Что надо знать при покупке квартиры в новостройке от застройщика

Вместо того, чтобы платить риелторам за поиск квартир в новостройках, платите только за юридическую проверку, а новостройки находите сами.

Купить квартиру в новостройке: советы экспертов на всех этапах

Покупка квартиры — важная и непростая задача. Перед потенциальным покупателем открывается огромный дивный мир с новостройками на любой вкус и кошелек. А покупка квартиры на первичном рынке в доме, который только начинают строить — это еще и очень рискованно. В этой статье Novostroy-M.ru расскажет, как грамотно действовать на всех этапах приобретения жилья в новостройке Москвы или Подмосковья.

Выбираем новостройку

Здесь все индивидуально, но, как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», чтобы сделать правильный выбор, нужно определиться с бюджетом покупки, исходя из чего и искать варианты в том или ином районе.

«Стоит изучить средние цены по рынку недвижимость в рамках рассматриваемой локации и класса жилья: сегодня в Интернете много статей, которые включают аналитику крупных компаний. Если цена в проекте сильно занижена – это должно насторожить»

Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»

Решите главное — инвестируете ли вы или хотите купить квартиру, чтобы жить в ней самому. Если речь идет о быстром заработке, и вы планируете продать квартиру по переуступке, когда она вырастет в цене, или на вторичном рынке, когда дом сдадут в эксплуатацию — это одно. Если выбираете новостройку для жизни — это совсем другое дело. Тут важно проанализировать и уровень развития инфраструктуры, и транспортное развитие района, и многое другое, что подходит конкретно вам.

Оцените свои силы для покупки жилья — можете ли вы внести всю сумму или планируете купить квартиру в рассрочку или ипотеку? Узнайте, аккредитован ли жилой комплекс в банке, на карту которого вы получаете зарплату; действует ли военная ипотека в проекте, принимает ли застройщик материнский капитал? Бывает так, что из-за отсутствия аккредитации определенного банка, человек может сделать выбор в пользу другой новостройки.

Застройщик vs риэлтор

Кстати, взвесить все «за» и «против» может помочь опытный риэлтор. Как понять, у кого лучше купить квартиру? Если вы точно определились с новостройкой — идите к застройщику, если у вас есть энная сумма денег, которые вы хотите просто грамотно вложить без привязки к конкретному проекту — идите к риэлтору.

Застройщик обладает исключительно своим пулом жилья, предложить квартиры новостройках конкурента он не может. Риэлтор обладает базой новостроек от нескольких застройщиков, соответственно и выбор у него больше.

«Зачастую агентства помогают клиентам с реализацией своего старого жилья с целью покупки нового, чем не может похвастать большинство застройщиков», — замечает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. Обращайтесь в крупные агентства, давно работающие на рынке недвижимости, они «чаще всего выполняет роль «одного окна», решая намного быстрее оформительские вопросы», — уточняет Мария Литинецкая. Минус работы с риэлтором только один — комиссии, зачастую скрытые.

Разведка в Интернете

Мы живем с век компьютерных технологий. Сегодня практически у каждой «серьезной» новостройки есть свой сайт. Иногда он дополняется промо-страницей на сайте девелопера или продавца (агентства недвижимости). Как правило, в комплекте также идет и форум. Он тоже бывает продуктом застройщика, а бывает, его создают покупатели как потенциальные, так и состоявшиеся.

И, конечно, социальные сети. В наши дни без них тоже никуда. Для полноты «картинки» необходимо изучить все. Начинайте с сайта новостройки, обратите внимание на разделы «Документы», «О застройщике».

Если там выложены проектная декларация, разрешение на строительство, документы о коммуникациях — значит, застройщику нечего скрывать, а вам не о чем волноваться. Это и есть «прозрачность» проекта, когда вся документация представлена в открытом доступе.

Девелопер или застройщик?

Прочитайте историю возникновения девелопера или застройщика. Чем они отличаются? Все просто. Девелопер — это компания, которая занимается развитием проекта от «А» до «Я», ведь to develop в переводе с английского — развивать, разрабатывать. Поэтому девелопер занимается всем комплексом строительства — от выбора земельного участка до сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Застройщик занимается исключительно строительством, он ничего не развивает, документы у чиновников не утверждает. Он или строит дом сам, или курирует его возведение, если девелопер решает нанять генподрядчика (актуально для крупных жилых проектов).

Обратите внимание — если жилой комплекс строит малоизвестное ООО под брендом крупной компании то, скорее всего, компания-застройщик создана специально под новостройку. В этом случае не надо волноваться о неизвестности застройщика — ведь он строит комплекс под крылом крупного девелопера.

В любом случае, чтобы оценить надежность девелопера или застройщика, Вартан Погосян советует проверить наличие хорошей деловой репутации, существенного опыта на рынке и портфолио реализованных проектов. Если все это есть у компании — ее можно причислить к надежным.

Однако вернемся к сайту новостройки. Обратите внимание на контент портала — «живой» ли он? Как часто обновляется раздел «Новости»? Есть ли и работают ли web-камеры? Реализована ли функция online-консультанта? Все это важно, ведь сайт новостройки — его «портрет». Как подчеркивает Наталия Немчанинова: «Все это свидетельствует об ответственном подходе и отношении застройщика к своим клиентам как к купившим, так и потенциальным».

Визит на стройплощадку

Итак, вы определились с новостройкой, изучили ее сайт, а также форумы на предмет надежности девелопера илии застройщика. Самое время позвонить в офис продаж, уточнить время визита на стройку. Ведь лучше, как говорится, один раз увидеть, чем сто страниц форумов прочитать.

