Что будет с рынком новостроек в ближайшее время

Надежды на подорожание квартир оборачиваются убытками застройщиков

Что будет с ценами на квартиры осенью (сентябрь-ноябрь) 2022 года. Новостройки и вторичный рынок недвижимости

Что скрывается за рекордными скидками на новостройки

Девелоперы активно распродают новостройки. Квартиры на первичном рынке уходят с дисконтом в 15 процентов. Однако аналитики прогнозируют застой в отрасли. Более того, спад может затронуть производство мебели, металлургические предприятия, транспортные компании. О перспективах жилищного сектора в России — в материале РИА Новости.

Взлет и падение

В январе-марте Росреестр зафиксировал рекордные 38,5 тысячи сделок по приобретению недвижимости. Но после повышения ключевой ставки ЦБ до 20 процентов спрос упал. Жилищные кредиты стали неподъемными. Люди заняли выжидательную позицию.

С апреля регулятор ослабил хватку, и ипотека подешевела. Затишье на рынке сменилось оживлением. Однако на фоне общей экономической нестабильности взлетели цены. Кроме того, стоимость стройматериалов растет еще с пандемии, с конца 2020-го. «В результате новостройки подорожали почти вдвое. Особенно в крупных городах. В лидерах традиционно Москва и Санкт-Петербург», — говорит Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarkets.

Цены на стройматериалы за первые шесть месяцев 2022-го прибавили 17 процентов. По отдельным позициям (металл, кирпич, укрывные материалы, дерево) — 22-25.

Все это отразилось на конечной стоимости объектов. В июле в среднем квадратный метр в новостройке обходился в 147,3 тысячи рублей — почти на 35% больше, чем в 2021-м, отмечают в Едином ресурсе застройщиков. Как обычно, максимум в Москве — 291,8 тысячи (плюс 3,5% относительно июня, и 17,2 — прошлого года), говорится в исследовании компании «Метриум».

В июле в основном покупали малоформатное жилье, от студий до евродвушек. Это 68% совокупного спроса столичного первичного рынка. Средний метраж лотов составил 49,5 квадратного метра — на 10,5% меньше, чем годом ранее.

Впрочем, новостройки по-прежнему востребованы — прежде всего за счет ипотеки. В июле населению выдали на 35% больше жилищных кредитов, чем в июне, подсчитали специалисты аналитической и консалтинговой компании Frank RG. Помогло снижение ставки по государственной программе с девяти до семи процентов. В столице и Подмосковье за месяц зарегистрировали десять тысяч сделок — в июне было на 13% меньше.

Позитивная динамика сохранится, полагают аналитики. Помимо субсидированных ставок, среди преимуществ — повышение максимального кредита. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 30 миллионов рублей, для других регионов — 15. До 30 миллионов увеличили лимит ссуды для IT-специалистов.

Цены на новостройки определят условия кредитов, уверены эксперты. Если ставки по льготной ипотеке снизятся до докризисного уровня, активируется отложенный спрос.

Август с дисконтом

Покупатели постепенно адаптируются к новым реалиям. Девелоперы, в свою очередь, корректируют производственные процессы и цепочки поставок стройматериалов. Почти 90% застройщиков заявили о выполнении планов по закупкам. Продажи также идут по графику. Однако результаты выше у крупных игроков с более гибкими ценами.

В августе уже наблюдается дефляция. Компании предлагают скидки — на 5-15 процентов. «Спрос может просесть на 20% по итогам года. Отсюда дисконты и незначительное общее снижение цен по стране. Девелоперы торопятся продать введенные в строй объекты», — объясняет Артем Деев.

Пока рассрочки, скидки поддержат спрос: к концу третьего квартала будет 60-70% прошлогодних показателей.

Тем не менее осенью возможно сокращение дисконта до пяти процентов. Не все застройщики готовы на уступки.

Издержки девелоперов растут. Есть трудности с поставками импортного оборудования, комплектующих. Это скажется на ценах.

Компании вынуждены искать альтернативные источники сырья и закупаться у непроверенных поставщиков. Соответственно, доля некачественных стройматериалов наверняка увеличится.

Риелторы отмечают, что новых проектов все меньше. В долгосрочной перспективе, в зависимости от развития событий в макроэкономике и геополитической ситуации, спад может составить от 20 до 50 процентов.

Впрочем, по словам главы Минстроя Ирека Файзулина, объективных предпосылок для чрезмерного подорожания жилья в России нет. В ряде регионов квадратный метр дешевеет. «Рыночные механизмы работают таким образом, что чем больше предложения, закрывающего спрос, тем ниже цена. Тенденции к резкому снижению цен тоже нет», — пояснил министр.

Градостроительный потенциал в стране — 150 миллионов квадратных метров. К тому же для застройщиков действуют механизмы поддержки в сфере инфраструктуры, подчеркнул он.

Аналитики настроены не так оптимистично: учитывая экономические вызовы, с которыми столкнулась Россия, спад неизбежен.

Многое зависит от действий правительства. Ведь сокращение строительства повлияет и на смежные отрасли. Пострадают производство отделочных материалов и мебели, металлургические предприятия, транспортные компании. Этого постараются не допустить.

