Будут ли дешеветь новостройки в 2022 году

✅ Изучаем рынок недвижимости и рассуждаем, стоит ли вкладываться в недвижимость в 2022 году — Учебник. Жилищный вопрос 2022: стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру, и что будет с ценами в Журнале Недвижимости

16.08.2022 Цены на квартиры: прогноз на 2022 и причины подорожания

Наша редакция провела исследование и предполагает, что цены на квартиры, по прогнозу, в 2022 будут расти на рынке новостроек, а рынок вторичного жилья будет более устойчив. Подробнее о том, на основе каких событий и мнений построен прогноз, читайте далее в нашей статье.

Шок, который россияне испытали 24 февраля 2022 года после сообщения о начале спецоперации, усугубился волной санкций, с которыми не сталкивалось в своей истории ещё ни одно государство. Закономерной реакцией на происходящее стал резкий рост цен на все, без исключения, товары и услуги.

Что происходит на рынке жилой недвижимости и стоит ли ждать улучшения ситуации? Проанализируем мнения специалистов и постараемся составить прогноз стоимости квартир на 2022 год .

Прогноз изменения стоимости квартир на 2022 год

Рынок жилой недвижимости откликнулся на изменение политической ситуации. Однако рост цен на квартиры, достигший максимума к апрелю 2022 года, не был столь стремительным, как рост основной иностранной валюты – долларов США и евро. Это можно проследить на графике роста цен на недвижимость, совмещенном с графиком роста курса доллара по отношению к российскому рублю.

Как следует из приведённых данных, скачок цен пришелся на середину апреля 2022 года, после пикового значения, которого достиг доллар по отношению к российской валюте. Из приведённых данных следует, что прямой зависимости роста стоимости жилой недвижимости от роста курса иностранной валюты – нет. С момента начала действий в Украине, в абсолютном цифровом выражении, цены на квартиры поднялись на 445,38 рублей, или на 8,9 рубля в день.

Из этого не надо делать вывод о том, что купить квартиру можно будет по прежним ценам, медленно, но неуклонно росшим в течение последнего года, но не сулившим никаких катастрофических изменений. Рынок недвижимости охватила паника. Причин её возникновения было несколько:

• рост курса иностранной валюты – традиционный повод для активизации бурной деятельности населения, имеющего сбережения;
• объявление о пакете санкций, резко ограничивающих возможность распоряжения денежными средствами для граждан России – блокировка платежных систем Visa и Mastercard;
• заявление Центробанка России о поднятии ключевой ставки до 20%;
• блокировка торгов на ММВБ – в течение нескольких недель население не могло получать достоверную информацию о состоянии финансового рынка в стране;
• запрет на продажу валюты;
• политика банков, даже тех, которые не подпали под западные санкции, направленная на изменение условий кредитования и отмены ранее одобренной ипотеки, в ущерб своей репутации.

Анализируя каждый из факторов, влияющих на изменение стоимости жилой недвижимости, можно констатировать: рост цен на жилье продолжит рост. Сохранявшаяся до 11.04.2022 года динамика, по мере ухудшения экономической ситуации в целом, неизбежно скажется на стоимости квадратных метров. Давать прогнозы, подешевеют ли квартиры в 2022 году и надеяться на то, что цена будет существенно отставать от динамики роста цен на остальные товары – наивно.

В условиях подорожания строительных материалов на 200% (из выступления Г. Зюганова в Госдуме). Ухода с российского рынка крупнейших производителей и поставщиков отделочных материалов, сантехники, электрооборудования. Роста цен на энергоносители. Оттока дешевой рабочей силы из республик/государств Средней Азии, динамика роста цены нарастает. К третьему – четвертому кварталу 2022 года рост стоимости квадратного метра сравняется с ростом цен на другие товары.

По данным Росстата, инфляция за первый квартал составила 7,61%, а в мае уже 17%. Строительные материалы, по данным этого ведомства, подорожали на скромные 10%, в отличие от продуктов питания – в среднем на 30% и бытовой техники и средств производства – на 40%. На фоне такого роста, долго сдерживать цены на квартиры не будет никакого смысла и возможностей. Иными словами, на вопрос: подешевеют ли квартиры в 2022, прогноз неутешителен. Покупатели квартир должны быть готовы к тому, что динамика роста цен на все товары, в том числе недвижимость в новостройках, выровняется, и составит, по оптимистичным прогнозам, 25-30%.

Подписывайтесь на наш Telegram канал

И читайте последние новости, статьи и прогнозы от MBFinance первыми

Лофты

Изначальное значение слова loft в российской действительности претерпело трансформацию, изменившую первоначальный смысл на диаметрально противоположный. Лофт, по английски – чердак. Традиционное место обитания самых малоимущих слоев населения. Позднее, во времена «Великой депрессии» в США лофтами стали называть заброшенные цеха. Производственные помещения, верхние технические этажи зданий, переоборудованные под жилье.

