Что будет с новостройками в 2021 году

В этом году ставки по ипотеке опустились до рекордного минимума. Но и дорожало жилье рекордными темпами. В том числе и из-за льготной ипотеки. А что будет с ценами на новостройки в следующем году?

Почти бесплатная ипотека и огромные скидки не смогли вернуть спрос на новостройки к уровням 2021 года

После весеннего обвала спроса государство и застройщики прилагают недюжинные усилия для того, чтобы вернуть покупателей на рынок. Почти бесплатная ипотека и огромные скидки дают результат – ситуация с продажами сейчас намного лучше, чем весной. Однако на возвращение к уровням прошлого года застройщики пока даже не надеются.

В июле Росреестр зарегистрировал в административных границах Москвы 8 218 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 31% больше, чем в июне. Впервые с марта число ДДУ превысило показатель 2021 г., причем сразу на 22,3%.

Казалось бы, можно порадоваться – судя по цифрам, которые приводит столичное управление Росреестра, ситуация на рынке сейчас лучше, чем в прошлом году, когда еще никто не предполагал, чем обернётся для отечественной экономики 2022-й. Но дьявол, как всегда, кроется в деталях. Во-первых, в июле-августе 2021 г. продажи новостроек находились на локальных минимумах, потому что с июля 2021-го резко изменялись условия льготной ипотеки и, соответственно, все, кто мог, оформили сделки до июля. Так что рост числа ДДУ в июле 2022 г. во многом объясняется низкой базой июля 2021 г. Во-вторых и главных — если отбросить оптовые сделки и переуступки, то выяснится, что в годовом выражении спрос по-прежнему падает. Причем отставание от прошлого года остается очень значительным – от 10 до почти 30% в зависимости от локации, по информации пресс-службы ГК «Инград».

Договоры долевого участия в строительстве жилья

Июль 2022	Июнь 2022	Июль 2022 к июню 2022	Июль 2021	Июль 2022 к июлю 2021
Москва		4444	4023	10%	4939	-10%
Новая Москва		1376	1184	16%	1890	-27%
Подмосковье		3628	3107	17%	4905	-26%

Источник: ГК «Инград» на основе данных Росреестра

Похожие калькуляции приводят и специалисты агентства недвижимости Est-a-Tet, которые учитывают только сделки физлиц объемом не более 10 лотов «в одни руки»:

Июль 2021	Июнь 2022	Июль 2022	Июль 2022 к июлю 2021	Июль 2022 к июню 2022
Москва	5 204	4 125	4 566	-12,3%	10,7%
Новая Москва	1 943	1 202	1 412	-27,3%	17,5%
Подмосковье	5 212	3 219	3 704	-28,9%	15,1%

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

Так что можно утверждать, что продажи новостроек в московском регионе растут в месячном выражении, но о возвращении спроса к прошлогодним уровням речи пока не идет. Даже к провальным для 2021 г. уровням.

И это при том, что и государство, и застройщики прикладывают массу усилий для стимуляции спроса, благодаря чему ипотека на первичном рынке уже дешевле, чем была год назад. С начала лета практически все крупные девелоперские компании предлагают покупателям кредиты со ставкой ниже 1%, то есть ипотека, фактически, превратилась в рассрочку. Однако даже такая мера смогла восстановить ипотечный спрос только в «старой» Москве, где доля ипотеки в общем объеме продаж традиционно ниже, чем в Новой Москве и Подмосковье. За МКАД ипотечников по-прежнему меньше, чем в прошлом году.

Число ипотечных сделок с новостройками

Июль 2021	Июнь 2022	Июль 2022	Июль 2022 к июлю 2021	Июль 2022 к июню 2022
Москва	3 199	3 219	3 629	13,4%	12,7%
Новая Москва	1 385	1 013	1 160	-16,2%	14,5%
МО	3 530	2 744	3 228	-8,6%	17,6%

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

Помимо субсидированной ипотеки со ставками от 0,01% девелоперы активно используют и другой маркетинговый инструмент, почти забытый в период ажиотажа 2020-2021 гг. – скидки. В июле-августе 2022 г. квартиру в новостройке можно приобрести с дисконтом 10-15-20%, тогда как еще несколько месяцев назад скидка в 3-5% считалась выгодным предложением.

Почти бесплатная ипотека, большие дисконты, длительные рассрочки и другие щедрые акции от застройщиков приносят плоды – благодаря им спрос растет в последние месяцы и в целом сейчас существенно выше, чем весной.

Например, в агентстве недвижимости «Бон Тон» потенциальный спрос в августе прибавил в среднем 8-10% в зависимости от класса и проекта. По словам Валерии Цветковой, управляющего директора АН «Бон Тон», покупатели в основном интересуются проектами комфорт-класса, однако после введения больших скидок (до 10%) и комбинированной ипотеки в проектах бизнес-класса спрос активизировался и в этом сегменте.

В компании «Сити-XXI век» продажи в июле увеличились на 36% относительно июня, а за первые две недели августа число обращений от потенциальных клиентов выросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом июля. «Это связано с выгодными ипотечными предложениями, рассрочкой и специальными предложениями для клиентов. В проекте «8 кленов» мы вывели беспроцентную рассрочку, которая стимулировала спрос», — отмечает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век».

Однако, несмотря на все старания маркетинговых отделов девелоперских компаний, до прошлогодних уровней продажи не дотягивает. В «Сити-XXI век» реализованных спрос упал почти на 20% по сравнению с июлем-августом 2021 г.

«Уровень спроса в августе, скорее всего, покажет более высокие значения, чем были в июле – на рынке активно продвигаются выгодные ипотечные предложения и дисконты от застройщиков. Также положительно на спрос повлияет окончание каникул и возвращение покупателей из отпусков. Однако надеяться на то, что спрос достигнет значений прошлого года, в текущих условиях не стоит», — резюмируют специалисты ГК «Инград».

Уходящий год для российского рынка недвижимости выдался непростым – к накопившимся сложностям добавились еще и проблемы, связанные с коронавирусной инфекцией. В Недвижимость РИА Новости, 29.12.2020. … Уходящий год для российского рынка недвижимости выдался непростым – к накопившимся сложностям добавились еще и проблемы, связанные с коронавирусной инфекцией. В следующем году борьба с ними продолжится, также назрело и решение ряда давних проблем — от определения статуса апартаментов до тестирования в жизни законопроекта о комплексном развитии территории, призванного решить вопрос с переселением из ветшающего жилья.

Что будет с ценами на новостройки в 2021 году? Прогнозы экспертов

В этом году стоимость московских новостроек росла рекордными темпами. Квадратный метр на первичном рынке «старой» Москвы подорожал на 17%, до 245 тысяч рублей. В Новой Москве жилье выросло в цене еще сильнее — на 26%, до 164 тысяч рублей за квадратный метр. Новостройки Подмосковья за год стали дороже на 21% (110,5 тысячи рублей за «квадрат»), подсчитали аналитики сервиса по продаже и аренде недвижимости ЦИАН.

А что ждет рынок первичной недвижимости в 2021 году? АиФ. ru узнал у экспертов.

Артем Сошников, риелтор, инвестор в недвижимость:

«На мой взгляд, первичка будет дорожать сильнее вторички. Связано это на текущий момент с программой льготной ипотеки, которую продлили до лета 2021 года, а также со спросом, который пока сохраняется в отношении новостроек.

Плюс застройщики, пользуясь ситуацией, активно регулируют уровень спроса на рынке, не выводя новые проекты. Другой вопрос, какое будет увеличение цен. Мне кажется, цены на текущий момент достигли своего верхнего максимума, плюс активно правительством обсуждается вопрос по сдерживанию их роста».

Демид Костерев, инвестор:

«Первичная недвижимость в 2021 году может подешеветь, если девелоперы смогут снизить себестоимость строительства и сократить сроки возведения объектов. Во многих регионах темпы ввода новых жилых объектов не успевают за спросом. Проектное финансирование и эскроу, дефицит рабочей силы на стройках, дорожающие стройматериалы существенно снизили маржинальность строительства».

Константин Тюленев, директор по продажам инвестиционно-девелоперского холдинга:

«Первичка будет дорожать сильнее. Вторичный рынок сильно зависит от спроса, поэтому подвержен колебаниям в короткой перспективе. Первичный рынок же более устойчив к „волнам“ клиентской активности. Благодаря эскроу девелоперы больше не зависят от продаж в моменте, поэтому могут вести стабильную ценовую политику».

Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами:

«Цены на первичную недвижимость в 2021 году, кроме продления программы льготного ипотечного кредитования, будут обусловлены рядом других факторов.

Возможные скачки курсов валют и рост инфляции могут сказаться на дальнейшем повышении стоимости строительных материалов, что приведет к удорожанию себестоимости объекта в целом. Особенно это характерно для недвижимости премиум-класса.

Сокращение доходов населения снизит число тех, кто сможет купить жилье. А те, кто взял ипотечный кредит и не сможет его выплачивать, будет стараться продать приобретенную ипотечную квартиру, ориентируясь изначально на рыночную цену, пополняя базу вторичного жилья и предложений по переуступке. Насколько много будет дефолтных срочных предложений, настолько и будет велика вероятность снижения цен на рынке.

Продолжение удаленного формата работы может сказаться на переориентации локального (географического) интереса. Если раньше многие стремились жить поближе к центру, то значительное пребывание и работа дома может увеличить спрос на менее дорогое, но более просторное жилье, поближе к окраинам и в регионах. Сокращение спроса на более дорогие объекты в центре приведет к снижению его стоимости.

С другой стороны, вероятность ограничений из-за пандемии может привести к замедлению и остановке строительства некоторых проектов, что скажется на сокращении количества новых предложений и росте цен на выставленные лоты. Хотя застройщики уже сейчас анонсируют свой выход в следующем году на новые площадки, и объективного замедления темпов строительства не прогнозируется. Поэтому есть шанс восполнения свежими предложениями рынка новостроек, по последним ценам нынешнего года, с возможным удержанием их на том же уровне в случае нормализации спроса, а не его нового всплеска.

Если правительство введет программу льготного кредитования на вторичное жилье, граждане отчасти переориентируются на этот сегмент рынка, спрос на новостройки сбалансируется, и, возможно, несколько сократятся цены на них в сторону прежнего уровня.

Перевеса объективных причин для существенного снижения цен на первичную недвижимость пока не наблюдается. Вероятнее всего, в начале и первом полугодии следующего года цены на новостройки останутся на уровне конца текущего года » .

Надежда Коркка, управляющий директор риелторской компании:

«В первой половине 2021 года спрос на новостройки продолжит повышаться: программа льготной ипотеки пока не исчерпала своих возможностей, еще не все, кто хотел, успели ею воспользоваться.

Есть и инвестиционные предпосылки. Согласно опросу ВЦИОМ, россияне считают жилье самым привлекательным активом для вложений, и этот интерес будет усиливаться из-за введения налога на депозиты, падения ставок по депозитам и ослабления рубля. На фоне высокого спроса цены всегда повышаются».

Во-первых, в июле-августе 2021 г. продажи новостроек находились на локальных минимумах, потому что с июля 2021 -го резко изменялись условия льготной ипотеки и, соответственно, все, кто мог, оформили сделки до июля. Так что рост числа ДДУ в июле 2022 г. во многом объясняется низкой базой июля 2021 г. Во-вторых и главных — если отбросить оптовые сделки и переуступки, то выяснится, что в годовом выражении спрос по-прежнему падает. Причем отставание от прошлого года остается очень значительным – от 10 до почти 30% в зависимости от локации, по информации пресс-службы ГК «Инград». Договоры долевого участия в строительстве жилья. Июль 2022. Июнь 2022. Июль 2022 к июню 2022. Июль 2021 .

Что будет с ценами на новостройки Москвы в 2021 году. Прогнозы экспертов

Непростой для большинства россиян 2020 год спровоцировал многих вложить свои накопления в недвижимость. COVID-19 и нестабильный курс рубля создали небывалый ажиотаж — скупали как вторичку, так и новостройки. Такой ситуации способствовали падение доходности банковских депозитов и льготная ипотека под 6,5% годовых. Из-за этого в 2020 году средняя стоимость 1 кв. м в московских новостройках выросла на 20%, или на 40 тыс. руб.

Эксперты рассказали, как в 2021 году могут измениться спрос, предложение и цены на квартиры в новостройках Москвы.

Рост цен замедлится

Цены на рынке новостроек российской столицы продолжат расти, говорят эксперты. «Рост будет уже совсем не таким, как в прошедшем году. Первичная недвижимость, по нашему прогнозу, подорожает на 5–8% за 2021 год. Замедление объясняется сокращением предложения вследствие вымывания ликвидных лотов», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

Рост цен и спрос на новостройки будут зависеть от продления программы льготной ипотеки и ставок по жилищным кредитам в принципе. «Если Центробанк не снизит ставку и она останется на том же уровне, цены на квартиры в Москве будут расти в среднем на 5–6% в год, пытаясь сбалансировать инфляцию. Если ставка поднимется, то рост прекратится и составит 1% в год. В случае понижения ставки рост будет на уровне 7–9% в год», — считает генеральный директор инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев. «Вероятно, нас ждет ценовая стабилизация с плавным ростом, без ценовых скачков, какие мы наблюдали осенью прошлого года», — предполагает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Покупать будут меньше

Покупательский спрос на столичные новостройки в 2021 году начнет постепенное снижение. «Хотя основные драйверы роста потребительского интереса — льготная ипотека для новостроек, низкие ставки по депозитам, низкие ипотечные ставки для вторичного жилья, нестабильный курс рубля — пока сохраняются, ажиотаж постепенно будет спадать», — спрогнозировал руководитель направлений первичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. Среди причин он назвал то, что многие уже купили жилье в 2020 году, предполагаемое прекращение льготной ипотечной программы ближайшим летом и вероятность новых правительственных, которые будут сдерживать рост цен.

На изменение в структуре спроса обстоятельства вряд ли повлияют, подчеркнул Алексеев. По его словам, наибольший интерес для покупателей первичного жилья в столице традиционно будут представлять однокомнатные квартиры и студии.

Цены и спрос на новостройки в Москве в 2021 году должны стабилизироваться — бурного роста показателей не будет, считают эксперты (Фото: Михаил Почуев/ТАСС)

Предложение вырастет

По итогам 2020 года количество квартир во всех московских проектах новостроек сократилось на 20–30% относительно 2019-го. К концу 2021 года объем предложения, скорее всего, восстановится как минимум до уровня конца 2019 года, предсказала Литинецкая. «Это будет связано со снижением спроса после завершения программы льготного кредитования в середине 2021 года, а также ростом активности девелоперов. В 2021 году ожидается начало продаж 77 жилых комплексов, что примерно соответствует уровню 2020 года — 76 новых проектов», — пояснила эксперт.

Реальное число премьер на рынке недвижимости может оказаться ниже прогнозируемого, уточнила Доброхотова. Она подчеркнула, что такие факторы, как изменение земельного законодательства в Москве, риски, связанные с пандемией, и макроэкономическая нестабильность, могут привести к тому, что часть проектов будет заморожена.

Покупательский спрос на столичные новостройки в 2021 году начнет постепенное снижение. «Хотя основные драйверы роста потребительского интереса — льготная ипотека для новостроек , низкие ставки по депозитам, низкие ипотечные ставки для вторичного жилья, нестабильный курс рубля — пока сохраняются, ажиотаж постепенно будет спадать», — спрогнозировал руководитель направлений первичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. … В 2021 году ожидается начало продаж 77 жилых комплексов, что примерно соответствует уровню 2020 года — 76 новых проектов», — пояснила эксперт.

Главные события, которые будут влиять на рынок новостроек в 2021 году

2020 год был полон событий, которые так или иначе повлияли на бизнес застройщиков и строительную отрасль в целом. Многие из них задали тренды на долгосрочную перспективу, некоторые будут иметь менее длительный эффект для рынка недвижимости.

Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила у девелоперов, какие события на рынке жилья будут в 2021 году оказывать влияние на строительную отрасль, цены, спрос и предложение новостроек.

Льготная ипотека

Большинство из опрошенных застройщиков называют льготную ипотеку событием, которое оказало наибольшее влияние на спрос на рынке новостроек и позволило поддержать девелоперов во время пандемии. В 2020 году российские банки выдали ипотечные кредиты на рекордную для рынка сумму в 4,2 трлн руб. Высокий спрос на новостройки позволил девелоперам получить с продажи жилья рекордную выручку. Однако ажиотажный спрос привел к негативным последствиям для покупателей — росту цен.

Александр Щиголь, директор по операционному управлению компании «Брусника»:

— Безусловно, главное событие 2020-го — запуск программы ипотеки с господдержкой. В условиях экономической нестабильности она позволила увеличить спрос на новостройки и стала ключевым драйвером развития первичного рынка. В «Бруснике» в первом полугодии 2020-го с господдержкой было заключено 70% ипотечных сделок, во втором полугодии — 90%.

COVID-19

Девелоперы, опрошенные редакцией, также называют пандемию коронавирусной инфекции одним из важнейших событий, оказавших влияние на рынок новостроек. В своих ответах застройщики ставят это событие на первое или второе место. Коронавирус продолжит оказывать влияние и дальше, но меры поддержки строительной отрасли, а также настройка бизнеса в компаниях и организация онлайн-продаж квартир весной этого года позволит справиться с этой угрозой.

Андрей Носов, директор по инвестициям ГК «Гранель»:

— По большому счету, значительная часть изменений в 2020 году продиктована именно пандемией. Карантин ударил по коммерции и на короткое время почти заблокировал рынок жилья весной, а после его отмены продажи резко выросли. Массовый перевод сотрудников на удаленку негативно сказался на рынке офисной недвижимости.

Всероссийская реновация

В последние дни 2020 года в России приняли закон о комплексном развитии территорий. Так называемая всероссийская реновация будет в перспективе нескольких десятилетий оказывать значительное влияние на строительную отрасль в целом, а также на облик и развитие российских городов.

