Чем подтверждается завершение строительства объекта

При строительстве или реконструкции зданий компании зачас­тую получают разрешение на строительство (реконструкцию) не отдельно по каждому корпусу, а сразу на несколько корпусов. В результате может возникнуть ситуация, что по каким-то корпусам работы будут выполнены раньше и возникнет необходимость использовать эти объекты в деятельности (ввести в эксплуатацию). В такой ситуации у бухгалтеров возникают вопросы о моменте включения стоимости работ по оконченной реконструкции эксплуатируемого корпуса в состав основных средств, а также об исчислении налога на имущество и налога на прибыль до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

В отношении объектов капитального строительства градостроительным законодательством предусмотрены особые требования для ввода в эксплуатацию, а именно необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ).

Этот документ удостоверяет выполнение реконструкции объекта капстроительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие реконструированного объекта проектной документации. Данное разрешение является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капстроительства (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ).

Тема: «Постановка построенного объекта на кадастровый учет и присвоение адреса»

Основанием для отказа в выдаче названного документа может стать в том числе несоответствие объекта капстроительства требованиям, установленным в разрешении на строительство (подп. 3 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ).

В ситуации, когда объектом капстроительства является совокупность корпусов, указанных в разрешении на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта реконструкции будет получено, только когда все корпуса будут реконструированы и готовы к вводу в эксплуатацию.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим в том числе акт приемки объекта капитального строительства — в случае осуществления строи­тельства, реконструкции на основании договора (подп. 4 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ). Согласно ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ эксплуатация реконструированного здания, сооружения, в отношении которых требуется получение разрешения на строительство, допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, ввод объекта в эксплуатацию с подписанием акта по форме № КС-14 возможен после выполнения всех работ, предусмотренных проектной документацией, то есть после проведения строительства (реконструкции) всех корпусов, указанных в разрешении на строительство. По окончании работ Ростехнадзор выдает заключение о соответствии реконструированного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации. Данное заключение необходимо для представления в федеральный орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство, после чего возможно получение разрешения на ввод объекта в действие.

Важно!

Эксплуатация объекта капстроительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, когда такое разрешение требуется в соответствии с законом, согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ является административным правонарушением. Размер административного штрафа составляет:

— для должностных лиц — от 1000 до 2000 руб.;

— для юридических лиц — в размере от 10 000 до 20 000 руб.

4 особенности объекта незавершенного строительства

Налог на имущество

Рассмотрим, в какой момент необходимо включить стоимость работ по оконченной реконструкции эксплуатируемого корпуса в состав основных средств и с какого момента исчислять налог на имущество.

Объектом налогообложения по налогу на имущество в соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. 378, 378.1 и 378.2 НК РФ 1 .

Обратите внимание!

С 1 января 2015 г. не признаются объектами налогообложения по налогу на имущество объекты основных средств, включенные в первую или во вторую амортизационную группу в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной Правительством РФ (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ).

Напомним, что с 1 января 2013 г. до 1 января 2015 г. согласно упомянутому подпункту не признавалось объектом налогообложения движимое имущество, принятое с 1 января 2013 г. на учет в качестве основных средств. Теперь в отношении такого имущества установлена льгота. Согласно п. 25 ст.

381 НК РФ с 1 января 2015 г. освобождаются от налогообложения организации — в отношении движимого имущества, принятого с 1 января 2013 г. на учет в качестве основных средств, за исключением следующих объектов движимого имущества, принятых на учет в результате:

— реорганизации или ликвидации юридических лиц;

— передачи, включая приобретение, имущества между лицами, признаваемыми в соответствии с положениями п. 2 ст. 105.1 НК РФ взаимозависимыми.

Изменения в главу 30 НК РФ внесены Федеральным законом от 24.11.2014 № 366-ФЗ.

Исходя из буквального прочтения нормы п. 1 ст. 374 НК РФ, объектом налогообложения по налогу на имущество является учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, то есть имущество, учтенное на счете 01 «Основные средства»1. Объект недвижимости, учтенный на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», не подлежит включению в налоговую базу по налогу на имущество, поскольку данный счет предназначен для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.

Бухгалтерский учет и разрешительная документация

Согласно п. 4 ПБУ 6/01 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, если одновременно выполняются следующие условия:

— объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд либо для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

— будет использоваться в течение длительного времени (свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев);

— не предполагается последующая перепродажа объекта;

— объект способен приносить экономические выгоды (доход) в будущем.

В общем случае, если объект основных средств предназначен для использования (имущество готово к эксплуатации в тех целях, для которых оно предназначено, независимо от ввода в эксплуатацию), он подлежит включению в состав основных средств (принятию к бухгалтерскому учету). Соответственно, если капвложения в объект недвижимости закончены и объект готов к эксплуатации, он подлежит учету в составе основных средств независимо от того, получено разрешение на ввод в эксплуатацию или поданы документы на госрегистрацию права собственности, а также независимо от фактического начала использования.

В рассматриваемом случае возникает спорная ситуация.

С одной стороны, до получения разрешения на ввод в эксплуатацию (которое будет получено после завершения реконструкции всех корпусов) эксплуатация конкретного корпуса не допускается согласно нормам ГрК РФ. Возможность использования реконструированного объекта также не подтверждена службами надзора (например, противопожарной службой) в акте по форме № КС-14. С другой стороны, работы по реконструкции в отношении отдельного корпуса закончены, и стоимость его полностью сформирована, а принятие на учет объекта основных средств не зависит от получения разрешения на ввод в эксплуатацию или от фактической эксплуатации. Вопрос о том, когда следует учитывать в составе основных средств объект, фактически приведенный в состояние, пригодное для использования, но не введенный в эксплуатацию по правилам, установленным градостроительным законодательством, напрямую нормативными актами по бухгалтерскому учету не регламентирован.

