Что будет с рынком новостроек в 2022 году

ЦИАН — блоги риэлторов — Недвижимость в Москве: что будет с ценами в 2022?

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2022 год и последующие годы от IRN.RU

Цены на жилье могут снизиться больше, чем в 2015-2017 гг.

События на рынке недвижимости московского региона развиваются по сценарию 2014-2017 гг., когда на фоне обострения геополитической обстановки, санкций, а также макроэкономических катаклизмов столичный метр потерял от 10% до 20% своей стоимости. Однако сейчас ситуация усугубляется ценовым пузырем, надувшимся в 2020-2021 гг., поэтому, если экономика адаптируется к санкциям не так быстро, как хотелось бы, в ближайшие годы квартиры могут подешеветь и на 30%, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Нынешний кризис – далеко не первый в современной истории РФ. Военная спецоперация на Украине беспрецедентна, но санкционный шок российская экономика уже переживала – в 2014 г., когда Запад впервые ввел ограничения из-за конфликта вокруг Украины. Конечно, масштаб санкций сейчас намного больше, но и способность к адаптации выше – восемь лет назад Россия столкнулась с санкциями впервые, а сейчас уже все-таки накоплен некоторый опыт преодоления ограничений и импортозамещения.

Кроме того, в 2014-м году имели место не только санкции, но и обвал цен на нефть, который привел к двукратной девальвации рубля. А сейчас баррель стоит более $100, что позволило рублю после краткосрочного падения не только быстро отыграть потерянное, но и укрепиться до уровней 2017 г. Так что в целом оба кризиса похожи по своей природе, хотя нынешний и больше по масштабу. Поэтому нет ничего удивительного в том, что, за исключением валютного курса, отечественная экономика вообще и рынок недвижимости в частности реагируют на нынешние события по сценарию восьмилетней давности – как и прогнозировал IRN.RU еще 28 февраля.

Как и в конце 2014 года, московский рынок недвижимости в начале весны 2022 г. прошел через фазу ажиотажа. Ослабление рубля, тестировавшего отметку в 120 руб. за доллар, и резкое удорожание ипотеки в связи с увеличением ключевой ставки до 20% годовых заставили выйти на рынок, во-первых, обладателей рублевых накоплений, спасавших в недвижимости свои сбережения, а во-вторых, ипотечников, спешивших монетизировать одобренные по старым ставкам кредиты. Панические настроения участников рынка привели к ценовому скачку: за март-апрель 2022 г. индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, увеличился на 7,3% в «старой» Москве, на 2,9% в Новой и на 6,3% в Подмосковье. В некоторых сегментах повышение ценников достигало 10%.

Однако панического спроса хватило ненадолго: уже в конце марта ажиотаж пошел на спад, а в апреле спрос в Москве сократился на 38% по сравнению с мартом и на 34% относительно апреля прошлого года. За МКАД, в Новой Москве и Подмосковье, падение было еще более ощутимым.

В такой ситуации не остается никаких причин для продолжения роста стоимости жилья. Апокалиптические сценарии, спровоцировавшие всплеск спроса и цен после начала спецоперации, не сбылись. Банковская система не рухнула, дальнейшей девальвации рубля не произошло — он даже переукрепился, и теперь финансовые власти ищут способы ослабить отечественную валюту. Как следствие, рынок недвижимости начинает адекватно реагировать на экономическую ситуацию, которая продолжает ухудшаться – закрываются предприятия, падают доходы населения, а инфляция, прежде всего продовольственная, бьет рекорды и «съедает» все большую часть доходов населения.

В результате у людей остается все меньше возможностей копить на жилье – спрос перераспределяется с товаров длительного пользования в пользу товаров первой необходимости. При этом ипотека, несмотря на снижение ключевой ставки, все равно остается более дорогой, нежели в 2020-2021 гг., и вряд ли вернется к тем историческим минимумам в обозримой перспективе. Поэтому запросы продавцов квартир, сформировавшиеся к началу 2022 г. в иной экономической и геополитической реальности, теперь являются оторванными от финансовых возможностей основной массы потенциальных покупателей.

