Что будет с новостройками из за кризиса

Стоит ли покупать или продавать новостройку на стадии котлована в 2022 году, поднимут ли цены, заморозят ли стройки.

Удар по спросу: какие девелоперы смогут пережить кризис в экономике

Влияние обвала курса рубля на экономику, а также последствия пандемии будут заметны спустя несколько месяцев. Выиграют те девелоперы, которые имеют дифференцированный портфель проектов с хорошей локацией, считают эксперты

Обвал цен на нефть, курса рубля, а также пандемия коронавирусной инфекции может существенно снизить спрос на жилье. Все эти «черные лебеди» способны привести к чреде банкротств среди девелоперов, как это было и при прошлых кризисах.

Эксперты рассказали, что ждет девелоперский бизнес в России и какие девелоперы смогут лучше пережить кризисные явления в экономике.

Пандемия коронавируса и обвал рубля ударят по спросу на рынке жилья, и это главная угроза для застройщиков, считают эксперты.

С одной стороны, стресс в экономике привел к тому, что за месяц повысилась доходность десятилетних ОФЗ с 6% до 7,5%, достигая даже 8,5%. Это уже нашло отражение в удорожании ипотечных кредитов на 1,5–2%. Повышение стоимости ипотеки всегда сужает потенциальный спрос на жилье. С другой стороны, само по себе ослабление национальной валюты скажется на общем финансовом состоянии россиян, особенно с точки зрения возможности накопления средств, поясняет генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.

Основная опасность застройщиков — падение покупательской активности, соглашается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. При этом люди, готовые к покупке, не станут отказываться от своих планов. Покупателей, которые только пришли на рынок жилья и пока рассматривают приобретение как возможную перспективу, вирус и падение рубля, конечно, могут заставить пересмотреть планы.

Что касается обвала рубля, то его влияние также будет неоднозначным. В долгосрочной перспективе оно означает снижение доходов. С другой стороны, есть граждане, которые извлекли выгоды, сыграв на разнице курсов. В текущих условиях крайней нестабильности они могут предпочесть вложение в недвижимость.

Пока риелторы и девелоперы фиксируют резкий рост активности покупателей на первичном и вторичном рынках жилья на фоне резких валютных колебаний. По их оценке, за первые две недели марта спрос вырос на 10–30%. Ожидание повышения ставок также привело к ажиотажному спросу на ипотеку. По данным столичного Росреестра, количество ипотечных сделок в Москве в январе-феврале 2020 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 15% — до 14,5 тыс.

Кто переживет кризис

В текущих условиях спрогнозировать будущее застройщиков сложно. Влияние обвала курса рубля на экономику будет заметно спустя несколько месяцев. Нельзя убирать за скобки и эпидемиологическую обстановку, которая пока в регионах сдерживается. «Если не будет серьезного масштабирования, карантинных мер, то и влияние на девелопмент окажется минимальным. Если же произойдет обострение ситуации, строительство многих объектов в отдельных локациях приостановится», — отмечает глава РАСК.

При этом девелоперские компании, как и остальной бизнес в стране, столкнутся с трудностями в этом году. Вопрос только в запасе прочности застройщиков, считают эксперты. «Крупные игроки, то есть девелоперские компании из топ-10 застройщиков Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края и других регионов с развитым жилищным строительством, конечно, переживут кризис. Средние и небольшие застройщики, работающие на депрессивных локальных рынках, скорее всего, уйдут из отрасли, хотя, конечно, не все», — считает Мария Литинецкая. Едва ли дело дойдет до банкротства, наиболее вероятный сценарий — завершение текущих проектов и отказ от новых.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова также не видит рисков банкротства застройщиков на фоне обвала рубля и пандемии. Президентом страны озвучены беспрецедентные меры по поддержке малого и среднего бизнеса, и если правительство найдет возможность их реализовать, то больших потрясений ни в экономике, ни на рынке недвижимости не случится.

«Пока доходность их бизнеса и спрос на квартиры в строящихся домах остаются на прежнем уровне. Но без пострадавших не обойдется — в их числе могут оказаться девелоперы, реализующие проекты в неудачных локациях и с изначально неверно сформированным ценообразованием», — считает она.

Алексеенко назвал прогнозирование банкротств застройщиков в текущих условиях «гаданием на кофейной гуще». «Масштаб может разниться от нескольких десятков до нескольких сотен застройщиков. При этом однозначно сейчас выигрывают те застройщики, которые имеют дифференцированный портфель как с точки зрения географии, так и форматов жилья», — утверждает он.

Необходимо дождаться по меньшей мере результатов активности покупателей в марте. «В ближайшие три месяца станет понятно, в какую сторону качнулась чаша весов на рынке жилья. Сейчас главное — сохранить ставки по ипотеке на приемлемом уровне, потому что заемщики кредитов на 50–60% формируют спрос на рынке жилья», — говорит Литинецкая.

В 2019 год объем просроченной задолженности застройщиков в России вырос на 9% — до 21,3%. При этом объемы выдачи кредитов застройщикам на возведение зданий и сооружений в минувшем году сократились на 9%, отмечается в исследовании аналитиков «Эксперт РА». По их мнению, по мере полного перехода на эскроу строительная отрасль будет консолидироваться на фоне прекращения деятельности мелких застройщиков, которые не смогут работать по новым правилам.

