Что нужно знать при покупке жилья в новостройках

Содержание

В статье расскажем, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке. Какие документы надо проверить, чтобы обезопасить себя от подводных камней: двойных продаж в незавершенном доме, рисков в долевом участии и прочих проблем?

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Покупка квартиры требует изучения не только технических характеристик жилья и инфраструктуры района, но и юридической стороны вопроса.

В первую очередь, следует определиться, займетесь вы покупкой жилья самостоятельно или же доверите это специалистам. Безусловно, обращение в агентство недвижимости далеко не бесплатное, но зато вам не придется самостоятельно выбирать жилье из тысячи вариантов. Кроме того, специалисты полностью возьмут на себя проверку документов и оформление сделки.

Если вы все-таки хотите действовать самостоятельно, знайте, что на это у вас уйдет гораздо больше времени. Причем сначала нужно будет изучить все правовые нюансы. Что же нужно знать о покупке квартиры? Давайте рассмотрим самые важные моменты.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Чем выгодна покупка жилья на вторичке? Во-первых, вы видите, что покупаете, в отличие от новостройки, где вам по сути предлагается кот в мешке. А во-вторых, вы можете отмечать новоселье сразу же после покупки, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Впрочем, есть тут и свои особенности. Поэтому вопрос, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, праздным не будет.

Прежде всего, необходимо удостовериться, что в приобретаемой квартире нет лиц, сохранивших право на проживание. Они могут быть не зарегистрированы, но право проживания сохраняется за ними даже при смене собственника.

Обязательно проверьте, не обременена ли приобретаемая квартира правами третьих лиц. Жилье не должно быть передано в аренду, находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора и т.д.

Правовые нюансы

Как показывает опыт, стопроцентно убедиться в юридической чистоте покупаемой квартиры не представляется возможным. И все-таки кое-что можно и нужно проверить, а именно:

сведения из БТИ;
перечень лиц, прописанных в квартире; ;
отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
список всех бывших собственников жилья; ;
список лиц, временно выписанных из квартиры в связи с нахождением в домах престарелых, психиатрических учреждениях и т.д.;
отсутствие ареста или запрета на квартиру;
финансово-лицевой счет, подтверждающий наличие либо отсутствие финансовой задолженности.

С целью минимизации рисков можно обратиться в страховую компанию, но стоить такая гарантия будет достаточно дорого.

Перед оформлением договора купли-продажи продавец и покупатель должны выяснить, кто понесет затраты на оформление сделки, кто и как проверит наличие задолженности по коммунальным счетам, за какое время выпишут всех лиц, прописанных в квартире.

Кроме того, сторонам нужно обсудить сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи, а также ответственность, которую понесет продавец, если не сможет вовремя освободить квартиру или вовсе откажется от ее продажи.

Вопрос о цене квартиры особенно важен, поскольку продавцу выгоднее указать цену ниже реальной стоимости, ведь это повлияет на размер налогов, которые ему придется выплатить. Тогда как покупатель, напротив, заинтересован в указании полной стоимости квартиры – это потребуется для получения налогового вычета.

Разумеется, с особой тщательностью стоит подойти к процессу оформления сделки, а также к вопросу передачи денег.

Покупка квартиры в новостройке

Приобретая квартиру на первичном рынке, вы получаете юридически чистое жилье по более низкой цене, чем аналогичная квартира на вторичке. Помимо этого, вы сможете расплачиваться с застройщиком по частям и делать такой ремонт, какой душа пожелает.

Впрочем, имеется и ряд нюансов. Во-первых, оформлять такую недвижимость гораздо дольше. Обычный договор купли-продажи можно оформить за день-два, тогда как на оформление договора передачи квартиры уйдет от полутора до двух месяцев. Во-вторых, покупая жилье в новостройке, вы идете на определенный риск. Известно немало случаев, когда застройщик, собрав денежки, испарялся, а строительные работы прекращались.

