Что нужно для приемки квартиры в новостройке

Как принять квартиру в новостройке от застройщика, когда подписывать акт приемки квартиры. Ответы на эти и другие вопросы читайте в нашей статье.

Это важно знать при приемке квартиры в новостройке!

Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 “Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства” с комментариями юриста РФ.

ОСНОВНЫЕ МОМЕНТЫ И КОММЕНТАРИИ

• Постановление Правительства РФ №442 временное и действует только с 23.03.2022 до 31.12.2022 (п.1).
• Срок передачи квартиры от застройщика Участнику (участнику долевого строительства) можно изменить по соглашению сторон в отдельности от других квартир того же многоквартирного дома без внесения изменений в проектную декларацию, но естественно, не ранее чем после ввода дома в эксплуатацию (п.1а).
• Застройщик имеет право направлять участнику письма, сообщения, предложения и допсоглашения с ЭЦП на электронную почту, указанную в договоре (п.1б).
• Первичная приёмка квартиры осуществляется в том же порядке, как и раньше (когда участник самостоятельно или с многочисленными родственниками и знакомыми или с приглашённым приёмщиком или с приглашённым мастером-отделочником или с приглашённым знакомым который разбирается в ремонтах — первый раз осматривают квартиру) (п.1в).

ВАЖНЫЕ КОММЕНТАРИИ

• не путать приёмщика (эксперта-приёмщика) квартир (назовём его Приёмщик 1.0, так как он осуществляет первичную приёмку квартиры) и специалиста (специалиста-строителя) в реестре и с сертификатом (назовём его Специалист 2.0, так как он осуществляет вторичную строительную экспертизу квартиры в определённых описанных далее случаях) и оценщика (назовём его Оценщик, для составления отчёта об оценке квартир для банков при непогашенной на момент приёмки квартиры ипотеке по данной квартире).
• первичную приёмку квартиры (первичный осмотр квартиры) может осуществлять, как сам участник так и совместно с приёмщиком, также и один приёмщик без участника по нотариальной доверенности от участника, согласно ГК РФ ст.182, ст.185.
• недобросовестные застройщики иногда ограничивают допуск на первичную приёмку и осмотр квартиры Приёмщику 1.0, родственникам и знакомым участника или требует на каждого нотариальную доверенность. Это незаконно. Застройщик имеет право требовать нотариальную доверенность лишь в том случае, когда участник не присутствует на приёмке лично и предоставляет свои права на осмотр и приёмку своему доверителю, согласно ГК РФ ст.182, ст.185. Так же ни один закон не запрещает присутствовать приёмщику и третьим лицам при первичной приёмке квартиры, по факту в момент приёмки квартиры с участником может находиться неограниченное количество желающих помочь принять квартиру, в том числе и приёмщик. Роспотребнадзор строго наказывает застройщика за такие фокусы. Внутренние регламенты, приказы и распоряжения застройщика действуют исключительно для сотрудников застройщика и никак не распространяются на иных лиц.
• первичную приёмку квартиры (первичный осмотр квартиры) необходимо проводить строго до подписания участником АПП (акта приёма-передачи квартиры или передаточного акта) с застройщиком и необходимо приглашать на приёмку именно Приёмщика 1.0. Подробная информация по приёмке квартир, бланки, образцы, шаблоны и как не попасть на уловки застройщика по ссылке Дом Домыч.
• согласовывать Приёмщика 1.0 с застройщиком не нужно, приёмщика можно выбрать любого, приёмщик не должен быть в реестре и с сертификатом, стоимость услуг приёмщика это примерно 2.500 – 20.000 рублей в зависимости от набора предоставляемых услуг по приёмке и оценке, стоимость специалиста в реестре 40.000 – 150.000 рублей.
• если квартира ипотечная и на момент первичной приёмки квартиры ипотека не погашена полностью, то ВСЕГДА и для ЛЮБОГО БАНКА необходима оценка стоимости квартиры Оценщиком квартир (в силу Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Подробная информация по оценке квартир для банков, бланки, образцы по ссылке Дом Домыч.
• желательно выбирать Приёмщика 1.0 и Оценщика в одном лице (гораздо дешевле делать приёмку и оценку квартиры одновременно на первичной приёмке). Оценщик и Специалист 2.0 в одном лице не бывает.
• Приёмщик 1.0 приезжает в квартиру для первичной приёмки с набором инструментов, Оценщику квартир необходим в квартире только фотоаппарат или смартфон, первичная приёмка квартиры приёмщиком занимает от 1 до 3 часов в зависимости от набора услуг по приёмке, время осмотра квартиры оценщиком квартир занимает не более 10 минут. Ограничивать время приёмки квартиры ни участнику, ни приёмщику застройщик не имеет права.
• по окончании первичной приёмки квартиры, Приёмщик 1.0 составляет и передаёт в квартире участнику дефектную ведомость с описанием дефектов и нарушений, а также указывает являются ли данные нарушения существенными или несущественными, а в квартире помечает обнаруженные дефекты стираемым маркёром на конструктивных элементах квартиры. Участник, после первичной приёмки квартиры, в свою очередь отражает выявленные приёмщиком дефекты из дефектной ведомости в АПП, подписывает АПП в офисе продаж (где участник получал ключи от квартиры для первичной приёмки квартиры) для безвозмездного устранения застройщиком всех выявленных участником дефектов или участник не подписывает АПП, а составляет претензию застройщику для проведения строительной технической экспертизы Специалистом 2.0 для последующего суда.
• обычно все выявленные Приёмщиком 1.0 в квартире дефекты в принципе устранимые и застройщик их устраняет в разумный срок до 60 дней, а участник тем самым экономит на последующем ремонте существенную сумму от 100.000 рублей и более, поэтому вложения в приёмку квартиры приёмщиком окупаются участнику многократно. Наиболее часто встречающиеся дефекты в квартире – дефекты в установке, утеплении и подгонке оконных и балконных блоков и окон.

