacтpoвaя cтoимocть мoжeт мeнятьcя пocлe пpoвeдeния кaдacтpoвoй oцeнки. Пepeoцeнкy пpoвoдят paз в 5 лeт. B Mocквe, Caнкт-Пeтepбypгe и Ceвacтoпoлe — paз в 3 гoдa.

Кaдacтpoвyю cтoимocть cвoeй нeдвижимocти мoжнo yзнaть бecплaтнo нa caйтe Pocpeecтpa.

Нa caйтe нaлoгoвoй мoжнo paccчитaть cyммy нaлoгa нa имyщecтвo — c пoмoщью нaлoгoвoгo кaлькyлятopa.

Нeдвижимocть нe oблaгaeтcя пoвышeнным нaлoгoм

B Poccии ввeдeнa пpoгpeccивнaя нaлoгoвaя cтaвкa. Этo знaчит, чтo дoxoд вышe 5 млн pyблeй oблaгaют пoвышeнным нaлoгoм.

Ecли дoxoды бoльшe 417 тыcяч pyблeй в мecяц, пpидeтcя зaплaтить нaлoг в 15%.

61% poccиян

13% — для дoxoдa
дo 5 млн. pyблeй

15% — для дoxoдa
oт 5 млн. pyблeй

Дoxoд — этo нe тoлькo зapплaтa. Cчитaют вce пocтyплeния oт пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти, тaкжe дивидeнды oт цeнныx бyмaг и вклaдoв.

Oднaкo пoвышeннyю cтaвкy нaлoгa пpимeняют нe кo вceй cyммe, a тoлькo к ee чacти: cвышe 5 млн pyблeй.

Нaпpимep, дoxoд зa гoд cocтaвил 5 182 000 pyблeй. Пoвышeнным нaлoгoм бyдyт oблaгaть тoлькo 182 тыcячи pyблeй.

Дeньги c пoвышeннoгo нaлoгa идyт в фeдepaльнyю кaзнy, a нaлoг c 13% — в peгиoнaльный бюджeт.

1.8 млpд. pyб

нaлoгoв нa дoxoды зaплaтили cocтoятeльныe poccиянe в янвape 2021 гoдa

Eлeнa Meдвeдeвa
нaлoгoвый кoнcyльтaнт, aгeнтcтвa нeдвижимocти «Этaжи»

Пpoгpeccивнyю cтaвкy пpимeняют в тaкиx cлyчaяx:

1. Пocлe pacчeтa: дoxoды, oблaгaeмыe пo cтaвкe 13%, минyc вычeты. Ecли дoxoд пocлe вычeтoв пpeвышaeт 5 млн. pyб., иcпoльзyют пoвышeннyю cтaвкy нaлoгa.

Ecли нaлoгoвaя бaзa c нaчaлa гoдa пpeвышaeт 5 млн pyб., НДФЛ cчитaют тaк: 650 000 pyб. (5 млн. pyб. x 13%) и 15% c paзницы мeждy oбщeй cyммoй дoxoдoв и 5 млн. pyб.

2. C 2021 oблaгaют нaлoгoм зapплaтy, мaтпoмoщь, вoзнaгpaждeниe пo ГПД и дpyгиe дoxoды, кoтopыe выплaчивaeт paбoтoдaтeль

Paзoвый дoxoд cвышe 5 млн. pyблeй oблaгaют cтaндapтным НДФЛ в 13%. Нaпpимep, пpoдaли квapтиpy зa 5.6 млн pyблeй: эти дeньги cчитaютcя дoxoдoм, пpимeнять пpoгpeccивнyю нaлoгoвyю cтaвкy нe бyдyт.

Нo ecли нeдвижимocть peгyляpнo cдaют в apeндy и кaждый гoд пoлyчaют c этoгo дoxoд вышe 5 млн. pyблeй, тoгдa нyжнo зaплaтить пoвышeнный нaлoг.

60 млpд. pyб

Xoтитe paбoтaть в кpyпнoм и нaдeжнoм aгeнтcтвe?

