Чем отличается устройство от строительства

Из 10 проектов, реализуемых на российском промышленном рынке сегодня, только 2 — новое строительство, а остальные — проекты, связанные с обновлением, расширением и ремонтом уже действующих производств. Модернизация, техническое перевооружение, реконструкция энергетического объекта — на практике эти термины часто воспринимаются как синонимы. С некоторыми смысловыми отличиями, безусловно, но вполне часто взаимозаменяемые. Пока речь идет об их использовании во внутреннем планировании и коммуникациях, проблем это не вызывает. Но, как только заказчик проекта выходит со своей задачей на рынок в поисках исполнителя, несоответствие заявленной задачи фактическому содержанию становится проблемой.

Почему? Разбираемся вместе.

Модернизация. Техническое перевооружение. Реконструкция энергетического объекта.
Разберемся в терминологии

В деловой практике часто используется общий термин модернизация, подразумевающий проведение работ, связанных с повышением технико-экономических показателей оборудования, здания, строения и сооружения.

8 ПРИЧИН почему мы никогда не будем строить УШП!

Это действительно удобное и отражающее суть многих проектов понятие. В целях модернизации может быть проведено тех перевооружение имеющегося производства или реконструкция объекта капитального строительства с входящим в него техническим перевооружением.

Но в законодательстве это термин не закреплен, поэтому формально собственнику придется отнести работы по модернизации к техническому перевооружению или реконструкции. Однако и в этом случае нужно учитывать нюансы законодательства, поскольку требования к реконструкции и техническому перевооружению опасного производственного объекта (ОПО) также отличаются.

Если запланированные мероприятия затрагивают исключительно производственное оборудование и направлены на изменение технологического процесса, внедрение новой технологии, автоматизацию или замену технических устройств, это техническое перевооружение (1).

Типичные примеры таких проектов — замена морально устаревшего оборудования на более современное с новой системой автоматизации; замена существующего оборудования на оборудование с иным принципом работы, затрагивающая изменения в его энерго- и ресурсоснабжении. Замена технических устройств (насосного оборудования, двигателей, установка датчиков, дополнительных приборов и т.д.), не приводящая к изменению технологического процесса, не меняющая характеристик и производительности ОПО, техническим перевооружением не является.

Если запланированные на предприятии работы включают изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройку, перестройку, расширение, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, реализовывать их придется в рамках проекта реконструкции.(2)

Несмотря на четкие определения понятий, с определением типа проекта на практике часто возникают сложности. Основная причина их в том, что масштаб проекта часто «растет» по мере проработки технических решений.

Бизнес-образование: о чем нужно помнить, если хотите построить успешный бизнес

Для существующего производственного процесса она (проработка) всегда начинается с запроса на его улучшение. На этом этапе участники еще могут до конца не понимать ни границ улучшаемого, ни масштабов, которых они могут достигнуть.

Очевидно, что обновление оборудования и изменение технологического процесса относятся к категории технического перевооружения. Однако достижение поставленных целей может потребовать переустройства трубопроводов, изменения смежных инженерных систем и — вполне вероятно — расширения существующего здания или даже строительства новых сооружений.

Такая деятельность уже относится к градостроительной и регулируется Градостроительным Кодексом РФ. Поэтому, как только в числе планируемых работ появляются внесение любых (даже «незначительных») изменений в здания и сооружения на предприятии, нужно переводить проект в другую категорию и руководствоваться требованиями к проектам реконструкции.

Не просто слово.

На что влияет «название» проекта

Кстати, о требованиях. Разница между проектами реконструкции и технического перевооружения не только в названии.

Поскольку реконструкция энергетического объекта по набору работ более емкая и требует выполнения одновременно двух федеральных законов, то и подход к ее реализации гораздо сложнее:

Документация

В соответствии с законодательством, при проведении технического перевооружения ОПО документация разрабатывается в объеме, достаточном для его реализации и прохождения экспертизы промышленной безопасности.

При проведении реконструкции должна быть разработана проектная документация. Количество и состав разделов проектной документации четко регламентированы законодательством, и почти каждый раздел должен включать описание мероприятий по обеспечению промышленной безопасности. Проектная документация подлежит экспертизе в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.(3)

Инженерные изыскания

Обязательным начальным этапом для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства является выполнение инженерных изысканий (ИИ). Изыскания проводятся с целью изучения природных условий и факторов техногенного воздействия района и площадки размещения объекта капитального строительства. (4)

Объем ИИ зависит от задач, поставленных при проведении реконструкции, и должен быть достаточен для проектирования и последующей оценки соответствия проектной документации требованиям действующих норм.

В любом случае проведение ИИ требует привлечения специализированных организаций. А значит финансовых затрат и времени — от нескольких месяцев до года.

Экспертиза

Есть разница и в формате проводимых экспертиз.

Экспертиза промышленной безопасности (достаточная для проекта технического перевооружения) проводится с целью определения соответствия объекта экспертизы предъявляемым к нему требованиям промышленной безопасности.

Экспертиза же проектной документации (в проекте реконструкции) — оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики. В ряде случаев может также потребоваться экологическая экспертиза.

Набор подготавливаемой проектной документации для прохождения экспертизы по проекту реконструкции гораздо шире и зависит от общего объема работ, от этого же будут зависеть временные затраты на согласование и стоимость услуг экспертной организации.

Рабочая документация

Для осуществления работ по реконструкции, проведению строительного контроля и государственного строительного надзора на основании проектной документации разрабатывается рабочая документация.

Рабочая документация содержит более детальную проработку технических решений и тоже требует определенных затрат на её разработку.

Разрешение на строительство

Реконструкция опасного производственного объекта (ОПО), как и его строительство, осуществляется на основании разрешения на строительство. Этот этап требует подготовки внушительного пакета документов (подробнее в статье «О роли технического заказчика при реализации проектов строительства в промышленности») и плотного взаимодействия заказчика с органами местного самоуправления. В свою очередь для проекта технического перевооружения получение разрешение на строительство не требуется.

Последовательное прохождение всех этапов подготовки проекта реконструкции по срокам может занимать не меньше года, а реализация проекта – и того больше.

От техперевооружения к реконструкции энергетического объекта.

Правила безопасного перехода

Итак, если ваше техническое перевооружение в процессе проработки решений превращается в реконструкцию, будьте готовы к следующим изменениям:

в отношениях с исполнителем:

• внесение изменений в техническое задание с увеличением объема работ;
• увеличение сметной стоимости проектных работ;
• увеличение сметной стоимости строительно-монтажных работ.

в отношениях с контролирующими органами и иными исполнителями:

• выполнение инженерных изысканий;
• разработка проектной документации;
• проведение экспертизы проектной документации;
• разработка рабочей документации;
• получение разрешения на строительство;
• государственный технический надзор.

Разумеется, такой переход повлечет за собой дополнительные работы и процедуры, упомянутые выше. А потому реконструкция энергетического объекта обойдется дороже и займет больше времени .

Игра слов.

Почему нельзя упростить путь за счет удобного названия

В случае, когда запланированная модернизация производства требует незначительных конструктивных изменений, легко объясним соблазн остаться в рамках проекта технического перевооружения.

