Что лучше продавать новостройки или вторичку риэлтору

Ранее мы обсуждали этот вопрос и детально рассмотрели ситуацию, когда квартира приобретается для того что бы жить в ней. Там все достаточно просто и однозначный выбор идет в пользу квартир с документами на собственность. Теперь рассмотрим покупку квартиры с точки зрения «как купить, чтобы заработать». Цель вроде бы одна, а путей ее решения — два. Первый путь- купить вторичку подешевле, чтобы ее

Что лучше продавать новостройки или вторичку риэлтору

Оплата услуг риелтора часто становится для участников сделки поводом для недовольства. Некоторые даже решаются на самостоятельную покупку или продажу квартиры. Недвижимость РИА Новости, 25.09.2020

Оплата услуг риелтора часто становится для участников сделки поводом для недовольства. Некоторые даже решаются на самостоятельную покупку или продажу квартиры, без участия специалистов, и оказываются в водовороте непонятных терминов, поисков документов и прочих трудностей. Однако сами риелторы уверены, что самостоятельная покупка или продажа квартиры грозит многими рисками, поэтому они специально для читателей сайта «РИА Недвижимость» рассказали, как можно снизить затраты на услуги риелтора, не отказываясь от них полностью.В данном тексте не рассматривается вариант, при котором участник сделки вообще не привлекает риелтора ни на одном из этапов, поскольку самостоятельная покупка или продажа квартиры – это отдельная, и очень обширная тема. В данной статье приводятся рекомендации самих риелторов, в которых они объясняют принцип ценообразования на свои услуги, возможности для сокращения расходов, а также способы распознать и пресечь вымогательство со стороны недобросовестного агента.All inclusiveПрежде чем разбираться, какую часть расходов на риелтора можно сократить, нужно понять, из каких действий формируется услуга, которую обычно предлагают полным пакетом, объясняют эксперты.Услуги риелтора весьма вариативны, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Величина комиссии может измеряться объемом пакета сервисов, при этом конкретного прейскуранта обычно нет, потому что мало кто из клиентов приходит только за тем, чтобы ему помогли, скажем, с проверкой чистоты квартиры или оформлением сделки – в этой сфере каждый этап купли-продажи и операция увязаны друг с другом. Поэтому обычно клиент оплачивает не конкретные услуги, а весь пакет (услугу), которая называется сопровождением сделки, полным (от поиска до расчета) или частичным (без поиска), поясняет она.У каждой компании своя политика ценообразования, и здесь главное понять, что включается в эту стоимость и насколько он конкурирует с аналогичными предложениями на рынке, обращает внимание директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Это может быть либо фиксированная сумма, либо процент от стоимости объекта, либо смешанный вариант, добавляет он.»В части регионов мы сейчас тестируем дифференцированную ценовую политику, когда клиент выбирает необходимый ему пакет услуг и оплачивает его. Но, как показывает статистика, большинство клиентов предпочитают приобретать услугу по принципу: «все включено»: это подбор объекта, организация показов, проверка объекта, выбор и оформление наиболее выгодного ипотечного продукта», – делится опытом Хусаинов.»Отличие в оплате услуг риелтора от услуг других специалистов заключается в том, что взаиморасчет происходит только по конечному результату. Таким образом, если квартира не продажа или не куплена, то риелтор не получает вознаграждения», – подчеркивает он. Алгоритм ценообразованияЕсть две разные услуги: продажа объекта и его поиск, объясняет генеральный директор агентства недвижимости «ВамКнам» Анна Симашова.И после его нахождения работа не прекращается. Нужно организовать и провести сделку, подать документы на регистрацию и передать объект после всего цикла работ. Необходимо проследить, чтоб бывший собственник снялся с регистрационного учета и передал квартиру в должном состоянии, подчеркивает Симашова.»Вот этот комплекс мероприятий и составляет как правило 4% от цены квартиры. Надо понимать, что продажа любого объекта – это время. И все это время риелтор тратит именно на продажу квартиры. Деньги же за услуги получает в конце всей работы», – отмечает она. Оплату услуг производит продавец. Для любого покупателя данного объекта услуги риелтора окажутся бесплатными. К сожалению, практически всегда то, о чем договариваются клиент и риелтор в начале, не совпадает с тем, что будет реально происходить по сделке, сетует управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.»