Что делать с покупкой квартиры в новостройке

У покупателей квартир в новостройках возникает множество вопросов как на этапе подбора жилья, так и в процессе оформления сделки. Мы собрали самые распространенные из них и дали простые и понятные ответы.

Подробная пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке. Все тонкости процедуры

Нередко покупка квартиры у застройщика приносит существенные плюсы. Однако, многие покупатели опасаются попасть впросак и не рискуют вступать в такие сделки – ведь сумма риска достаточно высока.

Для того чтобы купля-продажа прошла гладко, нужно знать о некоторых базовых принципах её проведения. Расскажем, как покупать жилье от застройщика и избежать возможных рисков.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

С чего начать и на что обращать внимание — правила сделки

Покупка квартиры оформляется имущественным договором, после чего объект или право его требования переходят к приобретателю.

Сделка регулируется несколькими видами законодательных актов, среди которых самые актуальные:

о сделках, совершаемых по договору долевого участия (ДДУ). , 131, 549-558 ГК РФ при совершении сделок купли-продажи. , от 13.07.15 г.

Как проверить застройщика?

Проверка застройщика требует приложения действий в нескольких основных направлениях. Это происходит по следующему алгоритму:

1. Вначале выбирается самое привлекательное предложение из всех вариантов, представленных на официальных сайтах компаний – поставщиков строительных услуг.
2. Получив фамилии учредителей, ввести их в поисковик.
3. Найти информацию по каждому из них. Возможно, они привлекались к уголовной ответственности или под их руководством происходило неоднократное банкротство строительных фирм.
4. Если выявлены данные недостатки – искать новых партнёров.
5. При надлежащем портфолио должностных лиц, возглавляющих компанию, целесообразно обратиться к форумам граждан, имевших дело с данным юридическим лицом.
6. Как правило, на форумах отражается по преимуществу негативная информация – на этот факт следует сделать поправку и выявить качество претензий. Если они связаны с замораживанием строительства – от такого компаньона следует отказаться.
7. Если всё выглядит безупречно, можно продолжить действия, приступив к проверке документации. У компании обязательно должны быть оформлены бумаги на земельный участок (ЗУ), в числе которых:

• Договор аренды с городской администрацией, допускающий строительство.
• Либо свидетельство о собственности на ЗУ.
• Обратить внимание, что ЗУ должен относиться к категории земель поселений, а его вид разрешённого использования (ВРИ) – многоэтажная жилая застройка.

Кроме этого, строительство недопустимо начинать без проектной документации. Застройщику требуется иметь нижеследующее:

• Учредительную документацию компании.
• Лицензию на строительную деятельность (без просрочки).
• Разрешение на начало строительства.
• Проектную декларацию. Проектная декларация обязательно должна быть выложена на официальном сайте.

Без указанного перечня документации начало строительства не может считаться законным. В этом случае дольщик инвестор может оказаться жертвой обстоятельств – если у компании возникнет затяжной конфликт с администрацией, строительство будет заморожено.

Достоверную информацию могут дать и такие факты, как партнёрство с риэлтерскими компаниями и кредитными организациями. Сотрудничество с известными фирмами и банками подтверждает безупречность репутации строителя. Также не лишним будет узнать, как исполнялись гарантии перед участниками строительства. С этой целью следует провести мониторинг сданного компанией жилья за последние 3 года.

Обратить внимание на соблюдение сроков сдачи и отсутствие замороженных и не сданных вовремя объектов. Можно выписать несколько адресов и подъехать к сданным объектам. Наверняка во дворе жилого дома окажутся престарелые граждане или мамы, гуляющие с малышами. У них всегда можно получить полезную информацию по качеству предоставленных услуг.

На что еще обратить внимание и что стоит проверить перед покупкой квартиры в новострое мы рассказываем в отдельном материале.

Какие вопросы нужно задать?

