Что не является существенным условием договора долевого участия в строительстве

Действующим законодательством (закон № 214-фз от 30.12.2004 «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ») предусмотрен только один вид сделки в отношении жилья в строящемся доме — договор долевого участия. Указанный закон содержит исчерпывающую информацию о процедуре заключения договора, требованиях к сделке и последствиях нарушения застройщиком условий договора.

По договору долевого участия в строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок самостоятельно и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленные договором цены и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной ре­гистрации в Управлении Росреестра и считается заключенным с момента такой реги­страции.

Договор должен содержать:

• Полные реквизиты строительной организации (организационно – правовая форма, название, ИНН и т.д.), полномочия лица, подписывающего договор от имени застройщика;
• Точный строительный адрес строящегося объекта, ссылки на правовые документы, регламентирующие строительство дома
• четкое описание объекта доле­вого строительства (площадь, количество комнат, адрес);
• срок передачи застройщиком объекта долевого строитель­ства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена может быть определена в договоре как сумма средств на возмеще­ние затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг компании-застройщика. Цена договора по­сле его заключения может быть изменена по соглашению сторон, если такая возможность им предусмотрена;
• условия расторжения договора
• гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет).

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий такой договор является незаключенным. Кроме того, изменение цены и сроков передачи объекта участнику долевого строительства, а также любые другие изменения в договоре долевого участия должны оформляться дополнительным соглашением по согласию обеих сторон — гражданина и продавца.

Любое дополнительное соглашение подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра.

Оплата приобретаемой квартиры по договору долевого уча­стия производится только после его регистрации в Управлении Росреестра. Государственная регистрация является единственным доказательством наличия зарегистрированного права.

Источник: vsenovostroyki.ru

Содержание договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости

По своему юридическому значению условия гражданско-правовых договоров принято разделять на три классификационных группы:

• существенные, т.е. условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным и тем самым был способным породить права и обязанности у его сторон;
• обычные, т.е. условия, отражающие распространенные типичные условия договоров и предусмотренные в диспозитивной норме законов или обычаях;
• случайные, т.е. согласованные сторонами положения, иногда не совпадающие с диспозитивными нормами закона или обычаями, выражающие особенности взаимоотношений сторон, их специфические требования к предмету и порядку исполнения договора. [5]

Характерно, что указанная классификация применима, главным образом, только в гражданской правовой науке. Исключительно доктринальный характер деления явился одной из причин отсутствия единства в представлении о том, в чем состоят классификационные признаки обычных и соответственно случайных условий и какие именно последствия из этого вытекают.[6]

С другой стороны, основополагающий элемент данной выше классификации – существенные условия, закреплен и в нормативных правовых актах. Так, в соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соответственно, при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным, т.е. не существующим.

Содержание договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, в соответствии с ч.4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» составляют следующие существенные условия:

1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3. цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. гарантийный срок на объект долевого строительства. [7]

При исследовании этих условий обнаруживается, что их сущностная характеристика, несмотря на значимость закладываемых в них положений, не всегда очевидна. В частности, в указанном Федеральном законе предмет договора участия в долевом строительстве прямо не определен. Это приводит к существованию разных точек зрения, по вопросу его содержания. Наиболее распространенной является точка зрения, косвенно выраженная в ст. 24 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации», которая, внося изменения в п. 1 ст.7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,[8] указывает, что жилые и нежилые помещения, входящие в состав объекта недвижимого имущества, являются предметом договоров участия в долевом строительстве.[9] Отсюда можно сделать вывод, что через определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, т.е. через первое законодательно установленное существенное условие договора участия в долевом строительстве конкретизируется его предмет.

Указанное отмечает Л.В. Шаханов, который считает, что предмет договора участия в долевом строительстве должен содержать «адрес земельного участка, на котором осуществляется строительство, расположение строящегося дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане), целевое назначение (жилое или нежилое), общую площадь объекта, этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард».[10]

Таким образом, характеристика предмета договора участия в долевом строительстве является одним из существенных условий договора, что соответствует сложившейся правовой традиции, которая к существенным условиям договора относит условия о его предмете (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В то же время рассмотрение предмета договора только через указание на особенности объекта долевого строительства в правовой доктрине подвергается критике. Так, Е.П. Згонникова, основываясь на общих рассуждениях А.Н. Обыденнова, определяющего, что «объект гражданских прав, по поводу которого заключен договор, выступает в качестве существенного условия договора лишь в случаях совпадения его с предметом, признания его законом»,[11] рассматривает предмет договора участия в долевом строительстве в узком и широком смысле. Предметом договора участия в долевом строительстве в узком смысле является объект долевого строительства, а в широком смысле — действия по привлечению денежных средств на его создание.[12]

Несмотря на достаточную обоснованность указанной позиции, более верной представляется цепь рассуждений М.А. Бобровниковой, которая на основе анализа норм специального для данного вида договора законодательства, определила предмет договора через совокупность объекта долевого строительства и действий по привлечению денежных средств на его создание.[13] Как было отмечено выше, исходя из анализа норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»,[14] предметом договора участия в долевом строительстве являются жилые и нежилые помещения, входящие в состав объекта недвижимого имущества, т.е. фактический овеществленный результат деятельности застройщика.