В случае если в процессе первичной приёмки квартиры Приёмщиком 1.0 не выявлены нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, то участник подписывает АПП с застройщиком и получает ключи от квартиры (п.1в).

В случае если в процессе первичной приёмки квартиры Приёмщиком 1.0 выявлены НЕсущественные дефекты (нарушения), участник подписывает АПП с застройщиком и указывает в АПП перечень дефектов из дефектной ведомости, составленной приёмщиком. Застройщик обязан безвозмездно устранить выявленные дефекты в течение 60 календарных дней после подписания АПП (п.1в, п.1е, п.1н).

ВАЖНЫЕ КОММЕНТАРИИ

• существенные нарушения (дефекты, недостатки) — согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей” существенные дефекты это такие дефекты, которые делают квартиру непригодной для проживания. Под существенными недостатками следует понимать: неустранимые недостатки (то, что нельзя исправить в принципе); недостатки, которые не устранить без несоразмерных денежных или временных затрат; изъяны, которые выявляются неоднократно или проявляются вновь после устранения. В зависимости от степени выраженности дефекты могут перейти из категории “существенные” в категорию “несущественные” и наоборот. Например, протечка потолка может быть значительной, если приводит к повышению влажности во всей квартире, и незначительной, если это разовое явление и застройщик проблему быстро устранил.
• обычно все выявленные Приёмщиком 1.0 в квартире дефекты в принципе устранимые (несущественные согласно закону) и застройщик их устраняет в разумный срок до 60 календарных дней после подписания АПП.
• по окончании устранения дефектов застройщик обязан пригласить участника для визирования исправлений дефектов и повторной приёмки квартиры. На повторную приёмку квартиры можно снова пригласить Приёмщика 1.0. Обычно приёмщики предоставляют значительные скидки на повторную приёмку квартиры после устранения застройщиком ранее выявленных дефектов.
• участник обязан впустить в квартиру в согласованные с застройщиком дни и время представителей застройщика для устранения выявленных приёмщиком дефектов, в противном случае дефекты не будут устранены застройщиком в 60 календарных дней, а в судебном порядке оспорить не устранённые застройщиком дефекты уже не получится (помним, что теперь застройщик имеет право присылать сообщения на электронную почту участнику).
• если на первичной приёмке квартиры Приёмщик 1.0 не выявил дефекты в квартире или дефекты несущественные, а участник не подписывает с застройщиком в течение 30 календарных дней после первичной приёмки квартиры АПП с указанием в АПП выявленных дефектов, то застройщик составляет и подписывает односторонний АПП, и его не обязательно отправлять участнику.
• если участник уклоняется от первичной приёмки квартиры (первичного осмотра квартиры) самостоятельно или с приглашённым Приёмщиком 1.0 и не подписывает с застройщиком АПП, то по истечение 30 календарных дней с момента уведомления застройщиком участника о необходимости первичного осмотра и приёмки квартиры, застройщик составляет и подписывает односторонний АПП, и его не обязательно отправлять участнику (помним, что теперь застройщик имеет право присылать сообщения на электронную почту участнику).

В случае если в процессе первичной приёмки квартиры Приёмщиком 1.0 выявлены НЕсущественные дефекты (нарушения), участник подписал АПП с застройщиком с указанием в АПП всех выявленных приёмщиком дефектов, застройщик не имел письменных возражений и разногласий по поводу выявленных дефектов, но застройщик отказывается устранить выявленные дефекты в отведённый 60-дневный календарный срок с момента подписания АПП, или не отказывается устранить, но не устраняет в отведённый 60-дневный календарный срок, то участник имеет право либо обратиться с иском в суд, либо обратиться к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении участнику расходов на самостоятельное устранение дефектов (п.1в, п.1е, п.1ж, п.1з, п.1и).