Однако если у вас нет времени посетить стройплощадку или политика застройщика не предполагает визиты из-за техники безопасности Novostroy-M.ru может помочь вам: поищите свой жилой комплекс среди «Видео новостроек с воздуха»; возможно, вы найдете ваш объект в разделе «Аэрофотосъемка»; также наши видеомонтажеры смонтировали уже много роликов о новостройках Москвы и Подмосковья, а главное — проверить жилой комплекс за вас может наш Тайный покупатель, достаточно просто оставить заявку.

Если вам все же удалось попасть на стройплощадку, обратите внимание на темпы стройки. Важно оценить, в каком состоянии находится стройплощадка — хаотично ли там лежат стройматериалы или в порядке. Кипит ли работа или, возможно, вы попали в обеденный перерыв? Имейте в виду, монолитные дома строятся медленней панельных.

Офис продаж

Как правило, на объектах есть офисы продаж, где вас проконсультируют по всем вопросам. Если повезет с менеджером продаж, то он расскажет не только обо всех нюансах покупки квартиры в новостройке, но и про компанию, и про район.

Менеджер должен показать вам документацию, которую вы видели на сайте: проектную декларацию, разрешение на строительство (в котором будет прописан статус земельного участка) и бумаги о коммуникациях. Как рассказал Novostroy-M.ru юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов, не лишним будет и попросить показать:

— учредительные документы застройщика;

— свидетельство о государственной регистрации застройщика;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;

— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Однако всех этих документов может не оказаться в офисе продаж на стройплощадке, тогда рекомендуем вам не пренебрегать поездкой в центральный офис девелопера или застройщика. Там вам должны предъявить документацию в полном объеме.

«Если продавец не предоставляет какие-либо из вышеперечисленных документов, вероятно, ему есть что скрывать. Возможно, у него нет разрешения на строительство. В этом случае не стоит верить на слово»

Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо»

По мнению Софьи Лебедевой, основную информацию о застройщике и строящемся доме можно получить из двух документов: выписки ЕГРЮЛ по юрлицу и проектной декларации. «Из выписки вы узнаете необходимую информацию о юрлице, из проектной декларации – какими документами располагает застройщик и каковы его планы по строительству объекта», — уточнила эксперт.

Заключаем договор

Вы выбрали квартиру, убедились в надежности девелопера, следите за web-камерой на сайте новостройки, она демонстрирует хорошие темпы стройки — самое время заключить договор на покупку квартиры.

Большинство новостроек реализуется сегодня в Московском регионе по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Однако некоторые застройщики предпочитают продавать жилье через вступление в ЖСК. Вы также можете столкнуться с договором уступки прав требования (если понравившуюся квартиру какое-то физлицо уже купило до вас, но хочет продать) и предварительным договором.

«Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги передаются сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен покупатель не получает никаких гарантий»

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Предварительный договор купли-продажи безопасно заключать, если дом возведен, но не сдан, в таком случае недостроя можно не опасаться, а вот если ПДКП вам предлагают подписать перед ДДУ, тут имеет смысл задуматься.

«На сегодняшний день самый надежный способ защитить свои права как будущего соинвестора – заключение ДДУ. Он проходит государственную регистрацию, тем самым исключается риск двойных продаж, а также обязывает застройщика соблюдать сроки сдачи дома. Любые задержки будут грозить штрафами», — утверждает Мария Литинецкая.

Учтите, если застройщик просит вас оплатить квартиру до регистрации ДДУ, это нарушение закона. Оплата должна происходить только после того, как на руки вы получите зарегистрированный в Регпалате договор.

Как подчеркивает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», в ДДУ обязательно должны быть указаны следующие параметры: проектный номер квартиры, планировка квартиры с указанием метражей всех помещений, общая приведенная (с учетом летних помещений, площадь которых посчитана с учетом понижающего коэффициента) площадь квартиры и число комнат, ее месторасположение на этаже и номер этажа; сроки завершения строительства и передачи жилья покупателю, сроки оформления права собственности (если вы подписали договор с застройщиком на оказание соответствующих услуг); стоимость квартиры (полная или за 1 кв. метр). Также стоит обратить пристальное внимание на указанные в договоре основания для его расторжения.

Ирина Доброхотова советует внимательно отнестись к подписанию договора: «После заключения ДДУ «поменять» квартиру уже не удастся: нужно будет или расторгать ДДУ (обычно, если это происходит по инициативе дольщика, карается неустойкой), или продавать квартиру по переуступке и покупать другую».

ЖСК самая неоднозначная форма покупки квартиры. Договор не регистрируется в Регпалате, поэтому ваш пай может кто-то купить вторично, ЖСК не защищает от долгостроя и, тем более, недостроя. Novostroy-M.ru встречался с обманутыми пайщиками компании «Су-155» — все они стали жертвами договора ЖСК.

Договор уступки (в просторечье переуступка) тоже имеет свои нюансы, основной из которых — застройщик просто может не разрешить вам приобрести долю у предыдущего покупателя, если тот демпингует в цене.

Ипотека: особенности покупки

«Потенциальным ипотечным заемщикам сегодня стоит не только тщательно выбирать банк, но и грамотно оценивать свои собственные финансовые силы, учитывая все возможные риски, в том числе личные, то есть внутрисемейные, — считает Дмитрий Пантелеймонов. — Очевидно, нельзя брать ипотеку тем, у кого нет уверенности в надежности текущего места работы: в случае увольнения рассчитывать на быстрое трудоустройство не стоит, уровень безработицы в стране растет».