В России лофты стали синонимом самой дорогостоящей жилой недвижимости, прочно сросшись с термином апартаменты. Сегмент на рынке недвижимости у данного класса жилья небольшой. Это обуславливается несколькими факторами:

В новостройках квартиры в стиле лофт проектируются только в элитных или клубных жилых массивах. Если речь идет о классическом лофте – перестройке и перепланировке старых нежилых помещений под жилые, то резко сокращается количество претендентов на покупку. Высокая стоимость затрат на реставрацию и техническое обустройство строений постройки 50-100 летней давности обуславливает высокую стартовую цену лофта. Еще один фактор – большинство классических лофтов находятся на удалении от центров городов, в промышленных зонах. Покупатели предпочитают оригинальности в условиях оторванности от благ цивилизации стандартное жилье, но вблизи от центров бытовых услуг, магазинов, школ и других благ цивилизации.

Высокий риск, связанный с трудностью продаж этого вида недвижимости, обусловил заморозку большинства проектов, еще после кризиса 2014 года. Количество вновь вводимых объектов минимально. В этом сегменте следует ожидать стагнации цен и даже снижения. По принципу «пусть за копейки, лишь бы избавиться».

Студии

Самый динамичный и популярный вид жилой недвижимости, рост цен на который за истекший год составил рекордные +77 766 рублей за 1 м 2 на первичном рынке и +60 385 руб. на вторичном.

В условиях вхождения в состояние стагнации экономики страны, интерес к вложению средств в объекты недвижимости растет. Еще больше опасения за возможность вывести валюту за пределы России или воспользоваться в зарубежной стране, вынуждает вкладываться в покупку квартир. А покупка студии – это самый разумный способ «раздробить» капитал. Спрос на малогабаритное жилье всегда высок, продать студию гораздо проще.

В ближайшие месяцы сохранится динамика роста цен студий вторичного сегмента на уровне общей динамики роста стоимости, а студии в новостройках будут дорожать быстрее – не отставая от общего уровня роста цен на товары, то есть, к концу года, минимум на 25-30%.

Однокомнатные

Однокомнатные квартиры почти не уступают по популярности и продаваемости студиям. Соответственно и динамика роста цен на эту недвижимость росла сопоставимыми темпами.

За период с апреля 2021 по апрель 2022 года стоимость 1 м 2 в Москве и Ближайшем Подмосковье в среднем выросла на 73 517 руб. за квадратный метр в новостройке и на 68 289 руб. на вторичном рынке. Это всего на 5,5% меньше роста цен на студии.

В перспективе предпосылок снижения роста цен на однокомнатные квартиры не предвидится. Сохранится общая тенденция, цена квадрата в новостройке будет расти быстрее стоимости площадей на вторичном рынке. Этот разрыв увеличится по сравнению с периодом, предшествовавшим началу кризиса. Общий рост до конца года составит не менее 25%, а отрыв по цене от стоимости 1 м 2 на вторичном рынке достигнет 10-15%, против 7,11% в первой декаде апреля 2022 года.

Многокомнатные

Динамика роста цен на многокомнатные квартиры принципиально отличается от таковой в отношении студий и однокомнатных квартир.

Разрыв в 122,5% значительно сократится, за счет роста стоимости вновь вводимого жилья в соответствии с общей тенденцией роста цен до конца текущего года, начиная от 25% и выше.

В перспективе, следуя общей тенденции роста цен на все товары, стоимость многокомнатных квартир в новостройках будет повышаться на уровень инфляции. Это будет способствовать сглаживанию различия в цене с квартирами на вторичном рынке, которые замедлят рост стоимости или будут показывать отрицательную динамику.

Пригородное жильё

Если патовая ситуация, в которой амбиции одного вошли в противостояние с интересами миллионов, продлятся до конца года, лавинообразный обвал экономики и галопирующий рост инфляции повлечет за собой обвал цен на все виды жилья. В этой ситуации пригородное жильё окажется в выгодной ситуации. Оно может служить источником поддержания жизни за счет ведения натурального хозяйства. Поэтому, существенного снижения его стоимости ожидать в краткосрочной перспективе не стоит.

Вторичное жильё

Стоимость вторичного жилья более консервативна. По мере сокращения программ финансирования ипотеки и роста ипотечных процентов, покупки в новостройках будут сокращаться. Повысится спрос на квартиры в ранее сданных домах. Это повлечет рост цен, рождаемых спросом. Насколько велик будет рост, предсказать сложно. Это зависит от того, как долго продержится на плаву экономика, построенная на продаже углеводородного сырья.

