Чем девелопмент отличается от строительства

Покупатель не обязан разбираться в строительной терминологии, но знание основных понятий ему точно не помешает. Новострой-СПб поговорил с экспертами и узнал, кто есть кто в мире строительства, и важно ли обычному человеку видеть разницу между девелопером и застройщиком.

Застройщик и девелопер

В строительстве есть два ключевых термина – застройщик и девелопер. Это не синонимы, хотя их часто путают. И важно отличать их друг от друга, ведь у них разные функции и полномочия.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке возведение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации. То есть во всех документах фигурирует именно застройщик – в договоре на участок, в расчетном счете, в ИРД (исходно-разрешительной документации), в ДДУ, поясняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

Строительный Дайджест №21 — Строительный Девелопмент или с чего начинаются города?

Он также следит за тем, чтобы не нарушались права жителей соседних домов, добавляет Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG.

Понятием «девелопер» законодательство в принципе не оперирует. Под ним на рынке, как правило, представлен определенный бренд, под эгидой которого работают сразу несколько застройщиков.

Девелопер администрирует и контролирует деятельность компаний, которые входят в его структуру, определяет общую стратегию развития, подбирает земельные участки. Но он не ведет строительный процесс – эта обязанность возложена на застройщика. Именно поэтому все документы – разрешение на строительство, права на землю – оформляются именно на застройщика, комментирует Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

«Застройщик – это юридический термин, прописанный в 214-ФЗ, защищающем права дольщиков. И требования к нему закреплены законодательно (например, к опыту работы на рынке и к наименованию). На практике зачастую девелопер и застройщик – это одно и то же, хотя бывают исключения, когда управление девелоперским проектом предоставляется как услуга собственнику участка»

Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»

Для покупателя очень важно понимать, что застройщик – это официальная организация (или физическое лицо), владеющая земельным участком, на котором осуществляется стройка. Она несет ответственность перед дольщиками и государством в соответствии с законодательством РФ, и отвечает, чтобы ДДУ был исполнен как надо и в необходимые сроки.

В противном случае, если это понятие как-то подменено или замылено, все может закончиться очень печально, в том числе потерей денег, говорит Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management.

Как работают мошеннические схемы? Как уже говорилось ранее, в крупных холдингах девелопером является головная организация, а непосредственное строительство, продажи и обслуживание клиентов осуществляет дочерняя структура или застройщик. Иногда недобросовестные компании действуют следующим образом: деньги с дольщиков собирают временно созданные фирмы, и они же потом объявляют себя банкротами.

Инвестиции в квартальный и точечный девелопмент, строительство домов на продажу с ИЖС

При этом головной офис продолжает работать на рынке с незапятнанной долгостроями репутацией. Сейчас таких случаев, к счастью, стало гораздо меньше, чем еще 5-10 лет назад. Компании теперь дорожат своей репутацией. Но в любом случае, прежде чем приобретать квартиру, покупателям стоит ознакомиться с портфелем завершенных застройщиком проектов и историей создания фирмы, а также проверить, не было ли заведено на нее или партнерские компании судебных дел.

Большая часть такой информации находится в свободном доступе в интернете, рассказывает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».

«Девелопер – это дорогое имя, которое объединяет в своем составе группы компаний самых разных компетенций, и осуществляет реальное управление строительными проектами»

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Примеры:

ГК «Полис Групп» – это бренд, который объединяет в своей структуре несколько застройщиков, осуществляющих строительство жилых комплексов, как этого требует законодательство. Например, «ООО «ТИН Групп» – застройщик по объектам ЖК «Вернисаж», «Полис на Московском».

В структуре PLG есть компании «Новый век» и «Стайл Строй», которые являются застройщиками и заказчиками инвест-отелей IN2IT и «Про.Молодость» соответственно.

ЗАО «БФА-Девелопмент» – это компания-девелопер, в состав которой входят компании-застройщики, правообладатели на земельные участки, обладающие разными компетенциями. Например, ООО «Зенит-Строй-Инвест» реализовало проект «Академ-Парк», а также провело реконструкцию футбольной ДЮШ олимпийского резерва «Смена».

Другие важные фигуры: fee-девелопер, генподрядчик, техзаказчик, инвестор

В сфере строительства можно встретить такое понятие как fee-девелопер. Иногда его отождествляют с термином «технический заказчик», но это не совсем корректно. Это юридическое лицо, которое имеет достаточный опыт и необходимые ресурсы, чтобы от имени застройщика заключать договоры на проведение инженерных изысканий, разработку проектной документации, а также на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.

