Что лучше квартира в новостройке или вторичное

Какую квартиру лучше покупать — вторичку или новостройку. Когда метраж — сопоставим, год постройки становится едва ли ни решающим фактором. Советы — что выбрать и какая квартира лучше новостройка или вторичка — читайте на ©Houzz.ru.

Что лучше новостройка или вторичное жилье?

Один из ключевых преимуществ покупки первичного жилья — более низкие цены. При одном и том же бюджете в новостройке можно приобрести более просторную квартиру, с вместительной кухней и прихожей, чем в уже существующем жилом фонде. Там же вы с большой вероятностью получите уютный подъезд с консьержем, пандусами и грузовым лифтом.

Кроме того, на рынке первичного жилья огромный выбор, а новые дома отличаются современными планировками: это и так популярные сегодня студии, и различные сочетания количества комнат, их смежности или метража. Во многих новостройках есть только опорные перегородки, а это означает больше шансов отремонтировать квартиру по собственному проекту.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть на наш.дом.рф.

Еще одна существенная выгода при покупке квартиры в новом доме: вы станете ее первым владельцем и вам не придется проверять ее историю перед сделкой. Это экономит время и снижает риски, что объявятся люди, имеющие право пользования квартирой, и договор признают ничтожным.

А в чем минусы?

Квартиры в новостройках, особенно эконом-класса, обычно располагаются в районе с менее развитой инфраструктурой, удалены от центра города (особенно в крупных городах). Возможно, придется несколько лет ждать открытия линии метро или подведения новых автобусных маршрутов. Хотя в последнее время застройщики стали уделять больше внимания инфраструктуре, стоит ознакомиться с планом застройки, чтобы убедиться, что вокруг будут необходимые объекты.

Отдельно придется потратиться на ремонт. Квартиры в новых домах, как правило, сдаются с базовой (черновой) отделкой: вы получаете бетонную коробку с коммуникациями, а все остальное придется делать вам (шпаклевать стены, выравнивать пол, клеить обои, ставить розетки и подключать бытовую технику). Когда вы закончите, будьте готовы слышать звук дрели за стеной еще несколько лет: все ваши соседи тоже будут делать ремонт.

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, есть риски, что дом не успеют вовремя достроить и сдать в эксплуатацию. С появлением проектного финансирования и практики использования эскроу-счетов эти риски стали ниже и права дольщиков защищены гораздо лучше.

Однако сроки сдачи жилых объектов все равно могут затянуться (только теперь дольщик может вернуть свои деньги). Зарегистрировать право собственности на квартиру можно только после того, как она будет поставлена на кадастровый учет, то есть в уже достроенных и сданных в эксплуатацию домах. Без права собственности невозможно, например, оформить постоянную регистрацию или получить налоговый вычет за покупку квартиры.

А если речь идет о жилье на вторичном рынке?

Жильем на вторичном рынке считается недвижимость, выставленная на продажу физическим лицом(даже в новом, недавно построенном доме). Вы получаете в собственность квартиру в уже заселенном и обжитом доме, в районе со школами и детскими садами. Сразу после покупки можно въехать в квартиру и получить постоянную регистрацию по месту жительства.

Иногда покупка готовой квартиры позволяет сэкономить на ремонте, это зависит от состояния квартиры. Можно провести косметический ремонт в отдельных комнатах, а на капитальный ремонт могут потребоваться расходы как в новой квартире.

Минусы вторички в том, что нужно проверять юридическую чистоту квартиры перед оформлением сделки. В старых домах бывают изношены инженерные сети, что может привести к поломкам, а значит, к дополнительным тратам на ремонт. Кроме того, цены на такое жилье часто бывают завышены.

Какую покупать квартиру с целью инвестиций: первичку или вторичку?

Если вы покупаете квартиру под сдачу в аренду или хотите перепродать ее, стоит особо тщательно подходить к выбору. Вложение денег в жилую недвижимость — это их заморозка на годы. Предсказать цены на рынке недвижимости крайне сложно: они могут вырасти, могут упасть. В этом случае выгодной продажи придется ждать много лет, а, чтобы окупить квартиру, сдавая ее в аренду, может уйти пара десятилетий.

Квартира на вторичном рынке с плохим ремонтом, но в хорошем районе недалеко от центра и с приятным видом из окна станет ликвидной, если сделать в ней ремонт.

Чем ближе к центру, тем выше стоимость жилья в новостройках по сравнению со вторичкой в тех же районах. Это преимущество вторички можно использовать, если вы хотите жилье в центре.

Так как все-таки выбрать между новостройкой и вторичным рынком?

При выборе квартиры ориентируйтесь в первую очередь на свои желания: не всем нравятся многоквартирные высотки с управляющей компанией от застройщика, которая может выставить высокие тарифы на ЖКХ. А вторичное жилье не обязательно будет ветхим: можно приобрести «сталинку» с высокими потолками и широкими подоконниками или жилье в кирпичном доме с недавно сделанным капремонтом.

