Чек-лист: как выбрать квартиру в новостройке. В журнале Est-a-Tetмы пишем о недвижимости, жилых комплексах, событиях в городе, интересных местах и не только. Актуальные скидки на квартиры, новые проекты, интересные новостройки, экспертная оценка из первых уст, новости рынка недвижимости и города в одном блоге.
Чек лист для покупки квартиры в новостройке
Представим, что вы решили купить квартиру в новостройке. Элитное жилье с панорамным видом на Москву-реку, 18 этажей, подземная парковка. Вы думаете о том, какую плитку положите в ванной, какую мебель купите в гостиную. Представили? Не спешите.
Все это здорово, но первое, что вы должны сделать — узнать, кто ваш застройщик и можно ли ему доверять.
Наверняка вы слышали про обманутых дольщиков. Люди заплатили за квартиру, а в результате остались без денег и жилья. В марте 2016 года Минстрой насчитал 42 тысячи таких людей в России. Их ситуации не позавидуешь.
Чтобы этого не произошло с вами, перед сделкой рекомендуем как можно тщательнее изучить застройщика. В этой статье мы собрали несколько советов, которые помогут снизить риски, связанные с приобретением строящегося жилья.
Как проверить застройщика
Первым делом нужно найти как можно больше информации в интернете. В открытом доступе есть много полезных сведений.
1. Изучите информацию и документы на сайте застройщика
Застройщик обязан разместить на сайте информацию о своем фирменном наименовании, номера ОГРН и ИНН. Эти сведения потребуются для проверки застройщика в налоговой и на сайте арбитражного суда.
Также застройщик обязан опубликовать в СМИ или на своём сайте проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства.
2. Проверьте застройщика в налоговой
Для этого достаточно ввести ОГРН, ИНН или фирменное наименование застройщика на этом сайте. Если сведения, которые вы получите, не совпадут с тем, что застройщик пишет про себя на сайте, — это повод задуматься.
3. Проверьте застройщика в картотеке дел на сайте арбитражного суда
По номерам ОГРН, ИНН и фирменному наименованию юридического лица мы узнаем, перед кем «согрешил» наш застройщик. Кто и почему подал на него в суд? Чем закончилось разбирательство? А главное — проверим, не предъявлялись ли к застройщику иски о банкротстве.
4. Посмотрите, с какими банками сотрудничает застройщик
Застройщик строит объекты не на свои деньги, а на деньги дольщиков. На первом этапе строительства, пока квартиры никто не купил, застройщик берет кредит в банке. Чем банк солиднее, тем лучше. Очень хорошо, если компания сотрудничает с несколькими банками. Перед тем, как дать кредит, банки тщательно изучают застройщиков. Вам это на руку. Так как выше вероятность, что застройщик достроит объект без нарушений и вовремя, а банки окажут застройщику своевременную поддержку.
5. Изучите подрядчиков, которые осуществляют строительно-монтажные работы
Важно также собрать информацию об организациях, которые фактически строят дом. Их перечень вы найдете в проектной декларации. А изучение подрядчика ничем не отличается от проверки застройщика.
6. Узнайте, заключил ли застройщик договор страхования гражданской ответственности за неисполнение своих обязательств
Страхование гражданской ответственности застройщика является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору. Обязательно узнайте, с какой страховой организацией и на какую сумму застройщик заключил договор. Но помните, что заключение такого договора — это право, а не обязанность застройщика.
7. Убедитесь, что застройщик подпишет договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
Договор участия в долевом строительстве — единственный вид договора, по которому ваши права будут защищены Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ». ДДУ — договор, строго регламентированный законом. По нему застройщик гарантирует соблюдение сроков строительства и отвечает за результат.
8. Понаблюдайте за веб-камерой на сайте застройщика
Если есть возможность, посмотрите прямую трансляцию с камер на объекте застройщика. Если на площадке по несколько дней никто не работает, компания наверняка срывает сроки. Новостройка должна каждый месяц вырастать на один или более этажей.