Еще fee-девелопер подготавливает задание на выполнение различных видов работ, предоставляет необходимые для этого материалы и оборудование. «Стоит отметить, что это западная модель поведения. В нашей стране она пока не так распространена», – говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Классическая опция fee-девелопмента предполагает делегирование полного цикла девелопмента, что может быть интересно, например, непрофильным собственникам участков под жилищное строительство, а также тем застройщикам, которые по тем или иным причинам не в состоянии реализовать большой объем проектов своими силами.

«Fee-девелопер – девелоперская компания, которая может осуществлять проект, не будучи его инвестором или правообладателем на земельный участок. Это игрок рынка, который вкладывает в проект преимущественно собственные компетенции, а не финансовые или материальные активы»

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

В СПб fee-девелопмент не развит, примеров реализации таких проектов нет. Предлагаются отдельные опции (эксклюзивные продажи жилья брокером), часто проекты реализуются в партнерстве с собственником жилья (собственник входит в проект землей, девелопер занимается строительством). Также есть примеры предложений сотрудничества по франшизе, которые будут полезны небольшим строительным фирмам, имеющим проблемы с получением проектного финансирования, комментирует Ольга Трошева.

«Fee-девелопер – это как раз тот случай, когда застройщик и девелопер являются разными, независимыми лицами: такой девелопер занимается развитием проекта по договору с застройщиком, тогда как застройщик может быть просто собственником земельного участка. Можно провести параллель со сдачей квартиры в аренду через агента: агент выполняет всю работу по сдаче квартиры и получает за это вознаграждение, но собственником квартиры не является»

Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»

Если говорить про технического заказчика, то он нередко входит в структуру застройщика, хотя может выступать и как отдельное юрлицо, разъясняет Марина Павлюкевич. Это лицензированный вид деятельности. Технический заказчик организовывает разработку и выдачу на стройплощадку проектной и рабочей документации, контактирует с предприятиями-монополистами – «Ленэнерго», «Водоканалом» и «Теплосетью», надзорными органами, контролирует процесс строительства.

Техзаказчик выполняет подготовку полного комплекта исходно-разрешительной документации, получает разрешение на строительство, занимается вводом здания в эксплуатацию. Также технический заказчик может вести строительный контроль за ходом строительства со стороны застройщика.

Очень важная фигура в строительстве – генподрядчик. Он занимается непосредственно строительным управлением и отвечает за график производства работ и их правильную последовательность. Это лицензированный вид деятельности с обязательным наличием в штате сертифицированных в области строительства специалистов.

Если возникают какие-то вопросы с монополистами, вводом дома в эксплуатацию или проектной документацией, то ими занимается застройщик, который контролирует работу генподрядчика.

Генподрядчик – это тот, кто нанимает субподрядчика. Заказчик может либо сам искать всех сотрудников, либо нанять одного генподрядчика – и тогда он будет заключать договоры подряда с более мелкими компаниями. «Иными словами, это более структурированная прослойка между заказчиком и подрядчиком. При этом генподрядчик может быть только один, а подрядчиков может быть практически бесконечное число, в зависимости от проекта», – рассказывает Ольга Шарыгина.

«Генеральный подрядчик передает часть своих функций другой фирме-подрядчику или нескольким. Такая компания несет ответственность перед заказчиком за действия всех нанятых фирм, а перед привлеченными силами – за своевременную оплату услуг. При этом заказчик и субподрядчики не несут никакой взаимной ответственности, если это не прописано в договоре»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

В строительную цепочку могут встраиваться и иные участники процесса. Например, инвесторы и заказчики, говорит Алексей Бушуев. Инвестором может выступать как физическое, так и юридическое лицо, осуществляющее финансирование строительства, заказчиком – уполномоченное инвестором лицо или компания, отвечающая за реализацию проекта. Заказчиком может выступать и инвестор.

Принимая решение о строительстве какого-либо объекта, инвестор заключает инвестиционный договор с заказчиком и перечисляет денежные средства на его счет. Заказчик выбирает проектную организацию и полностью оплачивает ее услуги, заключает договор с генподрядчиком на выполнение строительных работ, при необходимости обеспечивает строительные материалы и осуществляет контроль за процессом. Когда строительство объекта завершено, заказчик и генподрядчик обеспечивают приемку госкомиссией и передают объект инвестору.