Цены в Москве и Подмосковье

Публикуемая статистика и аналитика московских риэлторских агентств охватывает пока только первый квартал 2022 года. Отмечен рост на 5,6% на все виды жилой недвижимости. Однако, вряд ли прогноз рынка квартир в Москве отражает реальный масштаб катастрофы, которая настигает экономику. О 17% инфляции не шла речь даже в самых мрачных прогнозах.

Заключение

Законы Адама Смита нельзя «отменить», назвав обнищание временными трудностями. Наиболее распространённое мнение: цены на вторичное жильё перестанут расти и, возможно, снизятся к концу года. Цены на вновь построенные квартиры будут расти пропорционально издержкам застройщиков в рублевом выражении.

Republic – новый дом на Пресне. Скачайте презентацию на сайте. · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/

Будут ли дешеветь новостройки в 2022 году

В апреле спрос на новостройки в Москве и Подмосковье упал почти вдвое по сравнению с мартом. Высокие ипотечные ставки привели к тому, что многие заняли выжидательную позицию. К тому же, вложиться в новостройку не смогла часть «альтернативщиков»: тех, кто ждал продажи своей квартиры на вторичном рынке, чтобы улучшить условия проживания. Ведь на новостройки есть льготные ипотечные программы, а на «вторичке» ставки намного выще.

Мы обсудили с экспертами, какую стратегию стоит выбрать тем, кто намерен продавать или покупать квартиру в ближайшее время, и попросили дать прогноз на этот год по ценам на недвижимость.

Ситуация на рынке недвижимости сегодня: последние новости

На рынок недвижимости больше всего влияют условия по ипотечным кредитам. Когда Центробанк поднял ключевую ставку сразу до 20%, рынок фактически остановился и люди перестали покупать квартиры. Некоторые продавцы сняли свои квартиры с продажи и предпочли переждать: не все готовы были дальше менять свои жилищные условия и брать дорогие кредиты.

Сейчас ключевая ставка снижена до 14% и можно ожидать, что до конца года её вновь скорректируют. Ключевая ставка отражает «стоимость денег» в экономике и напрямую влияет на проценты по вкладам и кредитам. Без специальных программ господдержки или акций от застройщиков ипотечная ставка стремится к ключевой. То есть, чем ниже ключевая ставка, тем выгоднее условия по ипотеке в разных банках.

На первичном рынке ипотека обычно дешевле — к тому же, есть льготные программы и субсидированные ставки от застройщиков. Из последних новостей можно отметить снижение ставки по льготной ипотеке на новостройки с 12 до 9% .

Обычные условия по льготной ипотеке такие:

• первоначальный взнос от 15%;
• ставка 9%;
• сумма кредита по льготной ставке: в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — 12 млн рублей, в остальных регионах — 6 млн рублей;
• ипотеку можно взять на новостройку, строительство частного дома или приобретение земли под ИЖС.

При этом правительство разрешило совмещать льготную ипотеку и обычную. Это может быть интересно тем, кто покупает большие квартиры дороже 12 млн рублей. К примеру, в Москве суммарно можно взять до 30 млн рублей: по льготной ставке пройдут 12 млн, а остальное — по обычной ставке банка. То есть суммируется льготная ипотека и рыночная.

Ещё одно нововведение — ипотека для IT-специалистов по ставке 5%. Программа начинает действовать с 12 мая. Ставка 5% — уже максимально привлекательная, но есть возможность взять ипотеку ещё дешевле: например, Дом.рф заявил , что с 11 мая будет принимать заявки на ипотеку 4,3%.

Условия по ипотеке для IT-специалистов следующие:

• предельная ставка по программе — 5% (банки могут предлагать и меньше);
• максимальный размер кредита в городах-миллионниках — 18 млн рублей, а в остальных населённых пунктах — 9 млн рублей;
• кредитуют людей от 22 до 45 лет с зарплатой не ниже 150 тыс. рублей в месяц до вычета НДФЛ в городах-миллионниках или не ниже 100 тыс. рублей в других городах;
• у организации-работодателя должна быть аккредитация Минцифры.

Стоит ли сейчас покупать квартиру

Если есть возможность воспользоваться одной из льготных программ и получить выгодную ипотечную ставку, то стоит рассмотреть покупку новостройки. Квадратные метры всегда остаются выгодным приобретением, и за любым кризисом неизбежно наступает рост цен на недвижимость. Льготные программы существуют не только для IT-специалистов, но и для молодых семей с детьми. Также есть дальневосточная ипотека на новостройки.