В то же время ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»,[15] говоря о цене договора, упоминает, что в нее помимо денежных средств на возмещение затрат на создание объекта долевого строительства также входит оплата услуг застройщика. При сопоставлении двух вышеназванных статей, возникает возможность рассматривать предмет договора через две составляющие: объект долевого строительства и деятельность застройщика по распоряжению привлеченными денежными средствами.

Основываясь на указанных рассуждениях, представляется целесообразным внести изменения в п.1 ч.4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», [16] определив первое существенное условия так:

«1) условия о предмете договора: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также действия застройщика по распоряжению привлеченными денежными средствами».

Характеризуя объект недвижимости, порядок согласования условий о нем и о действиях застройщика, как части содержания договора участия в долевом строительстве, следует заметить, что они имеют свои особенности, обусловленные тем, что любой объект недвижимости, так или иначе, уникален (даже в случаях типового проектирования жилых домов).

В соответствии с п.2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[17] объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

К иным объектам недвижимости, относящимся к разряду нежилого фонда, законом отнесены гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости.

При этом необходимо иметь в виду, что «вопреки бытующему иногда мнению, жилые и нежилые помещения относятся к недвижимости, независимо от места своего расположения в доме, то есть, независимо от того, соприкасаются ли они непосредственно с земельным участком или находятся на верхних этажах зданий».[18]

Недвижимость, как объект долевого строительства обладает рядом признаков:

• прочность связи с земельным участком (ее перемещение сопровождается несоразмерным причинением ущерба) — п. 1 ст. 130 ГК РФ;
• значительная стоимость;
• непотребляемость в процессе использования.
• особый характер государственной регистрации прав на нее (ст. 131 ГК РФ).

Существенной особенностью объекта долевого строительства является также и то, что в момент заключения договора недвижимое имущество не существует как объект гражданских прав (на первоначальном этапе он вообще определен лишь на бумаге), поэтому нельзя его точно индивидуализировать. Тем не менее, общие характеристики объекта (адрес, предполагаемый размер, этажность, количество квартир и т.п.) в договоре должны быть зафиксированы.[19]

В этом смысле целесообразным представляется разделение для целей исследования индивидуальных и родовых признаков объекта долевого строительства. К индивидуальным признакам следует относить: предварительный номер квартиры, ее планировку, количество уровней в квартире, этаж и ее расположение в осях; общую проектную площадь, площадь комнат и кухни, а так же иную полезную площадь; наличие балкона или мансарды, площадь иных помещений подчиненных квартире (гаражи), а так же помещений, которые станут общей собственностью всех жильцов дома. Родовые признаки объекта долевого строительства заключаются в указании: твердой цифры общего объема финансирования строительства в целом, общей и полезной площади объекта, указание стоимости каждого типа помещения в объекте.[20]

Кроме того, необходимо различать помещения, относимые к объектам долевого строительства, и помещения, к объектам долевого строительства не относимые. Последними являются, например, помещения, построенные в составе объектов недвижимости производственного назначения.[21] Понятие объекты производственного назначения должно подразумевать предприятие как имущественный комплекс, в контексте положений ГК РФ. В состав предприятия как имущественного комплекса входят два компонента: имущество как таковое, объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятия, выпускаемой продукции, выполняемых работ или услуг. Объект правоотношений, регулируемых положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[22] возникает на этапе незавершенного строительства. Предприятие же выступает как функционирующая структура.[23] Соответственно, правовое регулирование деятельности в данной сфере осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений».[24]

Характеризуя деятельность застройщика как часть предмета договора участия в долевом строительстве, следует заметить, что здесь подразумеваются, главным образом, обязанности застройщика:

• построить в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц соответствующий объект долевого строительства с наружным инженерным обеспечением;
• получить разрешение на ввод его в эксплуатацию:
• передать его участнику долевого строительства, который, в свою очередь, должен его принять.[25]

В соответствии с ч.1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[26] застройщик обязан передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Этот срок должен быть единым для участников долевого строительства.

Исключение составляет случай, когда строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этой ситуации застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения определенного договором срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

В указанном случае применяется правило п. 1 ст. 452 ГК РФ, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Соответственно, в связи с тем, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, соглашение сторон об изменении такого договора также подлежит государственной регистрации.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ,[27] действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Процедура передачи объекта долевого строительства определяется ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации».[28] В общем ее можно представить так: застройщик направляет участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта недвижимости и о готовности объекта долевого строительства к передаче не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия.