Судебная практика

В пункте 8 информационного письма от 17.11.2011 № 148 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федераци» Президиум ВАС РФ указал, что имущество может учитываться в качестве основного средства и признаваться объектом налогообложения при наличии следующих главных условий:

— объект может эксплуатироваться (доведен до состояния готовности и возможности эксплуатации);

— первоначальная стоимость объекта сформирована. Если объект без соответствующей доработки (например, проведение отделочных работ) не может использоваться в производственной деятельности, значит, первоначальная стоимость имущества не сформирована и его нельзя учесть в качестве основного средства.

Контролирующие органы и суды указывают, что принятие объекта капстроительства к учету в качестве основного средства зависит от того, проводилась ли доработка объекта до состояния пригодности к эксплуатации, осуществлялось ли фактическое его использование. При этом отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и актов по формам № КС-11 и КС-14 не всегда освобождает организацию от уплаты налога на имущество. Все зависит от конкретной ситуации и набора доказательств.

Так, в постановлении ФАС Московского округа от 20.08.2013 по делу № А41-46795/12 (Определением ВАС РФ от 04.10.2013 № ВАС-13896/13 отказано в передаче дела № А41-46795/12 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления) рассмотрена аналогичная ситуация.

В ходе выездной налоговой проверки было установлено, что организация использует объект строительства (завод), который фактически обладает всеми признаками основного средства. Фактическое использование объекта подтверждалось наличием на заводе производственного персонала, оплатой коммунальных расходов, постановлением по делу об административном правонарушении, согласно которому предприятие было признано виновным в совершении административного правонарушения «эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию».

Между тем в бухгалтерском учете в качестве объекта основных средств завод не отражен ввиду отсутствия актов приемки законченного строительством объекта по формам № КС-11, КС-14, и налог на имущество с его стоимости предприятие не платит.

Налоговая инспекция сочла, что завод полностью готов к эксплуатации по назначению, используется в хозяйственной деятельности и является объектом обложения по налогу на имущество. Суд поддержал эту позицию в и указал, что факт непринятия объекта к учету в качестве основного средства не исключает возможности ведения хозяйственной деятельности на территории завода. При этом обязанность по уплате налога на имущество возникает с момента начала использования актива в хозяйственной деятельности, а отсутствие актов приемки законченного строительством объекта (формы № КС-11 и КС-14) при его фактическом использовании не является основанием для непринятия актива на учет как основного средства.

Аналогичную позицию поддержали судьи в постановлениях ФАС Дальневосточного округа от 27.08.2012 № Ф03-3703/2012, Поволжского округа от 19.07.2012 № А55-22505/2011 (Определением ВАС РФ от 19.11.2012 № ВАС-14437/12 отказано в передаче дела № А55-22505/2011 в Президиум ВАС РФ для пересмот­ра в порядке надзора данного постановления). Основанием служил факт отсутствия расходов в период формирования стоимости объекта капстроительства до момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию и использование объекта в данный период в основной производственной деятельности налогоплательщика.

Другими словами, если ввод объектов в эксплуатацию осуществ­лен без получения заключений органов экологической экспертизы, экспертизы промышленной безопасности, а также органов государственного строительного надзора, имеет место нарушение соответствующих требований в области безопасности и технических требований, что влечет наложение административного взыскания, но не влечет признания неправомерности ввода объектов в эксплуатацию.

Рекомендации

Стоимость работ по реконструкции отдельного корпуса может быть включена в состав основных средств после того, как будет полностью сформирована на счете 08 и объект будет полностью готов к эксплуатации (работы по реконструкции данного корпуса будут закончены). С учетом сказанного, если до получения разрешения на ввод в эксплуатацию компания фактически использует корпус в производственной деятельности и стоимость работ по реконструкции данного корпуса полностью сформирована на счете 08, на наш взгляд, в периоде начала использования целесообразно уплачивать налог на имущество с данной стоимости. Иначе высок риск возникновения претензий со стороны налоговых органов.

Кстати

Для правомерного формирования затрат в бухгалтерском и налоговом учете необходим документ о приемке реконструированного объекта.

Целесообразно предусмотреть в договоре генерального подряда возможность оформления акта готовности реконструированного объекта (по самостоятельно разработанной форме), который будет свидетельствовать об окончании расчетов с подрядчиком. Также для оформления ввода объекта в эксплуатацию необходим документ, которым может быть приказ руководителя о вводе объекта в эксплуатацию либо (в зависимости от принятой системы документооборота) акт о приеме-сдаче реконструированных объектов основных средств (документ на основе формы № ОС-3). После завершения реконструкции всех объектов оформляется № КС-14. Этот порядок применим и в ситуации, когда компания заключает несколько договоров подряда с разными подрядчиками.

Начисление амортизации в налоговом учете

Второй вопрос, который возникает у бухгалтера: нужно ли начислять амортизацию по данному реконструированному объекту до получения разрешения на ввод в эксплуатацию?

Первоначальная стоимость основных средств изменяется, в частности, в случае реконструкции соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям (п. 2 ст. 257 НК РФ).

Судебная практика

Некоторые суды делают вывод, что право налогоплательщика на отражение в составе расходов по налогу на прибыль начисленной амортизации по эксплуатируемым объектам основных средств не поставлено в зависимость от получения и (или) представления в налоговый орган разрешений на строи­тельство (реконструкцию) или разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, госрегистрации изменений, произошедших с объектами основных средств в результате выполненных работ по реконструкции (модернизации) или факта подачи документов для осуществления такой регистрации, проведения технической инвентаризации и внесения изменения в кадастровые паспорта реконструированных основных средств (см., например, постановление ФАС Московского округа от 24.12.2010 № КА-А40/16460-10 по делу № А40-26669/10-99-142).

Статьей 259 НК РФ установлен только момент времени, с которого начисляется амортизация, — он определяется моментом ввода объекта в эксплуатацию. В свою очередь, моментом ввода объекта в эксплуатацию признается момент, с которого начинают использоваться средства труда в целях извлечения выгоды. Ввод в эксплуатацию основных средств с нарушением установленных правил (отсутствие разрешений на строительство (реконструкцию), документов о регистрации факта ввода объектов в эксплуатацию, заключений контролирующих органов) не может служить основанием для отказа в отнесении на затраты при исчислении налога на прибыль сумм начисленной амортизации по этим основным средствам (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2008 № А29-2210/2007).