Со вторичным рынком сложнее — если «свободных» денег нет, то ставки по ипотеке для готовых квартир могут отпугнуть. С другой стороны, готовые квартиры способны сразу начать приносить доход: с аренды можно выплачивать ту же ипотеку.

«Покупать сейчас жильё или нет, зависит от конкретной ситуации конкретного человека. Если есть свободные средства, которые необходимо разместить в надёжный актив, — тогда да, безусловно стоит покупать недвижимость, так как по сравнению с фондовым рынком квадратные метры более стабильны. При этом лучше приобретать квартиру в готовом доме и желательно с отделкой. Если покупку планировали в фоновом режиме и при этом должны были привлечь ипотечные средства, то сейчас пока самые выгодные ставки распространяются на покупку недвижимости у застройщиков — если проходите по семейной ипотеке или по господдержке, рекомендую брать», — говорит основатель агентства недвижимости Forte Group Зара Назарян .

Управляющий партнёр девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон также советует поторопиться с покупкой жилья как минимум тем, кто попадает под условия льготных ипотечных программ или имеет необходимую сумму на руках. «Сейчас на рынке достаточно достойных объектов, цены будут только расти, поэтому ждать покупателям с деньгами на руках смысла особого не вижу. Если затянуть с приобретением недвижимости, то можно оказаться в ситуации, когда все выгодные варианты уже будут разобраны, ведь ряд застройщиков сейчас приостановил часть своих проектов. Снижение цен на квартиры в текущем году маловероятно. Пока что мы видим факторы, способствующие только росту, — повышение стоимости стройматериалов и оборудования из-за геополитической обстановки и санкций».

Отвечая на вопрос, стоит ли покупать вторичную недвижимость сейчас, совладелец группы «Родина» Владимир Щекин рекомендует подождать. Возможно, в ближайшем будущем ситуация ещё улучшится. Совсем недавно вице-премьер по строительству Марат Хуснуллин заявил, что будут приняты меры поддержки спроса на вторичном рынке. Скорее всего это будет субсидирование ипотечных ставок, поэтому сделка может стать более выгодной.

Планируя покупку в ипотеку, нужно рассчитать финансовую нагрузку, чтобы можно было платить по кредиту и в случае падения дохода. «Основной аргумент против покупки любой недвижимости — это личная финансовая устойчивость. Если вы работаете в рискованной сфере экономики, которая сильно пострадала или пострадает в будущем от санкций, то, возможно, в кредит покупать квартиру не следует», — предупреждает Владимир Щекин.

Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать

Другой распространённый вопрос — что делать собственникам жилья, которые задумываются о его продаже. Для них новости неутешительные: пик ажиотажного спроса был в конце февраля — начале марта, но тогда многие владельцы недвижимости сняли свои объекты с продажи, решили переждать. Теперь же активность на вторичном рынке минимальная. Во-первых, из-за дорогой ипотеки на готовое жильё снизился интерес к таким вариантам. Во-вторых, многие в принципе предпочитают сейчас ничего не делать, оставить деньги в квадратных метрах и подождать до лучших времён. С начала года квартир в продаже на вторичном рынке стало на 40% меньше, а часть бывших продавцов временно перешла в сегмент аренды жилья.

Стоит ли продавать квартиру сейчас, зависит от того, есть ли у вас план, что затем делать с деньгами. Если вы хотите купить новую квартиру (знаете, какую и где, понимаете, нужна ли вам ипотека и по какой ставке её получить), положить деньги на депозит или распорядиться ими как-то иначе, то можно выходить на рынок. Если просто был план продавать ещё до кризиса, но не успели, а сейчас чёткой стратегии нет, возможно, переждать и сдавать в аренду — лучший вариант.

Если вы задумываетесь, стоит ли в настоящий момент продавать недвижимость, можно заказать оценку своей квартиры. Это позволит сразу установить адекватную цену. Варианты по завышенным ценам сейчас не уходят с рынка. Если вам нужна конкретная сумма и достаточно большая, реальность может разочаровать. Быстрее всего продаются самые дешёвые варианты. При этом средняя стоимость квартир на вторичном рынке в Москве увеличилась на 14%, подсчитали в «Инком-Недвижимость» . В «старой» Москве вторичную квартиру в продаже можно найти, в среднем, за 15,5 млн рублей, а в Новой Москве — за 10,2 млн рублей.