При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В договоре должен быть установлен порядок расчета цены договора. Договорная цена, формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, а также исходя из планируемой прибыли застройщика. Если в договор не записана твердая цена (что могут позволить себе только стабильные компании), то должен быть описан алгоритм ее определения, учитывая непрерывность инфляционных процессов, длительность процесса строительства и возможность отклонения площади построенного объекта от проектной. В этой связи помимо цены объекта договора участия в долевом строительстве в целом, должна быть определена и стоимость квадратного метра. На практике, в договоре участия в долевом строительстве указываются:

1. базовая стоимость квадратною метра в строящемся объекте недвижимости;
2. базовая стоимость квартиры;
3. график внесения платежей;
4. особенности изменения цены договора.[31]

Уплата цены договора производится путем внесения платежей в период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Уплата цены договора может производиться:

1. единовременно. В этом случае просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора;
2. в установленный договором период. При систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Учитывая, что в процессе строительства возможно изменение стоимости объекта в связи, например, с удорожанием строительных материалов, с инфляцией, представляется целесообразным использовать валютную оговорку. Она выступает гарантией потерпевшей стороны от обесценения денег и вызванного этим нарушения эквивалентности обязательств сторон в момент исполнения договора. Валютная оговорка представляет собой одно из средств правовой защиты, которые применяются по предварительному соглашению сторон. Валютная защита цены товара выражается во включении в договор условия, которое определяет, какая валюта выступает в качестве валюты долга, в какой валюте должен быть, произведен платеж и каково курсовое состояние между двумя указанными валютами.[32]

В этом отношении показательно Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 апреля 2005 г. по делу № А56-20220/04 между строительной организацией и инвестором о взыскании задолженности, которая, по мнению истца, образовалась в результате увеличения себестоимости стройматериалов.

В обоснование своих требований истец ссылался на договор об инвестировании строительства квартиры, заключенный между истцом и ответчиком. В ходе строительства себестоимость материалов и услуг субподрядчиков увеличилась, в результате чего возникли дополнительные расходы. По мнению истца, сумма иска составила разницу между себестоимостью доли ответчика (одной трехкомнатной квартиры) и суммой, уплаченной ответчиком в соответствии с условиями договора.

Согласно договору установленная в нем цена является фиксированной и не подлежит изменению в течение срока его действия. Таким образом, соглашение между истцом и ответчиком о размере расходов ответчика было достигнуто. Следовательно, нет оснований для пропорционального распределения расходов. Кассационная инстанция указала, что поскольку соглашением сторон размер расходов ответчика определен, т.е. он не освобожден полностью от расходов, довод о ничтожности пункта договора, где оговаривается цена 1 кв. м, является несостоятельным. Суд указал, что право истца на взыскание с ответчика убытков в заявленной сумме в результате удорожания строительства не доказано истцом ни по праву, ни по размеру.[33]

Учитывая сказанное, по аналогии с п. 2 ст. 317 ГК РФ, представляется целесообразным включить в ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[34] следующие положения: «В договоре участия в долевом строительстве объектов недвижимости может быть предусмотрено, что уплата цены договора производится в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иное не определено соглашением сторон».

Передача денежных средств должна быть оформлена надлежащим образом: участнику долевого строительства должен быть выдан документ, подтверждающий принятие от него денежных средств (расписка, приходно-кассовый ордер и т.д.). Кроме того, принятие денежных средств должно быть соответствующим образом оформлено во внутренней учетной документации застройщика.[35]

Что касается гарантийного срока на объект долевого строительства, то в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[36] застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии со ст. 36 Градостроительного кодекса РФ[37] градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1. фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
2. возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3. функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
4. видов территориальных зон;
5. требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Качество работ на практике может оговариваться либо в договоре о долевом строительстве объектов недвижимости, либо в приложениях к нему (схемы, чертежи, рисунки и т.п.), либо путем указания в договоре на правила, определенные СНИПами, ГОСТами или ТУ.[38]

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором участия в долевом строительстве.

В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1. Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. Соразмерного уменьшения цены договора;
3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Причем в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользования денежными средствами. Таким образом, закон не усматривает обязательного обращения в суд с соответствующим требованием, что является логическим продолжением ст. 450 ГК РФ, которая устанавливает, что законом могут быть предусмотрены основания для отказа одной из сторон договора от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением контрагентом какого-либо условия договора.