9. Почитайте отзывы о застройщике
Форум на сайте застройщика с вероятностью 99% «чистит» сам застройщик. Лучше проверить сторонние ресурсы и сайты с отзывами, например, Foursquare. Если у застройщика есть Facebook, там тоже ставят оценки и пишут отзывы. Постарайтесь проанализировать все, что найдете.
10. Навестите один из завершенных объектов
Выберите дом или жилой комплекс — лучше, чтобы люди заселились в него не очень давно. Поезжайте и посмотрите, как там живут. Ходите по подъездам, задавайте вопросы. То, что вы узнаете, может быть очень полезным.
Что делать дальше?
Теперь, когда вы проверили застройщика и собрали всю необходимую информацию, можно звонить менеджеру и договариваться о встрече. Когда приедете в офис компании, попросите показать вам оригиналы вот этих документов:
- Учредительные документы
- Свидетельство о государственной регистрации
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе
- Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года
- Аудиторское заключение за последний год деятельности
- Договор страхования гражданской ответственности застройщика
- Разрешение на строительство
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства дома
- Заключение экспертизы проектной документации
- Проектную документацию
- Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок
Не торопитесь. Изучите оригиналы. Попросите снять для вас копию с каждого документа.
Возьмите также для изучения договор участия в долевом строительстве, который застройщик заключает с гражданами.
Прежде чем подписывать договор, мы рекомендуем показать его и копии документов застройщика опытному адвокату. Он скажет вам, нет ли в тексте документов «подводных камней» и укажет, на что следует обратить особое внимание.
После совершения всех перечисленных действий можно совершать сделку. А о том, как правильно это сделать, мы поговорим в следующий раз.
P.S. Правовая защита граждан-дольщиков является объектом пристального внимания российских законодателей. И с 1 января 2017 года вступят в силу многочисленные изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ». Изменения предъявляют к застройщикам новые требования, которые стоит изучить накануне Нового года. Но это уже тема для отдельной статьи.
Покупка квартиры в новостройке — это всегда ответственный и волнующий момент. Самое важное, что нужно сделать будущим владельцам, это выбрать жилье , которое будет полностью их устраивать. Наша редакция составила чек — лист для тех, кто планирует покупать квартиру в новостройке . Предлагаем отмечать каждый пункт после того, как вы его выполните. Так вы точно не пропустите детали, которые еще предстоит проверить. Проверьте информацию о застройщике. Предлагаем начать с рисков. Застройщик-банкрот или мошенник— это, пожалуй, самый главный страх для покупателей недвижимости.
Чек-лист: как выбрать квартиру в новостройке
Покупка квартиры в новостройке — это всегда ответственный и волнующий момент. Самое важное, что нужно сделать будущим владельцам, это выбрать жилье, которое будет полностью их устраивать.
Наша редакция составила чек-лист для тех, кто планирует покупать квартиру в новостройке. Предлагаем отмечать каждый пункт после того, как вы его выполните. Так вы точно не пропустите детали, которые еще предстоит проверить.
Проверьте информацию о застройщике
Предлагаем начать с рисков. Застройщик-банкрот или мошенник— это, пожалуй, самый главный страх для покупателей недвижимости. Вы наверняка слышали много страшных историй о том, как строительная компания исчезала вместе с деньгами, не выполнив своих обязательств.
Покупка квартиры в строящемся доме — это возможность купить квартиру значительно дешевле, нежели в уже сданном в эксплуатацию доме. Но прежде всего важно проверить надежность застройщика. Оцените, сколько объектов он уже сдал, в какие сроки уложился, почитайте о нем отзывы.
Если вы уже определились с ЖК, в котором будете покупать жилье, найдите документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок, а также ознакомьтесь с разрешением на строительство и с проектной документацией. Все эти документы девелопер должен размещать на своем сайте.
Сотрудничество с крупными российскими банками также гарантирует честность строительной компании. Финансовые организации никогда не будут вести дела с ненадежными застройщиками.
Оцените район
Мы рекомендуем ориентироваться не только на расстояние до вашего офиса, но и на удобство района. Важно смотреть на наличие школ, детских садов, отделений банков. Важно, чтобы недалеко от вашего дома были поликлиники, аптеки, супермаркеты, почтовые отделения.