Поддавшись ему, можно, как минимум, столкнуться с трудностями в поиске исполнителей. Безопасность для генподрядных организаций проектировщиков, строительно-монтажных компаний – не пустой звук. «Упрощать задачу» и пропускать требуемые законодательством этапы работ, как и выполнять строительные работы без соответствующего оформления, рискуя будущим своей компании, желающих будет немного.

Если же заказчику «повезет» найти сговорчивого исполнителя, то идти по этому пути тем более не стоит. Во-первых, пренебрегающий действующими нормами подрядчик – это в принципе не лучший выбор для работы на производстве. Неизвестно, где и в чем он может еще пойти на компромисс с правилами, и чем это может обернуться для заказчика. Кроме того, «скрыть» стройку от проверяющих организаций, возможно, и удастся (но скорее всего нет), а вот если на реконструированном объекте произойдет авария, то последствия для предприятия и его менеджмента будут печальными.

Поэтому если техническое перевооружение требует мероприятий, связанных с любыми изменениями зданий и сооружений, избежать смены формата не удастся. В целом это нормальная практика, но чем раньше будет очевидна необходимость «переквалификации» вашего проекта, тем проще будет планировать бюджет и сроки реализации проекта.

Оптимальный подход – это тщательная предпроектная проработка. Чем больше времени и сил вы потратите на взаимодействие с потенциальным исполнителем на этом этапе, тем выше будет качество и точность технического задания и понимание предстоящих работ.

Источник 1-engineer.ru

Капитальные и некапитальные (временные) постройки – их различия и особенности с позиции закона и на примерах

1. Значимость задачи отнесения построек к капитальными или некапитальными объектам

Строительство многих объектов не обходится без получения разрешения на строительство. По завершении их возведения требуется разрешение на ввод в эксплуатацию.

Чтобы построить жилой дом на участке для ИЖС или ЛПХ застройщики должны уведомить местные органы власти:

1. сначала о начале строительства, для чего направляют уведомление о таком намерении
2. после того, как дом построен, – уведомление о завершении строительства

Для другой части объектов подготовка и получение разрешений не требуется. По окончании строительства такие объекты не ставятся на государственный кадастровый учёт. Они лишены правового статуса объектов недвижимости, то есть на них невозможно оформить собственность. Эти объекты называются временными, некапитальными и нестационарными.

Различия между капитальными и некапитальными объектами можно определить, рассмотрев признаки капитальности объекта, установленные Градостроительным кодексом РФ, и сравнив их с особенностями некапитальнымх построек, признаки которых в градостроительном законодательстве не отражены.

2. Капитальные строения

Характеристики капитального строения

Типы капитальных строений

Все здания и сооружения относятся к одному из следующих двух видов строений:

1. капитальное строение или сооружение
2. некапитальное строение или сооружение

Различия между капитальными и некапитальными объектами уточняет Градостроительный кодекс РФ (пункты 10, 10.1 и 10.2 статьи 1), по которому список объектов капитального строительства представлен в более подробном формате:

• объекты незавершённого строительства:
• здание, строение, сооружение
• исключения:

• некапитальные строения и сооружения
• неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и др.)

• ЛЭП
• линии связи и линейно-кабельные сооружения
• трубопроводы
• автомобильные дороги
• ж/д линии
• другие сооружения

• киоски
• навесы
• строения, сооружения, обладающие следующими характеристиками одновременно:
• отсутствием прочной связи с землёй
• возможностью выполнения перемещения, демонтажа и последующей установки без существенного ущерба назначению и без изменения основных характеристик, обеспечиваемой конструктивными характеристики

Виды работ, выполняемые только про строительстве ОКС

Только с ОКС связаны задачи нового строительства, расширение объекта капитального типа, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт и снос объекта, К ним относится и задача возведения зданий, строений, сооружений на месте сносимых объектов капитального строительства.

Признаками капитальности объекта могут служить те виды работ, что выполняются при его строительстве:

1. проектно-изыскательские
2. фундаментные
3. монтаж опорной конструкции, ограждений
4. подвод коммуникаций
5. пуско-наладочные

Связь строения и земли как особенность ОКС

Земляные работы по устройству заглубленного фундамента являются одним из этапов капитального строительства объекта. Через фундамент производится привязка капитального строения к земле. Здание и земля под ним становятся единым объектом. Демонтаж или перенос такого строения на другой участок сопряжён с причинением существенного ущерба строению и невозможностью сохранения его основных характеристик.

По ГК РФ (пункт 1 статьи 130), к недвижимому имуществу относится всё, что прочно связано с землей, что невозможно переместить в другое место, не причинив при этом значительный ущерб объектам.

Признаки капитальности сооружений

Сооружение – это строительная система с наземной и, возможно, подземной частями. Состоит она из несущих и иногда ограждающих строительных конструкций.

В область использования сооружений входят многие задачи:

• выполнение производственных процессов
• хранение продукции
• временное пребывания людей
• перемещения людей и грузов.

Отдельное сооружение со всеми устройствами, образующими с ним единое целое, также считается капитальным объектом:

1. плотина – состоит из тела плотины, фильтров и дренажа, шпунтов и цементационных завесов, водоспусков и водосливов с металлическими конструкциями, креплениями откосов, автодорог по телу плотины, мостиков, площадок, ограждений и др.
2. автодорога – включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.) и другие сооружения, относящиеся к дороге (ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты, ров)
3. стадионы – специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта (городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков)
4. площадки на земле, являющиеся приспособлением самой площадки для физкультуры и спорта
5. функциональные устройства для передачи энергии и информации:
6. ЛЭП
7. теплоцентрали
8. трубопроводы
9. радиорелейные линии
10. кабельные линии связи
11. специализированные сооружения систем связи
12. другие аналогичные объекты с сопутствующими комплексами инженерных сооружений

Когда строящиеся строения или сооружения становятся объектами капитального строительства?

От момента закладки фундамента и до завершения строительства строения или сооружения считаются объектами капитального строительства, то есть незаконченными (незавершёнными).

По мере их возведения они постепенно преобразуются в капитальные объекты с запланированным сроком эксплуатации. Длительный срок эксплуатации – одна из характерных особенностей капитального объекта.

Капитальные строения или сооружения становятся строениями только после сдачи их в эксплуатацию.

Все капитальные строения и сооружения должны регистрироваться в ЕГРН (статья 131 ГК РФ).

Общий перечень видов ОКС

Основные характеристики капитальных построек, их функциональные признаки и статус постройки позволяют сформировать самый общий перечень видов объектов капитального строительства:

• по функциональному признаку

1. производственные и промышленные ОКС
2. здания для производственных и промышленных целей с расположенными в них производственными цехами, линиями и сопутствующими им объектами)
3. объекты обороны или безопасности
4. непроизводственные ОКС
5. частные и многоквартирные жилые дома
6. здания и помещения коммунальной сферы и социально-культурного назначения
7. линейные ОКС
8. инженерно-коммуникационные сети:
9. водопроводная, канализационная, газопроводная и другие инженерные сети)
10. трубопроводы
11. линии связи и электропередач
12. дороги, пути сообщения и прилегающие к ним объекты (тоннели, мосты)

• по статусу:

1. жилые здания:
2. оснащённые нeoбхoдимыми коммуникациями
3. состоящие из надземной и подземной частей, предназначенных для проживания людей, размещения производства или содержания животных
4. нежилые здания и сооружения
5. мосты
6. ЛЭП
7. стадионы
8. объекты промышленного, сельскохозяйственного, коммерческого, административного, учебного назначения, объекты здравоохранения
9. другие
10. незавершённое строительство
11. объекты и сооружения, возведение которых начато, но не окончено или приостановлено на фиксированный срок

Для отдельных зданий, помещений или сооружений общими признаками капитальности могут служить технические характеристики:

• возведение на специально смонтированном фундаменте
• подведение стационарных коммуникаций
• оснащение ряда объектов оборудованием, подсобными конструкциями:

• эстакадами
• пандусами
• т.д.