Александр Щиголь, директор по операционному управлению компании «Брусника»:

— В сложных экономических условиях модель компактного освоения пространств, реиспользования земли стала завоевывать все больше сторонников. Эксперты KCAP, например, еще в начале 2010-х говорили, что при дальнейшем экстенсивном развитии высок риск превратить города либо в «губку» (когда ткань города подвержена эрозии; ни новые, ни существующие районы не будут успешны), либо в «бублик» (новые районы застройки начнут успешно развиваться, а центральная часть деградирует).

До последнего момента механизма обновления территории, на которой расположены не только аварийные и ветхие, но и морально или технически устаревшие дома, не было. При освоении таких пространств вставал вопрос адекватной защиты прав собственников и жителей. Новый закон дает уверенность, что реновационные проекты могут быть реализованы с сохранением баланса интересов — застройщиков, граждан и городского сообщества.

Запрет апартаментов

Легализация апартаментов (перевод в статус жилья) и их последующий запрет приведут к серьезным последствиям для рынка крупных городов — в первую очередь Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи, где эти форматы получили массовое распространение. По мнению экспертов, запрет спровоцирует рост цен в этом сегменте.

Андрей Колочинский, управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс»:

— Заявление представителя Минстроя о скорой амнистии апартаментов и запрете на их дальнейшее строительство стало событием, которое вызвало громкий резонанс среди застройщиков и повлияло на стратегии покупателей недвижимости. В течение нескольких недель после обсуждения инициативы в СМИ спрос на апартаменты увеличился в два раза, чем воспользовались застройщики, чтобы скорректировать цены в своих проектах. Однако пока эта инициатива находится на уровне обсуждения — законопроект о статусе апартаментов до сих пор не поступил в Госдуму.

Подорожание смены ВРИ

В конце ноября 2020 года власти Москвы приняли постановление, увеличивающее размер платы за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. В формулу расчета размера платы за изменение ВРИ вводится дополнительный коэффициент местоположения, который будет равен 2,0 для земельных участков в границах территории Старой Москвы и 8,0 — для земельных участков в границах территории Новой Москвы (ТиНАО). Данный документ отразится только на работе столичных застройщиков, так как в других российских регионах эта процедура является бесплатной.

Александр Андрианов, первый вице-президент компании Glorax Development:

— Главным событием конца года, безусловно, стало возвращение Минстроя к проблеме законодательного урегулирования статуса апартаментов. Этот вопрос давно назрел как для собственников, так и для девелоперов. Фактически на рынке существует три типа апартаментов: апарт-отели гостиничного типа, сервисные апартаменты и так называемое жилье. Утверждение четкого правового статуса апартаментов позволит застройщикам работать в более предсказуемых условиях, а собственникам получать продукт, соответствующий их ожиданиям.

Новый министр и корректировка нацпроектов

Прошлый год также запомнился девелоперам кадровыми перестановками в строительной отрасли. В начале года был сформирован новый кабинет министров, в состав которого вошел бывший руководитель Стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин в качестве нового вице-премьера по строительству. А в конце года был назначен новый глава Минстроя России — Ирек Файзуллин, бывший министр строительства Татарстана.

Коронавирус только усугубил ситуацию в строительной отрасли и заставил скорректировать цели нацпроекта — достигнуть намеченных объемов в 120 млн кв. м жилья в год теперь необходимо к 2030 году. Отражающий объемы жилищного строительства показатель, который был зафиксирован на 2024 год в нацпроекте «Жилье и городская среда», казался сложно выполнимым еще в 2019 году, когда начался переход на проектное финансирование и девелоперы притормозили с выводом новых проектов, отмечает Андрей Колочинский из компании «ВекторСтройФинанс».

Михаил Иванов, генеральный директор СК «Перспектива»:

— По инициативе НОСТРОЙ в Минстрое рассматривается проект Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ до 2035 года. Активизировалась работа в рамках «регуляторной гильотины». Планируется изменить более 100 федеральных законов. Уже расширился список объектов, для реализации которых не нужно получать разрешение на строительство. В 2021 году Перечень национальных стандартов и сводов правил может быть сокращен на 153 пункта, содержащих 254 избыточных или дублирующих требования безопасности.

В 2021 году количество подобных новостроек увеличится ориентировочно до 80% и более. В перспективе все объекты со «старыми правилами», строительство которых стартовало на рубеже долевой реформы, исчезнут с рынка в ближайшие 1-2 года . Это должно увеличить безопасность дольщиков и решить острую проблему долгостроев в стране, но приведет к дальнейшему росту стоимости квадратного метра. Продолжат развиваться дистанционные сервисы.