Для того, чтобы продать быстрее, можно сделать скидку. Но такой вариант подходит не всем. Как рассказали в «НДВ Супермаркет Недвижимости», на крупные скидки готовы примерно 20% продавцов. С другой стороны, 10% владельцев недвижимости, напротив, цены поднимают. И это играет на руку тем, у кого изначально выставлена адекватная стоимость, — на фоне объектов с задранным ценником они выглядят привлекательнее и уходят быстрее. Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко предупреждает, что больше шансов продать квартиру сейчас у тех, кто соглашается на торг. В основном дисконт делают на уровне 100–200 тысяч рублей от первоначальной цены.

Если вы планируете сделки со «вторичкой», полезно внимательно следить за новостями. Для стимулирования спроса наверняка будут приниматься дополнительные меры. Например, сейчас обсуждают возможность продажи квартир вместе с ранее выданными на них ипотечными кредитами. Это может быть интересным предложением, ведь в 2020–2021 годах ставки на вторичном рынке были 6–9%, а сейчас они составляют около 13–15%. По мнению партнёра компании «Жилфонд» Александра Чернокульского , если возможность передать кредит на изначальных условиях будет реализована, это заметно оживит вторичный рынок.

Прогноз цен на недвижимость в 2022 году

Давать точные прогнозы, сколько будет стоить недвижимость к концу года, сейчас не берётся никто. Можно ожидать, что ситуация с новостройками и вторичным жильём окажется разная: строящиеся дома станут расти в цене, а «вторичка» будет дешеветь, особенно если ставки по ипотеке для готового жилья останутся высокими. Всё-таки именно ипотека была основным драйвером спроса последние несколько лет.

Как рассказывает исполнительный директор «РУСИЧ Недвижимость» Александр Козлов , по итогам марта квадратный метр новостроек в Москве подорожал, в среднем, на 4–5,5%, а по итогам апреля 2022 года прирост в цене был на уровне 1,5%. Вице-президент холдинга AVA Group Ольга Нарт даёт такой прогноз: «Предпосылок для снижения цен на квартиры нет. Во-первых, объём предложений на рынке недвижимости сокращается. Во-вторых, инфляция растёт. В-третьих, изменились логистические цепочки поставок строительных материалов, что отразилось на их цене, в сторону увеличения».

С таким прогнозом соглашается и генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин . «Маловероятно, что стоимость квартир значительно снизится. Под влиянием инфляционных процессов основные статьи расходов — покупка стройматериалов, строительно-монтажные работы — продолжают расти», — говорит эксперт. В то же время он полагает, что постепенно могут снизиться ставки по ипотеке. «Проценты по ипотеке рассчитываются исходя из ключевой ставки Центробанка, к которой прибавляются премия за риск, доходы банка и другие факторы. Соответственно, по мере плавного снижения ключевой ставки стоит ожидать коррекции и ставок по ипотеке. Однако скорее всего это произойдёт не сразу, а по прошествии некоторого времени», — отмечает Алексей Перлин.

Стоит учитывать, что по прогнозам годовая инфляция может приблизиться к 20%. Так, глава Счётной палаты Алексей Кудрин предполагает , что инфляция по итогам 2022 года составит от 17 до 20%. «Дорожает буквально всё, и застройщики не могут снижать цены, работая себе в ущерб. Поэтому цены на квартиры продолжат расти, чтобы покрыть возросшие издержки на строительство, на поиск новых поставщиков оборудования и материалов. Но вполне вероятно, что некоторые квартиры можно будет купить со скидкой, время от времени девелоперы станут стимулировать спрос привлекательными предложениями», — говорит Владимир Щекин из Группы «Родина».

Подводя итог: тем, кто желает купить квартиру в новостройке, откладывать сделку нет смысла. Цены наверняка продолжат расти, а предложений будет меньше. Сейчас на первичном рынке можно получить хорошие ставки по ипотеке, особенно если воспользоваться одной из льготных программ или акционным предложением от застройщика.

С покупкой на вторичном рынке можно не торопиться и ещё немного подождать. Сейчас настали времена, когда покупатели в состоянии диктовать свои условия. Скорее всего, собственники постепенно начнут корректировать цены. Также могут появиться послабления по ипотеке для готового жилья, что сделает покупку интереснее. Если есть задача продать свою квартиру, лучше быть готовыми к торгу.

Давать прогнозы, подешевеют ли квартиры в 2022 году и надеяться на то, что цена будет существенно отставать от динамики роста цен на остальные товары – наивно. В условиях подорожания строительных материалов на 200% (из выступления Г. Зюганова в Госдуме). … В перспективе, следуя общей тенденции роста цен на все товары, стоимость многокомнатных квартир в новостройках будет повышаться на уровень инфляции. Это будет способствовать сглаживанию различия в цене с квартирами на вторичном рынке, которые замедлят рост стоимости или будут показывать отрицательную динамику. Пригородное жильё.