В завершённом состоянии такие здания, помещения или сооружения называются капитальными объектами. Они являются объектами недвижимости, так как все они неизменно связаны с землёй.

Срок эксплуатации таких объектов длительный и исчисляется многими годами.

Частный жилой дом – это капитальная постройка или нет?

Жилой дом, представляющий собой здание (строение), возводимое или существующее на земельном участке, предназначенном для ИЖС, садоводства или ЛПХ (в черте населённого пункта) признаётся объектом капитального строительства.

В пункте 39 статьи 1 ГрК РФ даётся понятие самого объекта индивидуального жилищного строительства (частного жилого дома):

объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание со следующими параметрами:

• количество надземных этажей – не более чем 3
• высота не более 20 м

1. состоит из комнат и помещений вспомогательного использования для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием людей в таком здании
2. не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости

Градостроительным кодексом установлено, что понятия:

• «объект индивидуального жилищного строительства»
• «жилой дом»
• «индивидуальный жилой дом»

равнозначны и в этом значении равнозначно используются и в других федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ, а параметры объектов ИЖС в равной степени применяются к жилым домам и индивидуальным жилым домам.

3. Некапитальные строения

Характеристики некапитального строения

Поскольку нормативные критерии, позволяющие однозначно определить, является или нет объект или сооружение некапитальным, в Градостроительном кодексе РФ сформулированы несколько скудно, для вычленения конкретных особенностей некапитальных построек приходится использовать только характеристики ОКС и «действовать от обратного», признавая следующее:

• в отличие от капитальной постройки (объекта недвижимости), некапитальные постройки или сооружения, не являются объектами капитального строительства, то есть это движимые объекты и сооружения, обладающие техническими характеристиками, которые способны обеспечить:
• перемещение строения или сооружения (или их конструктивных частей)
• выполнение демонтажа и переноса без причинения существенного вреда строению и без изменения основных характеристик такого строения
• некапитальные строения имеют ограниченный срок пребывания на месте их установки
• временная постройка (некапитальный объект) не обладает прочной связью с землей:

• или не имеют фундаментов
• или не имеют капитальных (заглубленных) фундаментов

Итак, можно констатировать, что, к основным критериям некапитальности строения относятся следующие:

1. временность использования и более короткий срок эксплуатации
2. возможность перемещения постройки без несоразмерного ущерба её назначению
3. отсутствие загубленного фундамента
4. отсутствие стационарных коммуникаций (как правило)
5. меньший срок возведения в сравнении с капитальными строениями
6. исключение необходимости получения разрешения на строительство
7. невозможность регистрации права собственности в ЕГРН

В полной мере перечисленные критерии не могут служить гарантией отнесения постройки к движимому или недвижимому имуществу, то есть к некапитальному или капитальному объекту. Мало того, в ряде случаев возникает необходимость проведения строительной экспертизы строения, поскольку указанные критерии могут оказаться совсем не очевидными.

Детализация признаков некапитальных строений

Более зримые черты некапитальные (временные) объекты получили в государственных строительных стандартах. К примеру, в прежде действовавшем ГОСТ 25957-83 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения» введены следующие понятия:

в строительстве титулом здания, титулом сооружения называется краткая характеристика строения (объекта), содержащая его основные показатели:

1. наименование
2. местонахождение
3. технические показатели

• титульные здания и сооружения

1. это временные здания и сооружения для нужд строительства в целом
2. они используются многократно, обладают высоким эксплуатационным ресурсом

• нетитульные здания и сооружения

это временные здания и сооружения для обеспечения нужд отдельного объекта

• мобильное (инвентарное) здание или сооружение

это здание или сооружение комплектной заводской поставки, конструкция которого отвечает следующим характеристикам:

1. возможность передислокации
2. сборно-разборная, сборная, разборная особенность конструкции:
3. состоит из отдельных блок-контейнеров, плоских и линейных элементов или их сочетаний, соединяемых в конструктивную систему на месте эксплуатации

В другом государственном стандарте ГCН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм затрат на строительство временных, модульных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ» указывается (пункт 1.1):

«к временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспособляемые на период капитального ремонта производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения модульного типа, необходимые для производства ремонтно-строительных работ».

Понятия, данные в стандартах, распространяются на некапитальные объекты, выполняющие роль вспомогательных и обеспечивающие строительство объекта (жилого дома, жилого комплекса, крупного производственного объекта и др.). Такими некапитальными объектами могут быть используемые многократно бытовые городки на строительных площадках. По завершении строительства объекта все временные сооружения подлежат демонтажу.

Благодаря понятиям о временных, модульных зданиях и сооружениях, введённых стандартами, область их применения существенно расширилась. Этому способствовало появление новых строительных материалов и технологий.

Проектные и технологические разработки и создание различных легковозводимых конструкций, лёгких сборно-разборных сооружений, не имеющих прочной связи с землёй, обладающих возможностью перемещения без ущерба назначению, позволили отнести их или к некапитальным строениям, или объектам вспомогательного использования:

• объекты, не имеющие фундамента, со стенами и перекрытиями из металлических конструкций
• торговые павильоны
• площадки, оборудованные навесом для ожидания пассажирами городского транспорта, с киоском (остановочный комплекс)
• площадки для обучения вождению автотранспортных средств
• временные автостоянки и парковки
• временные сооружения торговли и сферы услуг
• антенно-мачтовые сооружения сотовой связи
• плоскостные парковки – площадки для легкового автотранспорта без устройства фундаментов
• малые архитектурные формы (элементы декоративного оформления, устройства для оформления мобильного и вертикального озеленения, городская мебель, игровое, спортивное, осветительное оборудование) – без устройства фундаментов и прокладки подземных коммуникаций
• фонтаны:

• с устройством ограждающих конструкций гидротехнических систем с заглублением до 0.5 м

• без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения
• с устройством ограждающих конструкций, размещаемых с заглублением до 0.3 м

1. инвентарные объекты заводского изготовления
2. объекты модульного типа общей площадью основания до 25 м 2

в том числе с подключением к сетям электроснабжения и организацией оснований с заглублением до 0.4 м, без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения.

Размещение некапитальных объектов на земельных участках, находящихся в муниципальной и государственной собственности

Оперативная реакция федеральных и региональных властей на развитие некапитальных объектов выразилась в федеральных и региональных законах, муниципальных решениях. В них конкретизировалось понятие некапитального объекта, отражены функциональное назначение и параметры застройки.