Однако московские районы нужно оценивать еще и с точки зрения перспективы. Администрация открывает новые станции метро, строит школы и детские сады в новых жилых массивах, улучшает транспортную доступность. Цены на недвижимость в районах до введения новых станций метро значительно дешевле. Проекты публикуют на официальном сайте московского правительства, рекомендуем ознакомиться с тем, как будет выглядеть район в ближайшие годы.
Посетите стройплощадку лично
Конечно, застройщик готовит визуализацию проекта, регулярно показывает на фото прогресс строительства, снимает объект с разных ракурсов. Однако этой информации бывает недостаточно, а красочные рендеры не всегда бывают правдивыми.
Отправляйтесь на строительную площадку лично, чтобы все проверить. Даже если дом пока на стадии строительства, вы сможете оценить район и его перспективы.
Осмотритесь: строят ли здесь новые торговые центры, которые могут закрыть красивый вид из окна, есть ли поблизости «хрущевки» и «брежневки», которые вскоре попадут под программу реновации. А еще так вы точно убедитесь, что фотографии точно соответствуют реальности.
Если квартиры будут сдавать с отделкой, мы рекомендуем посетить шоурум в офисе девелопера. Там вам покажут образцы материалов, которые будут использовать для отделки.
Определитесь с планировкой
Подумайте, сколько вам нужно комнат, хотели бы вы гардеробную зону и несколько санузлов. А еще решите, какой вы видите кухню — отдельной комнатой или частью гостиной.
Застройщик, как правило, предоставляет план квартиры каждому покупателю. Посмотрите на соотношение общей и жилой площади, оцените, насколько рационально ее используют. Например, вряд ли кому-то понадобятся широкие и длинные коридоры при небольших основных комнатах.
И еще мы рекомендуем выбирать квартиры, комнаты в которых максимально стремятся по форме к квадрату. В них будет проще разместить мебель и провести зонирование. Эркеры, непрямые углы и другие оригинальные решения, конечно, выглядят красиво, но усложняют меблировку.
Чек — лист : как выбрать новостройку . Выбор новостройки может превратиться в головную боль. Жилых комплексов много, квартир в них — ещё больше, и риски долгостроя никто не отменял. … Квартиры в новостройках чаще выбирают для постоянного проживания, апартаменты — в качестве второго жилья или инвестиции под перепродажу, сдачу в аренду. Всё из-за разницы в статусе недвижимости. … Покупка жилья от застройщика по ДКП в большинстве случаев не несёт рисков. Новостройка в этом случае уже готова, а квартира является реальным объектом, на который можно сразу зарегистрировать право собственности и заселиться.
Покупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция
Расскажем о том, что нужно знать перед покупкой квартиры в новостройке, чтобы не стать жертвой обмана.
Выбор фирмы застройщика
Изучите как можно больше информации о строительных компаниях, которые являются вашими фаворитами. Такая процедура необходима для проверки агентов рынка недвижимости.
Большинство застройщиков предоставляют всю необходимую информацию на интернет-портале своей компании. Если вы не найдете необходимых данных, то лучше самостоятельно посетить офис строительной организации и задать интересующие вас вопросы.
Что нужно знать о застройщике:
Репутация
Обратите внимание на то, есть ли у застройщика сданные проекты. Как долго они строились? В какое время поступили в эксплуатацию? Какие материалы были использованы в процессах строительства?
Даже в крупных городах информация о недобросовестных компаниях, которые практикуют сделки двойной продажи и прочие виды мошенничества, довольно быстро распространяется посредством «сарафанного радио». Поэтому следует изучить отзывы на любительских тематических форумах. Так вы сможете получить информацию о реальном положении дел.
Учредительная и финансовая документация
Детально изучите проектную декларацию, разрешение на проведение строительства, право владения участком земли, инвестиционный контракт, акт предварительного распределения квартир, сроки сдачи в эксплуатацию и другие данные об объекте. Добросовестные застройщики, которым нечего скрывать, с легкостью предоставляют необходимую документацию будущим дольщикам.
