Что будет с рынком новостроек в 2021 году

В этом году ставки по ипотеке опустились до рекордного минимума. Но и дорожало жилье рекордными темпами. В том числе и из-за льготной ипотеки. А что будет с ценами на новостройки в следующем году?

Почти бесплатная ипотека и огромные скидки не смогли вернуть спрос на новостройки к уровням 2021 года

После весеннего обвала спроса государство и застройщики прилагают недюжинные усилия для того, чтобы вернуть покупателей на рынок. Почти бесплатная ипотека и огромные скидки дают результат – ситуация с продажами сейчас намного лучше, чем весной. Однако на возвращение к уровням прошлого года застройщики пока даже не надеются.

В июле Росреестр зарегистрировал в административных границах Москвы 8 218 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 31% больше, чем в июне. Впервые с марта число ДДУ превысило показатель 2021 г., причем сразу на 22,3%.

Казалось бы, можно порадоваться – судя по цифрам, которые приводит столичное управление Росреестра, ситуация на рынке сейчас лучше, чем в прошлом году, когда еще никто не предполагал, чем обернётся для отечественной экономики 2022-й. Но дьявол, как всегда, кроется в деталях. Во-первых, в июле-августе 2021 г. продажи новостроек находились на локальных минимумах, потому что с июля 2021-го резко изменялись условия льготной ипотеки и, соответственно, все, кто мог, оформили сделки до июля. Так что рост числа ДДУ в июле 2022 г. во многом объясняется низкой базой июля 2021 г. Во-вторых и главных — если отбросить оптовые сделки и переуступки, то выяснится, что в годовом выражении спрос по-прежнему падает. Причем отставание от прошлого года остается очень значительным – от 10 до почти 30% в зависимости от локации, по информации пресс-службы ГК «Инград».

Договоры долевого участия в строительстве жилья

Июль 2022	Июнь 2022	Июль 2022 к июню 2022	Июль 2021	Июль 2022 к июлю 2021
Москва		4444	4023	10%	4939	-10%
Новая Москва		1376	1184	16%	1890	-27%
Подмосковье		3628	3107	17%	4905	-26%

Источник: ГК «Инград» на основе данных Росреестра

Похожие калькуляции приводят и специалисты агентства недвижимости Est-a-Tet, которые учитывают только сделки физлиц объемом не более 10 лотов «в одни руки»:

Июль 2021	Июнь 2022	Июль 2022	Июль 2022 к июлю 2021	Июль 2022 к июню 2022
Москва	5 204	4 125	4 566	-12,3%	10,7%
Новая Москва	1 943	1 202	1 412	-27,3%	17,5%
Подмосковье	5 212	3 219	3 704	-28,9%	15,1%

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

Так что можно утверждать, что продажи новостроек в московском регионе растут в месячном выражении, но о возвращении спроса к прошлогодним уровням речи пока не идет. Даже к провальным для 2021 г. уровням.

И это при том, что и государство, и застройщики прикладывают массу усилий для стимуляции спроса, благодаря чему ипотека на первичном рынке уже дешевле, чем была год назад. С начала лета практически все крупные девелоперские компании предлагают покупателям кредиты со ставкой ниже 1%, то есть ипотека, фактически, превратилась в рассрочку. Однако даже такая мера смогла восстановить ипотечный спрос только в «старой» Москве, где доля ипотеки в общем объеме продаж традиционно ниже, чем в Новой Москве и Подмосковье. За МКАД ипотечников по-прежнему меньше, чем в прошлом году.

Число ипотечных сделок с новостройками

Июль 2021	Июнь 2022	Июль 2022	Июль 2022 к июлю 2021	Июль 2022 к июню 2022
Москва	3 199	3 219	3 629	13,4%	12,7%
Новая Москва	1 385	1 013	1 160	-16,2%	14,5%
МО	3 530	2 744	3 228	-8,6%	17,6%

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

Помимо субсидированной ипотеки со ставками от 0,01% девелоперы активно используют и другой маркетинговый инструмент, почти забытый в период ажиотажа 2020-2021 гг. – скидки. В июле-августе 2022 г. квартиру в новостройке можно приобрести с дисконтом 10-15-20%, тогда как еще несколько месяцев назад скидка в 3-5% считалась выгодным предложением.

Почти бесплатная ипотека, большие дисконты, длительные рассрочки и другие щедрые акции от застройщиков приносят плоды – благодаря им спрос растет в последние месяцы и в целом сейчас существенно выше, чем весной.