Рынок недвижимости под давлением: можно ли заработать на нем в 2022 году

Высокие ипотечные ставки, рекордная с 2015 года инфляция, неопределенность в экономике затронули и рынок жилья. Покупатели рассчитывают на снижение цен, инвесторы оценивают новые уровни доходности недвижимости

В 2022 году цены на новостройки и вторичное жилье продолжают расти. Высокая инфляция, повышение ключевой ставки, а вместе с ней и ставок по ипотечным кредитам поставили перед инвесторами вопрос, сохранит ли недвижимость статус защитного от обесценивания денег актива, а перед теми, кто собирался покупать жилье для жизни, — ждать ли падения цен.

Какие цены на недвижимость в начале 2022 года?

За последний год 1 кв. м первичного жилья в Москве подорожал на 25,3% — с ₽251,8 тыс. до ₽315,5 тыс., на вторичном рынке столицы цены выросли на 14,8% — с ₽266,0 тыс. до ₽305,4 тыс. В регионах России жилье дорожало в два и три раза быстрее: на 44,6% на рынке новых квартир (с ₽97,5 тыс. до ₽141 тыс. за 1 кв. м), а на вторичном рынке — на 46,1% (с ₽81,1 тыс. до ₽118,5 тыс.). Такую динамику зафиксировали в сервисе «ЦИАН.Аналитика» с апреля 2021 года по апрель 2022 года.

Согласно данным сервиса объявлений «Авито Недвижимость», по итогам первого квартала 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках крупных городов России выросла на 7% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года, составив ₽132,9 тыс. При этом в Москве новостройки за тот же период подешевели на 3%, до ₽267,6 тыс. за 1 кв. м.

Резкое ускорение роста цен на жилье началось в 2020 году на фоне низких ставок (6,5–7%) по льготной ипотеке на новостройки, повышения цен на стройматериалы, которое ожидалось еще выше после отмены запрета на экспорт металла с начала 2022 года, роста инфляции, достигшей по итогам 2021 года 8,39% в годовом выражении, а также отложенного спроса.

Что будет с ценами на жилье в 2022 году?

Среди ключевых факторов, которые будут влиять на стоимость квадратных метров в 2022 году, эксперты называют геополитическую ситуацию, инфляцию и ставки по ипотеке, себестоимость строительства и спрос.

Как инфляция повлияет на цены на недвижимость в 2022 году

Санкционное давление, с которым столкнулась российская экономика весной 2022 года, вызвало резкое ослабление рубля, а вслед за ним — скачок инфляции, в годовом выражении она составляет 17,62%, строительные материалы с начала 2022 года подорожали на 9,95%, по данным Минэкономразвития на 15 апреля.

После мартовского резкого всплеска цен (на 7,61%, с 9,16% в феврале до 16,7% в марте в годовом выражении) темпы инфляции хоть и начали замедляться, но по-прежнему значительно превышают уровень предыдущих лет. «Это указывает на дальнейший рост годовой инфляции в ближайшее время», — отмечают аналитики ЦБ в докладе «О чем говорят тренды. Макроэкономика и рынки». Согласно апрельскому опросу профессиональных аналитиков, они ожидают инфляцию к концу года на уровне 22% (вместо 20%, которые прогнозировали в марте).

Наиболее вероятный сценарий изменения цен на жилье в 2022 году — рост номинальных цен на уровне инфляции, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Это будет сильнее выражено для первичного рынка, где вновь запущены меры поддержки, но скажется и на вторичном. Вторичный рынок неразрывно связан с сегментом новостроек — проводится огромное количество альтернативных сделок, когда новостройки приобретаются на средства от продажи вторичного жилья. Поэтому собственники вторичного жилья продолжат наращивать цены на фоне роста цен в новостройках. Снижение номинальных цен (в рублях) пока представляется маловероятным. В условиях высокой инфляции, продолжающегося роста цен на строительные материалы, сложностей с логистикой более вероятным выглядит сценарий сохранения роста цен. Правда, на фоне сжатия спроса он будет ниже, чем за последние два года», — уверен эксперт.

Высокие цены на квартиры практически исчерпали платежеспособный спрос. В результате те, кому жилье оказалось не по карману даже с ипотекой под 6%, обратили свой взгляд на загородную недвижимость. Стоит ли ждать ажиотажного спроса и как вести себя инвесторам — об этом в колонке для РБК Pro рассказала Наталья Круглова, директор департамента продаж и советник генерального директора Российского аукционного дома.

Как ставки по ипотеке повлияют на цены на жилье в 2022 году?

Повышение Центробанком в феврале ключевой ставки до рекордных 20% повлекло за собой повышение ипотечных ставок. На пике ставки в Сбербанке поднимались выше 18%, в ВТБ — выше 23%.