О новой волне банкротств девелоперов начали говорить еще перед переходом на проектное финансирование. По данным РАСК, в 2019 году кредиторы были намерены подать на банкротство 350 застройщиков, что на 77% превышает показатели 2018 года. На начало года девелоперы, которые находились в зоне риска, реализовывали 1,42 тыс. проектов общей площадью 9,9 млн кв. м. Относительно 2018 года данные показатели увеличились на 65% и 27% соответственно. Общее число компаний, признанных банкротами, выросло за год на 22% — до 184. На балансе этих застройщиков находится 839 проектов общей площадью 4,5 млн кв. м, что превышает показатели 2018 года на 45,7% и 12% соответственно, отмечается в исследовании РАСК.

В прошлые кризисы 1998, 2008, 2014 годов строительная отрасль также испытывала сильные потрясения. Во все кризисы падал спрос, цены на жилье, росли ставки по ипотеке, а некоторые застройщики банкротились. В первый кризис в августе 1998 года российский девелопмент только зарождался, не было большого числа компаний и крупных портфелей проектов. Поэтому тогда первичный рынок почти не пострадал — удар пришелся на вторичку.

Мировой кризис 2008–2009 года уже существенно отразился на девелоперах. Тогда многие команды наращивали портфели бумажными проектами и были сильно перекредитованы, часто в валюте. В результате обвала рынка и падения спроса сменили акционеров или отошли банкам одни из крупнейших и видных игроков — Mirax, «Система Галс» (ныне «Галс-Девелопмент»), ПИК, «Донстрой», МИАН. Кризис 2014 года привел к краху таких крупных девелоперских групп, как СУ-155, Urban Group, а также большого числа мелких застройщиков по всей России.

В рейтинг крупнейших банкротств девелоперов (подготовлено РАСК), в результате которых пострадало наибольшее число дольщиков, входят СУ-155 (30 тыс. пострадавших дольщиков), Mirax Group (1,5 тыс.), ООО «Трансфорт» (1 тыс.), ГК «Небоскреб ГБ» (800 дольщиков), УК «Премьер девелопмент» (1 тыс.), «Жилищный капитал» (1 тыс.), ООО «Мособлжилстрой Девелопмент» (2 тыс.), ЗАО «СФК Реутово» (1 тыс.) и ООО «Сабидом-инвест» (1 тыс.).

Минстрой России заявил, что будет еженедельно следить за финансовым положением застройщиков в российских регионах из-за пандемии коронавирусной инфекции. Банкротство не возникает в одну минуту, к этому могут привести просчеты в организации строительства, финансовой модели, ошибки менеджмента, не стоит исключать и нарушений закона, допущенных должностными лицами застройщика, отметил представитель министерства.

Кто приведет к кризису в России, спрос на рынке жилья галопирует — вечерний Novostroy.ru. Кто виноват. Себестоимость строительства недвижимости в России продолжает расти. Об этом заявил директор АН «Этажи» Ильдар Хусаинов в своем telegram-канале. По его словам, есть несколько факторов, которые способствуют сегодня удорожанию строительства и, как следствие, росту цен на жилье. … Из — за новых инициатив по отмене гражданства за инвестиции в Турции, местный рынок недвижимости может рухнуть, полагает директор Golden Brown Group. Эксперт: рынок недвижимости Турции под угрозой. Тележка с новостройками . Рассказываем о том, что происходит на рынке недвижимости в нашем , и.

Покупать или продавать. Что будет с новостройками в 2022 году

Лучшие финансовые лайфхаки в нашем Telegram-канале. Без спама и назойливых новостей. Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить.

На рынке недвижимости с конца февраля началась паника. Те, кто жаждал продать вторичку, передумали. Поснимали объекты с продажи, отказались от сделок. А что будет с новостройками? Особенно с теми, что на стадии котлована? Спешить ли вкладывать в них деньги или, наоборот, ждать? А если уже вложил в стройку. Финтолк объясняет, как не стать обманутым дольщиком.

Замороженные котлованы, или Строить дальше не хотим

Хаос на рынке недвижимости возник практически сразу, как только началась военная операция на Украине. Фондовый рынок рухнул, рубль по отношению к доллару побежал вниз, цены подскочили, Центробанк поднял ставку до 20 %.
Рынок недвижимости не остался в стороне, поскольку жилье — один из излюбленных способов вложения денег россиянами. Специалисты рынка недвижимости отметили, что продавцы готовых квартир и домов резко поснимали свои объекты с продажи, повысили цены и вообще стали выставлять ценник не иначе как в долларах.
Что касается новостроек на разных этапах строительства, то и тут тоже риелторы стали ожидать роста цен. И поговаривать о том, что теперь многие объекты застройщики просто-напросто не будут достраивать. В марте почти половина российских застройщиков и правда заявила о заморозке строек. В основном сетуют на значительное подорожание стройматериалов. Некоторые из них подскочили в цене аж на 80 %.

Спрашивается, что теперь делать людям, которые уже вложили деньги в строящееся жилье? Лучше продать или подождать?

Владислав Журавлев, советник по правовым вопросам юридической группы «Совет»:

— Покупать недвижимость стало дорого: кредиты менее удобные из-за роста ключевой ставки ЦБ до 20 %. Однако власти уже обсуждают возврат к программам льготной ипотеки, что, по сути, заменит субсидирование отрасли из-за роста цен. При этом, по планам правительства, регионам хотят выделить деньги на финансирование фондов защиты прав участников долевого строительства. Это послужит дополнительной страховкой для уже запущенных строек. Так что продажа недостроенной квартиры на этапе котлована представляется нецелесообразной.

