Что дешевле вторичка или новостройка и почему

Узнайте, что дешевле – покупка квартиры в новостройке или вторички. Особенности ценообразования, нужны ли услуги посредников и в чем выгода того или иного вида жилья.

Почему новостройки дешевле квартир на вторичном рынке?

Перед каждым, кто собирается решать жилищный вопрос, встает дилемма – покупать квартиру в новостройке или в уже обжитом доме, на вторичном рынке. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» выяснили, какие достоинства и недостатки имеются у каждого типа недвижимости.
Правило и исключения
Справедливости ради отметим, что «вторичка» — это не обязательно старый фонд или даже не обязательно обжитая квартира, с отделкой. Бывает и такая «вторичка», которая отличается от «первички» только наличием у владельца свидетельства о собственности. То есть с получением этого документа недвижимость переходит из одной категории в другую.
Во многом квартиры на первичном рынке, в новостройках пользуются высоким спросом из-за того, что они, по данным федерального портала «МИР КВАРТИР», стоят дешевле в среднем на 10-25%. Однако в востребованных районах новостройки, находящиеся на завершающей стадии строительства, могут быть не дешевле, а даже дороже квартир на вторичном рынке. Например, в районе Митино средняя цена квартир с отделкой в строящемся ЖК LIFE-Митинская составляет 163 700 рублей/кв. м, а на вторичном рынке – около 161 000 рублей/кв. м.
Почему новостройки дешевле?
На понижение цены квартир в новых домах играет несколько факторов. Прежде всего, покупка жилья на стадии строительства всегда таит риски недостроя. Как бы ни надежна была компания-девелопер, полностью от заморозки проекта или затягивания его сдачи не может быть застрахован никто. Особенно часты случаи неподключения в заявленные сроки коммуникаций или невыдачи свидетельства о собственности.
Соответственно, покупатель не может рассчитывать на пользование жильем сразу после покупки. «Тем более что в большинстве своем квартиры у нас сдаются без отделки, на которую нужно потратить и деньги (примерно 10% стоимости), и время, и силы, — отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». — А когда этим занимаются все жильцы в новом доме, возникает еще одно неудобство: постоянный шум, пыль, провоз стройматериалов на лифте и присутствие строительных бригад. Согласитесь, что комфорта это не прибавляет».
Еще один недостаток «первички»: в доме, не введенном в эксплуатацию, точно не известна сумма ежемесячных платежей – застройщик может озвучить лишь приблизительные цифры.
Важный момент – нехватка инфраструктуры. Часто новые дома, особенно за чертой города, строят в неосвоенных районах, где не налажен быт: не хватает магазинов, отделений банков, поликлиник, детсадов и школ. «Даже если все это заявлено к реализации в рамках проекта, инфраструктура нередко строится в составе последней очереди, и жителям первых очередей приходится долго ее дожидаться», — говорит Павел Луценко.
Чем «первичка» лучше
Но все мы понимаем, что во многом новая вещь лучше старой. Помимо того, что стены нового дома физически не изношены, они еще и построены по новым технологиям. Просторные подъезды, новые лифты, большие прихожие, застекленные лоджии, эркеры есть только в новых домах.
То же касается и объектов инфраструктуры. Их жильцам новостроек порой приходится долго ждать, но зато они получают в своем микрорайоне современные, просторные помещения — магазины, кафе, салоны красоты и т.д., которые располагаются либо на первых нежилых этажах, либо в пристроенных помещениях. В больших жилых комплексах предусмотрены школы, детские сады, бассейны, обустроенные по новым стандартам.
Немаловажный фактор – юридическая чистота. «Покупая квартиру у застройщика, вы не имеете дел с посредниками, недобросовестности и алчности которых опасаются многие покупатели. Даже если девелопер привлекает риэлторскую компанию для продажи своего объекта, это всегда проверенное, надежное агентство недвижимости, которое не берет с покупателей комиссии», — говорит Павел Луценко. Покупая квартиру на первичном рынке, можно не опасаться неприятностей, которые случаются на «вторичке» — темных историй с предыдущими владельцами, появления неожиданных наследников и т.д.
Ну и, разумеется, помимо экономии на стоимости самой квартиры, покупателей привлекает возможность заработать, именуемая инвестиционной привлекательностью. По мере роста новостройки и при получении права собственности квартира существенно растет в цене – обычно от 20 до 40% за весь цикл. Многие люди, желающие приумножить свои сбережения, видят в таких операциях альтернативу банковским вкладам.
Плюсы вторичного рынка
Собственно, достоинства «вторичной» квартиры – это недостатки новостройки наоборот. Самое большое достоинство, которое привлекает приобретателей недвижимости, — это расположение в местах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Обычно в давно существующих кварталах все в порядке с транспортными маршрутами, со школами и магазинами, да и с прочими социальными объектами. А ведь для повседневной жизни это самое главное.
В квартиру со вторичного рынка обычно можно сразу вселяться. «Часто покупатели все же делают в купленной квартире ремонт «под себя», однако это совсем не то же самое, что отделка «с нуля», когда требуется заливка бетонной подушки на пол, выравнивание стен и выполнение электропроводки. Обычно это косметический ремонт, стоимость которого гораздо ниже», — отмечает Павел Луценко.
Наконец, в готовом доме известна сумма коммунальных и эксплуатационных платежей. Покупатель сможет прикинуть, «потянет» ли его бюджет ежемесячные расходы на эту квартиру или нет.
Недостатки и риски старой квартиры
Изъяны физически и морально изношенного здания можно перечислять долго: это и протекание крыши, и трещины на стенах, особенно часты расхождения швов в панельных домах, что ведет к нарушению теплоизоляции и появлению грибка, и выход из строя коммуникаций. Все это очень неприятные вещи. «Старые лифты, сколотые ступени, разрисованные стены в подъездах – это реалии старого жилого фонда, — констатирует Павел Луценко. — Там же встречаются неудобные, устаревшие планировки – маленькая кухня и прихожая, отсутствие балконов, остекления на лоджиях, низкие потолки».
О юридических рисках – разговор особый. Покупая «вторичную» квартиру, нужно обязательно потратиться на хорошего риэлтора или юриста. Ибо на этом рынке часты покупки квартиры по поддельным документам у незаконных владельцев; высоки риски из-за неправильно (незаконно) оформленной приватизации; из-за наличия в истории квартиры сомнительных сделок с участием юридических лиц.
Может внезапно оказаться, что купленная квартира находится в залоге или под арестом, или служит предметом судебного спора. Также в ней могут быть зарегистрированы постоянно лица, не являющиеся собственниками, или несовершеннолетние дети собственника, нигде не состоят на регистрационном учете… Опасных ситуаций, когда сделка может быть оспорена в суде, очень много. А если одна сделка в истории квартиры будет признана судом недействительной, аннулируются все последующие.
Подстраховать себя на случай всех вышеперечисленных рисков можно и с помощью титульного страхования, напоминает Павел Луценко.
Как видим, недостатков у квартир вторичного рынка тоже хватает. Ну и самое главное: высокая по сравнению с первичным рынком цена не делает их привлекательнее.
Цены на квартиры первичного и вторичного рынков