Что касается актов по форме № КС-11 и КС-14, они подтверждают завершение работ по строительству объекта (жилого, нежилого здания, сооружения) и приемку результатов работ заказчиком. Акт приемки объекта капитального строительства (по форме № КС-11 или КС-14) также необходим для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 55 ГрК РФ).

С точки зрения налогообложения прибыли акты приемки объекта капитального строительства являются документами, подтверждающими расходы организации на осуществление реконструкции объекта (наравне с иными документами, к примеру, актами по форме № КС-2, оформляемыми на каждый этап работ).

Таким образом, акт по форме № КС-11 и КС-14 будет подтверждать правомерность включения в первоначальную стоимость объекта основных средств (здания, сооружения) затрат на его реконструкцию по договору с подрядчиком, а также реальность понесенных затрат. При этом, как сказано ранее, эксплуатация реконструированного здания допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Следовательно, нельзя полностью исключить риск возникновения претензий со стороны контролирующих органов в случае учета компанией амортизационных отчислений по данному объекту до подписания акта по форме
№ КС-14 и получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства после его реконструкции.

Рекомендации

Надо констатировать, что законодательством по налогам и сборам данная ситуация не урегулирована. Поэтому можно рекомендовать компаниям воспользоваться своим правом налогоплательщика и получить по месту своего учета от налоговых органов бесплатную информацию о порядке исчисления налога на имущество и налога на прибыль в рассматриваемой ситуации (подп. 1 п. 1 ст. 21 НК РФ). В частности, о возможности учета амортизационных исчислений до оформления акта по форме № КС-14 и получения разрешения на ввод в эксплуа­тацию реконструированного объекта.

1 Упомянутые статьи НК РФ регулируют особенности обложения имущества, переданного в доверительное управление (ст. 378), при исполнении концессионных соглашений (ст. 378.1) и в отношении отдельных объектов, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость (ст. 378.2).

Источник: www.eg-online.ru

Разрешение на ввод в эксплуатацию: выбираем оптимальный вариант

Сложилось мнение, согласно которому полученное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию означает, что строительство полностью закончено и объект пригоден к использованию. Однако это не так. Чаще всего требуются серьезные работы по отделке. Поэтому организация на стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию может либо признать здание пригодным к эксплуатации и уже потом произвести отделочные работы по объекту основных средств, либо сначала закончить все отделочные работы и только после этого принять решение о пригодности объекта к эксплуатации. Рассмотрены порядок исчисления налога на имущество при вводе объекта в эксплуатацию, а также порядок отражения в учете стоимости работ, произведенных после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

К огда формируется окончательная стоимость построенного объекта – с получением разрешения на ввод в эксплуатацию или все же позже? Какой вариант ввода объекта в эксплуатацию выбрать – сразу после получения разрешения или после проведения ремонта по отделке? Как увеличится стоимость объекта в случае его продажи после введения в эксплуатацию? Автор рассматривает порядок включения объекта в состав основных средств и анализирует, как этот процесс влияет на его стоимость.

Процесс капитального строительства объекта недвижимости начинается с получения разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, далее – ГСК РФ) и завершается получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГСК РФ).

Без имеющегося в наличии разрешения на строительство застройщик не имеет права приступить к работам на земельном участке, выделенном под застройку. Данное нарушение карается наложением административного штрафа от 500 тыс. до 1 млн руб. либо приостановлением деятельности до трех месяцев (ст. 9.5 КоАП РФ).

Оштрафовать могут не только застройщика, но и непосредственно подрядчика (субподрядчика). Последний, перед тем как приступить к работе, должен удостовериться, что у владельца стройплощадки (застройщика) уже есть на руках документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории (ч. 1 ст. 51 ГСК РФ) по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 (далее – Постановление № 698), (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11).

После завершения возведения объекта застройщик обязан посетить те же самые «коридоры власти», где ему в свое время выдали разрешение на строительство. Там он должен получить документ, подтверждающий, что объект возведен в соответствии с имеющимся разрешением на строительство и проектной документацией, т.е. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (по форме, утвержденной Постановлением № 698).

Сложилось мнение о том, что полученное разрешение на ввод означает, что строительство объекта недвижимости полностью закончено и он пригоден к использованию в тех целях, которые застройщик поставил перед собой при принятии решения о начале строительства. Давайте разбираться, так ли это.

Застройщик-инвестор

Предположим, что застройщик одновременно является и инвестором с точки зрения Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ). На построенный объект недвижимости он зарегистрирует право собственности и примет его к учету как объект основных средств (п. 2 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).

Регистрация права собственности на построенный объект без наличия разрешения на ввод невозможна (п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При этом включение построенного объекта недвижимости в состав основных средств может быть произведено как после регистрации права собственности на него, так и до этого события, в том числе и до подачи документов в Росреестр (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н, далее – Методические указания).

Но обязательно ли включать объект в состав основных средств сразу после получения разрешения на ввод? На этот вопрос нельзя ответить однозначно, так как не известно, пригоден ли объект к длительной эксплуатации с целью извлечения дохода с точки зрения инвестора на дату получения разрешения.

Еще раз напомним, что разрешение на ввод объекта подтверждает, что объект возведен в полном соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство и градостроительным планом земельного участка (ч. 1 ст. 55 ГСК РФ).

Однако в разработанной проектной документации, как и в полученном разрешении на строительство, не обязательно будут сведения о внутренней планировке построенного здания, отделке помещений и пр. Следовательно, и в полученном разрешении на ввод такой информации тоже не будет содержаться. Документ только подтвердит, что работы по возведению объекта выполнены в объеме, предусмотренном в разрешении на строительство и в соответствии с предъявленной проектно-сметной документацией.

А инвестор уже самостоятельно принимает решение, пригоден ли объект к эксплуатации на данной стадии либо требуется еще какое-то время и деньги на доведение его до нужного состояния. И только после того, как будет настелен линолеум (ламинат, ковролин, паркет, каррарский мрамор), поклеены обои одобренной расцветки, смонтированы все электрические и сетевые розетки, начальство посмотрит на работу и скажет: «Это хорошо!»