Итак, вы решили, что ипотека вам по силам, подали заявку в банк и получили одобрение на кредит. Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ», рассказывает порядок дальнейших действий: представитель застройщика согласовывает ДДУ с участием ипотечных средств с представителем банка, назначается дата проведения сделки. В банке дольщик подписывает кредитный договор, затем в офисе компании-застройщика подписывает ДДУ. После регистрации ДДУ покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшуюся часть денег застройщику перечисляет банк.

Мария Литинецкая подчеркивает, что если банк выделяет средства на возведение конкретного жилого комплекса и сам является финансовым партнером проекта, то вероятность успешного завершения строительства вплотную приближается к 100%. Согласна с коллегой Ирина Доброхотова, по мнению которой, если новостройка аккредитована в крупном банке с госучастием, это сводит к минимуму риски дольщика.

«Точно так же обстоят дела и с ипотечным кредитованием. В условиях, когда банки практически не выдают ипотеку на ранних этапах строительства, возможность получить кредит даже на этапе котлована – это доказательство того, что банк целиком и полностью доверяет девелоперу и «верит» в проект», — подчеркивает Литинецкая.

Принимаем квартиру

Вы купили квартиру, договор заключен, дом построен, пора принимать жилье. Это очень важный момент, ведь если вы обнаружите недоделки после подписания акта о приеме-передачи, застройщик может отказаться что-либо переделывать. Советуем вам внимательно прочитать нашу статью о том, на что надо обратить внимание, принимая квартиру в новом доме.

Застройщик или банк — банкрот

Несмотря на то, что власти сегодня пристально следят за рынком недвижимости и делают все, чтобы обманутых дольщиков и пайщиков не было, они все-таки еще есть. «Сегодня риски для дольщиков ниже, чем, например, во время кризиса 2008-2009 года, так как тогда не было ни закона об обязательном страховании застройщиков (вступил в силу с 2015 года), ни поправок, определяющих процедуру банкротства строительных компаний (приняли в 2011 году)», — замечает Ирина Доброхотова.

По мнению эксперта, своеобразный сигнал надежности – старт продаж не на котловане, а на этапе монтажа корпусов, это означает, что девелопер уже вложил собственные средства в проект и деньги дольщиков ему нужны в меньшей степени. Советы о том, как действовать, если застройщик — банкрот, читайте в нашей статье.

А что делать покупателю, если банк, в котором он взял ипотеку обанкротился или у него отобрали лицензию? Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», подсказывает, что даже если случилось так, что банк по каким-либо причинам закрылся, то у него в любом случае должен появиться преемник, с которым и будет вести дальнейшие расчеты заемщик.

Это мнение разделяет и Юрий Комиссаренко: «Обращаясь в небольшой банк, клиент ничем не рискует. В случае если этот банк обанкротится или останется без лицензии, кредиты будут оформлены на другую организацию, условия кредитования для заемщика останутся прежними».

К покупке квартиры подходить стоит обстоятельно – это вам не поход в продуктовый. Так что для начала неплохо бы разобраться, что вы вообще хотите. … Также в недавно сданной новостройке можно купить квартиру у собственника, но и здесь следует быть максимально осторожным – стремясь сохранить деньги на работе посредников, вы можете отдать деньги мошенникам. Да и вообще, честно говоря, это не лучший способ сэкономить – вряд ли кто-то будет перепродавать квартиру дешевле, чем купил её сам. … Не принимайте квартиру , если знаете о её недостатках. 13. Разберитесь, что нужно будет сделать после завершения покупки . … Как и за что можно получить компенсацию от застройщика .

Покупка квартиры в новостройке. Пошаговая инструкция 2021 г.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

1. Степень готовности дома

Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.

Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки перед покупкой квартиры. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.

2. Какой договор вы будете заключать?

Проверить при покупке квартиры документы новостройки на все подводные камни. Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ) и если он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. Договора ДДУ имеют приоритет перед предварительными и прочими договорами, не предусмотренными 214-ФЗ. В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспеченны залогом. Так же ДДУ позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Если застройщик работает по договорам ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей решен вопрос и по другим документам у такого застройщика порядок. Многие застройщики сначала продают квартиры по предварительным договорам, а потом, когда документы приводят в порядок, переоформляют все договора на ДДУ. Соглашаться или нет на подобные условия — решать конечно вам.
Все прочие договора таят в себе несомненно больше рисков, чем договор ДДУ, но я бы не стал слепо верить, что ДДУ снимает все риски. Много обманутых дольщиков заключали договора ДДУ и также много счастливых обладателей квартир приобрели их по всевозможным полулегальным схемам. Наличие договора ДДУ является несомненно плюсом, но не единственным критерием оценки!

3. Аккредитована ли новостройка в банке

Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше, если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является «Топовый банк» с хорошими финансовыми ресурсами. В случае нехватки денег для завершения строительства надежные банки предпочтут дофинансировать застройщика, чем заморозить стройку. Ведь банк в случае банкротства застройщика рискует не получить назад свой кредит. Наличие аккредитации в надежном банке говорит о том, что банк, принимая решение аккредитовать застройщика или нет, уже проверил все необходимые документы. Но возводить указанный аргумент в Абсолют я бы не стал. На практике, я знаю не менее 100 случаев, когда застройщиков аккредитовали в тех или иных банках, но проблемы все же случались. Важно, чтобы аккредитация была свежей, действующей и банка из топ-30. Еще лучше разобраться в истинных причинах аккредитации новостройки. Бывают ситуации, что банк вынужден кредитовать застройщика, чтобы спасти ранее вложенные в этого застройщика активы. Без анализа финансовой документации застройщика я бы тоже слепо не верил в указанный показатель.