Средняя ставка по ипотеке на первичное жилье на 1 апреля составляла 21,41% годовых (от 13,8% до 27,7%), на вторичном рынке — 21,22% (от 13,8% до 24,5%), согласно данным Frank RG, который оценивает ипотечные программы около 30 банков.

После понижения ключевой ставки до 17% в Сбербанке и ВТБ ставки по ипотеке понизили до 16,9% (данные на 22 апреля 2022 года).

«С такими ставками — более 15% — никто брать ипотеку не будет, поэтому необходимо делать ипотеку доступной для поддержания спроса и предложения, для поддержки строительной отрасли. Этот вопрос понимают и обсуждают в правительстве, решения будут приниматься», — рассказал председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев.

Ставки по льготной ипотеке были пересмотрены в сторону повышения: с 7% до 12%, при этом сумму лимита снова увеличили для регионов до ₽6 млн, а для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — до ₽12 млн (ранее сумма составляла ₽3 млн для всех российских регионов, что практически лишало москвичей, петербуржцев и жителей крупных городов возможности воспользоваться программой, так как квартиры стоят в них дороже). По трем разновидностям льготных ипотечных программ ставки остались на прежнем уровне: семейной — 6%, сельской — 3% и дальневосточной — 2%.

В марте выдача ипотечных кредитов стала единственным выросшим сегментом в розничном кредитном портфеле банков благодаря льготным программам. Аналитики ЦБ ожидают значительное по сравнению с 2021 годом изменение спроса и структуры выдач ипотечных кредитов в сторону субсидируемых кредитов на первичном рынке недвижимости.

На льготную ипотеку делают ставку и застройщики, которые совместно с банками тоже субсидируют ипотечные ставки. Так, системообразующие застройщики — группы компаний «ПИК» и «Самолет» — предлагают клиентам ставки 6,99% и 5,99% соответственно на весь срок кредитования. «Подобные программы поддержат спрос со стороны покупателей, так как для заметной их части они становятся единственным способом купить новое жилье. Предпосылок для падения цен нет», — считает директор по аналитике и оценке группы «Самолет» Илья Витковский.

Каким будет спрос на недвижимость и как он повлияет на цены?

Доходность недвижимости в Москве как объекта инвестирования — самая низкая в России (Фото: Sutterstock)

Еще один фактор, который оказывает влияние на цены, это спрос. Отложенный из-за локдауна во время пандемии спрос внес существенный вклад в раскручивание маховика цен на жилье.

Экономику и, соответственно, спрос и предложение на рынке недвижимости будет определять геополитика, считает Дмитрий Лебедев. «Цену в первую очередь будет определять платежеспособный спрос — он сейчас находится в зоне риска. Как экономика перенесет санкции и удастся ли людям успешно зарабатывать — увидим в скором будущем. Пока перспектива кажется неплохой: цены на сырье высоки, денег в страну приходит больше, чем выходит, и больше, чем раньше, часть денег доходит до кошельков людей, поэтому спрос на жилье существует. В случае серьезных проблем в экономике цены поползут вниз, потому что обвалится спрос. Сейчас причин для роста стоимости жилья нет. Похоже, наиболее вероятный сюжет — небольшие колебания стоимости около сегодняшних значений», — объяснил свое мнение эксперт.

«Спрос будет расти, ведь низкая обеспеченность россиян собственным качественным жильем никуда не исчезла. Опыт прошлых лет показывает, что цены на недвижимость постоянно растут вне зависимости от экономической ситуации и каких-либо других внешних факторов», — уверены в ГК «ПИК».

Илья Витковский говорит, что девелоперы будут осторожны в отношении вывода на рынок новых объектов, благодаря чему удастся избежать избыточного предложения.

Сжатие спроса не приведет к кардинальному изменению цен на рынке, отмечает Алексей Попов, потому что с переходом строителей на проектное финансирование за счет поступления средств от банков, а не от дольщиков, ценообразование в новостройках перестало напрямую зависеть от количества сделок в проекте. «Сейчас девелоперы делают прямой дисконт только на отдельные наименее ликвидные лоты, чаще же происходит предоставление скидок через дополнительное субсидирование льготной ипотеки при сохранении или увеличении цен», — уверен Попов.

Насколько выгодно инвестировать в жилье в 2022 году?

В Нижнем Тагиле выгоднее всего покупать квартиру в качестве объекта инвестирования (Фото: Sutterstock)

Средняя доходность от сдачи квартир в аренду в российских городах в последние годы снижается: в 2020 году средний по стране показатель составлял 6%, в 2021-м — 5,5%, по данным на конец апреля 2022 года она опустилась до 4,9% годовых. Для того чтобы окупить покупку квартиры благодаря сдаче в аренду, потребуется не меньше 20,3 года. Такие данные получили аналитики портала «Мир квартир», которые сравнили цены на недвижимость в 70 крупных российских городах. Причиной падения доходности стало то, что цены на вторичном рынке жилья росли быстрее, чем арендная плата.