Строить самому, привлекать сторонние компании или «дочки»?

Что надежнее: когда к строительству конкретного жилого комплекса привлечены в большинстве своем дочерние компании или подрядчики со стороны? Чью работу проще регулировать?

Единой оптимальной схемы нет, считает Ольга Ульянова. Каждая компания выбирает ту модель бизнеса, которая ей кажется эффективной с точки зрения организации процесса строительства, затрат. В любом случае девелоперы никогда не обходятся без помощи субподрядчиков, например, на такие работы как монтаж окон, установка лифтового оборудования и т.д.

Сегодня на рынке нет компаний, которые бы абсолютно всё делали на стройке самостоятельно. Это невозможно в принципе. Строительство – очень сложный синтезирующий процесс, который объединяет в себе огромное количество самых разных производств, функций.

«Современное человечество давно уже научилось вполне успешно использовать принцип разделения труда. И этот принцип в полной мере реализуется в строительных проектах. Нет цели сделать все самим, но есть задача – выполнить работы максимально качественно и профессионально. Даже при строительстве египетских пирамид камни в каменоломне выламывали одни люди, транспортировкой глыб занимались другие, а конечной подгонкой и шлифовкой – третьи. И это суть три разных подрядных организации»

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

«Дочку» в целом проконтролировать проще, считает Марина Павлюкевич. Но в целом все зависит от юридической канвы взаимоотношений с подрядчиками. Например, можно прописать с ними гарантийные удержания, чтобы обеспечить надлежащее качество и сдачу работ в срок, или попросить предоставить банковские гарантии (при больших объемах работ).

Что касается надежности, то тут все зависит от самой структуры. Если компания понимает, что часть функций ей проще выполнить самостоятельно, то она, безусловно, возьмет их на себя. Именно поэтому есть совмещения функций застройщик-заказчик, застройщик-генподрядчик и так далее, поясняет Ольга Шарыгина.

Компании, в которых нет столько своих сотрудников, нанимают людей со стороны и очень жестко контролируют их работу – как с точки зрения качества, так и с точки зрения бюджетирования. Конечно, стройка – такой бизнес, когда расходы могут вырасти на 10%, а то и 30%. Контроль бюджета – ключевой момент работы с подрядчиками и со сметой.

Сейчас компании часто практикуют использование фиксированной ставки и стоимости. В этом случае застройщик защищает себя от непрогнозируемых трат и драматического падения доходности проекта.

Конечно, работать лучше всего с проверенными компаниями, говорит Алексей Бушуев. Ведь если организация будет недобросовестно или некачественно выполнять свои обязанности, то заказчик потеряет не только деньги, но и время, которое понадобится на устранение ошибок и поиск нового партнера.

В качестве примера успешного взаимодействия различных структур можно рассмотреть «Балтийскую жемчужину». 15 лет назад Шанхайская Заграничная Объединенная Инвестиционная Компания (ШЗОИК) в качестве инвестора и представителя Китая договорилась с российской стороной о реализации инвестиционного проекта в Санкт-Петербурге на южном берегу Финского залива. Для этих целей была создана дочерняя структура ЗАО «Балтийская жемчужина», которая осуществляла реализацию проекта в качестве девелопера и застройщика непосредственно на территории города.

Для этого были привлечены местные специалисты и подрядчики из Петербурга, так как у китайских представителей на тот момент не было опыта работы на российском рынке. Сегодня коллаборация китайских технологий и российских традиций получила успешное воплощение – микрорайон «Балтийская жемчужина».

Должен ли покупатель разбираться во всех нюансах?

Покупатели нечасто интересуются конкретными подрядчиками строительной компании, ведь они не на слуху. Также им не интересны документы, на основании которых они действуют. Для них главным является застройщик, которого они считают ответственным за проект и сроки исполнения работ по нему. И это в целом правильно.

Согласно действующему законодательству, любая строительная компания обязана размещать в открытом доступе полный пакет разрешительной документации. Что касается подрядных организаций, то по запросу клиента эти данные также могут быть предоставлены, чтобы покупатель мог удостовериться, что строительство объекта, в котором он собирается приобрести квартиру, ведется квалифицированными подрядными организациями, поясняет Ольга Ульянова.

Это уже является достаточной гарантией того, что с проектом с большой долей вероятности все будет в порядке. Покупателю не стоит перегружать себя лишней информацией, тем более, что повлиять на нее все равно нет никакой возможности.

