Что лучше хрущевка или новостройка плюсы и минусы

Чем столичные хрущевки привлекают покупателей и могут ли такие дома перетянуть спрос из ближайшего Подмосковья

5 важных отличий в ремонте хрущёвки от квартиры в новостройке

Дизайн квартиры в новостройке и хрущевки отличаются друг от друга. Нередко жилье на вторичном рынке дешевле, но требует дополнительных затрат на ремонт. Квартиру в новостройке можно выбрать как с отделкой, так и без нее. Чем же отличается ремонт в хрущевке от новой недвижимости?

Особенности хрущевки

Квартиры в панельных или кирпичных домах считаются одним из самых бюджетных видов недвижимости. Одной из основных претензий потребителей к домам советского времени относят не эстетичность и неудачную планировку. Задачей строителей было быстрое возведение домов для обеспечения граждан жильем. При этом комфорт отходил на задний план.

Стандартной высотой потолков считается 2,5 м. Планировка в хрущевских домах встречается нескольких типов. Одним из самых распространенных является двухкомнатная квартира с узкими смежными комнатами. Встречаются одно- и трехкомнатные жилые помещения. Санузел может быть совместным или раздельным. В обоих случаях для помещений выделяется минимум места. Для хрущевок характерные небольшие кухни, где может вместиться только минимум мебели.

В большинстве случаев владельцы такой недвижимости предпочитают делать перепланировку. Кухня объединяется с гостиной, а санузел расширяется за счет прихожей. Однако все работы должны быть согласованы с надзорными органами.

Основное достоинство квартир на вторичном рынке заключается в низкой цене. Стоимость такой недвижимости будет меньше, чем в новостройке. Однако к недостаткам относят то, что ремонт квартиры и перепланировка может стать достаточно затратным мероприятием.

Основные отличия

В советское время недвижимость сдавалась без ремонта, поэтому владельцы самостоятельно выполняли отделку квартиры на свой вкус. На современном строительном рынке представлены разнообразные варианты жилья. Будущим владельцам квартир предлагаются комнаты с черновой, предчистовой отделкой и уже сделанным ремонтом, когда необходимо докупить только мебель.

На фото: Ремонт гостиной в стиле лофт

Этот параметр влияет на стоимость недвижимости. К тому же некоторые хозяева жилья предпочитают отделывать его на собственное усмотрение. Интерьер квартир, сделанный строительными компаниями, часто оставляет желать лучшего, а в работе используются самые дешевые отделочные материалы.

Среди основных отличий ремонта в хрущевке и новостройки можно отметить:

Квартиры старого фонда отличаются неудачной планировкой. В большинстве случаев помещения узкие, кухня тесная, комнаты могут быть смежными или проходными. Это не всегда удобно для большой семьи. При покупке жилья в новостройке можно самостоятельно выбрать планировку. При строительстве объектов недвижимости в последние годы большое значение уделяется комфорту тех, кто будет в них жить. Так, нередко гостиная объединена с кухней, что позволяет значительно расширить пространство. Комнаты, в большинстве случаев, изолированы друг от друга.

На фото: Ремонт гостиной в стиле неоклассика

На фото: Ремонт гостиной в современном стиле

Таким образом, ремонт квартир в старом и новом доме имеет отличительные особенности. При выборе недвижимости следует ориентироваться на бюджет и то, что в результате стремится получить будущий владелец.

На фото: Ремонт спальни в современном стиле

В панельных домах стоимость недвижимости невысокая. Поэтому можно приобрести жилье в хорошем спальном районе по доступной цене. Однако само состояние квартиры может желать лучшего. В хрущевке в любом случае потребуется делать ремонт. При этом он может состоять не только в выборе новых обоев, но и в полной замене труб и сантехники. Нередко требуется замена радиаторов отопления.

Плюсы покупки квартиры в панельном доме можно назвать следующие:

1. Помещения в хрущевках обычно небольшие, поэтому на отделку не придется много тратиться.
2. Стоимость недвижимости даже с ремонтом ниже, чем в новостройке.

К недостаткам относят необходимость замены труб, проводки, отопления. Кроме того, в панельных домах квартиры отличаются плохой звукоизоляцией. Поэтому нередко требуется дополнительное обустройство помещений, позволяющее избавить от лишнего шума.

Владельцы хрущевок нередко делают перепланировку, чтобы расширить пространство помещений и увеличить их функциональность. Необходимо учитывать, что это не всегда возможно. К тому же все изменения от изначального плана следует предварительно согласовывать в БТИ. Некоторые перегородки невозможно перенести, если они имеют несущую нагрузку. К тому же не допускается вынесение «мокрых» зон в другое место.