Прогноз цен на вторичку на осень

Многие считают, что цены на вторичном рынке недвижимости осенью начнут расти. Так ли это? Давайте разберемся.

Первое, ситуация на сегодня. Цена на вторичку пошла вниз. Реальная цена сделок примерно минус 10% от января. В объявлениях пока не так кардинально, аналитики фиксируют в июне спад на 2,2%, ну это и логично, так как аналитики видят только цену в объявлениях, а не реальную сумму сделок.

Цена на первичку держится, застройщики дают скидки, акции, субсидирование ставок по ипотеке, но цену держат.

Теперь, что касается осени и чаяний продавцов квартир на вторичке.

Основные резоны такие:

1. ипотека снова по тем же ставкам, что и в начале года. А в начале года люди кредиты брали, будут брать и сейчас.
2. осенью ЦБ возможно понизит ключевую ставку ещё на 0,5% — 1%, поэтому ипотека станет ещё доступнее и смотрим пункт 1.
3. доллар сейчас на низком уровне, но все говорят, что к осени он снова начнёт расти и все кто покупал его сейчас, начнут продавать. Плюс есть ещё те, кто покупал его во время начала СВО и они тоже начнут продавать.
4. акции не надежны, все говорят, что грядёт обвал и все сейчас начнут их продавать.
5. криптовалюта сильно упала в цене, и будет дальше падать.
6. депозиты: заканчивается период высоких ставок по депозитам, люди будут снимать с них деньги и покупать недвижимость.

Пункты 1-2 о том, что спрос будет расти за счёт ипотечников. Пункты 3-6 спрос будет расти за счёт тех, кто останется с фиатной валютой на руках и будет бежать в тихую гавань – недвижимость.

Сразу предупрежу читателей, что ниже я буду рассуждать, опираясь на логику, ощущения и свой профессиональный опыт, а не на цифры и графики. Т.е. аналитикой это, наверное, назвать нельзя, скорее рассуждениями профессионала.

Итак, пройдемся по озвученным выше пунктам.

Сначала обсудим рост спроса за счёт ипотечников

Ключевая ставка действительно сейчас на уровне начала года. Только на уровне февраля, а не января. Точнее на уровне с 14 по 28 февраля, когда ключевая ставка была 9,5% (ранее она была 8,5%). И, очевидно, что большинство тех, кто брал ипотечные кредиты в феврале-марте, брали их по ставкам соответствующим ключевой ставке 8,5%, а не 9,5%.

Так что говорить о том, что ипотека вернулась на прежний уровень — нельзя. Более того, даже если сегодня ЦБ снизит ключевую ставку до уровня 8,5%, это мало что изменит. Сейчас ситуация экономическая и политическая совершенно не те, что в конце прошлого года. И людям не понятно, что будет дальше и с санкциями и с экономикой страны.

А тем, кто хочет брать ипотечный кредит, нужна стабильность. Они хотят понимать, что справятся с ипотечной нагрузкой, что их доход как минимум не будет падать.

Так же у многих людей доходы сократились, а значит, они просто не потянут ипотечные платежи с текущими размерами кредитов.

Всё это ещё усугубляется тем, что ставки на аренду квартир очень сильно упали и они намного меньше платежей по ипотеке за такую же квартиру.

Шансов на появление стабильности (в экономическом и политическом смыслах) к осени, практически нет. Это первое.

Второе, в мае 2022 года ипотечных кредитов выдали на 70% меньше, чем в мае 2021 года. А значит, для восстановления спроса в объёме, необходимом для роста цен, нужно нарастить к осени выдачи кредитов минимум в два раза, а скорее в три раза и более.

Учитывая всё вышесказанное, мне в это совершенно не верится.

Да, ипотечные кредиты по текущим ставкам уже начнут брать, особенно с учётом снижения цен на вторичном рынке. Но это будет лишь небольшое оживление рынка на фоне полного штиля, но никак не волна, которая поднимет цены.

Рост спроса и цен за счёт ухода из других активов в «тихую гавань» недвижимости

Во-первых, давайте поговорим про тех, кто «в долларах и евро». Тут у нас две категории граждан. Первая – это спекуляция. Т.е. купили дешёво, продают дорого. Они действительно могут начать продавать свою валюту осенью, если она начёт расти. И действительно могут полученный доход вложить в недвижимость.

Много ли у нас таких? Кто сейчас готов рисковать и покупать доллары и евро, когда они падают? Скорее это профессиональные игроки, а не обычные граждане. Обычные граждане будут или бояться покупать валюту, думая, что она может упасть. Или купили её ещё раньше, на мартовском ажиотаже.

Поэтому очевидно, что тех, кто заработает на такой спекуляции, будет недостаточно для создания существенного спроса на рынке недвижимости. Тем более, что не все заработавшие обязательно побегут вкладывать деньги в жильё.

Вторая категория граждан – это те, кто в марте купили вместо недвижимости валюту, а теперь жалеют об этом и ждут, когда рубль опять упадёт.

И тут одно из условий – рубль снова должен упасть. Это, кстати, имеет значение и для первой категории, чтобы они смогли заработать.