Помните, первичный рынок или вторичный — всего лишь один фактор при покупке жилья, тогда как на выбор влияет и другое: транспортная доступность, вид из окна, приятные соседи, наличие парковки для авто или парка для пробежки в пешей доступности, удаленность от места работы и пр. Взвешивайте эти факторы в совокупности, чтобы не пожалеть о своем выборе.

Вторичное жилье стоит дороже недвижимости в новостройке . Сравните средние цены на однушки 33 м² в одном районе, в новом и старом доме: Это цены, указанные в объявлениях на ЦИАНе. Имейте в виду, что зачастую указанная в объявлениях стоимость вторичных квартир завышена: хитрые агенты стараются оставить место для маневра на случай, если покупатель начнет торговаться. Чтобы узнать, сколько на самом деле стоит понравившийся вариант, обратитесь к риэлтору или оценщику. С первичными квартирами попроще: как правило, в объявлениях указывают настоящую стоимость. Правда, застройщик рекламирует самые дорогие варианты, а те, что подешевле, прячет в недрах своего сайта.

«Вторичка» или новостройка: Какую квартиру лучше покупать?

Когда метраж — сопоставим, год постройки становится едва ли ни решающим фактором выбора

Понятно, что даже квартиры похожей площади могут сильно различаться по планировке. Да и этажность дома также влияет на комфорт проживания и использования — об этом я уже рассказывал в статье «Формула идеальной квартиры: Этаж, тип дома, что еще учесть?». Сегодня предлагаю сравнить исходные данные объектов похожей площади в домах, построенных в разное время.

Рассмотрим две квартиры, приблизительно равные по площади (35-40 кв.м). Обе однокомнатные, первая — типичная новостройка, вторая — в пятиэтажке. Какую квартиру лучше купить: «вторичку» или новостройку? В чем их плюсы и минусы? И какие параметры стоит учесть при выборе квартиры в новостройке или «вторички»?

1. Откуда деньги на покупку квартиры?
Если вы покупаете квартиру на собственные накопления, то вопрос, что лучше: новостройка или «вторичка» — снимается. Если решили привлечь заемные средства, большинство покупателей предпочтут покупать квартиру в новостройке. Не просто потому, что хочется жить в новом доме — под такую квартиру легче дают ипотеку. Так что купить новостройку в данном случае проще. Ипотеку для приобретения «вторички» также можно получить, но это немного сложнее и требует сбора большего пакета документов.

2. Есть ли у вас машина?
Казалось бы, какое это имеет отношение к вашей новой квартире. Но нет, имеет, причем непосредственное. В этом случае при ответе на вопрос: « вторичка » или новостройка — плюсы и минусы очевидны. Е сли посмотреть на расположение, то «вторичка» выигрывает — старые дома, как правило, находятся в благоустроенных районах со сложившейся инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Тогда как новостройки возводят, что называется «в полях», куда сложно добраться и где нет полноценной инфраструктуры.

В новых микрорайонах темпы возведения социальной инфраструктуры уступают темпам возведения жилья, поэтому нередко там есть дефицит мест как в школах, так и в детских садах. Прибавьте сложности с возможным поиском няни (не все согласятся ездить на своей машине к месту работы), доставкой детей в кружки и секции — это может стать огромной статьей расходов на такси или вынудить одного из родителей стать «водителем ученика».

На плане: однокомнатная квартира в доме серии П-44

3. Хочется простора?
Вернемся к планировке: новостройка или «вторичка» — что лучше? Здесь плюсы-минусы квартир тоже понятны. Квартиры в новостройках отличаются большей площадью, по сравнению с вторичным жильем. Хотя бы потому, что нормативы площадей квартир были актуализированы и увеличены по сравнению с теми временами, когда застраивался центр города. Новостройки возводят из современных материалов, так что купить квартиру в новостройке выгоднее: срок службы таких домов выше, чем старого жилого фонда. Лифты, мусоропроводы, современные коммуникации — это тоже плюсы новостройки. Хотя можно обновить инженерию и старого дома, но этот процесс весьма затратный.

4. Собираетесь делать «из однушки двушку»?
Если посмотреть на исходную планировку квартиры, то организация пространства удобнее в старенькой пятиэтажке. Так, в квартире три окна на две стороны, что позволяет солнечному свету дольше проникать в помещение и лучше его проветривать. Эти три окна теоретически позволят сделать перепланировку и разделить комнату на две.

Важно: Перепланировка «вторички» происходит без сноса стен, а возведенная перегородка позволит сделать в квартире отдельную спальню и автономную гостиную.

В новостройке перепланировка возможна, но она сильно ограничена капитальной стеной и наличием всего двух окон в квартире. Превратить эту 40-метровую квартиру в комфортную «двушку» не получится, поскольку по жилищным нормативам запрещено делать комнаты без окон и по тем же нормам в кухне должно находиться окно. Получается, что новостройка предполагает не так много вариантов организации обособленного спального места в квартире, хотя и они есть.

Квартира для жизни или для инвестиций?
Новостройка или « вторичка » : что выбрать? Если рассматривать квартиры как инвестиции, то лучше здесь новостройка — на нее спрос выше. Однако ликвидность «вторички» тоже высока: многие предпочтут покупать квартиру для проживания в районе с хорошей инфраструктурой.