Девелопер должен уметь эффективно тендерить, то есть выбирать лучших исполнителей из имеющегося предложения, учитывая соотношение цены и качества, и контролировать их работу. Умение добиваться необходимого качества, предусматривать в своих контрактах период гарантийного обслуживания и гарантийных обязательств по выполненным работам со своих подрядчиков и поставщиков – это и есть тот самый профессионализм, которого от девелоперской компании должен ожидать дольщик, считает Светлана Денисова.

Источник: www.novostroy-spb.ru

Кто такой девелопер и как его правильно выбрать

Поговорим о том, кто же такие девелоперы, чем они отличаются от застройщиков. Расскажем, как правильно выбрать девелоперскую компанию, чем нужно руководствоваться, чтобы максимально снизить риск остаться без недвижимости и денег. Ответим на распространенные вопросы, касающиеся девелопмента.

Кто такой девелопер

На английском термин «девелопмент» означает просто «развитие». Однако в нашей стране этим термином обозначают исключительно развитие любых объектов недвижимости. Речь идет о строительстве, реставрации, реконструкции жилой, производственной, коммерческой недвижимости. При этом развитие объектов недвижимости всегда производится с целью получения прибыли.

Девелопер организует процесс создания или улучшения объектов недвижимости, чтобы заработать на этом, увеличивая их стоимость.

Действовать девелопер может по-разному. Например, купил участок земли, построил дом, продал с выгодой. Или отремонтировал обветшавший объект, повысил его стоимость, опять-таки, продал по более высокой цене.

Чаще всего девелоперами выступают юридические лица со штатом сотрудников, ведь объемы выполняемых работ велики, и один индивидуальный предприниматель может не справиться. Да и конкуренция на рынке девелопмента достаточно высока.

Структура девелоперской компании

В состав юридического лица, работающего в сфере девелопмента, чаще всего входят следующие подразделения:

1. Производственные, основные. Это коммерческие, строительные, плановые отделы.
2. Управленческие и административные. Это ревизионные, правовые, кадровые, финансовые отделы, руководящие и контролирующие структуры.
3. Хозяйственные. Клининговые, транспортные, обслуживающие отделы.

Такие крупные предприятия могут выполнять все функции девелоперов, о которых мы расскажем чуть ниже.

Отличия девелопера от застройщика

В классическом понимании понятие «девелопер» намного шире, чем просто «застройщик». Если второй занимается исключительно строительными работами, выполняя заказы клиентов, то первый привлекает инвестиции, ищет участок земли, строит, ремонтирует, а потом занимается поисками покупателей. Функций у девелопера больше.

Однако в нашей стране «девелопер» часто используется как синоним «застройщика». Да, есть девелоперские компании, которые просто строят объекты под заказ. Но чаще всего девелопер объединяет функции и проектировщиков, и строителей, и риелторов, и инвесторов. То есть задач у него больше, чем у обычной строительной компании.

Какие функции выполняет девелопер

Функций у девелоперской компании на самом деле много:

1. Поиск способа вложения средств. То есть изучение рынка недвижимости в поисках наиболее выгодного варианта инвестиций.
2. Оценка привлекательности расположения объекта, поиск подходящего земельного участка в выбранном районе.
3. Проектирование объекта, составление плана строительства.
4. Составление сметы расходов. Проводится точный расчет суммы вложений, которые обязательно должны окупиться.
5. Привлечение сторонних инвесторов. Часто собственных денег у девелопера просто недостаточно. Поэтому он начинает рекламировать свое объект, привлекая желающих выгодно вложить деньги.
6. Контроль за расходованием средств, все должно идти точно по плану, по смете.
7. Контроль за строительством, капитальным ремонтом, реконструкцией. Процесс должен идти четко по графику, ведется управление строительной бригадой.
8. Продажа объекта. Целиком или по частям. Или сдача в аренду, если речь идет о коммерческой недвижимости. На этом этапе девелоперу важно выбрать эффективную маркетинговую стратегию и выгодно продать/сдать в аренду готовый объект или объекты недвижимости.
9. Управление объектом. Зачастую девелопер берет на себя функции управляющей компании, занимается текущими ремонтами и обслуживанием зданий.

