Будут ли дорожать новостройки в 2022 году

Рост цен в 2022 году не будет таким сильным, как в 2019 и 2020 годах, эксперты ожидают увеличения стоимости в пределах 10–15%. При этом они не исключают небольшого снижения цен в некоторых регионах

19.08.2022 Прогноз цен на недвижимость в 2022: каким будет рынок?

Разогретый льготной ипотекой рынок остановился на «полном ходу» из-за начала спецоперации и последовавшими за ней санкциями. Ключевая ставка выросла до 20%, а впоследствии снизилась до 8%. Однако, несмотря на снижение ключевой ставки сразу на 3% в апреле, два раза на 3% и 2% в мае и на 1,5% в июне, ипотечные кредиты без льгот всё равно остаются крайне дорогими. Как изменятся цены на недвижимость в этих условиях, что ждет незавершенные стройки, стоит ли сейчас покупать или продавать недвижимость – ответы на эти вопросы читайте в статье. Актуальный прогноз на стоимость недвижимости в 2022 году от ведущих экспертов российского рынка.

Что произошло с рынком недвижимости в 2022 году

Последовавшая за мировым кризисом девальвация рубля привела к серьезным проблемам с кредитованием. Девелоперы ощущают недостаток заемных средств, так как стоимость заемных средств существенно возросла. Кроме того, в условиях высокой степени неопределенности банки приостановили выдачу кредитов.

Импортные материалы и технологии, которые ранее активно использовались в бизнес-классе и сегменте премиум не только существенно подрожали, но и частично оказались недоступны. Прежние логистические цепочки оказались разорваны, владельцы многих западных транспортных компаний отказываются работать с российскими грузами.

Покупательская способность снизилась, однако на руках у населения находится огромная сумма денег. Объем наличных денег в обращении с момента начала кризиса увеличился почта в 2 раза. Россияне в панике снимали средства со счетов, Центральный банк был вынужден включать печатный станок, чтобы предоставить коммерческим банкам возможность выполнить обязательства перед вкладчиками.

Цены на недвижимость в этих условиях росли, спрос на жильё побил рекорды прошлых лет, увеличившись на 30% только в феврале. Московский Росреестр сообщил, что число зарегистрированных сделок в феврале 2022 года выросло на 32,7% в сравнении с тем же месяцем 2021 года.

Значительная часть операций пришлась на дни до 24 февраля, поэтому геополитические факторы фактически не оказывали влияния. 2/3 всего объёма пришлись на ипотечные договоры. В марте и апреле наблюдался ажиотажный спрос на рынке новостроек, при том, что предложение выросло незначительно — лишь на 0,3%.

По разным данным число сделок на первичном рынке выросло на 15-20%. При этом многие застройщики постепенно начали повышать цены. Пока это сделали не все, но повышение неизбежно произойдет. В среднем увеличение стоимости составило 5-15%.

Подписывайтесь на наш Telegram канал

И читайте последние новости, статьи и прогнозы от MBFinance первыми

Что влияет на цены недвижимости

Цены на недвижимость определяются тремя основными факторами: себестоимостью строительства, спросом и предложением. Рассмотрим, как формируются и из чего складываются данные показатели.

Себестоимость. На издержки застройщиков влияет:

• Ставка по кредитам, так как большинство компаний ведет строительство частично на собственные, частично на заемные средства. При повышении ключевой ставки в особенно трудном положении оказались мелкие предприятия.
• Льготная ипотека для покупателей. Вопреки страхам программа не была отменена полностью. Ставку подняли до 12%, а лимит увеличили с 3 до 6 млн. руб. Новые условия действуют с 1 апреля. По мнению экспертов, мера позволит удержать рынок от грядущего обвала спроса. Сегодня ставка по льготной ипотеке до 7% годовых.
• Цены на строительные материалы. Растут в цене в первую очередь импортные материалы, но и российские отказываются под давлением в силу роста инфляции на большинство товаров, производство которых зависит от импорта материалов или импортных технологий. Но доля импорта в процентном отношении в стоимости объектов невелика. Поэтому по прогнозам аналитиков цены на недвижимость 2022 из-за роста импорта существенно не увеличатся.