Например, в агентстве недвижимости «Бон Тон» потенциальный спрос в августе прибавил в среднем 8-10% в зависимости от класса и проекта. По словам Валерии Цветковой, управляющего директора АН «Бон Тон», покупатели в основном интересуются проектами комфорт-класса, однако после введения больших скидок (до 10%) и комбинированной ипотеки в проектах бизнес-класса спрос активизировался и в этом сегменте.

В компании «Сити-XXI век» продажи в июле увеличились на 36% относительно июня, а за первые две недели августа число обращений от потенциальных клиентов выросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом июля. «Это связано с выгодными ипотечными предложениями, рассрочкой и специальными предложениями для клиентов. В проекте «8 кленов» мы вывели беспроцентную рассрочку, которая стимулировала спрос», — отмечает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век».

Однако, несмотря на все старания маркетинговых отделов девелоперских компаний, до прошлогодних уровней продажи не дотягивает. В «Сити-XXI век» реализованных спрос упал почти на 20% по сравнению с июлем-августом 2021 г.

«Уровень спроса в августе, скорее всего, покажет более высокие значения, чем были в июле – на рынке активно продвигаются выгодные ипотечные предложения и дисконты от застройщиков. Также положительно на спрос повлияет окончание каникул и возвращение покупателей из отпусков. Однако надеяться на то, что спрос достигнет значений прошлого года, в текущих условиях не стоит», — резюмируют специалисты ГК «Инград».

Эксперты «Метриум» подвели предварительные итоги 2021 года на рынке новостроек Москвы на совместной пресс-конференции с партнёрами из CBRE. Несмотря на рост ипотечных ставок спрос на новостройки сохранился на высоком уровне благодаря активности инвесторов, а также усилиям застройщиков, которые оптимизировали и усовершенствовали продукт. Цены при этом побили все рекорды, но к концу года замедлили темпы роста. Фото: «Метриум». Спрос в 2021 году : возврат к норме, ипотечные «качели» и активность «регионалов». Девелоперы и риелторы завершают очередной год с плюсом по числу сделок. И это главный предварительный итог развития рынка новостроек Москвы.

Что будет с ценами на новостройки в 2021 году? Прогнозы экспертов

В этом году стоимость московских новостроек росла рекордными темпами. Квадратный метр на первичном рынке «старой» Москвы подорожал на 17%, до 245 тысяч рублей. В Новой Москве жилье выросло в цене еще сильнее — на 26%, до 164 тысяч рублей за квадратный метр. Новостройки Подмосковья за год стали дороже на 21% (110,5 тысячи рублей за «квадрат»), подсчитали аналитики сервиса по продаже и аренде недвижимости ЦИАН.

А что ждет рынок первичной недвижимости в 2021 году? АиФ. ru узнал у экспертов.

Артем Сошников, риелтор, инвестор в недвижимость:

«На мой взгляд, первичка будет дорожать сильнее вторички. Связано это на текущий момент с программой льготной ипотеки, которую продлили до лета 2021 года, а также со спросом, который пока сохраняется в отношении новостроек.

Плюс застройщики, пользуясь ситуацией, активно регулируют уровень спроса на рынке, не выводя новые проекты. Другой вопрос, какое будет увеличение цен. Мне кажется, цены на текущий момент достигли своего верхнего максимума, плюс активно правительством обсуждается вопрос по сдерживанию их роста».

Демид Костерев, инвестор:

«Первичная недвижимость в 2021 году может подешеветь, если девелоперы смогут снизить себестоимость строительства и сократить сроки возведения объектов. Во многих регионах темпы ввода новых жилых объектов не успевают за спросом. Проектное финансирование и эскроу, дефицит рабочей силы на стройках, дорожающие стройматериалы существенно снизили маржинальность строительства».

Константин Тюленев, директор по продажам инвестиционно-девелоперского холдинга:

«Первичка будет дорожать сильнее. Вторичный рынок сильно зависит от спроса, поэтому подвержен колебаниям в короткой перспективе. Первичный рынок же более устойчив к „волнам“ клиентской активности. Благодаря эскроу девелоперы больше не зависят от продаж в моменте, поэтому могут вести стабильную ценовую политику».

Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами:

«Цены на первичную недвижимость в 2021 году, кроме продления программы льготного ипотечного кредитования, будут обусловлены рядом других факторов.

Возможные скачки курсов валют и рост инфляции могут сказаться на дальнейшем повышении стоимости строительных материалов, что приведет к удорожанию себестоимости объекта в целом. Особенно это характерно для недвижимости премиум-класса.