Информацию, полученную у жильцов нужно сверить с той, которая дана в коммерческом предложении или представлена менеджером компании. При проверке документации нужно задавать уточняющие вопросы из числа нижеследующих:

1. Срок действия лицензии, гарантии её продления до сдачи новостройки, если срок скоро завершается.
2. Правоспособность ЗУ, его категория и ВРИ.
3. Финансовая стабильность компании – кто выступает в роли кредитора, гарантия соблюдения имущественных интересов покупателя – застрахованность фирмы от банкротства.
4. Предусматриваются ли дополнительные расходы и вложения, не указанные в договоре.
5. Технические характеристики объекта, гарантии по сдаче объекта в указанном договором качестве.
6. Предусмотрена ли компенсация, если качество или иные параметры объекта менятся в сторону ухудшения или уменьшения.
7. Какова планировка и площадь придомовой территории.
8. Каковы приблизительные перспективы, связанные с развитием инфраструктуры в районе застройки.

Кроме этого, целесообразно обратиться к юристу или риэлтору, которые помогут провести беседу с представителем компании. А у застройщика можно попросить фотографии ранее возведённых зданий и помещений, расположенных в них.

Как проверить жилье в строящемся доме?

С целью снижения риска квартира приобретается на стадии готовности здания, тогда большее внимание следует обратить не столько на представленную документацию, сколько на сам объект. Документация понадобится для сверки фактического состояния объекта с обещанным, которое было представлено на рекламном сайте и в проектной документации юридического лица.

Если жильё отличается по параметрам или качеству в сторону уменьшения или ухудшения, нужно потребовать исправления недостатков или дефектов.

Кроме этого, нужно осмотреть фасад здания и проверить его на отсутствие трещин и иных дефектов. При наличии трещин нужно отказаться от покупки жилья, иные несущественные дефекты нужно потребовать устранить. Во внутренней части помещения нужно проверить:

• качество проведения проводки;
• функциональность коммуникаций;
• качество потолка, стен, полов;
• отсутствие трещин в несущих стенах и покрытиях;
• отсутствие зазоров между стеклопакетом и проёмом;
• отсутствие или наличие иных дефектов.

Ни в коем случае не следует руководствоваться устными обещаниями застройщика устранить неполадки. Договор купли-продажи квартиры от застройщика следует подписывать только после их фактического устранения. В целом следует внимательно рассмотреть инфраструктуру зоны застройки и окружающий ландшафт. В помещении обратить внимание на естественное освещение комнат, высоту потолков, расположение комнат и другие нюансы, от которых зависит уют в квартире и удобство пользования ею.

Наши эксперты подготовили и другие полезные публикации на тему сделок с квартирой на вторичном и первичном рынке. Из них вы узнаете:

• Как осуществить куплю-продажу вторички и как себя обезопасить от обмана?
• Нюансы приобретения жилья в новостройке у подрядчика.

Схемы приобретения

Существует несколько основных способов приобретения квартир в новостройке, в частности:

1. По договору купли-продажи (ДКП) на готовую квартиру в сданном доме жильё можно приобрести только после его сдачи в эксплуатацию актом госприёмки, если застройщик оформляет собственность на квартиру. В этом случае сделка полностью идентична купле-продаже квартиры у юридического лица.
2. По ДДУ квартира может приобретаться лицом, участвующим в долевом строительстве и оформившим договор с застройщиком с момента получения разрешения на строительство до дня сдачи дома в эксплуатацию. Это самая распространённая форма приобретения жилья в новостройке.
3. Договором цессии оформляется сделка по переуступке права требования. Этот договор может заключаться после регистрации ДДУ в Росреестре, и до момента сдачи дома в эксплуатацию.
4. Строительство дома в ЖСК оформляется между участниками жилищно-строительного кооператива. Здесь застройщиком выступает сам кооператив. Поэтому сделка совершается с уполномоченными должностными лицами, управляющими кооперативом и ничем не отличается от стандартного вступления в члены ЖСК.

В каждом перечисленном случае составляется двусторонний имущественный договор, который подлежит регистрации в Росреестре и передаёт полномочия на владение квартирой (ДКП) или на право её требования (ДДУ, ЖСК, цессия).

Пошаговая инструкция и порядок действий: как правильно купить новую недвижимость?

Покупка квартиры в новостройке совершается по определённому алгоритму, состоящему из нескольких шагов:

1. Поиск, выбор и осмотр объекта.
2. Проверка застройщика.
3. Заключение предварительного, а затем – основного договора имущественной сделки с застройщиком. По желанию – нотариальное удостоверение договора.
4. Регистрация сделки в Росреестре.
5. Оплата сделки в установленном размере и способом, установленным в договоре.
6. Приобретение права требования или права собственности, в зависимости от способа приобретения квартиры.
7. Подписание акта приёмки квартиры, кроме случаев её нахождения в собственности у застройщика.
8. Въезд в квартиру, оформление права собственности и прописка по месту проживания.