Среди факторов, которые раньше оказывали влияние на себестоимость, курс национальной валюты по отношению к доллару и евро. Однако насколько значимым будет этот фактор, пока неясно. В условиях экономической блокады влияние котировок существенно снижено. Кроме того, правительство предпринимает все возможные меры для того, чтобы снизить зависимость от санкций: расчеты за газ переводятся в рубли, в качестве актива сбережения выбраны металлы, покупка которых теперь не облагается НДС, государство готово продолжить субсидировать ипотеку.

Будут ли в этих условиях курсы доллара и евро оказывать существенное влияние на стоимость недвижимости, пока неясно. По мнению большинства экспертов, если правительству не удастся освободиться от давления на рубль, стоимость недвижимости в Москве в 2022 снизится на треть из-за падения покупательной способности.

Однако, что будет происходить с рублем от относительно доллара и евро также не ясно. По мнению экспертов сейчас валюта находится в боковике в ожидании драйверов. При отсутствии серьезных негативных новостей курс не изменится. Но если военная фаза конфликта в Украине затянется, стоит ожидать ухудшения ситуации.

Спрос. Спрос на жилую недвижимость зависит от уровня доходов, которые обусловлены состоянием национальной экономики, и ставок по кредитам, так как в последние годы, а особенно месяцы, именно низкие ставки по ипотеке оказывались драйвером роста.

Предложение. Зависит от объёма, вводимого в эксплуатацию жилья и вторичного рынка. Вероятно, объёмы строительства будут снижаться, так как оказавшиеся из-за санкций в трудном положении банки практически перестали выдавать кредиты и вряд ли будут делать это охотно в новых условиях плохо прогнозируемого рынка. Снижающийся уровень доходов россиян неизбежно приведет к падению спроса. Общий экономический спад и уменьшение объёма инвестиций должны стимулировать девелоперов к сокращению объёмов строительства.

На вторичном рынке предложение остается стабильным: кто-то снял объекты с продажи из-за неразберихи с ценами, кто-то напротив, поторопился выставить, чтобы успеть продать по неожиданно взлетевшей цене. При этом предложение квартир в сегменте аренды значительно выросло: сейчас оно превышает спрос более чем на 20%. Это означает, что задел для роста в сегменте продаж есть.

Что будет с застройщиками и ждать ли остановки строек?

Строительные компании оказались в сложном положении из-за приостановки кредитных линий. Банкротств пока ожидать не стоит, но эксперты прогнозируют вытеснение мелких игроков с рынка. Компании, которые зависимы от внешнего финансирования, конкуренции не выдержат. О появлении новых строек в этих условиях говорить не приходится.

В случае продолжения и углубления геополитического кризиса стоит ожидать замедления темпов строительства, возможны задержки со сдачей объектов. Многие компании уже сейчас испытывают недостаток строительных материалов. Европейского импорта в составе немного, но полностью импортонезависимыми строительные компании назвать нельзя.

С учетом разрушения логистики и приостановки поставки товаров из Евросоюза, возникают сложности с некоторыми необходимыми компонентами. К примеру, добавки против морозов производятся в РФ только с использованием импортной составляющей. То же касается систем кондиционирования. Практически все материалы можно заменить аналогами от китайских производителей, но на это требуется время.

Однако исключать негативные сценарии полностью всё же не стоит. Есть вероятность того, что часть объектов, которые сейчас находятся в начальной стадии строительства, будет заморожена. В связи с этим эксперты рекомендуют покупать квартиру на вторичном рынке или новостройку с высокой степенью готовности. Иначе, возможно, через несколько лет после заключения договора покупателю будут возвращены обесценившиеся деньги с эскроу-счета.

Учитывая, что до кризиса 70% сделок на первичном рынке проходило с привлечением заёмных средств, без господдержки снижение спроса неизбежно. Впрочем, льготная ипотека должна удержать первичный рынок от обвала и постепенно подвести к балансу. Ставка по льготной ипотеке выросла с 7 до 12% после начала спецоперации. При этом условия по остальным льготным программам ипотеки не изменились: ставка по программе семейной ипотеки составляет 6%, дальневосточной — 2%, сельской — 3%.