• ФЗ«Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» ( № 381 от 28.12.2009 – статья 2, пункт 6):

• нестационарный торговый объект – торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение

• объекты, не являющиеся ОКС (некапитальными объектами) – объекты, для размещения которых:
• не требуется оформление разрешения на строительство
• выполненные из легковозводимых конструкций
• без заглубленных фундаментов, коммуникаций и подземных сооружений, сезонного или вспомогательного назначения

В число временных объектов включены:

1. летние павильоны
2. беседки
3. навесы
4. сцены
5. торговые киоски, павильоны и иные объекты мелкорозничной торговли
6. теплицы, парники
7. остановочные павильоны
8. наземные туалетные кабины
9. другие подобные сооружения

Рекомендация

Всем заинтересованным в установке и размещении некапитального объекта или сооружения, в том числе и на специально отводимых местах, необходимо выяснить требования, действующие в муниципалитете.

Требования к некапитальным объектам в Санкт-Петербурге

Детальные характеристики некапитальных объектов и требования к их параметрам отражены в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга «О Порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством» (№ 1830 от 30.12. 2010):

• для размещения временных (некапитальных) объектов производственно-складского назначения:
• площадь размещаемого на земельном участке объекта должна составлять не более 300 м 2
• высота – не более 4 м (в случае хранения строительных материалов – не более 6 м)

• за исключением случаев размещения временных (некапитальных) объектов производственно-складского назначения на ЗУ, для которых ВРИ «для размещения промышленных объектов» и «для размещения складских объектов» в пределах границ соответствующей территориальной зоны являются основными ВРИ:
• площадь размещаемого на земельном участке объекта – не более 1000 м 2
• высота – не более 7 м

1. площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 500 м 2
2. площадь размещаемого на земельном участке объекта – не более 150 м 2
3. высота – не более 6 м

1. площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 30 м 2
2. площадь размещаемого на земельном участке объекта – не более 18 м 2
3. высота – не более 4 м

1. площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 1000 м 2
2. площадь размещаемого земельном участке объекта – не более 400 м 2
3. высота – не более 6 м

1. площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 700 м 2
2. площадь размещаемого земельном участке объекта – не более 300 м 2
3. высота – не более 6 м

4. Размещение некапитальных объектов и сооружений на собственном земельном участке

Требования к размещению некапитальных объектов

Наличие права собственности на земельный участок – это весьма благоприятная возможность для размещения некапитальных построек, в особенности при существующем запрете на возведение капитальных объектов. Ведь использование участка под размещение временного объекта никак не нарушает этот запрет при определённых «но».

Размещение некапитальных построек на участке, как и любое другое его использование, должно соответствовать:

1. земельному законодательству:
2. в первую очередь, ВРИ ЗУ и градостроительному регламенту
3. общим требованиям санитарных и пожарных нормативов

На участке, предоставленном для размещения промышленных объектов, могут устанавливаться некапитальные объекты производственного назначения – склады, иные объекты, вспомогательные по отношению к деятельности предприятия. Но размещение на таком участке объектов торговли или иного назначения будет неправомерно. На том же основании невозможно разместить магазин на собственном участке ИЖС/ЛПХ, торговать продуктами, пивом и сигаретами в ларьке на своём садовом участке, организовать на нём автостоянку.

Если на ЗУ будет размещено некапитальное строение, не соответствующее режиму использования участка, претензий со стороны земельного надзора не избежать. Образуется состав такого административного правонарушения, как использование земельного участка не по целевому назначению. Это обстоятельство, в случае неустранения правонарушения, влечёт наложение административного штрафа (пункт 1 статьи 8.8 КоАП РФ).

При условии соблюдения противопожарных и санитарных норм не будет никаких проблем, если на участках:

• ИЖС
• садовых
• ЛПХ (в черте населённого пункта)
• участках, предоставленных для организации КФХ:

• в том числе на с/х земле

планируется размещение таких временных построек, как веранды, беседки, барбекю, сараи, ангары, дровники, заборы, дорожки, теплицы, парники, навесы, курятники и др. Все эти объекты являются вспомогательными по отношению к основной постройке, которой является жилой дом. Хозяйственные постройки, площадь которых превышает 50 м 2 необходимо поставить на государственный кадастровый учёт и зарегистрировать.

Считаются или нет садовых дом, баня и гараж некапитальными строениями

Понятие «садовый дом» введено ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (пункт 2 статьи 3 ФЗ № 217 от 29 июля 2017 года).

Такие и даже полноценные жилые дома можно возводить на земельных участках, предназначенных для отдыха граждан и выращивания ими для собственных нужд с/х культур. На таких участках разрешено также размещение хозяйственных построек и гаражей.

Садовым домом считается здание сезонного или вспомогательного использования. Его назначение – отдых граждан, удовлетворение их бытовых и иных нужд, связанных при временном пребывании в таком доме. Таким образом, садовый дом является объектом нежилого назначения, то есть объектом недвижимости вне зависимости от его, а значит некапитальной строением он считаться не может. Хозяйственные постройки и гаражи к садовым домам не относятся. Садовые дома подлежат государственному кадастровому учёту.

В соответствии с требованиями федерального закона №217-ФЗ необходимо подать уведомление в местную администрацию как о начале строительства, так и вводе в эксплуатацию садового дома, даже если этот дом будет представлять быстровозводимую модульную конструкцию.

Ориентир на то, что дом из сборно-разборной конструкции является некапитальныой подстрокой и на незаглубленном фундаменте, будет неверным. Такой дом имеет ряд признаков капитального объекта (назначение, коммуникации), а потому является объектом недвижимости и временным постройкой считаться не может.

Дать однозначный ответ на вопрос о некапитальности в отношении бани и гаража также не получится. Всё зависит от особенностей возведения этих строения.

Баня будет считаться некапитальной (временной) постройкой, если она одноэтажная и была возведена на нескольких опорах или на лёгком фундаменте.

Если же баня была установлена на земельном участке как конструкция в уже собранном виде и без проведения земляных работ, то такое сооружение будет считаться некапитальным (временным).

А вот баня, представляющая собой постройку, возведённая на заглубленном фундаменте, имеющая дополнительные комнаты, оснащённая необходимыми коммуникациями, относится уже к капитальным строениям.

Примерно такие же выводы можно сделать и о гаражах:

• гаражи из кирпича да ещё с подвалом и эстакадой, при строительстве которых выполнялись земляные работы – это капитальные строения
• гаражи контейнерного типа, установленные на площадках, которые были лишь утрамбованы или отсыпаны щебнем, – временные сооружения, поскольку такие гаражи без проблем можно перевезти на другое место

Как регулируется размещение временных объектов на собственном участке?

Федеральным законодательством не регулируются вопросы, связанные с определением условий и порядка размещения движимых построек на земельных участках, уже находящихся в собственности физических лиц или организаций. Они в компетенции региональных и муниципальных властей.

Так, в Москве не установлен какой-либо специальный порядок получения разрешения на размещение некапитального объекта на земельных участках, находящихся в собственности частных лиц. Из этого следует возможность размещения временных объектов без разрешения на установку и проведения иных предварительных согласований.

В Московской области, напротив, законами закреплено требование о том, что все некапитальные объекты размещаются с разрешения органов местного самоуправления. Эти органы утверждают ещё и порядок получения такого разрешения. Как правило, разрешение на размещение некапитальных объектов оформляется в виде постановления администрации муниципального образования.

