Росреестр подготовил существенные изменения в законодательство о недвижимости
Росреестр разработал следующие законопроекты:
«О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе» (далее — законопроект № 1);
«О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона „О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе“» (далее — законопроект № 2).
Основными задачами законопроектов является уточнение:
понятий объекта недвижимости и порядка образования нового объекта недвижимости (за исключением земельных участков);
регулирования в отношении единого недвижимого комплекса, предприятия, сложной и неделимой вещи.
ЕНК: земля не считается, но можно будет делить на здания
По сравнению с действующей редакцией ГК РФ понятие ЕНК может претерпеть существенные изменения. В законопроекте № 1 (ст. 141.6 ГК РФ) предлагается рассматривать ЕНК как сложную недвижимую вещь, состоящую из совокупности нескольких недвижимых вещей (здания, сооружения), которые находятся в собственности одного лица и расположены на одном земельном участке. Земельные участки не подлежат включению в состав ЕНК.
• Проверка объектов незавершённого строительства
Законопроектом № 1 предлагается также закрепить в ГК РФ порядок образования ЕНК. Он будет считаться образованным со дня государственной регистрации права на него.
При этом здания, сооружения, включенные в его состав, не будут прекращать своего существования как недвижимые вещи. В этом случае собственник ЕНК будет вправе исключать из его состава здания, сооружения, а также включать в его состав здания, сооружения, в том числе вновь создаваемые. И эти изменения не будут являться реконструкцией.
ЕНК можно будет разделить на несколько ЕНК или на здания, сооружения, включенные в его состав, с прекращением существования ЕНК.
Соответствующие особенности осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав в отношении ЕНК определены законопроектом № 2 в части изменений в ст. 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Здания и сооружения, ЕНК смогут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон об ипотеке. При этом право залога будет распространяться на все включенные (включаемые) в его состав или исключенные из его состава после возникновения ипотеки здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, принадлежащие залогодателю.
Отдельно установлено, что без согласия залогодержателя залогодатель не сможет снести или реконструировать объект недвижимости, входящий в состав ЕНК, однако вправе включать в его состав иные, в том числе вновь построенные объекты недвижимости, если это не приведет к снижению стоимости ЕНК (п. 1 ст. 5, ч. 1,6 ст. 69 Закона об ипотеке в редакции законопроекта № 2).
Признать право собственности на объект незавершенного строительства
Что касается изменений в Земельный кодекс РФ, то предполагается, что в случае исключения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства из ЕНК либо раздела ЕНК с прекращением его существования одновременно можно будет образовать земельный участок для размещения соответствующего здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (п. 8 ст. 11.4 ЗК РФ в редакции законопроекта № 2).
От земли до фундамента — новые признаки объекта незавершенного строительства
В соответствии с поправками в ГК РФ объектом незавершенного строительства будет признаваться здание или сооружение, строительство которого не завершено, при условии, что его фундамент полностью построен (ст. 141.5 ГК РФ в редакции законопроекта № 1).
При этом если строительство объекта не предполагает наличия фундамента, то его нельзя будет считать объектом незавершенного строительства. Такой объект станет объектом недвижимости только после полного завершения строительства.
Созданные до дня вступления в силу поправок в ст. 141.5 ГК РФ объекты незавершенного строительства, находящиеся в собственности и не соответствующие новым признакам, не прекратят своего существования и смогут участвовать в гражданском обороте.
В случае ипотеки объекта незавершенного строительства прекращение его существования в результате завершения строительства здания, сооружения будет являться основанием для возникновения права залога на это здание, сооружение или помещения, машино-места в них, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 8 ст. 69 Закона об ипотеке в редакции законопроекта № 2).
Что признают недвижимостью?
Существенные изменения коснутся и понятия недвижимой вещи, установленного абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ. В соответствии с новой редакцией абзаца, предлагаемой законопроектом № 1, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) предлагается относить земельные участки, участки недр, а также расположенные на земле или под ее поверхностью и созданные в результате строительства здания, сооружения и находящиеся в них помещения, машино-места.