Характерно, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Данное правило носит императивный характер и поэтому договорные положения не должны ему противоречить. Если договор содержит аналогичные нормы, то он будет считаться недействительным. Однако согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.[39] Кроме того, ничтожными должны также считаться условия, смягчающие ответственность застройщика по сравнению с общими нормами гражданского законодательства, например ограничение срока уплаты процентов датой отказа участника долевого строительства от договора. Фактический запрет на включение в договор условий, освобождающих заказчика от ответственности, не означает, что в договоре не должны быть прописаны условия, при которых ответственность наступает, а также сроки расчетов с участниками долевого строительства по отдельным видам претензий.[40]

Как было отмечено, гарантийный срок отнесен к существенным условиям договора, что представляется вполне рациональным, учитывая сущность возникающих при этом правоотношений, особенностей их субъектов. Тем не менее, высказанное мнение не является единственным. Так, Е.П. Згонникова указывает, что «отнесение гарантийного срока к существенному условию договора участия в долевом строительстве не целесообразно. По нашему мнению, в законе достаточно закрепить величину гарантийного срока — 5 лет с помощью императивной нормы».[41]

Подводя итог проведенному в рамках данного параграфа анализа содержания договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, необходимо отметить следующее:

адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Легис Групп»

[1] См.: Синайский В.И. Русское гражданское право. Выпуск II. Обязательственное, семейное и наследственное право. Киев: типография Р. К. Лубковского, 1915, С. 2.

[3] Цит. по: Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975, С. 27.

[4] Цит. по: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (общие положения). — М.: Статут, 1997.С. 125.

[5] См.: Гражданское право: Учебник. Том I / Под ред. доктора О.Н. Садикова. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006, С. 360; Май С.К. Очерки общей части буржуазного обязательственного права. — М.: Внешторгиздат, 1953, С. 72.

[6] Цит. по: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (общие положения). — М.: Статут, 1997. С. 125.

[7] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[8] См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

[9] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[10] Цит. по: Шаханов А.В. Договор долевого участив в строительстве. — СПб.: Лекс-СТАР, 2001, С. 12.

[11] Цит. по: Обыденнов А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. 2003. .№ 8. С.64.

[12] См.: Згонникова Е.П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов: Дисс. … канд. юрид. наук. — Волгоград, 2006 г., С. 103.

[13] См: Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. № 1.

[14] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[16] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[18] Цит. по: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 1997. С. 217.

[19] См.: Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2006 г., С. 98-99.

[20] См.: Маркозубова Н.В. Договор долевого участия в строительстве жилья: Дисс. … канд. юрид. наук. СПб., 2004 г., С. 71.

[21] См.: Шарапов В.В. Об участии в долевом строительстве: комментарий к закону // Право и экономика. 2005. № 12.

[22] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[23] См.: Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». М.: Эксмо, 2007.

[24] См.: Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.

[25] Подробнее об этом см. в параграфе 3 главы 2.

[26] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[27] С 1 февраля 2008 г. ставка рефинансирования составила 10,25 % (Указанием ЦБ РФ от 1 февраля 2008 г. 1975-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» // Вестник Банка России. 2008. № 5.

[28] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[29] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[30] См.: Шишкоедова Н.Н. Вклад в строительство // «Главбух», Отраслевое приложение «Учет в строительстве». 2004. № 1.

[31] См.: Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. — Казань, 2006 г., С. 87 -88.

[32] См.: Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2006 г., С. 145.

[33] См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 апреля 2005 г. по делу № А56-20220/04

[34] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[35] Подробнее об этом см.: Соколов П. Долевое строительство: учет и налогообложение //Финансовая газета. Региональный выпуск. 2005. № 41, 42; Янковская К. Долевое участие в строительстве: бухгалтерский и налоговый учет //Финансовая газета. Региональный выпуск. 2005. № 2; Стапанян М.Г. Договор долевого участия в строительстве: проблемы налогообложения // Право и экономика.

2007. № 10.

[36] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[37] См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ// СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

[38] См.: Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. — Краснодар, 2005 г., С. 146.
[39] См.: Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». М.: Эксмо, 2007.

[40] См.: Захарьин В.Р., Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров. 2005. № 5.

[41] Цит. по: Згонникова Е.П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов: Дисс. … канд. юрид. наук. — Волгоград, 2006 г., С. 110-111.

[42] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[43] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

Источник: legis-group.ru

Закон о ДДУ 214 ФЗ: полная версия

Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание

• Снятие обременения с недвижимости
• Снятие обременения через суд
• Собственность через суд
• Споры о заливе
• Споры с застройщиком о качестве
• Спорт
• Банкротство физических лиц
• Банкротство физических лиц
• Судебные споры
• Взыскание долгов с физических лиц
• Взыскание задолженности по заработной плате
• Взыскание компенсации в связи с увольнением
• Восстановление на работе
• Защита ответчика в суде по гражданским делам
• Защита прав потребителей
• Обжалование дисциплинарного взыскания
• Представительство интересов в судах общей юрисдикции