Кто сказал, что это событие обязательно случится осенью? Все надеются на качели, которые были в кризис 2015 года, когда доллар за год два раза падал и восстанавливался до максимальных значений (и даже чуть выше). Но не известно увидим ли мы повторение.

Так же от официальных лиц мы неоднократно слышали, что текущий курс рубля не выгоден для нашего бюджета и оптимальное значение в район 70-80 рублей за доллар. Но также непонятно, почему это должно произойти именно осенью.

Ну, и давайте, предположим, что все-таки действительно, осенью мы увидели курс доллара по 80 рублей.

Вопрос первый. Все ли те, кто купил доллары и евро, будут их продавать при таком курсе?

Вопрос второй. Все ли те, кто продаст свою валюту, будут вкладывать деньги в недвижимость?

Очевидно, что ответ на первый и на второй вопрос: «не все». И тут мы снова возвращаемся к вопросу из первой части – отсутствие экономической и политической стабильности. Плюс добавим немного жадности от тех, кто покупал по курсу выше 80 рублей.

В общем, речь о том, что те, кто купил валюту потому, что не успевал купить недвижимость в марте – да, это потенциально целевая аудитория. Но тоже не вся, так как многие из них хотели бы купить квартиру в ипотеку. А ситуация, как я и писал выше, уже не та.

А вот те, кто покупал валюту, чтобы выйти из рубля, для сохранения денег, зачем им продавать доллары и покупать недвижимость? Падение рубля как раз полностью соответствует их картине мира, и после 80-ти они будут ждать 120 и 200 рублей за доллар. Т.е. они как раз будут склонны продолжать держать эти деньги про запас. Особенно на фоне падения цены на недвижимость.

Какой смысл менять актив с потенциалом к росту на актив с потенциалом к падению?

Уж явно, даже если они и захотят превратить доллары в квадратные метры, то дождутся ситуации, когда станет очевидно понятно, что цены на недвижимость дальше падать не будут. А уже даже, наоборот, начали расти. (Да и при этом доллар не укрепляется с опережением).

Во-вторых, поговорим про акции и криптовалюту.

Если честно, то я бы вообще не стал закладываться на то, что люди будут выходить из криптовалют и бежать на рынок недвижимости.

Да, кто-то, конечно, это делает. Но чаще это происходит не тогда, когда всё упало. А тогда, когда произошёл рост и человек заработал на этом. Предполагать, что человек потерял деньги, зафиксировал убыток, продал криптовалюту, а затем пошёл покупать недвижимость, конечно можно. И, уверен, что такие люди есть.

Но большинство (причём я думаю, что подавляющее большинство) останется в криптовалюте до лучших времён.

Поэтому про выходцев из криптовалюты, как мне кажется, можно забыть. И поговорить о тех, кто в февральско-мартовском падении успел купить сильно просевшие и выросшие акции и сейчас или ближе к осени решил зафиксировать прибыль. Кстати, про осень еще не очень и понятно, может быть, осенью все акции снова обвалятся так, что мало не покажется.

Ну да, часть тех, кто на этом заработал действительно могут прийти на рынок недвижимости за покупкой. Опять возникает вопрос – много ли таких людей?

В начале года писали, что в 2021 году был поставлен рекорд по открытию брокерских счетов и в январе 2022 года на Московской бирже насчитывалось 17 млн. частных инвесторов. Это, конечно очень много, если предположить, что все эти люди выйдут из рынка акций и пойдут покупать недвижимость.

Но так точно не будет, потому что 60% — это нулевые счета, лишь у 22% сумма счета выше 10 тысяч рублей. И от 3% до 6% счетов (в зависимости от возраста) содержат суммы от 1 до 6 млн. рублей. Доля тех, у кого свыше 6 млн. рублей от 0,5% до 2,5%.

Т.е. в среднем порядка 765 тысяч человек имеют брокерские счета потенциально позволяющие при их закрытии войти на рынок жилья, причем скорее с использованием ипотеки. И 255 тысяч человек теоретически могут купить квартиру без использования ипотечного кредита.

Таким образом, порядка 1 миллиона потенциальных покупателей. По 2021 году в целом по России было зарегистрировано около 900 тысяч договоров долевого участия, а по вторичке было зафиксировано порядка 4,2 млн. сделок.

Понятно, что если 1 млн. потенциальных покупателей вдруг разом придёт на рынок, то это существенно повлияет на спрос. Но!

Этот миллион должен действительно образоваться. Кто из всех этих людей на самом деле зафиксирует прибыль и выйдет с рынка акций, а не будет ждать дальнейшего роста? Кто при падении захочет переложиться в недвижимость, а не докупить ещё?

И, конечно, же на все эти желания будут влиять условия рынка недвижимость: ставка по ипотеке и цены на квартиры и дома.

Грубо, человек должен сказать себе, что цена на недвижимость стала привлекательна, ставка по ипотеке тоже и поэтому он выйдет из акций и уйдет в недвижимость.

Резюмируя, как мне кажется, рынок акций пока единственный источник из всех выше перечисленных, который может хоть как-то оживить спрос. И всё же, на мой взгляд, его будет не достаточно, для создания волны, необходимой для роста цен. Для оживления рынка – да, но не для роста.

