Что будет с новостройками в 2016 году

Что будет с новостройками в 2016 году Что будет с ценами на новые квартиры в 2016 году? Стоит ли ожидать роста рублевых цен? Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

Что ждет дольщиков в 2016 году? Возможные изменения законодательства в строительстве

Закон РФ «О долевом строительстве» (214-ФЗ) является одним из самых спорных и часто изменяемых законодательств в сфере строительства: Государственная Дума уже достаточно долго не может разработать и утвердить законопроект, который бы учитывал интересы и бизнеса, и покупателей. Именно поэтому новые поправки регулярно вносятся на рассмотрения и также быстро отменяются, а некоторые из них даже не успевают принять к установленному сроку.

Приоритетные изменения в законодательстве в сфере строительства

В 2016 году должно было вступить в силу сразу несколько поправок к 214-ФЗ. Их введение должно было быть поэтапным. Так, например, уже с 1 марта 2016 г. должны были стать актуальными ужесточенные требования к собственному капиталу застройщика – таким образом, правительство пыталось защитить покупателей от долгостроя, являющегося прямым следствием банкротства застройщиков. Размер фиксированного уставного капитала зависит от объемов реализуемого проекта: если компания собирается строить не более 1, 5 тысяч кв.м. жилья, то ей понадобится запастись 2, 5 млн рублей для того, чтобы получить разрешение на осуществление деятельности. Максимальная сумма уставного капитала составит 1, 5 млрд. рублей – она потребуется тем, кто собирается реализовать проект, площадь которого составляет более 500 тысяч кв.м. Первоначально сумма уставного капитала должна была быть больше. Однако достаточно быстро стало понятно, что слишком жесткие требования станут большой проблемой для многих компаний и приведут к очередному спаду рынка.

До сих пор эти нововведения не были приняты и окончательно утверждены: они успели пройти только первое чтение. Так как данным изменениям и поправкам в области законодательства РФ о строительстве долевого типа присвоен статус приоритетных, окончательное решение по данному вопросу чиновники обещают принять до 25 июня 2016 года.

Одну из предполагаемых поправок отменили уже после общественного обсуждения. Речь идет об отказе в страховании гражданской ответственности застройщиков в пользу самостоятельного страхования своих гарантий покупателями жилья. Эта поправка была отменена в силу того, что страхование ответственности компании, реализующей строительный проект, является одним из ключевых способов защиты покупателей, и на данный момент нет механизма, который бы смог заменить его.

К каким еще изменениям готовиться?

Если в июне 2016 года все поправки, прошедшие первое чтение, будут приняты, остальные нововведения будут вступать в силу согласно принятому ранее графику.

• Уже в июле 2016 года должен появиться реестр, содержащий максимально полную информацию о компаниях, реализующих строительные проекты с привлечением денежных средств дольщиков. Реестр будет содержать в себе детальную информацию о застройщиках, а его заполнением и ведением будет заниматься уполномоченный орган исполнительной власти. Будущие дольщики смогут получить всю необходимую информацию о застройщике.
• С января 2017 года предполагается расширение сфер, в которые смогут вкладываться деньги покупателей. Например, к этому сроку должны быть установлены условия, на которых застройщики смогут получить возмещение затрат на произведенное ими строительство и реконструкцию объектов социальной инфраструктуры. Оно допускается только при условии безвозмездной передачи девелопером объектов в государственную или муниципальную собственность.
• С января 2017 года для защиты денежных средств дольщиков планируется задействовать механизм банковского проектного финансирования с открытием специальных счетов эскроу. Деньги с таких счетов можно будет потратить исключительно на реализацию оговоренного проекта, что позволит избежать нецелевого использования средств дольщиков

На данный момент доработанный проект нового законодательства в сфере долевого строительства РФ не включает в себя положение о создании компенсационного фонда, за счет его средств будут достраиваться объекты, которые не могут завершить застройщики. Доработка этой части законопроекта и потребовала дополнительное время: в 2016 году количество обманутых дольщиков превысило 100 тысяч человек. Именно поэтому чиновники считают, что разработка механизма, который бы позволил достраивать не сданные в эксплуатацию дома за счет «общих» средств, является одним из приоритетных направлений. И если остальные поправки призваны предотвратить увеличение количества обманутых дольщиков в будущем, то создание компенсационного фонда, в который будет отчисляться по 1 % от каждого договора долевого участия в строительстве, позволит решить уже имеющуюся проблему.

