Что должно быть в акте приема передачи новостройки

Детально об акте приема передачи квартиры. Нюансы составления документа во всех особых случаях. Ответы на вопросы читателей.

Как принимать квартиру в новостройке

Перед тем как получить ключи от квартиры у застройщика, покупатель должен тщательно осмотреть помещение и зафиксировать все недостатки и неисправности. Чтобы ничего не упустить нужно подготовиться заранее, обязательно взять с собой измерительные приборы и вещи, необходимые для осмотра, а также паспорт и договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

Осмотр квартиры начинается с придомовой территории и подъезда. Не зависимо от того, какой тип ремонта указан в договоре (с отделкой или без) в квартире нужно обязательно проверить входные двери, окна, стены и потолки, качество отделки пола, а также наличие электричества, водоснабжение и вентиляции. В случае обнаружения каких-либо дефектов застройщик обязан устранить их в течение 45 дней.

Обязанности застройщика перед покупателем считаются выполненными с момента подписания акта приема-передачи. В нем подробно расписывается какая квартира передается покупателю, реквизиты договора купли-продажи, а также состояние объекта на момент подписания акта.

Документ нельзя подписывать до тех пор, пока строители не устранят все существенные недостатки или застройщик не договорится с покупателем о финансовой компенсации расходов.

Общий порядок и правила приемки

К моменту подписания акта приема-передачи многоквартирный дом (МКД) должен быть введен в эксплуатацию и иметь почтовый адрес. Бюро технической инвентаризации (БТИ) должно произвести замер всех помещений и выдать застройщику технические паспорта, с указанием квадратной площади каждой конкретной квартиры.

После начинается процесс приемки квартир покупателями:

1. Застройщик уведомляет дольщиков о готовности сдать объект. Он может это сделать это по телефону или отправить уведомление заказным письмом. Обычно о завершении строительства застройщик сообщает за 2 месяца до передачи ключей.
2. В течение 7 дней после получения уведомления от строительной организации дольщик должен подтвердить свое намерение принять квартиру — записаться на приемку.
3. Если покупатель не отвечает на приглашение или уклоняется от приемки больше 2 месяцев, застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке (п. 6 ст. 8 Федерального закона № 214 от 30.12.2014).

По общему правилу приемка новой квартиры проводится в два этапа:

В назначенный день покупатели встречаются с застройщиком в его офисе, чтобы проверить документы. На встречу приезжают все будущие собственники, у каждого из них с собой должен быть паспорт, а также договор долевого участия (ДДУ). Он нужен, чтобы застройщик убедился, что у граждан есть права на квартиру. Если в приемке участвует не сам покупатель, а его представитель, он должен предъявить застройщику нотариальную доверенность, подтверждающую его полномочия.

Иногда на встрече с покупателями застройщик сразу же предлагает подписать акт приема-передачи без проведения осмотра квартиры для экономии времени — делать этого категорически нельзя. В таком случае дольщик рискует исправлять недочеты за свой счет.

Что взять с собой на приемку квартиры

Перед тем как отправляться на приемку, нужно еще раз внимательно прочесть договор с застройщиком и проектную документацию. В этих двух документах должна быть указана вся техническая информация о квартире, а также о придомовой территории, подъезде и лестничных клетках. С собой покупатель также может взять свой ДДУ для проверки квадратной площади, плана квартиры и расположения межкомнатных перегородок.

Чтобы выявить дефекты и зафиксировать их для составления претензии покупатель может взять с собой на осмотр:

• ручку и блокнот для записей;
• фонарик;
• зажигалка или спички;
• мел, чтобы помечать недочеты;
• небольшой электроприбор (например, зарядку для телефона) или вольтметр потребуется, чтобы проверить розетки;
• строительный уровень и вертикальный отвес нужны для проверки поверхности стен;
• рулетка понадобится для измерения метража.

Обнаруженные во время осмотра недостатки нужно описать в блокноте и сфотографировать. В дальнейшем эти данные потребуются для составления дефектного акта.

Если покупатель сомневается, что сможет определить все технические недостатки квартиры самостоятельно, он может обратиться за помощью к эксперту. Существуют строительные фирмы, специализирующиеся на оказании подобных услуг, сотрудники которых обладают всеми необходимыми знаниями и имеют соответствующие оборудование для выявления недочетов при осмотре помещений.