Чтобы не оказаться в таком положении, нужно с особой тщательностью проверять застройщика и всю сопутствующую документацию. Итак, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке:

Соберите максимум информации о застройщике. Учитывайте продолжительность работы компании на рынке, наличие у нее собственного сайта. Не поленитесь съездить и на сам строящийся объект.
Проведите анализ цен на квартиры. Сильно заниженная цена свидетельствует о ненадежности организации.
У застройщика должны быть все необходимые учредительные документы: устав, свидетельства ИНН и ОГРН и т.п.
Изучите лицензию, предоставляющую право на застройку.
Просмотрите разрешение на строительство. Случается, что организация застраивает сразу несколько объектов, а разрешение как раз на тот дом, где продаются квартиры, у нее отсутствует. Немалое значение имеют и конечные сроки разрешения.
Изучите проектную документацию.
Внимательно читайте условия договора. Если вы далеки от юриспруденции, правильнее будет обратиться к специалисту.
Имеется ли у организации право на земельный участок, где ведется строительство? Не противоречит ли возведение жилого дома целевому назначению этого участка? Совпадает ли адрес?

К вопросу о том, что нужно знать при покупке жилья в строящемся доме, стоит добавить, что при купле-продаже квартир в новостройках, как правило, используются договоры трех видов:

купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа;
участия в жилищно-кооперативном строительстве.

Приобретение квартиры через агентство

Решили обратиться в агентство недвижимости? Разумно! Вот только и здесь нужно проявить бдительность. Современный рынок перенасыщен предложениями от различных риелторских контор, поэтому так важно сделать правильный выбор.

Какими же критериями руководствоваться?

Известность компании. Если агентство стабильно рекламирует свои услуги, значит, оно присутствует на рынке постоянно. Обратите внимание и на качество подачи материала – успешная фирма не будет экономить на рекламе.
Имидж. Если офис находится в подвале, мебель и техника морально устарели, а сотрудники одеты кто во что горазд – бегите из этой шарашкиной конторы немедленно!
Опыт работы. Имеет значение не только срок существования компании на рынке, но и профессиональный опыт конкретных сотрудников. Такого понятия, как текучка кадров, еще никто не отменял. И если за ваше дело возьмется новичок, нет никаких гарантий, что оно увенчается успехом.
Сертификаты и дипломы. Вам обязательно должны представить документы, подтверждающие качество работы компании.
Стоимость услуг. Вас должны насторожить как явно завышенные, так и, напротив, слишком низкие цены.
Рекомендации третьих лиц. Возможно, кто-то из ваших знакомых уже воспользовался услугами той или иной компании и остался доволен. Почему бы не прислушаться к отзывам? Рекомендации вы также можете найти в интернете, у юристов или в специализированных общественных организациях.

А теперь предлагаем рассмотреть вопрос, что нужно знать при покупке квартиры через агентство:

Понятно, что при покупке жилья придется перестраховываться и иметь дело с кипой бумаг, и все же старайтесь не подписывать ненужные документы. К таковым относится, например, гарантийное обязательство о фиксировании цены. Этот документ как будто бы гарантирует покупателю то, что продавец не повысит цену на объект. Но по сути никакой юридической силы у данного документа нет, так как его подписывают только покупатель и агентство. Продавец же там вообще никак не фигурирует, хотя именно на него возлагаются обязательства.
В процессе ведения сделки вас попросят выдать одну либо несколько доверенностей на право представления. Этот документ обычно заверяется нотариально, в нем описывается, кому и от кого он выдан, право передоверия, объем полномочий. Не вздумайте делегировать права на распоряжение собственностью, получение денег и другие действия, которые могут серьезно вам навредить.
Вам предлагают подписать документ, который вызывает сомнения? Возьмите тайм-аут, проконсультируйтесь со сторонним юристом. Всегда читайте то, что подписываете, сколько бы времени на это ни ушло.

Помните о том, что грамотно построенное сотрудничество с агентством позволит вам не только быстро и безопасно приобрести квартиру, но даже сэкономить при этом.

Покупка квартиры в новостройке от застройщика является большим и весьма серьезным шагом, при этом выбирать жилье нужно при соблюдении некоторых правил и условий, чтобы в итоге не остаться в проигрыше и не быть обманутым. При составлении долевого договора застройщик начинает процесс продаж квартир , где указывается их запланированная площадь, но достаточно часто оказывается так, что количество данных метров не совпадает с реальными цифрами. Но, как правило, после постройки площадь квартиры измеряется вновь сотрудниками БТИ, и недостающие цифры вписываются в общий план постройки. И уже учитывая все проделанные измерения, происходит конечный подсчет жилплощади.