4. Репутация дорогого стоит

Обратите внимание на то, сколько домов построил до этого застройщик. Были ли проблемы и какого рода при строительстве других объектов недвижимости? Кто стоит за застройщиком? Если это влиятельная политическая фигура, то каковы шансы, что его не снимут до того времени, как будет построен дом? Хорошо, когда за застройщиком стоит надежная компания с хорошей репутацией. Многие компании регистрируют новое юридическое лицо под строительство нового дома с целью минимизации рисков. Необходимо проверить, кто является учредителями данного юридического лица. Как это сделать смотри здесь.

5. Оценить объект с инвестиционной точки зрения

Как вообще связана оценка привлекательности объекта недвижимости с юридической проверкой новостройки и застройщика? На первый взгляд никак, но связь несомненно есть. Строительство новостройки в большинстве случаев это все равно финансовая пирамида, построение которой зависит от того, будут ли новые дольщики покупать квартиры в этом доме или нет. Если нет, то очень велика вероятность получить долгострой или недострой. А инвестиционно привлекательные объекты, как правило, не имеют проблем с финансированием.

Перед покупкой обратите внимание на местоположение новостройки, наличие свободных парковочных мест, озеленение территории, наличие поблизости детских садов, школ, магазинов; транспортная доступность дома, оценка всего микрорайона в целом (соседство с автомагистралью, железной дорогой, кладбищем, гипермаркетами, парками и прочими объектами). Сравните покупаемый объект со строящейся недвижимостью в выбранном вами районе.

Не лишним будет оценить планировку квартиры, качество самого объекта недвижимости, а именно: высота потолка (чем выше потолок тем комфортнее, легче дышится), толщина стен (тонкие стены могут промерзать), расположение лифтов (если они соседствуют с жилой комнатой или шахтой лифта, то будут проникать посторонние звуки), расположение окон (видовые характеристики), толщина перекрытий (влияет на поглощение звука), расположение на этаже (первый и последний этаж обычно сложней продать, чем выше, тем лучше вид, чище воздух, и тише, но проблема, если сломается лифт или если понадобится поднять в квартиру крупногабаритную вещь) и .т.д.

Если новостройка строится по технологии монолитного строительства, то возможны задержки строительства из-за особенностей такого строительства. Панельное жилье, как правило, строится быстрее и просрочек строительства там бывает меньше, чем в монолите.

6. Запросите у застройщика документы, необходимые для юридической проверки новостройки

Ст. 20, 21 ФЗ-214 обязывает застройщика предоставить следующие документы:

Вышеуказанные документы должны предоставляться по первому требованию, но на практике многие застройщики не могут этого сделать. Вам могут предоставить 2-3 документа, которые никак не отражают истинную суть их возможных рисков, а могут и вовсе отказать в предоставлении документов с ссылкой на коммерческую тайну Застройщика.
Но важно знать, что весь вышеуказанный перечень документов в соответствии с 214-ФЗ не является коммерческой тайной и обязан быть предоставлен. Застройщики, у которых работают не ленивые менеджеры и которым нечего скрывать, предоставят вам полный перечень документов, даже тех, которые не перечислены в 214-ФЗ. Отношение менеджеров при предоставлении вам документов — один из показателей, который тоже необходимо учитывать при оценке рисков, связанных с вложением денег в новостройку.

Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:

1. инвестиционный контракт;

2. проектная декларация;

3. разрешение на строительство;

4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;

5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;

7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;

8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);

9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;

10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;

11. аудиторское заключение;

12. заключение экспертизы проектной документации;

13. Строительные лицензии, допуск СРО.

6.1. Проверяем инвестиционный контракт на строительство новостройки

Из этого документа можно узнать условия строительства дома. Для вас полезным будет знать, сколько квартир передается бесплатно. Многие переезжают в новостройку по причине того, что в старом фонде много неблагополучных семей, а в новостройке таких семей, как они считают, меньше. По причине того, что квартиры приобретаются за деньги, а не получаются в подарок от государства. Но бывает, что большая часть дома отдается льготникам и тогда контингент будет ровно такой, как в старом фонде.

В инвестиционном контракте прописываются обязательства застройщика, после выполнения которых дом может быть введен в эксплуатацию. В инвестконтракте администрация города обязывает застройщика, как правило, построить объекты социальной инфраструктуры, детские площадки, дорогу и прочие улучшения района. Зачастую у многих новостроек проблема именно с выполнением всех своих обязательств по инвестиционному контракту, из-за чего администрация не подписывает необходимые документы и дом невозможно ввести в эксплуатацию. В инвестиционном договоре можно посмотреть об объемах, этапах и сроках их выполнения социальной нагрузки. Если социальная нагрузка очень большая, то у вас могут возникнуть серьезные проблемы с получением ключей.
К примеру , застройщик Аврора, при строительстве домов в г. Железнодорожный МО, как раз столкнулся с тем, что не мог сдать объекты социальной инфраструктуры. Построенные дома стояли около двух лет в ожидании ввода в эксплуатацию. Ситуацию помогли сдвинуть с места активные митинги дольщиков. Не хотите выходить на митинги? Изучайте инвестиционный контракт! Инвестиционный контракт не всегда заключается при строительстве дома, но если он есть, то вам его нужно изучить. Далее, исходя из финансового состояния застройщика, оцените, будет ли дополнительная социальная нагрузка препятствием в передаче вам квартиры.

6.2. Проектная декларация

Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.

Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.

6.3 Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации

Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.

Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.

6.4. Разрешение на строительство

Главное, чтоб оно было оформлено на то же юридическое лицо, на которое выданы остальные документы. Лицо, на которое выдано разрешение на строительство, и есть Застройщик, которое несет перед вам ответственность.

6.5. Свидетельство о собственности на землю

В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»

Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».

Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.

