Чем опасна переуступка квартиры в новостройке от физического лица

Переуступка прав собственности на квартиру: особенности сделки, нюансы, сложности, риски

Опасная переуступка: реальные примеры из практики юриста – или как можно лишиться и денег, и квартиры

В жизни большинства россиян покупка квартиры случается один раз в жизни. И дело это, нужно признать, довольно рискованное. Можно стать обманутым дольщиком, потерять работу посреди ипотеки, стать жителем неудачной локации. А то вот еще переуступка. Всегда ли покупка квартиры по переуступке безопасна?

Что такое договор уступки прав требования , который в народе называют просто переуступкой?

Это когда одно лицо передает другому лицу право требования об исполнении обязательства. Сами обязательства тоже можно передать — тогда принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.

Как это работает с квартирами в новостройках? Действующие лица: правообладатель и правоприобретатель . Если проще — покупатель и продавец.

Правообладатель (продавец) передает правоприобретателю (покупателю) право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Это право основано на договоре.

Это не переуступка прав собственности! Пока дом строится, прав собственности на квартиру еще нет.

Предмет сделки — права требования.

Эти права получает тот, кто вступил в отношения с застройщиком и приобрел право требовать у него исполнения условий договора. Им может быть физическое лицо (дольщик) или юридическое лицо (подрядчик, соинвестор долевого строительства).

Эти требования можно реализовать, получив квартиру после сдачи дома или продав их третьему лицу — конечному покупателю квартиры. Вот второй случай — это и есть продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования.

То есть при такой сделке между застройщиком и конечным покупателем всегда есть промежуточное звено — первичный покупатель. Чаще всего первичным покупателем является инвестор .

Девелоперы частных инвесторов не любят. Потому что конкуренция . Большинство таких инвесторов покупают квартиру на котловане и продают до получения права собственности дешевле, чем продает застройщик. Поэтому в ДДУ есть пункт, по которому дольщик не может продать квартиру без согласия застройщика.

И это хорошо для конечного покупателя — ну а вдруг инвестор оказался недобросовестным и продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Кому нужна квартира с долгами?

Но это не все «сюрпризы», которые таит переуступка. В юридической практике есть и другие «страшилки» про недобросовестных инвесторов-продавцов.

Опасность №1.

При банальной проверке выяснилось, что паспорт «утерян» . При этом схема расчетов предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации. Такое возможно — закон оставляет на усмотрение сторон вопросы расчетов при уступке. Продавец, когда ему об этом сообщили, перестал отвечать на звонки. Что это было.

Опасность №2.

Еще одна история. Бывшие супруги начали делить имущество в суде, но ареста на него почему-то нет. Продавец по ДДУ принес заявление, заверенное у нотариуса, что в браке не состоял . Паспортом помахал — новым, сияющим, никакого штампа о браке. Рассказали ему о судебном процессе. Продавец сник и сказал, что уточнит. Больше его не видели . А ведь покупатель мог приобрести по уступке квартиру, половину которой потом отсудила бы бывшая жена продавца .

Опасность №3 .

Третья задачка. Застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика, к примеру, «Ромашки» и 10 квартир на подрядчика «Березки» в качестве оплаты выполненных работ. Нормальная практика.

Но подрядчики аффилированны друг с другом (родственные структуры). Подрядчик «Ромашки» уступил одну из квартир продавцу, уступка зарегистрирована и оплачена. А при проверке оказалось, что уступленной квартиры у подрядчика «Ромашки» нет — она у подрядчика «Березки».

В итоге прав на эту квартиру у продавца НЕТ, покупателя от приобретения отговорили. Вопрос: как это смог пропустить Росреестр. А вот так. Проверять надо за всеми!

Мораль этого всего такова. Решив приобрести квартиру по переуступке, не экономьте на юридической проверке! Она нужна всегда по каждой конкретной квартире, а не один раз по всему жилому комплексу. Иначе можно влипнуть в серьезные неприятности.

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому . Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица. Фото: РИА Недвижимость РИА Недвижимость. Зачем они так?

Купить и продать квартиру по переуступке: с какими ограничениями придется столкнуться

Многим известно, что квартиру в новостройке можно купить не только в отделе продаж девелопера. Часто их продают подрядчики, выполняющие для застройщика различные работы на объекте.