Вторичка или новостройка – какую квартиру выгоднее купить? Обсудим все аспекты: плюсы и минусы новых и старых квартир, подводные камни покупки, что лучше брать в ипотеку. … Основная причина популярности недостроенных квартир – их низкая стоимость. Если вы ищете, что дешевле , то на таком жилье можно сэкономить до 30 % бюджета. Цена за квадратный метр в этом случае прямо пропорциональна стадии, на которой находится строительство объекта. Если вместо дома пока котлован, стоимость будущего жилья для вас будет минимальной.

Что дешевле — вторичка или новостройка? Нюансы выбора типа недвижимости

Если есть необходимость приобрести жилье для проживания или с целью выгодного вложения средств, а в семейном бюджете «на счету» буквально каждая копейка, возникает вполне закономерный вопрос о том, что дешевле — вторичка или новостройка.

Простого сравнительного анализа цен недостаточно, важно учесть многие нюансы, которые потенциальный покупатель, не сталкивавшийся в жизни с тематикой приобретения жилья, может просто оставить без внимания. В настоящей статье мы поговорим о том, как правильно сделать этот нелегкий выбор и разберем некоторые аспекты покупки недвижимости разного типа.

Какой выбор будет правильным? Универсальные рекомендации с учетом конкретных факторов

Выбор между вторичным рынком и покупкой жилья в новостройке – это первый важнейший шаг, который надо сделать каждому, кто планирует приобретение недвижимости. Далее уже намного проще — можно определяться с районом, требованиями, способами поиска подходящего варианта. Универсальные рекомендации для всех потенциальных покупателей жилья будут весьма условными, но главная из них, пожалуй, подойдет всем: если вопрос именно в цене, то расчеты надо вести с учетом всех присутствующих факторов.

По сути, у всех, кто желает купить жилье, есть четыре варианта:

• приобретение квартиры на любом из этапов строительства дома, и в этом случае экономия может оправдать ожидание ввода в эксплуатацию;
• покупка жилья по переуступке, когда дом уже достроен, что обойдется намного дороже, но можно сразу вселяться и приступать к обустройству квартиры, да и риска, связанного с несвоевременным вводом дома, в этом случае нет;
• квартира в новостройке, которая совсем недавно стала частью вторичного рынка (то есть – у первого собственника);
• жилье в доме прежних лет застройки, которое, собственно и принято называть полноценной «вторичкой».

Преимуществом первых двух вариантов является то, что покупатель становится первым собственником, и квартира изначально является юридически чистой, что избавляет от рисков, а соответственно – от расходов, связанных с привлечением юриста для проверки. Впрочем, при выборе третьего варианта история квартиры будет не слишком большой, а значит, не потребуется много времени и ресурсов на проверку документации.