Виды девелопмента

Различают следующие виды девелопмента:

1. Спекулятивный. Инвестирует деньги сам девелопер, не привлекая сторонние средства. При этом он может обращаться в банк за кредитованием. После того, как проект будет реализован, девелопер сам сдает в аренду или продает объект. Так часто строят крупные ТРЦ. Весь риск ложится на девелопера, но зато и вся прибыль достается ему лично.
2. Built-to-suit (BTS) девелопмент. Это уже строительство по заказу. Инвестор нанимает девелопера, чтобы возвести конкретный объект. Девелопер выступает также проектировщиком и консультантом, но иногда просто застройщиком.
3. Fee-девелопмент. Это уже полный девелоперский цикл, но реализуется он на деньги инвестора. Девелопер сам определяет, куда и как выгоднее вложить доверенные ему деньги, выбирает, разрабатывает и реализует проект с нуля, получая за это конкретное вознаграждение.

Самые крупные российские девелоперы

К лидерам российского рынка недвижимости по состоянию на 1 июля 2019 года относились:

• Группа ПИК, Москва. Строит 7,4 миллиона квадратных метров различной недвижимости.
• Группа ЛСР, Санкт-Петербург. Объемы строительства достигают 4,1 миллиона «квадратов».
• Холдинг Setl Group, тоже Петербург. Строит 3,4 миллиона «квадратов».
• Группа ЦДС, также из Петербурга. Объемы строительства — 1,5 миллиона м 2 .
• Группа ЮгСтройИнвест из Ставропольского края. Строит 1,36 «квадратов» недвижимости.

При этом нельзя считать, что именно объемы строительства делают девелопера крупнейшим на рынке. Да, это важный показатель, но не единственный. Например, московские ГК «Гранель» и «Самолет-Девелопмент» лидируют за счет оптимальной сбалансированности бизнеса. А ЮгСтройИнвест и ЦДС по показателям риска из пятерки лидеров выпадают.

Разорившиеся девелоперы

Далеко не все девелоперы могут успешно вести бизнес. За минувшие 10 лет от банкротств девелоперов в нашей стране пострадали минимум 40 тысяч человек. Самые крупные скандалы были связаны со следующими компаниями:

• «СУ-155». Этой группой, оставившей недостроенными 150 объектов, владел Михаил Балакин.
• Mirax Group. Входила в пятерку самых крупных девелоперов России, однако в 2011 году прекратила существование, не сдав порядка 600 тысяч квадратных метров недвижимости. Владел группой Сергей Полонский.
• ООО «Трансфорт». Банкротство предприятия затронуло полторы тысячи человек, 8 зданий остались недостроенными. Владел «Трансфортом» Юрий Кузнецов.
• УК «Премьер Девелопмент». Оставил без недвижимости и денег порядка тысячи дольщиков, не достроив ЖК «Лебединое озеро». Владелец — Алексей Муромцев.
• ГК «Небоскреб ГБ» Бабека Гасанова. Без средств остались около 800 инвесторов, речь шла о ЖК «Ново-Никольское» на территории Новой Москвы.

Критерии выбора девелопера

Как видим, случаи банкротства девелоперов, проблем с ними — не редкость. Поэтому к выбору девелоперской компании нужно подходить тщательно, руководствуясь следующими критериями:

• Сколько лет работает предприятие на рынке и сколько объектов успело успешно сдать в эксплуатацию. Понятно, что чем больше, тем лучше. Это станет доказательством опыта и надежности девелопера.
• География работы. Если компания строит в разных регионах, это говорит о размахе деятельности и умении привлекать инвесторов.
• Перечень партнеров и инвесторов. Кто работает с девелопером? Если это ведущие компании, государственные предприятия, крупные банки — отлично. Значит, девелоперу доверяют.
• Наличие проектных деклараций. То есть проектной документации по всем прошлым объектам. Она вывешивается на официальном сайте, закон требует сохранять всю проектную документацию три года. Открытые для всеобщего доступа декларации также позволяют узнать, есть ли у девелопера задолженность.
• Сведения о судебных процессах. Узнать о них можно на сайте ГАС РФ «Правосудие». Суды по различным объектам, конечно, настораживают.
• Отзывы клиентов и инвесторов. Да, есть заказные отзывы, которые пишут копирайтеры на деньги конкурентов девелопера. Но все же, информацию стоит поискать. Кроме того, целесообразно лично отправиться на уже сданный объект, чтобы побеседовать с владельцами квартир. Узнаете много интересного.
• Пакет документации. У девелопера должны быть разрешение на строительство, договор страхования ответственности строителя, документы на участок земли. Отсутствие хотя бы одного из данных документов — очень тревожный звонок.
• Из какого источника финансируется объект. Лучше всего, когда девелопер вкладывает свои собственные средства. Кредиты банков могут обернуться просрочкой и замораживанием стройки.
• Договор. Этому документу нужно уделять особое внимание. Наш портал неоднократно призывал вас не подписывать документы без их тщательного изучения. Договор с девелопером должен быть максимально подробным, с указанием всех характеристик объекта, обязательствами сторон, форс-мажорами и так далее. Можно привлечь стороннего юриста, который оценит договор.
• Как быстро идут работы, соблюдаются ли графики строительства. В среднем в многоквартирном доме за месяц строят два-три этажа. Пусть это будет для вас ориентиром.
• Зарплата сотрудников. Если девелопер уже пару месяцев не платит зарплату собственным строителям — это плохой знак. У предприятия точно проблемы с деньгами.