Другие муниципалитеты в других регионах могли ещё и не принять документы, содержащие подробные правила о порядке возведения временных построек. По этой причине в ряде случаев строительство некапитальных объектов становится так же возможным без разрешений и согласований. Если же порядок всё же утверждён, то, как понятно, ситуация «без вариантов». Местные законы, постановления или положения нужно чтить и соблюдать.

Когда сборно-разборная конструкция не признаётся некапитальным (временным) объектом?

Современный строительный рынок предлагают готовые к сборке на месте конструкции домов и мобильных сооружений, обеспечивающих существенную экономию средств, высокую скорость возведения объектов, их надёжность и долговечность. Такие показатели делают их максимально привлекательными для широкого круга застройщиков (производственных или торговых компаний, дачников, фермеров и т.д.).

Чтобы не впасть в заблуждение относительного некапитальности того или иного объекта, нужно объективно сопоставить соответствие их будущему использованию, а особенности и технические характеристики — признакам капитальной или некапитальной постройки.

Не исключено, что результаты укажут на приоритет имеющихся у объектов некоторых признаков капитальности. Такие объекты необходимо поставить на государственный кадастровый учёт. Основанием для этого служит разъяснительное Письмо Минэкономразвития №14-00484/16 от 27.01 от 27 января 2016 года. Оно является ответом на запрос ФГУ ФКП Росреестра и включено в запрос Росреестра как приложение.

Относительно рассматриваемого вопроса о капитальности или некапитальности объекта в Письме Минэкономразвития указывается:

«если объект является объектом вспомогательного использования и отвечает признакам объекта недвижимости, основания для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета у органа кадастрового учёта будут отсутствовать».

Поясним ситуацию на следующих примерах.

Не требующие тяжёлого капитального фундамента, возводимые на свайных конструкциях или ленточном фундаменте, они удостоены заслуженного внимания по причине облегчённой формы строительства.

Представляя собой изготовленную на заказ каркасную конструкцию, а после возведения сохраняющие способность к перемещению на другое место, они, вместе с тем, отличаются высокой прочностью и долговечностью. Такие дома, как правило, оснащаются стационарными коммуникациями.

Нередко каркасные дома планируются для постоянного проживания. Тогда их необходимо зарегистрировать, чтобы оформить право собственности. Вывод для таких случаев очевиден – быстровозводимые каркасные дома могут считаться объектом недвижимости, а значит являются капитальными.

Перед возведением каркасного дома нужно уведомить администрацию о начале строительства, поскольку у каркасного жилого дома с прочной конструкцией, имеющего площадь, соответствующую нормам проживания, оснащённого необходимыми стационарными коммуникациями, имеющего длительный срок эксплуатации, возводимого для проживания в соответствии с ВРИ земельного участка, есть признаки капитального объекта.

В данном случае технология постройки дома не является определяющим фактором в вопросе об отнесении его к движимому или недвижимому имуществу, а отсутствие капитального фундамента нужно рассматривать в совокупности с другими характеристиками постройки.

• Быстровозводимые сборно-разборные конструкции и сооружения

Виды таких конструкций чрезвычайно разнообразны. Будучи быстровозводимыми, все они представляют собой конструктив заводской комплектации с возможностью их передислокации и повторной установки на новом месте. Недорогие, комфортные, со сроком эксплуатации в нескольких десятков лет, они позволяют решить множество проблем.

Среди таких конструкций присутствуют:

1. ангары арочного типа
2. ангары, представляющие собой сооружение каркасно-обшивного типа
3. быстровозводимые модульные здания (мобильные здания) из стандартных блок-контейнеров
4. мобильные здания сборно-разборного типа

Представляя собой временные мобильные сборно-разборные сооружения, временными объектами они они признаются не во всех случаях.

Роль временных объектов они смогут сыграть лишь тогда, когда их использование имеет вспомогательное значение при существующем на земельном участке объекте капитального строительства:

• здания производственного цеха
• здания магазина
• здания склада
• здания фермы на участке с/х назначения
• т.д.

Только при отсутствии у объекта качеств вспомогательного назначения и наличия признаков самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации. Причём независимо от физических характеристик и даже наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Иными словами, если быстровозводимая сборно-разборная конструкция планируется к использованию в качестве основной постройки в соответствии с правовым режимом земельного участка, в которой планируется ведение той или иной деятельности, то любой ангар или мобильное здание, даже установленное на ж/б плитах, сваях или незаглубленном фундаменте и подключённое к электроснабжению по временной схеме технологического присоединения, будет признаваться объектом недвижимости. Размещение такого сооружения и ввод его в эксплуатацию требует согласования с органами власти.

Если же такие объекты используются в качестве вспомогательных и при этом не обладают признаками недвижимого имущества (например, сборно-разборные и иные подобные вещи с ограниченными сроками службы), то они не подлежат государственному кадастровому учёту и государственной регистрации. Представляя собой некапитальные объекты, недвижимым имуществом они не являются. Размещение таких объектов на земельных участках в соответствии с правовым режимом участков в согласованиях с органами власти не нуждается.

Вывод

Сами по себе быстровозводимые сборно-разборные конструкции, которые можно возводить на лёгких фундаментах, действительно, являются временными сооружениями (как конструкции), но когда они становятся постройками, капитальность или некапитальность таких построек определяется совокупностью многих факторов:

• целью размещения конструкции
• использованными материалами
• обеспеченностью постройки стационарными или временными коммуникациями
• потенциальными затратами на снос или демонтаж

и, конечно же, условиями размещения некапитальных объектов в соответствии с порядком, действующим в регионе или муниципалитете.

Таким образом, задачи использования некаптиального объекта в качестве основного или вспомогательного объекта в хозяйствовании определяют его капитальность или некапитальность, если возможность использование и размещение такого объекта в качестве некапитального не оговорена в специальном муниципальном решении.

Источник www.zemvopros.ru

Анализ понятий «Здание», «Строение», «Сооружение»

Цивилисты, исследовавшие понятия здания и сооружения как особой разновидности недвижимости, отмечали, что отечественное гражданское законодательство оперирует терминами «строение»*(1), «постройка», «здание» «сооружение»*(2). При этом законодатель долго не формулировал соответствующие дефиниции, ограничиваясь указанием на принадлежность зданий и сооружений к недвижимым вещам*(3).

И хотя в доктрине основные подходы к определению здания и сооружения сформировались, базовые характеризирующие их признаки известны, общепринятой, непротиворечивой парадигмы в данном вопросе не сложилось. Ситуацию не изменил даже Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее — Технический регламент), который раскрыл понятия «здание» и «сооружение».

В свое время исходя из результатов анализа присущих зданиям и сооружениям признаков И.Д. Кузьмина предлагала следующее определение: «здания и сооружения — это инженерно-строительные объемы, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную и постоянную связь с землей, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществленной строительной деятельности»*(4).

Существует точка зрения, которую поддержала, в частности, М.Н. Суровцева, о необходимости введения в Гражданский кодекс РФ определений здания и сооружения*(5). Для этого предлагалось использовать определение, позаимствованное из СНиП*(6), где здание — строительная наземная или подземная система, предназначенная для пребывания или проживания людей, выполнения различного вида производственных процессов, а сооружение — строительная наземная или подземная система, предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов и т.д.