И, наконец, про депозиты

Последняя категория граждан, на приход которых надеются продавцы – это те, кто покупке недвижимости в марте предпочёл депозиты по 20% годовых.

Смотрите, во-первых, часть этих людей, действительно, не успела купить квартиры по старым ипотечным ставкам и ушла в депозит. Теоретически, они могут возобновить решение о покупке.

С одной стороны ипотечные ставки повыше, чем были у них в марте. С другой стороны, они заработали на депозите, да и цены на вторичке упали. Так что у них «то на то» и получится, особенно, с учетом того, что в будущем высокую ставку по ипотеке можно уменьшить путём рефинансирования.

Тут согласен – это прям целевая аудитория покупателей. Но кто сказал, что они все захотят именно вторичку? Сейчас в первичке образовался такой привлекательный перекос по ипотечным ставкам, особенно, с учётом субсидирования застройщиков, что боюсь, многие, кто изначально думал о вторичке, сильно задумаются о новостройках.

Понятно, что новостроек подходящих может и не быть. И жизненные обстоятельства могут оказаться такими, что нужна вторичка и только она. Но часть спроса со вторички на первичку перетянется.

Так же понятно, что кто-то решит повременить, подождать ещё, вдруг цены сильнее упадут. Депозиты такие прекрасные, как в марте, сейчас уже недоступны, но по 9-10% годовых есть. Да и валюта очень привлекательна для покупки. Все же говорят, что обязательно будет расти.

Т.е. как и в случае с акциями – эта часть граждан действительно может создать спрос.

Вывод

Вот и выходит у нас, что есть две категории граждан, которых достаточно много, чтобы рынок недвижимости их прочувствовал, если они все придут покупать квартиры. Однако не нужно забывать о том, из какой позиции мы размышляем об этой «волне покупательского спроса».

Мы говорим в ситуации, когда вторичный рынок недвижимости фактически мертвый. Покупателей практически нет, а те, что есть или усиленно торгуются или говорят, что купят попозже.

В рамках этого, поднятие цен осенью очень-очень и очень маловероятный сценарий. По моему мнению, скорее, мы осенью увидим небольшое оживление на рынке. Покупатели перестанут ждать дальнейшего снижения и начнут покупать квартиры и дома.

Размер торгов, скорее всего, будет уже не такой громадный, как сейчас, так как ценники продавцы уже перепишут. И перепишут их примерно на уровень минус 20-25% от января. Так что торги будут в диапазоне 2-3% и меньше.

Если же осенью оживления на рынке не произойдет, а ещё если и в экономике страны вдобавок произойдут дополнительные негативные изменения, то значит, я оказался неправ и уровень снижения цен на недвижимость будет выше 25%.

Дешевеют не только новостройки , но и жилье на вторичном рынке . В компании «Инком-Недвижимость» констатируют, что, к примеру, на вторичном рынке столицы дисконт достигает 20%. … Эксперты напоминают: макроэкономический шок и последовавшее ужесточение монетарной политики на время вернули объемы новых ипотечных кредитов на уровни пятилетней давности. Во второй половине года может быть выдано ипотечных кредитов на 2,6–2,8 трлн руб., но только в случае, если макроэкономическая ситуация не ухудшится и условия льготных программ не изменятся. При этом в штуках выданных кредитов рынок не дотянет даже до значений 2019 года, считают в НКР.

Цены на рынке жилья могут снизиться еще на 15%

Быстрое восстановление спроса на квартиры остается под вопросом. Фото агентства «Москва»

На российском рынке жилья сложилась напряженная ситуация. Компании-застройщики надеются на традиционное осеннее оживление спроса, которое позволит снова поднимать цены или хотя бы сократить вынужденные скидки для покупателей. Однако признаков восстановления доходов у населения не видно. А острая конкуренция застройщиков подталкивает их к увеличению дисконта. Ведь непроданное жилье грозит существенными потерями для бизнеса. Именно поэтому застройщики наперебой предлагают дисконты на квартиры, которые доходят до 25%.

Большинство российских застройщиков во всех регионах страны продолжают свои «дисконт-акции», несмотря на завершение отпускного сезона и приближение осеннего периода, который в прошлые годы отличался высокой покупательской активностью.

Так, ряд столичных девелоперов предлагает 20-процентные скидки на жилье при 100-процентной оплате, рассрочке или покупке в ипотеку без субсидирования процентной ставки.

Аналитики из компании «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) сообщали, что август начался с беспрецедентных скидок на квартиры. Скидки на квартиры в новостройках в центральном регионе увеличились до 15–20%. Дисконты на покупку кладовых и машино-мест при них были еще выше (см. «НГ» от 08.08.22).

Снижение цен на жилье наблюдается почти повсеместно. В компании «Домклик» отмечали падение цен на однокомнатные квартиры во множестве российских городов. Из 50 городов снижение цен было зафиксировано в 28. Заметнее всего дешевела столичная недвижимость. «В столице по итогам июня 2022 года стоимость этого вида жилья снизилась на 7,16% (в месячном выражении. – «НГ»), до 10 млн руб.», – сообщали в «Домклик». Почти на 6% падали цены на «однушки» в Иванове, на 5,7% – в Рязани, на 5% – в Санкт-Петербурге и Казани. Дешевеют однокомнатные квартиры в Брянске, Владивостоке и Калининграде, рассказывали исследователи.