Стоит ли сейчас вкладывать деньги в котлован

Другой вопрос, что делать, если вы собирались вложиться в строительство квартиры, но до боевых действий не успели? И вообще, может быть, именно сейчас то время, когда стоит нести деньги застройщикам?

Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина:

— Сейчас рискованно брать новостройку на стадии котлована у любого застройщика. Непонятно, как ситуация будет развиваться дальше. В связи с этим оптимальным решением будет покупка квартиры в проектах со сдачей максимум в течение ближайшего года, а также тех, которые входят в топ-5 крупнейших.
Добавлю, что у небольших застройщиков могут быть трудности. Они будут вынуждены удешевлять материалы для отделки. В итоге клиент может получить не то, на что он рассчитывал. В этом случае даже отбить вложенное при продаже готовой квартиры будет сложно.

Основная мотивация девелопера — открытие эскроу-счета. Именно в этот момент финансовые гарантии превращаются в деньги, говорит гендиректор агентства недвижимости «Прайд групп» Алексей Бондарев. Возможно, мы увидим несущественное увеличение срока сдачи домов, но это в большей степени коснется более молодых компаний, полагает эксперт Финтолка. Основные застройщики готовы работать на российских строительных материалах и обходиться внутренним рынком труда.

Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд групп»:

— Риск задержки сдачи дома был всегда, и тут нужно осторожно выбирать девелопера. Лучше досконально изучить историю застройщика и выбирать компанию полного цикла, которая производит не только дома, но и строительные материалы. И желательно с историей. Как правило, квадратный метр у таких компаний стоит дороже, но и риск сводится к минимуму.
Продавать новостройку на стадии котлована однозначно не стоит. В текущей волатильности с рублями оставаться довольно рискованно. Исторически недвижимость всегда была последним бастионом безопасности для парковки средств. Но тут нужно подходить с умом и не руководствоваться в выборе объекта только ценой.

Обманутые дольщики: накроет или нет

Эксперты рынка недвижимости в большинстве считают, что обманутых дольщиков быть не должно, потому как государство поддерживает строительную отрасль. 14 марта президент подписал закон, предоставляющий гражданам, заключившим договоры долевого участия, право продлить срок хранения денег.

«Эта мера поддержит застройщиков, которые с учетом роста цен могут не успеть сдать объект в срок. Этим же законом упрощена процедура постановки на учет объектов капитального строительства, что удешевит и сократит сроки ввода объекта в эксплуатацию».

Владислав Журавлев, советник по правовым вопросам юридической группы «Совет»

Однако эксперты Финтолка прямо говорят о риске того, что целый ряд проектов может остаться недостроенным. В зону риска входят те, которые возводятся без привлечения эскроу-счетов. Когда застройщик уже потратил полученные от дольщиков деньги, а новый заем банк ему уже не дает.

Сейчас на рынок новостроек давят внешнеэкономические и политические обстоятельства. Но обманутых дольщиков, как в нулевые, все же не будет, уверен гендиректор агентства «Прайд групп» Алексей Бондарев. В единичных случаях возможны риски, но у большинства застройщиков, успокаивает эксперт, сейчас все в порядке и план действий есть.

Стоит ли покупать или продавать новостройку на стадии котлована в 2022 году, поднимут ли цены, заморозят ли стройки. … А что будет с новостройками ? Особенно с теми, что на стадии котлована? Спешить ли вкладывать в них деньги или, наоборот, ждать? А если уже вложил в стройку?.. Финтолк объясняет, как не стать обманутым дольщиком. Замороженные котлованы, или Строить дальше не хотим. Хаос на рынке недвижимости возник практически сразу, как только началась военная операция на Украине. Фондовый рынок рухнул, рубль по отношению к доллару побежал вниз, цены подскочили, Центробанк поднял ставку до 20 %.

Кризис 2020 на рынке жилья – что общего и в чем отличия от 2008 и 2014?

В 2020 году Россию поразил уже третий по счету экономический кризис после непродолжительного экономического роста 2000-х. В некоторых аспектах он похож на два предыдущих, а в других – сильно отличается. Следовательно, на рынке жилой недвижимости повторятся посткризисные тенденции прошлых лет, но возникнут и новые явления. О них рассказывают эксперты «Метриум».

Кризисы в российской экономике всегда отражаются на жилищном строительстве, рынке жилой недвижимости и ипотеке. Меняются только механизмы влияния, продолжительность негативных тенденций, а также реакция рынка. Определенные экономические причины порождают разные отраслевые следствия. В 2008, 2014 и 2020 гг. они были схожи, но во многом и различались.

Что общего в экономике кризисов: нефтяные обвалы и девальвация

Все три недавних кризиса в России – следствие структурной слабости сырьевой экономики и низкой ёмкости внутреннего рынка, хотя предпосылки у нестабильности всегда были разными (в 2008 году – мировой финансовый кризис, в 2014 году – санкции, в 2020 году – неудачные переговоры в ОПЕК и пандемия коронавируса). Экономический климат зависит от объема валютной выручки. Как только экспорт ресурсов падает, происходит девальвация рубля. Несмотря на спекулятивный характер таких обвалов, монетарные власти в России традиционно не стремятся поддерживать рубль, либо делают это недостаточно, что приводит к его резкому удешевлению. В стране, зависимой от импорта ключевых товаров, это неизбежно предопределяет рост цен и падение доходов населения. Такова общая модель трёх кризисов.