В кризисные времена «вторичку» с развитой инфраструктурой выгоднее сдавать в аренду, тогда как арендаторы новостройки будут требовать снижения стоимости из-за плохой транспортной доступности и недостатка инфраструктуры. Это закон рынка — спрос заметнее падает на новые районы, где многие приобретали квартиры в новостройках в инвестиционных целях.

Факт: Столичное законодательство позволяет «играть» с ценой небольших объектов недвижимости, оформляя их как апартаменты. То есть будущему владельцу предлагают купить объект в доме с квартирами, которые выглядят совершенно так же, как жилые. Важно учесть, что новостройки не имеют статуса квартиры: они (формально) предназначены для создания офисов. И неважно, что по соседству такой же точно дом, с такими же планировками квартир сдается для постоянного проживания.

Сдавать в аренду апартаменты вы, конечно же, сможете, но прописаться в них — нет. Выгодно продать через несколько лет? Вряд ли: часть покупателей оттолкнут ограничения с пропиской. А оплачивать коммунальные счета придется по другому тарифу, что значительно дороже. Поэтому формальная выгода при покупке апартаментов едва ли не полностью нивелируется переплатами в процессе их использования. Да и расположение на месте бывших заводов, выведенных за черту столицы, вызовет вопросы у многих будущих арендаторов.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Если вы стояли перед выбором — купить новостройку или «вторичку», какое решение вы приняли и почему? Расскажите нам в разделе комментариев!

Квартиры в новостройках предлагаются и покупаются по иному принципу, чем вторичное жилье , и с агентствами недвижимости чаще всего рассчитываются застройщики – в рамках действующих партнерских программ. Поэтому риелторов можно привлекать очень смело, их услуги могут оказаться совершенно бесплатными, (предварительно, конечно уточнив нюансы вознаграждения). Как правило, расходы на агентов – часть маркетинговой стратегии застройщиков и девелоперов, и покупателю ничего платить не приходится. … Если речь идет о том, чтобы накопить на квартиру , лучше рассмотреть все варианты и определить сумму, которую необходимо собрать на тот вариант, который на данный момент кажется наиболее подходящим.

«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?

Что выбрать — новостройку или «вторичку»? Это основной вопрос, с которым сразу же сталкивается покупатель квартиры. И если раньше разница в цене была решающим аргументом, то теперь, когда она практически исчезла, потенциальному покупателю приходится учитывать сразу несколько переменных, включая планировки, инфраструктуру, безопасность сделки и другие. Что перевесит?

Цена

Еще несколько лет назад по цене однозначно выигрывал первичный рынок: строящееся жилье было дешевле готового. Но не сейчас. Пандемия и последовавшие за ней изменения рынка (льготная ипотека, резкий рост цен на квартиры по всей стране) уравняли стоимость метра строящегося и готового жилья. Во многих регионах цены на первичном рынке даже обогнали «вторичку».

В 60% из 53 проанализированных городов, в том числе во всех миллионниках (кроме Москвы) и в большинстве 500-тысячниках средняя цена 1 кв. м на первичном рынке недвижимости выше, чем на вторичном. В Москве и некоторых небольших городах вторичный рынок дороже первичного.

По данным Аналитического центра Циан

Если брать только крупнейшие города-миллионники, то средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке — 91,2 тыс. рублей. На первичном рынке — 105,4 тыс. рублей. «Бо́льшая стоимость 1 кв. м на первичном рынке — следствие льготной ипотеки, которая действовала именно на новостройки, в то время как на вторичном рынке кредиты брали на стандартных условиях. Это позволило девелоперам активнее наращивать цены», — объясняет Виктория Кирюхина, ведущий аналитик Циан.

Для сравнения: год назад разница в стоимости «квадрата» по крупнейшим городам была минимальна, на уровне 4 тыс. рублей: 78,4 тыс. — на вторичном рынке и 80,6 тыс. — на первичном.

Впрочем, после пересмотра условий льготного кредитования застройщики замедлят индексацию цен, уверены аналитики Циан. Первичный рынок останется дороже вторичного, но ценовой разрыв сократится, в том числе и за счет бывших новостроек, которые выйдут на вторичный рынок по более высоким ценам, чем старая «вторичка».

Что касается известного способа сэкономить — купить новое жилье на стадии котлована, то после введения проектного финансирования и эскроу-счетов он почти перестал быть актуальным. Если раньше за цикл строительства (два–три года) жилье в доме дорожало на 30%, то после введения эскроу — лишь на 15%.

Исключение составляет ценовой бум последнего года, когда стоимость квартиры от котлована до сдачи проекта возрастала в полтора раза. Но сейчас цены стабилизировались, эксперты не прогнозируют их роста выше темпов инфляции в ближайшем будущем.

Локация

Принято считать, что новостройки возводятся в новых локациях, которые априори хуже развитых районов с готовым жильем. Если речь идет о массовом строительстве, обычно так и есть.