Если вы сомневаетесь в собственной компетенции, то к процессу изучения документов можно привлечь специалиста из независимой юридической консультации. Так вы получите профессиональную помощь в процедуре проверки застройщика. Услуги юристов имеют свою цену, но в таких вопросах не стоит экономить, так как попытки сократить затраты могут привести к более масштабным проблемам и расходам.
Еще одним вариантом проверки строительной организации может стать обращение в банк за получением ипотечного кредитования, даже если вы не собираетесь участвовать в данной финансовой программе. Дело в том, что после кризисной ситуации 2008 года, банки с особой тщательностью проверяют застройщиков.
Также для грамотного выбора застройщика можно посетить специализированную выставку «Недвижимость от лидеров». Здесь вы сможете получить комментарии прямо от застройщиков, сравнить несколько строительных компаний и посетить профильные семинары.
Оформление договора с фирмой застройщиком
Один из самых важных этапов покупки квартиры – это оформление договора с застройщиком. После того как вы определитесь со строительной компанией, выбрали жилой комплекс и подходящие по планировке апартаменты, можно переходить к процессу заключения сделки.
При приобретении жилья напрямую от застройщика, необходимо оформить Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). При подписании ДДУ, нужно быть особенно внимательным. Так как даже здесь можно столкнуться с мошенничеством. Застройщик может предоставить документ с подменой понятий или поддельный контракт.
Одной из разновидностей ложных контрактов является ПДДУ – предварительный договор долевого участия. Такой документ не является законным и не соответствует нормам 214-ФЗ. Такие соглашения заключают застройщики, которые имеют проблемы с оформлением разрешительной документации на осуществление строительства. Вследствие чего не могут предложить подлинный ДДУ. Чаще всего при заключении ПДДУ строительная компания предоставляет внушительную скидку, предоставляя ее в виде определенной компенсации возможных рисков и материальных потерь.
Риски, возможные при заключении ПДДУ
- Документ не подлежит регистрации в Росреестре, также в нем не указаны обязательства застройщика перед дольщиком. Поэтому предъявление каких-либо претензий к строительной компании на основе данного документа не имеет юридической силы.
- Перед подписанием контракта, стороны устно договариваются об единовременной срочной уплате дольщиком полной суммы за жилье, и предоставлении правомерного ДДУ застройщиком только после получения денежных средств. Такое соглашение не дает никаких гарантий покупателю, поэтому дольщик может стать жертвой махинаций по двойным продажам.
Главным фактором контракта является соответствие законодательным нормам – 214-ФЗ, который регулирует правоотношения участников долевого строительства. Только на такие сделки следует соглашаться. Чтобы быть полностью уверенным в правомерности документа, эксперты советуют привлечь к делу независимого юриста.
Насколько дороже квартиры по ДДУ? Какие дополнительные затраты понесет покупатель при регистрации и получении ключей? Узнайте условия покупки квартир непосредственно от застройщков на выставке недвижимости.
Проверка документов
Перед оформлением сделки, вам необходимо обратить внимание на следующие пункты соглашения:
- Дата окончания строительства.
- Штрафы и другие возможные санкции за несоблюдение контракта.
- Дата сдачи жилья в эксплуатацию.
- Условия, при которых можно расторгнуть соглашение.
- Данные о фиксированной стоимости квадратного метра на всех этапах сотрудничества.
- Сроки передачи документов для регистрирования права владения.
Соглашение ДДУ должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре. Необходимо предоставить следующие документы:
- Заявления от застройщика и дольщика.
- Оригинал ДДУ.
- Кадастровый план земельного участка.
- План объекта строительства.
- Документы на право владения объектом.
- Проектную декларацию.
- Разрешение на строительство.
- Удостоверение личности покупателя.
После подачи пакета документов необходимо оплатить госпошлину. Регистрация осуществляется в течении 7-9 рабочих дней.
Подписание акта приема-передачи
При покупке жилья по программе долевого участия, необходимо знать, что от приобретения до въезда в апартаменты могут пройти несколько месяцев или даже пара лет. Точный период сдачи жилья в эксплуатацию должен быть указан в ДДУ, и за его несоблюдение на застройщика налагаются определенные санкции, чаще всего денежные выплаты.