Этот алгоритм действий распространяется на все формы сделок, заключаемые с застройщиком. Основное различие между данными разновидностями – в пакете документации, представленной продавцом.

Какие документы нужны от будущего хозяина?

Обе стороны должны представить пакет документации, разрешающий сделку. В числе документов, которые требуется представить лицу, заключающему договор, должны быть:

• Паспорт.
• При оформлении ипотеки – кредитный договор.
• Если действует представитель – нотариально удостоверенная доверенность.
• Если недвижимость оформляется на детей – их свидетельства о рождении и паспорта родителей (усыновителей, опекунов).

Полный пакет документации от продавца

Если покупается готовая квартира в новостройке, то застройщику требуется представить следующее:

• Правоустанавливающий документ, по которому застройщик вступил в права собственности на квартиру. Например – протокол учредительного собрания с решением о выделе квартиры для продажи и акт приёмки помещения.
• Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
• Кадастровый паспорт квартиры.
• Технический паспорт квартиры, полученный в БТИ.

При заключении ДДУ понадобится документация только тогда, когда речь идёт о регистрации первого дольщика. Все последующие участники проверяют наличие данных документов у представителя компании по указанному выше списку, но не получают их на руки.

Аналогична ситуация при вступлении в ЖСК, но к основному договору добавляется протокол о вступлении в членство кооператива. Если приобретатель вступает в права требования, то продавец передаёт только ДДУ с приложениями.

Во всех случаях можно провести дополнительную проверку документации:

1. Учредителя можно проверить, получив выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
2. Объект строительства проверяется получением выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Возможно ли оформление по доверенности?

Иногда в интересах собственника действует представитель. Он обязан предоставить доверенность или выписку из учредительного документа о полномочиях представителя. И выписка, и доверенность должны быть нотариально удостоверены. Доверенность может быть как генеральная, так и специальная. Главное, чтобы она выдавалась директором компании, и в ней было отражено право предъявителя на продажу квартир или заключение договоров (купли-продажи, цессии, ДДУ, о членстве в ЖСК).

• Скачать бланк доверенности на покупку квартиры в новостройке
• Скачать образец доверенности на покупку квартиры в новостройке

Заключение и регистрация договора

Обычно застройщик самостоятельно подготавливает типовой договор для подписания. Покупателю достаточно с ним ознакомиться и поставить свою подпись. Но предварительно нужно внимательно изучить все положения документа. Для этого можно воспользоваться услугами по сопровождению сделки приглашённым юристом.

Заключённый договор требуется зарегистрировать в Росреестре. Для этого требуется подойти в МФЦ с паспортом и составленным договором. К договору прилагается пакет документации, перечисленный выше, и квитанция об уплате госпошлины в размере 2 тысячи рублей. Через 21 рабочий день регистрация должна завершиться и заключённый договор вступает в силу.

Что делать после подписания ДКП?

Если заключалась сделка купли-продажи, то подписание акта приёмки не потребуется. Он должен быть уже подписан продавцом. При получении квартиры по ДДУ, цессии или вступлении в ЖСК, такой акт понадобится подписать.

Представитель управляющей компании (УК), выигравшей тендер на управление данным многоквартирным домом согласно нормам статьи 161 ЖК РФ, сам выйдет на встречу с жильцами и оповестит о регламенте заключения договоров услуг на общем собрании. Договор будет заключаться после принятия данного решения большинством голосов.

После этого следует обратиться в УК с заявлением об открытии персонального лицевого счёта для оплаты услуг ЖКХ и коммунальных платежей. Специально обращаться в энергосбыт для заключения договора, не нужно. Оплаченные квитанции за свет считаются фактом потребления услуг от данной компании.

То же касается горводоканала – услуги предоставляются с момента подписания акта приёмки, после чего происходит оплата услуг. Если в доме предусмотрено пользование газом – схема та же. Дом газифицируется в соответствии с установленными нормами, а за пользование газом взимается оплата. Все платежи оформляются квитанциями через бухгалтерию УК.