В 2008 году с июля по декабрь баррель «чёрного золота» подешевел на 69%. В 2014 году снижение цен было медленнее – за шесть месяцев на 42%. В 2020 году обвал был стремительным: нефть подешевела на 63% за три месяца.

Валютные курсы всегда реагировали на это падением, хотя оно и различалась по глубине. В 2008 году с июля по декабрь доллар вырос на 25%, в 2014 году в тот же период курс подскочил на 57%, а в 2020 году (с января по апрель) – на 17%.

После роста курса рубля повышалась инфляция. В 2008 году она ускорилась до 13% (по сравнению с 12% в 2007 году), а в 2014 году до 11% по сравнению с 7% в 2013 году. Сейчас делать выводы пока рано, но в мае инфляция выросла на 3%. Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», уровень инфляции всё-таки разный, и об этом немаловажном факторе – в следующей разделе.

Что различного в экономике кризисов: доходы населения и инфляция

Основные различия трех кризисов, важные для рынка жилья, – это динамика доходов населения и уровень инфляции. К 2008 году зарплаты россиян выросли, образовались значительные накопления. Поэтому удар кризиса оказался не столь сильным, а доходы (конечно, вслед за ценами на нефть) быстро восстановились. Снижение реальных располагаемых доходов Росстат фиксировал только в конце 2008 и летом 2009 годов. В целом же в 2008 году этот показатель увеличился на 2,4% в 2009 году – на 3%, а в 2010 – на 6%. В последующие 4 года доходы повышались, правда не такими быстрыми темпами как в 2000-е.

Совсем иной итог был у кризиса 2014 года, после которого цены на нефть уже не восстановились. Уже в первый год реальные располагаемые доходы снизились на 0,7%, и затем это продолжалось непрерывно шесть лет (худшая динамика была в 2016 году – минус 6%). Только в 2019 году (с учетом изменения методологии) статистики отчитались о росте реальных доходов населения на 0,8%.

Сейчас делать выводы о падении доходов пока рано. По данным Росстата, в I квартале они сократились на 0,2%. Однако по прогнозу Центра развития НИУ ВШЭ в 2020 году реальные доходы сократятся в базовом сценарии на 8%, а в негативном – на 12%.

Из-за разной ситуации с доходами в ходе трех кризисов был и разный уровень инфляции. В «тучные» 2000-е гг. инфляция была высокой из-за высокого спроса. В межкризисный период она замедлилась из-за наметившейся стагнации доходов, а после 2014 года – упала до исторически минимальных значений. Впрочем, именно этот фактор ускорил рост ипотеки, которая предопределила отличие ситуации на рынке жилья в период кризиса 2014 и 2020 году от 2008 года.

Чем схожи кризисы на рынке жилья: падение спроса

Покупатели на рынке жилья первыми реагируют на кризис. В 2008 году количество сделок купли-продажи в Москве сократилось на 16% по сравнению с показателями 2007 года.

Обвал произошел и в сегменте строящегося жилья (на тот момент небольшом). Общая площадь реализованных в столице новостроек сократилась на 67%.

Реакция покупателей на кризис 2014 года отразилась в статистике сделок 2015 года. Количество договоров долевого участия (ДДУ) снизилось в старой Москве на 12%. На рынке вторичного жилья в Москве было заключено на 30% меньше договоров купли-продажи.

В 2020 году пока можно судить об активности клиентов только в апреле – в первом «полном» месяце кризиса, когда уже дали о себе знать и девальвация, и пандемия коронавируса. В этом месяце число сделок купли-продажи в Москве уменьшилось на 65%, а число ДДУ – на 49% по сравнению с апрелем 2019 года. По базовому сценарию аналитиков «Метриум», по итогам текущего года спрос может сократиться на 20-30% относительно 2019 года, если не будет новых потрясений и очередной необходимости самоизоляции в течение нескольких месяцев. Динамикой спроса сходства кризисов на рынке жилья в 2008, 2014 и 2020 годах пока исчерпываются. В чем различия?

Как может изменяться спрос на новостройки в Москве в 2020 году (кол-во ДДУ)

Чем различаются кризисы на рынке жилья: предложение, цены, ипотечные ставки

Прежде всего различается реакция на кризис застройщиков и собственников жилья. В 2008 году снижение спроса стало причиной уменьшения объемов строительства. Ввод жилья в столице рухнул в 2008 году на 32%. При этом было заморожено до 40% проектов. Собственники вторичного жилья из-за резкого падения цен на него также начали снимать с продажи свои квартиры.

После кризиса 2014 года предложение, напротив, начало расти. В 2015 году общая площадь продаваемых квартир в московских новостройках увеличилась на 33% по сравнению с 2014 годом. Этот процесс был вызван временными ограничениями на разработку проектной документации для жилищной застройки, которые были сняты незадолго до кризиса, что привело к отложенной реализации предложения. В последующие годы объем предложения устойчиво возрастал несмотря на кризис.

Сейчас предложение новостроек снижается. В I квартале в продаже насчитывались 2,7 млн кв.м. жилья, что на 13% меньше, чем в 2019 году, и соответствует уровню 2015 года.