Некоторые авторы отказываются давать разные определения зданию и сооружению. Так, В.А. Ерш считает, что «отделение зданий от сооружений нецелесообразно с точки зрения гражданского права. Правовое понятие здания и иного сооружения*(7) дать невозможно.

С юридической точки зрения здания и иные сооружения определяются через категорию недвижимости, а в общем смысле — через категорию вещей, определенных индивидуальными признаками. Юридически значимым является отделение зданий и иных сооружений от построек, не относящихся к недвижимости»*(8).

Мы считаем изложенный подход неверным по многим причинам. Если не иметь четкого представления об изучаемом объекте и его специфике, о том, по поводу чего возникают правоотношения, то такой объект будет невозможно отличить от других, таким образом, исследование становится беспредметным. В отношении целесообразности отделения зданий от сооружений отметим, что, например, здания могут включать в себя жилые помещения, а сооружения — нет, следовательно, в отношении них устанавливается различный правовой режим. Перечень различий может быть продолжен (сооружение может располагаться на сотнях земельных участков, а здание только на одном, и т.д.).

В.В. Витрянский к признакам, определяющим здание, относит: 1) искусственность возведения; 2) привязку к определенному земельному участку; 3) невозможность перемещения без ущерба; 4) самостоятельность; 5) законченность*(9).

В настоящее время легальное определение здания и сооружения закреплено в Техническом регламенте.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 2 Технического регламента здание — это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Так как легальные определения, содержащиеся в Техническом регламенте, имеют большое теоретическое и практическое значение как общие категории, полагаем необходимым подробно проанализировать данные дефиниции и сопоставить их с нормами германского права, что позволит нам уточнить определения понятий зданий и сооружений.

Технический регламент в приведенном определении закрепляет следующие признаки здания: 1) здание является результатом строительства; 2) здание имеет объемную строительную систему; 3) здание включает в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения; 4) здание имеет специальное предназначение; 5) здания, как и сооружения, являются капитальными объектами. Рассмотрим каждый в отдельности.

1. Здание является результатом строительства. В соответствии с Градостроительным кодексом (ГрК) РФ (п. 13 ст. 1) под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений, которые являются объектами капитального строительства (п. 10 ст. 1).

Иными словами, к строительству относится создание только капитальных объектов*(10).

Если рассуждать последовательно, создание киосков, навесов и других подобных построек строительством не является. Следовательно, независимо от иных характеристик временной постройки (даже если она имеет все иные признаки, присущие зданию, в том числе прочную связь с землей*(11)), она не может быть признана зданием*(12) (кстати, то же можно сказать о сооружении). Возникает вопрос: может ли временная постройка признаваться недвижимостью? Однозначного ответа российское законодательство не дает.

С одной стороны, временные постройки могут иметь прочную связь с землей и по этому признаку причисляться к недвижимости. Нередко они существуют многие годы, не случайно возникла поговорка «нет ничего более постоянного, чем временное». Некоторые ученые даже полагают, что связь с землей является достаточным основанием для признания таких объектов недвижимостью*(13).

С другой стороны, распространение на временные постройки режима недвижимого имущества не отвечает критерию высокой экономической и социальной стоимости и представляется нецелесообразным. Как отмечает И.Д. Кузьмина, «представляется сомнительной обоснованность признания объектов, сооруженных на время, недвижимостью ввиду отсутствия признаков прочной связи с землей, постоянства, бессрочности, предназначенности для удовлетворения постоянной, а не временной только хозяйственной цели. Независимо от наличия фундамента они не обладают свойствами неперемещаемости ввиду запрограммированного сноса или переноса»*(14). Отметим, что приведенное утверждение подвергается справедливой критике цивилистов*(15).

В праве континентальной Европы вопрос о природе временных построек, как правило, урегулирован. Например, германское законодательство не относит временные постройки к недвижимости (§ 95 Германского гражданского уложения), в то же время итальянский законодатель избрал противоположную позицию (ст. 812 Гражданского кодекса Италии).

В российском законодательстве подобной прямой нормы не содержится, но судебная практика возможность признания временных построек недвижимостью отрицает.

В ситуации, когда временные строения характеризуются признаками легких сборно-разборных конструкций и не обладают фундаментом, мотивировка судов является вполне обоснованной, так как эти признаки свидетельствуют об отсутствии прочной связи объектов с землей и возможности их перемещения без ущерба назначению. Так, ФАС Московского округа в постановлении от 13 февраля 2008 г. N КГ-А41/159-08 на указанном основании относит торговые павильоны к временным постройкам и отказывает в признании их недвижимостью.

Но если временные строения возведены на капитальном фундаменте и имеют прочную связь с землей, аргументация судов выглядит уже не так убедительно. Так, ФАС Московского округа в постановлении от 5 июля 2006 г. N КГ-А40/5041-06 отмечает, что торговый павильон не является недвижимым имуществом, поскольку это временное сооружение, возведенное на земельном участке, предоставленном на условиях краткосрочной аренды. Данный вывод суд сделал, несмотря на заключение ГУП ЦНИИ строительных конструкций им. В.А. Кучеренко, признающее спорный объект стационарным (имеющим неразрывную связь с землей).

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 18 марта 2008 г. N Ф08-1203/08 подчеркивает, что установка киоска на капитальном фундаменте не влечет отнесения самого киоска к объектам недвижимости; возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений.

Иными словами, суды, отрицая возможность отнесения временной постройки (киоска, павильона и т.д.) к недвижимости, по сути, отрицают достаточность основополагающего критерия недвижимости — связи с землей, хотя в указанных случаях она имелась и была подтверждена экспертным путем.

Статья 130 Гражданского кодекса РФ не содержит формулировок, запрещающих признание временной постройки недвижимостью, наоборот, закон гласит, что все объекты, прочно связанные с землей, т.е. те, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются недвижимостью. О времени существования объекта в указанной норме речь не идет. Суды, отрицая свойства недвижимости у временных построек, совершают логическое допущение, подменяя понятие «прочная связь с землей» понятием «срок существования объекта»*(16). Указанная ситуация может быть разрешена путем закрепления положения о том, что временные постройки не являются недвижимостью.

Отметим, что в определении понятия «здание» содержится логическая ошибка: его суть раскрывается посредством отнесения к объектам капитального строительства (через результат строительства), но объектом капитального строительства признается не что иное, как здание. Полагаем необходимым разработать ясное и непротиворечивое определение понятия «здание» (сказанное справедливо и в отношении определения понятия «сооружение», о чем пойдет речь далее).

2. Здание имеет объемную строительную систему. Слово «объем» в русском языке означает величину чего-либо в длину, высоту и ширину, измеряемую в кубических единицах*(17). Отметим, что на основе этого толкования можно сделать вывод о том, что все постройки как объекты материального мира имеют длину, ширину и высоту, а следовательно, объемную строительную систему. В соответствии с порядком определения строительного объема зданий, описанным в п. 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37):

— объем надземных и подземных частей здания устанавливается в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, возведенными на вечномерзлых грунтах;

— объем здания с чердачным перекрытием определяется путем умножения его площади, подсчитанной по размерам внешнего очертания стен здания выше цоколя, на высоту здания. Высота здания принимается от уровня чистого пола первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия;

— объем здания без чердачного перекрытия определяется путем умножения площади вертикального поперечного сечения здания на длину. Площадь вертикального сечения здания определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа, а длина здания — путем замера расстояния между наружными поверхностями торцевых стен на уровне первого этажа выше цоколя.