Ocтaвьтe cвoй тeлeфoн, чтoбы зaпиcaтьcя нa coбeceдoвaниe

Пoлyчить нaлoгoвый вычeт c квapтиpы, кyплeннoй в ипoтeкy, cтaлo пpoщe

C мaя нaчaл дeйcтвoвaть зaкoн, кoтopый пoзвoляeт пoлyчить oнлaйн нaлoгoвый вычeт c квapтиpы, кyплeннoй в ипoтeкy. Для этoгo нyжнo пoдaть зaявлeниe в личнoм кaбинeтe нaлoгoвoй.

Пoлyчить нaлoгoвый вычeт в yпpoщeннoй фopмe мoгyт нe вce. Этo дocтyпнo тoлькo тeм, ктo кyпил нeдвижимocть в 2020 гoдy.

Ecли нeдвижимocть кyпили paньшe, нa вычeт нyжнo пoдaвaть пo cтaндapтнoмy пpoцeccy

coбиpaли пaкeт дoкyмeнтoв: выпиcкy из EГPН или cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти нa квapтиpy, aкт пpиeмa-пepeдaчи и дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe; пoдтвepждeниe oплaты: чeки, квитaнции, плaтeжныe пopyчeния, pacпиcки oт пpoдaвцa, cпpaвкa o дoxoдax пo фopмe 2-НДФЛ, зaявлeниe oт cyпpyгoв, cвидeтeльcтвo o бpaкe и poждeнии peбeнкa, дoвepeннocть нa oплaтy.

пoдaвaли нaлoгoвyю дeклapaцию пo фopмe
3-НДФЛ.

пиcaли зaявлeниe нa вoзвpaт нaлoгa c peквизитaми для пepeвoдa вычeтa.

пoдaть зaявлeниe в личнoм кaбинeтe нaлoгoплaтeльщикa

Кpoмe зaявлeния никaкиe дpyгиe cпpaвки, cвидeтeльcтвa и дoгoвopы пpeдocтaвлять нe нaдo. Teпepь нaлoгoвики caмocтoятeльнo зaпpaшивaют вce дoкyмeнты y бaнкoв, чтoбы пpoвepить пpaвo нa имyщecтвeнный вычeт.

Нaлoгoплaтeльщикy в личный кaбинeт пocтyпит cooбщeниe o тoм, чтo зaявлeниe пpинятo, и пo нeмy нaчaлacь пpoвepкa.

Нaлoгoвaя нaпpaвляeт cooбщeния o кaждoм этaпe cвoeй paбoты в личный кaбинeт нaлoгoплaтeльщикa.
Иcтoчник: https://lkfl2.nalog.ru

30 днeй

Cpoк пpoвepки coкpaтилcя c 3 мecяцeв дo 1. Бывaют иcключeния: нaлoгoвaя мoжeт yвeличить cpoк пpoвepки, ecли нaйдeт пpoтивopeчия или oшибки в дoкyмeнтax
Cpoки пocтyплeния нaлoгoвoгo вычeтa нa cчeт нaлoгoплaтeльщикa тoжe yмeньшилcя дo 15 днeй.

15 днeй

мaкcимaльный cpoк пoлyчeния вычeтa

Дoльщики мoгyт пpoдaвaть квapтиpy бeз yплaты нaлoгoв

Cpoк влaдeния квapтиpoй в нoвocтpoйкe или пo дoгoвopy ycтyпки тeпepь cчитaют пo-дpyгoмy. Mинимaльный cpoк влaдeния тaкoй нeдвижимocти нaчинaeтcя c дaты oплaты зa имyщecтвo.

Cчитaли пocлe гocpeгиcтpaции пpaв coбcтвeннocти

Cчитaют oт дaты пoлнoй oплaты пo дoгoвopy

Paньшe дoльщик мoг пoлyчить в coбcтвeннocть квapтиpy, кyплeннyю в нoвocтpoйкe пo ДДУ, пocлe тoгo, кaк зacтpoйщик cдaвaл вce здaниe. Toлькo пocлe этoгo квapтиpy мoжнo былo peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe.