Но если класс новостройки выше, ее месторасположение не уступает, а часто и превосходит уже сложившиеся районы. Например, в случае точечного строительства жилого дома на месте снесенной постройки в центре города (чаще премиум-класс) или застройки бывшего промышленного квартала, когда новое жилье (как правило, бизнес-класс) появляется на площадях, которые занимали выведенные за черту города заводы.

«И районы новой застройки, и локации, где в основном сосредоточены старые дома, разнятся по своим характеристикам. Поэтому потенциальным покупателям следует начать с изучения окружения, посмотреть новости о стартах проектов и планах девелоперов и, конечно, съездить на место».

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group)

Если проект строится в развитой локации, рядом с высокой долей вероятности будут и школа, и детский сад, и поликлиника. Деревья будут высокими, транспортная доступность — хорошей. А вот продуктовых магазинов в центральных районах города часто не хватает. По мнению экспертов, с точки зрения развития оптимальны локации, застроенные в последней четверти прошлого века. В них обычно мало эстетики, но достаточно инфраструктуры.

Ликвидность

Если цены на жилье растут, вкладывать деньги можно в любые объекты — от строящихся домов до старых, требующих ремонта. Но в горизонте пяти–семи лет более высокую ликвидность покажет первичный рынок, объекты которого дорожают за счет стадии строительной готовности, а не только за счет инфляции и прочих факторов.

«Вторичное жилье дорожает в случае открытия метро, других инфраструктурных обновлений, — комментирует Виктория Кирюхина. — К примеру, хрущевки благодаря программе реновации выросли в цене более чем в полтора раза».

Меньше других подорожали за пять лет квартиры, появившиеся за последние 20 лет: их стоимость в 2016 году была уже выше рынка (по сравнению с домами, построенными в прошлом столетии). А значит, у собственников не было шансов поднять цены, в то время как квартиры с более низкой «ценовой базой» имели хороший задел для роста стоимости.

Риски

Риск остаться без денег и без квартиры существует при покупке жилья как в новостройке, так и во «вторичке». Но эти риски вполне реально минимизировать или даже устранить.

Основной риск при покупке квартиры в новостройке — девелопер обанкротится и не достроит дом. Впрочем, с новой схемой проектного финансирования и использованием эскроу-счетов банкротство застройщика уже не угрожает покупателю потерей денег: средства будут ему возвращены в полном объеме. Зато к потерям относятся время ожидания готовности объекта, а также инфляционные риски, говорит Вероника Перфильева, адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Другие риски при покупке строящейся квартиры связаны с тем, что она пока оценивается только на бумаге: по факту может быть изменена планировка или некачественно выполнена отделка.

При покупке «вторички» самый большой риск связан с правом собственности продавца на объект. «Тщательной проверки требует само наличие титула (права собственности), отсутствие ограничений, обременений, прав третьих лиц на отчуждаемый объект, в том числе права пользования, — перечисляет Вероника Перфильева. — Продавца просят предоставить выписку из ЕГРН, справки по форме № 9, 12, сведения о том, состоял ли продавец в зарегистрированном браке на момент приобретения продаваемого объекта, за счет каких средств была оплачена покупка».

Саму квартиру — от планировки и ремонта до запаха помещения — вполне реально оценить при личном осмотре: тут риски минимальны.

«Поскольку риск утраты покупателем права собственности на объект, приобретенный на вторичном рынке, полностью исключить нельзя, риски дольщика оцениваются как менее значительные — при условии, если для оплаты строящегося объекта используется эскроу-счет».

Вероника Перфильева, адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»

Транспортная доступность

Здесь безоговорочно лидируют районы старой застройки и вторичное жилье. Во-первых, в таких локациях уже сформированы магистрали и дороги, во-вторых, этажность, как правило, ниже, жителей меньше, дороги свободнее.

Новое жилье (если речь не идет о Москве) возводится в слабо развитых локациях. Нередко одновременно вокруг могут строить десятки домов — и эта нагрузка ложится на одну дорогу, когда-то проложенную для жителей села, которое было на месте выросшего за пару лет города.

Да, скорее всего, потом здесь будет проложена еще одна дорога или расширена уже имеющаяся, но какое-то время жителям новостроек придется постоять в ежедневных пробках.

Инфраструктура

С одной стороны, инфраструктура заселенного развитого района давно сформирована и должна быть более развитой, чем инфраструктура квартала новостроек. С другой — если в старом районе первые этажи отданы под жилье, магазинов и предприятий услуг в шаговой доступности будет не хватать. И тогда вперед выйдет новый район, где первые этажи отданы под коммерцию. В трех минутах ходьбы у жителей будут и магазины, и пекарни, и парикмахерские, и еще много нужных опций, которыми хочется пользоваться часто и доходить до них быстро.

Обычно в масштабных районах застройки быстро формируется мощный локальный спрос на большинство коммерческих услуг, объясняет Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». Поэтому нежилые помещения на первых этажах в таких комплексах заполняются арендаторами в течение полутора лет после заселения.

С развлекательной инфраструктурой сложнее. «Сейчас она концентрируется в основном в крупных торговых центрах, которые в последние годы застройщики нечасто предусматривают», — уточняет эксперт.