Приемка квартиры в новостройке

Записываться на осмотр лучше всего утром или днем. В вечернее время в квартире без отделки сложно заметить даже самый явный брак.

Осмотр начинается с мест общего пользования. В каждом подъезде на момент сдачи МКД должен работать хотя бы один лифт. Если квартира расположена на первом этаже, нужно попросить застройщика показать подвал. Также можно попросить осмотреть технический этаж и узнать о состоянии крыши. Покупатель вправе предъявлять претензии застройщику за некачественную отделку подъездов, лестничных клеток, почтовых ящиков и т.д.

То, какой ремонт должен быть выполнен в квартире и что в него включено описывается в ДДУ. В зависимости от условий соглашения и принципов работы застройщика новые дома как правило сдают либо с отделкой, либо без (черновой ремонт).

Как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика

Сдача квартиры без отделки как правило означает, что в помещении выполнены работы по возведению стен и облицовке фасада. Никакие другие ремонтные работы в квартире не проводились. Покупатель увидит в квартире только бетонные стены, потолки и полы, а также места для подключения электропроводки и водоснабжения.

• Входная дверь. По контуру дверной коробки должны быть установлены резиновые уплотнители. Это нужно для того, чтобы тепло не уходило из квартиры. Затем нужно осмотреть монтажные швы, проверить подходят ли все ключи, насколько плавно открывается и закрывается дверь.
• Окна и балкон. Осмотреть нужно каждое окно, его остекление, а также проверить подоконники и скосы. Ручки не должны шататься и прогибаться.

Проверить наличие сквозняка достаточно просто — нужно просто поднести зажигалку к стыку между рамой и окном. Если пламя отклоняется, значит герметичность нарушена.

В ванне и туалете должен быть канализационный тройник, который объединяет сливные трубы от раковины, унитаза и ванны. Если он расположен слишком низко, могут возникнуть проблемы с установкой сантехники.

Как принимать квартиру в новостройке с отделкой у застройщика

• Стены. Обои должны быть приклеены ровно. Под батареями, на стыке стен, плинтусов не должно быть никаких изъянов. Дополнительно нужно измерить кривизну стен, а также убедиться в отсутствии протечек на потолках.
• Напольное покрытие. Плитка, ламинат или линолеум не должны нигде скрипеть или прогибаться, а детали отделки плотно прилегать друг к другу.
• Межкомнатные и входные двери. Конструкции должны быть установлены правильно, без царапин и трещин. Нужно проверить как они открываются закрываются. Ручки и замки должны нормально работать.
• Коммуникации. Все розетки, счетчики, вентиляция, сантехника и прочее оборудование должно быть аккуратно вмонтировано и находится в исправном состоянии.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

Акт приема квартиры в новостройке представляет собой официальный документ, несмотря на то что составляется в простой письменной форме. Документ дает возможность влиять на застройщика и требовать от него компенсации в случае ненадлежащего исполнения условий договора.

Подписывать акт должны все граждане, которые указаны в договоре долевого участия.

Акт приема-передачи обязательно содержит:

• почтовый адрес дома;
• стоимость жилья;
• габариты квартиры;
• наименование сторон;
• стоимость жилья.

Акт приема-передачи: образец 2019 года (скачать бланк)

Перед подписанием акта покупатель должен внимательно его перечитать. После того как документ будет подписан, обязательства застройщика перед дольщиком будут считаться выполненными, а управляющая компания начнет начислять плату за обслуживание квартиры.

При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?

Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.

По общему правилу недочеты делятся на два вида:

1. Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
2. Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.

Если покупатель обнаружил недостатки у него есть два варианта действий:

1. Не подписывать акт. Покупатель вправе потребовать устранения недостатков и проведения осмотра повторно. При таком варианте застройщику придется поторопиться, чтобы успеть сдать квартиру к установленному сроку.
2. Подписать документ с условием устранения недостатков. Если застройщик не может устранить какие-либо дефекты он может договориться с покупателем о финансовой компенсации.

На проведение всех работ по устранению недостатков у строителей есть 45 дней (ст. 20 Закона № 2300-1 от 07.02.1992). После застройщик приглашает покупателя на повторный осмотр. Если дольщика все устраивает, он может подписывать акт.