Нaпpимep, квapтиpy кyпили в 2015 гoдy. 3acтpoйщик oбeщaл cдaть дoм в 2017 гoдy, нo пo фaктy cдaл в 2020. Oфopмить квapтиpy в coбcтвeннocть дoльщик cмoг тoжe тoлькo в 2020. Bce этo вpeмя y дoльщикa были тoлькo ДДУ и cчeтa нa oплaтy ипoтeки.

C 2019 гoдa квapтиpy в нoвocтpoйкe мoжнo пpoдaть и нe плaтить зa нee нaлoг. To ecть, ecли дoльщик пpoдaл cвoю квapтиpy в 2019 гoдy, нaлoг плaтить нe нaдo.

Пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy вoзникaeт c мoмeнтa peгиcтpaции.

Mинимaльный cpoк для тoгo, чтoбы нe oтчитывaтьcя и нe cдaвaть oтчeтнocть ceйчac, иcчиcляeтcя c дaты пoлнoй oплaты coглacнo ДДУ или пepeycтyпки пo ДДУ.

Налоги и налоговые вычеты на апартаменты в Москве , Сочи и других городах в 2021 и 2022 годах: рассмотрим, к чему готовиться собственникам. … Многие покупатели новостроек делают выбор в пользу апартаментов – нежилых помещений, внешне похожих на квартиры . Они могут быть как премиум и бизнес класса, так и бюджетным жильем. В последнем случае, покупатель стремится сэкономить, ведь цена на эконом-апартаменты зачастую существенно ниже аналогичных квартир . … Налог при покупке или продаже. Покупка апартаментов не облагается никакими налогами . Предполагается, что они уже уплачены с доходов покупателя.

Что изменилось в налогообложении застройщиков по ДДУ

Застройщик, работающий по договору долевого строительства (ДДУ), по закону освобождался от налогообложения, так как покупатели жилья — дольщики выступали инвесторами. Но после введения счетов эскроу средства дольщиков уже не могут рассматриваться как инвестиции, следовательно, меняется и налоговый учет. Какие налоги теперь должен платить застройщик, если проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых?

В соответствии с подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции: услуги застройщика на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

На основании этого отношения сторон по договору долевого строительства рассматривались как инвестиционные отношения, а поступающие от дольщиков деньги по ДДУ не включались в облагаемый НДС оборот. В налоговую базу по НДС (впрочем, как и по налогу на прибыль) попадала только экономия по результатам строительства в виде разницы между суммой поступивших застройщику средств дольщиков и затратами на строительство помещений, передаваемых этим дольщикам.

В нашем случае проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых, что является нежилыми помещениями непроизводственного назначения. Следовательно, услуги застройщикам при их реализации по ДДУ освобождаются от уплаты НДС. Однако средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу, являются собственностью дольщика, а не застройщика. Распоряжаться находящимися на эскроу-счетах средствами для целей строительства застройщик не может, поэтому в данной трактовке он не рассматривается как посредник.

Отношения между застройщиком и дольщиком уже не могут носить инвестиционный характер, поскольку при аккумулировании денежных средств на счетах эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию исчезает сама суть инвестиций в долевое строительство. Тем самым ставится под сомнение возможность определения финансового результата в виде экономии.

В Письме Минфина РФ от 22 января 2020 года № 03-07-07/3382 по данному вопросу разъясняется лишь следующее:

«Сообщаем, что вопрос определения стоимости вышеуказанных услуг, плата за которые поступает со счетов эскроу, кодексом не регулируется».

В связи с этим остается неясным подход налоговых органов к определению налогооблагаемой базы застройщика при реализации посредством ДДУ апартаментов, машино-мест и кладовых (нежилые помещения непроизводственного назначения для личного пользования граждан) при условии расчетов через счета эскроу. В данном случае речь идет об увеличении налоговой нагрузки по НДС в размере порядка 146 млн руб., что является существенным для проекта.

В целях налогообложения прибыли и бухгалтерского учета выручка застройщика определяется исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в договоре. В целях исчисления НДС по нежилым объектам налоговая база также определяется исходя из стоимости объекта. При этом в целях налогообложения прибыли расходы на строительство уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.