К недвижимым вещам также будут относить здания, сооружения, помещения, машино-места, единые недвижимые комплексы, образованные в результате преобразования других зданий, сооружений, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов. Как мы уже говорили выше, объекты незавершенного строительства будут считаться недвижимостью только при условии их соответствия ст. 141.5 ГК РФ.
Согласно изменениям, вносимым законопроектом № 1 в ст. 141.8 ГК РФ, объекты недвижимости могут быть образованы в результате:
раздела исходного объекта недвижимого имущества;
объединения и исключения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства;
перепланировки исходных помещений и (или) изменения границ машино-мест и т.д.
Такие объекты считаются образованными со дня госрегистрации прекращения прав на все объекты недвижимости, из которых образованы такие объекты недвижимости. Исключение — образование объектов недвижимости путем раздела линейного объекта с сохранением исходного объекта недвижимости с измененными характеристиками.
Улучшения объекта недвижимости
Росреестр предлагает уточнить понятия отделимых и неотделимых улучшений объектов недвижимости (ст. 141.10 ГК РФ).
А именно движимая вещь, соединенная с объектом недвижимости, которая не может быть отделена от него без разрушения либо повреждения этой вещи и (или) объекта недвижимости до такой степени, что это приведет к невозможности использования объекта недвижимости в соответствии с его назначением, будет считаться неотделимым улучшением. Если движимая вещь может быть отделена от объекта недвижимости без последствий, то она будет считаться отделимым улучшением.
Неотделимыми улучшениями земельного участка будут признаваться искусственные водоемы, созданные на земельном участке, деревья, кустарники и иные растения, замощения, покрытия, ограждения, иные элементы благоустройства территории (ст. 6.1 ЗК РФ в редакции законопроекта № 2). А отделимыми улучшениями будут признаваться иные улучшения земельного участка (в том числе некапитальные объекты, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности).
В соответствии с законопроектом № 2 при ипотеке земельного участка право залога будет распространяться как на неотделимые улучшения земельного участка, так и на находящееся на земельном участке здание или сооружение и объект незавершенного строительства, право собственности на которое зарегистрировано за залогодателем (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке в редакции законопроекта № 2).
Комментарий эксперта
Дмитрий Мальбин , ассоциированный партнер, адвокат, к.ю.н., Юридическая фирма «ЮСТ»
Дмитрий Мальбин , ассоциированный партнер, адвокат, к.ю.н., Юридическая фирма «ЮСТ»
Спорным положением в законопроекте можно посчитать признание объекта незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости. Дело в том, что вещи (движимые и недвижимые) являются объектами гражданских прав постольку, поскольку они могут выступать в качестве товара, то есть иметь определенную хозяйственную ценность. Если говорить об объекте незавершенного строительства, то очевидно, что выступать в качестве товара он не может, поскольку никакой хозяйственной ценности у него нет. Фактически речь идет лишь о материальном объекте, который должен быть достроен, чтобы приобрести хозяйственную ценность и стать недвижимой вещью в юридическом смысле.
Кроме того, наличие полностью построенного фундамента в качестве условия произрастает из судебной практики, которая в отсутствие каких-либо ясных критериев стала исходить из того, что в таких объектах как минимум должен быть построен фундамент. Однако такой подход нельзя признать верным, поскольку это приведет к тому, что фундамент (который сам по себе никакой ценности не представляет) будет рассматриваться как недвижимая вещь и выступать в качестве товара в гражданском обороте, что нехарактерно для развитого рынка, но с учетом законодательных изменений вполне возможно.
Сомнительным кажется также указание законопроекта о том, что здания, сооружения, включенные в состав единого недвижимого комплекса, не прекращают своего существования как недвижимые вещи. Фактически это означает, что происходит дублирование объектов недвижимости, когда один объект недвижимости является частью единого недвижимого комплекса (который сам является одной недвижимой вещью) и при этом самостоятельной вещью. Создание единого недвижимого комплекса связано с необходимостью упрощения оборота объектов недвижимости, тесно связанных между собой, за счет создания одной юридической вещи, поэтому при объединении ряда объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс и создании тем самым одного объекта недвижимости такие объекты недвижимости должны прекращать свое самостоятельное существование в качестве недвижимости (оставаясь недвижимостью лишь в физическом смысле слова).