Кроме устранения недостатков покупатель имеет право потребовать от застройщика компенсации за расходы по устранению недостатков или уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 закона № 214). Только после того, как стороны придут к соглашению, акт приемки можно подписывать. После собственник получит ключи от квартиры и сможет обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

Вопрос

Я купил квартиру в новостройке. Из-за спешки на приемке пропустил несколько дефектов. Могу ли я потребовать у застройщика компенсации или уже поздно?

Ответ

Если во время приемки брак не был выявлен, а обнаружили его во время ремонта позднее, покупатель вправе снова обратиться к застройщику и потребовать компенсации за расходы по устранению недоделок. По закону следующие пять лет после окончания строительных работ дом находится на гарантии. Отправить претензию застройщику можно напрямую или через управляющую компанию. Если застройщик отказывает компенсировать убытки, покупатель вправе может обратиться в суд.

Как составить акт приема — передачи квартиры. Сделка со вторичной недвижимостью. Договор с квартирой в новостройке . Что такое акт приема — передачи квартиры. Это документ, который обычно прилагается к договору (купли-продажи, аренды). В нем фиксируют состояние помещения в момент передачи от одного лица к другому. Образец акта приема — передачи квартиры составляют с учетом: статей ГК РФ; присутствия полной и достоверной информации о сторонах сделки; перечисления основных характеристик помещения. … Но его содержание должно быть подробным и трактоваться однозначно. Образец акта приема — передачи квартиры включает: дату и место составления; фамилии, имена и отчества сторон сделки

Акт приема-передачи квартиры

Акт приема передачи квартиры составляется при любой смене собственника или проживающего в квартире: при покупке, продаже, обмене, дарении, аренде. Документ подтверждает факт передачи имущества, поэтому он не менее важен, чем договор купли-продажи или обмена.

1. Что такое акт приема-передачи квартиры
2. Зачем и в каких случаях нужен
   1. При продаже или при покупке
   2. При дарении
   3. От застройщика
   4. В других случаях
   1. Для новостройки
   2. Для вторички

   Что такое акт приема-передачи квартиры

   Это документ, подтверждающий передачу недвижимости по договору.

   При купле-продаже он подтверждает, что обязательства, принятые сторонами, полностью выполнены и недвижимость принята покупателем.

   Зачем и в каких случаях нужен

   Подписание акта приема-передачи означает, что ответственность за недвижимость переходит новому пользователю, а бывший уже не имеет отношения к содержанию объекта. Он является заключительным этапом сделки, связанной со сменой пользователя квартирой. При наличии подписанного акта, у сторон сделки не будет оснований обвинять друг друга в возможной порче имущества в момент его передачи новому собственнику.

   Составление акта обязательно для получения покупателем налогового вычета. Он входит в перечень необходимых документов для ФНС.

   В зависимости от ситуации, акт подтверждает разные действия сторон.

   При продаже или при покупке

   Акт составляется не при оформлении договора купли-продажи, а в момент передачи ключей от недвижимости покупателю. Он подтверждает, что продавец освободил квартиру, а покупатель принимает квартиру или другой объект в текущем состоянии. При возникновении претензий к квартире после подписания акта, покупатель уже не сможет добиться от продавца их устранения.

   При дарении

   Документ подтверждает, что квартира фактически передана в дар и одаряемый принял ее в том состоянии, в котором она находится и не имеет претензий к дарителю. Составление акта не является обязательным, но в отдельных случаях может стать доказательством согласия обеих сторон на сделку.

   От застройщика

   Акт составляется после сдачи дома в эксплуатацию. Дольщик должен подписать акт и подтвердить принятие квартиры. Он подписывается только после полного осмотра жилплощади. Если замечены дефекты, они включаются в акт с требованием устранения и сроком. Ключи могут быть переданы собственнику и без устранения дефектов. В этом случае исполнение обязательств подрядчиком придется контролировать отдельно.

   В других случаях

   Акт составляется при сдаче квартиры в аренду. Он подтверждает, что недвижимость передана во временное пользование в текущем состоянии. В нем описываются все основные характеристики объекта, например, наличие бытовой техники, паркета, отделка и т. д. К документу можно приложить фотографии квартиры.

   При обмене жилья акты составляются на оба объекта. Он подтверждает, что стороны выполнили свои обязательства и передали квартиры согласно договора обмена.

   Как составить акт приема передачи

   Чтобы акт приема-передачи выполнил свою роль, т. е. мог служить доказательством в суде, если у сторон возникнут претензии, он должен быть составлен строго по установленной форме и включать все необходимые пункты.