• Защита работодателя в трудовых спорах
• Представительство компаний в судах общей юрисдикции
• Таможенные споры
• Юристы и адвокаты по 115-ФЗ
• Интеллектуальная собственность
• Регистрация договоров в Роспатенте
• Регистрация программ для ЭВМ, баз данных
• Регистрация товарных знаков в Роспатенте
• Юридическое обслуживание бизнеса
• Абонентское юридическое обслуживание компаний
• Юридическое обслуживание компаний
• Юридическое обслуживание предпринимателей
• Закрытие бизнеса
• Ликвидация некоммерческой организации
• Ликвидация ООО
• Спорт

С принятием Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 № 214-ФЗ институт долевого строительства занял одно из ключевых мест в приобретении недвижимости гражданами. Это и не удивительно. Стоимость квадратного метра на этапе строительства существенно ниже стоимости жилья на “вторичном рынке”. Кроме того, достаточно подробное правовое регулирование долевого строительства позволяет избегать проблем двойных и тройных продаж объекта, продаж неуполномоченными лицами и прочих проблем, ставших настоящим бичом рынка недвижимости в конце 90-х – начале 2000-х годов.

В настоящее время договор долевого участия в строительстве представляет собой наиболее надежный инструмент при инвестировании в строительство недвижимости, и все чаще солидные застройщики стараются избегать использования таких сомнительных инструментов как договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи.

Что такое “ДДУ по 214-ФЗ”? Суды сходятся во мнение, что ДДУ- это разновидность договора купли-продажи будущей вещи, к которой с целью защиты дольщика как более слабой стороны договора применяются особые положения закона. Как итог, по рынок долевого строительства постоянно растет, особенно быстро растет в крупных городах. Однако ситуация на рынке недвижимости в целом такова, что даже крупные застройщики не застрахованы от финансового краха, что грозит недостроями, недовольствами дольщиков и прочими сопутствующими проблемами. Если бы институт долевого строительства был идеален, не было бы и печальной статистики – по итогам 2018 года в России насчитывалось более 800 проблемных объектов, а это более 80 тысяч обманутых дольщиков.

Чтобы не пополнить число обманутых и иметь хоть какую-то уверенность в том, что дом достроят, а квартиру передадут, необходимо придерживаться некоторых правил.

Риск ДДУ № 1: Ненадежный застройщик и сомнительная новостройка

Это, пожалуй, первый и самый серьезный риск покупки новостройки по ДДУ или иному договору. Даже ДДУ не может застраховать дольщика от финансового краха застройщика или его недобросовестности. Несмотря на то, что при банкротстве застройщика законодатель предоставляет определенные способы защиты участников долевого строительства, безусловно, данная процедура является стрессом и потерей времени для любого дольщика.

Поэтому первое, что вам нужно сделать, если вы решили инвестировать денежные средства в строительство недвижимости по ДДУ, является проверка застройщика и объекта . О том, как это сделать самому (и почему лучше доверить проверку профессионалам), рассказано в одной из предыдущих статей: “ Как проверить застройщика и новостройку? ”.

Застройщика важно проверить не только с точки зрения надежности и финансовой стабильности, но и с точки зрения строительного опыта. Рекомендуем почитать отзывы дольщиков сданных застройщиком объектов. Конечно, хорошие отзывы – не гарантия того, что вам будет передан объект, соответствующий рекламным буклетам и всем строительным нормам. При нарушениях застройщиком строительных норм и договора дольщик вправе взыскать значительную компенсацию, однако для многих дольщиков в приоритете скорее въехать в хорошую, готовую квартиру. Поэтому при выборе застройщика стоит учитывать критерий качества выполняемых строительных работ.

Риск № 2: Невыгодные условия ДДУ

Несмотря на то, что Закон № 214-ФЗ существенно ограничивает “творчество” застройщиков при составлении ДДУ, некоторые лазейки для застройщиков все-таки остаются. Поэтому непосредственно после проверки застройщика и новостройки необходимо очень внимательно изучать предлагаемый к подписанию ДДУ.

Во-первых, договор должен содержать все существенные условия, которые установлены Законом (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ):

Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Объект должен быть определен четко и не допускать двоякого толкования. То есть недостаточно просто указать площадь застройки, нужно описать квартиру вплоть до ее строительного номера, приложить графический план.

Важным нюансом при покупке новостройки является тот факт, что объект строительства нельзя увидеть, детально осмотреть при покупке, что влечет злоупотребления со стороны застройщика, поэтому важно все существенные требования к объекту долевого строительства предусмотреть в ДДУ, в том числе назначение помещения, расположение, площадь и т.д. Кроме того, в процессе строительства объект недвижимости может менять площадь, поэтому в большинстве случаев застройщики предусматривают в договоре условие о возможных различиях фактической и проектной площади недвижимости, порядок взаиморасчетов сторон.