Например, клиент может сказать, что у него наличные деньги, а в процессе окажется, что риелтор будет помогать с получением ипотеки. Или клиент в ходе работы меняет свои пожелания к покупке, что случается вообще сплошь и рядом», – объясняет он.Поэтому стоимость риелторских услуг может включать в себя и вот эти будущие непредвиденные затраты. И здесь, конечно, может идти речь о процентах от стоимости, – подчеркивает Вишняков.Вопрос стоимости услуг необходимо решать на этапе заключения договора с риелторским агентством. В нем должна быть четко прописана стоимость услуг и порядок расчета, говорит Хусаинов. Алгоритм экономии на риелтореВажно понимать, что экономия на риелторских услугах подразумевает не то, что агент что-то сделает для вас бесплатно, а то, что часть работы вы выполните самостоятельно, подчеркнули все опрошенные эксперты.В ходе работы по основному комплексу услуг менять их набор неправильно, мы сразу клиентам об этом сообщаем – или мы работаем по одному варианту или по другому, совмещения быть не может, подчеркивает Вишняков. «Потому что риелтор выкладывается по полной, роет носом землю, проводит обход территории и общается со всеми старушками у подъезда, и вдруг к нему приходит клиент, который говорит, что он успел увидеть квартиру где-то сам и поэтому хочет заплатить как за сопровождение. Мало того, что это бессмысленно – нанял специалиста, пусть он для тебя и выполняет работу. Не хочешь платить – не заказывай услугу», – негодует он.Для клиентов, которые хотят определенный набор услуг все индивидуально, уточняет генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин. «Мы должны понять, сколько будут стоить услуги нашего юриста, сколько мы затратили на рекламу этого объекта – это, как правило, не больше 200-300 тысяч рублей», уточняет он.Таким образом, чтобы сэкономить на услугах, нужно быть готовым самостоятельно выполнить либо поиск покупателя или квартиры, либо заняться лично оформлением сделки, при этом не пытаться бесплатно переложить на риелтора отдельные трудные эпизоды вроде проверки квартиры или одобрения ипотеки.Не попасться на «развод»К сожалению, на рынке до сих пор велик риск столкнуться с недобросовестным агентом, который попытается взять с клиента лишние деньги, поэтому одним из действительно хороших способов экономии станет умение не «вестись» на такое вымогательство и вовремя распознать его.Именно поэтому риелторский доход измеряется процентами комиссии. Когда у агента заказывают продажу квартиры, он заинтересован в максимизации своего дохода, которая возможна только при назначении максимальной цены. В этом отношении они «в одной лодке» с продавцом, поэтому если риелтору удается изначально назначить и продать квартиру за высокую стоимость, то в полученном проценте будет его «премия», уточняет она.»Недавно услышал от коллег о таком случае. Недобросовестный агент решил получить дополнительную сумму за услугу по получению фальшивой справки из ПНД. Мотивируя тем, что один из собственников стоит на учете в ПНД. Клиент возмутился, особенно когда получил справку, что не состоит на учете и никогда не состоял. Это показательный случай вымогательства», – рассказывает Вишняков. Надбавку нормальные риелторы никогда не просят, подчеркивает Гиновкер. Как правило, собственники просят скидку по комиссии. «Иногда клиенты на словах в начале операции говорят о том, что готовы заплатить сверху, но когда доходит до дела не только не платят то, что сверху, но и торгуются за комиссию», – сетует он.Ложь всегда звучит слаще, рассуждает Симашова. «Правду сказать могут не все риелторы, поэтому недобросовестность и рождается в первых переговорах. Продавец хочет слышать высокую цену за свою квартиру и минимальную комиссию за ее продажу. Агент сладко об этом поет. А что потом? А потом и цена объекта снижается, ведь деньги за квартиру дает покупатель, а не агент, и комиссия возрастает, мол, продаю долго, потратил много и так далее», – возмущается она.И среагировать клиенту, будь то покупатель или продавец, нужно именно на слова от агента «дешево». Не бывает дешевых качественных услуг, заключает Симашова.

Вторичка — это уже реально существующее жильё с хозяином (это может быть человек, компания, муниципалитет или государство), которое приобретается по договору купли- продажи . Это главное, чем отличается вторичка от новостройки . По сути, вторичное жильё может быть и абсолютно новым, в котором никто не жил: если дом уже построен, принят в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учёт, квартиры в нём продаются по законам вторичного рынка. … Поэтому многие решают, что лучше купить новостройку , чем вторичку . Их проще выбирать. … Бывает, что продавцы внезапно меняют решение и отказываются продавать квартиру в последний момент. Трудозатратный и дорогой ремонт.