Дешевеют не только новостройки, но и жилье на вторичном рынке. В компании «Инком-Недвижимость» констатируют, что, к примеру, на вторичном рынке столицы дисконт достигает 20%. «Столь радикальная дисконтная политика несвойственна вторичному сегменту и идет вразрез с известным правилом, что на «вторичке» – рынке физических лиц – подорожание может случиться в один момент, а удешевление происходит крайне медленными темпами», – отмечает директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Он считает, что причины происходящего связаны с перегревом цен, а также с особенностями экономической ситуации. Сегодня чтобы сформировать настоящий спрос, необходимо опустить цену до реальной. «А реальная стоимость на сегодняшний день – это примерно минус 15% от той, что была два месяца назад», – подчеркивает эксперт.

Некоторые аналитики уже не надеются на осенний подъем и предсказывают дальнейшее падение цен – если не по всей стране, то во многих субъектах РФ. Так, в компании Realiste допускают, что цены на жилье в Москве могут упасть до показателей января 2021 года в конце следующего года. В частности, по мнению аналитиков, в июле 2022 года один квадратный метр столичного жилья в среднем стоил 260 тыс. руб., а пиковый показатель в 270 тыс. руб. был зафиксирован в марте. Таким образом, снижение должно составить 22,2% относительно мартовских цен и 19,2% – относительно июльских. «После достижения этих показателей рынок вновь начнет расти, но, чтобы вернуться к ценам марта 2022 года, ему потребуется не менее пяти лет», – считают в Realiste. Снижение, по мнению экспертов, будет происходить на фоне уменьшения покупательной способности, завышенных цен на недвижимость, а также акций и скидок от застройщиков. Последние, согласно прогнозам, сохранятся еще несколько месяцев. «Ожидаем, что тенденция станет максимально очевидна и окончательно утвердится в сентябре-октябре этого года», – говорят специалисты.

Аналитики банка ВТБ также прогнозируют снижение цен на новостройки в России. По оценкам банкиров, с июня по август 2022 года этот тип жилья уже подешевел на 2%. Дальнейшее падение цен может произойти на фоне сохранения текущей экономической ситуации, предсказывают они. Но с подобными прогнозами соглашаются далеко не все. Так, Сергей Шлома отмечает некоторые признаки оживления рынка. «Возвращаются ипотечные покупатели, предложение перестало расти. При отсутствии новых шокирующих внешних факторов можно сказать, что самый тяжелый этап пройден – этим периодом были май и июнь. То есть мы ожидали настоящего коллапса, и он был, но продлился всего два месяца. В июле и августе видим подъем, в сентябре-октябре придут из отпусков новые клиенты», – ожидает он. По мнению эксперта, сейчас речь идет об отложенном спросе. «Клиенты, которые находились в ступоре с апреля по июнь, активизировались. Весь этот спрос будет реализован в течение трех месяцев, а дальше придет текущий, и если он по объему окажется идентичным отложенному, то есть сохранится на сегодняшнем уровне, цены стабилизируются и рынок будет функционировать нормально», – полагает Шлома. Однако он сомневается в росте числа сделок и возвращении рынка к показателям января-февраля.

Некоторое оживление наблюдается и на ипотечном рынке. В июле население взяло 88,7 тыс. жилищных ссуд на 347 млрд руб., что в денежном выражении на 35% больше июньского показателя. Однако средний чек ипотечного займа снизился почти на 2% – до 3,9 млн руб., сообщали в компании Frank RG. После мартовского резкого сокращения сегмент ипотечных кредитов восстановился и вышел на первое место по приросту в июне, подчеркивают в компании. Однако рынок так и не восстановится до значений прошлого года.

В кредитном рейтинговом агентстве НКР прогнозируют, что итоги 2022 года будут чуть лучше результатов 2020 года, но не дотянут до рекордов 2021 года. Согласно их ожиданиям, по итогам 2022 года в РФ будет выдано ипотечных кредитов на 4,5–5 трлн руб. Для сравнения: по итогам 2021 года было выдано займов на 5,5 трлн руб. Эксперты напоминают: макроэкономический шок и последовавшее ужесточение монетарной политики на время вернули объемы новых ипотечных кредитов на уровни пятилетней давности.

Во второй половине года может быть выдано ипотечных кредитов на 2,6–2,8 трлн руб., но только в случае, если макроэкономическая ситуация не ухудшится и условия льготных программ не изменятся. При этом в штуках выданных кредитов рынок не дотянет даже до значений 2019 года, считают в НКР. Они ждут, что по итогам года будет выдано 1,2–1,25 млн кредитов, тогда как в 2019 году было выдано 1,3 млн ссуд. То есть, резюмируют эксперты, итоговое частичное восстановление сегмента обеспечит средний чек, который вырастет примерно на четверть.