Уже в мае рынок жилья Москвы ушел в небольшой, но ощутимый минус – впервые с начала 2018 г. По данным аналитического центра www.irn.ru, средняя цена метра на вторичном рынке «старой» Москвы сократилась на 0,6%. Новая Москва и Подмосковье, где сосредоточено самое дешевое жилье в московском регионе, пока держатся, но, по всей видимости, скоро присоединятся к «старой» Москве – спрос падает и за МКАД.

В самом лучшем случае – если экономика быстро адаптируется к санкциям или они будут смягчены (что пока выглядит маловероятным), цены на жилье должны откатиться назад к уровням начала 2022 г., то есть потерять те 5-10%, которые прибавили во время панических настроений в марте-апреле 2022 г. При нынешнем укреплении рубля этот прирост уже абсолютно неадекватен.

Однако в 2015-2017 гг. стоимость квадратного метра снизилась на 10-20% (в зависимости от сегмента), хотя курс рубля тогда удержать не удалось. При этом перед кризисом восьмилетней давности не было ценового пузыря – в 2011-2013 гг. стоимость квартир почти не росла. Но за 2020-2021 гг. жилье в московском регионе подорожало в среднем на 50% благодаря слишком низким ставкам по кредитам и депозитам. Поэтому горка, с которой придется катиться ценам, теперь гораздо выше, что хорошо демонстрирует график стоимости квартир в Москве за последние 10 лет. Так что если события будут развиваться по негативному сценарию, стоимость «квадрата» может вернуться к уровням начала 2020 г., то есть падение цен составит до 30%.

Глубина снижения цен на квартиры будет определяться не только экономической ситуацией, но и сегментом рынка, а также характеристиками конкретного объекта. Коррекция стоимости самого доступного жилья экономкласса может ограничиться 10% даже в самом негативном сценарии, а вот дорогой и нередко неадекватно переоцененный бизнес-класс может подешеветь и на 30% — как правило, чем выше цены, тем больше они падают в кризис. Что же касается штучных объектов элитной недвижимости, сроки экспозиции которых могут достигать нескольких лет, то здесь сложно говорить об общих тенденциях – в зависимости от объекта ценообразование может быть очень индивидуальным. Более того, глубина коррекции цен на конкретные квартиры сильно зависит от изначальной цены – неадекватно оцененные лоты, а также неликвид могут требовать дисконта даже более 30%, чтобы найти покупателя.

Все вышесказанное относится в первую очередь к вторичному рынку жилья, который является рынком в полном смысле этого слова – с большим количеством продавцов и покупателей, действующих независимо друг от друга и не имеющих поддержки со стороны государства. При этом на олигопольном столичном рынке новостроек, где 10 компаний строит половину жилья, и который получает щедрую поддержку из бюджета в виде льготной ипотеки, субсидируемых кредитов и т.п., могут иметь место отклонения от рыночных законов. Например, вместо снижения цен на новостройки в условиях перегрева рынка еще в 2021 г. застройщики с большей охотой пустились субсидировать ипотечные ставки. Как показано в статье «Субсидируемая ипотека вытеснила скидки», снижение ипотечной ставки на каждый процентный пункт, например ипотека под 8% годовых вместо 9%, равносильно примерно 5% дисконта от цены квартиры – ежемесячные платежи покупателя при этом будут примерно одинаковыми.

Это означает, что, несмотря ни на что, застройщики могут продолжать повышать цены на новостройки, одновременно увеличивая размер субсидирования ипотечных ставок. Насколько такая стратегия целесообразна – вопрос, конечно, дискуссионный. Здесь и сейчас она, скорее всего, позволяет активизировать продажи путем давления на психику покупателей: растущие цены побуждают быстро принимать решение о покупке, а «вкусная» ставка позволяет подсластить «пилюлю» в виде заоблачной цены. Но в перспективе недостатки этой стратегии очевидны – рынок недвижимости превращается в наркомана, сидящего на «игле» необоснованно низких, нерыночных ипотечных ставок, а в плане цен все больше надувается пузырь, но, как известно, любой пузырь рано или поздно может лопнуть.