Социальные объекты

Если говорить о тенденции в целом, то в развитых районах с давно построенным жильем социальных объектов больше: как правило, количество школ и поликлиник приведено к нормативу. В новых районах жилье традиционно строится раньше социальных объектов, а значит, как минимум в первые годы после заселения жителям не хватает школ, детских садов и больниц поблизости.

Правда, есть регионы-исключения. «Строительство детских садов, школ, спортивных комплексов нередко предусматривается в рамках инвестиционных контрактов, чтобы соблюсти региональные нормативы градостроительного проектирования», — ссылается на московский подход Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

«Для Москвы нехарактерна ситуация, когда в рамках проекта возводятся исключительно жилые корпуса, а инфраструктура формируется по остаточному принципу. Такой комплекс не будет пользоваться спросом. Поэтому многие застройщики предусматривают социальные объекты уже в рамках первых очередей строительства».

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»

В Петербурге городские власти тоже требуют строить социальные объекты параллельно с жильем, причем в последнее время — всё более настойчиво. Грустный опыт застройки намыва Васильевского острова, где не хватает не только соцобъектов, но и просто дорог, показал несовершенство существующих правил строительства.

Дворы

По благоустройству дворов однозначно выигрывают новые районы. Придомовую территорию, состоящую из одной сплошной парковки (как делали застройщики в экономклассе 10–15 лет назад) сегодня не увидеть даже в самом недорогом новом проекте.

Двор без машин, детские и спортивные площадки, променады, беседки, зоны для отдыха — всё это редко удастся найти в таком разнообразии в старых районах. А в центре города рядом с жилыми домами не всегда получится найти даже детскую площадку.

Планировки

Жизнь семьи за последние десятилетия изменилась, а вместе с ней и представления о том, какая планировка удобна и эргономична. Узкие длинные коридоры, съедающие полезную площадь, как и маленькие нефункциональные кухни или балконы-кладовки, ушли в прошлое. Современная планировка, в которой удобно жить в XXI веке, — это еврогостиная с кухонной зоной, небольшие спальни, обязательная просторная кладовая и балкон для отдыха.

На вторичном рынке этим требованиям соответствует либо построенный в последние 10 лет дом, либо более старая квартира с перепланировкой. Выбор и того, и другого на рынке невелик, да и безопасность проведенной перепланировки лучше проверить.

Доля современных планировок в новостройках постоянно растет. В крупных городах евроформат вытесняет привычные варианты: так, в Петербурге каждая третья квартира в новостройке комфорт-класса имеет европланировку. Но даже если застройщик предлагает классический вариант с отдельной кухней, на рынке практически не встретить кухни площадью 4–6 кв. м, которые типичны для массовых серий домов 1950–1970-х годов.

Вам принципиальна планировка? Лучше отдать предпочтение именно новостройке.

Сроки заселения

Бывает, что скорость переезда — критерий номер один. И тогда, конечно, надо рассматривать вторичный рынок жилья. На оформление сделки и переезд уйдет не больше месяца. Тогда как сдача новостройки иногда затягивается на годы.

Если человек снимает жилье или оформляет ипотеку, этот вопрос становится еще более острым. Во «вторичку» можно переехать сразу, а траты на многомесячную аренду съемного жилья в ожидании новой квартиры стоит включить в бюджет ее покупки.

Резюме. И у готового жилья, и у новостройки есть свои плюсы и минусы. Какие из них перевешивают — решать покупателю. Если вам важна хорошая транспортная доступность, выбор детских садов и школ в 10 минутах ходьбы и нет времени ждать — выбирайте вторичный рынок. Если в приоритете — современная планировка, большой двор с игровыми и спортивными площадками и меньшие риски, оптимальным выбором станет новостройка.

В новостройках лучше планировки. Мое детство прошло в хрущевке. Это была трехкомнатная и по тем временам даже просторная квартира с кухней площадью 5,7 кв. м. Когда на такой кухне пытается готовить мужчина ростом под два метра и широкими плечами, больше там никто ничего делать не может — не получится даже налить воды, не мешая друг другу. … Именно «вроде», потому что в небольшой кухонный угол сложно поставить гарнитур с большой рабочей поверхностью, широкой варочной панелью и четырехдверным холодильником. Сейчас я смотрю на планировки новостроек и понимаю, что…

Восемь причин, почему новостройки лучше вторичного жилья

За последние десять лет я успел купить и продать несколько квартир — в новостройках и на вторичном рынке. Сейчас я снова ищу квартиру — больше предыдущих по площади, чтобы комфортно жить семьей. Смотрю предложения застройщиков, покупать на вторичном рынке не буду — на это есть ряд причин.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

В новостройках лучше планировки

Мое детство прошло в хрущевке. Это была трехкомнатная и по тем временам даже просторная квартира с кухней площадью 5,7 кв. м. Когда на такой кухне пытается готовить мужчина ростом под два метра и широкими плечами, больше там никто ничего делать не может — не получится даже налить воды, не мешая друг другу.