ВАЖНЫЕ КОММЕНТАРИИ

• застройщик обязан удовлетворить требование участника о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении участнику расходов на самостоятельное устранение дефектов в течение 10 рабочих дней с момента их предъявления участником застройщику.
• в случае отказа застройщика в удовлетворении требований участника о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении участнику расходов на самостоятельное устранение дефектов во внесудебном порядке полностью или частично, либо в неудовлетворении полностью или частично требований в срок 10 рабочих дней – участник имеет право предъявить иск в суд.
• скорее всего в данном случае застройщик отправит участника в суд, поэтому придётся перед исковым заявлением приглашать в квартиру Специалиста 2.0 для проведения специальной строительной технической экспертизы и составления сметы расходов на устранение дефектов (кстати, суд дополнительно может назначить нового Специалиста 3.0)

В случае если в процессе первичной приёмки квартиры Приёмщиком 1.0 выявлены НЕсущественные дефекты (нарушения), участник подписал АПП с застройщиком с указанием в АПП всех выявленных приёмщиком дефектов, однако застройщик имеет разногласия с участником по списку дефектов, то участник и застройщик согласовывают дату и время для проведения повторного осмотра квартиры, составления акта осмотра квартиры и проведения специальной строительной технической экспертизы выявленных участником или приёмщиком несущественных нарушений с привлечением Специалиста 2.0 для составления согласованного списка дефектов (п.1в, п.1л).

В случае если в процессе первичной приёмки квартиры Приёмщиком 1.0 выявлены Существенные дефекты (нарушения), участник не подписывает АПП с застройщиком, составляет письменную претензию застройщику, указав все выявленные приёмщиком существенные и несущественные нарушения, а также участник и застройщик согласовывают дату и время для проведения повторного осмотра квартиры, составления акта осмотра квартиры и проведения специальной строительной технической экспертизы выявленных участником или приёмщиком существенных нарушений с привлечением Специалиста 2.0 (п.1в, п.1г, п.1д, п.1е, п.1ж, п.1з, п.1и, п.1к, п.1л, п.1м).

ВАЖНЫЕ КОММЕНТАРИИ

• участник самостоятельно выбирает Специалиста 2.0, однако обязан согласовать с застройщиком день и время повторного осмотра квартиры специалистом для составления акта осмотра.
• дата назначения осмотра квартиры Специалистом 2.0 согласовывается участником с застройщиком в течение 5 рабочих дней с момента подписания сторонами АПП (при несущественных выявленных приёмщиком дефектах и разногласиях с застройщиком по перечню дефектов) или в течение 5 рабочих дней с момента предъявления претензии участником застройщику без подписания АПП (при существенных выявленных приёмщиком дефектах).
• дата назначения осмотра квартиры Специалистом 2.0 не должна быть ранее 3 рабочих дней после дня её согласования участником и застройщиком.
• на осмотре квартиры должны присутствовать Специалист 2.0, участник и представитель застройщика.
• по документам Специалист 2.0 должен иметь сертификат, быть внесён в один из двух реестров (НОСТРОЙ), указанных в постановлении, чтобы он признавался специалистом (не путать с Приёмщиком 1.0 – приёмщик не должен быть в реестре).
• стоимость услуг Специалиста 2.0 существенно выше стоимости услуг Приёмщика 1.0, но в случае если специалист подтвердит наличие существенных недостатков, согласно перечню приёмщика, то данные расходы могут быть компенсированы участнику застройщиком (наиболее вероятно только в судебном порядке).
• участник обязан впустить в квартиру в согласованные с застройщиком дни и время представителей застройщика для устранения выявленных недостатков, в противном случае дефекты не будут устранены застройщиком в 60 календарных дней, а в судебном порядке оспорить не устранённые застройщиком дефекты уже не получится (помним, что теперь застройщик имеет право присылать сообщения на электронную почту участнику).
• после проведённой специальной строительной технической экспертизы, Специалист 2.0 должен в течение 3 рабочих дней со дня проведения осмотра квартиры составить и направить участнику акт осмотра квартиры.
• после проведённой специальной строительной технической экспертизы выявленных участником или приёмщиком существенных нарушений с привлечением Специалиста 2.0 и составления акта осмотра квартиры специалистом, в случае если Специалист 2.0 подтверждает в акте осмотра и своей экспертизе выявленные Приёмщиком 1.0 существенные нарушения, то участник вправе отказаться от подписания АПП и предъявить требования к безвозмездному устранению застройщиком выявленных существенных недостатков в течение 60 календарных дней или предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и процентов.
• застройщик обязан безвозмездно устранить выявленные дефекты в течение 60 календарных дней со дня составления акта осмотра квартиры и экспертного заключения Специалистом 2.0.
• в случае если застройщик отказывается устранить выявленные дефекты в отведённый 60-дневный календарный срок с момента составления акта осмотра квартиры и экспертного заключения Специалистом 2.0, или не отказывается устранить, но не устраняет в отведённый 60-дневный календарный срок, то участник имеет право либо обратиться с иском в суд, либо обратиться к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении участнику расходов на самостоятельное устранение дефектов.
• застройщик обязан удовлетворить требование участника о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении участнику расходов на самостоятельное устранение дефектов в течение 10 рабочих дней с момента их предъявления участником застройщику.
• в случае отказа застройщика в удовлетворении требований участника о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении участнику расходов на самостоятельное устранение дефектов во внесудебном порядке полностью или частично, либо в неудовлетворении полностью или частично требований в срок 10 рабочих дней – участник имеет право предъявить иск в суд.

Когда надо приглашать Приёмщика 1.0 и Специалиста 2.0

Для первичной приёмки квартиры (первичного осмотра) необходимо всегда приглашать Приёмщика 1.0, который обладает необходимым большим опытом и знает недостатки каждого застройщика и ЖК. Обычно все выявленные приёмщиком недостатки (дефекты) застройщик исправляет безвозмездно самостоятельно и без судебных исков.