Что говорят аналитики?

Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова отмечает, что оснований для роста цен нет. Большинство девелоперов использует строительные материалы российского производства. Только в элитном сегменте присутствует существенная доля импорта. В остальных сегментах импортные материалы и техника в основном использовались на этапе отделки и меблировки, но доля таких квартир не велика.

Однако с такой оценкой многие не согласны. С тем, что рынок недвижимости находится под давлением панических настроений, трудно спорить. Цены растут, так как девальвируется национальная валюта, и многие россияне ищут актив, в котором можно сохранить сбережения. Но обесценивание рубля уже привело к инфляции на уровне 20-30% на разные товары. А это значит, что строительные компании, как и производители стройматериалов, будут повышать заработную плату и увеличивать другие статьи расходов.

Яна Кадомцева, директор по продажам «Полис Групп» считает, что в марте спрос на недвижимость сохранится на прежнем уровне, а дальнейшее развитие событий зависит от выбранной государством стратегии. По мнению эксперта критически важных изменений цены до конца года ожидать не стоит.

Аналогичный прогноз цен на вторичную недвижимость 2022 дает коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. Аналитик допускает краткосрочный всплеск цен, но в долгосрочной перспективе ситуация должна выровняться. Рост возможен, так как уровень инфляции в стране довольно высокий, растёт и стоимость заёмных денег, но резкого повышения цен застройщиками ожидать не стоит, так как это неизбежно приведет к падению спроса, который и без того неизбежно будет снижаться.

По мнению аналитиков, психологическим барьером для рынка является 14-16% годовых. При достижении ставки 20-25% рынок просто обвалится. По мнению гендиректора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, учитывая опыт прошлых лет, при сохранении существующих условий возможно снижение спроса не более чем на четверть. При этом прогноз цены недвижимости в России на 2022 го д специалист не делает, как и большинство его коллег. Слишком высока степень непредсказуемости.

Прогноз стоимости недвижимости на 2022 год

Прогнозы звучат самые разные. Единого мнения среди аналитиков рынка недвижимости нет. Многие ожидают удешевления недвижимости на 20-30 и даже 50%. На практике все будет зависеть от развития событий на политическом поле. В случае дальнейшей эскалации конфликта в Украине прогноз стоимости недвижимости на 2022 год может существенно измениться.

Стоит ли сейчас покупать жилье?

Кризис – время больших потерь и выгодных приобретений. С учётом того, что многие, уезжая, срочно продают жильё, есть шанс приобрести хорошую, высоколиквидную недвижимость на очень выгодных условиях. Но, не обладая необходимыми знаниями, можно также легко потерять, так как рынок сильно разогрет. Поэтому совершать покупку рекомендуется только после консультации с хорошим брокером, который может оценить объект и спрогнозировать цену на него.

Рост цен в 2022 году не будет таким сильным, как в 2019 и 2020 годах , эксперты ожидают увеличения стоимости в пределах 10–15%. При этом они не исключают небольшого снижения цен в некоторых регионах. … Готовиться ли потенциальным покупателям к новым ценовым взлетам в 2022 году или ждать снижения стоимости новостроек — выясняли вместе с экспертами. Что было с ценами в 2021 году .

Взлет или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году

Ажиотажный спрос на жилье, поддерживаемый до недавнего времени льготной ипотекой, и увеличение себестоимости строительства привели к серьезному удорожанию новостроек. Например, в Сочи квартиры от застройщика за год выросли вдвое в цене, в Москве — примерно на треть. При этом раньше средний годовой рост цен в столице составлял 10–15%.

Готовиться ли потенциальным покупателям к новым ценовым взлетам в 2022 году или ждать снижения стоимости новостроек — выясняли вместе с экспертами.