Вопросы и ответы по девелопменту

Ответим на самые распространенные вопросы, касающиеся девелопмента.

Что такое редевелопмент?

Это реконструкция старых объектов недвижимого имущества. Например, переделка производственных зданий закрывшегося предприятия. Девелопер переводит участок из промышленных земель в предназначенные для жилой застройки, сносит ветхие строения и, например, строит коттеджный поселок. Или жилой комплекс в стиле лофт. Также могут вестись работы с историческими зданиями, старыми домами, которые реконструируются.

Что подразумевается под девелоперским проектом?

Это полный цикл работ — от выбора идеи до продажи или аренды объекта. Мы уже писали, какие функции выполняет девелопер в процессе своей работы. Девелоперский проект может включать часть или все из них.

Кто такой веб-девелопер?

Это человек, который разрабатывает и развивает сайты, чтобы продать их. Связь с девелопментом прямая. Только речь идет о развитии не объекта недвижимости, а интернет-портала.

Заключение

Девелоперов в России достаточно много. Однако отыскать надежного непросто. Руководствуйтесь нашими критериями, изучайте историю компании, учитесь отличать застройщика от настоящего девелопера.

И помните, что вложения в недостроенную недвижимость, девелоперский проект — всегда связаны с крупными инвестициями и возможными рисками.

Источник: finach.ru

Что такое девелопмент, и кто такой девелопер простыми словами

Статьи

«Девелопер» — это слово часто мелькает в современных публикациях. К этому термину обращаются при строительстве домов, приобретении квартир и возведении крупных торговых комплексов.

Кто такой девелопер и чем он занимается

Термин пришел в русский язык из английского. Под ним подразумевается человек, который занимается реконструкцией построенных объектов недвижимости, их изменением или возведением с нуля. Причем все это делается с намеком на получение прибыли.

Пример. Покупается участок, строится объект, продается. Или берется в аренду муниципальный объект, реставрируется, выкупается по низкой стоимости и перепродается.

Девелопментом, как правило, занимаются юридические лица, назначающие выполнение задачам своему штату сотрудников.

Кто такой веб-девелопер

Данная профессия аналогична её «оффлайн»-версии. Только вместо недвижимости веб-девелопер разрабатывает сайты. Он же отвечает за техподдержку, если она необходима.

Что такое девелоперская компания

Компания представляет собой одно или несколько юридических лиц, занимающихся девелоперской деятельностью. В её состав входят подразделения:

• административно-управленческие;
• производственные;
• административно-хозяйственные.

Важно! В России понятие «девелопер» и «застройщик» смешались, и теперь оба термина воспринимаются одинаково.

Что такое редевелопмент

Редевелопмент – реконструкция или же реновация старых объектов. Выглядит это следующим образом: предприятие закрывается, девелоперская компания забирает оставленную площадь, перестраивает, например, под торговый комплекс и/или продает территорию.

Что такое девелоперский проект

Это цикл действий, предпринимаемый девелопером. Начинается он с разработки идеи и заканчивается передачей уже готового объекта клиенту. Девелопер не только строит объект, но и самостоятельно формирует рыночную стоимость объекта.

Такой проект предполагает ряд этапов:

1. Поиск идеи.
2. Разработка концепции и формирование образа.
3. Поиск финансов.
4. Сбор команды.
5. Выбор участка и оформление прав.
6. Проектирование.
7. Руководство процессом стройки.
8. Поиск покупателей или же арендаторов.
9. Поддержка технического состояния построенной недвижимости.