   

   Для новостройки

   В этом случае второй стороной акта выступает застройщик. Поэтому он составляет документ по типовой форме. Покупателю потребуется только внимательно его изучить и включить все недостатки в квартире, обнаруженные при осмотре.

   Если дефекты мелкие, например, оторваны обои, скрипят двери, акт можно подписать с требованиями их устранения в установленные сроки.

   При обнаружении серьезных нарушений, например, поцарапанные стеклопакеты, некачественная электропроводка, акт лучше не подписывать до их полного устранения.

   Для вторички

   Акт приема передачи квартиры при продаже квартиры на вторичном рынке стороны составляют самостоятельно. Необходимо включить в него обязательные пункты и индивидуальные моменты, характерные для конкретной сделки.

   Как может выглядеть акт, что в нем должно быть:

   • Наименование, дата.
   • Ф.И.О., паспортные данные передающий и принимающей стороны.
   • Адрес квартиры.
   • Реквизиты договора купли/продажи.
   • Показания счетчиков учета услуг.
   • Информация о том, что деньги за квартиру внесены в полном объеме и продавец не имеет претензий к покупателю.
   • Факт передачи имущества.
   • Согласие покупателя на прием квартиры в текущем состоянии без претензий или требования об устранении недостатков со сроком.
   • Подписи сторон с расшифровкой.

   Бланк акта можно скачать с интернета, главное точно и полно его заполнить.

   Если квартира сдается квартирантам, собственнику нужно указать в акте состояние квартиры, мебели, бытовой техники, особенно, если предметы обихода новые. Арендатор вправе указать в акте дефекты, например, не работает телевизор.

   Где и когда подписывать акт

   Акт должен быть подписан в присутствии обеих сторон, лучше в приобретаемой квартире. Стороны должны поставить собственноручные подписи, а застройщик печать.

   Количество экземпляров зависит от сделки, если она регистрируется в Росреерстре, то потребуется 3 экземпляра: по одному для каждой стороны и для сдачи документов на регистрацию. Акт приема-передачи при аренде составляется в 2-х экземплярах.

   Дополнительный акт к договору купли-продажи — нюансы оформления

   Есть правила, соблюдая которые акт будет составлен правильно и сможет выполнять предназначенную функцию:

   • При покупке квартиры по ДДУ, в акте обязательно должна стоять дата передачи.
   • Если от лица застройщика выступает уполномоченное лицо, действующее на основании доверенности, проверяются его полномочия и доверенность.
   • При регистрации сделки в Росреестре, прикладывайте акт к пакету документов.
   • Если покупатель обнаружил дефекты и включил их в акт для устранения, он может включить в документ следующую фразу: «Акт вступает в действие после устранения указанных в нем недостатков продавцом».
   • Не следует подписывать акт одновременно с договором купли-продажи или включать в него пункт о согласии сторон считать договор одновременно актом передачи объекта в собственность покупателю.
   • Чтобы подстраховаться, покупатель может включить в договор купли/продажи пункт, что часть стоимости квартиры будет внесена после подписания акта ее передачи новому владельцу.

   Сроки и условия освобождения квартиры после подписания акта

   Сроки и условия освобождения квартиры продавцом обычно устанавливаются в договоре купли-продажи, но могут быть отражены и в акте передачи имущества.

   Лучше не подписывать акт до тех пор, пока продавец не съедет и не вывезет полностью свое имущество. Без него сделку можно быстро расторгнуть, при возникновении проблем с освобождением жилплощади.

   Как можно обезопасить себя с помощью акта в случае судебных разбирательств?

   Составьте акт строго по форме, укажите в нем имеющиеся претензии. Можно пригласить на сделку третье лицо и включить его паспортные данные в акт. При судебных разбирательствах он сможет выступить официальным свидетелем.

   Этапы приемки квартиры в новостройке . Что взять с собой на осмотр. Как добиться устранения недостатков. «Лазейки» в законах, которыми пользуются застройщики. … Все должно быть в идеальном состоянии и исправным, работать без перегрева — не ленитесь проверить каждый элемент, подключив любое устройство. Проверьте, установлен ли электрический щит, есть ли на нем автоматический выключатель, счетчик, УЗО (устройство защитного отключения). Нажмите на тумблеры, посмотрите, сработает ли система. … Акт приема — передачи квартиры — важная формальность. Согласно статье 556 ГК РФ, передача объекта недвижимости от продавца покупателю подтверждается письменно, а документ визируется обеими сторонами.