Что купить, чтобы заработать — вторичку или новостройку?

Ранее мы обсуждали этот вопрос и детально рассмотрели ситуацию, когда квартира приобретается для того что бы жить в ней .
Там все достаточно просто и однозначный выбор идет в пользу квартир с документами на собственность . Теперь рассмотрим покупку квартиры с точки зрения «как купить, чтобы заработать».

Цель вроде бы одна, а путей ее решения — два.

Первый путь- купить вторичку подешевле, чтобы ее продать подороже . Это сложный путь, требующий реально очень большой квалификация и определенных затрат. На свободном рынке таких квартир нет. А те, что есть, они все, без исключения, проблемные: либо чехарда с документами, либо остаются в квартире прописанные лица, либо еще что-то похуже. Значит, надо поручить эту работу специалисту, потратиться на рекламу и поиски. Не факт, что результат будет быстрым и выгодным. Поэтому этот путь для простого инвестора — нецелесообразен.

Второй путь: купить новостройку на «нулевом» цикле , тут главное правильно определиться с перспективой ценового роста и сроков строительства. Эти факторы надо рассматривать в неразрывной связи друг с другом.

Если с ценой не угадал, то срок строительства будет означать только одно — когда вы сможете вернуть свои деньги.

Если с ценой угадал, но со сроками «промахнулся», то совокупная доходность по сделке (в пересчете на ежегодный доход) может оказаться существенно ниже обычного депозита в банке . Причем квартиру надо будет в любом случае продавать. Эта работа требует от продавца высокой квалификации. Если просто дать объявление и ждать, то результат неминуем — придется делать немотивированную скидку и потерять часть заработанного.

Почему?
Да потому, что вашу квартиру кинутся «помогать» продать десятки «помощников» -называющих себя риэлторами, но таковыми по факту не являющимися, которые будут соревноваться между собой, кто дешевле предложит объект, что бы заполучить клиента.

В этом случае вступает в силу основное правило любого рынка: много товара — ниже цена, мало товара — цена выше . Поэтому продавать надо с риэлтором, но чтобы он был один, и у него не было конкурентов, снижающих цену. И только тогда он (при наличии квалификации) продаст квартиру за максимальную цену .

Теперь определимся с тем, а стоит ли вообще покупать новостройку?

С 01 июля 2019 года изменились «правила игры» на первичном рынке. Застройщики переходят на продажу квартир в новостройках через эскроу-счета. Да, часть продолжат достраивать по старым правилам, но это в подавляющем большинстве объекты с достаточно высокой степенью готовности, и, соответственно, тема «купить дешево, чтобы потом продать дорого» в этих объектах уже упущена — стадия строительства уже не начальная.

Теперь рассмотрим покупку новостройки через эскроу-счет. Для покупателя это абсолютно безопасная схема сделки, при условии, что цена покупки квартиры не превышает 10 миллионов рублей, именно такова максимальная сумма, которую страхует АСВ.

Но не для застройщиков, и, соответственно, для всей ситуации в целом .

Какие сложности застройщику придется преодолеть, чтобы организовать финансирование строительства за свой счет (хватит ли у него собственных средств), либо за счет кредитных средств банков или инвесторов?
Что будет с застройщиком, в случае если не уложились в сроки?
Другая ситуация: в случае, если застройщик использует кредитные (заемные) средства для строительства, что будет с объектом (новостройкой) в случае конфликта (финансового спора) между застройщиком и кредитором, а в случае банкротства застройщика- кто будет достраивать и кому предъявлять претензии по качеству строительства в этом случае?
И завершающий штрих — в случае негативного сценария, какими окажутся реальные сроки строительства, и, соответственно, какова будет по факту годовая процентная ставка доходности?

Исходя из вышеизложенного, сегодня доходные инвестиции в новостройки — это по факту русская рулетка — повезет — не повезет.

А инвестиции без понимания их эффективности (доходности) — это удел неудачников, к которым никто не желает быть причисленным.

Зарабатывать, вкладывая в недвижимость можно и нужно. Главное — правильный анализ и глубокое погружение в тему.