Эксперты «НГ» считают, что предел снижения цен на недвижимость фактически достигнут, и ждут роста спроса на жилье. «В целом по России снижение цен может быть только ограниченным, потому что себестоимость строительства очень близка к уровню цены продажи, и застройщики не могут снижать цены, иначе уйдут в убыток. В крупных городах, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге, рентабельность строительства выше, но и здесь девелоперы не могут радикально пересмотреть цену, потому что стоимость строительства растет», – рассказывает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. По его мнению, вариант с заметным сокращением цен маловероятен, из-за роста издержек девелоперов.

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка обращает внимание на восстановление спроса уже в июле. «Спрос на новостройки в Москве увеличился примерно на 22% по сравнению с июлем 2021 года. Если международная обстановка и ситуация в экономике принципиально не изменятся, осенью спрос будет восстанавливаться еще более активно», – ожидает она.

Но такой оптимизм свойственен далеко не всем. Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов отмечает, что в новостройках бюджет покупок снизился на 20%. «Покупатели приобретают наиболее бюджетные лоты, с ощутимым дисконтом», – говорит он. По его мнению, цены уже достигли предельных значений, практически неприемлемых для покупателей. «Существует вероятность, что за снижением бюджетов покупок квартир последует снижение прайсов», – не исключает он.

На вторичном рынке спрос за год снизился на 35%, продолжает Сергей Шлома. При этом он полагает, что в этом сегменте цены могут снизиться еще на 15%.

Динамика цен недвижимости в кризис довольно типична, говорит главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман. «Первоначальный взлет покупок по «старым ценам» для сохранения сбережений сменяется стагнацией спроса. Эта стагнация обусловлена сокращением доходов населения, снижением накоплений», – говорит он.

В августе на рынок недвижимости будут влиять несколько разнонаправленных трендов. Что будет с ценами, когда выгоднее покупать жильё и какой вариант выбрать? … В московском регионе спрос на рынке новостроек вырос примерно на 20% по сравнению с маем. Один из главных факторов увеличения продаж — улучшение условий льготной ипотеки. Кроме того, застройщики и банки поддерживают спрос, активно предлагая субсидированные кредитные продукты. Со стабилизацией макроэкономической ситуации и снижением ставок ипотека вновь становится локомотивом продаж на рынке недвижимости, особенно в доступном сегменте.

Что будет с рынком новостроек в ближайшее время

В апреле спрос на новостройки в Москве и Подмосковье упал почти вдвое по сравнению с мартом. Высокие ипотечные ставки привели к тому, что многие заняли выжидательную позицию. К тому же, вложиться в новостройку не смогла часть «альтернативщиков»: тех, кто ждал продажи своей квартиры на вторичном рынке, чтобы улучшить условия проживания. Ведь на новостройки есть льготные ипотечные программы, а на «вторичке» ставки намного выще.

Мы обсудили с экспертами, какую стратегию стоит выбрать тем, кто намерен продавать или покупать квартиру в ближайшее время, и попросили дать прогноз на этот год по ценам на недвижимость.

Ситуация на рынке недвижимости сегодня: последние новости

На рынок недвижимости больше всего влияют условия по ипотечным кредитам. Когда Центробанк поднял ключевую ставку сразу до 20%, рынок фактически остановился и люди перестали покупать квартиры. Некоторые продавцы сняли свои квартиры с продажи и предпочли переждать: не все готовы были дальше менять свои жилищные условия и брать дорогие кредиты.

Сейчас ключевая ставка снижена до 14% и можно ожидать, что до конца года её вновь скорректируют. Ключевая ставка отражает «стоимость денег» в экономике и напрямую влияет на проценты по вкладам и кредитам. Без специальных программ господдержки или акций от застройщиков ипотечная ставка стремится к ключевой. То есть, чем ниже ключевая ставка, тем выгоднее условия по ипотеке в разных банках.

На первичном рынке ипотека обычно дешевле — к тому же, есть льготные программы и субсидированные ставки от застройщиков. Из последних новостей можно отметить снижение ставки по льготной ипотеке на новостройки с 12 до 9% .

Обычные условия по льготной ипотеке такие:

• первоначальный взнос от 15%;
• ставка 9%;
• сумма кредита по льготной ставке: в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — 12 млн рублей, в остальных регионах — 6 млн рублей;
• ипотеку можно взять на новостройку, строительство частного дома или приобретение земли под ИЖС.

При этом правительство разрешило совмещать льготную ипотеку и обычную. Это может быть интересно тем, кто покупает большие квартиры дороже 12 млн рублей. К примеру, в Москве суммарно можно взять до 30 млн рублей: по льготной ставке пройдут 12 млн, а остальное — по обычной ставке банка. То есть суммируется льготная ипотека и рыночная.

Ещё одно нововведение — ипотека для IT-специалистов по ставке 5%. Программа начинает действовать с 12 мая. Ставка 5% — уже максимально привлекательная, но есть возможность взять ипотеку ещё дешевле: например, Дом.рф заявил , что с 11 мая будет принимать заявки на ипотеку 4,3%.