   Акт приема-передачи квартиры в новостройке: для чего он нужен и как с его помощью сэкономить деньги

   Когда дом полностью построен и сдан, застройщик начинает передавать квартиры покупателям. И каждый из них подписывает акт приема-передачи. Что это за документ, для чего он нужен и что не упустить при его проверке, узнал у экспертов Новострой-СПб.

   Что это за документ и для чего нужен

   Акт приема-передачи квартиры – важнейший итоговый документ, который позволяет отношениям дольщика и застройщика выйти на финишную прямую. После того как он подписан, квартира передается будущему собственнику. И обе стороны уже не смогут в полной мере предъявлять друг другу претензии, так как их отношения по договору долевого участия считаются завершенными, а все обязательства – полностью исполненными.

   Вопросы порядка приемки дольщиком объекта регулируются законом № 214-ФЗ, а в неурегулированной части – договором долевого участия, комментирует Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры».

   С актом приема-передачи связываются два существенных юридических последствия:

   — признание исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта, за неисполнение которой законом установлена повышенная ответственность;

   — перенос риска повреждения либо случайной гибели вещи на получателя вещи по акту приема-передачи.

   То есть пока акт приема-передачи не подписан, за состояние объекта полностью отвечает застройщик, а вот уже после его подписания часть ответственности переносится на покупателя квартиры. Но только часть ответственности, подчеркивает Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.

   «Акт приема-передачи закрывает договорные отношения между застройщиком и клиентом. Он является одним из документов-оснований для регистрации права собственности»

   Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»

   При приемке квартиры от застройщика в акте указываются следующие моменты: стены, полы и потолки должны быть ровными, отсутствовать видимые дефекты перекрытий и перегородок, качество установленных окон и входной двери обязано быть надлежащим. Осматривается все, что должно быть по ДДУ. Если речь идет о квартире с отделкой, то дополнительно указывается и качество отделки, ровно ли лежит ламинат, как установлена сантехника и т.п.

   «Судебная практика занимает жесткую позицию: основанием для отказа от приемки могут быть любые недостатки, а не только существенные»

   Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры»

   Время на приемку квартиры

   В соответствии законодательством РФ, договором долевого участия должен быть установлен общий срок для всех заключаемых ДДУ по конкретному проекту, не позднее которого застройщик обязан завершить строительство и передать квартиры. А дольщик, соответственно, оплатить и принять объект, рассказывает Светлана Денисова.

   Застройщик должен «надлежаще уведомить» дольщика. В недавнем прошлом таковым считалось только почтовое либо личное вручение. Сейчас законным уведомлением также является отправление на указанную дольщиком электронную почту и СМС-рассылка, оговоренная в ДДУ.

   Подавляющее большинство дольщиков следят за официальным сайтом застройщика, где размещают график передачи квартир, кроме того компании обзванивают покупателей с предложением в назначенное время явиться для приемки квартиры. Как правило, люди охотно откликаются на это предложение и готовы принять уведомление лично, чтобы не полагаться на работу почты.

   Согласно п. 4 ст. 8 214-ФЗ, дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче, обязан приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок. Если такой срок в ДДУ не установлен, то на приемку отводится 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения, комментирует Вероника Перфильева, адвокат по семейным и наследственным делам адвокатского бюро «Q&A».

   На практике правило «семи дней» мало кто соблюдает, так как срок приемки всегда прописывается в ДДУ. При этом он не может превышать двух месяцев с момента обозначенной даты, добавляет Екатерина Смирнова, менеджер клиентского сервиса «Группы Аквилон».

   «В отношении приемки квартиры законодательно установлены только обязательные сроки уведомления о готовности объекта к передаче и последствия необоснованного уклонения от приемки дольщиком»

   Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры»

   Если дольщик не выходит на связь

   Обычно покупатели ждут не дождутся окончания строительства, чтобы поскорее получить квартиру и справить новоселье. Но бывает и по-другому. Например, люди уезжают на «зимовку» в жаркие страны, а приглашение на приемку остается одиноко лежать у них в почтовом ящике. Как поступает застройщик в этом случае?