Серии домов с кухнями в 9 кв. м тогда казались роскошью. Я видел попытки людей сделать из таких квартир что-то похожее на евро-планировки — когда стенку между кухней и гостиной сносят и получается вроде студия. Именно «вроде», потому что в небольшой кухонный угол сложно поставить гарнитур с большой рабочей поверхностью, широкой варочной панелью и четырехдверным холодильником.

Сейчас я смотрю на планировки новостроек и понимаю, что найти приличную двухкомнатную с большой кухней и просторным санузлом проще — планировочных решений очень много, в современных домах бывают по 20-30 вариантов.

Это планировка типичной тесной хрущевки площадью 43 кв. м — тесная кухня 5,4 кв. м и вытянутые комнаты

Вот 42 кв. м в современной новостройке — большая кухня площадью 12 кв. м, где можно принять гостей, и уютная спальня. Нашлось место даже для гардеробной

В новых домах материалы качественнее, а коммуникации новее

Не исключаю, что где-то есть жилье возрастом 20 лет и старше, где каждый год не нужно заниматься проблемными коммуникациями. Есть старые дома, в которых зимой комфортная температура, а не крайности — или очень холодно, или очень жарко. Чаще всего это дорогие дома бизнес-класса, в которых все трубы и проводку меняют раз в 5-10 лет.

Например, в хрущевке часто встречается такая проблема — летом вы не сможете нормально помыться. Напор падает, из-за жары коммунальные службы не могут повысить давление — общие трубы в доме старые и ржавые, они сильно греются и могут прорваться. Поменять их не всегда выходит — иногда для такого ремонта нужно разбирать стены или ломать часть здания. В итоге минимальная температура воды из крана — около 45 градусов, это совсем некомфортно.

В новостройках стоят новые коммуникации и таких проблем не будет еще несколько десятков лет — используйте горячую воду с хорошим напором. Если хотите поставить другие коммуникации — не нужно ничего разбирать, всё можно сделать до старта ремонта.

Еще в новостройках есть гарантии от застройщика — по закону недостатки и проблемы со стенами, крышей и общими коммуникациями будут исправлять еще минимум пять лет после сдачи дома. Конкретный срок зависит от вида недостатка.

В новостройках меньше счет за отопление

В современных домах выше класс энергоэффективности. Это показатель, по которому можно понять, сколько тепловой энергии здание теряет, грея улицу. В старых домах потери тепла могут составить 30-50%, из-за холодных стен, сквозняков, плохой изоляции коммуникаций.

В новостройках ставят стеклопакеты с высоким коэффициентом сопротивления и делают утепление фасадов. Еще можно найти дома с погодозависимым автоматическим отоплением — когда на улице тепло, «топят» меньше, в мороз увеличивают температуру воды. Это помогает не потреблять тепло впустую. Жители новостроек экономят порядка 10-30% на оплате теплоресурсов по сравнению с расходами на ЖКУ в старых домах.

Из-за высокой энергоэффективности в новостройках жить комфортнее — в квартире будет не жарко и не холодно, а хорошо. И не нужно покупать ковры для пола и стен, чтобы защитить от сквозняков. Сейчас ковры — деталь интерьера, а не вынужденное решение, когда без них в квартире постоянно холодно.

Новостройки безопаснее — нет газа

Этот довод важен для тех, кто живет в домах до десяти этажей — если здание выше, газа там обычно нет.

Газ в жилом доме — это опасно. Причем вы можете быть осторожными и соблюдать все правила, но это не поможет, если соседи не будут делать также.

Вот еще несколько минусов такого жилья:

• Если нет центрального горячего водоснабжения, не получается регулировать температуру воды, когда принимаете душ. Газовые колонки обычно размещают на кухне, поэтому если напор чуть упадет, придется мокрым бежать регулировать подачу газа.
• Если дом газифицирован, то тариф на электричество будет выше, чем в новостройках. Если есть желание поставить электрический водонагреватель и индукционную варочную панель и не пользоваться газом, всё равно придется платить в полтора раза больше.
• Приходится пускать в квартиру посторонних людей — проверка колонок, проверка вентиляции и дымоходов. Под видом контролеров часто ходят мошенники, нужно быть начеку.

Проще взять квартиру в новостройке, где газа нет вообще, и забыть об этих проблемах.

Среди новостроек больше красивых домов

Этот пункт может показаться странным — ведь в Москве и в целом в России тысячи старых зданий, поражающих архитектурным великолепием. Но когда я пытаюсь найти приличную квартиру, то в по-настоящему красивом старом доме она будет стоить десятки, если не сотни миллионов рублей.

Если же взять условные 8-10 млн, то за эти деньги получится взять квартиру в типичных панельных девятиэтажках или в красивых современных новостройках на 16-25 этажей. Конечно, и сейчас есть безликие монолитные высотки, но легко найти и что-то самобытное и интересное.