Крайне редко в ЖК в квартире обнаруживаются существенные недостатки, которые застройщик не готов исправлять. Если после первичной приёмки Приёмщиком 1.0, вам говорят, что устранять дефекты застройщик не будет, следует прибегнуть к услугам сертифицированного Специалиста 2.0. Однако в данном случае застройщик как и раньше отправит участника в суд. Из этого можно сделать логичный вывод, что Специалиста 2.0 стоит заказывать только после проведения первичной приёмки Приёмщиком 1.0, в случае если приёмщиком выявлены существенные недостатки или если застройщик отказывается устранять несущественные недостатки и только в том случае если участник действительно готов идти в суд.

Приемка квартиры в новостройке : Чек-лист. С кем пойти на осмотр квартиры , что взять и на что смотреть — рассказываем подробно. Филипп Урбан8/Март/2020. Постоянный автор houzz. … Закон на вашей стороне Что нужно знать: законодательство РФ предусматривает пятилетний (это минимум) срок гарантии для объектов нового строительства. А также трехлетнюю гарантию на все установленное в квартире инженерное оборудование. Поэтому не стоит нервничать во время приемки .

Приемка квартиры: подробная инструкция для дольщиков

Итак, договор ДДУ оформлен, вопрос оплаты решен, дом построен, настает самый интересный этап для дольщика – приемка квартиры. Безусловно, это самое радостное и долгожданное событие, особенно если покупка новостройка производилась на этапе котлована.

Однако, эта заключительная процедура заслуживает особого внимания покупателя, поэтому не стоит позволять эйфории одерживать верх над разумом.

Приемка квартиры от застройщика

Механизм передачи квартиры от застройщика покупателю четко прописан в Федеральном законе №214-ФЗ от 30.12.2004. После окончания строительства жилого дома застройщик выполняет следующие действия:

1. Получает разрешение на эксплуатацию дома;
2. Отправляет дольщикам уведомление, в котором сообщает свою готовность передать объект. Причем данное уведомление не должно быть электронным, например по e-mail. Телефонный звонок или sms также не считаются. Застройщик обязан отправить официальное письмо с описью вложения или вручить уведомление о готовности передачи квартиры лично под расписку.

Получив уведомление у дольщика есть некоторое время на принятие квартиры, в частности:

• 7 дней, чтобы каким-либо образом откликнуться на полученное от застройщика уведомление. Например, позвонить и записаться на приемку.
• для того, чтобы принять квартиру, дольщику выделяется 2 месяца. Спустя это время, в случае неявки покупателя, застройщик вправе подписать акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке. Поэтому, претензии по поводу недочетов объекта застройщику предъявить будет сложнее.

Как подготовиться к приемке квартиры

Накануне осмотра квартиры необходимо еще раз перечитать договор долевого участия и проектную декларацию. В этих документах обозначены:

• материалы, используемые при возведении дома;
• отделка стен, пола и потолка;
• из чего изготовлены двери;
• производитель окон;
• что включает дворовая территория.

Совершенно очевидно, что принимаемая новостройка должна соответствовать всем пунктам, прописанным в проектной декларации, включая и жилое помещение, и подъездную группу, и придомовую территорию.

Кроме этого, нужно просмотреть и взять с собой план квартиры, который включен в ДДУ как приложение. При приемке жилья необходимо проверить наличие всех перегородок по плану квартиры, так как в случае их отсутствия увеличивается площадь помещения, за которую придется доплатить. Кроме этого нужно проверить соответствие плану мокрых зон в квартире.

Что взять с собой?

1. Документы. Помимо договора с планом квартиры, необходим будет паспорт, а также иная документация об оплате жилья или кредитный договор.
2. Листы бумаги, блокнот для записей, ручка.
3. Небольшой электроприбор, например зарядку телефона, для проверки работы розеток.
4. Фонарик.
5. Лампочку для проверки патронов.
6. Рулетку для замера площади, в идеале лазерный дальномер.
7. Уровень, с помощью которого проверяют выравнивание стен и пола.
8. Бахилы, сменную одежду по желанию.

На что обращать внимание при приемке квартиры?

• нарушением строительных технологий в углах, на стыках, вызывающих промерзание стен – в 94% случаев
• отклонением стен, нарушением стяжки – в 92% случаев
• несоответствием площади квартиры, заявленной в ДДУ – в 89% случаев
• отслоением штукатурки – в 52% случаев
• нарушениями по инженерным системам – в 42% случаев.

Поэтому, принимая квартиру, нужно максимально внимательно проверять следующее:

1. Входная дверь. Необходимо проверить работу замков, легкость открытия-закрытия, целостность ручки и уплотнительных резинок, нет ли механических повреждений на полотне двери.
2. Пол. В квартире с получистовой отделкой нужно проверить насколько качественно сделана стяжка, она должна быть ровной, без пустот, наплывов и трещин. Как правило, дефекты стяжки чувствуются при ходьбе. Если слышен хруст или другой подозрительный звук, значит работа была проведена с нарушениями. В квартирах с готовым ремонтом необходимо проверить качество укладки ламината или целостность линолеума, пол не должен скрипеть. Кроме этого важна правильная установка порожков и напольных плинтусов.
3. Стены. Здесь также все зависит от отделки. Если квартира сдается в чистовой отделке, то проверить можно только целостность наклеенных обоев. В получистовой квартире необходимо проверить, нет ли пустот в штукатурке, а также насколько хорошо выровнены стены. Черновая отделка включает голые стены из кирпича или другого материала, поэтому здесь можно проверить лишь отсутствие трещин и влаги. Кроме визуального осмотра необходима проверка уровнем для того, чтобы определить насколько стена ровная.
4. Потолок. В процессе приемки проверяются видимые дефекты. Поверхность потолка должна быть ровной, без пустот и трещин.
5. Сантехника и состояние ванной комнаты. Все смесители следует проверить на предмет подтеков, работа кранов и напор воды также проверяются на приемке квартиры. Если отделка включает унитаз и ванну, необходимо проверить их на предмет трещин и сколов. К этому пункту стоит подойти внимательно, так как сантехника не включена в гарантию. Также нужно проверить ванну на предмет заземления.
6. Окна. Один из самых частых дефектов – царапины и трещины на стеклах или рамах. Второй важный момент при проверке – качество установки. Если из стыков дует или веет холодом, это дефект, который должен быть устранен застройщиком. Принимая квартиру летом, можно попробовать протестировать окна, положив между стыками лист бумаги и закрыв створки. Если лист с легкостью вынимается, скорее всего, из этого окна будет дуть. Кроме этого необходимо проверить функционирование оконной фурнитуры, все замки должны плавно работать, положения режимов должны легко регулироваться ручкой. Проверить, не перекошен ли подоконник можно с помощью уровня.
7. Межкомнатные двери. Если их установка предусмотрена, необходимо проверить соответствие полотна дверному проему. Двери должны свободно закрываться и открываться. При правильной установке дверь остается в том положении, котором была оставлена, без движения.
8. Вентиляция. Проверить ее работу можно при помощи листа бумаги, приложив к отверстию вентиляционной шахты. Если лист прилипает и не падает, вентиляция работает.
9. Электрообеспечение. Необходимо проверить установку розеток и выключателей. Их работу можно протестировать подключив любой предмет питания, например, зарядку для телефона. Кроме этого, можно проверить функционал освещения, использовав лампочку для патронов.

Проверка площади помещения.

Данный вид проверки вынесен отдельным пунктом, так как несоответствие площади квартиры, указанной в договоре и фактически сдающейся застройщиком, приводит к дополнительным тратам дольщика. Поэтому принимая квартиру, стоит внимательно измерить ее площадь.

При проверке площади можно использовать рулетку, однако, ее показатели не всегда достоверны вследствие провисания. Поэтому, желательнее обмер помещения производить лазерным дальномером, который дает минимальную погрешность.

Следует знать, что нередки ситуации, когда фактическое увеличение площади не подтверждается. А так как оплата дополнительных метров ложится на собственника, стоит проверить расчет, предоставленный застройщиком. Если самостоятельное измерение площади по каким-то причинам невозможно, например отсутствие опыта или специальных приборов, разумнее обратиться к независимым организациям, которые оказывают данную услугу. Специалист предоставит документ с расчетом, который можно предъявить застройщику в случае, если по результатам фактическая площадь соответствует указанной в договоре.

Тепловизор

Один из самых распространенных дефектов, встречаемый в современных новостройках — промерзание конструкции. Данный недостаток делает невозможным комфортное проживание в квартире, так как в помещении возникают сквозняки, не поддерживается необходимая температура. Кроме этого, на промерзающей стене образуется плесень, что вредит здоровью жильцов.

Этот дефект может возникать из-за несоблюдения строительных технологий, а также при неравномерной усадке дома.

Проверить квартиру на предмет промерзания можно с помощью специального прибора – тепловизора, который измеряет температуру поверхности бесконтактным способом.

Тепловизором можно проверить скрытые щели в стенах, которые образуются при некачественной укладке блоков строителями. Также промерзание может возникать, если есть зазор при укладке утеплителя.

Кроме этого, прибор покажет трубы отопления под стяжкой пола, а в квартирах на верхних этажах можно определить места возможных протечек крыши.

С помощью тепловизора можно проверить и дефекты установки окон, которые также влияют на теплопроводность квартиры. Прибор показывает места некачественного заполнения пеной в монтажном шве, что приводит к последующей плесени на откосах и сквознякам.

Также при помощи тепловизора можно обнаружить мелкие трещины в оконных рамах, которые возникают при неправильном монтаже. Такие рамы застройщик должен заменить.

Приемка квартиры специалистом или самостоятельно?

Вопрос самостоятельно принимать квартиру или со специалистом каждый дольщик решает сам. Безусловно, можно обойтись своими силами и принять квартиру, не привлекая независимую организацию. В этом случае будет полезно изучить Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, подробно ознакомиться с проектной документацией и изучить тонкости строительного дела. Лучше всего, если у дольщика есть строительный опыт или понимание, как возводится дом и что должно быть под штукатуркой. Если этого нет, нужно будет потратить время на самостоятельно изучение информации.

Также для выявления скрытых дефектов понадобятся специальные приборы, измеряющие площадь квартиры или температуру поверхностей. Стоимость данных приборов достаточно велика, поэтому приобретать их для единоразового использования нецелесообразно. Существует вариант взять, например, тепловизор напрокат. Но даже в этом случае потребуется время на ознакомление с его работой.

Поэтому, если у дольщика нет понимания как нужно принимать квартиру, а также отсутствуют необходимые для этого процесса приборы, безопаснее обращаться к независимым специалистам. Организация возьмет на себя все заботы по проверке новостройки на скрытые дефекты, составит ведомость и отправит претензию застройщику. С помощью специалистов дольщик узнает о тех недостатках, которые, возможно, самостоятельно увидеть не смог. Как, например, без тепловизора невозможно обнаружить промерзание стен.

Услуги приемки квартир небесплатны, стоимость зависит от конкретной задачи и выбранного пакета. Но потраченные на привлечение экспертов средства чаще всего окупаются путем взыскания большей суммы с застройщика за выявленные недостатки.

Следует отметить, что приемка квартиры вместе с независимой организацией законодательно не запрещена. Поэтому дольщик имеет право принимать жилье без ограничения по времени и с любыми лицами, которыми пожелает, без доверенностей. Единственное условие, при этом процессе собственник должен присутствовать лично, отправить на приемку экспертов в одиночестве не получится.

Порядок действий при обнаружении недостатков

Обнаруженные недостатки составляются списком и оформляются в виде дефектной ведомости. Документ изготавливается в 2 экземплярах и подписывается обеими сторонами.

Срок устранения недостатков, которые отводятся застройщику, обычно составляет 45 дней. Если по прошествию полутора месяцев дефекты не были устранены, на имя строительной организации отправляется претензия. В случае отсутствия реагирования застройщика, по истечении 10 дней, можно обратиться с иском в суд.

Но, как показывает практика, дефекты устраняются застройщиком в досудебном порядке. После этого этапа назначается дата для повторной процедуры приемки квартиры.

Второй вариант, согласно которому можно действовать, это исправление недостатков собственными силами с последующим предъявление счета застройщику. Этот способ может стать удобнее для собственника, так как контролировать качественное устранение дефектов он будет лично. Кроме этого, самостоятельное исправление недостатков, возможно, займет меньше времени, чем ожидание работы застройщика.

Следует отметить, что в дефектную ведомость вносятся недостатки только внутри квартиры, претензии по состоянию подъездной группы или дворового пространства оформляются в отдельном документе.

Подписывать ли акт приемки квартиры

Если в процессе приемки квартиры не было выявлено дефектов либо они незначительны и устраивают собственника, можно подписать акт приема-передачи и готовиться к переезду.

В случае серьезных нарушений строительных технологий, обнаружения недостатков, влияющих на комфортное проживание, дольщик может отказаться от подписания акта приема-передачи до устранения недостатков.

Очевидно, что подписание акта-приема передачи до приемки или задним число неразумно. Необходимо понимать, что ставя свою подпись в этом документе, собственник соглашается принять квартиру в данном виде и не имеет претензий к качеству строительства.

Гарантия на первичное жилье

Следует знать, что законодательством РФ предусмотрен 5 лет гарантии на новый объект строительства. Это означает, что серьезные дефекты здания, которые не были обнаружены в процессе приемки квартиры, должны быть устранены строительной компанией. Кроме этого, подобный гарантийный срок в 3 года предусмотрен и на технологическое и инженерное оборудование.

В соответствии со статьей № 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, если во время гарантийного срока будут обнаружены дефекты, делающие проживание в данной квартире невозможным, покупатель может потребовать с застройщика:

1. устранения недостатков в разумный срок за счет строительной организации;
2. уменьшение цены договора на сумму несоответствия приобретенного жилья договору;
3. возмещения денежных средств, потраченных самостоятельно на устранение дефектов.

Более того, если устранение существенных дефектов невозможно либо застройщик не исправляет нарушение в разумный срок, покупатель вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора и потребовать вернуть сумму стоимости квартиры плюс проценты за пользование денежными средствами.

При отказе застройщика исправлять нарушения, которые выявились в ходе эксплуатации объекта, дольщик может обратиться в суд с иском.

Следует отметить, дефекты, доказанные застройщиком как нормальный износ в процессе пользования жильем или как нарушение требований по эксплуатации, исправляться не будут. Кроме этого в ст 7. п.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обозначены иные условия, за которые застройщик ответственности не несет.

Приёмка квартиры в новостройке : пошаговая инструкция. 64. Не нравится. 0. 31368. … Ваша работа. В статье расскажем, как происходит приёмка , что нужно взять с собой и что делать потом. Содержание. Как происходит процесс приёмки квартиры в новостройке ? Когда приходить на подписание акта приемки ? Кто должен присутствовать на процедуре приемки квартиры ? … Если у квартиры по ДДУ несколько собственников, то прийти необходимо всем. И каждый с паспортом. Если кто-то из собственников не может явиться на приёмку , то нужно составить и нотариально заверить доверенность на того, кто придёт. Обязательно приходить с оригиналом договора долевого участия.

Как принимать квартиру в новостройке: подробная инструкция

При приемке квартиры всегда есть вероятность найти серьезные недочеты. Рассказываем, как правильно вести процесс и что делать, если обнаружены дефекты.

Приобретение жилья в новостройке — предприятие довольно рискованное. Невозможно оценить качество жилья заранее и недостатки выявляются уже при первом просмотре. Конечно же, риски огромные. По закону строители обязаны устранить все свои недочеты, и последней инстанцией при проверке являются покупатели. В качестве руководства при приемке квартиры можно использовать СНиПы и ГОСТы, а также нашу статью.

Пошаговая инструкция приема квартиры

Существуют технические нормативы, разработанные специально для многоквартирных зданий. В них содержатся требования к стенам и перекрытиям, отоплению, водопроводу, вентиляции, канализации. Нет ничего, что не было бы описано в стандартах и технических условиях. Разобраться самостоятельно во всех нюансах будет сложно, поэтому лучше заручиться поддержкой организаций, занимающихся обследованием помещений в только что построенных зданиях. При анализе конструкций и коммуникаций они выдают официальное заключение, которое может стать основанием для обращения в государственные инстанции.

Приемка квартиры в новостройке самостоятельно

Разбираем по пунктам. При покупке жилья в еще не построенном доме собственник должен пройти несколько этапов:

• Выбор компании, занимающейся застройкой. Выбирать следует организацию, успевшую хорошо себя зарекомендовать. Следует обращать внимание на ее стаж и послужной список. Цены в данном случае не должны являться определяющим фактором. Этот пункт, пожалуй, самый важный из всех. Ведь от него зависит, будет ли здание построено, и не придется ли тратить время на исправление ошибок после осмотра. Лучше не спешить с выбором и обратиться за советом к юристу.
• Составление договора участие в долевом строительстве (ДДУ), в котором будут указаны все условия сделки, включая время передачи ключей. Также он должен содержать информацию об объекте. Например, планируется ли финишная отделка, если планируется, то какая. Образец договора можно найти в интернете. Он составляется по установленной форме, но допускаются некоторые различия.
• Заключение договора и оплата суммы сделки.
• Ввод дома в эксплуатацию. Объект принимает государственная комиссия.
• Застройщик должен известить покупателя об окончании работ. Если новых собственников все устроит, на этой стадии может быть подписан акт приемки-передачи квартиры. В случае обнаружения недочетов составляется дефектный акт.
• Получение новыми жильцами ключей и оформление правоустанавливающих документов.

Если дольщик отказывается принимать жилье, не имея конкретных претензий, компания имеет право передать ему объект в одностороннем порядке. Чтобы этого не произошло, все дефекты должны быть внесены в документы.

Когда должен пройти первый осмотр

В ДДУ установлен срок, в который строители обязуются вручить ключи новым собственникам. Обычно указывается квартал, а не конкретная дата. Новый обладатель должен записаться на осмотр в течение одной недели. Это время регламентировано законодательством и указано в ФЗ № 214. Если здание еще не введено в эксплуатацию, дольщик получает уведомление о том, что встреча переносится. Такая ситуация возникает, когда госкомиссия отказывается принимать построенное здание. В данном случае дольщику будет предложено переоформить договор, указав в нем другое время сдачи.

Необходимые документы

Перед осмотром дольщик должен подъехать в офис строительной компании. От него требуется показать паспорт или доверенность, если собственник не может присутствовать лично, а также оригинал ДДУ и квитанцию об оплате. Застройщик предъявляет разрешение на ввод дома в эксплуатацию и документ из Росреестра о том, что зданию присвоен адрес. Чтобы убедиться, что качество устроило госкомиссию, покупатель в праве потребовать заключение о соответствии санитарно-техническим стандартам и проектной документации (ЗОС).

При составлении ДДУ необходимо отдельный пункт посвятить неустойке за нарушение сроков. Если идет опоздание более, чем на полгода, это повод обратиться к юристу. Собственник жилья составляет претензию в двух экземплярах и передает один из них строителям. Второй он оставляет у себя. Законодательство обязывает компанию ответить в течение десяти дней.

Как принять квартиру у застройщика

Чтобы быть во всеоружии, к этому событию придется тщательно подготовиться. Нужно будет захватить с собой фонарик, рулетку, блокнот, ручку или карандаш. Понадобится лист формата А4. С помощью него производится проверка тяги в вентиляционном канале. В процессе осмотра нужно будет делать отметки, указывающие на обнаруженные дефекты. Для этого подойдет маркер или кусок мела. Удобнее воспользоваться фото и видео-камерой, однако объективу не всегда удается зафиксировать недочеты.

Для встречи следует выбрать светлое время суток, чтобы все изъяны были хорошо видны. Перед тем как начать самостоятельно обследование, необходимо зайти на форум, где общаются остальные дольщики. В дальнейшем это облегчит поиск неисправностей. Если же такого форума нет, его следует создать. Сплоченность дольщиков — лучшее оружие против недобросовестных застройщиков.

Чек-лист приемки квартиры в новостройке

Осмотр начинается с подъезда и всего этажа. Места общего пользования не являются объектами долевой собственности, но это еще не означает, что здесь допускаются недочеты. При обнаружении брака составляется коллективная жалоба от всех жильцов. Будет не лишним зафиксировать показания счетчиков на воду и электричество. К объектам долевой собственности не относятся:

• подъезд, включая лифты, лестницы, окна, мусоропровод, входные двери;
• подвал — здесь находятся трубы отопления и водоснабжения;
• крыша и технический этаж.

Все обнаруженные недоработки фиксируются в дефектном акте.

Чему уделить особое внимание

• Входная дверь должна быть установлена правильно, без перекосов и закрываться беззвучно и легко. Не допускается наличие механических повреждений — царапин, вмятин, сколов. Важно не забыть проверить замок.
• Аналогичные требования предъявляются к стеклопакетам. Герметичность проверяется с помощью горящей спички или бумажного листа. Если пламя или полотно при закрытых створках колышутся, значит есть сквозняк.
• Отделка должна соответствовать заявленной в проекте. Стены, пол и потолок без финишной отделки не могут быть идеально ровными, но после штукатурки и шпаклевки дольщик в праве настаивать на их соответствии общепринятым нормам. К дефектам относятся трещины, торчащая арматура, плесень и конденсат. С помощью рулетки необходимо проверить размеры помещений и наличие перекосов.
• Отопление, вентиляция и газопровод должны работать исправно. Не допускается наличие подтеков, вмятин, ржавчины, перекосов. Следует проверить все вентили во всех помещениях. Важно не забыть про крепление приборов. Если радиатор шатается, это нужно вписать в дефектный акт.
• Розетки можно проверить при помощи небольшого электроприбора, который несложно будет захватить с собой.
• Если сантехника не соответствует заявленной в договоре, либо, если она имеет повреждения, это тоже нужно внести в перечень недочетов.

Заказчик в праве выбирать краску, обои и другие материалы, если это оговорено с компанией, занимающейся строительством. Также учитываются и другие пожелания дольщиков.

Как принимать квартиру без отделки в новостройке

В этом случае стены, пол и потолок не имеют чистового покрытия. Отделка производится силами покупателя на его средства. Площадь проверяется на соответствие действующим техническим нормативам.

• При осмотре помещений следует уделить внимание наличию неровностей. Если их величина составляет несколько сантиметров, это серьезный дефект, на исправление которого потребуется большое количество штукатурки.
• Трубы должны быть без искривлений. Максимально возможное искривление на один метр составляет 2 мм.
• Не допускается устройство стяжки без гидроизоляции, отделяющей ее от стен.
• Необходимо также проверить исправность вентилей, окон, дверей, электрики и всех коммуникаций.

Нужна ли помощь профессионалов

При продаже жилья указывается множество нюансов, но некоторые правила должны соблюдаться по умолчанию. Они подробно прописаны в ГОСТах и СНиПах. Проверить их самостоятельно можно лишь отчасти. Чтобы быть уверенным в том, что отклонений от санитарно-технических нормативов нет, потребуется помощь профессионалов, располагающих специальным оборудованием. Такие компании помогут провести:

• контроль скрытых работ;
• измерение отклонений стен, пола и потолка, а также обмер площади;
• проверку соответствия нормам пожаробезопасности, а также санитарным требованиям. Такие исследования необходимы чтобы избежать появления плесени, когда заработает плита, заработают приборы отопления и влажность в помещениях повысится;
• обследование кровли, технического этажа и подвала;

При тепловизионном обследовании внешних стен и стеклопакетов могут быть выявлены пустоты, становящиеся причиной сквозняков. С помощью приборов можно узнать, не имеют ли несущие стены и перекрытия скрытых дефектов, способных привести к потере прочности и обрушению при эксплуатации.

Услуги стоют относительно дешево. Так, например, тепловизионное обследование стоит в среднем около 3 000 рублей, обмер площади и составление плана в компьютерной программе — 45 рублей за квадратный метр.

Что делать, если обнаружены дефекты

При обнаружении дефектов их необходимо отобразить в соответствующем акте. Один экземпляр направляется застройщику. Если сроки исправления не указаны в ДДУ, их следует обозначить в дефектном акте. Если недочеты незначительны и касаются, например, только отделки, новый собственник может направить строительной компании свои претензии, при этом приняв жилплощадь.

Что делать после приемки

В случае отсутствия претензий подписывается передаточный акт. В нем указывается дата передачи и основные параметры жилья. Затем следует обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

Правила приемки квартиры у застройщика. После того как дом сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает покупателя осмотреть его будущую квартиру . Если все устраивает, строительная компания предлагает подписать акт приема-передачи. Но не стоит торопиться. … При приемке жилья нужно в первую очередь обратить внимание на состояние стен, пола и потолка. Они должны быть ровными, без трещин, а углы – прямыми. Проверьте качество бетонной стяжки, заделки монтажных стыков и швов. … «После того как во многих новостройках Петербурга появился запах аммиака, покупатели стали гораздо тщательней проверять свое жилье, причем полагаются лишь на собственные силы.