Что было с ценами в 2021 году

В 2021 году на рынке новостроек продолжился бурный рост цен. По предварительным оценкам ЦИАН, в среднем новостройки в России в 2021 году подорожали на 29–38%. Средняя стоимость 1 кв. м в городах с населением от 500 тыс. человек за год увеличилась на 33%, до 102 тыс. руб. Еще сильнее подорожали квартиры от застройщика в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — на 38%, с 67,4 тыс. до 93 тыс. руб. В городах-миллионниках рост оказался чуть ниже — на уровне 29%, с 88,1 тыс. до 114 тыс. руб.

«Такая ценовая динамика в два раза превышает допандемийные показатели и сопоставима с показателями 2020 года», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Однако, по его словам, стоит учитывать, что эти показатели отражают динамику средней цены предложения, которая традиционно чуть искажает картину. Так как более дорогие лоты дольше находятся в экспозиции и получают больший вес при расчете среднего значения, реальный рост может быть ниже, уточнил эксперт.

Аналогичный рост цен на новостройки в 2021 году зафиксировали аналитики из «Авито Недвижимости». По их расчетам, средняя стоимость 1 кв. м в российских новостройках за год выросла на 29% и достигла отметки в 132,1 тыс. руб. Эксперты из ВТБ оценивают рост как более сдержанный. «По предварительным прогнозам, он составил в среднем от 10% до 20% в целом по стране», — пояснил генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ) Вячеслав Дусалеев.

Почему растут цены на новостройки

Основными причинами продолжающегося второй год подряд роста цен эксперты называют высокий спрос со стороны покупателей, поддерживаемый льготными программами ипотеки, и увеличение издержек застройщиков. На динамику цен оказал влияние ряд факторов: рост себестоимости строительства для девелоперов, подорожание материалов, трудности с наймом рабочей силы в условиях пандемии, пояснил Вячеслав Дусалеев.

Изменение условий льготной ипотеки уже привело к снижению интереса покупателей к новостройкам — он частично сместился в сторону вторичного жилья, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Кроме того, спрос все больше смещается в сторону наиболее доступных ЖК, самых дешевых корпусов и небольших метражей. Именно это позволяет удерживать продажи на рекордно высоких уровнях, добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики».

Где новые квартиры подорожали сильнее всего

Наибольший рост цен на новостройки в 2021 году опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты зафиксировали в городах Краснодарского края — востребованного у россиян для инвестиционных целей в условиях закрытых границ и собственного проживания на удаленной работе. По оценкам ЦИАН, в Краснодаре прирост составил 74%. Стоимость 1 кв. м в новостройках в Сочи за год выросла в два раза. «Это единственный город, где, как и в Москве, стоимость 1 кв. м выше 300 тыс. руб.», — отметил Алексей Попов. «Такая динамика обусловлена как увеличением объема предложения в регионе, так и растущим интересом населения к покупке нового жилья в приморских городах на территории России», — пояснил Дмитрий Алексеев.

Москва и Санкт-Петербург также удерживают лидирующие позиции по росту цен на новостройки. По оценке аналитиков «Метра квадратного», наибольший рост среднего размера сделки наблюдается в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Стоимость квадрата в этих регионах выросла примерно на треть.

В ноябре 2021 года средняя стоимость новостроек Москвы впервые за всю историю рынка преодолела отметку в 300 тыс. руб. за 1 кв. м. Сейчас средний «квадрат» на первичном рынке столицы стоит 302 тыс. руб. По оценке ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м первичного жилья в Старой Москве за месяц выросла на 1,5%, до 325,8 тыс. руб. В Новой Москве «квадрат» подорожал на 3,6%, до 208 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы увеличились на 33,3%, а в Новой Москве — на 22,4%.

Ценовая стабилизация. Что будет с ценами в 2022 году

Рекордный рост цен, который наблюдался последние полтора года на рынке новостроек, в 2022 году замедлится, а динамика изменения стоимости квадрата вернется на допандемийный уровень, считают эксперты. Это связано с замедлением спроса на жилье, увеличением ипотечных ставок и стагнирующими доходами населения.