В чем разница между девелопером и застройщиком

Рассмотрим, в чем заключается разница между девелоперами и застройщиками.

Строит по заказу и на деньги клиента. Так же он действует и при реставрации объекта..

Практически одинаковые действия, что обосновано Федеральным законом №214-ФЗ .

Перечень функций девелопера

Девелопер, как правило, отвечает за следующие вещи:

1. Поиск подходящего способа инвестирования денежных средств.
2. Анализ местоположения будущего объекта.
3. Проектирование.
4. Составление сметы.
5. Привлечение инвесторов.
6. Расход вложений.
7. Курирование процесса.
8. Продажа/сдача в аренду.
9. Получение прибыли.
10. Управление проданной/сданной в аренду недвижимостью.

Разновидности девелопмента

Существует три разных вида девелопмента. Рассмотрим, чем они отличаются.

Fee-девелопмент

Считается полным циклом девелопера, когда постройка или реставрация реализуется на деньги инвестора. Все свободные средства он направляет к девелоперу, а уже тот решает, куда их определить и при этом добиться роста прибыли.

При этом каждый месяц компании следует отчитываться, куда были направлены средства, согласно постановлению №645 от 27.10.2005.

Важно! После реализации проекта девелопер получает вознаграждение.

BTS-девелопмент

Такой вид девелопмента предполагает обращение инвестора к девелоперу. Причем, в отличие от Fee-девелопмента, заказ идет на конкретные цели и потому выделяется определенное количество денежных средств, которыми застройщик распоряжается в дальнейшем. Девелопер здесь выполняет три роли: консультанта, проектировщика, а также застройщика.

Спекулятивный девелопмент

Инвестором в такой ситуации выступает сам девелопер. Ему приходится брать на себя риск и вкладывать свои же денежные средства или же брать кредиты в банке. Он же все контролирует сам до тех пор, пока недвижимость не будет продана или сдана. Если все пройдет успешно – девелопер забирает всю прибыль себе, не деля её ни с кем.

Крупнейшие девелоперы России

Согласно данным на 01.07.2019 от Единого реестра застройщиков, именно эти пять компаний больше всего построили квадратных метров недвижимости:

1. Группа ПИК (7.4 млн. м2);
2. Группа ЛСР (4.1 млн. м2)
3. Холдинг Setl Group (3.4 млн. м2)
4. Группа ЦДС (1.5 млн м2)
5. Группа ЮгСтройИнвест (1.36 млн. м2)

Благодаря своему упорству и старанию эти пять компании заслужили право считаться крупнейшими.

Девелоперы, потерпевшие неудачу

Последние годы не только способствовали укреплению позиций девелоперов, но и роспуску несколько других. В списке ниже – пять компаний, пострадавших сильнее всего по причине вмешательства внешних обстоятельств.

1. Mirax Group.
2. Группа «СУ-155».
3. УК «Премьер Девелопмент».
4. ООО «Трансфорт».
5. ГК «Небоскреб ГБ».

Советы по выбору девелопера

Несмотря на хорошую отработку своих обязанностей со стороны девелоперской компании, инвестор на 100% себя никогда не застрахует. Многое что может произойти в процессе возведения или реновации объекта.

Существует ряд определенных критериев. По ним можно найти хорошего девелопера, который качественно выполнит свою работу, снижая тем самым риск инвестора остаться без денег и без объекта.

Рассмотрим ниже, по каким критериям нужно выбирать.

По заработной плате строителей

Одним из важных индикаторов при выборе девелоперской компании является стабильность выплаты зарплаты. Если в процессе строительства или реновации объекта прораб и строители жалуются на свою компанию, которая не выдает им зарплаты – такую компанию лучше сразу избегать и договариваться с другой.

По скорости строительных работ

Тем, кто никогда не имел опыта взаимодействия с девелоперскими компаниями, будет довольно непросто оценить скорость, с которой строительные работы идут. Как правило, хорошие компании возводят два-три этажа для многоквартирных домов за месяц при условии работы по типовому проекту.

Важно! Если компания нарушает сроки возведения объекта, она платит неустойку, размер которой определяется в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-I «О защите прав потребителей».

По договору с девелопером

Договор – крайне важный документ. Настолько, что он во многом определяет судьбу будущего объекта. В нем все, касательно самого объекта, должно быть указано – расположение, количество этажей, площадь и так далее.