Условия по ипотеке для IT-специалистов следующие:

• предельная ставка по программе — 5% (банки могут предлагать и меньше);
• максимальный размер кредита в городах-миллионниках — 18 млн рублей, а в остальных населённых пунктах — 9 млн рублей;
• кредитуют людей от 22 до 45 лет с зарплатой не ниже 150 тыс. рублей в месяц до вычета НДФЛ в городах-миллионниках или не ниже 100 тыс. рублей в других городах;
• у организации-работодателя должна быть аккредитация Минцифры.

Стоит ли сейчас покупать квартиру

Если есть возможность воспользоваться одной из льготных программ и получить выгодную ипотечную ставку, то стоит рассмотреть покупку новостройки. Квадратные метры всегда остаются выгодным приобретением, и за любым кризисом неизбежно наступает рост цен на недвижимость. Льготные программы существуют не только для IT-специалистов, но и для молодых семей с детьми. Также есть дальневосточная ипотека на новостройки.

Со вторичным рынком сложнее — если «свободных» денег нет, то ставки по ипотеке для готовых квартир могут отпугнуть. С другой стороны, готовые квартиры способны сразу начать приносить доход: с аренды можно выплачивать ту же ипотеку.

«Покупать сейчас жильё или нет, зависит от конкретной ситуации конкретного человека. Если есть свободные средства, которые необходимо разместить в надёжный актив, — тогда да, безусловно стоит покупать недвижимость, так как по сравнению с фондовым рынком квадратные метры более стабильны. При этом лучше приобретать квартиру в готовом доме и желательно с отделкой. Если покупку планировали в фоновом режиме и при этом должны были привлечь ипотечные средства, то сейчас пока самые выгодные ставки распространяются на покупку недвижимости у застройщиков — если проходите по семейной ипотеке или по господдержке, рекомендую брать», — говорит основатель агентства недвижимости Forte Group Зара Назарян .

Управляющий партнёр девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон также советует поторопиться с покупкой жилья как минимум тем, кто попадает под условия льготных ипотечных программ или имеет необходимую сумму на руках. «Сейчас на рынке достаточно достойных объектов, цены будут только расти, поэтому ждать покупателям с деньгами на руках смысла особого не вижу. Если затянуть с приобретением недвижимости, то можно оказаться в ситуации, когда все выгодные варианты уже будут разобраны, ведь ряд застройщиков сейчас приостановил часть своих проектов. Снижение цен на квартиры в текущем году маловероятно. Пока что мы видим факторы, способствующие только росту, — повышение стоимости стройматериалов и оборудования из-за геополитической обстановки и санкций».

Отвечая на вопрос, стоит ли покупать вторичную недвижимость сейчас, совладелец группы «Родина» Владимир Щекин рекомендует подождать. Возможно, в ближайшем будущем ситуация ещё улучшится. Совсем недавно вице-премьер по строительству Марат Хуснуллин заявил, что будут приняты меры поддержки спроса на вторичном рынке. Скорее всего это будет субсидирование ипотечных ставок, поэтому сделка может стать более выгодной.

Планируя покупку в ипотеку, нужно рассчитать финансовую нагрузку, чтобы можно было платить по кредиту и в случае падения дохода. «Основной аргумент против покупки любой недвижимости — это личная финансовая устойчивость. Если вы работаете в рискованной сфере экономики, которая сильно пострадала или пострадает в будущем от санкций, то, возможно, в кредит покупать квартиру не следует», — предупреждает Владимир Щекин.

Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать

Другой распространённый вопрос — что делать собственникам жилья, которые задумываются о его продаже. Для них новости неутешительные: пик ажиотажного спроса был в конце февраля — начале марта, но тогда многие владельцы недвижимости сняли свои объекты с продажи, решили переждать. Теперь же активность на вторичном рынке минимальная. Во-первых, из-за дорогой ипотеки на готовое жильё снизился интерес к таким вариантам. Во-вторых, многие в принципе предпочитают сейчас ничего не делать, оставить деньги в квадратных метрах и подождать до лучших времён. С начала года квартир в продаже на вторичном рынке стало на 40% меньше, а часть бывших продавцов временно перешла в сегмент аренды жилья.

Стоит ли продавать квартиру сейчас, зависит от того, есть ли у вас план, что затем делать с деньгами. Если вы хотите купить новую квартиру (знаете, какую и где, понимаете, нужна ли вам ипотека и по какой ставке её получить), положить деньги на депозит или распорядиться ими как-то иначе, то можно выходить на рынок. Если просто был план продавать ещё до кризиса, но не успели, а сейчас чёткой стратегии нет, возможно, переждать и сдавать в аренду — лучший вариант.

Если вы задумываетесь, стоит ли в настоящий момент продавать недвижимость, можно заказать оценку своей квартиры. Это позволит сразу установить адекватную цену. Варианты по завышенным ценам сейчас не уходят с рынка. Если вам нужна конкретная сумма и достаточно большая, реальность может разочаровать. Быстрее всего продаются самые дешёвые варианты. При этом средняя стоимость квартир на вторичном рынке в Москве увеличилась на 14%, подсчитали в «Инком-Недвижимость» . В «старой» Москве вторичную квартиру в продаже можно найти, в среднем, за 15,5 млн рублей, а в Новой Москве — за 10,2 млн рублей.