Установка интернета и телефонной связи в виде проведения проводов осуществляется также непосредственно в период завершения строительных работ. Провайдер одной из коммуникационных компаний предоставляет свои услуги, за которые взимается плата согласно договору. Его следует заключить персонально, только после заключения будет установлена связь и начислена оплата за предоставление услуг.

Нужно ли приватизировать купленную недвижимость?

Приватизация квартиры не потребуется, так как она уже приобретена в собственность продавцом. Сделка купли-продажи предусматривает также только передачу объекта в собственность покупателю. Только если после заселения по ДДУ, цессии или договору с ЖСК, застройщик не оформил жильё в собственность, такое оформление придётся проводить самостоятельно – через суд.

Процесс возврата налога

После того как покупатель оформит право собственности в Росреестре и получит в качестве правоустанавливающего документа выписку из ЕГРН, он может написать заявление в территориальное отделение ФНС о возврате налога. Возврат налога возможен согласно нормам статьи 220 НК РФ, если иное не предусмотрено законодательством в отношении конкретного налогового резидента – покупателя жилья в новостройке.

Жильё от застройщика можно приобрести на разных этапах строительства. После сдачи дома в эксплуатацию сделка отвечает общим нормам, применяющимся к ДКП. В остальных случаях возникает лишь право требования квартиры, а не собственность на квартиру – ведь объект существует лишь юридически, а не фактически.

После вступления в собственность допустима прописка всех членов семьи и третьих лиц – по усмотрению продажа жилья или использование объекта в качестве залога, также можно оформить налоговый возврат. Приватизация не требуется.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Покупка квартиры в новостройке . Что делать после покупки квартиры ? Налоговый вычет за покупку квартиры . Право на получение вычета. … Прекращение строительных работ. Каждый покупатель квартиры в новостройке испытывает страх, что дом попросту не будет достроен, когда значительная сумма денег уже была заплачена. К сожалению таким ситуациям имеет место быть, причиной этому может послужить как мошенничество со стороны застройщика при покупке , так и его банальное банкротство.

Просто о сложном: отвечаем на самые частые вопросы о покупке квартир в новостройках

У покупателей квартир в новостройках возникает множество вопросов как на этапе подбора жилья, так и в процессе оформления сделки. Мы собрали самые распространенные из них и дали простые и понятные ответы.

Отвечаем на самые частые вопросы о покупке квартир в новостройках

Хочу посмотреть квартиру в новостройке перед покупкой, как это сделать?

Осмотреть квартиру в строящемся доме для принятия окончательного решения о покупке нельзя. Продажа новостроек предполагает, что будущие новоселы приобретают жилье, которое только появится.

Но существует несколько вариантов для тех, кто боится «кота в мешке»:

1. Сегодня многие застройщики предлагают покупателям осмотреть демо-квартиры или целые демо-этажи в строящемся доме. Такие презентационные пространства помогают покупателям оценить будущую отделку и качество работ.

2. Большинство девелоперов — это компании с большим опытом и множеством ранее реализованных проектов. Для оценки качества строительства можно посетить один из готовых жилых комплексов от застройщика, более того — есть возможность задать некоторые вопросы жителям этих домов. Но помните, данный способ актуален только если концепции готового ЖК и новостройки схожи.

3. В крайнем случае озвучьте свои пожелания о просмотре квартиры представителю застройщика. Если на данный момент степень готовности объекта и проводимые на нем работы позволяют посетить стройку с учетом соблюдения мер безопасности, то вам могут пойти на встречу. Так как многие современные ЖК — это квартальные застройки, существует вероятность, например, посетить дом другой очереди или секции.

Квартиры в новостройках реализуются только по договорам долевого участия?

Нет, квартиру в новостройке можно оформить не только по ДДУ. Среди других вариантов — договор/соглашение уступки прав по ДДУ, договор купли-продажи.

Уступка прав по ДДУ оформляется в том случае, если покупается квартира в строящемся доме, но не от застройщика, а от другого продавца. Распространенный пример: девелопер передал подрядчику/поставщику квартиры в качестве оплаты за выполненные услуги или работы, оформив сделку стандартно — через ДДУ. Компания, получившая квадратные метры, будет продавать жилье уже через соглашения об уступке прав.

Договора купли-продажи (ДКП) оформляются в том случае, если новостройка сдана в эксплуатацию. Например, застройщик не распродал жилье на этапе строительства, все сделки после получения разрешения на ввод будут оформляться через куплю-продажу.