Что купить — новостройку или жилье на вторичном рынке. Плюсы и минусы первичного и вторичного жилья . Мы с мужем купили две квартиры в подмосковных Люберцах: однушку в новостройке и четырехкомнатную на вторичном рынке. Анна Кондрашова. … Она стоила 10 150 000 Р . Однушку продали за 4 500 000 Р , добавили 2 150 000 Р личных сбережений — это был наш первоначальный взнос. На 3 500 000 Р я взяла ипотеку под 8,9% годовых сроком на 30 лет. В этой квартире мы сейчас и живем. … Тогда новостройка выходит дороже вторичного жилья , если оно классом ниже. В этом мы убедились в 2018 году, когда покупали свою вторую квартиру. В нашем районе строился новый дом класса комфорт.

Первичка VS вторичка: что выбрать и о чем умалчивают продавцы квартир?

Кто из нас не хотел бы жить в новеньком доме в зеленом районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью? Чтобы около дома было достаточно парковочных мест, территория была обжитой и ухоженной. А главное – чтобы эта квартира была по карману.

Однако все описанное – это идеальная модель, которую не найти ни в новостройках, ни на вторичном рынке. Поскольку и у первички, и у вторички есть свои плюсы и минусы, без которых не обойтись. О том, как же выбрать квартиру для покупки, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» эксперты рынка недвижимости.

Все новенькое, или Плюсы первички

Покупка квартиры в новостройке сейчас как никогда актуальна. Рынок недвижимости активно развивается, а застройщики предлагают варианты на любой вкус и бюджет. «Плюсы покупки квартир в новостройке значительны, – говорит специалист юридической компании «Хелп Консалтинг» Людмила Шадрина. – Это новая квартира, в которой никто не жил; новые современные жилые комплексы; как правило, молодые соседи; комплексная инфраструктура, предлагаемая застройщиками.

«Вместе с квартирой в новостройке покупатель получает новые инженерные коммуникации, современные общественные пространства, – говорит коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. – Также есть возможность сэкономить время и деньги, воспользовавшись опцией «отделка от застройщика», в этом случае стоимость ремонта можно включить в ипотечный платеж».

По словам эксперта, к преимуществам покупки квартиры на первичном рынке относится и отсутствие дополнительных расходов на оплату услуг риелтора, так как крупные застройщики продают свои объекты самостоятельно. К тому же не стоит опасаться относительно юридической чистоты квартиры: в отличие от объекта на вторичном рынке, здесь нет «истории» квартиры. К тому же регистрация ДДУ (договора долевого участия) происходит в Росреестре.

Выбирая квартиру в новостройке, можно не только сэкономить на выплатах по ипотечному кредиту, воспользовавшись льготной программой кредитования, но и заработать. «Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и в момент ввода дома в эксплуатацию может достигать 20-25%», – говорит Александр Козлов.

«Кот в мешке», или Минусы первички

Казалось бы, выбор в пользу первички очевиден. Но прежде чем вкладывать крупные суммы в покупку новостройки, следует четко взвесить все «за» и «против». «Для удобства тезисно систематизируем риски покупки квартиры в новостройке», – говорит Людмила Шадрина. Вот они:

Риск долгостроя. К сожалению, подавляющее большинство застройщиков не передают квартиры в срок, обусловленный договором. Просрочки передачи объектов могут составлять как несколько месяцев, так и несколько лет. При этом дольщик вынужден продолжать платить ипотеку, а иногда одновременно и арендовать съемное жилье. Законодательно предусмотрены меры защиты дольщиков от долгостроя, например, неустойка за просрочку передачи объекта или право на односторонний отказ от договора при просрочке свыше двух месяцев. Однако в условиях нестабильного финансового положения застройщика эти меры защиты могут оказаться неэффективными.

Риск изменения площади и конфигурации помещения в ходе строительства. Нередко бывает так, что в договоре долевого участия согласованы одни условия по площади и конфигурации помещения, а в итоге получается то, что получается. В таких случаях можно судиться с застройщиком, требовать компенсаций и т.п., но основная цель сделки – получение новой квартиры мечты – может так и не осуществиться.

Риск некачественной отделки. Часто на первичном рынке недвижимости приобретаются квартиры с ремонтом. Но качество отделки нередко далеко от того, что обещал менеджер по продажам. В судах рассматривается достаточно много дел по искам об уменьшении цены договора вследствие некачественного ремонта полученной по ДДУ квартиры.