Как проверить квартиру при покупке в новостройке: что нужно знать?

Проверка юридической чистоты квартиры в новостройке уже стала стратегически важным и обязательным этапом для покупателей, стремящихся снизить, а то и устранить существующие риски.

Если и вам предстоит покупка недвижимости у застройщика – уделите максимальное внимание анализу документов как самого юридического лица, так и и строящегося объекта.

Как эффективно проверить юридическую чистоту, какие стоит задать вопросы застройщику перед покупкой и каким образом обезопасить себя и уменьшить риски при сотрудничестве – читайте материал!

Что нужно знать перед приобретением?

Покупка жилья у застройщика сопряжена со своими рисками, они отличаются от подводных камней, которые могут поджидать покупателя на вторичном рынке жилья.

Приобретая жилую недвижимость, новый владелец тщательно проверяет историю квартиры – кто ею владел, как получил, нет ли других собственников? Все ради того, чтобы стать единоличным владельцем квартиры. С новостройками дела обстоят иначе – жилье только строится, в нем никто не жил, юридическая история чистая, а риски кроются не в прошлом, а в будущем.

Информация о застройщике

Покупая квартиру в новостройке – начинать анализ ситуации стоит с изучения компании-застройщика. Как долго она работает на рынке? Какие проекты реализовала? Как идут дела с другими домами в процессе строительства? Изучите официальный сайт застройщика от и до. Много ли документов размещено в справочном разделе?

Если нет даже базовых лицензий, стоит посетить офис строительной компании и попросить продемонстрировать эти разрешения лично.

Справка! Такое право физического лица прописано в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве» и мы советуем им воспользоваться.

Покупая квартиру у застройщика физические лица вправе ознакомиться с проектной декларацией.

Статья 19 ФЗ РФ. Проектная декларация

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации.

Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Даже если интернет-ресурс пестрит фотографиями завершенных проектов и счастливых обладателей квартир, проверяйте соответствие информации реальному положению вещей. Не поленитесь съездить хотя бы по одному адресу законченного проекта, чтобы своими глазами увидеть, как обстоят дела.

Обратите внимание на соответствие юридического и фактического адреса самой организации, изучите перечень совладельцев и учредителей и «загуглите» каждого.

Отзывы

Первое впечатление о застройщике получено – пора переходить к отзывам. Дольщики являются наиболее заинтересованными и критически настроенными оценщиками работы строительной компании. Найти мнения дольщиков можно на тематических форумах вашего города.

Если кто-то уже столкнулся с проблемами, затягиванием строительства, переносом срока введения в эксплуатацию – есть шанс, что такие неприятности появятся и с другими проектами.

Возможно, вам будет интересно: Эскроу счет – что это? Простыми словами о покупке квартиры по новому

Онлайн проверка

Не все покупатели знают, что официальная информация по застройщику размещается на интернет-сайтах.

Внимание! Если выяснится, что за застройщиком числится крупный долг – советуем поискать другого партнера. Не исключено, что такая компания вскоре объявит о банкротстве, а строительство дома заморозит.

Перечень документов

Разрешение

Первым делом стоит уточнить, имеет ли застройщик разрешение на строительство заинтересовавшего вас проекта. Многие строительные компании одновременно реализуют несколько домов, разрешение должно быть выдано на каждый из них, групповых свидетельств не бывает.

Также обратите внимание на сроки действия разрешения. Встречаются застройщики, которые не успели реализовать объект до конца срока действия документа, но строительные работы проводить не прекратили. Однако устаревшая бумага юридической силы не имеет.

Договор на земельный участок

Застройщик с владельцем участка, на котором строится дом, подписывает инвестиционный контракт. И строительная компания обязана продемонстрировать его потенциальному покупателю жилья. Просмотрите, кто в договоре определен как инвестор и заказчик. Совпадают ли объем и сроки строительства с тем, что обещал вам застройщик.

Проектная документация

Лицензия застройщика, план проекта со всеми его характеристиками и сроками реализации являются обязательными. У строительной фирмы следует попросить проектную декларацию со всеми внесенными в нее изменениями и заключение от регионального Минстроя (о том, что застройщик и проектная декларация соответствуют требованиям 214-ФЗ).