Чиновники финансового ведомства борются с такой трактовкой, мол, инвестор затягивает с уплатой налога на имущество, нанося непоправимый урон бюджету (письма Минфина России от 22.06.2010 № 03-03-06/1/425, от 20.01.2010 № 03-05-05-01/01).

ВАС России возражает против подобного однозначного подхода. По мнению суда, до завершения всех отделочных работ объект не обязательно пригоден к эксплуатации, даже при наличии разрешения на ввод и свидетельства о праве собственности (постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № ВАС-4451/10).

Тем не менее готовность объекта к использованию определяется не получением разрешения на ввод, а решением руководства организации, для которой он возведен (в 18 лет разрешено вступать в брак, но не все 18-летние женаты или замужем).

В погоне за скорейшим пополнением бюджета (как можно быстрее принять построенный объект к учету как объект ОС и как можно раньше начать платить по нему налог на имущество), выигрывая, так сказать, в темпе, чиновники могут проиграть в качестве – на законных основаниях организация будет платить этот налог в меньших суммах.

По сути у организации два пути. Первый – признать здание на стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию пригодным к эксплуатации и уже после произвести отделочные работы по объекту основных средств, второй – закончить все отделочные работы по объекту недвижимости и только после этого принять решение о пригодности объекта к эксплуатации (ввести его в состав основных средств).

Если организация признает основным средством построенный объект непосредственно на дату получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, то первоначальная стоимость объекта на эту же дату будет считаться сформированной (п. 8 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, п. 24 Методических указаний).

Эта же стоимость подлежит и включению в базу для исчисления налога на имущество (п. 1 ст. 375 НК РФ). Последующие работы (большей частью отделочные), независимо от их продолжительности и стоимости, вероятнее всего, будут признаны ремонтом объекта и текущими затратами организации (п. 67 Методических указаний).

Они не увеличивают первоначальную стоимость объекта, следовательно, не подлежат включению в базу для исчисления налога на имущество.

В ином случае инвестор, имея разрешение на ввод, тем не менее принял решение вначале довести объект до ума и только после этого признать его пригодным к эксплуатации. В этом случае все отделочные работы в большинстве случаев придется признать продолжением работ по строительству объекта, включив их в его первоначальную стоимость. Тем самым, отодвигая дату начала уплаты налога на имущество, организация увеличивает его сумму.

Рассмотрим на примере порядок исчисления налога на имущество при вводе объекта в эксплуатацию.

ООО «Альфа» построило объект недвижимости и в июне получило разрешение на ввод его в эксплуатацию. После этого принято решение о проведении дополнительных отделочных работ.

Затраты на возведение объекта составили 29 500 000 руб., в т.ч. 4 500 000 руб. НДС.

Затраты на регистрацию права собственности (уплата госпошлины, оформление документов и пр.) составили 60 000 руб.

В регистрах бухгалтерского учета их надлежало отразить записями:

ООО «Альфа» решило провести все отделочные работы по объекту (оставив вопрос о пригодности его к эксплуатации на потом), поэтому осуществляло капитальные вложения. Затраты на отделочные работы составили 4 838 000 руб., в т.ч. НДС 738 000 руб.

После завершение работ (в августе), утвердив акт о приеме-передаче здания (сооружения) по форме ОС-1а, ООО переводит построенную (и окончательно отделанную) недвижимость в состав основных средств. Отразить операции нужно следующими записями:

Предположим, что срок полезного использования здания установлен равным 27 годам (9 амортизационная группа). Начиная с сентября в регистрах бухгалтерского учета по этому зданию будет начисляться амортизация по 90 000 руб. в месяц (29 160 000 руб. / 27 / 12).

По истечении 9 месяцев среднегодовая стоимость здания для исчисления налога на имущество составит 5 823 000 руб. [(29 160 000 руб. + 29 070 000 руб.) / 10], а сумма авансового платежа по организации за этот период увеличится на 32 026,50 руб. (5 823 000 руб. × 2,2% / 4).

Если руководство организации останавливается на втором варианте, то уже в июне, сразу после получения разрешения на ввод и на стадии оформления документов на регистрацию права собственности, оформляется ОС-1а.

В этом же месяце база по налогу на имущество организации увеличится на 3 580 000 руб. (25 060 000 руб. / 7), а сумма авансового платежа за I полугодие – на 19 690 руб. (3 580 000 руб. × 2,2% / 4).

Начавшиеся несколько позже отделочные работы следует признать текущими расходами ООО и отразить следующими записями:

При выборе второго варианта налог на имущество по признанному пригодным к эксплуатации объекту основных средств начинает платиться на целый квартал раньше (хотя и в меньших суммах).

Однако затраты на отделку здания признаются текущими расходами непосредственно после их завершения, тогда как при первом варианте они включаются в первоначальную стоимость здания и переносятся на расходы через амортизацию за 27 лет.

Но выбор, естественно, за руководством организации.

Застройщик-продавец

Организация строит такой же объект недвижимости, но с целью продать его (целиком или по частям) другим лицам. Процесс строительства объекта недвижимости в этом случае будет представлять собой не строительство основного средства (так как он изначально предназначен для продажи), а изготовление продукции, пусть и недвижимой.

В связи с этим вызывает некоторое недоумение требование финансового ведомства собирать все затраты по строительству такого объекта на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (письмо Минфина России от 18.05.2006 № 07-05-03/02).

Изначально строящийся для последующей продажи объект недвижимости должен быть признан оборотным активом, так как доход организация намерена получить единовременно, после его продажи. Поэтому не следует изобретать велосипед, а в соответствии с Планом счетов затраты на изготовление продукции собирать на счете 20, учет же готовой продукции после завершения строительства производить на счете 43.

После того, как возведение здания будет завершено, застройщику надо получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. В данной ситуации получение разрешения на ввод будет свидетельствовать о том, что построенное здание как конечный результат производственного цикла соответствует проектной документации и выданному ранее разрешению на строительство.