Сокращение доходов населения снизит число тех, кто сможет купить жилье. А те, кто взял ипотечный кредит и не сможет его выплачивать, будет стараться продать приобретенную ипотечную квартиру, ориентируясь изначально на рыночную цену, пополняя базу вторичного жилья и предложений по переуступке. Насколько много будет дефолтных срочных предложений, настолько и будет велика вероятность снижения цен на рынке.

Продолжение удаленного формата работы может сказаться на переориентации локального (географического) интереса. Если раньше многие стремились жить поближе к центру, то значительное пребывание и работа дома может увеличить спрос на менее дорогое, но более просторное жилье, поближе к окраинам и в регионах. Сокращение спроса на более дорогие объекты в центре приведет к снижению его стоимости.

С другой стороны, вероятность ограничений из-за пандемии может привести к замедлению и остановке строительства некоторых проектов, что скажется на сокращении количества новых предложений и росте цен на выставленные лоты. Хотя застройщики уже сейчас анонсируют свой выход в следующем году на новые площадки, и объективного замедления темпов строительства не прогнозируется. Поэтому есть шанс восполнения свежими предложениями рынка новостроек, по последним ценам нынешнего года, с возможным удержанием их на том же уровне в случае нормализации спроса, а не его нового всплеска.

Если правительство введет программу льготного кредитования на вторичное жилье, граждане отчасти переориентируются на этот сегмент рынка, спрос на новостройки сбалансируется, и, возможно, несколько сократятся цены на них в сторону прежнего уровня.

Перевеса объективных причин для существенного снижения цен на первичную недвижимость пока не наблюдается. Вероятнее всего, в начале и первом полугодии следующего года цены на новостройки останутся на уровне конца текущего года » .

Надежда Коркка, управляющий директор риелторской компании:

«В первой половине 2021 года спрос на новостройки продолжит повышаться: программа льготной ипотеки пока не исчерпала своих возможностей, еще не все, кто хотел, успели ею воспользоваться.

Есть и инвестиционные предпосылки. Согласно опросу ВЦИОМ, россияне считают жилье самым привлекательным активом для вложений, и этот интерес будет усиливаться из-за введения налога на депозиты, падения ставок по депозитам и ослабления рубля. На фоне высокого спроса цены всегда повышаются».

Среди покупателей на рынке новостроек Москвы по-прежнему было много клиентов из регионов. В 2021 году их доля сократилась до 34%, тогда как в 2020 году она составляла 43%. Однако сейчас «регионалов» в Москве по-прежнему больше, чем в 2019 году , когда на их долю приходилось 23% сделок. Аналитики отмечают, что подсчеты велись на основе статистики продаж компании «Метриум», которая работает преимущественно в сегменте «бизнес» и «премиум». Соответственно, с высокой вероятностью большинство покупателей из провинции — это инвесторы, которые, имея солидные сбережения, решили вложить их в покупку нового ликвидного жилья в столице в период низких ипотечных ставок.

Эксперты назвали 10 главных тенденций 2021 года на рынке новостроек Москвы

Эксперты «Метриум» подвели предварительные итоги 2021 года на рынке новостроек Москвы на совместной пресс-конференции с партнёрами из CBRE. Несмотря на рост ипотечных ставок спрос на новостройки сохранился на высоком уровне благодаря активности инвесторов, а также усилиям застройщиков, которые оптимизировали и усовершенствовали продукт. Цены при этом побили все рекорды, но к концу года замедлили темпы роста.

Фото: «Метриум»

Спрос в 2021 году: возврат к норме, ипотечные «качели» и активность «регионалов»

1. Девелоперы и риелторы завершают очередной год с плюсом по числу сделок. И это главный предварительный итог развития рынка новостроек Москвы. Хотя власти переформатировали программы господдержки ипотеки и ускорилась инфляция, спрос превысил результаты продаж предыдущего года. Аналитики «Метриум» ожидают, что к концу 2021 года будет зарегистрировано не менее 82 тыс. договоров участия в долевом строительстве в Москве, включая Новую Москву. Это на 5% больше, чем в 2020 году и на 16% больше, чем в 2019 году, причем это консервативная оценка экспертов.
2. Отмена льготной ипотеки не обрушила спрос. Основным стимулом для покупателей новостроек в 2020 – начале 2021 года была программа «Господдержка – 2020», по которой кредит можно было получить под 6% годовых при покупке нового жилья. Однако с июля 2021 власти решили сильно ограничить её рамки. С тех пор банки выдают по программе «Господдержка – 2020» не больше 3 млн рублей. Для Москвы это означало завершение программы, потому что в столице практически невозможно приобрести за 3-4 млн рублей какую-либо квартиру.