Данный нюанс вызвал на практике ряд злоупотреблений со стороны застройщиков. В некоторых случаях, если в договоре была предусмотрена доплата при увеличении площади, площадь объекта увеличивалась на 10 и более %, что приводило к незапланированным расходам дольщиков (при этом зачастую увеличивались не самые функциональные комнаты – балкон, коридор и т.д.).

Когда в договоре было предусмотрено, что цена объекта недвижимости неизменна, то застройщики существенно уменьшали площадь объекта. Законодатель предусмотрел один из способов защиты – отказ от исполнения договора (расторжение ДДУ и возврат денег) при изменении площади более чем на 5 %. Но, к сожалению, данный способ не всегда рекомендуется использовать дольщикам, так как при расторжении договора велик риск неполучения денег от застройщика (зачастую застройщики создают компанию под каждый объект долевого строительства и по окончании строительства эта компания превращается в “пустышку”).

Поэтому на вопрос урегулирования договором случаев изменения площади необходимо обратить внимание при заключении ДДУ (есть ли лимиты увеличения/уменьшения площади, другие вопросы). Нередко застройщики указывают в ДДУ, что при любом увеличении площади дольщик должен доплатить цену ДДУ, а при уменьшении застройщик ничего не возвращает (или при уменьшении менее определенной величины. Рекомендуем до заключения договора обсудить с застройщиком возможности корректировки в этой части договора, оговорить условия изменения площади и договориться с застройщиком о “зеркальных” последствиях изменения площади в ту или иную сторону. Подробнее о судебной практике рассмотрения подобных споров читайте в отдельной статье.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Именно этот пункт недобросовестные застройщики чаще всего используют в своих целях. Так, согласно многочисленным разъяснениям судов, срок должен позволять с точностью до определенной даты установить момент передачи квартиры дольщику.

Существует несколько вариантов указания сроков. Самый распространенный, понятный всем и прозрачный – указание на конкретную дату (“объект должен быть передан участнику не позднее 31.12.2018 г.” или “объект передается участнику не позднее IV квартала 2018 г.”).

В этой ситуации дольщик заранее знает, на что ему рассчитывать, срок заранее известен, а продлить его можно, только подписав дополнительное соглашение. Разновидность этого варианта – указание на определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию с одновременным определением предельного срока ввода (“Многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее 01.01.2019 г. Объект должен быть передан участнику в течение 3 месяцев с даты введения дома в эксплуатацию”).

Кроме этого, Гражданский кодекс РФ позволяет установить срок указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. И вот здесь начинается беззаконие. Так, например, один из довольно крупных действующих застройщиков включает в договор такое положение – “объект должен быть передан участнику в течение 2 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию”.

Фактически можно говорить, что в данном случае срок не согласован, так как получение разрешения на ввод в эксплуатацию не является неизбежным, дом могут в принципе не вводить в эксплуатацию или ввести его через десятки лет. Естественно, при заключении договора дольщик на такие сценарии не рассчитывает. Как ни странно, некоторые суды Московского региона, вопреки разъяснениям Верховного суда РФ, толкуют положения данного договора так, что срок сдачи квартиры когда-то да наступит, а вот право на получение неустойки за просрочку сдачи объекта у дольщика не возникло, так как срок еще не наступил. В связи с этим рекомендуем следить за тем, чтобы срок сдачи объекта был указан в договоре максимально конкретно и соответствовал устным обещаниям менеджера (рекламным объявлениям).

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена, как и срок, могут быть изменены сторонами по дополнительному соглашению, если такая возможность предусмотрена договором. Как ранее говорили, обратите внимание на порядок изменения цены объекта ДДУ при изменении площади объекта недвижимости. Встречаются случаи включения застройщиками особых условий об изменении цены ДДУ застройщиком в одностороннем порядке. Поэтому внимательно изучите ДДУ, не только раздел о цене ДДУ, но иные условия (часто застройщики самые “интересные” условия включают в форс-мажор, заключительные положения и т.д.), чтобы по завершении строительства не удивиться значительному удорожанию объекта недвижимости.

Гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается Законом № 214-ФЗ, в ДДУ он может быть только увеличен.

Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (залог, страхование). Подлинность сведений о страховании или залоге лучше проверить до подписания договора.

И самое главное – ДДУ заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Только с момента регистрации ДДУ считается заключенным. Регистрация договора не составляет какого-либо труда, в связи с чем вполне можно отказаться от услуг по сопровождению регистрации, навязываемых некоторыми застройщиками.

Также, кроме существенных условий, в ДДУ включаются иные условия, отсутствие которых само по себе не влияет на заключенность и действительность договора: порядок общения сторон, рассмотрения их споров, права и обязанности и т.д. Так как их регламентация в Законе менее подробная, у застройщиков появляется “место для маневра”. Одни застройщики включают в договор положение о том, что все споры с ним будут рассматриваться в суде, который более лоялен к компании, другие устанавливают трехмесячные сроки ответа на претензии, а некоторые даже прописывают возможность одностороннего изменения срока сдачи объекта или отказ от взыскания неустойки.