Второе различие – это динамика цен. Если в кризисы 2008 и 2014 гг. рынок отреагировал снижением расценок, то сейчас пока это не наблюдается. Правда, отмечают эксперты «Метриум», стоимость квадратного метра начинает снижаться обычно со значительным опозданием после острой фазы кризиса.

Во второй половине 2008 года впервые за пять лет прекратился рост средней стоимости квадратного метра и началась коррекция. В 2009 году средний «квадрат» подешевел на 20%.

В 2014 году рублевые цены росли весь год, а в 2015 году, причем только ко второй половине, показатели цен сократились на 8%.

Сейчас о движении цен говорить пока рано. В апреле застройщики их не пересматривали, а средний «квадрат» в массовых новостройках Москвы подорожал на 1%, в мае остался без изменений, а в целом за пять месяцев (с конца года прошлого года) прибавил 7,4%. Соответственно, чтобы по итогам текущего года цены не выросли относительно предыдущего, из-за кризиса цены должны упасть более чем на 7%. Иными словами, нивелировать ценовую динамику последних лет и месяцев могут только очень мощные факторы снижения.

«Несмотря на ожидаемое падение спроса, сейчас действуют мощные факторы роста цен, – говорит Ксения Юрьева, коммерческий директор Группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера RussianDesignDistrict). – Девальвация рубля ведет к повышению себестоимости строительства, увеличению расходов на топливо, коммунальные услуги, стройматериалы и т.п. При этом продолжается переход к целевому финансированию жилищных проектов банками, что также влияет на цены. Одновременно мы наблюдаем сокращение предложения и числа игроков на рынке столичного девелопмента, где больше половины реализованного жилья уже приходится на 10 застройщиков. К тому же ухудшение экономической ситуации в России приведет к новой волне миграции россиян, наиболее квалифицированных, молодых и активных, в Москву, что создаст предпосылки для формирования нового поколения потенциальных покупателей местного жилья. В такой ситуации коррекция цен если и произойдет, то незначительная и непродолжительная».

Наконец, третье принципиальное отличие кризисов в 2008, 2014 и 2020 гг. – это ситуация в ипотечном секторе.

В 2008 году на фоне высокой инфляции Банк России менял ставку рефинансирования 6 раз, повысив её с 10% до 13% годовых. Из-за этого ставки по ипотеке выросли до 15-20% годовых. В 2014-2015 гг. Центробанк также повысил ключевую ставку из-за чего ипотека подорожала до 13-14%.

Особенность текущего кризиса – смягчение кредитно-денежной политики ЦБ. Сокращение ключевой ставки на фоне низкой инфляции до 5,5% создает предпосылки для беспрецедентного снижения стоимости кредита. При этом, как и во время кризиса 2014-2015 гг., власти запустили программу субсидирования ипотечных ставок, чтобы стимулировать спрос в кризис. Сейчас базовые ставки по кредитам на новостройки опустились до уровня 6-6,5% годовых и ожидается, что на ближайшем заседании совета директоров Банка России ключевая ставка будет снижена еще на 1 процентный пункт.

«Для рынка недвижимости беспрецедентно возросло значение ипотеки, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – В период сокращения реальных доходов после 2014 года и сейчас, когда по благосостоянию россиян был нанесен очередной удар, снижение ставок по ипотеке благодаря программе субсидирования и смягчению кредитно-денежной политики – это единственный путь сохранения активности на рынке жилья и жилищного строительства вообще. Однако нужно понимать, что рост ипотечного кредитования в стране с долголетним сокращением доходов – это в какой-то степени искусственное стимулирование спроса, и он не может быть основой долгосрочной стратегии развития жилищного сектора. Более того, снижение ставок может оказаться недостаточной мерой в условиях текущего кризиса, более глубокого и системного, чем два предыдущих. Многие потенциальные покупатели опасаются того, что они лишатся работы или дохода, и вопрос стоимости кредита при этом автоматически уходит на второй план».

Три кризиса и рынок недвижимости Москвы: основные тренды

Как может развиваться кризис 2020 года на рынке жилья

Эксперты «Метриум» полагают, что сценарий дальнейшего развития событий на рынке недвижимости после текущего кризиса будет сильно отличаться от того, что наблюдалось в 2010-2013 гг. или в 2016-2019 гг.

После кризиса 2008 года рынок жилья восстановился довольно быстро вместе с доходами россиян благодаря вновь подорожавшей нефти. Это привело к повышению спроса даже при высоких ставках по ипотеке (на уровне 11-13%) и развитию рынка долевого строительства, переориентации многих на первичное жилье.

Последствия кризиса 2014 гг. были намного более тяжелыми и долгосрочными, так как структура экономики все эти годы продолжала ухудшаться, осложнилась международная обстановка, наметились признаки стагнации в мировой экономике. В этот период нормализовать ситуацию и повысить спрос удалось только благодаря снижению ставок по ипотеке и кратковременному снижению цен, которое затем быстро сменилось их ростом из-за реформы долевого строительства и ослабления рубля в 2016-2018 гг.

Текущий кризис еще более специфичный. С одной стороны, он спровоцирован пандемией коронавируса, из-за которой работа экономики фактически была остановлена на несколько месяцев. С другой стороны, он лишь обостряет системную слабость сырьевой экономики и выявляет отсутствие в ней точек опоры для долгосрочного развития при цене $35-40 за баррель (по бюджетному правилу в ФНБ направляется выручка с нефтяных продаж при цене более $40 за баррель, то есть страна лишается сверхдоходов при меньшей цене).