Большинство квартир в домах, построенных десятилетия назад, имеют длинную историю переходов права собственности. Ее крайне важно изучить перед оформлением сделки, особенно если она заключается без юридической поддержки и помощи риелтора.

Первичный рынок: цена ожидания

До того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию и не зарегистрировано право собственности, покупатель является не владельцем жилья, а обладателем права на получение квартиры. На первых этапах строительства иногда можно купить новую современную квартиру даже дешевле, чем жилье менее комфортное и качественное, на вторичном рынке. Более того, по мере продвижения работ стоимость квартиры (реальная рыночная) будет только возрастать. Многие начинающие инвесторы и те, кто имеет более или менее приемлемое жилье, но стремящиеся к большему комфорту, считают экономически целесообразным именно этот вариант.

Полностью готовая квартира в сданной в эксплуатацию новостройке – наиболее дорогой вариант, хотя не исключено, что в итоге он может оказаться наиболее выгодным. Если речь идет об инвестиции в квартиру жилого комплекса, который только начинает благоустраиваться, а в перспективе – открытие станции метро и реализации интересных инфраструктурных проектов, вложение средств и сдача в аренду может принести неплохой доход. Тем более что цена квартиры со временем все равно будет увеличиваться.

Рынок вторичного жилья: быстрый переезд и риски

Покупка жилья на вторичном рынке удобна в силу того, что сделку можно оформить сравнительно быстро и в оговоренный срок переехать в квартиру или сдать ее в аренду. Можно сразу познакомиться с ближайшими соседями, прогуляться по району, оценить инфраструктуру. Риски в данном случае связаны наличием вероятности того, что при продаже:

• не учтено обременение, наложенное на недвижимость;
• прежний собственник не имел права продавать квартиру по иным причинам;
• продавцам удалось скрыть изъяны, и в итоге покупка недорогого жилья оборачивается существенными вложениями на капитальный ремонт;
• перепланировка жилья не узаконена, и в ходе работ нарушены нормативы, что влечет за собой штрафы и прочие неприятности, с которыми придется разбираться уже новому владельцу.

Все это может привести к тому, что сделка будет признана незаконной, недвижимость вернется к прежнему собственнику (из которого нужно будет как-то «вытряхивать» уплаченные деньги) или покупатель пострадает иным образом.

Оценить все риски в этом случае без должной подготовки непросто, и выбирая «вторичку» лучше сразу планировать расходы на юридическое сопровождение сделки.

Оценка параметров недвижимости: сравниваем различное?

Сравнение вариантов — покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке (по ценовому параметру) осложняется тем, что приходится сопоставлять несколько разные объекты недвижимости. Новые и старые дома отличаются не только по площади квартир и планировке, но и по технологии строительства, используемым материалам, возможностям для дальнейшего обустройства. Иными словами – отличия заключаются в уровне комфорта проживания или потенциале его улучшения. Кроме того, имеют значение местоположение и транспортная доступность, которая в обоих случаях может существенно отличаться.

Если рассмотреть перспективы инвестирования в новостройку на начальных этапах возведения и покупки квартиры на вторичном рынке, существенное ценовое преимущество будет на стороне нового дома. Это преимущество может достигать даже 40-50%, если в процессе ожидания семья не арендует квартиру, а имеет свою, пусть и скромную жилплощадь.

Понятно, что если сравнивать стоимость уже полностью приведенных в жилое состояние квартир в новостройке и цену недвижимости на вторичном рынке, второй вариант зачастую оказывается дороже. Но здесь стоит учитывать, что квартиры в новых домах, как правило, просторнее, и даже самые бюджетные варианты часто выигрывают по качеству инженерных коммуникаций. Квартиры в домах, которые совсем недавно стали частью вторичного рынка, могут быть дороже, чем жилье в «свежих» новостройках, поскольку они, по сути, объединяют преимущества обоих сегментов, и это многие покупатели понимают.

В процессе выбора многие уделяют внимание такому показателю, как предполагаемые расходы на ремонт. Здесь тоже необходимо рассматривать конкретную ситуацию. При ремонте в новостройке, сданной без отделки, все придется начинать с нуля. В то же время, если предполагается существенная перепланировка квартиры в старом доме, стоит учитывать финансовые и временные затраты на многоэтапные согласования.

В большинстве современных домов применена горизонтальная разводка отопительной системы, что позволяет самостоятельно устанавливать температурный режим и вносить оплату по счетчику.

Итак, при сравнении квартир надо учитывать стоимость ожидания, цену самого жилья и ремонтных работ в новостройке, а также цену квартиры, расходы на проверку документов, снятие обременений и расходы на ремонт вторичной квартиры — но даже при таком сопоставлении будут иметь место погрешности.