Риск плохо построенного дома. Наверняка многие видели в социальных сетях устрашающие видеоролики о том, как от нового дома кусками отваливаются фасадные материалы прямо на проходящих мимо жильцов или припаркованные автомобили. Часто на форумах дольщиков можно увидеть истории, как не выдерживают системы отопления и водоотведения, и весь дом буквально затапливает. Таковы риски покупки еще несуществующей недвижимости.

Риск неполучения обещанных объектов инфраструктуры. Часто реализуя новое ЖК и запуская активные продажи, застройщики рисуют волшебные картины ЖК – и свой пруд, и дорожки для бега, и оборудованные площадки для питомцев, и никаких проблем с парковкой. Не стоит верить на слово. Всегда изучайте проектную документацию. Действительно ли застройщик обязался все это реализовать?

Риски приобретения квартиры по договору уступки прав. Все перечисленные риски скорее актуальны тогда, когда стадия строительства еще начальная и невозможно с точностью оценить, что получится в итоге. Однако квартиру на первичном рынке можно приобрести и на завершающих стадиях строительства. Например, все уже фактически построено и идет оформление разрешения на ввод в эксплуатацию. В таких случаях чаще всего квартиры продаются не напрямую от застройщика, а от аффилированных лиц по договорам уступки прав требования. Приобретая квартиру по уступке, обязательно проверьте все документы, а также запросите первичные документы, подтверждающие произведенную оплату продавцом всей стоимости по первоначальному ДДУ.

Бесконечный ремонт. «К минусам первички можно отнести также продолжающийся несколько лет после ввода дома в эксплуатацию ремонт и шум от него, возможные аварии с заливами из-за замены труб и батарей, выявление строительных огрехов (например, промерзание монолитных домов из-за нарушений в укладке утеплителя)», – говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.

Риск стать обманутым дольщиком. «Нередки случаи, когда застройщик не справляется с реализацией проекта и уходит в банкротство. Это длительный и нервный процесс для дольщиков. Необходимо включаться в реестр по передаче жилых помещений в рамках банкротного дела, доказывать свое право на получение компенсаций или квартиры, ждать назначений нового застройщика и т.п.», – говорит Людмила Шадрина.

По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, после перехода отрасли на эскроу-финансирование этот риск снижается. Однако пока на рынке есть игроки, работающие по старой схеме. «При этом дольщикам важно учитывать, что эскроу все же не является стопроцентной гарантией защиты средств, – предупреждает эксперт. – В случае банкротства банка эскроу-агента застройщика, максимальная сумма, которую клиенты получат от Агентства по страхованию вкладов (АСВ), составляет 10 миллионов рублей. Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга – нет. Здесь значительная часть жилья продается дороже. Соответственно, клиенты потеряют средства, которые выходят за рамки максимальной выплаты АСВ».

«При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, банком не начисляются. Это означает, что вы потеряете как минимум на инфляции. Еще одна особенность эскроу заключается в том, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные за все время проценты по ипотеке никто не компенсирует», – говорит эксперт.

Плюсы вторички

Вторичное жилье, по словам юриста Елены Лариной, имеет ряд плюсов перед первичкой. Вот они:

Оно готово для переезда сразу после покупки. Не нужно ждать годами ввода объекта в эксплуатацию, передачи ключей, бояться за возможное банкротство застройщика.

Его больше и оно есть в любом городе и любом районе. Несмотря на то, то застройщики сейчас активны как никогда, вторичного жилья всегда будет больше, а следовательно, и выбор намного разнообразнее. Например, в центре Москвы новостроек практически нет, а вот вторичного жилья в любом интересующем вас районе всегда много. Хорошо развитая инфраструктура. Этот фактор всегда зависит от района, однако в большинстве случаев покупая жилье на вторичном рынке, вы попадаете в обжитой район с магазинами, школами, детскими садиками, поликлиниками и так далее.

Соседи не делают ремонт. В течение 1,5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию на квартиры в нем не распространяются нормы о запрете делать ремонт в выходные дни и в определенные периоды в будни. Это сделано в связи с тем, что большинство новостроек сдают квартиры без отделки и для того, чтобы воспользоваться ими, все покупатели вынуждены довести их до жилого состояния. Приобретая квартиру во вторичном фонде, вы сильно снижаете вероятность попасть в окружение ремонтных работ со всех сторон.