Регистрация сделок в Росреестре это оформление права собственности?

Нет, право собственности покупатель может оформить только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта прием-передачи квартиры. Подробный чек-лист по приемке жилья вы найдете здесь, а пошаговую инструкцию по оформлению квартиры в собственность — в нашей отдельной статье.

Квартиры в новостройках дешевле, чем на вторичке в 2020 году?

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Все зависит от множества критериев, в том числе индивидуальных. Но стоит отметить, что ставки по ипотеке на новостройки сейчас ниже, чем на готовое жилье, а большая часть льготных программ с выгодными условиями распространяется только на строящиеся объекты — это может стать решающим фактором во многих случаях.

Выбирая между новостройкой и вторичным жильем, ориентируйтесь на потребности свои и своей семьи. У каждого из вариантов есть как плюсы, так и минусы. Хотите жить в современном доме, сделать в квартире ремонт с нуля под свой вкус, оформить жилищный кредит на выгодных условиях? Тогда вам следует выбрать новостройку.

Какие существуют денежные риски при покупке квартиры в новостройке?

Сразу отметим, что при покупке строящегося жилья следует отдавать предпочтение проектам с долевым участием. В таком случае риски дольщика минимальны.

От финансовых потерь покупателя страхует государство: закон о долевом участии 214-ФЗ в целом, переход на эскроу с 1 июля 2019 года в частности, Фонд дольщиков — позволяют максимально защитить права покупателей.

Что будет с ценами на жилье в 2020 году?

Многие, кто планировал покупку квартиры, но не успел ее совершить до начала экономического кризиса, вызванного ситуацией с распространением коронавирса и падением курса рубля, задумались над тем, стоит ли приобретать недвижимость сейчас или отложить вопрос до лучших времен.

Большое количество аналитиков выдвигают всевозможные гипотезы о дальнейшей судьбе рынка жилищного строительства и ценах на недвижимость в 2020 году. Многие ждут снижения стоимости квадратных метров (от 5% до 30%), другие не видят предпосылок к уменьшению цен, так как себестоимость строительства только растет — после перехода на эскроу застройщики вынуждены оформлять кредиты в банках, а цена строительных материалов зависит от курса валют.

Таким образом, точно оценить ситуацию на данный момент не представляется возможным. Но если девелоперы пока не анонсируют ажиотажных скидок и акций на новостройки, то банки уже подняли ставки по ипотеке и подавляющее большинство ожидает повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Это значит, что даже при снижении средних цен, растущая стоимость жилищных кредитов, не позволит покупателям значительно сэкономить.

Советуем ориентироваться на сложившуюся личную жизненную ситуацию. Если у вас есть возможность и желание совершить долгожданную покупку, то — действуйте !

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке : права застройщика, описание процедуры и перечень необходимых документов. Информация от официального каталога недвижимости m2.ru. … Именно поэтому покупка квартиры у застройщика становится все популярнее. В данной статье мы подробно расскажем о том, как проходит такая сделка. Имеет ли застройщик право продавать квартиры в доме? Перед тем, как начать заключение сделки по покупке квартиры в строящемся доме, мы рекомендуем еще раз проверить застройщика. К сожалению, сегодня встречаются недобросовестные компании, и проблема обманутых дольщиков все еще актуальна.

Как купить квартиру в новостройке?

Покупка квартиры в строящемся доме до июля 2019 года была своеобразной лотереей: люди напрямую платили застройщикам, при этом не было практически никакой гарантии, что дом будет достроен и сдан вовремя. С июля 2019 года все изменилось: по закону дольщики теперь перечисляют деньги на эскроу-счета, а строительные компании получают их только после сдачи домов в эксплуатацию.

Права дольщиков сейчас защищены более надежно, но многие до сих пор не разобрались, что из себя представляют эскроу-счета, действуют ли договоры долевого участия (далее – ДДУ), как происходят расчеты, как выглядит схема покупки и какие подводные камни могут ждать покупателя. Разберемся более подробно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Законодательство

Перед тем, как купить квартиру в новостройке, нужно изучить особенности такой покупки. Они регламентируются несколькими законами:

. Здесь указан порядок расчетов, заключения и расторжения договора, срок передачи объекта застройщиком дольщикам. Размер застрахованной суммы, перечисленной на эскроу-счет по ДДУ, составляет 10 000 000 руб. Если банк обанкротится, средства вернут в полном объеме. . Определяет порядок открытия счета эскроу и обязательства по нему.