По оценкам экспертов «Метриум», спрос на жилье в Москве по итогам 2020 года может снизиться на 20-30%. Летом после снятия ограничений произойдет всплеск числа сделок, которые будут заключать клиенты, не успевшие это сделать до самоизоляции. Однако уже осенью восстановительный рост иссякнет, эконмическая ситуация ухудшится (станет ясно, сколько предпринимателей не «пережили» пандемию).

Средние цены при этом либо незначительно снизятся (до 2%), либо, что более вероятно, продолжат рост до 5% по итогам года. Совокупность действующих факторов настолько противоречива, что сейчас однозначно говорить о падении или снижении средних цен невозможно. В частности, нужно учитывать, что девелоперы более ликвидных проектов продолжат повышать цены, тогда как аутсайдеры могут демпинговать. Однако более вероятен рост средних цен. Это будет связано с сохранением в целом высоких показателей спроса (на уровне 2017 года, что превышает число сделок в 2014 году), высокой активностью ипотечных заемщиков в рамках субсидирования ипотеки, продолжающейся реформой долевого строительства, уменьшением предложения и монополизацией девелопмента.

«В контексте прогноза развития кризиса государственные меры поддержи строительной отрасли можно оценить как правильные, но ограниченные, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Очевидно, что программу субсидирования ипотеки нужно продлить после 1 ноября 2020 года. Помимо этого, нужны и долгосрочные меры. Во-первых, необходимо проводить экономическую политику, направленную на рост доходов населения. Во-вторых, снижать стоимость ипотечного кредитования, не допускать повышения ставок свыше 6%. В-третьих, упростить земельный оборот и предоставление участков под жилищное строительство, одновременно упрощая подключение к коммуникациям. В-четвертых, не перекладывать на застройщиков обязанность строить социальные объекты (это обязанность государства). В-пятых, способствовать внедрению в строительстве новых технологий, снижающих себестоимость. Полагаю, решение этих задач позволит в итоге достичь целей по вводу жилья на уровне 120 млн кв.м в год».

Из — за разной ситуации с доходами в ходе трех кризисов был и разный уровень инфляции. В «тучные» 2000-е гг. инфляция была высокой из — за высокого спроса. В межкризисный период она замедлилась из — за наметившейся стагнации доходов, а после 2014 года – упала до исторически минимальных значений. Впрочем, именно этот фактор ускорил рост ипотеки, которая предопределила отличие ситуации на рынке жилья в период кризиса 2014 и 2020 году от 2008 года. … Общая площадь реализованных в столице новостроек сократилась на 67%. Реакция покупателей на кризис 2014 года отразилась в статистике сделок 2015 года. Количество договоров долевого участия (ДДУ) снизилось в старой Москве на 12%.

Стоит ли покупать недвижимость в кризис: советы эксперта по новостройкам, вторичке и загородным домам

Рынок недвижимости в условиях кризиса оказался одним из самых уязвимых. Весной ситуация на нём менялась слишком динамично — от ажиотажа до замирания, и многие успели его похоронить, предрекая стагнацию как минимум до конца года.

К началу мая ставки по ипотекам для покупки вторичного жилья поднялись с 7,8 до 13,9% и выше, ипотека на новостройки выросла на 30-40%, стройматериалы, зарубежные и российские, ощутимо подорожали. Значит ли это, что покупать и продавать сейчас не стоит? Что делать тем, кому надо срочно решать вопрос с жильём? И на что важно обращать внимание перед покупкой квартиры или дома? — Поговорили об этом с риелтором Юлией Дусиной.

Юлия Дусина

риелтор

23 года занимается недвижимостью — жилой в сегментах «бизнес» и «комфорт», вторичным жильём, новостройками, загородными домами. Также реализует проекты в коммерческой недвижимости и инвестиционном строительстве.

Ипотека эмигрировала. Да здравствует ипотека!

По данным Росстата, во время пандемии, когда рынок недвижимости был максимально динамичным за последние 8 лет, до 80% сделок в новостройках, вторичном жилье и загородных домах заключалось при участии ипотеки. Но после повышения Центробанком в марте 2022 года ключевой ставки с 9,5% до рекордных 20% вторичный рынок практически остановился. И даже последующее снижение ставок до 13,6-13,9% не слишком помогло его оживить.

Фото Athena: Pexels

• До пандемии ставка по ипотеке была в среднем 11-15%, и, чтобы оживить рынок первичной и вторичной недвижимости, во время пандемии она была существенно снижена, появились различные семейные программы, дотации, господдержка, к которым за последние 2 года все привыкли.
• Вообще, рынок ипотеки у нас молодой. Он встал на рельсы только в 2016-2017 годах. До этого банки в среднем довольно долго рассматривали документы, и получить ипотеку было непросто. То, что они разработали программу по электронной регистрации, оперативно рассматривают документы, боты быстро их анализируют и принимают решения — это ситуация последних 5-6 лет.
• Очень часто квартиры в новостройках люди покупают за счёт продажи вторичного жилья. А продажа квартиры на вторичном рынке зависит от ставки по ипотеке. Чем она ниже, тем продажа будет живее. Сейчас самая дешёвая ипотека на вторичке — 13,6%. Но когда люди попробовали брать её под 8,9% или даже под 11%, у них возникает психологический барьер. Все уже забыли, что ещё 7 лет назад мы брали ипотеки под 15%, я сама так покупала квартиру. Поэтому 13,6% — это ставка относительно небольшая, но пока этот барьер преодолеть сложно.
• Что касается рынка новостроек — на нём ситуация мягче. Есть семейная ипотека под 5%, новая льготная ипотека под 9%, субсидированная семейная под 0,1%. Программы под 0,1% разработаны благодаря тому, что застройщики подняли цены на это жильё, но в целом оно стало действительно доступней.

Почему популярные квартиры в новостройках с отделкой white box — часто не лучший выбор

Квартиры с отделкой, где грязные черновые работы уже выполнены, во время пандемии оставались одним из самых востребованных типов жилья. Возник даже тренд на загородное жильё, но не в частных домах, а в новостройках, куда люди хотели перебраться из города, чтобы быть поближе к природе, избежав проблем с инфраструктурой, канализацией, вычищением мусора с участка и других бытовых проблем. И если с локацией они не прогадали, то выбор white box — не всегда был оптимальным.

• Многие клиенты, которые ко мне обращались, хотели квартиру с отделкой, чтобы «уже ни о чём не думать — въехали и живём». Но, к сожалению, квартиры в комфорт-сегменте, которые застройщик сдаёт с ремонтом, порой ничего хорошего из себя не представляют, а стоят дороже, чем если делать ремонт с нуля. В итоге получается дешевле сделать ремонт с «нуля», чем его переделывать и оплачивать демонтаж.
• Разница в цене между двумя одинаковыми квартирами с отделкой white box и без площадью 91-103 м² порядка 3-3,5 млн.рублей. В принципе, white box — это черновые материалы плюс работа строителей. Если нанять строительную компанию с грамотным прорабом, черновая отделка и материалы выйдут дешевле этой суммы (из расчёта 10000 рублей за 1 м²). При этом заказчик будет знать все скрытые работы: как сделана электрика, воздуховод, гидроизоляция, шумоизоляция, коммуникации в мокрых зонах.

• Покупая white-box или квартиру с ремонтом от застройщика в эконом-сегменте и соглашаясь на бумажные обои, самые простые ламинат и плитку, многие просто не обращают внимания на неудобство расположения розеток и другие моменты и могут быть вполне довольны своим выбором.
• White-box в бизнес-классе качественнее, и иногда, если люди покупают для того, чтобы впоследствии сдавать, или это временное жильё с перспективой его менять в будущем, выбор готовой отделки от застройщика вполне оправдан.

Советы тем, кто хочет покупать жильё

Новостройки

• Локация. Новостройки часто строят на промзонах, и нужно понимать, в каких именно: если там был склад — это одна история, а если радиоактивное или токсичное производство — совсем другая. Где-то территория бывшего завода, где-то скотомогильники, поэтому любое место застройки важно проверить на токсичность, радиацию и так далее. В Москве и МО таких объектов, увы, много, — вроде бы квартиры классные, но сами по себе точки патогенные. Если мои заказчики покупают такое жильё, я всегда предупреждаю, что его будет сложно продать — реализация недвижимости может быть затянута, и цена на неё окажется ниже, чем по рынку в целом. Поэтому неплохо бы взять карту и изучить, что было на месте возведенного дома: что производилось на этой земле, и что в неё могли сливать.
• Материалы: всё, что из «эконом-сегмента» — не просто так эконом. Такое ощущение, что в эти дома закладывают, чтобы они простояли пятьдесят лет. Притом у меня ощущение, что когда строили сталинку, в них заложили прочности лет на четыреста. На рынке новостроек есть разные застройщики: и качественные, и бракоделы. Лучше не доверять слепо рекламе, даже если она повсюду. Иногда лучше взять хорошую вторичку, чем плохую новостройку.
• Ремонт. Я за то, чтобы делать его самостоятельно. Со своей строительной бригадой, дизайнером, рабочими и пониманием, чего ты хочешь. В ремонте важны скрытые инженерные работы — и эти этапы нужно контролировать, понимать, из каких материалов и как это сделано. Важно, чтобы вся инженерка была сделана хорошо. К сожалению, white box этого не даёт.

Фото Ksenia Chernaya: Pexels

Фото Ksenia Chernaya: Pexels

• Инфраструктура. Иногда клиенты ставят мне задачу искать квартиру в Красногорске в новостройке, а покупаем мы поблизости с метро Домодедовская на вторичном рынке, потому что когда встаёт вопрос транспортной доступности, клиенты часто выбирают доступность общественного транспорта. Всегда перед покупкой рекомендую проехать несколько раз на общественном транспорте к месту потенциального жилья и прогуляться днём по району. После этого у многих пропадает желание экономить на локации и уезжать далеко от метро.

Вторичное жильё

• Покупать не только квартиру, а локацию с грамотной наполненностью. При покупке люди приходят в дом и часто не обращают внимание на подъезд — насколько он чистый, есть ли грузовой лифт, кто соседи, в каком состоянии мусоропровод, чердак и подвал, что с лестничной клеткой, — а по этим деталям можно сделать серьёзные выводы. Так, один раз я уберегла ребят от покупки квартиры в подъезде, где жили наркоманы. Прошлись по подъезду — и по надписям на стенах и валяющимся шприцам поняли, что что-то не так. Стали разговаривать с жильцами у дома, и наши опасения подтвердились. Для семьи, которая планирует рожать и растить детей, — это не самый подходящий вариант.
• Правовые вопросы. Важно проверить все документы, чтобы квартира была юридически чистая, и право собственности у покупателя невозможно было оспорить.

Загородная недвижимость

• Проверка на совместимость. Чтобы понять, способен ли ты жить за городом, стоит поснимать дом в осенне-зимний период, потому что не каждый готов сбивать сосульки, чистить дорожки и засорившуюся канализацию. Пока с этим не соприкоснулся, кажется, море по колено, а на практике людям это оказывается неудобно.
• Соседство. Важно, чтобы соседи не были маргинальными и рядом не было долгостроев, которые превратились в заброшенные свалки.
• Качество дома. Фундамент должен быть без трещин, крыша — без плесени. Коммуникации: вода, газ магистральный, если его нет — наличие газгольдера. Отопление дома — можно ли его отапливать котлом или только электричеством, что будет дорого. На случай отключения газа многие делают инфракрасные полы, потому что они потребляют меньше электроэнергии, их наличие при покупке будет плюсом. Наличие аккумуляторов в случае обрыва линий электроэнергии. В целом, лучше покупать загородную недвижимость ранней весной, — видны все проблемные места: как крыша потеет, как фундамент себя ведёт, «плывёт» ли участок. Чтобы дом оставался сухим, он должен стоять в самой высокой точке участка. Лучше приобретать участок с небольшим уклоном — это оптимально при проектировании дома.
• Всем рекомендую сделать техническое заключение дома, чтобы понимать, с какими он особенностями и сколько в него потребуется вложить. Техзаключение даёт возможность вести оправданный торг или вовремя отказаться от покупки.

• Качество скважины и воды из неё — нужно также проверять с помощью специалистов.
• Готовность обслуживать участок. Чистить дорожки от снега, убирать ветки, если участок лесистый.
• Расположение дома на участке. Важно, чтобы к нему был удобный подъезд для подвоза мебели и техники.
• Не рекомендую дом с бассейном. Часто владельцы бассейнов просто их закапывают, потому что они то цветут, то преют, то подогрев не тот, то насос полетел; содержать бассейн дорого, многим проще в Турцию слетать отдохнуть.
• Для стройки лучше выбирать участок без леса. Важно, какой на участке лес, — если с буреломом, подлеском, перед постройкой его придётся прорежать, и корневую систему при прореживании можно повредить, особенно если участок не больше 10 соток. Сохранить лес при постройке будет крайне сложно, легче купить деревья и посадить уже после окончания стройки, как удобно. Участки рядом с лесом весной, летом, ранней осенью атакуют мошки, комары и клещи, к этому нужно быть готовым.

Жильё в центре города

• Дом и подъезд должны быть после капитального ремонта, который сейчас идёт по всей Москве, либо не должны быть очень старыми. Важно обращать внимание на перекрытия в доме. Смешанные или деревянные перекрытия часто негативно влияют на инвестиционную привлекательность такой недвижимости, так как застраховать подобные объекты будет сложно, а банки на основании отказа страховой компании могут отказать и в ипотеке на такое жильё.
• Не стоит ориентироваться на ремонт, потому что ремонтов, куда ты въехал, поставил свою зубную щётку и начал жить, за весь мой опыт было порядка всего 5-6 примеров. В элитной недвижимости таких квартир больше, но там чаще всего продают устаревшие ремонты: когда они постояли лет 15 и сами по себе неплохие, но неактуальные — планировки, мебель, отделка морально устарели. Если же в центре выбирается квартира в сегменте «эконом», пусть лучше она будет «убитая», — в такой просто сделать ремонт «под себя».

Фото Irina P

• Лучше «трёшка», чем «двушка». В среднем однокомнатное жильё покупается на 7 лет или меньше, дальше люди, как правило, расширяются. Если интересно место в центре, а денег ограничено, я рекомендую рассмотреть трёхкомнатную квартиру, потому что разница в цене между двух- и трёхкомнатными квартирами небольшая, а кухни обычно маленькие; если в «трёшке» соединить кухню и комнату, останется ещё 2 больших спальни. Кроме того, самое дорогое в ремонте — это санузел и кухня, и они будут одинаково стоить и в однокомнатной, и в трёхкомнатной квартирах, только в трёхкомнатной, скорее всего, люди проживут дольше.

На обложке: фото Max Avans

Журналист и редактор, любит лонгриды, средиземноморский стиль в интерьере и путешествия по местам, сохранившим образцы античной архитектуры

Как скажется кризис строительной отрасли на тех, кто ждет свои квартиры? Получат ли покупатели то, за что заплатили? С какими проблемами приходится бороться строительным компаниям в последний месяц? Какая помощь от государства поддержит и покупателей, и строителей? Novostroy.su провел перекличку застройщиков, чтобы выяснить «среднюю температуру по больнице». 28 марта 2022. … Тележка с новостройками . Рассказываем о том, что происходит на рынке недвижимости в нашем , и. Похожие статьи по данной теме. 28 июля 2022 1422. Китай поможет, а скоро и наши будут не хуже европейских: что происходит на рынке стройматериалов в 2022 году.