Также в договоре должно быть указано следующее:

• срок сдачи объекта в эксплуатацию и последующей передачи клиенту;
• когда и как производится оплата услуг девелоперской компании;
• полная стоимость проделанных работ;
• гарантийный срок объекта, в течение которого девелопер будет за него отвечать.

Перед подписанием договора текст нужно прочитать. Если получится – лучше дать на рассмотрение независимому квалифицированному юристу в сфере недвижимости.

«Документ должен быть подписан настоящей подписью, а также заверен сухой печатью».

Юрист Андрей Шумилов

Важно! Добросовестная компания будет составлять договор с учетом Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» .

По финансированию девелоперского проекта

Девелопер, которому вверено строительство или реновация объекта, может использовать денежные средства из трех доступных ему источников:

• собственные финансы;
• кредит из банка;
• деньги инвесторов.

Лучший исход – постройка за счет самого застройщика. Тогда он после продажи или сдачи в аренду забирает всю прибыль себе. Не менее интересным вариантом, но чуть более рискованным, становится работа за счет кредита. Его нужно постоянно оплачивать, а иначе строительство объекта будет заморожено. Использование денег инвесторов – самый рискованный способ, поскольку застройщик начинает работать за счет финансов других людей, которые при неправильной застройке имеют полное право подать на застройщика в суд.

По документации девелопера

У каждого квалифицированного девелопера должен быть хотя бы минимальный пакет документов. В него входят три основополагающие для возведения или реновации объекта документы:

• разрешение на строительство/реновацию;
• права на земельный участок, с которым производится работа;
• договор страхования ответственности застройщика.

Важно отметить, что отсутствие любого из этих трех документов – верный признак мошеннических действий со стороны фирмы-застройщика.

По отзывам инвесторов и клиентов

Интернет – средство № 1 для поиска любой возможной информации о девелоперской компании. И именно там люди чаще всего рассказывают о своем опыте работы с той или иной компанией, которая возводила им объект или ремонтировала его.

В первую очередь стоит искать не положительные, а отрицательные отзывы. Как правило, в них написано больше конкретики.

Важно! В интернете отзывы могут писать не только реальные люди, купившие товар, но и фрилансеры, за отзыв которым платят деньги. Поэтому опираться исключительно на них не стоит.

По сведениям о судебных разбирательствах

Хорошая компания – та, за которой не тянутся судебные тяжбы. Однако, чтобы это узнать, нужно заглянуть на специализированные сайты, такие как сайты районных судов. Ещё лучше будет взять и заглянуть в портал ГАС РФ «Правосудие». Искать надо название девелопера. В качестве альтернативного варианта поиска подойдет ИНН.

Если сумма штрафа незначительная – то все нормально. А вот если штраф сильно большой, лучше искать другую компанию.

По наличию проектных деклараций

Фирмы-«однодневки» не выложат на всеобщее обозрение проектную документацию по своим уже выполненным объектам – у них её просто нет. Реальные компании соблюдают, причем достаточно четко – закон обязывает их вывешивать на своем официальном сайте всю документацию за последние три года.

Важно! Среди всей информации можно найти некоторые знания, о которых мало кто догадается. В частности, можно найти информацию о задолженности (если она есть).

По перечню инвесторов и партнеров

Этот критерий предполагает совместную работу девелопера и известного банка или прочих крупных организаций, в том числе кредитных, вместе для возведения или ремонта. Это позволяет облегчить работу застройщику.

Важно! Строительные компании – еще один компаньон, который может принять участие в деле.

По числу объектов и давности работы на рынке

Чем старше компания, тем выше для нее вероятность остаться на рынке стройуслуг. С её историей и большим портфолио с выполненными работами она явно привлечет к себе внимание потенциального покупателя, которому нужен качественный ремонт или возведение нового объекта.

Важно! Если компания способна одна распространять свои силы на несколько объектов сразу, то это говорит о высокой квалификации работника и надежности инвесторов.

Заключение

Девелоперы – необходимая часть городского общества, поскольку они сильно облегчают для обычного человека процесс строительства и ремонта. Они, в принципе, являются теми же застройщиками, только они выполняют заказы по просьбе клиента.

Большинству для поиска подходящей команды нужно знать, как определить, какая компания может считаться хорошей, а какая – нет. Советы из статьи могут значительно в этом помочь.

Источник: beintrend.ru