Важно! ДДУ сейчас заключаются так же, как и раньше. Но изменился порядок расчетов. Если до середины 2019 года на переходном этапе застройщики могли брать деньги с дольщиков через эскроу или напрямую, то сейчас расчеты производятся только через специальные счета. Они открываются для каждого ДДУ. Банк выступает третьим лицом, а его участие минимизирует риски для дольщиков. Они могут быть уверены, что их деньги никуда не денутся, и если даже застройщик обанкротится или заморозит строительство, им вернут полностью всю сумму.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Что такое эскроу-счет?

Эскроу – это специальный счет, открываемый в банке для расчетов по ДДУ при покупке жилья в строящемся доме. Дольщик туда переводит деньги, но застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию. На строительство он находит деньги из собственного бюджета или привлекает средства со стороны: например, берет кредит.

При расчете через эскроу риски для дольщика снижаются до минимума. Если строительная компания не соблюдает условия ДДУ и затягивает сроки, он может расторгнуть договор, а затем получить деньги в банке обратно.

Можно ли купить квартиру без эскроу-счета?

Главной целью введения эскроу-счетов при расчетах по сделкам с недвижимостью стала безопасность дольщиков. Но надежные строительные компании и сейчас могут принимать от них деньги напрямую, достаточно лишь соответствовать нескольким требованиям:

1. Первый ДДУ заключен до 01.07.2019 года.
2. Дом построен минимум на 30%, продано более 10% квартир.
3. Компания может подтвердить степень готовности заключением.
4. Проданные компанией доли будут проверяться в Росреестре вместе с проектной декларацией и зарегистрированными договорами.
5. Если застройщик получил право работать без эскроу-счета, он обязан перечислить деньги в фонд защиты дольщиков. В дальнейшем оттуда выплачивается компенсация, если компания не исполняет обязанности по ДДУ. Размер взноса составляет 1,2% от стоимости жилья.

Важно! В некоторых случаях требования к минимальной степени готовности снижаются. Например, достаточно 6%, если компания является системообразующей, строит более 4 000 000 квартир, и на участке есть социальные объекты. 15% достаточно, если застраиваются целые микрорайоны по программам освоения территории, строятся школы, поликлиники и детские сады.

Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке?

Как купить квартиру в рассрочку у застройщика или физического лица?

Можно ли и как купить квартиру в ипотеку у родственника?

Способы покупки квартиры в новостройке

Стандартно все сделки с новостройками проводятся по ДДУ. Но некоторые застройщики предлагают людям покупать квартиры в рассрочку.

В целом, купить квартиру в новостройке можно несколькими способами:

• По ДДУ. Он заключается на любом этапе строительства до сдачи дома в эксплуатацию.
• По договору уступки права требования, когда один дольщик продает право требовать еще не построенную квартиру у строительной компании. Происходит замена дольщиков.
• Предварительный договор купли-продажи в рассрочку. Самый рискованный для покупателя вариант, который зачастую используют застройщики, чтобы уйти от заключения ДДУ и оплаты через эскроу-счета. Потребуется первоначальный взнос, оставшуюся часть суммы покупатель вносит несколькими платежами. После полного расчета оформляется основной ДКП и регистрируется в Росреестре.
• Покупка новостройки с зачетом вторичного жилья. Невыгодный для покупателя вариант: вторичку оценят по минимальной стоимости, она пойдет в зачет цены новостройки. Обычно оформляется два ДКП: по одному компания выкупает вторичное жилье, по второму – продает новую квартиру. Но может быть другая схема сделки.

Совет юриста: лучше не экспериментировать и купить квартиру по обычному ДДУ с расчетом через эскроу. Застройщик может предлагать скидки на рассрочку, но в таком случае деньги продавца не будут застрахованы. При возникновении проблем получить их обратно будет тяжело.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Покупка квартиры у застройщика: порядок действий

Схема покупки квартиры в новостройке за наличные выглядит так:

1. Проверка застройщика. Это самый важный этап.
2. Заключение ДДУ.
3. Открытие эскроу-счета. Банк выбирает застройщик. Обычно счет открывается в банке, выдавшем компании кредит на строительство.
4. Регистрация ДДУ в Росреестре. Понадобится заявление застройщика и дольщика. Все заполняется на месте. Можно обратиться напрямую к регистратору или подать документы через МФЦ.
5. Оплата по ДДУ.