После ввода жилья в эксплуатацию, застройщик должен пригласить дольщиков на объект для осмотра квартиры и подписания акта ее приема-передачи. Представитель компании застройщика проведет вас в ваши апартаменты, после чего вам необходимо в его присутствии выполнить следующие действия:
- Осмотреть стены, потолок и пол на предмет трещин и других возможных дефектов.
- Проверить функционал стеклопакетов и дверей.
- Проверить состояние коммуникаций и инженерных систем.
- Измерить площадь квартиры на соответствие с данными, указанными в проектной документации.
В случае нахождения каких-либо дефектов или расхождения проектной и фактической площади, представитель застройщика должен зафиксировать спорные моменты. Не стоит переходить к подписанию документа, при неисправностях в помещении. Дождитесь пока все проблемы будут устранены. Иначе вам придется самостоятельно исправлять все недочеты.
При расхождении метража вам следует связаться с юристом компании застройщика и с его помощью организовать дальнейший план действий. В случаях, когда фактическая площадь превышает проектную, вам потребуется доплатить денежные средства за дополнительные метры. В противоположной ситуации – потребовать деньги с застройщика.
После передачи апартаментов до подписания акта, понадобится еще 1-3 месяца на оформление технического паспорта объекта в БТИ. На протяжении этого времени вы обязуетесь оплачивать коммунальные услуги.
Вернет ли деньги застройщик, если по обмерам БТИ метраж квартиры оказался меньше оплаченного? Получите полную информацию от представителей разных застройщиков за один день на выставке недвижимости.
Акт приема-передачи включает в себя:
- Информацию об участвующих сторонах.
- Смотровой лист, где указаны все дефекты апартаментов, сроки их устранения.
- Фактический адрес и номер квартиры.
- Конечная стоимость жилья.
После успешного подписания акта дольщиков приглашают на собрание для получения ключей от квартиры.
Знаете ли вы, что застройщик обязан предоставить ключи, даже если в акте приема-передачи покупатель указал список дефектов к устранению? Посетите семинары для дольщиков на выставке недвижимости.
Заселение в квартиру
В соответствии с законодательством, заселяться в новое жилье можно только после получения акта допуска от застройщика. Дольщик может начать проведение ремонтных и отделочных работ.
Оформление квартиры в собственность
Считать себя полноценным владельцем квартиры можно только после ее оформления в собственность. Для этого необходимо выполнить следующие шаги:
- Подготовить пакет документов
- Удостоверения личности всех владельцев.
- Договор купли-продажи, ДДУ.
- Акт приема-передачи, технический паспорт объекта и квартиры.
- Закладная и договор займа (в случае покупки по программе ипотеки).
- Разрешение от органов опеки (если один из владельцев несовершеннолетний).
- Доверенность, заверенная нотариально (если интересы представляет третье лицо).
- Отдать документы на оформление можно в Регистрационную палату или МФЦ.
Процедура проверки документов может занимать 2-3 недели. Свидетельство на право собственности выдается каждому из дольщиков.
Чек — лист оборудования для приёмки квартиры с отделкой. Если вы хотите провести приёмку качественно, простого визуального осмотра будет недостаточно, и вам потребуется дополнительное оборудование. Например, следующее: зарядка от телефона или тестер от электричества — чтобы проверить, что сеть работает … Один из вопросов, который возникает у покупателей: как принимать квартиру в новостройке с отделкой, если материалы видели только в шоу-руме или застройщик вообще их не показывал? Как убедиться, что отделка та, что обещали? В принципе, используемые для отделочных работ материалы указаны в одном из приложений к договору долевого участия.
Источники- https://rb.ru/opinion/novostroika/
- https://www.estatet.ru/articles/chek-list-kak-vybrat-kvartiru-v-novostroyke
- https://exporealty.ru/media/article/novostroyki-moskvy-i-mo/pokupka-kvartiry-v-novostroyke-poshagovaya-instruktsiya/