Комментарий эксперта
Сергей Любимов , партнер, глава практики недвижимости и строительства юридической фирмы LEVEL Legal Services
Сергей Любимов , партнер, глава практики недвижимости и строительства юридической фирмы LEVEL Legal Services
1 сентября вступили в силу поправки в ГК РФ в части регулирования недвижимости, однако еще до этого (а в реальности даже до внесения инициативы о вступлении этих поправок в силу, на полгода раньше, чем планировалось изначально) Росреестр предложил поправки в еще не принятый законопроект. Одно из главных изменений — полностью переписанное определение недвижимой вещи. Росреестр предлагает избавиться от традиционного российского подхода к определению недвижимости (как объекта, прочно связанного с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно) и более четко обрисовать недвижимость как объект, расположенный на земле или под ее поверхностью и созданный в результате строительства.
При этом в новой редакции законопроекта было принято решение удалить указание на то, что если объект находится на земле исключительно под собственной тяжестью, то он относится к движимому имуществу. Очевидно, что изменение было внесено в связи с неочевидностью вопросов толкования данной нормы, так как, строго говоря, вообще любой физический объект материального мира находится на земле исключительно под собственной тяжестью, включая и недвижимость.
В число других интересных нововведений вошло также закрепление позиции, изложенной Верховным судом РФ в 25-м Пленуме от 23 июня 2015 г., о том, что объект незавершенного строительства лишь тогда может быть недвижимостью, когда закончены работы по возведению его фундамента.
Помимо этого, большие изменения затронули такие объекты, как единый недвижимый комплекс и предприятие. Единый недвижимый комплекс теперь определяется не просто как «совокупность… зданий и сооружений», а как сложная недвижимая вещь, объединяющая совокупность нескольких объектов, которые находятся в собственности одного лица и расположены на одном земельном участке. Также к ЕНК более не будут применяться правила о неделимых вещах — в силу прямого указания закона предполагается, что ЕНК может быть разделен на здания, сооружения, включенные в его состав. Это представляется вполне логичным, так как режим сложной вещи не может предполагать абсолютного единства судьбы всех входящих в ее состав вещей.
Также законопроектом затронуты вопросы такого объекта, как предприятия, в частности, глава 23 ГК РФ дополнена новыми статьями, устанавливающими особенности залога предприятия как имущественного комплекса, а в раздел 8 главы 30 внесены уточнения в части момента перехода права собственности на предприятие. Трудно оценить, насколько действительно необходимы данные изменения, с учетом того, что на практике предприятие как имущественный комплекс крайне редко является предметом сделок.
Второй законопроект внесен в связи с первым и вносит соответствующие изменения и дополнения в Закон об ипотеке, Земельный, Жилищный и Градостроительный кодексы, Закон о государственной регистрации недвижимости.
В целом указанные изменения и уточнения, как и уже вступившие в начале месяца поправки в ГК РФ, также во многом отражают сложившуюся по поводу оборота недвижимости судебную практику, а также зарубежный опыт, на который Росреестр ссылается в пояснительной записке.
ИсточникСтроили за деньги ярославцев: как власти провалили строительство ТЦ назад
Ярославль буквально кишит недостроями. В каждом районе города можно найти по несколько заброшенных зданий. Вот и в Брагине на улице Труфанова неподалеку от рынка «Аквилон» уже два десятилетия простаивает бетонный двухэтажный скелет. Мало кто знает, что он хранит в себе историю разорения и разочарования людей во власти, лоббировавшей в свое время строительство конструкции. Разбираемся, чем так и не стал недострой, к которому жители Дзержинского района незаметно для себя привыкли, и почему инвесторы, вкладывавшие деньги в его строительство, до сих пор кусают локти.
Ноу-хау в культуре города
История началась в начале нулевых. Тогда, если у человека была своя палатка на рынке, он считался успешным бизнесменом. Казалось, что торговля — золотая жила, которая будет таковой всегда. За неимением крупных магазинов в товарных рядах всегда были покупатели, а потому у предпринимателей с рынка всегда водились деньги. Да еще и экономическая ситуация в стране располагала к открытию собственного дела — с 2000 по 2008 годы специалисты отмечали рост ВВП, улучшалось промышленное и сельскохозяйственное производство, доходы людей росли.