«На фоне роста ключевой ставки и сужения возможностей для субсидирования ипотеки спрос на новостройки будет сокращаться. Это приведет к росту объема предложения и замедлению роста цен. Их увеличение в 2022 году не превысит 12–15%», — прогнозирует главный аналитик ЦИАН. При этом останется и разрыв между ростом цен предложения и изменением цен реальных сделок, то есть реальное увеличение может быть еще ниже, добавил он.

Похожий прогноз озвучили в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). «По итогам 2022 года рост цен на новостройки будет в районе значения «инфляция плюс 3–5%», — прогнозирует глава РАСК Федор Выломов.

Для этого есть ряд причин, поясняет эксперт из РАСК. Во-первых, все меньшую роль в ценообразовании играет программа льготной ипотеки в связи с ее корректировкой. Во-вторых, ипотечные ставки в 2022 году, скорее всего, продолжат повышаться и охладят покупательский интерес.

С прогнозом о замедлении роста цен на новостройки в 2022 году уже выступали в «Сбере». По мнению вице-президента блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Владимира Ситнова, в следующем году рост цен на новостройки продолжится, но уже не такими высокими темпами, какие наблюдались на рынке последние полтора года. В «Дом.РФ» также ожидают стабилизации цен на рынке жилья в 2022 году. Но, чтобы ее достичь, нужно, в частности, наращивать новое предложение, считают в институте жилищного развития.

Эксперты прогнозируют рост цен на новостройки на 10–15% в 2022 году. Для сравнения, в этом году квартиры от застройщика уже подорожали в среднем на 30% (Фото: Elizaveta Galitckaia/shutterstock.com)

Ждать ли снижения цен

Однако снижения стоимости квартир в новостройках эксперты не прогнозируют. Давление на цены в новом году продолжит оказывать рост себестоимости строительства за счет подорожания стройматериалов и рабочей силы. Одновременно с этим рост ключевой ставки приведет к удорожанию кредитов для застройщиков, а это может снизить доступность новостроек. «В перспективе цены и спрос на новостройки постепенно стабилизируются. Застройщики с банками совместными усилиями могут стараться компенсировать рост цен скидками и выгодными кредитными условиями», — считает руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».

По-прежнему в стране существуют высокие инфляционные риски, особенно на рынке строительных материалов, добавил Федор Выломов. Рост цен на стройматериалы по итогам 2021 года составил от 15% до 50%, а в некоторых регионах наблюдается дефицит стройматериалов. «Если данная тенденция сохранится и на следующий год, то это послужит главным источником роста цен на рынке новостроек», — сказал он.

На рынке остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру в новостройках дешеветь, согласился Алексей Попов из ЦИАН. Это эскроу-счета (при полученном проектном финансировании у застройщиков нет стимулов выводить лоты на котловане по низким ценам), рост цен на стройматериалы и рабочую силу. По его мнению, без появления значимых внешних факторов рассчитывать на снижение цен, «которое будет заметно не только аналитикам, но и обычным покупателям, пока не приходится». Он напомнил, что квартиры в России становились дешевле после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2014 годов. «Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики».

Эксперты «Метра квадратного» в свою очередь допускают снижение цен, но в отдельных городах. «Наибольший потенциал снижения цен на недвижимость остается в Москве. Такой же потенциал мы видим в Санкт-Петербурге, где вследствие широкого предложения недвижимости на одного жителя этого города приходится около 2 кв. м. Для сравнения, в Москве эта цифра составляет 1,2 кв. м, в Московской области, Краснодарском крае — 1,4 кв. м», — отметил Вячеслав Дусалеев.

По словам эксперта, рынок вторичного жилья тесно связан с новостройками , так как люди очень часто приобретают новостройки за деньги, вырученные от продажи вторичного жилья. А продавцы вторичного жилья стараются нарастить цены в унисон с повышением цен на сегмент новостроек . Сейчас цены, несмотря на уменьшение спроса, продолжают быть стабильными, подчеркнул он. «Дело в том, что рынок недвижимости тесно связан с экономикой страны и банковским сектором. Здесь функционируют триллионы рублей, и, если недвижимость не будет приносить прежний уровень доходов, пострадает не только экономика, но и банковский сектор.