В панельных домах почти всегда требуется перепланировка, позволяющая расширить пространство. Помимо этого необходимо выравнивание потолков и пола. Особенностью строений хрущевского периода является отсутствие бетонных перекрытий. В результате для получения качественного результата необходимо предварительно выровнять все поверхности. Декоративное покрытие должно наноситься на ровные стены и потолок.

Квартиры от застройщиков можно выбрать уже с готовой отделкой или без нее. Жилье обычно предлагается в классическом или современном стиле. Найти недвижимость, отделанную в лофте или другом направлении, достаточно сложно. Поэтому тем, кто хочет квартиру в определенном стиле, следует выбирать ее без отделки или предчистовую. Если ремонт уже сделан, то повторно рекомендуется выполнить его не ранее, чем через 2 года. Это время необходимо на усадку дома.

Ремонт квартир в новостройке делать гораздо проще. В первую очередь не требуется замена коммуникаций, так как они только установлены. Соответственно владельцу помещения понадобится только выбрать стиль отделки, материалы, набросать план и нанять строительную бригаду, которая воплотит задумку в жизнь.

Сходство ремонта в хрущевке и новостройке

При покупке нового объекта недвижимости или жилья на вторичном рынке потребуется ремонт. В обоих случаях владелец квартиры переделывает интерьер под себя, свои привычки, уклад жизни. Поэтому в некоторых случаях рекомендуется приобретать недвижимость без отделки, чтобы воплотить в жизнь собственную задумку.

И в панельных домах, и в новостройках нередко плохая звукоизоляция. Это приводит к тому, что изначально следует продумать использование шумопоглощающих материалов, чтобы посторонние звуки не мешали отдыху домочадцев.

Иногда в новостройках устанавливают датчики , пластины которых прикручивают к основанию. Корпус прибора на потолке крепится несколькими винтами. В таком случае устройство в квартире демонтируют движениями вверх-вниз или в стороны. Для полного демонтажа стационарного извещателя выполняют следующие действия … При ложной тревоге устройство отключают или демонтируют так же, как в квартире. С помощью пульта вводят вводят код управления, сообщают о ложном срабатывании в пожарную службу. В крайних случая извещатели демонтируют . Насколько безопасно убирать датчик вообще. При демонтаже извещателей следует помнить о повышении риска возникновения опасных последствий при пожаре.

Хрущевки против новостроек: с каким жильем конкурируют пятиэтажки Москвы

Прямо сейчас в Москве осталось 8 тыс. хрущевок. Горожане узнали об этом благодаря столичным властям, которые подсчитали количество типовых домов в преддверии запуска масштабной программы сноса пятиэтажек. По словам руководителя департамента градостроительной политики Москвы Сергея Левкина, под снос попадут 500 кварталов столицы, причем разрушение начнется с домов серий I-510 и I-515.

Несмотря на озвученные планы властей, программа сноса остается на уровне предложения и до сих пор не оформлена даже в виде законопроекта — документ находится на стадии разработки и так и не внесен в Госдуму. В результате продавцы и покупатели жилья не верят в то, что программу сноса действительно запустят, рассказали «РБК-Недвижимости» в риелторских агентствах «Миэль», «Азбука Жилья», «НДВ-Недвижимость», «Бон Тон» и «Релайт-Недвижимость». В компании Century 21 назвали сложившуюся ситуацию с хрущевками лотереей.

В таких условиях люди продолжают продавать и покупать квартиры в хрущевках, а также оформлять их в ипотеку. На практике жилье в пятиэтажках конкурирует с другими квартирами вторичного фонда (например, в девятиэтажках советского времени) и с новостройками в ближайшем Подмосковье. По просьбе «РБК-Недвижимости» риелторы рассказали, в чем плюсы и минусы хрущевок по сравнению с другим жильем, а также о том, что заставляет людей приобретать квартиры в пятиэтажках в 2017 году.

В чем преимущества пятиэтажек

Главный козырь московских хрущевок по сравнению с жильем в других домах — цена, констатировали все риелторы, опрошенные редакцией. Разница в стоимости по сравнению с сопоставимыми квартирами в том же районе доходит до 30%, причем пятиэтажки всегда оказываются дешевле, убежден руководитель отдела городской недвижимости центрального офиса «НДВ-Недвижимости» Сергей Зубанов. «Подавляющая часть остального предложения вторичного рынка дороже», — подтвердил ведущий менеджер департамента вторичной недвижимости компании «Азбука Жилья» Александр Лунин.