После этого нужно дождаться завершения строительства и принять квартиру, затем оформить право собственности.

Содержание и образец договора

ДДУ при покупке новой квартиры застройщики предоставляют самостоятельно, у них уже есть разработанные образцы.

Какая информация должна быть отражена в договоре:

1. Наименование и адрес организации, должность уполномоченного к заключению лица, реквизиты доверенности, ИНН, ОГРН,
2. Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения дольщика.
3. Реквизиты разрешения на строительство.
4. Срок передачи объекта дольщику.
5. Условный номер квартиры на время строительства.
6. Сведения о квартире: площадь, количество комнат, этаж, адрес дома.
7. Права и обязанности застройщика.
8. Права и обязанности дольщика.
9. Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства, и дольщика – за несоблюдение сроков оплаты.
10. Порядок оплаты.
11. Разрешение споров.

От застройщика понадобится подпись уполномоченного лица и печать, от дольщика – только подпись. Договор составляется в трех экземплярах: по одному остается у участников сделки, третий передается в Росреестр.

Документы

Для заключения ДДУ и регистрации в Росреестре понадобится:

• Паспорт дольщика.
• Доверенность представителя застройщика, паспорт.
• Учредительные документы.
• Выписка из ЕГРЮЛ.
• Документ, подтверждающий право собственности или аренды земельного участника застройщиком.
• Проектная декларация со всеми изменениями.
• Разрешение на строительство.
• ДДУ.
• План строящегося многоквартирного дома.
• Договор страхования ответственности застройщика.
• Справка из банка об открытии эскроу-счета.

Расходы

Комиссию за открытие и обслуживание эскроу оплачивает застройщик согласно тарифу. В среднем это 0,5-0,7% в год.

Размер госпошлины составляет 350 руб. Стороны самостоятельно определяют, кто ее будет оплачивать.

Важно! Можно оформить доверенность на работника компании, и он сам подаст все документы на регистрацию. Это оплачивается дополнительно, в среднем 20 000-30 000 руб.

Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку?

Алгоритм покупки квартиры в новостройке с ипотекой немного отличается:

1. Покупатель находит застройщика, проверяет документы и уточняет условия сделки с ним.
2. Выбирается банк, подается заявка на ипотеку.
3. После одобрения заявки банком заключается ДДУ и регистрируется в Росреестре.
4. Заключается ипотечный договор с банком, затем перечисляются деньги на эскроу-счет.

Совет юриста: чтобы повысить шанс на одобрение ипотеки, стоит присмотреться к застройщикам-партнерам банка. Перед оформлением ипотечного договора кредитор тщательно проверяет строительные компании, и к партнеру у него будет больше доверия.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Содержание и образец договора

ДДУ с ипотекой содержит практически те же сведения, что и без нее. Но в нем должен быть указан порядок расчета с застройщиком и реквизиты кредитора.

Документы

Для оформления ипотеки на новостройку понадобится:

• Паспорт заемщика.
• Справка 2-НДФЛ.
• Заверенная копия трудовой книжки.
• ДДУ.

Обратите внимание! Если используется материнский капитал, в банк представляется сертификат и справка об остатке средств по нему из ПФР. Для подтверждения внесения первоначального взноса понадобится платежное поручение и выписка по банковскому счету.

Как зарегистрировать право собственности?

Регистрация права собственности возможна только по завершении строительства, когда у застройщика уже будет разрешение на ввод в эксплуатацию и техпаспорт.

Как все выглядит пошагово:

1. Компания получает все документы, составляется протокол распределения площадей.
2. Дольщик принимает квартиру, подписывает передаточный акт.
3. Подаются документы на регистрацию через Росреестр или в МФЦ.
4. По итогу собственник получает выписку из ЕГРН.

Документы

Для регистрации права собственности понадобится:

• Заявление (заполняется на месте).
• ДДУ.
• Передаточный акт.
• Ипотечный договор и закладная, если квартира куплена в ипотеку.
• Техпаспорт.