Таким образом, строительный объем, как и объем вообще, определяется путем умножения длины, ширины и высоты объекта, измеренных по внешним его границам. Цельнобетонное основание памятника тоже имеет объем и является объемной строительной системой.

Полагаем, что указание на объемность имело целью подчеркнуть, что здание имеет внутреннее полезное пространство, т.е. внутренний объем. Возможно, в норме, определяющей понятие здания, корректнее было бы сказать, что последнее является строительной системой, имеющей внутренний полезный объем.

3. Здание включает в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения. Технический регламент в подп. 14 п. 2 ст. 2 определяет помещение как часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями. Одновременно ч. 2 п. 6 ст.

12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит помещения к объектам, входящим в состав зданий и сооружений.

В пункте 3.8.1 главы 4 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 ноября 2009 г.) сказано: «Под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования. По признаку пригодности помещения могут быть дифференцированы на жилые и нежилые, основные и вспомогательные. Основные помещения могут быть самостоятельным объектом права собственности, а вспомогательные (каковыми являются только нежилые) могут входить лишь в состав общего имущества»*(18).

Необходимо отметить, что подход, закрепленный в Техническом регламенте, не соответствует положениям названной Концепции: в последней идет речь о внутренней, полезной части здания, а Технический регламент позволяет сделать вывод, что помещения включают в себя общий объем, имеющий некое назначение. Таким образом, с некоторой долей допущения будет верным следующее утверждение: межкомнатная перегородка является частью общего объема здания, ограниченного строительными конструкциями (несущими стенами), и имеет определенное назначение (декоративное), а следовательно, является помещением. Кроме того, учитывая, что сооружение может иметь объемную плоскостную или линейную строительную систему (но последние тоже имеют объем), возникает вопрос: может ли часть объема таких сооружений признаваться помещением?

Кроме помещений здание включает в себя сети инженерно-технического обеспечения, т.е. (в соответствии с подп. 20 п. 2 ст. 2 Технического регламента) совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий.

Иными словами, Технический регламент дает основание полагать, что здание включает в себя сооружения или что каждое строение, признаваемое зданием, включает в себя сооружение. В то же время отметим, что в соответствии с подп. 23 п. 2 ст. 2 Технического регламента сооружение является результатом строительства, а следовательно, капитальным объектом. Таким образом, наблюдается явное противоречие в использовании термина «сооружение» в тексте Технического регламента или в понимании природы понятия «сооружение».

Отметим, что здание также включает в себя системы инженерно-технического обеспечения. В соответствии с подп. 21 п. 2 ст. 2 Технического регламента указанные системы — это системы здания, предназначенные для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности.

В связи с выделением указанных признаков здания возникает вопрос о том, должно ли признаваться зданием неблагоустроенное строение типа деревенского дома с деревянным срубом, не имеющее ни инженерно-технических коммуникаций, ни инженерно-технического обеспечения. Отметим, что до сих пор во многих деревенских домах отсутствуют все системы инженерно-технического обеспечения (за исключением электричества, но иногда нет и его). Если такие дома не могут признаваться зданиями, значит, это сооружения? Но тогда они не могут быть жилыми, так как в настоящее время Жилищный кодекс РФ напрямую указывает, что жилые помещения могут существовать в здании (доме). Аналогичный вопрос возникает в отношении складских комплексов или складских зданий, гаражей.

5. Здания, как и сооружения, являются капитальными объектами (результатом строительства), следовательно, некапитальные (временные) постройки к ним не относятся. Сооружения, имеющие объемную систему, в соответствии с подп. 14 п. 2 ст. 2 Технического регламента, включают в себя помещения.

Помимо указанных ранее проблем с определением режима помещений отметим следующее. Полагаем, что целью выделения такого объекта, как помещение, является введение в гражданский оборот части здания или сооружения (изначально выступающего в обороте как единый объект). Законодательством проводится дифференциация помещений по цели использования на жилые и нежилые.

Причем Жилищный кодекс РФ указывает, что помещение — это в том числе и жилой дом (индивидуально определенное здание), т.е. жилым помещением признается все здание в целом. В связи с выделением помещения как отдельного объекта права возникает ситуация, в которой два объекта права, по сути, совпадают, но обладают разным правовым режимом. Полагаем необходимым развести указанные понятия, дополнив нормы жилищного законодательства указанием на то, что помещение — это часть здания.

Кроме того, так как помещение может являться частью сооружения, надо уточнить, можно ли в принципе рассматривать такие помещения в качестве жилых. В настоящее время ЖК РФ говорит о том, что жилые помещения могут существовать в здании (доме). Но правовой режим сооружения, после того как из него будет выделен новый объект недвижимости (помещение), неясен.

Подпункт 23 п. 2 ст. 2 Технического регламента указывает, что сооружение — это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Сооружение определяется через указание на признаки результата строительства, а именно пространственные и объемные характеристики: 1) сооружения имеют не только объемную, но и плоскостную и линейную строительную систему; 2) сооружения состоят из несущих или ограждающих конструкций. Рассмотрим их подробнее.

1. Сооружения имеют не только объемную, но и плоскостную и линейную строительную систему. Полагаем, что сооружения могут существовать в виде различных строительных систем в любом их сочетании. Так, несомненно, что у туннеля есть внутренний объем, и в то же время он может иметь значительную протяженность (линейный характер строительной системы).

Аналогичная ситуация складывается в отношении мостов и т.д. Полагаем, что указание на плоскостную строительную систему призвано решить вопрос с постройками, содержащими в себе один элемент — «покрытие земельного участка», т.е. парковочные территории, спортивные площадки. Отметим, что судебная практика по указанному вопросу противоречива. Суды в одних случаях признают подобные объекты недвижимостью*(19), в других указывают на то, что эти объекты являются, по сути, улучшениями земельного участка*(20). Однако Технический регламент вводит дополнительные характеристики для сооружения.

2. Сооружения состоят из несущих или ограждающих конструкций. Исходя из приведенной формулировки простое замощение, не имеющее ограждающих конструкций, не является сооружением, а следовательно, не должно признаваться недвижимостью.

Ограждающие конструкции — это строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку здания (сооружения), защищающую его от воздействия тепла, влаги, ветра и т.п., а также делят здание на отдельные помещения. Часто они служат также несущими конструкциями. Несущие конструкции — это элементы, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость зданий и сооружений*(21).

Сооружение, так же как и здание, имеет целевое назначение: служит для осуществления производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Под производственным процессом понимается совокупность всех действий людей и средств производства, направленных на изготовление продукции*(22).

Проведенный анализ позволяет утверждать, что легальные определения являются крайне неудачными, так как заключают в себе множество концептуальных и технических недостатков. Самым значимым среди них является отсутствие указания на связь объекта с землей (ГрК РФ, правда, указывает, что сооружение — это капитальный объект, но само понятие капитальности содержит логический круг).

В то же время в германском праве определение сооружения включает в себя указание на признаки недвижимого объекта (связь с землей). В Германии строительные нормы закрепляются на уровне федеральных земель, но на основе и в соответствии с типовым законом, разработанным на федеральном уровне конференцией министров строительства федеральных земель (ARGEBAU). Законы земель воспроизводят типовой закон и отличаются от него лишь незначительно.