В Москве легко найти дома с интересной современной архитектурой

Новостройки выгоднее вторичного жилья

По моему опыту, новостройки обычно оказываются выгоднее по стоимости, если сравнивать их с аналогичным вторичным жильем. Сравниваю я так:

• Беру цену квартиры в новостройке — подходящий этаж, место, планировка, проверенный застройщик. Считаю, сколько выйдет сделать ремонт, если жилье сдается без отделки.
• Сравниваю с аналогичным метражом и местом на «вторичке». Добавляю туда же стоимость демонтажа и нового ремонта.

В итоге новостройка даже с учетом капитального ремонта оказывается дешевле на 5-10%.

Вот небольшая «двушка» в центре Видного — 5,5 млн рублей. Если добавить ремонт, то получится все 6 млн

Это «двушка» в новостройке — 4,55 млн рублей. Если добавить еще 500-600 тысяч на ремонт, получится 5,2 млн. Дешевле на 800 тысяч

Если вы берете ипотеку, то программы на новостройки выгоднее. Разница получается весомая — например, у Сбербанка есть ипотека с господдержкой на новое жилье от 6,1% годовых. Тем, кто покупает вторичное жилье, стоит рассчитывать на 8-9%. Если взять 1 млн рублей в долг по госпрограмме в новостройке, в месяц получится 7,1 тыс. рублей, общая переплата за 20 лет составит максимум 720 тыс. Если во вторичке за 10% — 9,6 тыс. в месяц и переплата почти в два раза больше — 1,3 млн.

Вот примерный расчет ипотеки на двухкомнатную в новостройке с господдержкой — 24 тысячи рублей в месяц

Или 28,6 тысяч рублей за вторичное жилье по той же цене. Новостройка получается выгоднее на 4 тысячи в месяц

Еще один плюс новостройки — с застройщиком можно договориться на рассрочку. Например, на полгода или даже больше. Тогда платеж по ипотеке будет еще меньше. Или участвовать в специальных программах застройщиков и банков — например, ВТБ и «Группа ПИК» запустили программу, по которой первый год ставка составит 0,01%. Такие предложения есть и у других банков и застройщиков.

Покупка квартиры в новостройке безопаснее

Главный минус покупки жилья в новостройке — фактически вы приобретаете не квартиру, а как бы «обязанность» застройщика отдать вам ее после возведения дома. Нужно ждать.

Раньше из-за этого на рынке было много проблем. Одну и ту же квартиру могли продать несколько раз, недобросовестные застройщики собирали деньги с дольщиков и объявляли себя банкротами.

Сейчас дольщики лучше защищены законом. Например, новые проекты с середины 2019 года застройщикам можно реализовывать только по схеме с эскроу-счетами. Условно говоря, застройщик ваши деньги увидит не раньше, чем сдаст дом — до этого они будут лежать на специальном счете в банке. Сдал застройщик квартиру вовремя — ему перевели деньги. Не сдал — проект достроит другой подрядчик или дольщику выплатят компенсацию. Вариантов несколько, но по новому закону дольщик в любом случае получает квартиру или деньги.

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, вы находитесь под защитой государства — за застройщиком внимательно следит банк до тех пор, пока он не отдаст вам жилье. Если же речь идет о вторичном жилье, то есть несколько ситуаций, когда сделку могут признать незаконной. Это означает, что вам придется вернуть купленную квартиру и затем пытаться взыскать деньги с продавца.

Нарушение прав несовершеннолетних

Если квартирой частично или полностью владеет ребенок, просто так ее продавать нельзя — нужно получить разрешение органов опеки и обязательно не ухудшить жилищные условия несовершеннолетнего.

Проблема в том, что как покупатель вы можете быть не в курсе, что ребенок имеет какую-то долю в жилье. Например, квартиру купили с использованием материнского капитала в ипотеку. Продавец после выплата долга должен был выделить долю детям, но «забыл» об этом. Поэтому по документам ребенок нигде владельцем не значится. Но если квартира будет продана, а органы опеки узнают о том, что несовершеннолетний остался без доли, будет суд.

Квартиру у добросовестного покупателя в таких ситуациях могут забрать. Тогда остается только надеяться, что продавец еще не потратил деньги и сможет вернуть их обратно.

Претензии новых наследников

Есть риск появления наследников, которые якобы не знали о кончине родственника — уже после того, как вашу сделку зарегистрируют. Они могут обратиться в суд за восстановлением своих прав на недвижимость и через несколько лет после продажи квартиры — если докажут, что не могли знать о появлении права на наследство. Например, жили в другой стране.

Ситуация для покупателя плохая. Есть шанс, что суд не признает сделку незаконной, а будет требовать у продавца отдать часть денег новым наследникам. Но бывает и иначе — квартиру придется вернуть, а потом пытаться взыскать деньги с продавца обратно.

Если вы решили купить квартиру, оставленную в наследство, проверяйте всю семейную историю продавцов. Лучше, если после получения наследства пройдет несколько лет — меньше риска появления новых наследников.

Возврат квартиры экс-супругам продавца

Квартира, купленная в браке, считается общей. Проблема в том, что она остается такой даже после развода, если нет судебных решений или задокументированного решения о разделе имущества.

Бывший супруг или супруга и через несколько лет после расставания могут потребовать восстановления своего права на квартиру — даже если ее уже продали.