Риелтор рассказал о будущем цен на недвижимость в России

Пиковый рост цен на вторичное жилье в России пришелся на апрель, затем остановился и постепенно пошел на снижение, рассказал «Ленте.ру» специалист по вопросам недвижимости риелторской компании «Полезные люди» Роман Караваев. Он поделился прогнозом относительно того, как изменятся цены на вторичную и первичную недвижимость, а также аренду квартиросенью.

«Как гласит закон экономики, спрос рождает предложение. Спрос на недвижимость умеренно сократился, а предложение увеличивается. Владельцы вторичного жилья все чаще заявляют о готовности предоставить скидки. Другой вопрос — ипотека — ее ставки пока еще не снижаются. Тем не менее государство не заинтересовано в негативной атмосфере спроса-предложения в рамках недвижимости», — высказался риелтор о ситуации на рынке.

Вторичное жилье

По словам эксперта, рынок вторичного жилья тесно связан с новостройками, так как люди очень часто приобретают новостройки за деньги, вырученные от продажи вторичного жилья. А продавцы вторичного жилья стараются нарастить цены в унисон с повышением цен на сегмент новостроек. Сейчас цены, несмотря на уменьшение спроса, продолжают быть стабильными, подчеркнул он.

«Дело в том, что рынок недвижимости тесно связан с экономикой страны и банковским сектором. Здесь функционируют триллионы рублей, и, если недвижимость не будет приносить прежний уровень доходов, пострадает не только экономика, но и банковский сектор. Банки часто участвуют в сделках со строительными компаниями, а застройщики не берут деньги от покупателей напрямую, как и застройщики редко вкладывают свои финансы», — объяснил Караваев.

Повышение цены на вторичную недвижимость в апреле было связано с уходом производителей стройматериалов с российского рынка и меняющейся ситуацией, обозначил он. Однако к середине года рынок недвижимости реабилитировался, с одной стороны, за счет падения ключевой ставки, с другой — за счет запуска девелоперами акций и специальных предложений, которые стали своего рода драйвером продаж.

Я думаю, радикального скачка цен не будет. Количество продавцов вторичного жилья, готовых предоставить скидку в 20-25 процентов будет расти, особенно среди продавцов, которым нужно срочно продать жилье

Новостройки

Что касается первичной недвижимости, то важно понимать, что она особенно актуальна для бизнеса, уточнил специалист, так как ее часто берут не столько для проживания, сколько для аренды и прочих бизнес-планов.

«Здесь, склоняюсь, будет тоже заметно подорожание, так как ожидаются льготные программы, спрос повысится, а вслед за этим — и цены, но их «потолок» уже достигнут, намного выше уже вряд ли будет. Если же будет применена разумная формула по господдержке, модернизация отечественных производителей стройматериалов, то это повлечет снижение цен», — поделился мнением Караваев.

Аренда

Если говорить об аренде жилья, то здесь подорожание возможно уже с конца августа, убежден эксперт, и эта ситуация типична для сезона — многие возвращаются с дач в города.

Цены поднимутся на 9-13 процентов, однако в крупных городах таких, как Москва, Санкт-Петербург, аренда может вырасти минимум на 10 процентов. Если она не будет приносить ожидаемый спрос, то и цены, безусловно, упадут вниз

Ранее «Лента.ру» со ссылкой на исследование агентства недвижимости Kobaladze Realty сообщала о том, что в Москве на 13,9 процента подешевели многокомнатные квартиры в новостройках.

По данным «Коммерсанта», резкое сокращение продаж новостроек на рынке Москвы и Подмосковья вынуждает застройщиков жилья предлагать покупателям скидки вплоть до 25 процентов.

Как и всегда, вслед за новостройками начали дорожать квартиры на вторичном рынке: Соответственно, повышение цен затронуло и вторичный рынок – однако не так сильно, как новостройки . … В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало , а вслед за ним – и сама недвижимость … Будет ли загородная недвижимость дорожать ? Дешеветь точно не будет , в нашей стране редко, что дешевеет.