6.6. Договор со страховой компанией или договор поручительства

Договор страхования или поручительство — это нововведение, которое действует с 01.01.2014 г. Это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем. С 2015 г. застройщики обязаны застраховать свою ответственность в страховой компании или заключить договор поручительства. В случае банкротства застройщика, страховая компания или поручитель компенсирует все издержки покупателя.

Страховую компанию советуем проверить на благонадежность по алгоритму, указанному здесь.

Что касаемо страхования, то это может быть как индивидуальный договор, заключаемый с каждым дольщиком, так и договор страхования в целом на всю новостройку.

Безусловно, предпочтительнее иметь банковскую гарантию от банка, входящего хотя бы в Топ-100, чем не иметь подобных гарантий вовсе. Да и страховка от приличной компании не помешает. Даже сам факт, что Застройщик преодолел подобные процедуры и получил возможность регистрировать договора долевого участия в соответствии с новыми изменениями в законодательстве, говорит о том, что Застройщик более надежный по сравнению с теми, которые этого сделать не смогли. Несомненно, именно дольщики (покупатели квартиры в новостройке) заплатят за все возможные издержки Застройщика, но за большую защищённость нужно платить.

Но речь не идет о полной ликвидации рисков. В последнее время у банков отзывают лицензии, страховые компании могут тоже не выдержать страхового случая. Тем более Застройщики в желании сэкономить будут приобретать самые дешевые обеспечительные меры, которые только есть на рынке финансовых услуг. А гарантия ненадежной страховой компании не стоит даже денег, которые Застройщик за нее заплатил.

Если ваш Застройщик регистрирует договора долевого участия, то вам непременно необходимо еще и оценить предоставленные им обеспечительные меры. Застройщик обязан довести до вашего сведения выбранный им способ обеспечения и условия предоставленного обеспечения. В основном вся проверка заключается в оценке надежности предоставленного обеспечения . Необходимо проверить условия предоставленной страховки. Зачастую дьявол кроется именно в деталях, и от многих страховых договоров, которые мы видели, проверяя ту или иную новостройку, нет вообще никакой пользы.

6.7. Выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним

Из выписки можно посмотреть, какие существуют обременения на объект недвижимости. В чьей собственности земля, состоит ли она под ипотекой, также из данной выписки можно увидеть, кто уже купил квартиру в строящемся доме (в случае приобретения квартиры по ДДУ). Выписку из реестра может получить любой желающий, уплатив государственную пошлину. Данная выписка заказывается в МФЦ.

6.8. Регистрационные и учредительные документы застройщика

(Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.

Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно. В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН. Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи. В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе. Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН. Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов. Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли. Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком. Т. е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.

Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.

Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора?

6.9. Проверка баланса

Вам нужно посмотреть сумму прибыли, убытка, дебиторской и кредиторской задолженности. Перекос в сторону убытков и кредиторской задолженности может означать о недостаточности собственных средств компании для строительства объекта. В проектной декларации указывают планируемую стоимость объекта недвижимости. Далее нужно соотнести, сколько активов есть у компании или группы компаний, с оставшейся стоимостью строительства, в итоге получится сумма, которая необходима застройщику для завершения строительства.

Еще раз то же самое: Допустим, в проектной декларации застройщик оценил стоимость строительства дома в сумму 5 млрд. руб., при этом сумма собственных средств, которую можно увидеть из Баланса компании, составляет 2,5 млрд. руб. Следовательно, для завершения строительства Застройщику необходимо еще привлечь 2,5 млрд. руб. Деньги могут быть привлечены за счет средств дольщиков или Кредитных средств. Чем больше понимание, хватит ли денег на завершение строительства, тем меньше рисков, связанных с вложением денежных средств.

6.10 Форма договора, по которой будет продаваться квартира

Лучше заранее запросить у застройщика форму договора. В договоре должны содержаться все те условия, о которых вы договорились с застройщиком. Не имея юридического образования и используя обычную логику, нужно прочитать договор в таком ракурсе, чтобы из него вам стало все ясно, что вы покупаете, когда вам это предадут, в каком качестве, количестве и т.д.
Т.е. если застройщик говорит, что у вас в квартире должна стоять железная дверь, то об этом должно быть написано. Считается, что обо всем, что не написано, вы не договаривались.

С 2004 г. в соответствии с 214-ФЗ покупать квартиру можно по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), который в последующем регистрируется в Росреестре или ином договоре, предусмотренном 214-ФЗ. Все остальные договора — это попытка обойти закон, что автоматически делает их порочными. Поэтому заключая предварительные договора, вексельные схемы, вы в некоторых случаях не сможете отстоять свои права в суде. Если договор заключается в соответствии с 214 — ФЗ, то у застройщика надлежащим образом оформлены права на землю и имеется разрешение на строительство. Мы это предполагаем исходя из положений закона, нельзя получить одно без другого.

Многие застройщики сообщают покупателю, что срок сдачи объекта 2 квартал 2020 г., но на момент подписания договора вы обнаруживаете, что в договоре срок передвинут до 1-го квартала 2021 г. Это обычно объясняется тем, что построят они конечно раньше (по их мнению), но дополнительное время берется на всякие непредвиденные случаи. Реально же как правило, хорошо, если успеют построить в срок, юридически зафиксированный в договоре, а то и задержат строительство. Такой прием рассчитан на то, что покупатель, проделав длинный путь от выбора новостройки до юридической проверки её и подстегнутый ростом цен и голословными заявлениями застройщика о том, что если он сейчас не купит квартиру, то завтра её уже купят другие, в 9 из 10 случаев соглашается на вновь обнаруженные нюансы. Поэтому важно переспросить застройщика о сроках, которые будут прописаны в договоре и ознакомиться с договором заранее. Если, конечно, срок завершения строительства — это важное условия для вас.