Вопросы инфраструктуры: близость цивилизации

Долгое время считалось, что если важна отлаженная инфраструктура наличие в «шаговой доступности» магазинов, аптек, банков, школ и прочих ее элементов, лучше сразу останавливать выбор на вторичной недвижимости. Дома прежних лет застройки располагаются в обжитых районах, где уже давно есть все необходимое для удовлетворения насущных потребностей.

Если новостройки расположены на территориях, пока далеких от «цивилизации», у собственников в первое время (собственно, первые несколько лет) могут возникать некоторые инфраструктурные проблемы. Впрочем, сложности на поверку оказываются слишком преувеличенными, поскольку при планировании жилищных комплексов большинство девелоперов планируют и решение инфраструктурных задач. Все эти нюансы можно узнать, изучив перспективы, в любом случае, реально найти новостройку, где максимум подобных проблем уже решены.

Услуги посредников: нужны ли риелторы и юристы

Только планируя покупку квартиры, размышляя над вариантами и делая предварительные расчеты, многие будущие собственники не учитывают такой нюанс, как вероятность возникновения необходимости привлечения помощников. Выше уже говорилось о целесообразности приобретения квартир на вторичном рынке при содействии профессионалов, готовых досконально проверить юридическую чистоту квартиры. Риелторы из агентства с безупречной репутацией окажут содействие, как в выборе варианта, так и в заключение безопасной сделки, но их вознаграждение – удар по бюджету. Впрочем, невнимательность при попытке оформить договор самостоятельно тоже может повлечь финансовые потери, причем, гораздо более серьезные…

Квартиры в новостройках предлагаются и покупаются по иному принципу, чем вторичное жилье, и с агентствами недвижимости чаще всего рассчитываются застройщики – в рамках действующих партнерских программ. Поэтому риелторов можно привлекать очень смело, их услуги могут оказаться совершенно бесплатными, (предварительно, конечно уточнив нюансы вознаграждения).

Как правило, расходы на агентов – часть маркетинговой стратегии застройщиков и девелоперов, и покупателю ничего платить не приходится.

Ценообразование: что влияет на стоимость квартиры?

Вне зависимости от того, выбирается первичка или вторичка, на стоимость жилья оказывают воздействие следующие базовые факторы:

• район и конкретный квартал (дорогой и престижный или отдаленный);
• уровень и перспективы развития инфраструктуры;
• транспортная доступность;
• возможности и стоимость парковки;
• благоустроенность окружающей территории;
• качественные показатели дома и характеристики конкретных квартир;
• этаж, наличие и качество (количество) лифтов;
• возможности для перепланировки.

Заключение

Легче приходится тем, кто уже имеет определенную сумму или четкие перспективы кредитования: тогда вопрос сужается до вариантов жилья, которое можно себе позволить, исходя из имеющегося бюджета. Как правило, такие покупатели, приступая к поиску, уже знают, в каком сегменте искать подходящий вариант. Достаточно просто посмотреть квартиры в новостройках и старых домах, чтобы решить, что обойдется дешевле во всех смыслах.

Если речь идет о том, чтобы накопить на квартиру, лучше рассмотреть все варианты и определить сумму, которую необходимо собрать на тот вариант, который на данный момент кажется наиболее подходящим.

В целом же, сходные по цене предложения можно найти и на первичном, и на вторичном рынке, главное – подойти к делу осознанно и если привлекать специалистов, то отдавать предпочтение только профессионалам.

Новостройка или вторичка ? Как льготная ипотека изменила цены. 11 марта 2021, 12:00 Обновлено 15:17. … Как изменились цены на новые квартиры Плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья Реальная разница стоимости ипотеки на новостройку и вторичку . Господдержка подняла цены на новые квартиры. Предложения по ипотеке на квартиры в новых многоэтажных домах сейчас выглядят крайне заманчиво. Программа господдержки действует с апреля 2020 года. Во время пандемии власти таким образом решили одним махом поддержать оказавшихся на пороге кризиса застройщиков и производителей стройматериалов — ну, и заодно население.

Почему вторичка должна стоить дешевле новостроек

Разница в стоимости квартир одной и той же площади в одном и том же районе на первичном и вторичном рынках настолько ощутима, что в последние 5-10 лет рынок вторичной недвижимости значительно просел. Специалисты считают, что собственники в ближайшее время должны пересмотреть ценовую политику.

Вторичная недвижимость должна быть дешевле первичной в среднем – на 25 %. Иначе в ближайшем будущем «хрущевки» и «сталинки» не смогут конкурировать с новостройками. И если раньше вторичной недвижимости удавалось держаться на плаву за счет сравнительно низких процентных ставок по ипотечным займам (12 % годовых против 14-16%), то после уравнивания условий (11,8 % и 11,9 % соответственно) ситуация кардинально начала меняться. Сейчас разница составляет не более полутора процентов.

