Чем грозит незаконное строительство

Содержание

Покупка квартиры превратится в катастрофу. Особенно если окажется, что ваш дом — самострой, и оптимальный вариант решения — это снос. Novostroy спросил у экспертов, что делать в таком случае покупателю и что грозит недобросовестному застройщику, и как себя обезопасить от подобных приобретений.

Постройка-«самоволочка»: кто ответит за вложенные деньги?

Novostroy: Какие объекты можно причислить к самостроям? Назовите их основные признаки.

Старичихин Максим, генеральный директор строительной компании «СтройРешение»: Самовольная постройка — это объект, на строительство которого не получено разрешение соответствующих органов. Как правило, такое строение не зарегистрировано и не поставлено на кадастровый учет. Нормы и правила строительства не соблюдены либо соблюдены с существенными нарушениями. Кроме того, самостроем считается объект недвижимости, возведенный на участке, где не допускается строительство объектов такого типа.

Пять случаев, когда у собственника могут отобрать его земельный участок

Основные признаки самостроя:

нецелевое использование земельного участка;
отсутствие установленных законом разрешений на строительство;
возведение здания с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Недостаточно быть собственником земельного участка. Необходимо, чтобы правовой режим земли соответствовал конкретному целевому назначению. К примеру, нельзя возвести многоэтажку на земельном участке, предназначенном только под ИЖС.

Построив такой объект, вы не сможете оформить его в собственность, продать, подарить или сдать в аренду. Также нужно быть готовым к тому, что в любой момент могут нагрянуть соответствующие органы, и строение будет просто снесено. Объект будет признан самостроем, если перечисленные нарушения уже существовали на момент начала строительства, и правообладатель о них знал.

Novostroy: Как такие строения регламентируются с точки зрения законодательства?

Наталья Михеева, руководитель практики «Недвижимость и строительство» компании «Лексфорт»: С точки зрения закона самовольная постройка – это объект, который не существует в правовом поле. Право собственности на нее не возникает при ее создании.

Юлия Иванова, учредитель, генеральный директор юридической компании ЮКО: Самовольные постройки не могут быть предметом каких-либо юридических действий: их нельзя продать, подарить, передать по наследству, совершать сделки. Законом установлен прямой запрет на использование таких построек. Лицо, создавшее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Самовольное строительство — опасная затея

На фото — Самострой

Novostroy: Как государство борется с подобным? Есть ли контролирующие органы?

С.М.: При органах местного самоуправления работают специальные комиссии по борьбе с самовольными постройками. Их работа состоит в том, чтобы выявлять объекты, построенные с нарушением юридических норм.

Ежегодно законодательство в области недвижимости и строительства совершенствуется с целью недопущения подобных нарушений, а полномочия органов самоуправления расширяются.

В отдельных случаях решение о сносе самовольной постройки принимается не только судом, но и органом местного самоуправления.

Н.М.: Любой орган может выявить самострой и передать эту информацию в органы местного самоуправления. Например, Государственный строительный надзор при выявлении факта строительства без разрешения. Орган местного самоуправления в определенных случаях может самостоятельно, без суда, принять решение о сносе постройки.

Администрации субъектов (в лице своих подразделений) и Росреестр часто выявляют самострои. Первые имеют право самостоятельно обращаться в суд за признанием постройки самовольной и ее сносом.

Ярослав Франк, заместитель генерального директора ООО УК «ЛАД»: Начиная с 2019 года, контролирующими органами власти (кадастровой службой) производятся облеты на квадрокоптере с целью выявления незаконных построек и пристроек. Производится фото- и видеосъемка с воздуха, полученные данные сравниваются с кадастровой картой. В случае выявления не поставленного на кадастр объекта на место выезжает специальная комиссия для выяснения и составления акта. Кроме этого, зачастую сами соседи делают доносы на незаконные самовольные постройки и пристройки.

Novostroy: Что происходит с незаконными постройками в итоге, если факт самостроя обнаруживается? Есть ли вариант узаконивания самостроя? Всегда ли такой вариант возможен?

С.М.: Решение о сносе самовольной постройки принимается судом либо органами самоуправления. Существует два способа легализации самовольной постройки — административный и судебный.

Административный возможен, когда назначение земельного участка допускает строительство подобного объекта недвижимости. В этом случае можно получить разрешение на строительство постфактум.

Если административный порядок невозможен, необходимо обратиться с исковым заявлением о признании права собственности на постройку в суд.

Если объект недвижимости создан с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, право собственности на такой объект судом не признается.

На фото — Самострой

Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»: Бывают случаи, когда вид разрешенного использования земли можно поменять, а на сам объект получить разрешение. Со штрафами, соблюдением установленных предписанием сроков.

А бывает, что такую самовольную постройку никак не узаконить. Причина тому — критичные моменты, касающиеся участка. Например, под домом проложен военный кабель, или само строение не выдерживает критики с точки зрения конструктива, или оно возведено в водоохранной зоне. Тогда возможен не только штраф, но и снос объекта.

Novostroy: Что грозит нарушителям? Укажите основные последствия для них.

С.М.: Последствия возведения самостроя разнятся в зависимости от правового статуса нарушителя.

В случае признания возведенного объекта самостроем граждане обязаны выплатить штраф от 2000 до 5000 рублей.
К должностным лицам требование суровее — от 20 000 до 50 000 рублей.
Если нарушитель осуществляет предпринимательскую деятельность без регистрации юридического лица — от 20 000 до 50 000 рублей либо административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Юридическим лицам грозит штраф от 500 000 до 1 000 000 рублей или приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Однако заплатить штраф бывает недостаточно. Застройщик обязан самостоятельно и за свой счет устранить нарушения либо произвести снос.

Н.М.: Основное последствие для нарушителей — это обязанность сноса самостроя. Также они не обладают правом пользования и распоряжения самовольным строением.

Кроме того, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа или административного приостановления деятельности лица.

В исключительных случаях лицо может быть привлечено к уголовной ответственности. Уголовное преследование может быть осуществлено по преступлениям, установленным статьями 238 и 330 УК РФ (производство, хранение, перевозка либо сбыт товаров и продукции, выполнение работ или оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности, и самоуправство).

Novostroy: Как быть покупателям в случае, если их дом/квартира признаны самостроем? И как обезопасить себя от подобных приобретений?

С.М.: Если строение не соответствует юридическим нормам, вы не можете оформить его в собственность, продать, подарить или сдать в аренду. Любые сделки с такими объектами признаются недействительными.

Кроме того, добросовестный покупатель при выявлении нарушений постфактум имеет право на возмещение убытков.

Чтобы обезопасить себя от подобных приобретений, стоит заключать сделки с надежными застройщиками и прибегать к помощи юристов — опытный специалист проверит все юридические и правоустанавливающие документы на объект и поможет составить договор, максимально учитывающий ваши интересы. К примеру, в документе можно указать пункт, предусматривающий ответственность за выявление нарушений при строительстве либо при признании объекта недвижимости самостроем.

Кроме того, если вы заключаете договор с застройщиком без внутреннего технадзора и без привлечения стороннего технадзора, обязательно привлекайте независимые организации. Последние проведут экспертизу и выявят все имеющиеся нарушения.

На фото — Самострой

Н.М.: Если дом или квартира признаны самостроем уполномоченным органом, то нужно обращаться в суд с требованием о признании права собственности.

Если суд уже прошел, и итог отрицательный, то единственным вариантом остается обращение к продавцу с требованием о расторжении договора и взыскании уплаченных денежных средств.

Какие меры можно предпринять для минимизации рисков приобретения самостроя:

проверить наличие объекта в ЕГРН (в случае, если он уже возведен);
проанализировать деятельность застройщика и разрешительные документы на объект (при приобретении в строящемся доме);
проверить продавца на предмет участия в судебных тяжбах;
направить запрос в Администрацию своего города на предмет включения объекта в список самостроев.

Novostroy: Как, на Ваш взгляд, можно предотвратить появление самостроев? Что для этого необходимо?

С.М.: Предотвратить возникновение самовольных построек можно лишь путем совершенствования законодательства в области строительства.

Но даже это не сможет полностью исключить человеческий фактор. Трудно искоренить безответственность со стороны граждан, а также недобросовестность застройщиков, которые, стремясь сэкономить, нарушают юридические и технические нормы и правила.

Нужно обязательно привлекать юристов соответствующего профиля. Экономия на их услугах может привести к гораздо более серьезным последствиям, вплоть до сноса. Также рекомендуется работать только с добросовестными застройщиками, использующими внутренний технадзор уже в процессе возведения здания, либо с теми, кто привлекает для экспертизы сторонние организации. Выявить и исправить нарушения после окончания строительства крайне сложно и дорого.

Н.М.: Во-первых, для предотвращения появления самостроев нужно сделать более прозрачной процедуру получений разрешений на строительство. Государственные органы при отказе в выдаче разрешений часто используют формулировки, из которых неясно, как устранить недочеты.

Во-вторых, уполномоченным органам нужно активнее бороться с нарушителями. Некоторые самострои стоят годами, и их никто не сносит.

C 1 июня в России действует новая программа льготного кредитования. Теперь ипотеку на строительство дома можно будет получить на тех же условиях, что и при покупке квартиры в новостройке. Во всяком случае, в теории.

Источник: www.novostroy.ru

Самовольная постройка

Незаконное строительство – это незаконно возведенное сооружение, имеющее следующие черты: осуществление строительства на участке, не отведенном для этих целей, отсутствие разрешительной документации, нарушение нормативов возведения.

Гражданским Кодексом РФ установлено значение, ответственность, а также способы легализации раннее незаконно построенных зданий. За подобный самострой предусмотрен штраф от 2000 до 1 000 000 рублей и снос сооружения.

Понятие и признаки нелегального строительства

nezakonnoe-stroitelstvo

Незаконное строительство – это незаконно возведенное сооружение, имеющее следующие параметры:

Осуществление строительства на участке, не отведенном для этих целей;
Отсутствие разрешительной документации;
Нарушение нормативов возведения;
Нахождение на участке, не переданном в собственность или другое законное владение;
Строительство вопреки полученному запрещающему постановлению на стройку.

Что не относится к самовольному возведению?

К ряду построек, не требующих согласования, относят:

Вспомогательные сооружения без фундамента;
Гараж на территории сельхозугодий, если он не является объектом коммерческой деятельности;
Надстройки и иные сооружения вокруг реконструируемого здания (навесы, киоски);
Постройка, не затрагивающая фундамент или несущие стены основного здания.

Как бороться с самостроем?

Право на жалобу о незаконной стройке есть:

лица, осуществившего возведение;
у других лиц, по мнению которых здание нарушает их имущественные права, несет угрозу здоровью или жизни.

Согласно статье 222 ГК РФ, гражданин, осуществивший строительство, должен узаконить дом внесением в Росреестр, т.е. получить право собственности на объект. Можно воспользоваться при этом «дачной амнистией», которая позволяет в упрощенном порядке поставить на учет все объекты, построенные собственных участках.

Ситуации, при которых нарушаются права соседей, также подлежат рассмотрению в суде:

построенный дом находится вблизи от соседнего жилья;
мешает проезду по общей дороге;
располагается на участке, часть которого принадлежит соседу по межевому плану;
мешает пользоваться коммуникациями.

Не обязательно обращаться в судебные инстанции для решения вопроса, достаточно заявить в органы местного самоуправления. Если стройка нелегальна, администрация направит в 7-дневный срок уведомление о сносе хозяину, который уже будет оспаривать это в суде.