Учредительные бумаги

Важно! Юридическое лицо должно иметь свидетельство о государственной регистрации или свидетельство о внесении сведений о регистрации в Росреестр (второй документ актуален для компаний, созданных до 1 июля 2002 года).

Попросите застройщика продемонстрировать и выписку и Единого госреестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), сверьте ее с проектной декларацией – правильно ли указан список учредителей или некоторые имена не сходятся? Не лишним будет ознакомиться с уставом застройщика.

Страхование ответственности

Застройщик должен быть застрахован по линии гражданской ответственности по договору участия в долевом строительстве, так как наличие договора со страховой компанией означает дополнительную гарантию для дольщика – в случае банкротства застройщика он сможет получить компенсацию и в полном объеме вернуть себе уплаченные деньги.

ДДУ vs ЖСК

Договор долевого участия заключают почти все застройщики. Однако ЖСК пока окончательно не отошел в прошлое и есть шанс, что строительная компания предложит вам именно его. Ни та, ни другая форма договора не защищает дольщика от затягивания строительства, но ЖСК налагает на самих граждан еще больше ответственности.

По закону, под ЖСК понимается кооператив людей, добровольно решивших построить себе многоэтажный дом. В этом случае строительная компания выступает генеральным подрядчиком. Предположим, люди выбрали плохого генподрядчика – ответственность они несут сами. Еще одним минусом ЖСК является отсутствие государственной регистрации сделок, несущее в себе дополнительные риски двойной продажи недвижимости.

Сам по себе жилищно-строительный кооператив не является мошеннической схемой, а риски связаны с тем, что он практически никак не регулируется законодательством. Более предпочтительным вариантом для покупателей является ДДУ, регулируемый отдельным законодательством России «Об участии в долевом строительстве». О покупке квартиры по ДДУ читайте в этом материале.

Вы можете рассчитать неустойки по договору долевого участия с помощью онлайн-калькулятора.

Скачать бланк договора долевого участия
Скачать образец договора долевого участия

Если же выбран ЖСК, юристы советуют внимательно читать подписываемый договор, ведь именно его положения будут основным аргументом в процессе кооперативных отношений.

Застройщик vs девелопер

Компания, проектирующая и реализующая недвижимость для получения прибыли, называется девелопером. Застройщик занимается исключительно строительными работами, он не выбирает участок, не занимается его лицензированием. Иногда строительные фирмы возводят многоэтажные дома в качестве генеральных подрядчиков по договору с девелоперами.

В других проектах застройщики создаются самими девелоперами под конкретный проект для комфортного ведения налогообложения и бухгалтерии. Такая форма работы заставляет покупателей сомневаться. Ведь, решив сотрудничать с крупной и солидной компанией, они получают на руки контракт, где в качестве застройщика фигурирует никому не известная фирма. Меньше волнений вызывают компании, в которых 100% акций принадлежат уже известному покупателю юридическому лицу, тому самому девелоперу, но так происходит не всегда.

Внимание! Заключать договор с компанией, якобы связанной с девелопером, но на словах – более рискованно. Желательно сотрудничать напрямую с девелоперами или их дочерними фирмами.

О том, какие документы нужно проверить и подготовить при покупке жилья, написано здесь.

Риски при приобретении жилья

Застройщик составляет договор, защищающий прежде всего его интересы. Часто в документации не оказывается сведений о пени, штрафах или неустоек за нарушение любых положений договоренности. Например, нарушения сроков введения дома в эксплуатацию. У покупателя есть возможность ознакомиться с договором и задать интересующие вопросы. Тем не менее, никто не гарантирует, что строительная компания в итоге внесет изменения.
Если дом строящийся, возникает ряд рисков относительно завершения строительных работ и введения его в эксплуатацию:
- Во-первых, возведение дома часто затягивается из-за нехватки денег, отказа подрядчика от работы, банкротства. От долгостроя дольщика невозможно на 100% застраховать, остается уповать только на сознательность застройщика.
- Во-вторых, здание может быть построено так, что разрешение на перевод в статус «жилого» не получит. Например, из-за превышающей требования нагрузки на коммуникации внутри здания.
На бумаге может оказаться одно, а в реальности – другое. Важно, чтобы строительная фирма не экономила на материалах, не нарушала нормативы.