Идея построить торговый центр недалеко от «Аквилона» пришла муниципальному унитарному предприятию «Брагино» в 2004 году. Тогда мэр Ярославля Виктор Волончунас убедил предпринимателей, что рыночные палатки на открытом пространстве, кои не были редкостью в городе, — это анахронизм.
— Времена были такие, всё держалось на рынках. Нормально зарабатывать по сути получалось только там. Всё было завязано в торговле, — вспоминает один из инвесторов, Максим Диканенко. — Нас, конечно, никто не заставлял, но морально чувствовалось давление. Власти говорили: «Ой, посмотрите, как в других городах и странах. Там уже построены торговые центры.
Одни мы отстали от тенденций». Убеждали, что, когда эпоха рынков пройдет, нам нужно будет куда-то идти торговать. Мы подумали и решили, что так оно и есть, и поддержали проект.
Тогда предприниматели стали собирать деньги и нести их в МУП «Брагино». Люди выдергивали крупные суммы из заначек, кто-то вложил средства, накопленные на покупку квартиры. Подвох бизнесмены не чувствовали, ведь не могла же муниципальная компания их обмануть.
— Я сам сначала вкладывался дважды: в 2004 и 2005 году. Сначала приобрел 10 метров за 310 тысяч, а потом мы подсобрали по сусекам и увеличили территорию до 20 метров. В целом сумма вышла порядка 620 тысяч рублей на 2004 год, — вспоминает инвестор.
Если считать эту сумму по актуальному на 2022 год курсу доллара, получается, предприниматель по сегодняшним меркам отдал чуть больше полутора миллионов рублей. По 80 тысяч за квадратный метр.
В целом, по словам предпринимателей, МУП тогда собрал около 100 миллионов рублей со всех желающих стать обладателями квадратных метров в новом, четырехэтажном торговом центре.
Компания начала банкротиться
Сейчас территория огорожена забором
Фото: Александра Мамонтова
Спустя время пошли слухи, что муниципальная компания, занимающаяся строительством здания, начала разоряться. Окончательно это стало понятно в 2013 году. Тогда фирма официально по решению Арбитражного суда была признана банкротом. МУП «Брагино» начало распродавать имущество в счет реализации долгов. В том числе и недострой на Труфанова.
Из-за того, что компания разорилась, неудавшийся торговый центр в соответствии с законодательством решено было продать на аукционе. Независимый оценщик определил, что рыночная стоимость объекта составляет 133,6 миллиона рублей.
Объект выставляли на аукционы, но их признавали несостоявшимися. Вероятно, просто не находились желающие приобрести столь дорогой недострой, в который еще нужны вложения. Затем цену несколько раз понижали. Однажды это было связано с изменением размера реализуемой доли — одна из инвесторов добилась того, чтобы суд признал ее право на собственность 30 квадратных метров. И в собственности МУП «Брагино» осталось 9105 квадратных метров.
В это время обеспокоенные собственники, имея на руках лишь договоры инвестиционного соглашения, бегали по судам и в прокуратуру, чтобы не остаться у разбитого корыта. Люди пытались вернуть вложенные деньги.
В конце концов цена на недострой упала до 10,8 миллиона. В 2017 году у бетонного скелета вновь появился владелец — компания ООО «Тринитистрой». Фирма приобрела остов торгового центра чуть больше, чем за 16 миллионов рублей.
— Мы получили от реализации здания крохи. Я вложил больше 600 тысяч, а назад мне вернули лишь 70. Причем до ответственных уже не достучаться. Новая компания-собственник нам ничего не должна. Нам говорят: «Ребят, компания, которая реализовывала ваш проект, обанкротилась.
К нам теперь никаких вопросов». Так, а куда задавать вопросы, если МУПа больше не существует? — возмущается Максим Диканенко.
«Они сами уговаривали»
Предприниматели утверждают, что власти были инициаторами строительства ТЦ. Но экс-мэр Ярославля Виктор Волончунас считает, что проваленный проект — следствие действий самих бизнесменов.