Топ-5 городов с низкой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

• Москва — доходность 3,5%, средняя цена квартиры составляет ₽17,7 млн, арендная ставка — ₽51,9 тыс./мес., окупаемость 28,4 года;
• Курск — доходность 3,6%, средняя цена квартиры составляет ₽4,4 млн, арендная ставка — ₽13,4 тыс./мес., окупаемость 27,5 года;
• Санкт-Петербург — доходность 3,8%, средняя цена квартиры составляет ₽11,9 млн, арендная ставка — ₽37,6 тыс./мес., окупаемость 26,3 года;
• Белгород — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽5,6 млн, арендная ставка — ₽18,1 тыс./мес., окупаемость 25,5 года;
• Владивосток — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽8,3 млн, арендная ставка — ₽27,3 тыс./мес., окупаемость 25,3 года.

В нынешних условиях приобретать квартиру с целью ее перепродажи или сдачи в аренду невыгодно, считает Владимир Попов. «Спрос на вторичном рынке сжимается, на нем не действует льготная программа (как в сегменте новостроек), поэтому найти покупателя будет сложнее. Сдача квартиры в аренду также не принесет большой доход — в марте и апреле конкуренция на рынке аренды значительно усилилась, а ставки аренды снизились. Учитывая, что стоимость жилья увеличивается, а ставки аренды нет, доходность и дальше будет снижаться», — уверен эксперт.

По данным «ЦИАН.Аналитики», в апреле 2022 года средняя ставка аренды однушки в Москве — ₽45,8 тыс. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке столицы составляет ₽16,7 млн. «Только для того чтобы возвратить потраченные на покупку квартиры средства (предположим, что квартира куплена на «живые» деньги без ипотеки), потребуется более 12 лет (при условии, что квартира будет сдаваться без простоев). Доходность составляет всего 3% (год назад — 4,5%)», — привел расчеты Попов.

Топ-5 городов с высокой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

• Нижний Тагил — 8,3% годовых, средняя цена квартиры составляет ₽2,3 млн, арендная ставка — ₽15,6 тыс./мес., окупаемость 12 лет;
• Астрахань — доходность 8%, средняя цена квартиры составляет ₽3,7 млн, арендная ставка — ₽24,7 тыс./мес., окупаемость 12,5 года;
• Якутск — доходность 7,2%, средняя цена квартиры составляет ₽6,1 млн, арендная ставка — ₽36,3 тыс./мес., окупаемость 13,9 года;
• Мурманск — доходность 7%, средняя цена квартиры составляет ₽4,7 млн, арендная ставка — ₽27,5 тыс./мес., окупаемость 14,3 года;
• Грозный — доходность 6,9%, средняя цена квартиры составляет ₽4,5 млн, арендная ставка — ₽25,9 тыс./мес., окупаемость 14,4 года.

Дмитрий Лебедев обращает внимание на то, что в условиях кризиса надо помнить: главное — это денежный поток. «В этом и состоит основная ценность недвижимости, этим она и выручает в период турбулентности. Я бы предлагал инвесторам поумерить аппетит, довольствоваться даже малым и ценить недвижимость за надежность — сейчас фактически отсутствуют альтернативные способы инвестирования и сохранения средств, учитывая, что сейчас происходит с зарубежными счетами и ценными бумагами. А рост стоимости недвижимости всегда обгоняет инфляцию, хотя и видно это только на длительном промежутке времени. Я считаю, что инвестировать в недвижимость надо, исходя из горизонта планирования более десяти лет — тогда вы получите гарантированно успешный результат. Даже если инфляция будет высокой, а стоимость недвижимости не расти или опускаться, то это будет временно, надо этот период просто переждать», — заключил эксперт.

Рекомендуем наш аккаунт в сети «ВКонтакте» — оперативный контент об инвестициях, много видео и полезных лайфхаков

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее

До ноября 2022 года девелолоперы могут снизить цены на квартиры в новостройках на 20–25%. Такой прогноз «Известиям» озвучили эксперты компании Realiste 3 июля. … И в связи с двузначной инфляцией и сокращением рабочих мест вряд ли смогут в ближайшее время показать рост, пояснили в компании. Отмечается, что цены на квадратный метр выросли глобально, а реальные доходы населения снизились. Поэтому одной только ипотекой под 7% рынок восстановить не удастся.