6.11. Строительные лицензии, допуск СРО

В настоящее время строительные лицензии были заменены допуском СРО. Указанную функцию передали в частные руки. Самое главное, на что обратить внимание при проверке СРО — это срок его действия. Я лично сильно не придаю этим документам значение, при наличии денег оно всегда может быть получено или продлено, а если был зарегистрирован хотя бы один договор ДДУ, то это значит, что регистрационная служба на момент первой регистрации проверила за вас указанные документы.

6.12. Проверка заключения экспертизы проектной документации

Самое главное, на что стоит обратить внимание при проверке заключения проектной документации, это то, что проверка производилась и выводы, сделанные государственной экспертизой, являются положительными, что проектная документация соответствует строительным нормам и правилам.

Проверка новостройки и составление отчета в среднем по времени занимает от 4-7 часов рабочего времени и это без выезда к застройщику. Для неподготовленного человека проверка по времени может быть еще дольше и не факт, что вы сделаете правильные выводы. Оценка, к примеру, бухгалтерского баланса застройщика требует специальных знаний.

Наша компания готова за вас проверить застройщика или контрагента на платёжеспособность.

Правильным на мой взгляд является следующий алгоритм перед покупкой квартиры в новостройке. Вместо того, чтобы платить риелторам за поиск квартир в новостройках, платите только за юридическую проверку, а новостройки находите сами.
В 90% риелторы не проводят проверку , и не проверяют все подводные камни в документах застройщика по всем возможным параметрам и уж тем более не предоставляют вам отчет. Чтобы убедится в том, что они этого не делают, скачайте пример отчета о проверке застройщика и покажите своему риелтору, с которым вы собираетесь работать. Попросите предоставить вам подобный отчет на застройщика, который вы в итоге вместе выберете. Вам в 90% случаев скажут, что никакие письменные отчеты они не предоставляют, по той причине что они и не проводят вовсе никакую проверку. Какой смысл пугать клиента отчетами, а вдруг вы откажетесь покупать квартиру в этом доме. Запомните люди поступают так, как им выгодно, и риелторы не исключение.

Самый надежный вариант — это разделить услуги: одному поручить искать объекты, другому проверять объекты; но только не в одном лице! Иначе лень победит профессиональную этику. Не экономьте там, где можете потерять все.

Наша компания проводит комплексный анализ новостройки перед покупкой квартиры по 20 параметрам. По результатам работы мы предоставляем письменный отчет. Мы анализируем и даем свои рекомендации по договору, который Вам предстоит подписать с Застройщиком. Более того, большинство новостроек мы уже проанализировали и составили отчеты. Это такие застройщики как: ГК МИЦ , НДВ, ДСК-1, Мортон, ЗАО «СТ-Инжиниринг», СУ-155 , ГК ПИК , Ведис групп, ООО «Брэст», ГК «Горизонт Девелопмент», ООО «ТРАНСМОУД», ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов», ООО «Жилищно-строительная компания», ООО «Независимый проект», ЗАО «Моспромстрой», ГК «Центрстрой», ЗАО «ДЕСНА-ЛЭНД», TEKTA GROUP, ООО «Просперити», ООО «Эксперт» полный перечень проверенных нами застройщиков здесь.

Многих застройщиков мы знаем по судебным делам наших клиентов. Нашей основной деятельностью является взыскание неустойки и различных убытков с застройщика. Но эта основная деятельность позволяет нам владеть информацией, которой мы можем делиться с клиентами, готовыми купить квартиру в новом доме. 90% покупателей новостроек даже не представляют себе тех рисков, которые бывают при покупке жилья в строящемся доме. Ведь проблемы, с которыми сталкиваются покупатели новостроек, практически одинаковые и кочуют от одной застройки к другой. Мы расскажем вам и для пущей убедительности покажем многочисленные решения судов, отражающие те проблемы, которые попытается скрыть застройщик при заключении договора. Причем зачастую эти решения суда именно с тем застройщиком, с которым вы хотите заключить договор. Я не хочу вас отговорить от покупки квартиры в новостройке, ведь я сам приобрел квартиру у одного из указанных выше брендов и застройщик меня не подвел. Квартиру я получил в согласованные сроки и к качеству дома у меня нареканий нет. Риск был просчитан и максимально минимизирован, чего и вам желаю.

Если хотите сэкономить при покупке квартиры, то это можно сделать, минимизировав количество участников в сделке. Классическая сделка с недвижимостью выглядит так: Продавец квартиры обращается к риелтору за помощью при продаже квартиры, при этом стоимость риэлтерских услуг составляют 3-6%, и покупатель обращается к риелтору для покупки квартиры и платит такую же комиссию 3-6%. То есть если убрать посредников из сделки, то можно сэкономить от 6 до 12%.

Расскажем подробнее, как это сделать и возможно ли самостоятельно купить квартиру без посредников.

5 комментариев читателей статьи
«Покупка квартиры в новостройке. Пошаговая инструкция 2021 г.»

Очень подробно все расписали, спасибо. Даже тот, кто никогда не сталкивался, разберется. Мы вот тоже покупали в новостройке, уже живем. Сейчас еще появилась возможность оформить документы на покупку в электронном режиме, жаль раньше так нельзя было.