Недавно Центробанк снизил ключевую ставку до 10 %. Что в свою очередь повлияет на ипотечные займы. Банки будут бороться за клиентов, предлагая выгодные условия по кредитам. Конкуренция – двигатель прогресса. Как заявляют специалисты, в ближайшем будущем ставки полностью сравняются. Если ключевая ставка снизится хотя бы на полпроцента, программа льготной ипотеки с господдержкой, введенной для улучшения ситуации на рынке первичной недвижимости и помощи в приобретении жилья, будет отменена. «Несмотря на то, что Центробанк обещал до конца года не вводить никаких изменений, в любой момент государство может прекратить госпрограмму» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Владельцам вторичной недвижимости остается надеяться на то, что в следующем году никакого субсидирования ипотечных ставок не будет. Иначе придется либо снижать цены, что вполне оправдано, либо ждать лучших времен и искать клиентов, которые захотят купить старую квартиру по цене двух новых.

Стоимость объектов на вторичном рынке

Уже сейчас видны первые положительные изменения в стоимости. По состоянию на декабрь средняя стоимость квадратного метра составила 437 тысяч рублей на вторичном рынке (с учетом стоимости элитного жилья и жилья бизнес-класса), 198 тысяч рублей – без учета. В однокомнатной квартире – 175 тыс. руб. за м. кв., в двухкомнатной – 178 тыс. руб., в трехкомнатной – 204 тыс. руб., в 4-комнатной – 299 тыс. руб. В среднем «однушки» стоят 6,5 млн. руб., «двушки» — 9,4-15 млн. руб., «трешки» — 16,6-34 млн. руб., четырехкомнатные – 40-87 млн. руб. Средняя цена квартиры – 36 млн. руб. (с учетом стоимости элитного жилья и жилья бизнес-класса). Естественно, на стоимость влияет множество факторов, среди которых расположение, транспортная развязка, состояние дома, инфраструктура и вид из окна.

Для сравнения: 1-комнатные квартиры в новостройках стоят 6,5-12 млн. руб. (161-253 тыс. руб. за м. кв.), 2-комнатные – 9-20 млн. руб. (153-290 тыс. руб. за м. кв.), 3-комнатные – 18-47 млн. руб. (181-408 тыс. руб. за м. кв.), 4-комнатные – 30-94 млн. руб. (257-571 тыс. руб. за м. кв.).

Длительное время стоимость квартир была равной. При этом за одни и те же деньги можно было приобрести в старом фонде двухкомнатную квартиру ОП 40 кв. м., а в новостройке – ОП 60-80 кв.м. Цены на квадратные метры на недвижимость внутри МКАД и внутри ТТК уровнялись за счет жилья эконом-класса и введения инновационных технологий строительства. Порой даже находятся варианты по цене ближнего Подмосковья.

После того, как была введена программа льготного субсидирования ипотечного займа, вторичка подешевела на 20 тысяч рублей за квадратный метр. Первичка отреагировала на снижение стоимости «сжатием» квадратных метров.

Если говорить откровенно, помимо стоимости, новостройки обладают рядом преимуществ, с которыми будет довольно сложно конкурировать «вторичке». Но сначала нужно понять, о каком рынке мы говорим. Во-первых, важную роль играет город, в котором построен дом. Само собой разумеется, что в Москве и Санкт-Петербурге старая недвижимость с историей будет стоить дороже. Если же речь идет о ветхих панельных постройках, домах под снос или просто домах, которым больше 10-20 лет, то сумасшедшие цены на них просто не обоснованы.

Первичка против вторички

Положительные и отрицательные стороны есть как у первичного, так и у вторичного жилья.

Приобретая вторичную недвижимость, вы идете на риски. После заключения сделки, передачи денег и подписания договора, могут появиться претенденты на квадратные метры. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, люди, отсутствующие по определенным обстоятельствам, договор купли-продажи может быть аннулирован. В лучшем случае вы получите свои деньги обратно.

В случае с новостройкой покупателю не нужно изучать историю квартиры, он является первым владельцем недвижимости. Государство всеми силами старается защитить от недостроя, вводя новые правила и законы. На данный момент, благодаря 214-ФЗ и обязательному страхованию гражданской ответственности перед дольщиками, приобретение жилья по ДДУ считается безопасным.

Говоря откровенно, ремонт – понятие относительное. Перед продажей большинство владельцев не тратит много денег и усилий на устранение дефектов. Так, купив квартиру, через месяц можно обнаружить плесень под обоями, потекшие трубы и сломанные выключатели. Да и стоит учитывать, что вкусы у всех разные. Обидно переплачивать за «шикарный евроремонт», если все придется переделывать все под себя заново.

Сроки службы коммуникаций и систем в доме:

— Проводки – 30 лет;

— Отопления – 30-40 лет;

— Канализация и водопровод – 25 лет;

— Окна и полы – 25 лет.

Таким образом, в домах, которым больше 20 лет, давно пора проводить капитальный, а не точечный ремонт.

На рынке первичной недвижимости предлагаются проекты с отделкой, зачастую такая услуга предоставляется в подарок. Качество коммуникаций и состояние самого дома здесь гораздо лучше. Как результат, аргумент «заходи и живи» в пользу «вторички» уже не актуален.

Выбирая между новостройкой и « вторичкой », вы можете обнаружить, что квартиры в строящихся домах стоят дешевле , чем квартиры в давно построенных домах. Мы запустили сервис «Открытые данные», где вы в режиме реального времени можете сравнить среднюю стоимость « вторички » и «первички» в вашем регионе. Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. … Почему ставки на новостройки ниже. Застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве. Застройщику это позволяет получать кредитные средства и продавать как можно больше квартир.

Восемь причин, почему новостройки лучше вторичного жилья

За последние десять лет я успел купить и продать несколько квартир — в новостройках и на вторичном рынке. Сейчас я снова ищу квартиру — больше предыдущих по площади, чтобы комфортно жить семьей. Смотрю предложения застройщиков, покупать на вторичном рынке не буду — на это есть ряд причин.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

В новостройках лучше планировки

Мое детство прошло в хрущевке. Это была трехкомнатная и по тем временам даже просторная квартира с кухней площадью 5,7 кв. м. Когда на такой кухне пытается готовить мужчина ростом под два метра и широкими плечами, больше там никто ничего делать не может — не получится даже налить воды, не мешая друг другу.

Серии домов с кухнями в 9 кв. м тогда казались роскошью. Я видел попытки людей сделать из таких квартир что-то похожее на евро-планировки — когда стенку между кухней и гостиной сносят и получается вроде студия. Именно «вроде», потому что в небольшой кухонный угол сложно поставить гарнитур с большой рабочей поверхностью, широкой варочной панелью и четырехдверным холодильником.

Сейчас я смотрю на планировки новостроек и понимаю, что найти приличную двухкомнатную с большой кухней и просторным санузлом проще — планировочных решений очень много, в современных домах бывают по 20-30 вариантов.

Это планировка типичной тесной хрущевки площадью 43 кв. м — тесная кухня 5,4 кв. м и вытянутые комнаты

Вот 42 кв. м в современной новостройке — большая кухня площадью 12 кв. м, где можно принять гостей, и уютная спальня. Нашлось место даже для гардеробной

В новых домах материалы качественнее, а коммуникации новее

Не исключаю, что где-то есть жилье возрастом 20 лет и старше, где каждый год не нужно заниматься проблемными коммуникациями. Есть старые дома, в которых зимой комфортная температура, а не крайности — или очень холодно, или очень жарко. Чаще всего это дорогие дома бизнес-класса, в которых все трубы и проводку меняют раз в 5-10 лет.

Например, в хрущевке часто встречается такая проблема — летом вы не сможете нормально помыться. Напор падает, из-за жары коммунальные службы не могут повысить давление — общие трубы в доме старые и ржавые, они сильно греются и могут прорваться. Поменять их не всегда выходит — иногда для такого ремонта нужно разбирать стены или ломать часть здания. В итоге минимальная температура воды из крана — около 45 градусов, это совсем некомфортно.

В новостройках стоят новые коммуникации и таких проблем не будет еще несколько десятков лет — используйте горячую воду с хорошим напором. Если хотите поставить другие коммуникации — не нужно ничего разбирать, всё можно сделать до старта ремонта.

Еще в новостройках есть гарантии от застройщика — по закону недостатки и проблемы со стенами, крышей и общими коммуникациями будут исправлять еще минимум пять лет после сдачи дома. Конкретный срок зависит от вида недостатка.

В новостройках меньше счет за отопление

В современных домах выше класс энергоэффективности. Это показатель, по которому можно понять, сколько тепловой энергии здание теряет, грея улицу. В старых домах потери тепла могут составить 30-50%, из-за холодных стен, сквозняков, плохой изоляции коммуникаций.

В новостройках ставят стеклопакеты с высоким коэффициентом сопротивления и делают утепление фасадов. Еще можно найти дома с погодозависимым автоматическим отоплением — когда на улице тепло, «топят» меньше, в мороз увеличивают температуру воды. Это помогает не потреблять тепло впустую. Жители новостроек экономят порядка 10-30% на оплате теплоресурсов по сравнению с расходами на ЖКУ в старых домах.

Из-за высокой энергоэффективности в новостройках жить комфортнее — в квартире будет не жарко и не холодно, а хорошо. И не нужно покупать ковры для пола и стен, чтобы защитить от сквозняков. Сейчас ковры — деталь интерьера, а не вынужденное решение, когда без них в квартире постоянно холодно.

Новостройки безопаснее — нет газа

Этот довод важен для тех, кто живет в домах до десяти этажей — если здание выше, газа там обычно нет.

Газ в жилом доме — это опасно. Причем вы можете быть осторожными и соблюдать все правила, но это не поможет, если соседи не будут делать также.