В мировой практике давно уже сложилось эмпирическое правило – цена квадратного метра жилья в любой локации должна быть примерно равна среднемесячному доходу людей, проживающей в этой локации. Так вот, средний уровень доходов москвичей находится в пределах 100 тысяч рублей в месяц, а средняя цена «квадрата» уже подобралась к отметке в 300 тысяч рублей. Это, конечно, не означает, что московская недвижимость должна подешеветь втрое. Но подобные оценки позволяют составить представление о степени перегретости московского рынка, а также о потенциальной глубине его падения, если развитие кризисной ситуации пойдет по негативному сценарию и надувавшийся долгие годы пузырь наконец лопнет.

К октябрю-ноябрю 2022 года девелоперы начнут спасать бизнес от банкротства из-за низких доходов. Некоторые строительные площадки уже заморожены, в ближайшем будущем ситуация ухудшится. … Эксперт по недвижимости Аверс: осенью в новостройках начнутся массовые распродажи квартир. Фото: Shutterstock. Осенью в России начнутся массовые распродажи жилья в новостройках . Об этом рассказала эксперт по недвижимости Ксения Аверс, ее слова передает издание NEWS.ru . Как объяснила Аверс, к октябрю-ноябрю 2022 года девелоперы начнут спасать бизнес от банкротства из-за низких доходов. Некоторые строительные площадки уже заморожены, в ближайшем будущем ситуация ухудшится.

Недвижимость в Москве: что будет с ценами в 2022?

Только ленивый не слышал и не читал о том, как значительно вырос спрос, а затем и цены на недвижимость в Москве со второй половины 2020 года, чему сильно способствовала льготная ипотека. С лета 2020 по сентябрь 2021 стоимость метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы увеличилась на 28,5%, Новой Москвы – на 29%. Примерно на столько же и даже больше подорожали и новостройки. Такого ажиотажа рынок не видел с эпохи 2000-х.

Ситуация на рынке начала постепенно меняться только весной 2021, когда из-за всплеска инфляции во всех секторах экономики Центробанк был вынужден ужесточить монетарную политику: с марта по октябрь 2021 ЦБ в шесть приёмов повысил ключевую ставку до 7,5%.

Но главное – в июле резко изменились условия льготной ипотеки: ставка выросла до 7%, а кредитный лимит сократился с 12 до 3 млн рублей, что фактически привело к завершению программы в Московском регионе.

В июле продажи новостроек в Москве упали сразу на 30%, в августе – еще на 5% и т.д.

На более инертном вторичном рынке обвала спроса не произошло, но ажиотаж, очевидно, сошёл на нет и в этом сегменте. Ипотека и обычные для «вторички» альтернативные сделки (когда люди хотят улучшить свои жилищные условия и переезжают, к примеру, из 1-комнатной квартиры в 2-комнатную, либо из 2-комнатной в 3-комнатную) пока позволяют поддерживать спрос на вторичное жильё.

На рынок московского региона постепенно приходит стагнация: ажиотаж, не подкрепленный увеличением доходов населения, как всегда исчерпал спрос будущих периодов.

Так что же будет с ценами на Московскую недвижимость в 2022 году? Давайте разбираться.

Основные факторы, влияющие на понижение цены

Первое и основное – это, конечно же, уменьшение спроса, связанное с увеличением ставок по ипотеке и уменьшением кредитного лимита с 12 до 3 миллионов.

Уменьшение спроса ведёт к увеличению предложения, а законы экономики никто не отменял, и если предложение превышает спрос, то цены должны понижаться.

Уменьшение доходов населения. Ипотеки и кредиты — это инструмент поддержки спроса, но, к сожалению, не инструмент поддержки заработных плат большей части населения.

Отток инвесторов. Из-за резкого роста инвестиционная привлекательность недвижимости снизилась, и инвесторы начали рассматривать другие инструменты увеличения своего капитала.