— Инициатором была не мэрия, а несколько предпринимателей. Они начали строительство, не собрав ту финансовую основу, которая могла обеспечить достройку. И только начали строить, как уперлись в то, что денег нет. Потом начались разногласия. Но предприниматели сами уговорили МУП «Брагино» стать заказчиком. Это была чисто их инициатива.
Если говорить, например, по Заволжскому рынку, то там мэрия инициировала, и я лично занимался этим проектом. Мы довели всё до ума. А здесь не было финансовой основы, чтобы рассчитать полный объём собираемых средств на строительство. Но они рискнули начать. И времена, честно говоря, уже менялись.
Потому что рядом начиналось строительство. Евгений Давыдович (вероятно, речь идет о ярославском миллиардере Евгении Давыдовиче Мухине. — Прим. ред.) строил на Урицкого новый торговый центр. И времена тех рынков, которые формировались ранее, уже уходили, — рассказал Виктор Волончунас порталу 76.RU.
Предприниматели потеряли деньги
Фото: Александра Мамонтова
Кто такие «Тринитистрой»?
Согласно сервису «Контур.Фокус», на это название выпадают две компании, сменившие название несколько лет назад: ООО«ТС» и ООО «Дельтастрой». Обе зарегистрированы в Ярославле. Примечательно, что среди учредителей обеих фирм встречается один и тот же человек — Казарян Валентина Сережнева. То есть по сути обе компании принадлежат одному и тому же человеку. Также Валентине Казарян принадлежит часть активов строительной компании «ТБС» — владельца легендарного недостроя на Октябрьской площади в Ярославле.
Сама бизнесвумен — интересная личность: она является директором и участником еще в нескольких компаниях. В том числе парк-отеля «Замок Понизовкина» и фирмы-застройщика.
Выручка компаний «ТС» и «Дельтастрой» за 2020 год составляет 462 тысячи рублей и 1,6 миллиона рублей.
Недострой вновь оказался брошенным
Три года заброшенное здание находилось в собственности «Тринитистрой», но в 2020 году у компании закончился срок договора земельной аренды и недострой изъяли, выставив его на публичные торги. Компания пыталась обжаловать решение и получить новый договор на аренду участка, но фирме отказали.
«Исковые требования ООО «Тринитистрой» к МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» о признании недействительным договора аренды земельного участка, обязании заключить новый договор оставить без удовлетворения», — говорится в извещении о продаже объекта незавершенного строительства.
Таким образом, недострой выставили на аукцион снова, оценив его в 92,9 миллиона рублей. Примечательно, что вырученные за продажу объекта деньги получит компания-собственник, которая, напомним, купила несостоявшийся ТЦ за 16 миллионов. Поскольку, согласно законодательству, даже если у фирмы изымают объект и выставляют его на аукцион, собственником всё равно остается фирма. Также она обязана ежемесячно выплачивать определенную сумму в городскую казну за то, что ее объект находится на муниципальной земле.
Так происходит и с башней-недостроем на Октябрьской площади. Компания «ТБС», которой владеет Валентина Казарян, ежемесячно выплачивает властям по 200 тысяч рублей, пока мэрия пытается продать долгострой.
Брагинский торговый центр несколько раз выставляли на продажу, но желающих его приобрести не нашлось.
Призраки прошлых лет
В ситуации с этим брошенным зданием все оказались в проигрыше. Компания не может найти покупателя для здания, а предприниматели, которые должны были стать собственниками квадратных метров, остались без денег и разочарованные в городской власти.
— Это удивительно. Мы десятилетие не можем вернуть назад собственные деньги. Нас просто кинула муниципальная компания. Это даже звучит смешно. Когда бывший губернатор региона Дмитрий Миронов озаботился вопросом обманутых дольщиков, мы пытались обратиться за помощью.
Но нам сказали: подождите, тут люди без жилья остались. Может, когда-нибудь и до вас доберемся, — вспоминает Максим. — Почему-то людям кажется, что потерянные нами квадратные метры и деньги — это не так уж и страшно.
Источник