Вот еще несколько минусов такого жилья:

• Если нет центрального горячего водоснабжения, не получается регулировать температуру воды, когда принимаете душ. Газовые колонки обычно размещают на кухне, поэтому если напор чуть упадет, придется мокрым бежать регулировать подачу газа.
• Если дом газифицирован, то тариф на электричество будет выше, чем в новостройках. Если есть желание поставить электрический водонагреватель и индукционную варочную панель и не пользоваться газом, всё равно придется платить в полтора раза больше.
• Приходится пускать в квартиру посторонних людей — проверка колонок, проверка вентиляции и дымоходов. Под видом контролеров часто ходят мошенники, нужно быть начеку.

Проще взять квартиру в новостройке, где газа нет вообще, и забыть об этих проблемах.

Среди новостроек больше красивых домов

Этот пункт может показаться странным — ведь в Москве и в целом в России тысячи старых зданий, поражающих архитектурным великолепием. Но когда я пытаюсь найти приличную квартиру, то в по-настоящему красивом старом доме она будет стоить десятки, если не сотни миллионов рублей.

Если же взять условные 8-10 млн, то за эти деньги получится взять квартиру в типичных панельных девятиэтажках или в красивых современных новостройках на 16-25 этажей. Конечно, и сейчас есть безликие монолитные высотки, но легко найти и что-то самобытное и интересное.

В Москве легко найти дома с интересной современной архитектурой

Новостройки выгоднее вторичного жилья

По моему опыту, новостройки обычно оказываются выгоднее по стоимости, если сравнивать их с аналогичным вторичным жильем. Сравниваю я так:

• Беру цену квартиры в новостройке — подходящий этаж, место, планировка, проверенный застройщик. Считаю, сколько выйдет сделать ремонт, если жилье сдается без отделки.
• Сравниваю с аналогичным метражом и местом на «вторичке». Добавляю туда же стоимость демонтажа и нового ремонта.

В итоге новостройка даже с учетом капитального ремонта оказывается дешевле на 5-10%.

Вот небольшая «двушка» в центре Видного — 5,5 млн рублей. Если добавить ремонт, то получится все 6 млн

Это «двушка» в новостройке — 4,55 млн рублей. Если добавить еще 500-600 тысяч на ремонт, получится 5,2 млн. Дешевле на 800 тысяч

Если вы берете ипотеку, то программы на новостройки выгоднее. Разница получается весомая — например, у Сбербанка есть ипотека с господдержкой на новое жилье от 6,1% годовых. Тем, кто покупает вторичное жилье, стоит рассчитывать на 8-9%. Если взять 1 млн рублей в долг по госпрограмме в новостройке, в месяц получится 7,1 тыс. рублей, общая переплата за 20 лет составит максимум 720 тыс. Если во вторичке за 10% — 9,6 тыс. в месяц и переплата почти в два раза больше — 1,3 млн.

Вот примерный расчет ипотеки на двухкомнатную в новостройке с господдержкой — 24 тысячи рублей в месяц

Или 28,6 тысяч рублей за вторичное жилье по той же цене. Новостройка получается выгоднее на 4 тысячи в месяц

Еще один плюс новостройки — с застройщиком можно договориться на рассрочку. Например, на полгода или даже больше. Тогда платеж по ипотеке будет еще меньше. Или участвовать в специальных программах застройщиков и банков — например, ВТБ и «Группа ПИК» запустили программу, по которой первый год ставка составит 0,01%. Такие предложения есть и у других банков и застройщиков.

Покупка квартиры в новостройке безопаснее

Главный минус покупки жилья в новостройке — фактически вы приобретаете не квартиру, а как бы «обязанность» застройщика отдать вам ее после возведения дома. Нужно ждать.

Раньше из-за этого на рынке было много проблем. Одну и ту же квартиру могли продать несколько раз, недобросовестные застройщики собирали деньги с дольщиков и объявляли себя банкротами.

Сейчас дольщики лучше защищены законом. Например, новые проекты с середины 2019 года застройщикам можно реализовывать только по схеме с эскроу-счетами. Условно говоря, застройщик ваши деньги увидит не раньше, чем сдаст дом — до этого они будут лежать на специальном счете в банке. Сдал застройщик квартиру вовремя — ему перевели деньги. Не сдал — проект достроит другой подрядчик или дольщику выплатят компенсацию. Вариантов несколько, но по новому закону дольщик в любом случае получает квартиру или деньги.

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, вы находитесь под защитой государства — за застройщиком внимательно следит банк до тех пор, пока он не отдаст вам жилье. Если же речь идет о вторичном жилье, то есть несколько ситуаций, когда сделку могут признать незаконной. Это означает, что вам придется вернуть купленную квартиру и затем пытаться взыскать деньги с продавца.

Нарушение прав несовершеннолетних

Если квартирой частично или полностью владеет ребенок, просто так ее продавать нельзя — нужно получить разрешение органов опеки и обязательно не ухудшить жилищные условия несовершеннолетнего.