Важно! Перед заселением владельцу недвижимости рекомендуется провести экспертное исследование. Доказав наличие тех или иных недостатков, от застройщика можно добиться их устранения или компенсации.

Покупка квартиры в новостройке возможна и по переуступке прав. О том, что представляет собой такая сделка, вы можете прочитать в отдельной статье на нашем сайте.

Что надо знать о двойных продажах?

Потенциальные дольщики часто не уделяют должного внимания документам на недвижимость, успокаивая себя тем, что с юридической точки зрения квартира чистая – ведь в ней никто не жил.

Однако и в этом случае у нечестного застройщика остается возможность для мошенничества – продать квартиру сразу нескольким физическим лицам.

Чтобы избежать мошенничества гражданин должен взять в Росреестре выписку о недвижимости и отдать предпочтение договоренности, предусматривающей государственную регистрацию – ДДУ. Кроме этого, желательно попросить у застройщика домовую книгу.

Если же факт двойной продажи был установлен после закрытия сделки, свое право собственности придется отстаивать в суде. Как правило, в выигрышной позиции оказывается дольщик, заключивший и оплативший недвижимость первым. Остальным пострадавшим застройщик должен компенсировать стоимость выкупленного жилья.

Теперь вы знаете, как проверить застройщика, какие документы нужно у него попросить и как заключить безопасную сделку с недвижимостью. Первичный рынок жилья имеет для покупателя свои риски, но их можно устранить, если внимательно подойти к покупке. Пользуйтесь нашими советами, изучайте не только застройщика, но и его репутацию, а также готовые проекты.

Видео по теме

В этом видео рассказано на что следует обратить внимание при покупке квартиры в новостройке:

Главная / Квартира / Новостройки / Квартира в новостройке : что нужно знать при покупке ? 19:29, 19 сентября 2016 14 0 3819. Квартира в новостройке : что нужно знать при покупке ? Содержание: Стадия строительства ↓. … При покупке квартиры на первичном рынке от застройщика возникает гораздо больше вопросов, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Чем рискует покупатель и как получить гарантии сохранности внесенных денежных средств. Стадия строительства. … В чем различия и преимущества покупки жилья на начальной и завершающей стадии строительства? Чем на более раннем этапе человек вложит деньги в недвижимость, тем дешевле ему обойдется квартира .

Квартира в новостройке: что нужно знать при покупке?

При покупке квартиры на первичном рынке от застройщика возникает гораздо больше вопросов, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Чем рискует покупатель и как получить гарантии сохранности внесенных денежных средств.

Стадия строительства

Приобрести квартиру можно уже в готовом доме, а можно на стадии строительства. В чем различия и преимущества покупки жилья на начальной и завершающей стадии строительства?

kak_kupit_kvartiru_v_novostroike

Чем на более раннем этапе человек вложит деньги в недвижимость, тем дешевле ему обойдется квартира. Но даже самые надежные застройщики могут столкнуться с форс-мажорными обстоятельствами и никогда не сдать дом в эксплуатацию. Чем ближе строительство дома подходит к завершающему этапу, тем больше вероятность заселиться в срок.

Что нужно знать, вкладывая деньги в новострой:

К концу строительства стоимость квартиры может вырасти на 50%.
Стоимость квадратного метра зависит от месторасположения дома.
Стоимость квартиры зависит от репутации застройщика.
Панельные дома строятся быстрей.
Монолитно-кирпичные дома возводятся дольше.
Меньше рисков вкладывать деньги в малоэтажные дома.

Начальная

Плюсы покупки квартиры на начальном этапе строительства:

Низкая цена;
Выгодно для дальнейшей перепродажи;
Широкий выбор предложений;
Возможность выбрать этаж и планировку.

Если застройщик имеет хорошую репутацию, а дом находится в районе с развитой инфраструктурой, то 30% квартир распродаются еще на начальном этапе строительства, остальные 60% по ходу возведения.

И только последние квартиры продаются уже в доме, который сдан в эксплуатацию. Обычно это самые дорогие квартиры.