Госпошлина

За регистрацию покупателем уплачивается пошлина – 2 000 руб.

На что обратить внимание при покупке новостройки?

Чаще всего людей интересует, какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры. В первую очередь нужно спросить, есть ли у него разрешение на строительство и проектная документация, затем ознакомиться с документами.

Также рекомендуется уточнить:

1. Насколько развита инфраструктура, как обстоят дела с транспортным сообщением.
2. Планируется ли строительство новых объектов рядом.
3. Есть ли договоры с энергетиками и другими компаниями, предоставляющими услуги.
4. Работает ли застройщик с ипотечными дольщиками, если планируется ипотека.
5. Из каких материалов строится дом.

Совет юриста: застройщик может ответить что угодно. Лучше проверить всю информацию самостоятельно, запросив документы и ознакомившись с инфраструктурой района.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Как проверить застройщика?

Для начала нужно проверить документы строительной компании:

• Устав.
• Выписка из ЕГРЮЛ.
• Свидетельство о регистрации в ИФНС.
• Разрешение на строительство.
• Проектная декларация.
• Договор страхования новостройки.

Не лишним будет проверка информации о застройщике по нескольким сервисам.

Например, на сайте Минстроя России можно узнать количество продающихся от компании домов, ее регистрационные данные, сведения о руководителе, адрес электронной почты и номер телефона приемной. Если застройщик нигде не зарегистрирован, сведений о нем там не будет. Это должно насторожить, лучше отказаться от сделки. Есть вероятность, что это мошенник.

Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если у строительной компании есть долги, они там отразятся. Наличие задолженности негативно сказывается на репутации, к такой сделке нужно отнестись настороженно: есть вероятность, что застройщик скоро обанкротится.

Примечание: можно проверить строительную компанию и по отзывам. Лучше спрашивать их у тех, кто уже покупал там квартиры. Идеально, если это будут родственники или знакомые. В интернете есть шанс нарваться на заказные отзывы.

Ответы юриста на вопросы о покупке жилья в строящемся доме

Можно ли купить квартиру в строящемся доме, а затем продать ее после повышения цены?

Да, такое часто практикуется. Но продается не квартира, а право ее требования по договору переуступки.

Нужно ли согласие мужа на покупку квартиры в строящемся доме?

Да, согласие оформляется в простой письменной форме, т.к. для покупки используются общие деньги. Его обычно требует банк.

Можно ли оформить ДДУ на двух дольщиков?

Да, законом это не запрещено. В договоре указываются их данные, а также порядок распределения финансовых обязательств перед застройщиком.

Нахожусь в одном городе, хочу купить жилье в новостройке в другом. Как это сделать?

Можно оформить нотариальную доверенность на другого человека. Заниматься процедурой и вести переговоры с застройщиком он будет самостоятельно, но от имени доверителя.

Отец был дольщиком, до сдачи дома в эксплуатацию умер. Я наследник. Могу ли я стать участником ДДУ вместо него?

Да. В течение 6 месяцев с даты смерти нужно вступить в наследство, получить у нотариуса свидетельство, а затем прийти к застройщику и заключить допсоглашение к ДДУ.

Заключение эксперта

1. Купить квартиру в строящемся доме можно по договору долевого участия в строительстве, договору рассрочки или уступки права требования. Наиболее распространенным является ДДУ.
2. При расчетах по ДДУ дольщик перечисляет деньги на эскроу-счет, но застройщик получает их только после выполнения обязательств.
3. Квартиру по ДДУ можно купить в ипотеку. Лучше, если строительная компания входит в список партнеров банка: так получить его одобрение немного проще.

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?

Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, на вторичном рынке?

Как выбрать квартиру для покупки?

Как самому проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой?

Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?

Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке?

Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

Покупка квартиры в новостройке у застройщика в 2022 году — способы покупки , пошаговая инструкция: документы, проверка застройщика, догово купли-продажи, этапы покупки квартиры в строящемся доме. … Покупка квартиры в строящемся доме до июля 2019 года была своеобразной лотереей: люди напрямую платили застройщикам, при этом не было практически никакой гарантии, что дом будет достроен и сдан вовремя. С июля 2019 года все изменилось: по закону дольщики теперь перечисляют деньги на эскроу-счета, а строительные компании получают их только после сдачи домов в эксплуатацию.