Проблема в том, что как покупатель вы можете быть не в курсе, что ребенок имеет какую-то долю в жилье. Например, квартиру купили с использованием материнского капитала в ипотеку. Продавец после выплата долга должен был выделить долю детям, но «забыл» об этом. Поэтому по документам ребенок нигде владельцем не значится. Но если квартира будет продана, а органы опеки узнают о том, что несовершеннолетний остался без доли, будет суд.

Квартиру у добросовестного покупателя в таких ситуациях могут забрать. Тогда остается только надеяться, что продавец еще не потратил деньги и сможет вернуть их обратно.

Претензии новых наследников

Есть риск появления наследников, которые якобы не знали о кончине родственника — уже после того, как вашу сделку зарегистрируют. Они могут обратиться в суд за восстановлением своих прав на недвижимость и через несколько лет после продажи квартиры — если докажут, что не могли знать о появлении права на наследство. Например, жили в другой стране.

Ситуация для покупателя плохая. Есть шанс, что суд не признает сделку незаконной, а будет требовать у продавца отдать часть денег новым наследникам. Но бывает и иначе — квартиру придется вернуть, а потом пытаться взыскать деньги с продавца обратно.

Если вы решили купить квартиру, оставленную в наследство, проверяйте всю семейную историю продавцов. Лучше, если после получения наследства пройдет несколько лет — меньше риска появления новых наследников.

Возврат квартиры экс-супругам продавца

Квартира, купленная в браке, считается общей. Проблема в том, что она остается такой даже после развода, если нет судебных решений или задокументированного решения о разделе имущества.

Бывший супруг или супруга и через несколько лет после расставания могут потребовать восстановления своего права на квартиру — даже если ее уже продали.

Поэтому, приобретая жилья у разведенного продавца, обязательно проверяйте, нет ли у их «экс» прав на квартиру. Если риск получить проблемы есть, лучше попросите их оформить у нотариуса согласие на такую сделку.

У нас есть подробная статья о том, как выяснить, нужно ли согласие супруга на сделку.

Появление людей с правом проживания

Даже спустя несколько лет после покупки жилья в ней могут внезапно появиться люди с правом проживания. Например, это те, кто были временно сняты с регистрации из-за пребывания в тюрьме, интернате, лечебном учреждении или проходили военную службу.

Это законодательный казус. Права собственности у таких людей нет — то есть они не могут продать долю квартиры или как-то помешать вашей сделке. Но и выгнать из квартиры вы их не сможете. В таких случаях покупателю приходится подавать в суд на продавца, который умолчал о таких «соседях». Или пытаться откупиться от жильцов, например, приобретя им отдельную комнату.

Признание продавца недееспособным или психически больным

Сделку могут признать незаконной, если будет доказано, что продавец не отдавал отчет своим действиям на сделке. Например, у него есть проблемы с психическим состоянием, или он находился в состоянии наркотического опьянения.

Подобные проблемы возникают при покупке жилья у пожилых людей. В суд могут обратиться не только сами продавцы, но и их родственники. Например, вы приобретаете квартиру у бабушки, а через полгода внуки приходят с иском — пенсионерка не сообразила, что лишается единственного жилья, вы якобы воспользовались ее беспомощностью и доверчивостью.

Чтобы избежать таких ситуаций, можно попросить продавца взять справку о психической стабильности и дееспособности. И зарегистрировать сделку у нотариуса. Но это лишь подстраховка и дополнительные аргументы на случай суда. Точной гарантии, что сделку не оспорят, никто не даст.

Еще на рынке вторичного жилья есть сложности с продавцами-банкротами, нарушенные права жильцов при приватизации, оспаривание договоров ренты и другие способы оставить покупателя без квартиры. В случае с новостройками таких рисков нет — вы покупаете жилье у юридического лица, сделка контролируется специальным законом, ФЗ №214.

В новостройках еще никто не жил

Этот довод максимально личный. Я понимаю, что нет никаких научных доказательств, что вторичное жилье может иметь какую-то «энергетику» или что-то подобное. Но могу точно сказать за себя, многих друзей, знакомых — часто ты не можешь жить во «вторичке», пока не сделаешь там полноценный ремонт. Или хотя бы не поменяешь обои и выбросишь всю старую мебель. И всё равно многим из нас не нравится, что в квартире уже кто-то жил.

В новостройках таких проблем нет. Мы получаем «голую» квартиру, чистую, без всяких проблем. И вольны сами писать историю этого жилья.

Кратко — почему я выберу квартиру в новостройке , а не « вторичку ». В новостройках больше шанс найти подходящее планировочное решение. В старом жилье маленькая кухня и тесный санузел — это норма. На первичном рынке такие квартиры скорее исключение. … Новостройки выгоднее — при прочих равных, первичное жилье получается дешевле , чем вторичное . Покупать жилье у застройщика безопаснее. « Вторичка » — это возможные внезапные наследники, проблемы с экс-супругами, риски нарваться на мошенников и потерять деньги.