Состояние дома и квартиры очевидно. «Вторичка предполагает дом, в котором массовые ремонты уже прошли, а основные конструктивные проблемы или преодолены, или сразу видны», – говорит Александр Цыганов. Это означает, что у вас намного меньше рисков купить «кота в мешке». Вы сразу можете оценить достоинства и недостатки дома, квартиры, и придомовой территории. Поэтому совершаете взвешенную покупку, а не выкладываете круглую сумму под воздействием рекламных буклетов, как часто бывает с первичкой.

Минусы старого жилого фонда

Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист Елена Ларина:

Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).

Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).

Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.

«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.

Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит Александр Цыганов.

Вопросы цены, или Все новостройки станут вторичкой

И все же часто основной вопрос при выборе квартиры – это ее цена. «Если покупать квартиру в новостройке не на стадии котлована, то это очень дорого, – говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – В противном случае нужны деньги и на ипотеку, и на съемное жилье. Например, за одинаковые условные 7 000 000 рублей на вторичке вариантов в черте города можно найти много, а вот среди первички это будут либо студии-апартаменты, либо квартиры с плохой инфраструктурой, видом на МКАД или ежедневными пробками. Если, конечно, не покупать новостройку на стадии котлована».

Зато, как напоминает эксперт, на первичку сейчас распространяется большое количество льготных программ, а на вторичном рынке их нет. Ставки по ипотеке тут напрямую зависят лишь от ключевой ставки ЦБ.

«Первичка – это вариант для молодой семьи, которая подходит под льготы, ипотечников и инвесторов. Вторичка – решение «здесь и сейчас» для быстрого вселения или при отсутствии необходимых средств. А также – если вам принципиален район, где новостроек нет или они бесстыдно дороги», – говорит Максим Лазовский

«Выбор вторички действительно часто связан с привязанностью к определенным местам, необходимостью быстро переехать, а в ряде случаев немного сэкономить, – говорит Александр Цыганов. – Ведь в любом случае все новостройки быстро и непременно станут вторичкой».

А вот что говорит генеральный директор агентства недвижимости «HOMEWAY» Марсель Ахметшин:

«На мой взгляд, если квартиру нужна для проживания, то лучше ориентироваться на вторичный рынок. Покупая готовую квартиру, вы сами при осмотре сможете оценить качество дома, узнать про своих будущих соседей, увидеть атмосферу в подъезде и во дворе. Ну и самое главное – сможете сразу после покупки начать пользоваться квартирой. Вкладывая же деньги в новостройку, вы покупаете образ будущей квартиры, нарисованный вам специалистами отдела продаж застройщика».

По словам эксперта, они, без сомнения, нарисуют вам безоблачную картину, промолчав о возможном затягивании сроков сдачи, о качестве сдаваемых квартир, о проблемах с ремонтом, о возможных причудливых соседях, о шуме в доме первые годы из-за проводимых соседями ремонтах, об усадке дома, о больших платежах за коммунальные услуги, ведь управляющую компанию часто навязывает застройщик. А также о том, что в новостройках бывают проблемы с лифтами, интернетом и даже с мобильной связью. И еще том, что если новостройку покупать без ремонта, то площадь ее после ремонта изменится. Так в трехкомнатной квартире площадью 75 кв. м., купленной в новостройке без возведенных стен, после ремонта суммарная площадь помещений может уменьшиться до 70 кв. м. А заплатили вы застройщику за 75 кв. м., и ваши потери могут составить от 5 до 10% от оплаченной площади.

«Если сравнивать стоимость квартир в Москве между вторичным рынком и новостройками, то вторичный рынок выигрывает, – говорит Марсель Ахметшин. – Из-за введения эскроу-счетов покупать новостройки на начальном этапе строительства стало менее выгодно. За те же деньги можно купить квартиру на вторичном рынке и начать пользоваться ею сразу: проживать или сдавать по договору найма. При этом динамика роста стоимости квартир на новостройки и вторичном рынке, как правило, одинакова. Если резюмировать вышесказанное, то на сегодняшний день покупать выгоднее квартиру на вторичном рынке как для проживания, так для инвестирования».

Новостройки, по словам эксперта, выгодно покупать у застройщика только в период проводимых им специальных акций с существенными скидками или в домах с высокой степенью готовности, по переуступке ДДУ от раннее вложившихся в строительство инвесторов (как правило у них цены дешевле, чем у застройщика).