Во всем этом многообразии ухищрений нужно помнить, что на ДДУ распространяются положения Закона о защите прав потребителей. А согласно ст. 16 Закона “О защите прав потребителей” условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Источник: advokatnow.ru

Договор долевого участия

На сегодняшний день это единственное законное соглашение позволяющие физлицам софинансировать возведение городской жилой недвижимости. Более того, закон прямо говорит, что именно это соглашение должно быть задействовано при привлечении средств населения для строительства многоквартирного жилья.

На практике это означает, что любой гражданин, а также юрлицо может выделить собственные средства Застройщику на постройку квартиры в возводимом жилом доме, с дальнейшим получением именно этой профинансированной гражданином квартиры.

Что касается других типов подобных соглашений (например, между кредитором и берущим данный кредит), в отличие от ДДУ, они не обладают той законодательной поддержкой, благодаря которой регулируется не только порядок привлечения средств граждан, но и ответственность Девелопера за выделенные ему средства. Более того, ДДУ не подразумевает Приобретателя жилья коммерческим партнером Застройщика, что в конечном итоге снижает риски данного Приобретателя и ставит его в более выгодное положение по отношению к другой стороне сделки.

Что должно содержаться в ДДУ: существенные и дополнительные условия

В Договоре долевого участия (ДДУ) в обязательном порядке должны быть включены следующие существенные условия, без которых он не имеет силы, а именно:

Описание софинасируемого объекта (размер квартиры, ее планировка, этаж и т.д), согласно проекту Девелопера;

Временные рамки стройки (когда планируется сдача объекта и передача жилья покупателю (дольщику));

Стоимость, временные рамки и график платежей. Причем стоимость должна быть фиксированной и не может изменяться по желанию одной из сторон, а только по взаимному согласию и при условии указание на эту возможность в самом договоре;

Срок действия гарантии на переданное покупателю жилье. Причем эта гарантия обеспечивает право Покупателя в случае выявления недостатков в сданном жилье, требовать их устранения за счет Девелопера, либо компенсацию за потраченные на устранение этих недостатков средства. На саму конструкцию это гарантия действует не менее 5 лет, на коммуникации — 3 года.

Пояснение, как Девелопер будет выполнять свои обязательства по ДДУ( путем страхования или при помощи отчислений в компенсационный фонд).

Если Застройщик не выдерживает оговоренные в соглашении сроки передачи жилья Покупателю, то он обязан выплатить последнему неустойку (учитывается каждый просроченный день) в размере 150-й текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (для физлиц).

Так же в ДДУ могут быть внесены дополнительные условия, а именно:

В какой последовательности будет осуществляться сдача-приемка работ;

Подразумевается ли вероятность передачи прав требования;

Право отказа от исполнения сделки в одностороннем порядке;

Порядок разрешения претензий;

Другое, по усмотрению подписантов.

Правила заключения ДДУ: на страже интересов дольщика

Договор ДДУ призван защищать интересы дольщиков в случае нарушений или противозаконных действий со стороны Девелопера. Законодательно также определен порядок его заключения. Такой договор не считается заключенным без государственной регистрации. В данном случае, она является обязательной.

Цель такой регистрации — исключить вариант с дублирующими продажами одной и той же квартиры в новом доме. Как только факт сделки зафиксирован в Росреестре — она считается заключенной.

Только после этих обязательных этапов производится оплата, причем производится она по безналу. Либо единовременная, либо поэтапная.

При просрочке поэтапной оплаты начисляются пени, а если просрочка больше двух месяцев, то Девелопер имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке.

В целях защиты интересов дольщиков с 2017 года законодательным путем был введен так называемый счет эскроу. Порядок выплат через этот счет гарантирует возврат денег Покупателю в случае нарушения другой стороной своих обязательств.

К плюсам ДДУ можно отнести и выгоды, которые Покупатель получает при обращении в банк: при наличии такого договора можно взять ипотеку под более низкий процент.

Однако, как и любой другой договор, ДДУ не идеален, хотя и является оптимальным вариантом при заключении подобных сделок с жильем. Так он не может гарантировать подписанту, что Застройщик вдруг не обанкротится или стопроцентно выполнит свои обязательства по срокам и качеству. Но в любом случае, ДДУ предоставляет больше возможностей дольщику с точки зрения защиты своих прав, чем другие подобные договора.

Обращайтесь к специалистам

Как и любой важный документ, договор долевого участия требует ответственного отношения. Чтобы вся процедура от начала до конца не доставила Вам хлопот, следует очень внимательно подходить ко всем этапам. Лучше всего, если в этом Вам будут помогать специалисты.