После получения разрешения на ввод организация имеет право оформить право собственности на построенные объекты недвижимости, принять их к учету как готовую продукцию и заключать договоры купли-продажи на нее.

Но можно ли считать, что изготовление готовой продукции завершено и все затраты, которые застройщик будет нести после получения разрешения на ввод, следует относить за счет самого любимого источника налоговой инспекции – расходов, не уменьшающих налогооблагаемую прибыль? Согласиться со столь однозначным выводом нельзя.

Строительство объекта недвижимости, который потом (в целом или по частям) будет распродаваться, можно сравнить, например, с выпечкой бисквитных коржей, которые могут продаваться как заготовки для самодельных тортов или же сама кондитерская может делать из них торты и пирожные и продавать их.

Так, разрешение на ввод аналогично отмашке пекаря (или технолога), что коржи испечены. Но дальше часть из них будет использоваться как сырье для пирожных (каждый сорт со своей себестоимостью), часть – для тортов (со своей себестоимостью), часть – как коржи, проданные умелым хозяюшкам для домашних тортов (со своей себестоимостью).

То же происходит и при строительстве недвижимости как готовой продукции. Получение разрешения на ввод – отмашка, что в общем и целом здание готово и помещения в нем уже (после регистрации права собственности) можно продавать.

Но согласится ли кто-то купить продукт в таком виде? Кто-то, может, и согласится, а кто-то потребует, чтобы за ту цену, которую заявил продавец, в этом помещении были произведены и другие работы (внутренняя отделка). Кроме того, за помещения, которые будут числиться на балансе продавца какое-то время (а сколько именно, неизвестно), ему придется платить как минимум за отопление.

Рассмотрим на примере порядок отражения в учете стоимости работ, произведенных после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

ООО «Альфа» построило объект недвижимости и в июне получило разрешение на ввод его в эксплуатацию. После получения разрешения и оформления права собственности заключены договоры купли-продажи помещений с тремя покупателями. Как и в Примере 1, затраты на строительство здания составили 29 500 000 руб., в т.ч. 4 500 000 руб. НДС.

Затраты на регистрацию права собственности (уплата госпошлины, оформление документов и пр.) также составили 60 000 руб.

В регистрах бухгалтерского учета нужно сделать следующие записи:

Итого затраты на изготовление продукции составили 25 060 000 руб.

Организация принимает решение поставить себе на учет 3 единицы продукции (допустим, первый, второй и третий этажи), определив себестоимость каждого из них пропорционально полезной площади. Не вдаваясь в тонкости расчета себестоимости, предположим только, что себестоимость возведения 1-го этажа составила 8 000 000 руб., 2-го – 8 500 000 руб., 3-го – 8 560 000 руб.

Принятие к учету трех единиц продукции, таким образом, надлежит отразить записями:

Дебет счета 43 (субсчет «Первый этаж») Кредит счета 20 – 8 000 000 руб.;

Дебет счета 43 (субсчет «Второй этаж») Кредит счета 20 – 8 500 000 руб.;

Дебет счета 43 (субсчет «Третий этаж») Кредит счета 20 – 8 560 000 руб.

На первый этаж покупатель нашелся сразу, и запрошенная цена его полностью устроила.

Двум другим покупателям соотношение «цена – качество» предложенных помещений не подошло. Они заявили, что за указанную цену они согласятся купить эти помещения, только если продавец проведет там хотя бы минимальные отделочные работы.

Собственник принял эти требования.

Затраты по отделке второго этажа составили 354 000 руб., в т.ч. 54 000 НДС, третьего – 590 000 руб., в т.ч. 90 000 руб. НДС.

Проведение отделочных работ в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» должно быть отражено записями:

Таким образом, себестоимость продаваемого помещения станет равной 8 800 000 руб. (8 500 000 руб. + 300 000 руб.).

Затраты на отделку третьего этажа будут отражены аналогичными проводками. Себестоимость этой единицы продукции станет равной 9 060 000 руб. (8 560 000 руб. + 500 000 руб.).

Обратите внимание: несмотря на то, что ООО «Альфа» после регистрации права собственности на построенное здание будет поставлено на налоговый учет как владелец объекта недвижимости, оно не должно становиться плательщиком налога на имущество. Эта недвижимость не подлежит включению в базу для исчисления данного налога, так как не является объектом основных средств.

Источник: delo-press.ru

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: оформление

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – бланк, которым удостоверяется выполнение строительства/реконструкции в полном объеме. Этим документом также подтверждается соответствие сооружения градостроительному плану. Разрешение на ввод в эксплуатацию линейного объекта удостоверяет соблюдение требований планировочного и межевого проектов территории.

Уполномоченные органы

Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию производится по заявлению застройщика. Субъекту необходимо обратиться в одну из следующих структур:

1. Исполнительный региональный, федеральный, муниципальный орган.
2. Уполномоченную организацию, регулирующую использование атомной энергии и осуществляющую госуправление в сфере деятельности, касающейся изготовления, разработки, утилизации ядерного оружия и энергетических установок оборонного назначения.
3. Госкорпорацию «Роскосмос».

Место расположения инстанций, указанных в п. 2 и 3, предоставляющих разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, — Москва. Застройщик направляет заявление в ту структуру, которая выдала ему разрешение на строительство. Заинтересованное лицо может обратиться в них лично или через многофункциональный центр.

Пакет документов

Чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, необходимо предоставить следующие бумаги:

1. Правоустанавливающую документацию на участок.
2. Градостроительный план земли. В случае если разрешение необходимо для линейного объекта, предоставляется планировочный и межевой проекты.
3. Акт приемки. Он предоставляется при строительстве/реконструкции на основании договора.
4. Разрешение на возведение сооружения.
5. Документ, удостоверяющий соответствие реконструированного/построенного здания требованиям техрегламентов. Он должен быть подписан застройщиком.
6. Документ, удостоверяющий соответствие сооружения параметрам проекта. Этой бумагой в числе прочего подтверждается выполнение требований энергетической эффективности, оснащенности приборами учета. Документ должен подписываться субъектом, ведущим строительство, и (или) техническим заказчиком (если мероприятия осуществляются по договору), а также лицом, выполняющим контроль. Исключение составляют случаи, когда предоставляется разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию.
7. Документы, удостоверяющие соответствие реконструированного/построенного сооружения техусловиям. Эти бумаги подписываются представителями организаций, обслуживающих инженерно-технические сети (в случае их наличия).
8. Схему, отображающую расположение объекта капстроительства. В ней также указывается местонахождение инженерно-технических сетей, иллюстрируется планировочная организация участка. Схема подписывается субъектом, выполняющим строительство. Данный документ не предоставляется при получении разрешения на линейный объект.