В плане потребительских характеристик хрущевки больше всего похожи на панельные девятиэтажки брежневской эпохи, отметили в агентствах «Миэль» и «Азбука Жилья». «Как ни странно, в этом сравнении хрущевки выигрывают, — считает управляющий директор брокерского департамента агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич. — В сравнении с девятиэтажными домами у пятиэтажек больше места для парковки за счет меньшего числа жителей. Также у хрущевок более камерный двор: соседи на виду, безопасность выше».

«Еще одно важное преимущество — отсутствие мусоропровода, — добавила Пешич. — Для жильцов это значит, что у них в квартирах и подъездах не будет запахов, постоянных звуков падающего мусора, а также сопутствующих неприятностей в виде тараканов и грызунов. Наконец, в девятиэтажках крыша покрыта гудроном. Из-за этого летом просто невозможно находиться на верхних этажах: все раскаляется. В хрущевках такого нет».

«Некоторые хрущевки можно отнести к образцово-показательным домам, — добавил Александр Лунин. — Во времена Хрущева строились дома высокого качества. Во многих домах той эпохи прошли капитальные ремонты, а в некоторых не один раз. Немаловажную роль оказывает инфраструктура района — этот фактор порой играет основополагающую роль. Покупатели ориентируются на цену и район и не руководствуются категорией дома. В некоторых районах крайне мало новых домов, а если они и есть, стоимость квартир в них неподъемная. В этих случаях многие сознательно приобретают жилье в хрущевках».

Жилой пятиэтажный дом на 9-й Парковой улице, построенный в 1950-е годы при первом секретаре ЦК КПСС Никите Хрущеве (Фото: Андрей Махонин/ТАСС)

Основными покупателями квартир в столичных пятиэтажках являются люди из регионов, которые хотят осесть в Москве, говорят риелторы. «Это приезжие с ограниченным бюджетом: для них покупка небольшой одно-двухкомнатной квартиры — стартовая ступенька для дальнейших приобретений. Также хрущевки привлекают местных жителей, которым по каким-то причинам необходимо разъехаться на несколько площадей. В этой ситуации бюджет, как правило, ограничен, а потому сособственникам хватает денежных средств на покупку отдельной жилплощади только в хрущевках», — объясняет руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина.

«На данный момент можно сказать, что интерес к пятиэтажкам повысился, число запросов выросло на 20%, но они пока не трансформируются в реальный спрос. Рынок находится в ожидании», — отмечает руководитель отдела аналитики «Century 21 Россия» Кирилл Котриков.

В плане цены конкуренцию хрущевкам составляют «однушки» и студии в новых домах Москвы, а также бюджетные предложения в ближайшем Подмосковье, утверждают риелторы. «Хрущевки остаются самым дешевым жильем в Москве и их предпочитают те, для кого дорога московская регистрация», — считает владелец агентства «Century 21 Еврогрупп Недвижимость» Петр Машаров.

Покупатели уходят из Подмосковья

Покупатели, готовые к приобретению квартиры в московской хрущевке в 2017 году, несколько лет назад могли бы заинтересоваться новостройками в Московской области, следует из комментариев столичных риелторов. В последнее время идет переток спроса из Подмосковья в Москву, обнаружили в агентствах Century 21, «НДВ-Недвижимость» и «Азбука Жилья».

«Такая тенденция существует, — заявил Кирилл Котриков. — Одной из причин является увеличение числа иногородних покупателей, в том числе из Московской области. Это связано с падением стоимости жилья в Москве. По нашим данным, в 2016 году доля нерезидентов [среди покупателей] составила 35%, из них около 16% переезжали из Подмосковья. В случае, когда падение цен стимулирует поиск недвижимости в другом городе, потенциальные покупатели рассматривают более-менее сопоставимые по ценам варианты. Сейчас хрущевки за пределами центра Москвы могут рассматриваться жителями Подмосковья как альтернатива недвижимости в области».

«Нередки ситуации, когда желающие купить квартиру в новостройке не подозревают о самых явных последствиях такой покупки. К примеру, о том, что в новом доме нельзя будет сразу жить, — рассуждает генеральный директор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. — Оцените свою жизненную ситуацию. Первое: когда вам нужно въехать в благоустроенную квартиру? Второе: какая инфраструктура имеется рядом с новостройкой? Есть ли детский сад и поликлиника, что с больницами, что с магазинами? Насколько вас это устроит? Третье: удобно ли добираться до работы или других важных мест из Подмосковья? А теперь сопоставьте полученные ответы».