   Об общем порядке приемки у застройщиков рассказывает Дмитрий Некрестьянов. Существует несколько этапов:

   — уведомление дольщика о завершении строительства;

   — уведомление дольщика о готовности к передаче и предложение явиться на осмотр квартиры и проверку недостатков;

   — проведение осмотра с составлением акта осмотра и отражением наличия/отсутствия недостатков;

   — повторный осмотр и подписание сторонами акта приема-передачи.

   «Ответственные застройщики стараются не ограничиваться исключительно письменными уведомлениями. Они стараются связаться с каждым дольщиком индивидуально по телефону. Это позволяет корректировать график заселения и избегать ситуаций, когда информация о приемке не доходит до дольщика»

   Екатерина Смирнова, менеджер клиентского сервиса «Группы Аквилон»

   По общему правилу, установленному п. 6 ст. 8 214-ФЗ, при уклонении дольщика от принятия квартиры по истечении двух месяцев со дня приемки, указанного в ДДУ, застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором, комментирует Вероника Перфильева.

   На основании этого документа застройщик имеет право обратиться за регистрацией права собственности дольщика на такой объект.

   Однако этот вариант возможен только в том случае, если застройщик обладает достоверными сведениями о получении покупателем уведомления. Например, когда имеются данные о получении отправленного СМС или письма по электронной почте, заказное письмо возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе респондента в его получении или в связи с отсутствием дольщика по указанному им почтовому адресу.

   «Действительно, случается, что с дольщиком совсем не удается связаться, – говорит Светлана Денисова. – Или связаться удалось, но у него есть тысяча причин не принять квартиру: он ушел в плаванье, находится в длительной командировке или болеет. После основного потока передачи квартир по графику застройщик может уже более гибко назначать время приемки с учетом возможностей дольщика. Но лишь до той поры, пока это остается в рамках установленного договором срока. После этой даты застройщик вправе передать квартиру в одностороннем порядке. И неважно, не явился дольщик на первичный осмотр или на осмотр после устранения замечаний. До недавнего времени застройщики были очень уязвимы перед “профессиональными неприемщиками”, но теперь ситуация уравновешена».

   Дефектная ведомость и сроки устранения недостатков

   При приемке квартиры могут быть выявлены дефекты или недочеты, устранение которых находится в зоне ответственности застройщика. В этом случае акт не подписывается до момента их исправления. Но не стоит полагаться на устные договоренности: все нужно тщательно задокументировать.

   Если в квартире не хватает чего-то, что предусматривает договор, или это сделано ненадлежащим образом, то составляется дефектная ведомость (или акт осмотра), где указываются обнаруженные недочеты, сообщает Дмитрий Рубин. Сначала все они подробно фиксируются, затем ведомость подписывается в двух экземплярах и обеими сторонами – застройщиком и дольщиком. После этого застройщик в течение 3-5 дней составляет ответное письмо на дефектную ведомость, в которой содержится информация о том, что и как будет устранено (причем, с указанием конкретных сроков), либо возражения о невозможности устранить некие дефекты – например, ввиду их конструктивной особенности. В этом случае дольщику, скорее всего, будет предложена компенсация в виде денежной выплаты или подарок за счет застройщика.

   «Оригинал акта осмотра остается у дольщика до тех пор, пока он не подпишется под тем, что замечаний по состоянию квартиры нет. Строителям достаточно иметь копию акта осмотра, чтобы устранять замечания и быть готовыми к согласованному сроку»

   Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»

   После устранения дефектов застройщик вновь приглашает дольщика на приемку. Если его устраивает качество проделанных работ, то акт приема-передачи подписывается и вопрос закрывается. Если же клиент снова отказывается подписывать акт, то составляется еще одна дефектная ведомость и процесс повторяется.

   Если сторонам не удастся достигнуть согласия по устранению недостатков и приемке квартиры, дольщик может обратиться в суд с иском об устранении выявленных недостатков, добавляет Вероника Перфильева.