Нюансы

В документе и заключении, указанных в пунктах 6 и 9, приведенных выше, должна присутствовать информация о нормативных значениях параметров, включенных в требования по энергетической эффективности, а также о фактических величинах этих показателей. Последние определяются в отношении реконструированного/построенного сооружения путем проведения экспертиз, замеров, исследований, испытаний. В заключении и документе, кроме этого, должна присутствовать и иная информация, на основании которой устанавливается соответствие объекта установленным требованиям оснащенности учетными приборами и энергетической эффективности. При реконструкции/строительстве многоквартирного сооружения в акте органа госстройнадзора должны содержаться дополнительные данные. В частности, приводится класс энергетической эффективности, определяемый по нормам законодательства об энергосбережении.

Межведомственное взаимодействие

Документация (копии или информация, в них присутствующая), указанная в п. 1-3 и 9, запрашивается уполномоченными структурами в государственных, муниципальных органах, а также подведомственных им организациях, если застройщик не представил ее самостоятельно. Бумаги из пунктов 1-8, 12-13 на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передаются заявителем, если они отсутствуют в распоряжении у приведенных выше структур. Правительственным постановлением могут предусматриваться иные документы, необходимые для представления в уполномоченные органы. По межведомственным запросам материалы передаются в трехдневный срок.

Важный момент

Разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию предоставляется только на основании документов, перечень которых установлен законодательством. Некоторые виды бумаг могут предъявляться в электронном виде. Правительство или высшая исполнительная структура региона вправе установить случаи, когда документы предоставляются исключительно через информационно-коммуникационную сеть Интернет.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: сроки

Орган либо компетентная структура, регулирующая использование атомной энергии и осуществляющая госуправление в ходе осуществления мероприятий, связанных с утилизацией, изготовлением, разработкой ядерного оружия и энергетических установок оборонного значения, госкорпорация «Роскосмос» в течение 10 дней с даты поступления документов обеспечивают проверку достоверности сведений и правильности их отражения. Кроме этого, указанные структуры обязаны выполнить осмотр сооружения. По результатам проверки принимается решение о выдаче разрешения или отказе в этом.

Осмотр

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется по результатам проведенной визуальной проверки сооружения. В процессе осмотра реконструированного/построенного здания подтверждается или не подтверждается соответствие требованиям, установленным в проектной документации, градостроительном плане и иных бумагах. Осмотр не выполняется в отношении индивидуального жилищного строительства. Он также не производится, если при проведении мероприятий осуществляется госстройнадзор.

Основания для отказа

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предоставляется заявителю в случаях:

1. Отсутствия документов, приведенных в перечне выше.
2. Несоответствия сооружения требованиям, зафиксированным в градостроительном плане, или при реконструкции/строительстве/капремонте линейного объекта сведениям планировочного и межевого проектов.
3. Расхождение фактических параметров с величинами, определенными проектной документацией. Это основание не применяется к сооружениям ИЖС.
4. Несоответствие объекта требованиям, определенным в разрешении на строительство.

В законодательстве при этом присутствует одна оговорка, исключающая отказ. Не будет выступать как основание несвоевременное получение или неполучение документов, запрошенных в рамках межведомственного взаимодействия.

Дополнительно

Кроме приведенных выше оснований, причиной для отказа предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может служить неисполнение застройщиком предписаний, установленных статьей 51, ч. 18 Градостроительного кодекса. В этих случаях действует специальный порядок. В частности, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию предоставляется по окончании процедуры безвозмездной передачи в уполномоченный орган, компетентную организацию, регулирующую использование атомной энергии и осуществляющую управление в сфере, связанной с утилизацией, разработкой и использованием ядерного оружия и энергетических установок, или в «Роскосмос» информации о сооружении. В числе сведений должны присутствовать данные о:

1. Площади.
2. Количестве этажей и высоте.
3. Инженерно-техническом обеспечении.
4. Проектной документации. Заявитель должен предоставить по одной копии всех разделов.
5. Результатах инженерных изысканий (в одном экземпляре).

В уполномоченные инстанции, предоставляющие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, также предъявляется одна копия схемы планировки участка. На ней должно быть обозначено место размещения сооружения индивидуального жилищного строительства. Заявитель вправе обжаловать отказ предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в суде.

Общие правила

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, образец которого представлен в статье, предоставляется застройщику в случае, если в региональный, муниципальный, федеральный исполнительный институт власти, уполномоченную организацию, регулирующую порядок использования атомной энергии и осуществляющую госуправление в сфере изготовления, утилизации, разработки ядерного оружия и энергетических установок боевого назначения, Госкорпорацию «Роскосмос», была безвозмездно направлена копия схемы, на которой отображается расположение реконструированного/построенного сооружения, сетей инженерно-технической коммуникации в пределах участка, а также планировочная организация территории. Данные размещаются в информационной базе для обеспечения градостроительных работ.

Дальнейшие процедуры

После разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан провести процедуру постановки на учет. В ходе нее вносятся соответствующие изменения в госреестр реконструированного сооружения. В качестве обязательного приложения выступает техплан. Он подготавливается по правилам, установленным ФЗ №221.

Разрешение на ввод (часть объекта в эксплуатацию предоставляется или все здание – значения не имеет) должно отражать сведения о сооружении в объеме, который необходим для выполнения кадастрового учета. Состав информации должен соответствовать требованиям, предусмотренным ФЗ №221 для текстового и графического разделов технического плана.