Для того, чтобы продать быстрее, можно сделать скидку. Но такой вариант подходит не всем. Как рассказали в «НДВ Супермаркет Недвижимости», на крупные скидки готовы примерно 20% продавцов. С другой стороны, 10% владельцев недвижимости, напротив, цены поднимают. И это играет на руку тем, у кого изначально выставлена адекватная стоимость, — на фоне объектов с задранным ценником они выглядят привлекательнее и уходят быстрее. Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко предупреждает, что больше шансов продать квартиру сейчас у тех, кто соглашается на торг. В основном дисконт делают на уровне 100–200 тысяч рублей от первоначальной цены.

Если вы планируете сделки со «вторичкой», полезно внимательно следить за новостями. Для стимулирования спроса наверняка будут приниматься дополнительные меры. Например, сейчас обсуждают возможность продажи квартир вместе с ранее выданными на них ипотечными кредитами. Это может быть интересным предложением, ведь в 2020–2021 годах ставки на вторичном рынке были 6–9%, а сейчас они составляют около 13–15%. По мнению партнёра компании «Жилфонд» Александра Чернокульского , если возможность передать кредит на изначальных условиях будет реализована, это заметно оживит вторичный рынок.

Прогноз цен на недвижимость в 2022 году

Давать точные прогнозы, сколько будет стоить недвижимость к концу года, сейчас не берётся никто. Можно ожидать, что ситуация с новостройками и вторичным жильём окажется разная: строящиеся дома станут расти в цене, а «вторичка» будет дешеветь, особенно если ставки по ипотеке для готового жилья останутся высокими. Всё-таки именно ипотека была основным драйвером спроса последние несколько лет.

Как рассказывает исполнительный директор «РУСИЧ Недвижимость» Александр Козлов , по итогам марта квадратный метр новостроек в Москве подорожал, в среднем, на 4–5,5%, а по итогам апреля 2022 года прирост в цене был на уровне 1,5%. Вице-президент холдинга AVA Group Ольга Нарт даёт такой прогноз: «Предпосылок для снижения цен на квартиры нет. Во-первых, объём предложений на рынке недвижимости сокращается. Во-вторых, инфляция растёт. В-третьих, изменились логистические цепочки поставок строительных материалов, что отразилось на их цене, в сторону увеличения».

С таким прогнозом соглашается и генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин . «Маловероятно, что стоимость квартир значительно снизится. Под влиянием инфляционных процессов основные статьи расходов — покупка стройматериалов, строительно-монтажные работы — продолжают расти», — говорит эксперт. В то же время он полагает, что постепенно могут снизиться ставки по ипотеке. «Проценты по ипотеке рассчитываются исходя из ключевой ставки Центробанка, к которой прибавляются премия за риск, доходы банка и другие факторы. Соответственно, по мере плавного снижения ключевой ставки стоит ожидать коррекции и ставок по ипотеке. Однако скорее всего это произойдёт не сразу, а по прошествии некоторого времени», — отмечает Алексей Перлин.

Стоит учитывать, что по прогнозам годовая инфляция может приблизиться к 20%. Так, глава Счётной палаты Алексей Кудрин предполагает , что инфляция по итогам 2022 года составит от 17 до 20%. «Дорожает буквально всё, и застройщики не могут снижать цены, работая себе в ущерб. Поэтому цены на квартиры продолжат расти, чтобы покрыть возросшие издержки на строительство, на поиск новых поставщиков оборудования и материалов. Но вполне вероятно, что некоторые квартиры можно будет купить со скидкой, время от времени девелоперы станут стимулировать спрос привлекательными предложениями», — говорит Владимир Щекин из Группы «Родина».

Подводя итог: тем, кто желает купить квартиру в новостройке, откладывать сделку нет смысла. Цены наверняка продолжат расти, а предложений будет меньше. Сейчас на первичном рынке можно получить хорошие ставки по ипотеке, особенно если воспользоваться одной из льготных программ или акционным предложением от застройщика.

С покупкой на вторичном рынке можно не торопиться и ещё немного подождать. Сейчас настали времена, когда покупатели в состоянии диктовать свои условия. Скорее всего, собственники постепенно начнут корректировать цены. Также могут появиться послабления по ипотеке для готового жилья, что сделает покупку интереснее. Если есть задача продать свою квартиру, лучше быть готовыми к торгу.

— Рынок новостроек в России рухнул. Потенциальные покупатели теперь считают такие сделки невыгодными. Поделиться. Квартиры в новостройках , которые еще совсем недавно были так популярны на рынке недвижимости, теперь мало кому нужны. Спрос на свежее жилье всего за месяц упал почти вдвое. … Как пояснил эксперт, некоторые потенциальные клиенты звонят просто поинтересоваться, что будет с недвижимостью дальше, но ответить ему нечего. – Мы им, конечно, говорим, что наша компания входит в топ, что стройка будет доведена до конца, но на вопрос, не подешевеет ли недвижимость, то есть не прогадают ли они, вкладываясь в квартиру, ответить не можем. И они кладут трубку, обещая подумать и перезвонить.