   «В 214-ФЗ довольно размытая формулировка, обозначающая сроки устранения замечаний – «разумные сроки». Какие-то работы строители проводят прямо в день приемки, при владельце квартиры. Другие замечания могут потребовать от двух недель до месяца. В связи с тем, что на устранение разных недочетов требуется разное время, определить точные сроки для всех видов работ невозможно. Однако в любом случае, по закону, замечания должны быть устранены не позднее даты передачи ключей, прописанной в ДДУ. Это самый крайний дедлайн из возможных»

   Екатерина Смирнова, менеджер клиентского сервиса «Группы Аквилон»

   На что обращать особое внимание в акте приема-передачи

   Юристы предупреждают: основное, что должен сделать дольщик – внимательно ознакомиться со всеми пунктами акта приема-передачи. Особенно с теми, которые содержат основные характеристики принимаемого объекта и фиксируют исполнение дольщиком обязанности по оплате цены договора участия в долевом строительстве (долевого взноса).

   Так как многие вопросы по передаче квартиры отнесены исключительно к договорному регулированию, то надо внимательно читать сам договор и обращать внимание на запланированный срок передачи квартиры. Большинство застройщиков ставят срок от 2 до 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, но встречается и срок в 1 год.

   Также стоит указать актуальный адрес, на который застройщик сможет отправить уведомление о готовности квартиры и необходимости ее приемки. Кроме того, при заполнении акта приема-передачи надо скрупулезно проверять все буквы, цифры и аббревиатуры – ведь именно из этого документа информация вносится в Росреестр.

   Еще на практике нередко возникает следующая ситуация: дольщик ошибочно полагает, что принять квартиру по акту приема-передачи может как он сам, так и его супруг, не являющийся стороной договора участия в долевом строительстве. Основывается данное заблуждение обычно на том, что квартира «все равно» поступает в общую совместную собственность супругов. В действительности надлежащим подписантом акта приема-передачи квартиры является лицо, указанное в договоре в качестве участника долевого строительства, предостерегает Вероника Перфильева.

   Любое иное лицо, в том числе супруг дольщика, может подписать акт приема-передачи и принять квартиру только на основании нотариально удостоверенной доверенности.

   И так бывает: истории из жизни

   Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»: «Немало дольщиков теперь приходят на приемку с экспертами-консультантами. Это недешевое удовольствие, но если строители сработали на совесть, то замечания преобладают пустяковые – потертости, царапины, регулировка.

   В текущем году мы передали дольщикам более 1350 квартир, более 95% из них были приняты с первого предъявления. Но не обошлось и без проявлений “потребительского экстремизма”: один дольщик предъявлял завышенные требования к поверхностям, утверждал, что имеются неприемлемые искривления (в несколько миллиметров), отказывался принимать квартиру, хотел получить денежную компенсацию. Мы провели независимую экспертизу, признавшую, что квартира полностью соответствует проекту, нормам и правилам – и передали ее в одностороннем порядке, а также зарегистрировали собственность. От намерений судиться человек отказался».

   Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО: «Поскольку акт приема-передачи перекладывает на дольщика часть ответственности, то надо понимать, что, если, к примеру, окажется, что стены источают аммиак, вредный для здоровья – это практически невозможно заметить при приеме квартиры. Для этого необходима лабораторная экспертиза. Если у объекта обнаружатся скрытые дефекты, неучтенные в акте приема-передачи, их все равно можно оспорить через суд.

   По опыту могу сказать: если вы не специалист, то не стоит принимать квартиру самому. Проще и в конечном итоге дешевле воспользоваться услугами профессионала, который позволит не только сэкономить деньги в случае нахождения серьезных дефектов, но и сберечь время и нервы. Недавно один из клиентов пришел на осмотр квартиры со специалистом, который обнаружил большое количество объективных “недоделок”. Дефектная ведомость состояла из двух листов мелким почерком. Благодаря его участию общая экономия составила для дольщика порядка 180 тыс. руб.».

   При приеме — передаче квартиры необходимо взять с собой следующие документы: документ, удостоверяющий личность (паспорт); договор долевого участия … При попытке продать квартиру в новостройке на севере Москвы владелец столкнулся со сложностями: номера квартиры различались в разных документах. Оказалось, что другой дольщик в этой новостройке купил блок из двух квартир и объединил их в одну. В результате номера квартир сдвинулись. … Неточности и дефекты указываются в акте . Акт подписывается в двух экземплярах. Федор Жуков советует обратить внимание на следующие моменты при подписании акта

   Источники

   • http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/kak-prinimat-u-zastrojshchika/
   • https://www.sravni.ru/ipoteka/info/akt-priema-peredachi-kvartiry/
   • https://www.novostroy-spb.ru/statyi/pravilno_sostavil__horosho