Поэтому, приобретая жилья у разведенного продавца, обязательно проверяйте, нет ли у их «экс» прав на квартиру. Если риск получить проблемы есть, лучше попросите их оформить у нотариуса согласие на такую сделку.

У нас есть подробная статья о том, как выяснить, нужно ли согласие супруга на сделку.

Появление людей с правом проживания

Даже спустя несколько лет после покупки жилья в ней могут внезапно появиться люди с правом проживания. Например, это те, кто были временно сняты с регистрации из-за пребывания в тюрьме, интернате, лечебном учреждении или проходили военную службу.

Это законодательный казус. Права собственности у таких людей нет — то есть они не могут продать долю квартиры или как-то помешать вашей сделке. Но и выгнать из квартиры вы их не сможете. В таких случаях покупателю приходится подавать в суд на продавца, который умолчал о таких «соседях». Или пытаться откупиться от жильцов, например, приобретя им отдельную комнату.

Признание продавца недееспособным или психически больным

Сделку могут признать незаконной, если будет доказано, что продавец не отдавал отчет своим действиям на сделке. Например, у него есть проблемы с психическим состоянием, или он находился в состоянии наркотического опьянения.

Подобные проблемы возникают при покупке жилья у пожилых людей. В суд могут обратиться не только сами продавцы, но и их родственники. Например, вы приобретаете квартиру у бабушки, а через полгода внуки приходят с иском — пенсионерка не сообразила, что лишается единственного жилья, вы якобы воспользовались ее беспомощностью и доверчивостью.

Чтобы избежать таких ситуаций, можно попросить продавца взять справку о психической стабильности и дееспособности. И зарегистрировать сделку у нотариуса. Но это лишь подстраховка и дополнительные аргументы на случай суда. Точной гарантии, что сделку не оспорят, никто не даст.

Еще на рынке вторичного жилья есть сложности с продавцами-банкротами, нарушенные права жильцов при приватизации, оспаривание договоров ренты и другие способы оставить покупателя без квартиры. В случае с новостройками таких рисков нет — вы покупаете жилье у юридического лица, сделка контролируется специальным законом, ФЗ №214.

В новостройках еще никто не жил

Этот довод максимально личный. Я понимаю, что нет никаких научных доказательств, что вторичное жилье может иметь какую-то «энергетику» или что-то подобное. Но могу точно сказать за себя, многих друзей, знакомых — часто ты не можешь жить во «вторичке», пока не сделаешь там полноценный ремонт. Или хотя бы не поменяешь обои и выбросишь всю старую мебель. И всё равно многим из нас не нравится, что в квартире уже кто-то жил.

В новостройках таких проблем нет. Мы получаем «голую» квартиру, чистую, без всяких проблем. И вольны сами писать историю этого жилья.

Кратко — почему я выберу квартиру в новостройке, а не «вторичку»

• В новостройках больше шанс найти подходящее планировочное решение. В старом жилье маленькая кухня и тесный санузел — это норма. На первичном рынке такие квартиры скорее исключение.
• Качество коммуникаций в новостройках лучше — меньше проблем с водой и электричеством, в домах нет сквозняков и даже в отопительный сезон комфортная температура.
• Платеж за отопление в новостройке будет до 50% дешевле, чем в старом доме.
• В современных домах нет газа — это безопасно.
• Даже в эконом-классе в новостройках несложно найти привлекательный внешне дом с интересными архитектурными решениями. На вторичном рынке дешевое жилье обычно только в «хрущевках» и панельных домах, которые не всем понравятся.
• Новостройки выгоднее — при прочих равных, первичное жилье получается дешевле, чем вторичное.
• Покупать жилье у застройщика безопаснее. «Вторичка» — это возможные внезапные наследники, проблемы с экс-супругами, риски нарваться на мошенников и потерять деньги.
• В новостройках до нас никто не жил — мы сами пишем историю этой квартиры.

Проектная декларация на рекламируемом сайте https://rdd.design/.
ООО СЗ ЦПХГ.
Срок сдачи: II кв. 2023

• от 8 млн руб.
• Ватутинки (открытие в 2025 г.)

Ипотека от 0,1% для всех. Квартиры бизнес-класса в Новой Москве от 34 тыс. рублей в месяц. Рассрочка на первоначальный взноc. Скидка 10% до 31.08. 4 звездные школы. Панорамные виды. Малоэтажные квартиры в парке 14 га. Метро Ватутинки в 2025 году.

Покупка вторичного жилья в доме, где квартиры выдавались государством, может повлечь за собой соседство с неблагополучными соседями. В новостройке вашими соседями будут люди со схожим социальным положением и достатком. Износ общедомового имущества. Обращайте внимание не только на состояние самой квартиры , но и на общедомовое имущество. … При выборе между покупкой квартиры в новостройке или на вторичном рынке внимательно изучите все преимущества и недостатки каждого варианта, оцените свое отношение к ним и параметры, которые вам важны. Тщательно взвесив все факторы, вы сможете сделать правильный выбор, который будет радовать вас долгие годы.