Что нужно знать при покупке апартаментов. Документы: переуступка прав требования по договору. Как запугивают от расторжения дду. Подводные камни обещаний. Застройщик будет лукавить. Эскроу счета при покупке в новостройке . На что обратить внимание каждому. Риски доплатить при банкротстве. Риски покупки квартиры в новостройке . Говорят, если вы купили договор долевого участия, то ваши права чуть ли не на 100% защищены законодательством. Поэтому даже если застройщик обанкротится во время строительства, то вам без дополнительных взносов удастся получить право собственности на купленную вами квартиру после того, как новый застройщик завершит строительство дома.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

В этой статье мы расскажем всё, что нужно знать о покупке квартиры в новостройке, про особенности выбора жилья, в том числе на вторичном рынке. Получите ответ на вопрос: покупать готовую квартиру, но неновую, или вложить деньги в новостройку, но еще не законченную. Ситуация непростая и требует изучения рынка до покупки и грамотного оформления документов.

Преимущества все-таки на стороне новостройки, и все больше покупателей отдают предпочтение именно такому виду жилья. Связано это и с тем, что выбор жилья очень разнообразен, и застройщики буквально «ловят» своих покупателей, предлагая удобные и гибкие условия покупки недвижимости.

Однако в этой сфере есть множество нюансов. И многие все же опасаются покупать жилье на этапе строительства. Тем более что число обманутых не так уж и маленькое. Попытаемся внести ясность в самые распространенные пунктики приобретения нового жилья в новостройке, дать качественные ответы на волнующие вопросы, и помочь избежать неприятностей в дальнейшем в хлопотном и серьёзном деле.

Главными лицами в процессе заключения квартирной сделки являются следующие стороны:

• Застройщик – юридическое лицо. Имеет в собственности участок определенной территории или владеет землей, взяв ее в аренду. Не имея своих определенных финансов, привлекает денежные вливания инвесторов в строительство;
• Дольщики – участники долевого строительства. Определяющая их миссия в этом деле: быть спонсорами строительства. Вместе с застройщиками они и возводят современные сооружения. Один занимается строительными работами, другой на это все дает деньги.

Как документально проходит юридический процесс?

После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.

Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.

Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:

• огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
• современная планировка;
• просторные комнаты;
• возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
• новые коммуникации;
• качественные и долговечные материалы;
• отсутствие «чужой ауры»;
• молодые соседи;
• экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
• возможность получения рассрочки;
• это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
• наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.

Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

• Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
• Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
• Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
• Строительные недоделки.
• Строительство «заморозилось».

Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.

Расположение недвижимости

• Месторасположение дома: дом расположен «на отшибе» либо в элитном квартале. Большую роль играет наличие поблизости транспортной развязки.
• Качество постройки объекта: проект, год постройки, качество стройматериалов и т. п.
• Наличие места для парковки, консьержа, лифта, кладовки.
• Характеристика жилой площади: метраж кухни, вид санузла, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий или балконов, этаж.

Если квартиры продаются с ремонтом от застройщика, то цена их выше, чем стоимость аналогичной квартиры без отделки.

Должное внимание уделите и виду придомовой территории. Если с окна видны зеленые насаждения, то стоимость такой квартиры намного выше. Соответственно, если выходят окна на мусорные баки, то стоимость значительно понижается.

Состояние новостройки

Узнайте, на какой стадии идет строительство дома. С какими темпами идет процесс возведения многоэтажки. Сколько построенных и сданных в эксплуатацию домов у этого застройщика. Дает ли банк ипотечный кредит на этот объект.

Теперь рассмотрим юридическую сторону. Еще перед заключением сделки, нужно обязательно потребовать, чтобы сам застройщик или его представитель предъявил следующие правоустанавливающие документы и всю сопутствующую документацию:

• свидетельство о праве собственности на земельный участок (либо аренда);
• решение соответствующего органа власти о выделении земельного участка;
• непросроченный договор аренды;
• разрешение на проведение строительства;
• проект, его экспертиза;
• лицензия;
• государственная регистрация права собственности;
• инвестиционный контракт;
• протокол по распределению квартир;
• технические условия на коммуникации.

Если застройщик увиливает от предоставления документации, следует насторожиться и задуматься. Порядочный застройщик с удовольствием предъявит все нужные документы.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.

Перечислим основные виды договоров с компаниями:

• Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
• Договор уступки права требования (цессии);
• Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности); , вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.

Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.

Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.

Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.

Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.

Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:

• Нужно убедиться в реальности существования договоров.
• По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
• Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
• После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
• Наличие разрешения на строительство.
• Правильно оформленный участок.
• Проект прошел все необходимые согласования.

Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.

Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:

• Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед. Причем все объекты числятся за застройщиком, и никаких четких обязательств у него нет. Если договор не выполняется, есть большая вероятность, что покупатель у непорядочного застройщика может не забрать свои вложения;
• Предварительный договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора после завершения строительства застройщик должен перезаключить с ним договор долевого участия. Здесь тоже покупатель подвергается тем же рискам, описанным выше;
• Договор бронирования или соинвестирования. Покупатель вносит на первоначальном этапе строительства небольшой процент стоимости будущей квартиры, другими словами, бронирует себе объект. Если строительство остановится по каким-либо причинам — большая вероятность потерять внесенный аванс;
• Вексельная схема. С целью обойти законодательство была разработана вексельная схема. Она где-то созвучна с договором бронирования. Только покупатель здесь приобретает векселя строительной фирмы, та, в свою очередь, по завершении строительства, погашает вексель квадратными метрами. Точное место квартиры за вами закреплено не будет;
• «Депозитная» схема. Здесь правовые отношения возникают между застройщиком, банком и покупателем, у которого есть сбережения в этом банке. Иными словами, строительная фирма берет кредит в определенном финансовом учреждении;
• Договор займа. Покупатель одалживает свои деньги застройщику. Никаких прав требования на объект у покупателя не возникает.