По мнению риелторов, во многих случаях ответы на перечисленные вопросы приводят к тому, что человек отказывается от вариантов в Московской области и переключается на поиск жилья в Москве — в том числе в хрущевке. «Есть категория людей, которых очень тяжело оторвать от своего жилья, — добавляет Ирина Пешич. — В подавляющем большинстве случаев это пенсионеры, всю жизнь прожившие в хрущевке. Также люди часто склоняются к покупке хрущевки, если дом стоит рядом с метро, и эта близость — ключевой фактор выбора».

Хрущевка как объект для инвестиций

Отдельная категория покупателей жилья в пятиэтажках — инвесторы, которые вкладывают деньги в хрущевку с целью заработать. «Существуют инвесторы с дальним прицелом на снос, — рассказала Екатерина Никитина. — Как правило, у таких людей есть определенная сумма и планы в дальнейшем получить комфортабельное жилье для подрастающего поколения. В этом случае покупается однокомнатная квартира в хрущевке рядом с метро и сдается на длительный срок в ожидании сноса. В результате инвесторы ежемесячно получают определенную сумму денег и параллельно ждут сноса дома. Затянутые сроки их не смущают».

«Преимущества хрущевки заключаются в сочетании невысокой цены и возможности генерировать доход при последующей сдаче квартиры в аренду, — разъясняет Петр Машаров. — Например, за 4,5 млн руб. можно купить хрущевку и сдать ее в аренду за 22–27 тыс. руб. в месяц. При этом квартира будет достаточно ликвидной, если вдруг вам срочно понадобится ее продать».

«Если же приобретать новостройку, то даже при похожей стоимости вам для начала придется вложиться в ремонт, — предупреждает Машаров. — Сдать такую квартиру в аренду можно будет только после ввода дома в эксплуатацию — а это потерянные месяцы, если не годы. Наконец, если возникнет необходимость быстро продать недвижимость, то, скорее всего, на сделке вы получите меньше, чем изначально заплатили за квартиру в новостройке».

В инвестиционной привлекательности хрущевок усомнились только в «Релайт-Недвижимости» — причем генеральный директор этого агентства специально уточнил, что речь не столько о пятиэтажках, сколько о московской недвижимости в целом. «Инвестиционная привлекательность [квартир в Москве] появится только тогда, когда цены на жилье начнут расти, — убежден Константин Барсуков. — Пока хрущевки ничем не отличаются от других квартир на вторичном рынке. Если планы по сносу пятиэтажек превратятся в какие-то реальные действия с четким пониманием последствий сноса, тогда, возможно, у хрущевок появится дополнительный фактор инвестиционной привлекательности».

Как изменится рынок пятиэтажек

Потребительский спрос на московские хрущевки пока не отреагировал на заявления властей о возможном сносе пятиэтажек, рассказали в агентствах «НДВ-Недвижимость», «Бон Тон» и «Азбука Жилья». «Спрос стабильный — такой же, как и последние полтора года, — констатирует руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина. — Со временем, когда программа приобретет более ощутимые очертания и сроки исполнения, возможно, интерес к пятиэтажкам вырастет. Но как только увеличится спрос, начнет подниматься цена. Ближайшие полгода-год будут показательными».

«В последние годы стоимость квартир на вторичном рынке постепенно снижается, а предложение превышает спрос. Даже в случае повышенного спроса на квартиры в хрущевках значительное повышение цен маловероятно, — не согласился с коллегой Сергей Зубанов из «НДВ-Недвижимости». — Скорее, увеличатся шансы на быструю продажу такого жилья».

«В нашей практике был интересный случай, — вспоминает Никитина. — Лет восемь назад в Люблине расселили пятиэтажки: жильцам предоставили квартиры в новом районе, на улицах Окская и Васильковский стан. Новоселы пожили в трехкомнатной квартире в новом доме с отделкой и двумя санузлами полгода — а потом решили вернуться в «трешку» в пятиэтажке».

«После того как им удалось поменять квартиру, их примеру последовали соседи с тем же запросом — вернуться в привычные условия, — продолжила Никитина. — В результате за один год моими клиентами оказались четыре семьи из одного дома — все хотели переехать в хрущевку. Не знаю, была ли это ностальгия или просто любовь к определенному образу жизни».

Как снять пожарный датчик с потолка. При монтаже пожарных и сигнальных датчиков , установщикам следует пользоваться нормативами, установленными МЧС и ГОСТами по данному типу оборудования. Все действия по наладки и подключению таких систем, а также их модернизации должны проводить только опытные специалисты компаний, которые имеют на это право, в соответствии с выданной лицензией от МЧС. … Пожарные датчики в квартире можно самостоятельно демонтировать на время. … Вопрос «Как отключить пожарную сигнализацию в квартире в новостройке ?» будет особенно актуальным для тех, кто уже приобрел жилье с установленной застройщиком сигнализацией.