Согласно закону, застройщик может начать продавать квартиры только после оформления разрешения на строительство. Но на практике делается это еще раньше – после приобретения участка.

Для покупателя есть риск потерять свои деньги в следующих случаях, когда:

Заключается договор бронирования жилья или предварительной купли-продажи.
Сделка не регистрируется в Росреестре.
Есть риск, что договора на одну квартиру будут заключены с несколькими людьми.

Чтобы исключить подобное мошенничество квартиру не рекомендуется покупать на «этапе котлована». До введения дома в эксплуатацию придется ждать от 2 до 4 лет. В условиях кризиса строительства новостройки может затянуться на более длительный период.

Завершающая

На завершающей стадии жилье выгодно покупать для себя, если:

Покупатель немного переплачивая, устраняет себя от рисков, что дом будет не достроен.
Квартира планируется сдаваться в аренду, для скорейшего получения прибыли.

proverka_zastroichika

Если готовность дома составляет 80%, то это наиболее благоприятный период для покупки квартиры. Могут быть задержки на этапе передачи дома в эксплуатацию, тем не менее нет риска, что дом не достроят.

На завершающем этапе можно купить квартиру не напрямую от застройщика, а по договору переуступки у инвесторов, которые купили квадратные метры еще на этапе котлована.

Эксперты в области недвижимости рекомендуют покупать жилье на этапе, когда дом готов на 50%. Если наблюдать за строительством дома с начального этапа, то можно увидеть динамику строительства и проанализировать перспективы.

Проверка застройщика

Покупать квартиру на любом этапе строительства следует только от надежного застройщика. Как проверить его репутацию? Покупателя больше всего волнует своевременная сдача дома в эксплуатацию и гарантия вселения в жилплощадь.

Проверить надежность застройщика можно по следующим критериям:

публичность;
ценовая политика, соответствующая другим предложениям рынка;
не спадающий темп строительства;
известные деловые партнеры;
юридически правильно составленный договор и другие документы.

Не обязательно офис застройщика должен находиться в центре города и иметь большую яркую рекламную вывеску. Репутация должна быть подтверждена отзывами в газетах и журналах, интернет-источниках. Желательно, чтобы у застройщика за спиной было уже несколько крупных завершенных проектов. На хорошую репутацию будут работать и несколько проектов, которые ведутся на данный момент, это означает, что компании доверяют.

Подозрение могут вызвать низкие цены на жилье. Неблагонадежный застройщик таким образом может привлекать новых клиентов. Ни одна строительная компания не будет работать себе в убыток.

Крупные компании редко делают большие скидки и акции. Не стоит доверять скидкам более чем на 10%. Тем не менее в условиях кризиса некоторые застройщики пытаются как можно быстрей окупить строительство и предлагают наиболее выгодные для клиента условия. По себестоимости можно купить квартиру на этапе сдачи дома в эксплуатацию, когда осталось распродать 10% площади.

Ошибочно полагать, что дома возведенные на 50% точно будут сданы в эксплуатацию. Обратить внимание следует на темп строительства:

Панельный дом ежемесячно должен увеличиваться на 3 этажа.
Монолитный дом должен ежемесячно увеличиваться на 5 этажей.
Строительство может приостанавливаться только из-за плохих погодных условий.
Объективную причину замедления строительства можно узнать у участников или руководителя проекта.
Не обязательно каждый день наведываться на стройку, некоторые компании на своих сайтах ведут онлайн-трансляцию.

Международные компании вкладывают свои деньги только в успешные проекты, которые принесут им деньги. Инвесторы также заранее проверяют надежность всех документов.

Стоит доверять застройщику также если инвестором выступает государственный банк.

Если строительство идет на условиях кредитования, то нужно обратить внимание на другие проекты, которые кредитует фирма. Не стоит доверять тому предприятию, которое кредитует всего один объект.

Благонадежным является и программа страхования. Покупатель получает гарантию возврата своих денег обратно, если застройщик по каким-либо причинам остановит проект. Страховая компания берет на себя ответственность только после тщательной проверки документов и надежности застройщика.