Так, обратившись в компанию “РосКо”, которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленный при нашем профессиональном участии документ будет соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно убережет Вас от любых неожиданностей.

Источник: rosco.su

Недостатки объекта долевого участия

В силу п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Что может требовать дольщик

На случай, если объект долевого строительства по своему качеству не соответствует условиям договора и не отвечает обязательным требованиям, или имеет иные недостатки, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, Законом № 214-ФЗ предусмотрен закрытый перечень требований, которые участник долевого строительства по своему выбору вправе предъявить застройщику (если иное не установлено договором). Так, дольщик вправе потребовать:

1. Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
2. Соразмерного уменьшения цены договора.
3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, по общему правилу, требовать от застройщика замены объекта долевого строительства участник не вправе, если только указанное право не предусмотрено договором.

Требования, связанные с недостатками объекта долевого строительства, могут быть предъявлены застройщику участником долевого строительства как до приемки построенного объекта, так и после, в течение гарантийного срока, который устанавливается договором, не может составлять менее пяти лет и начинает течь с момента передачи построенного объекта участнику долевого строительства.

Как дольщики поступают на практике

На практике, если недостатки выявляются на этапе приемки объекта, дольщики зачастую отказываются от приемки до устранения застройщиком недостатков. Это объясняется, в частности, тем, что, если предусмотренный договором срок передачи объекта долевого строительства уже наступил, застройщик «попадает» в просрочку. В связи с нарушением указанного срока участнику долевого строительства подлежит выплата неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (одной сто пятидесятой – если участником долевого строительства является гражданин) вплоть до дня передачи участнику объекта долевого строительства после устранения всех недостатков.

В случае выявления недостатков позднее, в уже переданном объекте (но в пределах гарантийного срока) участнику долевого строительства следует направить застройщику претензию с описанием выявленных недостатков, требованием участника к застройщику (из предусмотренных п. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ или договором), а также разумным сроком для исполнения такого требования. Указанный срок также может быть согласован сторонами в письменном виде.

Если застройщик уклоняется от устранения недостатков, выполнения иных требований, связанных с выявлением недостатков объекта долевого участия, за направлением застройщику претензии (нередко – не одной) следует обращение дольщика с иском в суд.

Неустойка

За нарушение застройщиком срока устранения недостатков объекта долевого строительства гражданин-участник долевого строительства, приобретающий жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вправе требовать за каждый день просрочки неустойку в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), а именно – в размере одного процента цены объекта долевого участия в строительстве. Если же недостаток указанного жилого помещения не является основанием для признания такого помещения непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как один процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка, за каждый день просрочки.

На практике дольщики обычно рассчитывают неустойку исходя из цены объекта, т. е. в наибольшем размере. В случае спора между сторонами договора оценка выявленного недостатка не предмет того, является ли он основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, и, соответственно, определение подлежащего взысканию размера неустойки отводится на усмотрение суда.

Отказ от ДДУ

Если нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является существенным или застройщик не устранил выявленные недостатки в установленный участником долевого строительства разумный срок (не выполнил иное предусмотренное законом или договором требование, связанное с выявлением недостатков), участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств (долевого взноса), а также уплаты процентов на сумму взноса за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Проценты за пользование денежными средствами начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В случае отказа участника долевого строительства от договора по указанному выше основанию не подлежит начислению неустойка за просрочку передачи объекта, если таковая была допущена застройщиком.

Также в случае заявления гражданином-участником долевого строительства отказа от договора в связи с неустранением застройщиком в установленный участником разумный срок недостатков жилого помещения, приобретенного для личного, семейного использования не подлежит начислению и выплате неустойка за нарушение указанного срока.

Судебное разбирательство

В рамках судебного спора во всех случаях заявления участником долевого строительства требования о взыскании неустойки застройщику следует заявлять об уменьшении судом неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, застройщику следует помнить о предусмотренном п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штрафе в размере пятидесяти процентов от присужденной в пользу потребителя суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Следует помнить, что согласно п. 10 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного суда РФ 19.07.2017, удовлетворение требований дольщика после подачи иска не является основанием для отказа во взыскании штрафа.

Также ст. 15 Закона о защите прав потребителей предусмотрено взыскание компенсации причиненного потребителю морального вреда. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

На практике суды нередко учитывают присужденную компенсацию морального вреда при расчете суммы штрафа, а также допускают одновременное взыскание неустойки и процентов за пользование денежными средствами, что не соответствует закону, однако отменить решение суда в указанной части по данному основанию удается далеко не всегда.

Таким образом, в случае обоснованного предъявления участником долевого строительства требований в связи с выявлением недостатков объекта долевого строительства, застройщику следует приложить все усилия для урегулирования возникшей ситуации в досудебном порядке или путем заключения мирового соглашения уже в рамках судебного спора.

Источник: regforum.ru