В случае принятия правок к ФЗ-214 потребуется также создание новых нормативно-правовых актов, позволяющих определиться:

• с порядком ведения единого реестра застройщиков;
• с определением размера собственного капитала застройщика;
• с методикой определения средней цены одного кв.м.;
• с формой проектной декларации.

Защита интересов обеих сторон

Подводя итоги, стоит отметить, что целью данных поправок является повышение защиты дольщиков и увеличение информационной открытости застройщиков. И в связи с этим будут установлены дополнительные требования к девелоперам, а также усилен контроль в области строительства со стороны государства. Внедрение поправок будет поэтапным до 1 января 2017 г. включительно и впоследствии должно повысить прозрачность сделок на рынке недвижимости. По информации правительства увеличения расходов в бюджете страны данный законопроект не несет.

Новое законодательство в области строительства РФ, по мнению чиновников, должно учитывать интересы не только покупателей, но и застройщиков. Несмотря на все разговоры о том, что долевое строительство изжило себя, и в ближайшее время будет делаться все для того, чтобы отойти от него, Госдума намерена разработать законопроект, способный защитить интересы обеих сторон. Хотя, судя по текущим правкам закон скорее на стороне дольщиков и создан для того, чтобы снизить недобросовестную конкуренцию среди застройщиков.

В 2016 году должно было вступить в силу сразу несколько поправок к 214-ФЗ. Их введение должно было быть поэтапным. … Доработка этой части законопроекта и потребовала дополнительное время: в 2016 году количество обманутых дольщиков превысило 100 тысяч человек. Именно поэтому чиновники считают, что разработка механизма, который бы позволил достраивать не сданные в эксплуатацию дома за счет «общих» средств, является одним из приоритетных направлений.

Что будет с новостройками в 2016 году

Что будет с ценами на новые квартиры в 2016 году? Стоит ли ожидать роста рублевых цен?

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

Какой прогноз можно дать о развитии рынка первичного жилья в долгосрочной перспективе?

— Конечно, в долгосрочной перспективе мы ожидаем постепенного восстановления рынка и выравнивания шкалы спроса.

Что будет с ценами на новые квартиры в 2016 году? Стоит ли ожидать роста рублевых цен?

— Здесь вероятнее всего будет продолжен тренд 2015 года. Рост цен будет чувствителен к внешнеэкономическим факторам и покупательскому спросу, а повышения цен будут в большей степени зависеть от повышения строительной готовности проектов.

Дата публикации: 17:35 21 декабря 2015

Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.

Новостройки и строительство — Россия — последние новости

• 05.09 Объемы нового строительства по итогам 2018 года лишь в каждом четвертом крупном городе соответствуют целевым значениям
• 03.09 Рынок новостроек во второй половине 2019 года
• 09.08 В Москве и Петербурге за 2 квартал 2019 года купили практически одинаковое количество квартир
• 06.08 НКО «ПОВС застройщиков» передала в «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» более 705 млн руб. страховых премий
• 01.08 Квартиры, которые предлагаются на первичном рынке прямо сейчас, уже подорожали на 5,4 процента
• 29.07 Как разнится обеспеченность парковками в новостройках в зависимости от региона
• 25.07 Как переход на эскроу-счета повлияет на прибыльность жилых проектов
• 24.07 Россияне выиграли в лотерею целый город
• 17.07 Ввод жилья в России по итогам полугодия вырос на 3,7 процента
• 16.07 Объем предложения на рынке новостроек за последние 12 месяцев снизился на 3 процента

Архив публикаций

Популярные публикации в разделе Новостройки и строительство — Россия

Объемы нового строительства по итогам 2018 года лишь в каждом четвертом крупном городе соответствуют целевым значениям

В 2018 году объём жилищного строительства в России снизился на 4% и составил 75,7 млн кв. м. Детальная статистика на муниципальном уровне выходит с заметным запозданием и изучить динамику на уровне отдельных городов и агломераций можно лишь сейчас.

Рынок новостроек во второй половине 2019 года

Сентябрь – традиционное начало не только нового учебного года, но и время повышения деловой активности. Эксперты ГК «Атлант» проанализировали текущую ситуацию на рынке новостроек Московского региона и поделились прогнозами по развитию сегмента до конца 2019 года.

Квартиры, которые предлагаются на первичном рынке прямо сейчас, уже подорожали на 5,4 процента

Аналитический центр ЦИАН изучил, как сейчас растут цены в процессе реализации квартир в новостройках. Сравнивались актуальные цены предложения конкретных квартир с ценами при первой публикации. Учитывались предложения, где за период реализации квартир было проведено хотя бы одно изменение цены, а также объявления, которые находились в реализации более 15 дней.

Ввод жилья в России по итогам полугодия вырос на 3,7 процента

В январе-июне 2019 года в РФ ввели в эксплуатацию 30,1 млн кв.м жилья, что на 3,7% больше показателя за аналогичный период прошлого года, сообщила Федеральная служба государственной статистики (Росстат).

НКО «ПОВС застройщиков» передала в «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» более 705 млн руб. страховых премий

НКО «ПОВС застройщиков» перечислила на номинальный счет публично-правовой компании «Фонд по защите прав граждан-участников долевого строительства» 705 393 067 рублей, составивших 99% от полученной страховой премии, приходящейся на неистекший срок страхования. При этом 99% — это обозначенная действующим законодательством РФ цифра, при расчете части подлежащей перечислению страховой премии учитывался срок страхования, равный периоду несения ответственности по договору страхования — с учетом двухлетнего срока по истечении предусмотренного ДДУ срока передачи выгодоприобретателю жилого помещения. Денежные средства были перечислены 1 и 2 августа 2019 года.

Что будет с ценами на новые квартиры в 2016 году ? Стоит ли ожидать роста рублевых цен? Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»: Какой прогноз можно дать о развитии рынка первичного жилья в долгосрочной перспективе? … — Здесь вероятнее всего будет продолжен тренд 2015 года . Рост цен будет чувствителен к внешнеэкономическим факторам и покупательскому спросу, а повышения цен будут в большей степени зависеть от повышения строительной готовности проектов. Дата публикации: 17:35 21 декабря 2015. Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста. Новостройки и строительство — Россия — последние новости.

Почти бесплатная ипотека и огромные скидки не смогли вернуть спрос на новостройки к уровням 2021 года

После весеннего обвала спроса государство и застройщики прилагают недюжинные усилия для того, чтобы вернуть покупателей на рынок. Почти бесплатная ипотека и огромные скидки дают результат – ситуация с продажами сейчас намного лучше, чем весной. Однако на возвращение к уровням прошлого года застройщики пока даже не надеются.

В июле Росреестр зарегистрировал в административных границах Москвы 8 218 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 31% больше, чем в июне. Впервые с марта число ДДУ превысило показатель 2021 г., причем сразу на 22,3%.

Казалось бы, можно порадоваться – судя по цифрам, которые приводит столичное управление Росреестра, ситуация на рынке сейчас лучше, чем в прошлом году, когда еще никто не предполагал, чем обернётся для отечественной экономики 2022-й. Но дьявол, как всегда, кроется в деталях. Во-первых, в июле-августе 2021 г. продажи новостроек находились на локальных минимумах, потому что с июля 2021-го резко изменялись условия льготной ипотеки и, соответственно, все, кто мог, оформили сделки до июля. Так что рост числа ДДУ в июле 2022 г. во многом объясняется низкой базой июля 2021 г. Во-вторых и главных — если отбросить оптовые сделки и переуступки, то выяснится, что в годовом выражении спрос по-прежнему падает. Причем отставание от прошлого года остается очень значительным – от 10 до почти 30% в зависимости от локации, по информации пресс-службы ГК «Инград».

Договоры долевого участия в строительстве жилья

Июль 2022	Июнь 2022	Июль 2022 к июню 2022	Июль 2021	Июль 2022 к июлю 2021
Москва		4444	4023	10%	4939	-10%
Новая Москва		1376	1184	16%	1890	-27%
Подмосковье		3628	3107	17%	4905	-26%

Источник: ГК «Инград» на основе данных Росреестра

Похожие калькуляции приводят и специалисты агентства недвижимости Est-a-Tet, которые учитывают только сделки физлиц объемом не более 10 лотов «в одни руки»:

Июль 2021	Июнь 2022	Июль 2022	Июль 2022 к июлю 2021	Июль 2022 к июню 2022
Москва	5 204	4 125	4 566	-12,3%	10,7%
Новая Москва	1 943	1 202	1 412	-27,3%	17,5%
Подмосковье	5 212	3 219	3 704	-28,9%	15,1%

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

Так что можно утверждать, что продажи новостроек в московском регионе растут в месячном выражении, но о возвращении спроса к прошлогодним уровням речи пока не идет. Даже к провальным для 2021 г. уровням.

И это при том, что и государство, и застройщики прикладывают массу усилий для стимуляции спроса, благодаря чему ипотека на первичном рынке уже дешевле, чем была год назад. С начала лета практически все крупные девелоперские компании предлагают покупателям кредиты со ставкой ниже 1%, то есть ипотека, фактически, превратилась в рассрочку. Однако даже такая мера смогла восстановить ипотечный спрос только в «старой» Москве, где доля ипотеки в общем объеме продаж традиционно ниже, чем в Новой Москве и Подмосковье. За МКАД ипотечников по-прежнему меньше, чем в прошлом году.

Число ипотечных сделок с новостройками

Июль 2021	Июнь 2022	Июль 2022	Июль 2022 к июлю 2021	Июль 2022 к июню 2022
Москва	3 199	3 219	3 629	13,4%	12,7%
Новая Москва	1 385	1 013	1 160	-16,2%	14,5%
МО	3 530	2 744	3 228	-8,6%	17,6%

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

Помимо субсидированной ипотеки со ставками от 0,01% девелоперы активно используют и другой маркетинговый инструмент, почти забытый в период ажиотажа 2020-2021 гг. – скидки. В июле-августе 2022 г. квартиру в новостройке можно приобрести с дисконтом 10-15-20%, тогда как еще несколько месяцев назад скидка в 3-5% считалась выгодным предложением.

Почти бесплатная ипотека, большие дисконты, длительные рассрочки и другие щедрые акции от застройщиков приносят плоды – благодаря им спрос растет в последние месяцы и в целом сейчас существенно выше, чем весной.

Например, в агентстве недвижимости «Бон Тон» потенциальный спрос в августе прибавил в среднем 8-10% в зависимости от класса и проекта. По словам Валерии Цветковой, управляющего директора АН «Бон Тон», покупатели в основном интересуются проектами комфорт-класса, однако после введения больших скидок (до 10%) и комбинированной ипотеки в проектах бизнес-класса спрос активизировался и в этом сегменте.

В компании «Сити-XXI век» продажи в июле увеличились на 36% относительно июня, а за первые две недели августа число обращений от потенциальных клиентов выросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом июля. «Это связано с выгодными ипотечными предложениями, рассрочкой и специальными предложениями для клиентов. В проекте «8 кленов» мы вывели беспроцентную рассрочку, которая стимулировала спрос», — отмечает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век».

Однако, несмотря на все старания маркетинговых отделов девелоперских компаний, до прошлогодних уровней продажи не дотягивает. В «Сити-XXI век» реализованных спрос упал почти на 20% по сравнению с июлем-августом 2021 г.

«Уровень спроса в августе, скорее всего, покажет более высокие значения, чем были в июле – на рынке активно продвигаются выгодные ипотечные предложения и дисконты от застройщиков. Также положительно на спрос повлияет окончание каникул и возвращение покупателей из отпусков. Однако надеяться на то, что спрос достигнет значений прошлого года, в текущих условиях не стоит», — резюмируют специалисты ГК «Инград».

Обсуждаемые законодательные изменения 2016 . 27 июня 2016 . Москва, Московская область, Новая Москва, Таунхаусы. Экономическая ситуация заставляет девелоперов строить быстро и дешево, покупателей приобретать осторожно, а государство следить за ситуацией более тщательно. … В первую очередь данная мера призвана увеличить прозрачность рынка жилых новостроек и стать гарантом того, что на нем не будет хотя бы компаний-однодневок, которые не ставят перед собой цель построить что-либо полезное. Вместо заключения. Как уже писалось выше, все инициативы, которые разбирались в данном материале, полезны покупателям и направлены на защиту их интересов.

Квартирный вопрос: что будет с ценами на жилье в 2016 году

Цены на квартиры в рублях в 2015 году начали снижаться, и девелоперы не питают особых надежд на возрождение спроса. РБК расспросил застройщиков о главных факторах, которые будут влиять на рынок в наступающем 2016-м

Рублевые цены на квартиры в России пошли вниз впервые за многие годы: по данным Росстата, это началось во втором квартале 2015-го. Средняя цена 1 кв. м в новостройке за июль — сентябрь (официальная статистика публиковалась только за три квартала 2015-го) составила в целом по стране 51,7 тыс. руб. (квартира площадью 33 кв. м оценивалась примерно в 1,7 млн руб.), что на 1,6% меньше, чем за январь — март. На вторичном рынке падение оказалось более существенным: цена сократилась на 2,5%, до 57,2 тыс. руб.

Если рассматривать регионы по отдельности, то в 24 из 85 субъектов РФ цены все же выросли, считают в Росстате, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Татарстане: везде рост был незначительным — не выше 6%.

Многие девелоперы спорят с госстатистикой: реальное снижение цен в 2015-м оказалось более существенным. Например, в столице стоимость квадратного метра в новостройке на территории от ТТК до МКАД уменьшилась до 205 тыс. руб. в конце 2015-го по сравнению с 221,3 тыс. руб. годом ранее, то есть падение превысило 7%, утверждает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Как рассказывал в апреле «Ведомостям» один из риелторов, с продавцами «вторички» можно было договориться о дисконте в 7–8%, однокомнатные московские квартиры подешевели примерно до 9–9,2 млн с 10 млн руб. в декабре 2014-го. К концу 2015 года средние цены на «вторичку» снизились примерно на 15%, до 175 тыс. руб. за 1 кв. м против 205 тыс. руб. в конце 2014 года, подсчитали в «ИРН-Консалтинг».

Практически каждый месяц рынок ставил новые антирекорды по цене, говорит Калюжнова. Если в ноябре аналитики «Метриум Групп» называли самым дешевым в Московской области проект «Царицыно-2», где стоимость 1 кв. м начиналась от 109 тыс. руб., то уже в декабре «Мортон» вывел на продажу свой проект в Люблино с ценой от 105 тыс. руб.

Руководитель департамента аналитики «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе предполагает, что средняя цена 1 кв. м в сегменте массового жилья в Москве снизилась за год со 170 тыс. руб. до 150 тыс., то есть почти на 12%. В регионах цены падали не меньше, уверен президент «РКС-Девелопмент» Игорь Сагирян: «Большинство планировок были рассчитаны на докризисные финансовые возможности покупателей, и теперь застройщикам пришлось снижать цены. В итоге квартиры с большими планировками, например «однушки» площадью 50 кв. м или «двушки» — 70 кв. м, подешевели на 10–15%».

РБК разобрался, какие факторы толкают цены вниз, какие, наоборот, вверх и насколько их влияние будет сильным в 2016 году.

Из-за чего цены снижаются

1. Осторожность покупателей

Как сообщил 28 декабря ВЦИОМ, доля «бедных» семей (тех, кому не хватает даже на еду, и тех, кому достаточно средств на еду, но покупка одежды недоступна) к настоящему моменту подскочила до 39%, вернувшись на уровень 2009 года. В начале октября центр публиковал данные, согласно которым 29% россиян строили планы на приобретение жилья, однако из-за кризиса 10% россиян решили отложить покупку до лучших времен, а 7% — полностью отказаться.

Снижение покупательной способности привело к сокращению количества сделок с жильем: за девять месяцев 2015 года по всей России было зафиксировано 8,5 млн переходов прав собственности — на 1,5% меньше, чем за тот же период предыдущего года, сообщал Росреестр (учитывает продажи как на первичном, так и на вторичном рынках, пояснял РБК представитель службы). По Москве данные оказались еще хуже: в конце декабря глава управления Росреестра по Москве Игорь Майданов объяснял именно снижением покупательной способности сокращение числа сделок за 11 месяцев сразу на 5%.

Представитель компании «Мортон», одного из крупнейших строителей жилья в России, Игорь Ладычук рассказал, что за девять месяцев 2015-го он продал 346 тыс. кв. м против 380 тыс. за аналогичный период 2014-го, то есть примерно на 9% меньше. При этом количество контрактов выросло почти на те же 10%, так как «спрос смещается в сторону все более маленьких квартир», объяснил Ладычук.

Группа ЛСР, которая строит в Москве, Петербурге и Екатеринбурге, за девять месяцев заключила на 41% меньше контрактов на продажу жилья, чем годом ранее. По оценке президента ФСК «Лидер» Владимира Воронина, в среднем по рынку спрос на новостройки упал на 10–15% — на столько у компании сократилось число сделок. Пока падение еще некритично — продажи соответствуют уровню 2013-го, считает председатель совета директоров группы «Эталон» Вячеслав Заренков.

В регионах спрос упал больше, чем в столице: по оценке Macon Realty Group, количество сделок в Краснодарском крае снизилось в 2015-м сразу на 29%, в некоторых небольших городах наблюдалось падение вдвое.

2. Рекордная застройка

Ввод жилья по итогам 2015 года составит 70–75 млн кв. м против 83 млн в 2014-м, говорил в конце декабря глава Минстроя Михаил Мень. По данным Росстата, динамика все-таки положительная: за 11 месяцев рост объема поступившего на рынок нового жилья —​ 66,7 млн кв. м — составил 3,4% в сравнении с тем же периодом 2014-го.

К декабрю в Москве и Подмосковье объем предложения новостроек достиг максимума последних 25 лет, превысив 6 млн кв. м, констатирует директор департамента новостроек «Инком-Недвижимости» Юлиан Гутман. Сегодня в продаже — примерно 4,6 млн кв. м в Подмосковье, 1,7 млн в Москве (+44,5% в сравнении с показателем годичной давности) и 0,5 млн в Новой Москве (-2,8%), подсчитали в «Миэль».

«Предложение жилья в Москве беспрецедентно огромно, а с учетом проектов, планирующихся на следующий год, будет еще больше», — подчеркивает Калюжнова. Так, уже сейчас запущено несколько крупных проектов по редевелопменту, например, территорий бывших завода «Серп и Молот» и ЗИЛа, промзон в Марьино и Грайвороново (на востоке Москвы).

Рынок сегодня затоварен, избыток предложения наблюдается в большинстве крупных городов России, говорит гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко: «Например, в Новосибирске за последние два года объем предложения вырос более чем вдвое, в Екатеринбурге — в два раза, в Петербурге и Ленинградской области — на 60–70%». В других городах-миллионниках, в том числе в Нижнем Новгороде, Самаре, Челябинске и Омске, годовой прирост предложения в части новостроек был не ниже 20–30%, добавляет Луценко.

3. Демпинг из-за бартера

В 2015-м подрядчики девелоперов стали чаще получать квартиры за выполненные работы в рамках взаимозачета, утверждает Сагирян из «РКС-Девелопмента». «Получив квартиры, они выставляют их на рынок с дисконтом в 15–25%», — объясняет он.

Такое бывает, но все же массовый характер не носит, считает Воронин из ФСК «Лидер»: «Чтобы не допустить демпинга, мы договариваемся с подрядчиками о реализации квартир через наше агентство недвижимости». «Крупным девелоперам такая схема, конечно, невыгодна, поэтому в Подмосковье она встречается лишь фрагментарно, но все еще часто — в регионах», — добавляет Лобжанидзе из «Бест-Новострой».

Примерно в 11% случаев на рынке жилья покупателем выступает юридическое лицо, в 2014-м было 9%, говорит руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик. В целом примерно 3–4% покупок — это расчеты с подрядчиками, добавляет он: «Конечно, в кризис количество таких бартерных сделок увеличивается. Получив квартиру, подрядчик, конечно, может распорядиться ею по своему усмотрению, но многие продают недвижимость через отделы продаж самих девелоперов. Это своего рода форма кредитования».

Из-за чего цены растут

1. Субсидирование ипотеки

От реализации самого негативного сценария рынок жилья спасла господдержка ипотеки, считают застройщики. В начале 2015-го ставки по ипотечным кредитам подскочили до 14–15% годовых, резко снизив спрос со стороны покупателей, использующих ипотеку: больше всего от этого пострадал масс-маркет, где доля ипотечных покупателей в общем объеме сделок достигала 40–50%. В перспективе трех-четырех месяцев рынок ждали бы кассовые разрывы, а следом за ними и массовые банкротства девелоперов, говорил гендиректор риелторской группы «НДВ» Александр Хрусталев.

Существенную поддержку рынку оказало подписанное 13 марта постановление правительства о субсидировании ипотеки, согласен представитель «Мортона» Игорь Ладычук. Государство возмещает упущенную выгоду банкам, которые удерживают 12%-ную ставку по ипотеке; на реализацию программы из бюджета было выделено 20 млрд руб. Изначально предполагалось, что банки в течение года выдадут льготные кредиты на 400 млрд руб., но летом лимит был повышен до 700 млрд руб. На 1 декабря было выдано 173 тыс. таких кредитов на 309,2 млрд руб.

Не все квартиры могут принять участие в этой программе: речь идет о жилье стоимостью не более 8 млн руб. в Москве, Подмосковье и Петербурге, не более 3 млн руб. — в других регионах.

Программа рассчитана на один год, пока в Минфине считают, что продолжать ее «нецелесообразно».

2. Словесные интервенции

В течение 2015 года чиновники не однажды озвучивали предложения, которые могли бы привести к существенному удорожанию квартир в будущем. Например, на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова в июле обсуждалась возможность полного отказа от схемы долевого строительства с 2020 года: это могло бы лишить покупателей возможности приобретать квартиры со скидкой на самой ранней стадии строительства — на этапе котлована. Губернатор Московской области Андрей Воробьев был настроен серьезно: «Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков».

«Еще два-три года назад при спокойном и планомерно растущем рынке среднее удорожание проекта от этапа котлована до этапа ввода в эксплуатацию составляло порядка 30–40%, а по отдельным, наиболее ликвидным проектам оно могло доходить и до 60%, — говорит Воронин из ФСК «Лидер». — Сегодня этот показатель находится в районе 25–30%». «Объем долевого строительства по итогам прошлого года составил 1,8 трлн руб., наша банковская система не готова заместить эти деньги», — рассуждал в интервью РБК президент «Мортона» Александр Ручьев. В итоге от этой идеи власти отказались.

Позже Минстрой предлагал ввести обязательное страхование дольщиков на случай недостроя: эта мера, по мнению девелоперов, могла усложнить покупку жилья и привести к росту цен на квартиры. «Участники рынка пока не готовы к введению нормы о страховании дольщиков от недостроя, — сказал РБК федеральный чиновник, участвовавший в подготовке поправок в отраслевое законодательство. — Но к обсуждению этого предложения в парламенте могут вернуться позже».

3. Рост себестоимости

«Думаю, что застройщики будут банкротиться, но квартиры дешеветь не будут. ​Есть порог себестоимости. Как ты будешь снижать цену, если у тебя есть порог рентабельности?» — объяснял Ручьев из «Мортона».

Строительные материалы за девять месяцев 2015-го подорожали на 10–20%, инженерное оборудование и отделочные материалы — на 20–40%, некоторые позиции, например кабель или сантехника, — на 69 и 45%, подсчитал Сагирян из «РКС-Девелопмент». «В регионах новостройки изначально возводятся с более низкой рентабельностью, чем в Москве и Подмосковье, — говорит он. — Они находятся в состоянии, когда уже, по сути, сошлись в одной точке и цены на квартиры, и затраты на их строительство».

Изменения правил грузоперевозок (система взимания платы за пр​оезд грузовиков разрешенной максимальной массой свыше 12 т по федеральным трассам начала работу 15 ноября 2015-го) может увеличить себестоимость строительства еще на 7–9%, об этом в конце прошлого года предупреждали члены Ассоциации застройщиков Московской области. В своем письме в Минстрой застройщики обращали внимание, что негативное влияние на себестоимость окажут введение системы «Платон», а также ограничение предельной массы груза, перевозимого одним грузовиком. Чтобы избежать этого, следует освободить от нового дорожного сбора большегрузные грузовики, перевозящие строительные материалы, предлагал гендиректор Urban Group Андрей Пучков.

Чего ждать от 2016 года

В наступающем году цены на квартиры продолжат снижаться, единодушны эксперты. В «ИРН-Консалтинг» прогнозируют, что средняя цена 1 кв. м во всех новостройках Москвы, расположенных между ТТК и МКАД, снизится к концу 2016-го до 185 тыс. руб., а в 2017-м — до 160 тыс. руб.

Уже к середине 2016-го самое популярное массовое жилье подешевеет в столице в среднем до 130 тыс. руб. за 1 кв. м, уверен Лобжанидзе из «Бест-Новострой»: основным фактором будет продолжающийся ввод новых проектов, только в первом полугодии — около 900 тыс. кв. м. «Новые проекты будут выводиться с дисконтом к рынку в 10–15%», — соглашается управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Крупнейшие столичные девелоперы действительно не намерены снижать объемы ввода. «Мортон» уже четыре год подряд строит по 1 млн кв. м и сокращать темпы не планирует. Компании, сохранившие объемы строительства, смогут получить долю тех, кто будет их снижать, объясняет Ладычук. ФСК «Лидер» сохранит объем ввода на уровне 500 тыс. кв. м.

Спрос будет слабым, поскольку никаких фундаментальных причин для его роста нет, уверена Литинецкая. «В лучшем случае ситуация этого года сохранится», — соглашается Воронин из ФСК «Лидер». Существенно снизить спрос может отказ властей от продления программы субсидирования ипотечной ставки: тогда с рынка сразу могут уйти 20% покупателей, предупреждает представитель «Мортона». «Но у рынка есть определенный предел по цене, ниже которого застройщики не опустятся», — добавляет директор департамента розничных продаж «Группы ПСН» Екатерина Тейн.

С 1 января 2016 года вступил в силу новый закон 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», который изменил правила налогообложения при продаже недвижимости. Портал Novostroy-SPb.ru выяснил, как данные изменения повлияют на рынок новостроек Петербурга. Поправки включают изменение срока, после которого недвижимость при продаже не облагается налогом. Если до 1 января 2016 года этот срок составлял 3 года , теперь он увеличен до 5 лет . Такое правило вводится только для новых покупателей недвижимости. Для тех, кто приобрел квартиру до 1 января 2016 года , действуют старые правила.