Документы, которые необходимо проверить

dokumenti_kotorie_neobhodimo_proverit

При самостоятельной покупке квартиры в новостройке следует произвести тщательный анализ документов. Честный застройщик не будет скрывать ни один из них:

Лицензия на строительство.
Учредительные документы.
Бухгалтерские отчеты.
Разрешение на выполнение строительных работ.
Решение инвестиционно-тендерной комиссии с указанием срока сдачи дома в эксплуатацию.
Распоряжение главы города.
Государственная регистрация прав собственности.
Права владения доли в строительстве при условии, что застройщик является подрядчиком.

Желательно, чтобы документы проверял юрист, ведь в договоре может быть написано что угодно, что может обернуться против покупателя.

На данный момент популярным является договор долевого участия. Он исключает факт мошенничества, в частности, двойной продажи, поскольку каждый документ регистрируется в регпалате. Такой договор сразу делает покупателя владельцем квартиру даже на этапе строительства.

Самые ответственные застройщики, которые работают по 214-Ф3. Если на этапе строительства происходят какие-то нарушения, то сразу накладываются штрафы, что совсем не выгодно для исполнителя.

Договор можно забрать домой на рассмотрения, совместно с юристом нужно изучить:

Сроки сдачи дома в эксплуатацию;
Технические характеристики дома;
Обязательства покупателя и продавца и ответственность за нарушение условий договора.

Здание и земля под ним

Покупателя может насторожить, что дом находится в собственности, а земля под ним в аренде? Чем рискует владелец квадратных метров в таком случае?

Согласно статье 41 Земельного Кодекса РФ на арендованной земле можно возводить здания в соответствии с целевым назначением категории земли. Права на строительство арендатора приравниваются к хозяину земли.

Строительство заранее оговаривается с арендодателем. Поскольку есть риск дальнейшей сдачи в аренду или продажи постройки. Должен быть заключен двусторонний долгосрочный договор, чтобы избежать недоговоренностей. Если этого не будет сделано, то одна из сторон может подать в суд. В итоге либо участок передается в собственность хозяину дома, либо дом переходит в собственность арендодателя земельного участка. Преимущества остаются все же у владельца дома.

Квартира

Квартира в новостройке может быть с отделкой и без.

Если квартира без отделки нужно проверить:

Стены и пол на отсутствие щелей.
Выровненность полов.
Инженерные системы.

kvartira

Если квартира с отделкой, инженер должен предоставить документ, в котором описано какие были использованы материалы и оборудование.

Межкомнатные двери.
Окна.
Вентиляционные системы.
Электроснабжение.
Водоснабжение.
Система отопления.

Если обнаружены дефекты или несоответствия, все указывается в акте приема-передачи квартиры. Согласно 214-Ф3 для долевого строительства существует гарантийный срок 5 лет и более.

Договор и сделка

Заключать следует договор долевого участия. Права покупателя защищаются законом 214-Ф3. Согласно закону долевое участие заключается только после регистрации в Росреестре.

объект долевого строительства;
цена за квадратный метр;
срок и порядок оплаты;
срок сдачи дома в эксплуатацию;
гарантийный срок на объект долевого строительства (от 5 лет).

Если вышеперечисленное не указано, то договор считается недействительным.

Не менее важные пункты:

планировка квартиры с приложением схемы;
ответственность застройщика за нарушение сроков строительства;
форс-мажорные обстоятельства;
обязанность застройщика не передавать права на квартиру третьим лицам;
срок действия договора и реквизиты обоих сторон.

Покупать квартиру следует только у проверенных застройщиков с надежными партнерами. Тогда можно хорошо сэкономить, купив квартиру на начальном этапе строительства и не переживать по поводу подлинности всех документов.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке . Общие правила: не выбирайте квартиры по рекламным буклетам и не ленитесь ехать посмотреть на район застройки. … Первым делом зайдите на сайт застройщика и оцените его качество и полноту информации о новостройке (описание объекта строительства, фотографии стройки, уставные и проектные документы) . По фотографиям и веб камерам можно следить за динамикой строительства. Поищите информацию о дате регистрации застройщика и реализованные проекты. Познакомьтесь с отзывами на форумах и в социальных сетях покупателей квартир (будьте внимательны, так как много отзывов написаны для рекламы).