Тем не менее, спрос на новостройки не обрушился. В III квартале 2021 года московские дольщики заключили только на 6% меньше ДДУ, чем в III квартале 2020. Между тем, по сравнению с таким же кварталом допандемийного 2019 года, сейчас количество сделок на 24% выше. Это значит, что отмена программы субсидирования ипотеки вызвала только некоторую коррекцию спроса в 2021 году, но активность покупателей выше уровня 2019 и предыдущих лет. В итоге доля ипотечных сделок в общем числе продаж новостроек за 10 месяцев 2021 года в «старой» Москвы выросла на 4 п.п. до 63%, а в Новой Москве – на 2 п.п. до 69% по сравнению с тем же периодом 2020-го.

1. Заемщики ипотеки стали другими. «Сокращение программы субсидирования повлияло на структуру ипотечного спроса, – рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2020 году возможностью приобрести квартиру в ипотеку по сниженной ставке оперативно воспользовались прежде всего те граждане, у которых были сбережения (условный “средний класс”). Это отразилось на структуре сделок: покупатели предпочитали более дорогие новостройки “старой” Москвы, а также выросла популярность сегмента жилья бизнес-класса. Его доля в общем числе сделок прибавила 5 процентных пунктов и составила 27% против 22% в 2019 году.

В 2021 году, точнее во втором полугодии, ситуация изменилась. Цены на новостройки продолжали расти. Программу «Господдержка – 2020» фактически отменили, а ставки по обычным банковским программам начали расти и достигли к декабрю 9% годовых. В итоге на рынке остались заемщики с самыми низкими бюджетами покупки – они переключились на поиск более доступного жилья в Новой Москве (доля Новой Москвы в структуре спроса в 2021 году выросла на 4 п.п. до 31%), и покупатели с большими финансовыми возможностями, которые продолжили инвестировать в новостройки».

1. Каждый третий покупатель новостройки Москвы – региональный инвестор. Среди покупателей на рынке новостроек Москвы по-прежнему было много клиентов из регионов. В 2021 году их доля сократилась до 34%, тогда как в 2020 году она составляла 43%. Однако сейчас «регионалов» в Москве по-прежнему больше, чем в 2019 году, когда на их долю приходилось 23% сделок.

Аналитики отмечают, что подсчеты велись на основе статистики продаж компании «Метриум», которая работает преимущественно в сегменте «бизнес» и «премиум». Соответственно, с высокой вероятностью большинство покупателей из провинции – это инвесторы, которые, имея солидные сбережения, решили вложить их в покупку нового ликвидного жилья в столице в период низких ипотечных ставок.

Предложение: классы размываются, отделки всё больше, квартиры уменьшаются и «умнеют»

1. На рынке новостроек продуктовая революция. На фоне высокого спроса застройщики стремились совершенствовать продукт, чтобы привлечь больше покупателей. Для этого они активно повышали качественные характеристики девелоперских проектов: привлекали топовых дизайнеров и архитекторов, использовали нестандартные отделочные материалы. Новостройки становятся лучше, их концепция – сложнее и детальнее, что помогает обосновать в глазах покупателя внушительный рост цен последнего года.

Аналитикам и покупателям становится все сложнее определить, где, например, бизнес-класс, а где премиум, потому что набор качественных признаков разных классов жилья постепенно смешивается. В то же время «продуктовая революция» помогает сохранять коммерческую эффективность проектов. Также застройщики и риелторы активнее использовали инновации в самом процессе строительства. Из-за дефицита рабочей силы идет дискуссия о внедрении технологий, повышающих эффективность труда на стройках, в том числе с помощью цифровых решений.