Налог на прибыль

В целях налогообложения прибыли не учитывается имущество, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Так, в частности, к средствам целевого финансирования относится имущество в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов (абзац тринадцатый подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

При использовании в долевом строительстве счетов эскроу денежные средства дольщиков аккумулируются на специальных счетах дольщиков в банке (ч. 1, 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 214-ФЗ, ст. 860.7 ГК РФ). В связи с этим, исходя из прямого прочтения абзаца тринадцатого подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, полагаем, что денежные средства дольщиков, находящиеся в уполномоченном банке на счетах эскроу (не на счетах организации-застройщика), не могут признаваться в целях налогообложения прибыли средствами целевого финансирования. По нашему мнению, этот довод подтверждается и тем, что при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу требования, предусмотренные ст. 18–18.2 Закона № 214-ФЗ, не применяются (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).

Иных норм, позволяющих не включать в доходы денежные средства, поступающие в оплату стоимости построенных объектов по договору долевого строительства, положения ст. 251 НК РФ не содержат. Поскольку специальных норм по учету доходов и расходов для застройщиков гл. 25 НК РФ не установлено, то доходы и расходы застройщику необходимо учитывать в общеустановленном порядке.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ стоимость услуг застройщика в цене договора с 30 июля 2017 года не выделяется. В связи с этим полагаем, что доход застройщика должен определяться исходя из стоимости объекта строительства, определенной в договоре (без учета НДС), на дату передачи готового объекта строительства дольщику по акту приемки-передачи (п. 1 ст. 248, п. 3 ст. 271 НК РФ). Одновременно в расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика (ст. 318, 319 НК РФ). Положения п. 17 ст. 270 НК РФ в данном случае не применяются.

Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Реализацией товаров, работ или услуг признается, соответственно, передача права собственности на товары, результаты выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).

При определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (п. 2 ст. 153 НК РФ). Налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) в общем случае определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Каких-либо особенностей для застройщиков положения ст. 153, 154 НК РФ не устанавливают. Так как в цене ДДУ вознаграждение застройщика не выделяется и вся стоимость объекта формирует доход застройщика, то, полагаем, налоговая база по НДС должна определяться застройщиком на дату подписания акта приемки-передачи построенного объекта (п. 16 ст. 167 НК РФ) как стоимость объекта, указанная в договоре.

При этом реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). В Письме от 11.09.2018 № 03-07-07/64777 (исходя из совокупности положений НК РФ и ЖК РФ) представители Минфина России сделали вывод, что освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, применяется при осуществлении операций по реализации указанных в ЖК РФ жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан.

В случае реализации жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС не применяется и, соответственно, операции по реализации таких жилых помещений (апартаментов) подлежат налогообложению НДС в общем порядке. Из приведенной позиции финансового ведомства можно заключить, что в случае если апартаменты предназначены для постоянного проживания граждан (где имеется право на постоянную регистрацию по месту жительства), то их реализация не облагается НДС. Если же апартаменты являются гостиницей, то освобождение от НДС не применяется.

В случае если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии с положениями ст. 149 НК РФ, налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ). Каких-то иных разъяснений уполномоченных органов о порядке определения налоговых обязательств застройщиками при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу нет.

Бухгалтерский учет

Поскольку денежные средства дольщиков на расчетный счет застройщика до окончания строительства не поступают и не находятся под его контролем, то активом они не являются. Поэтому учет денежных средств, поступивших на счета эскроу, необходимо вести за балансом по каждому ДДУ (например, на счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные»). Выручка определяется исходя из цены, установленной договором между организацией и дольщиком (п. 6, 6.1 ПБУ 9/99).

Поэтому в данном случае выручка будет определяться на дату подписания акта приемки-передачи объекта строительства в размере стоимости переданного объекта, установленной в договоре (п. 12 ПБУ 9/99). Расходы на строительство собираются в общем случае на счете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п. 2.3 Письма Минфина России от 30.12.1993 № 160, Письмо Минфина РФ от 18.05.2006 № 07-05-03/02).