Обратимся к типовому закону о строительстве Musterbauordnung (далее — MBO)*(23), согласно § 2 («Понятия») которого строительные сооружения — это сооружения, выполненные из строительных материалов и связанные с грунтом; связь с грунтом существует и в том случае, если сооружение неподвижно стоит на земле под действием собственной силы тяжести или ограниченно подвижно находится на неподвижном полотне, или если сооружение по своему предназначению должно использоваться в основном в качестве неподвижного сооружения. Строительными сооружениями также являются насыпи и канавы; складские, стояночные и выставочные места; спортивные и игровые площадки; места для кемпинга и отдыха; парки отдыха и развлечений; парковочные места для транспортных средств; строительные леса; вспомогательные устройства для статической фиксации состояния строительства.

Под строительными материалами в п. 9 § 2 МВО понимаются: строительные вещества, компоненты и конструкции, которые производятся для длительной интеграции в строительные сооружения, выполненные из строительных веществ и компонентов конструкции, которые производятся для соединения с грунтом.

Пункт 2 § 2 MBO определяет, что зданиями являются крытые строительные сооружения для самостоятельного пользования, в которых могут находиться люди, а также которые предназначены для защиты людей, животных и материального имущества.

Указанный закон подразделяет здания на пять классов: 1) отдельно стоящие здания высотой до 7 м и состоящие из не более чем двух помещений общей площадью не более 400 кв. м и отдельно стоящие сельскохозяйственные или лесохозяйственные здания; 2) здания высотой до 7 м и состоящие из не более чем двух помещений общей площадью не более чем 400 кв. м; 3) иные здания высотой до 7 м; 4) здания высотой до 13 м и площадью помещений не более 400 кв. м; 5) иные здания, включая подземные.

Как видим, в германском праве здание признается разновидностью сооружения. Видовыми признаками здания являются: 1) наличие крыши; 2) самостоятельность; 3) специфическое назначение (нахождение людей, защита).

Из сооружений как общей категории выделяются специальные сооружения (высотные здания и сооружения, здания большой площади, здания школ, больниц и иных подобных учреждений, многоярусные склады и т.д.).

Здания могут возводиться на земельном участке лишь в том случае, если земельный участок стороной приемлемой ширины примыкает к дороге общего пользования или земельный участок располагает подъездом к дороге общего пользования. На нескольких участках здание строят только при условии, что это не противоречит строительным нормам (§ 4 МВО).

Таким образом, в германском праве здания могут располагаться на двух и более земельных участках не только в результате вертикального деления, но и быть изначально созданными на нескольких земельных участках.

И.П. Писков придерживается мнения о том, что «разграничение понятий зданий и сооружений как юридических категорий имеет объективную основу. Здания могут располагаться только на одном земельном участке, а сооружения могут располагаться на нескольких»*(24).

Действительно, для нормальной технической и хозяйственной эксплуатации строения необходим земельный участок, по габаритам соответствующий самому строению, а также территория вокруг него. Однако вывод ученого отражает идеальное положение вещей, фактически же указанный порядок не соблюдается. Здание изначально может быть построено на нескольких земельных участках, также оно может быть возведено с выходом за пределы используемого земельного участка (застройка с нарушением границ соседнего участка)*(25), здание может быть разделено вертикально вместе с земельным участком.

Вопрос о разграничении зданий и сооружений возникает, помимо прочего, в связи с использованием законодательством термина «строение». Различные правовые акты, в частности ГрК РФ, ставят строение как разновидность капитального объекта в один логический ряд с сооружением, зданием и объектом незавершенного строительства.

Так, Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» разделяет понятия «жилое строение», «жилой дом» (видимо, имеется в виду здание), хозяйственное строение и сооружение (см. ст. 11).

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» использует смешанную терминологию: в ст. 25.5 («Особенности государственной регистрации права собственности и права аренды на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество») говорится о «здании (строении), сооружении или другом недвижимом имуществе», а в п. 3 ст. 13 — о «здании, строении или сооружении».

Как видим, у законодателя нет четкого представления о соотношении понятий «здание», «сооружение» и «строение». Все приведенные термины, в соответствии с ГрК РФ, обозначают капитальные объекты, различные по своей природе. Видимо, по логике ГрК РФ, термин «строение» включает в себя капитальные объекты, которые не могут быть отнесены ни к зданиям, ни к сооружениям. Таким образом, использование формулировки «здание (строение)» является некорректным. Полагаем, что к строениям, если следовать подходу ГрК РФ, могут быть отнесены такие капитальные объекты, как сараи, парники, бани, навесы, теплицы, летние кухни, гаражи и т.д.

Терминология, используемая законодателем, крайне неудачна и требует совершенствования. Непроработанность понятийного аппарата вызывает проблемы на практике. Так, в п. 5 ст.

1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сказано, что кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. То есть строения (в отличие от зданий и сооружений), являющиеся капитальными объектами (недвижимостью), не подлежат кадастровому учету. Как же они могут быть зарегистрированы в ЕГРП?

Полагаем, что если законодатель желает обозначить искусственно возведенный объект без указания на признаки его как недвижимости, должен использоваться термин «строение», традиционно обозначающий наиболее общую категорию. В российской цивилистике здания и сооружения обычно обозначались термином «строение», при этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком*(26).

На основе проведенного исследования считаем возможным предложить следующие определения.

Строение — любая постройка, выполненная методом строительства, технологически имеющая неразрывную связь с поверхностью земли (грунтом).

Здание — неподвижное самостоятельное строение, выполненное методом строительства, имеющее внутренний полезный объем, технологически неразрывно связанное с поверхностью земли (грунтом) и предназначенное для постоянного или временного нахождения в нем людей.

Сооружение — неподвижное самостоятельное строение, выполненное методом строительства, технологически имеющее неразрывную связь с поверхностью земли (грунтом) и предназначенное для обеспечения деятельности людей.

Метод строительства — совокупность строго регламентированных действий, выполняемых в нормативно определенной последовательности, осуществляемых на основании соответствующего разрешения.

Е.Л. Наумов,

аспирант кафедры гражданского права юридического факультета

МГУ им. М.В. Ломоносова, эксперт управления правового

обеспечения и судебной работы ОАО «ЦИУС ЕЭС»

«Законодательство», N 3, март 2015 г.

Список литературы

1. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. N 10.

2. Писков И.П. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2003.

3. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. . докт. юрид. наук. Томск, 2004.

4. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды М., 1999.

5. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.

*(6) СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения».

*(16) Например, ФАС Уральского округа в постановлении от 15 января 2008 г. N Ф09-4441/07-С6 указывает, что техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности.

*(19) См. постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 января 2010 г. N А56-34377/2008.

*(20) См., напр.: постановление ФАС Центрального округа от 3 июля 2009 г. N А14-15447/2008/516/13(Ф10-2234/09); постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17 августа 2009 г. по делу N А32-21057/2008 и т.д.

*(21) См., напр.: СНиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие конструкции (утверждены постановлением Госстроя СССР от 4 декабря 1987 г. N 280) и Свод правил СП 70.13330.2012. Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (утвержден приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 25 декабря 2012 г. N 109/ГС).

Источник akadev.ru