Основные факторы, влияющие на рост цены

Подорожание стройматериалов. В настоящее время стройматериалы немного понизились в цене, но в целом по году удорожание стройматериалов составило порядка 26%.

Подорожание рабочей силы из-за ограничений, связанных с пандемией.

Подорожание земельных участков под застройку.

Ну, и, конечно же, сильно растущая инфляция.

Как бы это печально не звучало, но также основным фактором роста цен является наше население, точнее отсутствие финансовой грамотности. Единственным инвестиционным инструментом подавляющее большинство людей в нашей стране всё еще видят бетон.

Застройщикам необходимо показывать хоть какой-то рост цен. Так как, во-первых, если они официально начнут понижать стоимость жилья, произойдёт резкий отток инвесторов. Во-вторых, это спровоцирует вывод на рынок недвижимости, которая приобреталась как инвестпроект, и тем самым создастся конкуренция, поскольку такая недвижимость будет продаваться ниже стоимости от застройщика.

Прогнозы

Темпы роста цен на квартиры постепенно замедляются – рынок сильно перегрет. Тем не менее ипотека и альтернативные сделки пока позволяют поддерживать спрос на достаточно высоком уровне. Декабрь – традиционно самый активный месяц на рынке недвижимости. Однако уже в начале 2022 цены будут «устаканиваться» на нынешнем уровне. Глубокого отката назад, скорее всего, не произойдёт: максимум коррекция на 3-7% в зависимости от сегмента. Причём не столько за счёт изменения прайсов, сколько благодаря увеличению скидок и торга. Во время ажиотажа застройщики успели накопить «жирок», который позволит им пока пережидать падение спроса и держать официальные цены на том же уровне.

В 2021 году на рынке новостроек продолжился бурный рост цен. По предварительным оценкам ЦИАН, в среднем новостройки в России в 2021 году подорожали на 29–38%. Средняя стоимость 1 кв. м в городах с населением от 500 тыс. человек за год увеличилась на 33%, до 102 тыс. руб. … Ценовая стабилизация. Что будет с ценами в 2022 году . Рекордный рост цен, который наблюдался последние полтора года на рынке новостроек , в 2022 году замедлится, а динамика изменения стоимости квадрата вернется на допандемийный уровень, считают эксперты. Это связано с замедлением спроса на жилье, увеличением ипотечных ставок и стагнирующими доходами населения.

В России начнутся массовые распродажи жилья

Осенью в России начнутся массовые распродажи жилья в новостройках. Об этом рассказала эксперт по недвижимости Ксения Аверс, ее слова передает издание NEWS.ru.

Как объяснила Аверс, к октябрю-ноябрю 2022 года девелоперы начнут спасать бизнес от банкротства из-за низких доходов. Некоторые строительные площадки уже заморожены, в ближайшем будущем ситуация ухудшится. На фоне этого застройщики станут массово распродавать квартиры по себестоимости.

«Начнутся распродажи. Сначала это будут «точечные предложения», потом они приобретут массовый характер, когда застройщики поймут, что план они не выполняют, а год закроется убытком», — заявила Аверс. Она добавила, что в первом полугодии 2022 года продажи у агентств недвижимости упали на 80–85 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Наиболее сильно пострадал вторичный рынок.

Ранее в августе в компании Realiste предсказали, что цены на жилье в Москве могут упасть до показателей января 2021 года. Средняя стоимость квадратного метра в столице составит примерно 210 тысяч рублей.

«После достижения этих показателей рынок вновь начнет расти, но, чтобы вернуться к ценам марта 2022 года , ему потребуется не менее пяти лет », – считают в Realiste. Снижение, по мнению экспертов, будет происходить на фоне уменьшения покупательной способности, завышенных цен на недвижимость, а также акций и скидок от застройщиков. … Аналитики банка ВТБ также прогнозируют снижение цен на новостройки в России. По оценкам банкиров, с июня по август 2022 года этот тип жилья уже подешевел на 2%. Дальнейшее падение цен может произойти на фоне сохранения текущей экономической ситуации, предсказывают они. Но с подобными прогнозами соглашаются далеко не все.