Согласно подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС (освобождаются от обложения НДС) на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Исключение составляют услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения. К объектам производственного назначения в целях указанного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Согласно позиции Минфина России и ФНС России если договором долевого участия в строительстве предусмотрена передача нежилых помещений, не входящих в общее имущество многоквартирного дома и предназначенных для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг), то услуги застройщика не освобождаются от НДС. Также есть разъяснения Минфина России, согласно которым если объектами долевого строительства являются нежилые помещения в составе многоквартирного дома, то услуги застройщика освобождаются от НДС при условии, что эти помещения не признаются объектами производственного назначения.

Наше мнение совпадает с судебной практикой: многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений. Данные выводы содержатся в Определении Верховного суда Российской Федерации от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410 по делу № А78-10467/2015 (ООО «Тантал» против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 2 по г. Чите).

Таким образом, услуги застройщика по ДДУ при реализации апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых освобождены от уплаты НДС. При условии, что речь идет о построении многоквартирного жилого дома. Использование счетов эскроу на налоговую нагрузку не влияет.

Это нововведение касается абсолютно всех новостроек . Изменился порядок исчисления периода, по истечении которого продажа квартиры не облагается НДФЛ. Напомню, он составляет 13%. И если прошло три года с момента оплаты стоимости приобретённого жилья застройщику, — налог платить не надо, вне зависимости от того, когда. … Если с момента полной оплаты ее прошёл положенный срок, налогом сделка облагаться не будет .

Касается всех новостроек: новый порядок налогообложения сделок с недвижимостью

Новый порядок налогообложения сделок с недвижимостью вступил в силу. Это нововведение касается абсолютно всех новостроек. Изменился порядок исчисления периода, по истечении которого продажа квартиры не облагается НДФЛ.

Напомню, он составляет 13%. И если прошло три года с момента оплаты стоимости приобретённого жилья застройщику, — налог платить не надо, вне зависимости от того, когда зарегистрирована собственность (если жильё единственное). Такая норма появилась в НК после внесения изменений Федеральным законом от 23.11.2020 № 374-ФЗ.

То есть, теперь срок владения начнет исчисляться не с момента получения собственности на квартиру, а с момента полной уплаты по договору инвестирования долевого строительства (ДДУ) или по другому договору , связанному с долевым строительством (например, по договору об участии в ЖСК или договору уступки права требования по Договору долевого участия).

Ранее этот срок исчислялся с момента получения государственной регистрации права собственности на квартиру.

Теперь же все по-другому, не нужно будет платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже новостройки с недавно оформленным правом собственности, если оплата застройщику произведена более трёх лет назад.

Тоже самое при продаже квартиры-новостройки по договору переуступки. Если с момента полной оплаты ее прошёл положенный срок, налогом сделка облагаться не будет.

Если учесть, что с момента приобретения (заключения договора ДДУ) квартиры-новостройки на котловане, до момента получения собственности на эту самую квартиру проходит как раз 2,5 — 3 года, а зачастую и более, получается, что новый порядок налогообложения при продаже первички существенно упростит жизнь инвесторам, которые покупали квартиры в новостройках с целью их перепродажи после получения собственности на жильё.

Да и тем, кто покупал для себя и ввиду изменения обстоятельств вынужден продавать квартиру.

Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:

Писать мне лучше в WhatsApp: +79267797630, так я точно не потеряю ваше сообщение

Налог на имущество – одна из обязательных госпошлин, которую выплачивают все собственники недвижимости. С 2019 года произошли изменения в налоговом законе. Теперь налог рассчитывается по кадастровой стоимости. Как именно? Расскажем в статье. … Порядок начисления пошлины на имущество для юридических лиц. Методы уплаты налога на имущество. Льготы для физических лиц на имущественный налог в 2021 году. Оформление льготы по налогу на имущество. Налог на имущество – сроки уплаты в 2021 году. Как узнать о начислении налога на имущество. Оплата через интернет. Можно ли вернуть излишки при уплате имущественного налога . Штрафы за нарушение времени уплаты налога на имущество физических лиц.