Вот что рассказал корреспонденту «МИР 24» генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский:

«Для сравнения приведу два реальных кейса по инвестициям в первичку и вторичку. Один инвестор купил на этапе котлована в Невском районе Санкт-Петербурга в ноябре 2017 года квартиру-студию 24 квадратных метра за 2,5 млн рублей. Чтобы получить максимальную скидку, он внес застройщику всю сумму сразу. Дождался не только сдачи дома, но и документов о праве собственности на новую квартиру. В ноябре 2020 года инвестор выставил квартиру на продажу и на ажиотажном спросе продал эту студию за 3,8 млн рублей. Доход инвестора составил 1,3 млн рублей или 52 процента от первоначальных вложений».

«Другой покупатель также в ноябре 2017 года в Невском районе Санкт-Петербурга в панельном доме советской постройки купил за 3,5 миллиона рублей однокомнатную квартиру 40 кв.м. в удовлетворительном для проживания состоянии. Эту однокомнатную квартиру сразу же сдал в наем со средней доходностью 190 тысяч рублей в год. Это сумма с учетом простоя на поиск нанимателей и коронавирусные неплатежи в 2020 году. За 3 года его доход от сдачи в аренду составил 570 тысяч рублей. Плюс за три года квартира выросла в цене до 4,5 млн рублей. Суммарный доход у второго инвестора составил 1 миллион 570 тысяч рублей или 45 процентов от первоначальных вложений. Получается, что тот, кто купил квартиру на вторичке, не сильно проиграл от своей инвестиции тому, кто покупал квартиру в новостройке. При этом ликвидность инвестиций у второго инвестора многократно выше, т.к. в случае проблем со стройкой продать в ней квартиру сложнее, чем квартиру на вторичном рынке», – рассказывает Щегельский.

Самое важное – это ликвидность

По словам главы архитектурного бюро «MAD Architects» Марии Николаевой, при выборе квартиры куда важнее ее будущая ликвидность, чем принадлежность к первичному либо вторичному рынку. «Появление на рынке инструмента льготной ипотеки привело к возврату тренда скупки бюджетного жилья в ЖК стандарт-класса в Москве и Санкт-Петербурге, – говорит эксперт. – Ранее продажи были столь сильно разогреты лишь во время первичного стихийного роста рынка. Сегодня, покупая жилье, люди стремятся сохранить свои сбережения в период экономической нестабильности». Впрочем, по словам Марии Николаевой, такие активы не настолько привлекательны, как может показаться на первый взгляд».

Дело в том, что новые жилые массивы порой представляют собой лишенную комфорта среду. Гонка за возведением большого объема квадратных метров без необходимого внимания к квартирографии, благоустройству, инфраструктуре, зонированию территории может приводить к созданию кварталов с низким уровнем комфорта. В перспективе многие из таких объектов будут терять ликвидность.

Говоря о выборе квартир для покупки, в том числе и в период кризиса, прежде всего нужно помнить об их потенциальной востребованности на рынке в будущем. «В этом контексте самым привлекательным для инвестирования является качественное жилье, – говорит эксперт. – Это лоты в домах с хорошей локацией и транспортный доступностью, продуманной архитектурой и квартирографией, качественными местами общего пользования и благоустройством».

Сегодня сложилась ситуация, когда с рынка вымывается не только наиболее качественное предложение, но и большинство доступных активов любого формата. Но в долгосрочной перспективе, по словам Марии Николаевой, бюджетное жилье может повиснуть «мертвым грузом». Поэтому при наличии средств всегда лучше купить качественный актив, ликвидность которого будет расти.

Поэтому продавать надо с риэлтором , но чтобы он был один, и у него не было конкурентов, снижающих цену. И только тогда он (при наличии квалификации) продаст квартиру за максимальную цену. Теперь определимся с тем, а стоит ли вообще покупать новостройку ? … Застройщики переходят на продажу квартир в новостройках через эскроу-счета. Да, часть продолжат достраивать по старым правилам, но это в подавляющем большинстве объекты с достаточно высокой степенью готовности, и, соответственно, тема «купить дешево, чтобы потом продать дорого» в этих объектах уже упущена — стадия строительства уже не начальная. … Что лучше — сталинка или новостройка ? ГАБ — инвестиции для богатых и не только.