Завершающие этапы

По окончании строительства сооружения субъект, его осуществлявший, обязан передать застройщику результаты проведенных инженерных изысканий, акты освидетельствования конструкций, работ, участков инженерно-технических сетей, проектную и прочую документацию, необходимую для нормальной эксплуатации объекта. При выполнении мероприятий, направленных на сохранение памятников культурно-исторического наследия, предоставление рассматриваемого документа уполномоченными органами и компетентными организациями осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных в законодательстве относительно таких комплексов. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждается федеральным исполнительным институтом власти. В течение 3-х дней с даты предоставления документа уполномоченный орган направляет его копию в инстанцию, выполняющую госстройнадзор.

Налогообложение

Считается, что получение разрешения указывает на окончание работ с объектом и пригодность его к эксплуатации. Застройщик, который выступает как инвестор, оформляет сооружение в собственность, принимает его к учету в составе ОС. Последнее при этом может осуществляться как до регистрации права, так и после нее.

Между тем многие застройщики интересуются, обязательно ли отнесение объекта к ОС после получения разрешения. Инвестор самостоятельно определяет готовность сооружения к использованию на том этапе, когда предоставлен документ. Чиновники, однако, против такого подхода. По их мнению, инвесторы таким способом оттягивают момент выплаты налога с имущества.

На практике готовность объекта определяется не наличием разрешения на ввод, а решением руководителя предприятия, для которого он реконструируется/строится. В случае недостаточной готовности застройщик вправе по закону выплачивать неполную сумму налога. В такой ситуации предприятие может признать объект пригодным к эксплуатации на этапе получения разрешения.

Приняв соответствующее решение, организация может приступать к отделочным работам по своему ОС. Руководство предприятия может также закончить все ремонтные работы перед получением разрешения. Когда документ будет на руках, можно принять решение о готовности сооружения.

Расходы

Затраты на ввод сооружения в эксплуатацию в сводную смету не включаются. Они приводятся в отдельном документе. В смете учитываются расходы на:

1. Выполнение мероприятий по пуску и наладке установок и оборудования подрядчиками.
2. Материальные и топливно-энергетические ресурсы, необходимые для проверки и комплексного запуска оснащения.
3. Содержание рабочих и инженерно-технических специалистов, осуществляющих пуск и наладку.
4. Техническую помощь проектных, научно-исследовательских инстанций, выполняющих составление документации, экспертизу, консультирование, транспортировку персонала и прочие мероприятия.

Заключение

До вступления в действие нового законодательства ввод объекта реконструкции/строительства в эксплуатацию осуществлялся в соответствии с разными нормативными актами. Выбор того или иного положения производился в зависимости от типа здания. В январе 1988 г. были введены в действие СНиПы.

В них устанавливался порядок, в соответствии с которым в эксплуатацию вводились промышленные объекты. По ранее существовавшему законодательству в качестве документа, подтверждающего окончание основного комплекса работ и соответствие фактических результатов требованиям проекта и техрегламентов, выступал акт государственной комиссии. В настоящее время действует иной порядок. Согласно правилам, ввод в эксплуатацию осуществляется при наличии разрешения, выданного уполномоченной исполнительной структурой или компетентной организацией, указанными в Градостроительном кодексе.

Источник: www.syl.ru

Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору

Передача объекта инвестору связана с выполнением определенной последовательности действий:

• приемка застройщиком (техническим заказчиком) результатов работ от генподрядчика (подрядчика);
• подготовка объекта к эксплуатации;
• получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• приемка завершенного строительством объекта инвестором.

Приемка работ от генподрядчика

Сдача-приемка результатов работ от генподрядчика застройщику (техническому заказчику) оформляется актом, подписанным сторонами (ст. 753 ГК РФ). Сдачу-приемку выполненных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений оформите с помощью унифицированных бланков. Подробнее об этом см. Как отразить в учете доходы подрядчика по договору строительного подряда .

Ситуация: в какие сроки застройщик (технический заказчик) обязан подписать акт приемки результатов работ от генподрядчика (подрядчика)?

Застройщик (технический заказчик), получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ, обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753 ГК РФ). Конкретные сроки подписания акта приемки результатов работ в законодательстве не предусмотрены.

Исключение составляют случаи приостановления или прекращения строительства: в таких ситуациях акт о приемке выполненной части работы нужно подписать в течение месяца (п. 5.16.1 СНиП 12-01-2004, утвержденных постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004 г. № 70).

Если в договоре подобных положений нет, это не значит, что застройщик вправе оттягивать подписание акта на неограниченное время. Если обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

При отсутствии сроков в договоре подрядчик (генподрядчик) может установить срок подписания в сопроводительном письме к переданному застройщику акту. Никаких ограничений на этот счет законодательство не содержит. Невыполнение указанных в акте сроков подрядчик (генподрядчик) может расценить как уклонение застройщика от подписания акта. Одностороннее подписание акта в этом случае законом не запрещено (ст. 753 ГК РФ).

Участие представителей госорганов

В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результатов работ должны участвовать представители госорганов и органов местного самоуправления (п. 2 ст. 753 ГК РФ).

Ситуация: в каких случаях к приемке результатов работ по договору строительного подряда нужно привлечь представителей госорганов и органов местного самоуправления?

Требование об участии в сдаче-приемке результатов выполненных по договору строительного подряда работ представителей государственных органов содержится в СНиП 3.01.04-87, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. № 84, а также в постановлении Совмина СССР от 23 января 1981 г. № 105 (действует в части, не противоречащей действующему законодательству). Применительно к отдельным объектам недвижимости (например, объекты газификации, электрификации) существуют специальные правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов (см., например, СНиП 42-01-2002).

Подготовка объекта к эксплуатации

Для подготовки объекта строительства к эксплуатации нужно выполнить перевод объектов на постоянные источники инженерно-технического обеспечения. Кроме того, в территориальных строительных нормах могут быть установлены дополнительные требования по подготовке объектов к эксплуатации.