Какой бы ни был договор его нужно тщательно вычитать. На приличной крупной фирме у застройщика есть свои профессиональные юристы, менеджеры и нотариусы. Лучше сейчас все выяснить и учесть, пока еще есть время. Для подстраховки можете прибегнуть к услугам своего юриста, ведь ставки – то высоки.

Обязательные пункты договора:

• четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
• сроки выполнения работ и сдачи дома;
• цена договора;
• порядок и форма оплаты;
• срок гарантий на объект;
• описание непредвиденных обстоятельств;
• список документации, необходимой для проведения строительства;
• срок действия этого договора;
• реквизиты сторон.

Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.

Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.

Регистрация прав собственности

Процесс регистрации прав на недвижимость состоит из таких разделов:

• Ввод в эксплуатацию.
• БТИ утверждает план объекта.
• ФРС выдает свидетельство о регистрации прав на объект.
• Вносятся пометки ЕГРН.

Список основных документов, чтобы осуществить регистрацию:

• заявления правообладателя;
• документация о правах на недвижимость;
• платеж, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• паспорт;
• план из БТИ;
• договор с застройщиком;
• акт приёма-передачи квартиры.

Кроме оригиналов не забудьте сделать копии. Регистратор обязан дать расписку о получении всех документов. Вместе с покупателем эту процедуру должен пройти и продавец.

Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит в несколько очередных этапов:

• Нахождения агентства недвижимости.
• Выбор определенной квартиры.
• Заключение с компанией договора по оформлению квартиры в собственность.
• Оплата.
• Подписание договора уступки права требования.

Риски при покупке квартиры в новостройке:

• строительство приостановилось;
• застройщик заключил договор без регистрации в Росреестре;
• присутствие двойных продаж;
• застройщик в целях экономии изменил отделку квартиры;
• несоответствие фактических размеров площади жилья с обмерами квартир БТИ;
• возможность подмены квартир (в плане нарисована одна, в реальности – другая);
• квартиры продаются на дополнительных этажах;
• изменение в процессе строительства цены на квартиры;
• многочисленные задатки за один и тот же объект – это больше присуще деятельности недобросовестных риелторов;
• полностью незаконченные документы у застройщика, хотя дом построен;
• разные цены на одну и ту же квартиру, очень распространённый случай встречается в объявлениях – то тоже больше всего на совести брокеров;
• слишком заниженная стоимость жилья вызывает сомнения, если это, конечно, не акция.

Конечно, предугадать все возможные риски нельзя. И заверять, что с описанного выше что-то может наверняка случиться тоже никак нельзя. Но нужно проявлять осторожность и тщательно изучать документацию.

Рынок недвижимости очень разнообразен. И цена квартиры несравнима с ценой, например, велосипеда. Человек, может, долго копил эти кровно заработанные деньги, чтобы купить себе или наследникам долгожданное жилье. Но многие непорядочные застройщики не брезгуют такими нечестными заработками и обманывают покупателей, придумывая разные схемы обмана.

Вот примеры некоторых из них:

• Продавец объясняет, что в целях экономии ваших финансов, можно подписать предварительный договор, так как он не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. И предлагает заключить договор купли-продажи векселя, цена которого равна стоимости покупаемой квартиры. Здесь можно заключить эту сделку и с третьей компанией. Покупатель впоследствии просто лишается квартиры.
• Застройщик озвучивает платные дополнительные услуги (страхование рисков, деньги за оформление документации).
• Недвижимость поначалу продавалась от имени застройщика, но потом сам договор заключался с совсем иными организациями.

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?

• Вначале следует собрать больше данных о самом застройщике, поинтересоваться его репутацией, проследить историю его фирмы.
• Нужно посетить сайт компании, почитать отзывы покупателей, посмотреть строительные форумы, съездить на саму фирму. Там ознакомится с его проектами, узнать,сколько у него сейчас объектов в процессе строительства. Обязательно нужно посетить и сам объект недвижимости, желательно не раз и в разное время. Можно много информации узнать у самих рабочих, обычно они говорят как есть. После такого тщательного мониторинга, можно сделать соответствующие выводы о компании застройщика. Поэтому внимательно подходите к выбору застройщика.
• Следующее, не поленитесь и сделайте мониторинг цен на недвижимость, проанализировав их стоимость. Преуспевающие кампании не буду сильно занижать свои цены, а нестабильные застройщики будут манить скидками.
• Проверяйте скрупулёзно правоустанавливающие документы. Смело приглашайте юриста, чтобы обезопасить себя и свои сбережения.
• Обращайте внимание на сроки действия лицензии, разрешения на строительство. Можно взять на изучение копию проектной документации.
• Внимательно изучайте все пункты договора. Будьте бдительными, подписывая документ по переуступке прав на квартиры в новостройках. Неплохая идея приобрести недвижимость через уполномоченных организации муниципалитета. Здесь риск сведен до минимума.
• Следует обратить ваше внимание на то, что на сегодня покупатели новостроек являются соинвесторами строительства недвижимости. Все это значит, что если фирма обанкротилась, первыми в очереди кредиторов стоят инвесторы.

Очевидно, купить себе гнездышко — рискованное дело. Абсолютной безопасности в приобретении жилья пока нет. Если учитывать эти рекомендации, можно свести до минимума возможные риски и превратить покупку жилья в радостное занятие. Запомните: будущий дом – ваша крепость, и какова она будет, зависит от вас.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке ? Рубрика: Купля-продажа квартиры . В этой статье мы расскажем всё, что нужно знать о покупке квартиры в новостройке , про особенности выбора жилья, в том числе на вторичном рынке. Получите ответ на вопрос: покупать готовую квартиру , но неновую, или вложить деньги в новостройку , но еще не законченную. … После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия. Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны.