На что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке. Обязательное наличие в договоре положений и необходимые документы. Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке.
Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание, чтобы не обманули
Что нужно знать гражданину при покупке квартиры в новостройке? На рынке первичного и вторичного жилья представлено огромное количество объектов недвижимости. Новостройки, относящиеся к первой категории недвижимого имущества, пользуются особой популярностью в последние годы, так как они строятся, в основном, на окраине города и имеют относительно невысокую стоимость, в сравнении с аналогичными квартирами в черте населённого пункта. Покупка подобного жилья может оказаться выгодной при уплате значительно меньшей суммы на начальном этапе производства строительных работ, но как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке на любом этапе строительства? Покупка квартиры в новостройке является рискованным делом, так как у застройщика могут резко поменяться его возможности, даже деятельность крупных строительных корпораций зависит от множества факторов.
Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
+7 495 109-30-87 — Москва и обл.
+7 812 309-07-44 — Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 — Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Описание и виды договоров между застройщиком и покупателем
С чего начать покупку квартиры в новостройке? Первоначально необходимо внимательно изучить предлагаемый застройщиком договор. Этот документ является основополагающим, в нём должны быть строго определены все обязанности и ответственность сторон за их невыполнение. Договор должен содержать исчерпывающую информацию об объекте недвижимости, сроках его постройки и сдачи, а также размеры всех необходимых для оплаты сумм денежных средств.
Купить новостройку можно, заключив один из следующих видов договоров:
- По договору участия в долевом строительстве (ДДУ, является самым безопасным вариантом).
- Договор купли-продажи на предварительном этапе.
Договор долевого участия
Покупать квартиру по ДДУ считается достаточно безопасным видом сделки, так как этот договор защищён Федеральным законом ФЗ № 214. Законодательство Российской Федерации защищает потребителя от мошеннических действий со стороны недобросовестного застройщика. Приобрести жилье в новостройке в этом случае можно на любом этапе его строительства, даже на стадии котлована.
Документ, заключённый между двумя сторонами, является гарантией того, что построенное жильё будет передано его владельцу, согласно указанной в договоре дате, сразу после постройки и сдачи объекта в эксплуатацию.
Важно! Договор о долевом участии в строительстве подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. Только после этой процедуры документ наделяется всеми правами и полномочиями.
На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке по ДДУ? Документ содержит следующий перечень основных пунктов:
- Поэтажный план жилья, его месторасположение и точные сведения о метраже, строительных осях и порядковый номер.
- Должна быть обязательно указана полная стоимость недвижимого имущества.
- Указывается срок сдачи жилья после приёмки его Госкомиссией.
- Окончательная дата передачи участнику ДДУ его квартиры.
В остальных случаях приобретения нового жилища (не по ДДУ) присутствуют другие документы, регламентирующие взаимоотношения покупателя и строительной компании. Риски быть обманутым увеличиваются в десятки, а то и сотни раз. Покупатель выступает в роли партнёра или инвестора, его деньги идут лишь в общий «котёл». Юридические тяжбы в этом случае практически невозможно довести до конца при их возникновении.
Предварительный договор
Как купить квартиру в новостройке по данному документу? Этот договор заключается на момент полной постройки и сдачи дома в эксплуатацию, но переход прав к новому владельцу на собственные квадратные метры происходит не сразу. Предварительный договор не формирует конечный жилой объект как недвижимость с правом собственности на неё.
В этом виде договора прописываются только:
- Квартирные реквизиты.
- Характеристики жилого объекта.
- Цена на итоговое недвижимое имущество.
Что нужно знать при покупке собственной квартиры в новостройке по этому документу, так это сроки оформления и заключения основного договора. На эту процедуру стандартно отводится календарный год. В течение данного периода времени застройщик обязан получить все необходимые адреса из кадастра и оформить недвижимость как целостный объект. Чтобы не обманули с этими мероприятиями, по прошествии года необходимо сразу обращаться в судебные инстанции.
Техническое состояние документации на квартиру в новостройке
Что ещё нужно знать, покупая квартиру в новостройке? На первоначальных этапах перед приобретением подобной недвижимости следует внимательно изучить стадию хода строительных работ, попробовать немного отследить их темпы. Не лишним будет поинтересоваться о других объектах, построенных этим застройщиком. Можно узнать о надёжности строительной компании благодаря выдаче ипотечных кредитов разными банками.
Также в данном случае присутствует и юридическая сторона вопроса. На какие документы следует обращать внимание, и что нужно проверить в первую очередь? Вот их список:
- Обязательно нужны регистрационные документы (свидетельство) о праве на застройку определённого земельного участка (его аренды).
- Номер разрешения соответствующих органов на производство строительных работ.
- Необходимо ознакомиться с договором аренды и разрешающими строительство документами.
- Следует изучить проектную документацию, выданные лицензии и изучить государственные регистрационные права.
- Нужно обратить внимание на технические документы по коммуникациям.
Начинать поиски жилья надо с изучения вышеописанных документов. Если строительная компания не предоставляет эти данные, значит, вас обманывают. В этом случае у нерадивого застройщика есть масса способов обойти исполнение собственных обязательств перед покупателем.
Налоговый вычет
Новостройки и вторичное жильё предполагают предоставление имущественного вычета при их покупке. Его величина составляет 13% от облагаемой налоговой базы на доход покупателя. Этот вычет равен сумме подоходного налога. Максимально возможная база налогообложения, точнее, стоимость квартиры в данном случае не должна превышать 2 000 000 рублей.
Приобретение недвижимости в новостройке как совместная собственность двух супругов подразумевает под собой возможность получения налогового вычета каждым из них. Для оформления этой льготы следует написать заявление в местный орган Федеральной Налоговой Службы по месту постоянной прописки. Возникает вопрос о том, как правильно купить квартиру в новостройке с минимальными рисками? Для этого лучше обратиться к компетентному в этих вопросах специалисту, например, к опытному риэлтору или грамотному юристу.
Какие ещё аспекты стоит учесть
Квартиру, купленную в панельном новом доме, следует внимательно осмотреть на наличие трещин и протечек на самом фасаде здания. Строительные нормы по возведению панельных новостроек зачастую нарушаются, особенно часто не соответствуют проектной документации стыки между панелями. Впоследствии звукоизоляция и правильный термообмен будут нарушены, что, в свою очередь, будет доставлять множество неудобств.
Купивший квартиру дольщик, скорее всего, не сможет проникнуть на объект, а вот организованная группа будущих владельцев недвижимого имущества вполне может добиться периодических посещений стройплощадки с целью контроля хода строительства.
Правила осмотра квартиры без чистовой отделки аналогичны вышеописанным, за исключением особо тщательной проверки пола и стен на предмет наличия трещин, механических дефектов и перепадов плоскостей, так как в дальнейшем эти недочёты могут стать причиной довольно внушительных денежных затрат на производство дополнительных видов работ.
Трудности с передачей прав на собственность от застройщика к владельцу жилья
В новостройке документы на право собственности получить довольно проблематично из-за участия в строительстве дома множества подрядчиков. Эта процедура может растянуться на несколько лет и стать довольно неприятным сюрпризом для владельцев новенькой квартиры. Не всегда эти компании могут договориться между собой по вопросам взаимных денежных расчётов, дело может дойти до судебного разбирательства. Построенный и сданный в эксплуатацию дом по этим причинам может долго не оформляться как собственность.
Заключение
Приобретение новенькой квартиры является желанным для любого жителя нашей страны. Для того чтобы избежать ненужных неприятностей и лишних материальных затрат на пути приобретения собственного жилья, стоит лишь быть внимательным и осведомлённым в этих вопросах. Следует заранее изучить всю необходимую техническую документацию на строительный объект, найти максимально возможную информацию о строительной компании и домах, которые она построила. Очень важным является заключение договора на участие в строительстве. Только ДДУ способен полностью защитить интересы покупателя, с точки зрения закона, от недобросовестных действий застройщика. Лучшим вариантом всегда будет обращение за помощью к компетентному в этих вопросах специалисту.
Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
+7 495 109-30-87 — Москва и обл.
+7 812 309-07-44 — Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 — Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Как самостоятельно купить квартиру в новостройке у застройщика без риэлтора: порядок действий. Как оформить ипотеку, как оформить квартиру в собственность. … Если вы хотите купить квартиру в новостройке самостоятельно без риэлтора, мы рекомендуем при возможности всё обдумать. Вы можете обратиться к нам или в любую другую хорошую риэлторскую фирму. Для вас это всё равно будет бесплатно, вы ничего не теряете! … Квартира в ипотеку — ставки по ипотеке 2019: что нужно знать перед покупкой жилья 03.10.2019. Отделка квартиры в новостройке : чистовая, предчистовая, черновая 27.09.2019. Добавить комментарий Отменить ответ. Ваш электронный адрес не будет опубликован.
Что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке
Существует разница между терминами «новостройка» и «новая квартира», так как в первом случае жилье находится еще на стадии возведения, с конкретным сроком завершения.
Новая квартира – это готовый и сданный в эксплуатацию объект. Перед заключением договора следует убедиться в пригодности недвижимости для постоянного проживания и юридической чистоте сделки.
Что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке, чтобы не попасть на удочку мошенников, мы расскажем в нашей статье.
Преимущества и недостатки
Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:
- огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
- современная планировка;
- просторные комнаты;
- возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
- новые коммуникации; качественные и долговечные материалы; отсутствие «чужой ауры»;
- молодые соседи;
- экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
- возможность получения рассрочки; это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
- наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.
Минусы приобретения недвижимости в новостройке:
- Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
- Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
- Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
- Строительные недоделки. Строительство «заморозилось».
Виды договоров
Существует несколько видов договоров, которые составляются при заключении сделок по купле-продаже жилья. Часть из них являются законными – они регистрируются в государственных органах, а, следовательно, защищены законом. Остальные – несут наибольший риск.
Договор долевого участия (ДДУ)
ДДУ является самой надежной формой сотрудничества застройщика и инвестора, так как контролируется законом, в частности, ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве».
Если строительная компания предлагает заключить ДДУ своему инвестору, это означает надежность застройщика. ДДУ регистрируются государственными органами кадастра и картографии.
Преимущества:
- Договор строго регламентирован. В обязательном порядке указываются обязанности сторон, сумма договора, порядок оплаты, сроки, адрес (согласно генеральному плану), количество квадратных метров и даже номер квартиры.
- Обеспеченность залогом. Если возникла ситуация, при которой застройщик был признан банкротом, инвестор сможет вернуть часть вложенных средств. Залогом является земля, на которой планируется или уже началось строительство.
- Отсутствует возможность перепродажи застройщиком одной квартиры. Немаловажный факт обуславливается регистрацией ДДУ в государственных органах.
- Несоблюдение сроков строительства грозит финансовой ответственностью. Компенсацию можно получить через суд либо по добровольному соглашению двух сторон.
Недостатки:
-
обязывает застройщика оповестить инвестора, в случае, если сроки строительства затягиваются (достоверно объяснив причину). Однако закон не устанавливает число таких оповещений и максимальный срок задержки.
- При банкротстве строительной компании инвестор становится кредитором третьего порядка – это значит, что всю вложенную сумму, к сожалению, вернуть не удастся.
Договор уступки прав (цессия)
Этот договор также является законным, то есть регистрируется государственными органами. Принципы соглашения:
- изначальный дольщик решает перепродать строящуюся недвижимость до получения прав собственности;
- подписывается при обязательном уведомлении застройщика;
- подписанный застройщиком и изначальным вкладчиком ДДУ, нельзя изменить.
Стоит насторожиться, если недвижимость перепродавалась несколько раз.
Договор инвестирования
Подписывается между застройщиком и лицом (лицами), желающим вложить свои денежные средства (другие ценности) в строительство. Хороший способ увеличить свои сбережения.
Существует много нюансов:
- указать взаимные обязательства между застройщиком и инвестором;
- прописать сроки и этапы строительства;
- взаимные риски;
- указать обязательное уведомление вкладчика застройщиком о ходе строительства, возможных изменениях в его осуществлении;
- проверить грамотность составления договора с юридической стороны.
Предварительный договор долевого участия
Такой вид соглашения возможен и предлагается к подписанию застройщиком, если документы, подтверждающие право на строительство, не готовы. Но деньги за строящееся жилье просят внести уже на этом этапе.
Недостатки:
- Нигде не регистрируется, а, следовательно, не несет гарантий инвестору.
- Инвестор не вправе предъявить требования застройщику на недвижимость.
- Предварительный договор предлагают подписать как временный документ, и после получения необходимых документов, переоформить на ДДУ. Но гарантий на последующее сотрудничество никто не дает, и доказать какое-либо отношение к квартире практически нереально даже в суде.
Ключевые моменты
Риск неизбежен при совершении покупки квартиры. Знание и соблюдение некоторых нюансов поможет минимизировать возможные потери:
- Выбор дома. Изучите рынок недвижимости, подберите подходящие для вас условия. Определитесь, какой именно вы бы хотели дом (панельный, кирпичный и т. д.), выберите подходящую планировку.
- Изучение информации о застройщике. Эта организация будет полностью контролировать процесс строительства. Поэтому полезными данными будут следующие:
- Сколько лет фирма работает на рынке строительства (желательно более 5 лет).
- Добросовестный застройщик предоставит все необходимые вам документы – от свидетельства о государственной регистрации до планировок квартир. Воспользуйтесь услугами юриста, если вам трудно разобраться в документах, а также их достоверности.
- Почитайте отзывы на интернет-ресурсах, пообщайтесь на форумах об этом застройщике.
- Ознакомьтесь с перечнем готовых домов данной компании, можно съездить посмотреть эти дома и пообщаться с жильцами.
- Выясните, насколько точно выполняются сроки возведения.
- Поинтересуйтесь, в каких банках застройщик получил аккредитацию. Возможность получения ипотечного займа в банках на квартиру в новостройке является одним из признаков надежности компании.
Для потенциального покупателя крайне важно, чтобы застройщик выполнял свои обязанности, это свидетельствует о честности, а также желании строительной компании поддерживать свою репутацию. Часто получается обратное – представители застройщика пытаются побыстрее продать квадратные метры.
Обязанности застройщика перед покупателем
Главными лицами в процессе заключения квартирной сделки являются следующие стороны:
- Застройщик – юридическое лицо. Имеет в собственности участок определенной территории или владеет землей, взяв ее в аренду. Не имея своих определенных финансов, привлекает денежные вливания инвесторов в строительство.
- Дольщики – участники долевого строительства. Определяющая их миссия в этом деле: быть спонсорами строительства. Вместе с застройщиками они и возводят современные сооружения.
Основные обязанности застройщика:
- Получить разрешение на строительство. Этот документ застройщик получает, обратившись в департамент строительства и архитектуры. В течение 10 суток принимается решение. Копия предоставляется будущему собственнику жилья.
- Опубликовать документы о государственной регистрации праваи проектную декларацию. Публикация осуществляется, как правило, на сайте строительной компании. Также сотрудники компании обязаны представить их по первому требованию заинтересованных лиц.
- Определить точные характеристики объекта недвижимости. Застройщик обязан предоставить информацию об объекте недвижимости:
- определенное местонахождение (адрес);
- общее количество квадратных метров (в том числе предназначенных для жилья);
- материалы, используемые при строительстве;
- к какому классу жилья относится объект (эконом, элитный).
- Этаж.
- Наличие и количество балконов.
- Этап строительства.
- Расположение квартиры и других принципов ценообразования строительной компании.
- Порядок оплаты также определяется застройщиком. Вариантов может быть несколько:
- Полностью наличными.
- С использованием средств банка.
- В рассрочку.
- По предоплате.
Пакет документов для застройщика
- Инвестиционный контракт. Представляет собой базовый документ, в котором указаны условия строительства дома:
- Планируемая инфраструктура.
- Количество квартир в доме, бесплатно предоставляемых населению.
- Сроки и этапы строительства.
Положения договора
Необходимая информация, которая обязательно должна присутствовать в договоре:
- Точные характеристики квартиры. Сюда следует отнести:
- Адрес и номер дома.
- Этаж.
- Площадь в квадратных метрах (в том числе жилая).
- Количество комнат.
- Способ отделки помещения.
Покупка через агентство недвижимости
Помощь в приобретении квартиры оказывают агентства недвижимости. Организации обладают большой базой данных о застройщиках, их проектах и деятельности. Также они оказывают услугу юридического сопровождения сделки, естественно, за определенное вознаграждение. Среди многочисленных агентств нужно выбрать наиболее подходящее.
На что же следует обратить внимание:
- Стабильность и имидж компании. Обратите внимание на то, как долго работает агентство, сколько в его штате сотрудников, имеет ли фирма свой сайт, широкий ли спектр услуг оказывает. Проанализируйте отзывы на форумах в интернете, в СМИ. Расположение офиса ближе к центру города, красивая вывеска, реклама, презентабельное состояние офиса – все это немаловажный показатель хорошо развивающейся фирмы.
- Опыт работы. Срок работы агентств недвижимости говорит об их накопленном опыте, количестве проведенных сделок. Очень важно качество работы сотрудников, их контакт с застройщиками и клиентами.
- Наличие сертификатов и дипломов. Наличие этих документов говорит о серьезности работы агентства, его продвижении на рынке недвижимости, желании заявить о себе, о росте профессионализма. Обратите внимание на то, когда и кем выданы вышеуказанные документы, существует ли положительная динамика развития фирмы.
- Стоимость услуг. За свои услуги агентства просят вознаграждение. Будет это фиксированная сумма или процент от стоимости квартиры – решает само агентство. Стоимость и порядок расчетов за услуги агентства указываются в дополнительном соглашении либо в приложении к договору. Полезно указать все виды услуг, оплаченные вами.
- Рекомендации. Самым лучшим способом выбрать агентство, которое будет сопровождать такую важную сделку, как покупка квартиры – это рекомендации знакомых, родственников, коллег. Уже столкнувшись с подобной проблемой, они помогут разобраться в плюсах и минусах агентств.
Покупать квартиру в новостройке собственными силами или прибегнуть к помощи третьих лиц – дело сугубо добровольное. Подойти к этому вопросу нужно серьезно и внимательно, учитывать все факторы риска.
Как обезопасить себя?
Внимательность и ответственность, знание законов – то, что необходимо для приобретения жилья. Не стесняйтесь спрашивать документы, интересующие вас. Оформите сделку в присутствии юриста, в случае неуверенности в собственных силах. Грамотно оформленные документы – первый шаг к успешной покупке.
Сравните цены и откиньте варианты с самой низкой ценой – возможно, это лишь средство привлечения покупателей.
Просмотрите документацию застройщика:
- устав;
- свидетельство ИНН; ;
- свидетельство о внесении в государственный реестр юридических лиц;
- проектная документация.
Не вносите предоплату до подписания договора. Каждое незаконное действие строительной компании должно вас насторожить.
Немало трудностей стоит пройти, чтобы приобрести долгожданное жилье. Но это ваш будущий дом, именно ваши средства будут использованы при его покупке. Будьте внимательны и удачи!
Раньше квартиру в новостройке чаще всего покупали по договору долевого участия (ДДУ): застройщик напрямую получал от покупателей деньги и строил на них дом. Случалось, что денег на строительство не хватало, оно затягивалось или вовсе прекращалось. Люди лишались и денег, и жилья. … Выписка из ЕГРН на новостройки . Для чего нужен этот документ? Проверить разрешительную документацию и репутацию застройщика. Запросите документы с разрешением на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.
Что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке?
У большинства граждан страны покупка квартиры является крупнейшей финансовой сделкой за всю жизнь.
Приобретение жилья в новостройке увеличивает эти риски как минимум вдвое. О том, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке расскажем в нашей статье.
Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.
Это быстро и бесплатно !
Сбор информации о застройщике
Для того, чтобы быть уверенным в том, что строительством руководит проверенная, заслуживающая доверия компания, необходимо уделить внимание аспектам, способным выдать недобросовестного застройщика.
Сам поиск информации можно осуществлять следующими способами:
- При помощи интернета. Если застройщик по-настоящему дорожит своей репутацией, он всегда заинтересован в том, чтобы на его официальном ресурсе в сети можно было бы найти максимум информации, служащей подтверждением его добросовестности. Это может быть как полная информация о самой компании, так данные об уже завершенных проектах. На сайте также можно найти телефоны, адреса для обратной связи. Информацию о том или ином застройщике также целесообразно искать и на нейтральных ресурсах – социальных сетях, форумах, где вы, помимо всего прочего, сможете напрямую пообщаться с теми, кому уже довелось заключать с ними сделки.
- Анализ документации. Для того чтобы убедиться в надежности застройщика можно попросить выписку из ЕГРЮЛ, где будут указаны виды деятельности, осуществляемые им, особенности уставного капитала и т.д. Дольщик также имеет право просить у застройщика для ознакомления проектную декларацию, либо финансовую отчетность.
- Знакомство со схемой реализации строящегося объекта. Необходимо потому, что за последние годы участились случаи, когда вложение денег в строящиеся объекты оборачивалось для дольщиков крупными финансовыми потерями.
- Поиск информации о поручительстве. Залог, либо поручительство, увеличивают вероятность того, что застройщик будет должным образом выполнять обязательства, данные дольщику. Согласно законодательству, поручителем может выступать любой банк.
Оценка места расположения новостройки
Оценивая месторасположение дома, необходимо обращать внимание на:
- Транспортную доступность района
- Близость расположения к дому школ, детских садов, места работы
- Уровень развития социальной инфраструктуры
- Экологическая обстановка района
- Загруженность дорог
Ценовой класс жилья
Несмотря на то, что строгой классификации жилья на сегодняшний день не существует, неофициально квартиры в новостройках можно оценить при помощи объективных критериев как жилье эконом, комфорт, бизнес и элит класс.
Каковы характеристики классов и в чем их наиболее существенные различия?
- Эконом-класс. Именно жилье этого класса в настоящее время занимает наиболее обширный сегмент. Жилье эконом-класса чаще всего отличают следующие характеристики: расположения в районах, удаленных от центра; панельная технология строительства, относительно небольшой метраж, минимальная планировка и отделка, невысокие потолки. Индивидуальные дизайнерские проекты для строительства жилья эконом-класса практически не используются.
- Комфорт-класс. Жилье этого класса занимает некоторую промежуточную позицию между жильем эконом- и бизнес-класса. Такие дома чаще всего строятся по технологии панельного, либо монолитного строительства. Средняя площадь квартир такого дома, как правило выше аналогичного показателя домов эконом-класса; территория, примыкающая к такому дому также оформлена лучше. Чаще всего имеется парковка.
- Бизнес-класс. Дома, относящиеся к категории бизнес-класса, располагаются чаще всего на отгороженной территории; застройщики уделяют особое внимание таким характеристикам жилья, как пространство вокруг него, вид из окна, благоустройство территории. Дома бизнес-класса чаще всего возводятся из кирпича, либо по монолитно-каркасной технологии.
- Элит-класс. Жилье элит-класса располагается в наиболее экологически благоприятных зонах городов, либо их исторических центрах. Каждый дом возводится по тщательно разработанному индивидуальному проекту. Объекты недвижимости также находятся на огороженной территории и находятся под охраной. Внешний облик дома, а также прилегающей к нему территории тщательно прорабатываются; а на строительство идут самые дорогие и экологически безопасные материалы.
Выбор класса жилья зависит, главным образом, от требований, предъявляемых дольщиком жилью, а также от его финансовых возможностей.
Выбор времени покупки
Готовясь к приобретению дома в новостройке, очень важно лично убедиться в том, что дом действительно достроен. Необходимость этого продиктована, главным образом тем, что хотя по документам строительство часто может находиться на завершающих этапах, на практике дела могут обстоять совершенно иначе.
- Для того чтобы убедиться в том, что строительство дома действительно завершено, можно попросить продавца продемонстрировать как сам дом, так и работу коммуникаций – водо- и электроснабжения и т.д.
- В случае отказа, выезд можно осуществить самостоятельно. Информацию о проведенных системах в этом случае можно получить у строителей (например, подробно расспросить их о том, проведены ли к постройке необходимые системы коммуникаций).
- Полезно также зарегистрироваться на форуме, посвящённом строительству самого дома и эпизодически принимать участие в дискуссиях, посвященных этой теме. Зачастую, именно прямое взаимодействие с другими дольщиками дает возможность получить сведения о самом ходе строительства, а также проблемах дольщиков. Важно уделить должно внимание абсолютно всем аспектам строительства – в противном случае строительство может затянуться, а обещанных систем коммуникаций покупателю придется ждать годами.
Проверка документации перед покупкой
Для того, чтобы обрести уверенность в благонадежности застройщика, необходимо добиться от него следующих документов, служащих подтверждением того, что стройка санкционирована и идет в соответствии с планом. Согласно действующему законодательству, предоставить все необходимые документы застройщик обязан по первому требованию дольщика. Однако в ряде случаев не все из них могут быть предоставлены точно и в срок.
К их числу относятся:
- Инвестиционный контракт. В этом документе указана информация о том, сколько именно квартир будет предоставлено безвозмездно. Поскольку большая часть квартир в новостройке приобретаются потенциальными жильцами за деньги, а не получаются по тем или иным государственным программам, бытует мнение, что неблагополучных семей в них заселяется гораздо меньше. Именно это обстоятельство в какой-то степени делает новостройки привлекательными в глазах дольщиков. Тем не менее, в ряде случаев процент льготников в новостройке оказывается не менее высоким, чем на вторичном рынке. Проверить инвестиционный контракт также важно потому, что в нем будут максимально четко и по пунктам прописаны обязательства застройщика, которые он берет на себя и которым он обязуется следовать. Чаще всего к ним относятся: строительство объектов инфраструктуры, детских площадок, дорог, соблюдение сроков, отведенных на каждый этап подготовки жилья
- Проектная декларация. Изучив эти документы, дольщик имеет возможность узнать реквизиты правоустанавливающий документов (подтверждающих право собственности), кадастровом номере. Также, проверить данные о самом собственнике, уточнить сроки ввода объекта в эксплуатацию. Если в помещении предусмотрено наличие нежилых помещений, необходимо проверить их назначение; при наличии сарайных помещений и гаражей важно уточнить их количество. Для того чтобы также свести к минимуму вероятные риски, важно также посмотреть информацию о них. Информацию о проектной декларации можно получить, обратившись на сайт застройщика. Но при необходимости строитель также обязан предоставить их по первому требованию.
- Заключение государственной экспертизы. В нем имеются данные о том, какими функциональными, архитектурными и другими особенностями обладает интересующее вас здание. Несмотря на то, что далеко не каждый потенциальный покупатель обладает необходимыми навыками для того, чтобы разобраться в этих документах и схемах, сам факт наличия нужных документов может многое гарантировать сам по себе. Отсутствие документа, либо обещание застройщика предоставить данные «на днях» или спустя короткое время, это может стать серьезным поводом задуматься над тем, не омрачит ли переезд неприятный сюрприз в виде отсутствующего отопления, света и т.д.
- Разрешение на строительство. Очень важно проследить за тем, чтобы документ был оформлен на то же самое лицо, которое является застройщиком, несущим ответственность за процесс стройки.
- Правоустанавливающие документы на землю. Эти документы должны случить правом застройщика распоряжаться участком земли на свое усмотрение. Дольщика должно насторожить несоответствие указанной категории земли реальной, либо нахождение дома в природоохранной зоне (строительство на этой территории запрещено. И риск того, что возведенный объект может быть снесен, очень велик).
- Договор, заключенный со страховой компанией. Согласно нововведению, принятому с 2014 года, застройщик обязуется застраховать недвижимое имущество. Необходимость этого продиктована тем, что договор поручительства может обезопасить потенциальных покупателей квартир от вероятных рисков: в случае банкротства компании, покупатель имеет право рассчитывать на компенсацию убытков. Однако прежде чем доверять безопасность своих финансовых средств страховой компании, необходимо также убедиться в ее надежности. Известны случаи, когда они не выдерживали страховых случаев; прецеденты лишения банков лицензии также могут поставить получение компенсации под угрозу. Тем не менее, перед тем, как вложить денежные средства в строительно, необходимо убедиться в том, что все меры, направленные на их максимальную сохранность, приняты.
- Выписка на недвижимое имущество, взятая из единого реестра. Этот документ может показать, наложены ли на необходимый объект недвижимости определенные обременения, а также то, что уже купил в нем квартиры и является их собственником на данный момент. Заказать данный документ можно в МФЦ, предварительно выплатив пошлину в размере 400 рублей.
- Документы застройщика. К их числу относятся ИНН, устав самой компании, выписка из ЕГРЮЛ. Для того, чтобы быть уверенными в том, что вы имеете дело с надежной, проверенной компанией, необходимо тщательно сверить предоставленный вам адрес юридического лица, ИНН, ОГРН с теми, что указаны в предоставленных документах. Для чего это нужно? Пользуясь названием ООО, продающее какой-либо объект недвижимости, мошенники могут выставить на продажу квартиры, которые по факту не принадлежат им. Но если названия компаний могут совпадать, ОГРН и ИНН, присвоенный им, будут различны и именно этот показатель станет решающим фактором, подтверждающим добросовестность или недобросовестность застройщика.
- Проверка баланса. К числу показателей, которые должны интересовать застройщика, относятся сумма прибыли, убытков, а также размер задолженности на данный момент и стоимость самого объекта недвижимости. Серьезным поводом усомниться в надежности застройщика должна стать слишком большая задолженность, способная поставить под угрозу продолжение строительства.
- Форма договора. Содержит максимально подробно описанные и перечисленные условия, в соответствии с которыми будет осуществляться дальнейшее сотрудничество дольщика и застройщика. Для того чтобы избежать возможных рисков, лучше всего позаботиться о том, чтобы каждый пункт этого соглашения был детально изучен и принят с самого начала. Даже если юридическая терминология, используемая в тексте договора, покажется вам малопонятной, необходимо чтобы вы имели достаточно четкое представление о том, какой именно дом вы получите на выходе: каковы будут его базовые характеристики, функциональные особенности и т.д.
- Лицензии, разрешающие строительство, допуск СРО. Проверяя наличие у застройщика лицензию СРО, необходимо в обязательном порядке обратить внимание на то, до какого срока она будет действительна.
- Заключение экспертизы по документации проекта. В случае, если строительная компания, с которой вы планируете сотрудничество, действительно заслуживает доверия, документация содержит положительные выводы, сделанные экспертизой государственных органов.
Проверка объекта перед покупкой
К числу наиболее значимых критериев, необходимых для оценки объекта, относятся:
- Правовой статус участка, на котором расположен объект недвижимости
- Этажность сооружения
- Наличие или отсутствие цокольных, либо технических этажей
- Инженерные коммуникации
- Особенности планировки квартир
- Особенности технического оснащения дома
- Материалы, использованные в процессе строительства
Проверка соответствия информации о квартире в документах и действительности
Для того чтобы проверить соответствие характеристик квартиры заявленным в документации, рекомендуется уже на этапе строительства эпизодически посещать объект. Во время приема квартиры недочеты можно обнаружить как при помощи обычного визуального осмотра, так и специально организованной экспертизы. Немаловажную роль в оценке качества жилья также сыграет составление акта приемки жилья.
Какие ещё могут быть риски и как их избежать?
К числу наиболее существенных рисков, с которыми приходится сталкиваться дольщикам при покупке квартиры в новостройке, относятся:
- Незавершенное строительство. Основанием для остановки строительства может стать банкротство застройщика. Для того чтобы избежать этого необходимо уделить должное внимание проектам, ранее реализованным компанией. А также проверить все документы и необходимые разрешения.
- Спорный статус земельного участка. Участок, на котором ведется строительство должен либо находиться в собственности застройщика, либо быть арендованным им на длительный срок. Недопустимо, чтобы участок находился в пределах охраняемой зоны.
- Многократная продажа. Свести к минимуму риск двойной продажи можно заключив с компанией-застройщиком договор долевого участия. Регистрация договора сама по себе будет означать, что квартира прошла проверку и не может принадлежать кому-либо другому.
- Низкое качество жилья. Избежать этого можно детально оговорив обязательства застройщика перед дольщиками, а также сроки их выполнения.
Что делать, когда всё проверено и всё устраивает?
Процедура приема-передачи квартиры многоэтапна.
Она включает в себя следующие действия:
- Выдача Разрешения о вводе жилого дома в эксплуатацию. Уведомление о получении этого документа должно быть выслано дольщикам по почте.
- Выдача Распоряжения о присвоении жилому дому адреса. Чаще всего получается через две недели после разрешения о вводе дома в эксплуатацию.
- Предоставление документов для получения технического плана постройки. Осуществляется непосредственно застройщиком.
- Подписание акта приема-передачи сторонами договора.
- Постановка помещений дома на кадастровый учет (осуществляется не позднее 18 дней с момента подачи.
- Передача дольщикам правоустанавливающих документов.
Что проверить перед тем, как участвовать в долевом строительстве новостройки?
- Разрешение на осуществление строительных работ.
- Обоснование проекта строительства объекта недвижимости.
- Заключение экспертизы проектной документации.
- Проектную документацию, в которой будут отражены внесенные в нее изменения.
- Правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок.
Похожие статьи
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Покупка квартиры в новостройке сопряжена со многими рисками и требует решения массы вопросов: от района до планировки и этажа. Только если в вопросах количества комнат, площади, планировки, наличия отделки и т.д. стоит ориентироваться на свои предпочтения, то в вопросах безопасности стоит быть подкованным основательно, ведь на кону большая сумма. … Квартиры -студии – наиболее экономный вариант жилья в новостройке , в ней нет лишних стен, отделен только санузел. Для одного человека или пары – отлично, для пары с детьми категорически не подходит … Что нужно знать , чтобы не прогадать с выбором матраса? 04.07.2022 • Нет комментариев.
Источники- https://kvadmetry.ru/novostrojka/pokupka-kvartiry-chto-nuzhno-znat.html
- https://homeurist.com/nedvizhimost/pokupka/kvartiry-v-novostrojke.html
- https://consultplace.ru/kvartira/novostrojka/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke.html