Также предложения есть у различных инвесторов, скупающих жилплощадь на стадии котлована. Приобрести такие, как правило, более выгодные по цене квартиры можно через уступку прав требований. Но тут есть свои нюансы.

Наличка рулит

Когда вы рассчитываетесь за недвижимость по переуступке за наличные, проблем обычно не возникает. В таких случаях почти всегда приобрести квартиру можно существенно дешевле, чем напрямую у застройщика. Главное, чтобы договор долевого участия (далее – ДДУ) был зарегистрирован в Росреестре.

Покупка квартиры на стадии котлована бывает выгоднее всего. Фото: Мир квартир

Конечно, где-то в параллельной вселенной можно покупать недостроенную недвижимость по незарегистрированному должным образом ДДУ у сомнительных личностей, сразу передавая им деньги. Однако в нашей реальности это, скорее всего, приведет к тому, что вы окажетесь не единственным владельцем квартиры со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Застройщик и подрядчики не торопятся регистрировать ДДУ из-за размера пошлины – она составляет несколько тысяч рублей, и экономия у них получается значительная, учитывая количество квартир в доме.

Инвесторы-физлица не хотят этого делать, чтобы не платить подоходный налог.

В итоге покупатель остается один на один с рисками двойных продаж и банкротств застройщиков. Самое разумное при этом – отказаться от приобретения подобного варианта. Или платить по сделке только после того, как переуступка в вашу пользу будет зарегистрирована.

И рыбку съесть, и скидку получить

Самая актуальная проблема последнего времени – отказ банков в предоставлении льготной ипотеки на квартиры в новостройках, приобретаемых по уступке от физлиц или индивидуальных предпринимателей. Дело в том, что программа «Господдержка 2020» направлена на помощь строительной отрасли, а не различных инвесторов.

На переуступку у физлиц льготную ипотеку не дадут. Фото: Мир квартир

Поэтому получить ипотеку с низкими ставками можно только покупая новостройки у юридических лиц. Причем многие банки не смотрят, застройщик ли это или обычный подрядчик. Или даже просто перекуп. Главное, что формальное требование о продавце выполняется.

И ни с каким видом продавца недвижимости при переуступке не получится воспользоваться военной ипотекой. ФГКУ «Росвоенипотека», которая является основной уполномоченной организацией, управляющей накоплениями военнослужащих, такие сделки просто не пропускает.

Если вы продавец

Тому, кто сам хочет продать свою новостройку в процессе возведения по переуступке, тоже необходимо учитывать некоторые моменты.

• Во-первых, это не получится сделать, если при покупке использовались средства материнского капитала. Придется дожидаться окончания строительства, наделять детей долями и только потом заниматься продажей с соблюдением всех условий, необходимых для получения согласия опеки на сделку.
• Во-вторых, если новостройка приобреталась с помощью ипотеки, которая еще не погашена, то продать ее другому ипотечнику будет крайне затруднительно. Лучше всего, если покупатель будет клиентом того же банка, что и вы. В ином случае, вам сначала придется найти деньги для погашения кредита. После чего будет возможна дальнейшая продажа.
• И в-третьих, для продажи новостройки через уступку бывает необходимо согласие застройщика. Если это условие присутствует в первоначальном договоре. Как правило, это платная услуга. А ее стоимость может превышать 100 тысяч рублей – зависит от степени жадности застройщика.

В некоторых регионах страны сотрудники Росреестра отказываются регистрировать переуступку, если застройщик был сторонами о ней просто уведомлен. И тогда вам придется доказывать свои права через суд. Несмотря на то, что есть масса положительных судебных решений на этот счет.

Опасности покупки квартиры по переуступке прав. Evgeny Atamanenko / Shutterstock.com. Переуступка прав собственности на квартиру — вид сделки, при которой все права и обязанности от одного человека, заключившего договор с застройщиком, переходят к другому. «Такая сделка возможна, когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию. Риск переуступки в том, что покупатель передает денежные средства продавцу, но продавец не является титульным собственником данного объекта недвижимости. … Инвестор дробит пакет квартир на мелкие части и уже непонятно от кого продает физическим лицам . Статья по теме. Брать или не брать? Выгодно ли покупать квартиру в кредит.

Новостройка из вторых рук. Опасности покупки квартиры по переуступке прав

​Переуступка прав собственности на квартиру — вид сделки, при которой все права и обязанности от одного человека, заключившего договор с застройщиком, переходят к другому. «Такая сделка возможна, когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию. Риск переуступки в том, что покупатель передает денежные средства продавцу, но продавец не является титульным собственником данного объекта недвижимости. То есть он продает только право требования на объект, а не право собственности. В этом главное отличие и опасность», — говорит адвокат Татьяна Прасолова.

Опасность № 1. Цепочка переуступок

Сейчас главный риск — цепочки переуступок. По таким кривым схемам часто продают апартаменты и лофты.

«Чтобы обойти оплату по счетам эскроу, застройщики, особенно мелкие, которые не могут получить проектное финансирование, делают цепочку переуступок через юридические (как правило, аффилированные с ними) лица. Инвестор дробит пакет квартир на мелкие части и уже непонятно от кого продает физическим лицам.

Если в такой цепочке переуступок хотя бы одно юридическое лицо обанкрочено или только становится несостоятельным должником, либо где-то происходили расчеты наличными или по частям (например, с рассрочкой), то право требования на квартиру может оспариваться легитимным застройщиком. Покупатель может оказаться и без жилья, и без денег.

Приобретать квартиры лучше напрямую от застройщика. Все сведения по переуступкам можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Если жилье „гоняют“ через юридические лица, значит, там какой-то „схематоз“», — рассказал кандидат юридических наук, руководитель и преподаватель Учебного центра по подготовке риелторов, председатель правления Добровольной ассоциации риелторов Московского региона (ДАР), автор более 40 книг серии «Сделки с недвижимостью» Вадим Шабалин.

Опасность № 2. «Занижайка»

Большую опасность для физических лиц представляют «занижайки».

«Гражданин решил год назад инвестировать деньги и купил квартиру, допустим, за 5 млн, а теперь, когда цены выросли, продает ее за 8 млн рублей. В большинстве таких случаев продавец предлагает занизить стоимость и указать в договоре 5 млн, а 8 — заложить в ячейку. Когда покупатель соглашается на такую систему оплаты, то он никогда уже, если что-то случится, не будет признан добросовестным приобретателем. Если продавец обанкротится, квартиру отберут в конкурсную массу, а покупатель останется ни с чем и не вернет даже тех денег, которые были указаны в договоре. Когда же сделка идет без „занижайки“ и стороны договорились, например, налоги поделить пополам, при этом используется строго безналичный расчет, то покупатель в случае неприятностей признается добросовестным и всё заканчивается для него хорошо», — говорит Вадим Шабалин.

Кроме того, в последнее время налоговая стала внимательнее следить за подозрительными сделками.

Опасность № 3. Наличка

С «занижайками», как правило, тесно связан наличный расчет — еще одно слабое место при покупке квартиры.

«Наличный расчет не является доказательством того, что этот расчет производился. Как рассуждает финансовый управляющий при банкротстве? Если у вас был наличный расчет, значит, вы, условно выражаясь, друзья: продавец попросил покупателя как своего друга помочь вывести объект из конкурсной массы, зная, что у того есть долги и он будет банкротиться. Здесь даже написанная расписка не будет иметь никакой силы. Финансовый управляющий подаст иск в суд об оспаривании сделки», — рассказал Вадим Шабалин.

Опасность № 4. Долгострой

Здесь риски связаны с самим объектом недвижимости. По словам адвоката Татьяны Прасоловой, при строительстве могут не соблюдаться нормы и правила, могут также возникнуть судебные споры между застройщиком и администрацией или собственником земли. У застройщика могут появиться финансовые проблемы, о чем нередко свидетельствуют массовые продажи квартир в одном ЖК по переуступке. Возникает риск того, что сроки ввода объекта в эксплуатацию сдвинутся, а возможно, даже обанкротится застройщик.

«Тогда дольщики пытаются избавиться от доли в проблемном объекте и продают жилье по сниженной цене. Вестись на это не нужно. Можно остаться и без денег, и без квартиры. Поэтому тщательное изучение до заключения договора уступки финансового положения застройщика, хода строительства многоквартирного дома, судебной практики в отношении застройщика, информации контролирующих органов, сайта Единой информационной системы жилищного строительства позволит такие риски минимизировать», — пояснил заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский.

Опасность № 5. Брачные отношения

Покупателям стоит обращать внимание на семейный статус продавца и тщательно проверять его как нынешнюю, так и бывшую «половинку».

«Если продавец приобретал квартиру, находясь в браке, а потом развелся и продал имущество, то бывшая супруга имеет право на половину доли в жилье покупателя. Чтобы не попасть в такую ситуацию, надо брать письменное согласие с супруга на продажу или заявление о том, что продавец не состоял в браке», — поясняет Вадим Шабалин.

Опасность № 6. Маткапитал

«Если квартира покупалась с помощью материнского капитала, а детям доли так и не выделили, то сделка стопроцентно оспаривается со всеми вытекающими неприятными последствиями. Как правило, такое выявляется после проверок прокуратурой Пенсионного фонда. Чтобы выяснить этот нюанс заранее, риелторы, как правило, просят маму показать движение средств по маткапиталу в аккаунте на портале госуслуг. Если она отказывается, то ее отправляют в Пенсионный фонд за справкой о том, что маткапитал при приобретении квартиры не использовался. Также при заключении договора указывают заверение об обстоятельствах, где пишут, что средства маткапитала не применялись при, например, погашении ипотеки», — рассказал Вадим Шабалин.

Опасность № 7. Доплата

При наличии задолженности по ДДУ застройщик будет взыскивать ее у нового дольщика.

«Необходимость доплаты по ДДУ может возникнуть в нескольких случаях. В первом случае — при заключении договора уступки новый дольщик не убедился в том, что выплаты по ДДУ предыдущим дольщиком, в том числе юридическим лицом, особенно при проведении им взаимозачетов с застройщиком, произведены в полном объеме и без нарушений графика оплаты по договору.

Во втором случае возможна доплата в случае увеличения площади объекта долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию и проведения соответствующих обмеров.

В-третьих, если цена по договору первоначальным дольщиком оплачена не в полном объеме, необходимо получить разрешение на заключение договора уступки у застройщика», — сообщил Олег Островский.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, лучше самостоятельно посетить офис застройщика совместно с первоначальным дольщиком и все проверить.

Опасность № 8. Двойные продажи

«Двойная переуступка возможна только при отсутствии государственной регистрации договора уступки. В настоящее время такое встречается крайне редко и только у явных мошенников, когда покупатели в погоне за очень низкой ценой договора уступки не обращают внимание на его государственную регистрацию. Неслучайно 214-ФЗ прямо указывает: сначала государственная регистрация (неважно, ДДУ или договора уступки), а потом оплата по договору», — рассказал Олег Островский.

Опасность № 9. Дополнительные условия по договору

Застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке и признать сделку недействительной.

«Дело в том, что застройщик выступает в качестве стороны по договору и ему небезразлично, кто участвует в сделке: инвесторы, подрядчики или физические лица. Застройщикам порой невыгодно, когда на рынок выходит большое количество квартир в их же домах по низким ценам и оптом от инвесторов. Именно поэтому они стараются внести в договор условие о том, что на сделку требуется их согласие, и оговаривают размер комиссии», — говорит адвокат Татьяна Прасолова.

Кроме того, надо обращать внимание на иные положения в ДДУ, которые нарушают права потребителей.

Опасность № 10. Потеря средств

При расторжении ДДУ есть риск невозврата денег в части, превышающей цену договора.

«Надо понимать, что в случае уплаты по договору уступки цены, превышающей цену, указанную в договоре участия в долевом строительстве, при расторжении такого договора новым дольщиком он получит сумму, указанную в ДДУ, а не в договоре уступки. Кроме того, различные неустойки за невыполнение обязательств застройщиком будут рассчитываться исходя из первоначальной цены, указанной в ДДУ», — говорит Олег Островский.

Как продать новостройку , когда еще не оформлена собственность. Как определить цену и найти покупателя. Как получить разрешение у застройщика и провести сделку. … Аналогичные квартиры в уже сданных корпусах комплекса стоили чуть дороже по сравнению с ценами, за которые они продавались еще на стадии котлована. То есть можно было не ждать, что, когда дом построят, квартира вырастет в цене. Пока мы с мужем ждали эту квартиру , мы купили еще одну, но уже в Москве и двухкомнатную. … Вы можете в любой момент переуступить свои права на квартиру по ДДУ другому лицу . Условия продажи должны быть прописаны в вашем ДДУ. Найти покупателя можно и самостоятельно.