1. Квартиры без отделки от застройщика становятся редкостью. Часть «продуктовой революции» – распространение предложения квартир от застройщиков с отделкой под ключ или с предчистовой отделкой. Квартиры в готовых домах, но без отделки перестали преобладать в предложении новостроек, и в 2021 году их доля преодолела психологически важную отметку в 80% от общего числа помещений в продаже, тогда как три года назад их было 15%. Поскольку многие дольщики покупают в кредит, им выгоднее оплатить заемными средствами готовую для заселения квартиру, а не тратить дополнительные средства (и время) на ремонт после получения ключей. Девелоперы пошли им навстречу, закладывая себестоимость отделки в конечную цену. В среднем квартира или апартамент без отделки в двух крупнейших сегментах рынка новостроек («бизнес» и «комфорт») обходится в 307 тыс. рублей за кв. м, а с отделкой – в 274 тыс. рублей за кв. м (в последнем случае предложение сформировано более доступными по цене проектами на ранней стадии строительства).
2. Новостройки «умнеют». «Еще один тренд «продуктовой революции» – внедрение систем умного дома и умного квартала в новых проектах застройки, – пояснила Наталья Сазонова. – Девелоперы стремятся сделать продукт более технологичным, соответствующим современным требованиям комфорта. В этом помогают новые гаджеты, системы управления доступом в жилой комплекс, автоматизированные лифты, энергоэффективные материалы, телеметрия расхода коммунальных услуг и т.п. В 2021 году при формировании концепции проекта девелоперы все чаще запрашивали у консультантов рекомендации по внедрению интеллектуальных систем на уровне жилого комплекса или квартала».
3. Квартиры уменьшаются. Издержки на строительство увеличивались и девелоперам приходилось оптимизировать площади квартир, чтобы удержать их стоимость на доступном для покупателя уровне. За 10 месяцев 2021 года средняя площадь квартир в продаже снизилась на 6 кв. м до 48,9 кв. м. В бизнес-классе показатель сократился на 4,5 кв. м (до 70,1 кв. м). Средняя площадь квартиры или апартамента в премиум-сегменте уменьшилась на 11,2 кв. м до 97,7 кв. м.

Средний показатель площади уменьшается по двум причинам. С одной стороны, площадь всех типов квартир во всех сегментах действительно сокращается. С другой стороны, застройщики с целью управления ценой и спросом держат в экспозиции больше студий и однокомнатных квартир, которые влияют на средний показатель.

Цены: исторические рекорды, баланс противоречий и хрупкая стабильность

1. Цены на московские новостройки в 2021 году побили очередные исторические рекорды. В целом новостройки столицы (всех рыночных сегментов, квартиры и апартаменты, в «старой» и Новой Москве) подорожали с 318 тыс. рублей за кв. м в III квартале 2020 года до 380 тыс. рублей за кв. м в III квартале 2021 года, то есть на 20%. Это беспрецедентный рост цены.

В массовых новостройках квадратный метр квартир подорожал за тот же период на 24% (до 257 тыс. рублей), а в апартаментах – на 25% (до 241 тыс. рублей).

В новостройках бизнес-класса квартиры выросли в цене на 28% (до 384 тыс. рублей за кв. м), а в апартаментах – на 30% (до 334 тыс. рублей за кв. м).

В премиум-классе апартаменты и квартиры в целом подорожали на 7% до 670 тыс. рублей за кв. м, а в элитном – на 41% (до 1,38 млн рублей за кв. м).

В Новой Москве цена квадратного метра увеличилась на 18% (до 195 тыс. рублей).

1. В 2021 году цены росли из-за больших издержек и высокого спроса. Себестоимость строительства жилья, по данным Росстата, выросла за год на 15%, а по оценкам разных аналитиков – на 20-35%, что примерно соответствует увеличению конечной цены. Интенсивный рост цен совпал с периодом действия программы субсидирования ипотеки. По наблюдениям экспертов «Метриум», средняя цена квадратного метра в массовых новостройках Москвы росла на 2,3% в месяц, с лета 2020 по середину 2021 года, а после завершения широкой господдержки ставок – только на 1,5%.

К концу 2021 года сложились условия как для повышения, так и для понижения цен на новостройки. С одной стороны, высокая инфляция сократила финансовые возможности покупателей, а ипотечный кредит подорожал до 9% годовых. С другой стороны, клиенты по-прежнему активно скупают новостройки как для решения жилищного вопроса, так и с целью сбережения средств в условиях высокой инфляции.

В 2021 году также ожидается рост цен, но темп замедлится, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Если не будет новых локдаунов и сохранится текущая деловая активность на рынке недвижимости, в 2021 г. цены на новостройки Москвы могут вырасти на 7-10%, в Новой Москве – на 5-7%, в Московской области – на 3-5%, прогнозирует директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. По его словам, ключевыми факторами роста цен в следующем году станут пролонгация программы льготной ипотеки до июля, рост себестоимости строительства и увеличения финансовой нагрузки на застройщиков в связи с введением проектного финансирования.