Застройщик должен получить заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (если объект подлежит государственному строительному надзору). Для этого застройщик представляет в территориальное управление Госстройнадзора России извещение об окончании строительства. После проверки, не выявившей нарушения, ему выдадут заключение. Такие правила предусмотрены в пунктах 25–29 Порядка, утвержденного приказом Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. № 1129.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется приемочными комиссиями. Приемочные комиссии для производственных объектов бюджетного финансирования назначаются министерствами и ведомствами – государственными заказчиками и соответствующими администрациями. Для объектов внебюджетного финансирования комиссию назначает организатор строительства (т. е. застройщик), который часто выполняет и функцию инвестора, или уполномоченный им технический заказчик. Такие разъяснения содержатся в письме Госстроя России от 5 ноября 2001 г. № ЛБ-6062/9.

По результатам приемки результатов работ приемочная комиссия оформит акт. Обычно это акт по форме № КС-11 , утвержденный постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Если для осуществления строительных работ ранее было получено разрешение на строительство, застройщику необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Такой вывод следует из части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет:

• выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство;
• соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Об этом сказано в части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Чтобы получить разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, застройщик должен обратиться в тот же орган, где он получал разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Наименование органа, в который следует обратиться, содержится в региональных или местных документах.

Например, в Коломенском муниципальном районе Московской области такое разрешение выдает местная администрация (п. 3.1 Положения, утвержденного постановлением администрации Коломенского района Московской области от 18 августа 2009 г. № 1139).

К заявлению приложите:

• правоустанавливающие документы на земельный участок (например, договор аренды);
• градостроительный план земельного участка;
• разрешение на строительство;
• акт приемки объекта капитального строительства (обычно это форма № КС-11 ).
• схему, отображающую расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или техническим заказчиком);
• технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.

Также потребуются документы, подтверждающие соответствие параметров объекта строительства требованиям законодательства.

Во-первых, это документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком или техническим заказчиком. Форма этого документа может быть утверждена на региональном уровне. Например, в Ленинградской области это форма, приведенная в приложении 3 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15.

Во-вторых, понадобятся документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии). Бланки этих документов на федеральном уровне не утверждены. В большинстве регионов форма документа и порядок его выдачи определяется организациями, выдавшими технические условия.

В-третьих, заявитель должен представить документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов. Например, в Ленинградской области форма такого документа приведена в приложении 2 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15.

Кроме того, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нужно заключение Госстройнадзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Такой перечень разрешительных документов на ввод объектов в эксплуатацию установлен частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ и расширен постановлением Правительства РФ от 1 марта 2013 г. № 175 (ч. 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Ситуация: можно ли для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства вместо схемы, отображающей расположение объекта капитального строительства, представить материалы геодезической съемки инженерных сетей и участка застройки ?

Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Там упомянута именно схема, отображающая расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или заказчиком).

Представление иного документа, даже содержащего те же сведения, что и эта схема, незаконно. Данный вывод подтверждается и материалами арбитражной практики (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 апреля 2009 г. № А28-9065/2008-322/27).

Ситуация: в каких случаях для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства понадобится доверенность?

Представителю организации, который непосредственно обращается за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, выдайте доверенность.

Объясняется это так. Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Доверенности в этом списке нет.

Однако без доверенности от имени организации может действовать только ее руководитель или управляющий (руководитель управляющей организации). Полномочия руководителя подтверждаются уставом и решением о его назначении (избрании). Это следует из положений статьи 53 Гражданского кодекса РФ, статей 40 и 42 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ и статьи 69 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ. Во всех остальных случаях понадобится доверенность.

Приемка инвестором объекта

После получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию передача объекта, построенного по инвестиционному договору на строительство объекта, оформляется актом приемки-передачи. Это итоговый документ, который подтверждает взаимное исполнение сторонами обязательств по инвестиционному договору. В акте следует указать информацию:

• о построенных объектах (с указанием их идентификационных номеров, площадей с учетом обмера БТИ, характеристик помещений и т. п.);
• о порядке распределения построенных объектов (площадей) между инвесторами (соинвесторами).

Типовая форма акта приемки-передачи законодательством не установлена. Поэтому застройщик может разработать эту форму самостоятельно в качестве приложения к инвестиционному договору. Правомерность такого подхода обусловлена тем, что все отношения между инвестором и застройщиком, в том числе и порядок приемки-передачи работ, осуществляются на основе заключенного между ними инвестиционного договора (ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ).

Условиями инвестиционного договора, по которому застройщик обязуется построить несколько объектов, может быть предусмотрена приемка-передача каждого объекта в отдельности. В этом случае приемка-передача отдельных объектов строительства может быть оформлена актом о результатах частичной реализации инвестиционного договора (приемка работ по определенным этапам).

К акту о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного договора застройщик прилагает акт о передаче затрат на строительство объекта. В этом акте застройщик перечисляет все расходы, связанные со строительством (стоимость израсходованных материалов, подрядных работ и т. п.), и отражает первоначальную стоимость построенного объекта.

Для передачи законченного строительством объекта можно составить акт в произвольной форме. Для этого в качестве образца могут быть использованы акты приемки по формам № КС-11 и № КС-14 , которые утверждены постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а. Подробнее о заполнении этих форм см. Как в бухгалтерском учете отразить приобретение основных средств за плату .

В течение пяти дней после передачи построенного объекта инвестору и подписания акта о результатах реализации инвестиционного договора застройщик выставляет инвестору счета-фактуры (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Если застройщик применяет упрощенку, он также может выставить инвестору сводный счет-фактуру на стоимость работ, выполненных подрядчиком. Это необходимо для того, чтобы обеспечить право инвестора на возмещение НДС. При этом застройщик не должен платить НДС в бюджет на основании этого счета-фактуры. Такая позиция отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 июня 2012 г. № 1784/12.

Данное судебное решение, по сути, является прецедентным. В нем сказано, что при отсутствии других препятствий ранее принятые судебные акты по аналогичным делам могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ (по вновь открывшимся обстоятельствам).

Источник: nalogobzor.info