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать, на что обратить внимание

Когда настало то радостное время, собираясь воплотить давнишнюю мечту в жизнь, возникает и требует ответа вопрос о том, при покупке квартиры в новостройке, что нужно знать. Всем понятно, что новоселье предстоит отпраздновать только после окончания строительства. Но помимо этого, нужно изучить все нюансы этого непростого процесса.

Prosobstvennost - о собственности профессионально и просто

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

+7 495 109-30-87 — Москва и обл.
+7 812 309-07-44 — Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 — Другие регионы РФ

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Общая информация о покупке квартиры в новостройке

Будущие застройщики квартиры стремятся продать еще тогда, когда только закладывается общий фундамент дома. Поэтому нередко бывает, что приходится ожидать счастливого события до нескольких лет. Естественно, как и при любой сделке, в данном случае имеется целый ряд особенностей, о которых нужно знать и обращать на них внимание. То, что будущее жилье обходится, гораздо дешевле готового, является весомым аргументом в пользу его приобретения. В то же время, в этом есть и немало недостатков. Поэтому, чтобы принять окончательное решение, стоит спокойно обдумать все плюсы и минусы этого варианта.

Помимо дешевизны, к преимуществам строящегося жилья относятся следующие:

отсутствие каких-либо жильцов до покупки;
получение совершенно новой квартиры, со всеми необходимыми коммуникациями, которые находятся в полном порядке.

Конечно, это очень приятно. Но необходимо выделить, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, так это на недостатки, а именно:

заселение сразу после заключения сделки невозможно хотя бы потому, что квартиры просто еще не существует;
сделка сопровождается высокими рисками, так как проект может возводиться дольше обозначенного времени или вовсе приостановиться на неопределенное время;
если не уточнить всех моментов и не указать их в договоре, то в результате можно получить 4 стены, которые явно не такие, каких ожидалось увидеть изначально;
может возникнуть необходимость в доказательствах права собственности, если не пройти всю процедуру, как это необходимо.

Оформление самой собственности может затянуться надолго.

Пошаговая инструкция

Изучив все подробности будущей сделки, и приняв окончательное решение приобрести именно такое жилье, можно переходить к конкретным действиям для его реализации. Все начинается с определения района, где будет покупаться новостройка. От этого уже многое зависит.

Конечно, легче всего в настоящее время осуществлять поиски через интернет. Существует даже мнение, что в недалеком будущем оформление сделок будет реализовываться через глобальную сеть. Пока этого нет, но здесь можно получить самую полную информацию о будущем объекте, компании-застройщике, стадии строительства и другие подробности.

Как проверить застройщика

Это также один из основных вопросов, которые волнуют заказчиков. Сначала проверяют юридическое основание: учредительные документы компании, разрешение на строительство объекта, можно ознакомиться с договорами подряда и прочее.

Затем ищут информацию в интернет-ресурсах и печати. Также читают отзывы людей, которые уже имели дело с компанией. Ситуация с сомнениями о застройщике упростится в том случае, если собираются приобрести квартиру в ипотеку. Дело в том, что банки сами проводят тщательную проверку, и их результатам стоит доверять. Более того, если у покупателя есть деньги на квартиру, обратившись в банк за кредитом, он просто осуществит проверку. Конечно, средства затем брать не стоит.

Другой способ заключается в том, чтобы для проработки вопроса нанять юриста. Однако, далеко не факт, что ему удастся выяснить все детали. Да и такая проверка обойдется в немалую копеечку.

Оформление сделки

Если получено достаточно информации о том, что застройщику можно доверять, то следующей стадией является заключение договора. При этом нужно быть особенно внимательным, ведь именно здесь все решается.

Если жилье покупается непосредственно у застройщика, нужно предварительно заключить договор долевого участия и зарегистрировать его строго по закону. Когда же квартира приобретается у владельца, ранее заключившего договор со строительной компанией, составляется договор об уступке права требования.

Но не стоит думать, что, совершив все действия верно, есть все гарантии того, что скоро беспрепятственно будет оформлено право собственности. Мошенники везде находят уловки, поэтому всегда нужно держать ухо востро. Договор должен быть изучен досконально, вплоть до всех приписок, сделанных мелким шрифтом. Еще лучше отдать его на ознакомление опытному юристу. Тогда можно быть спокойным, что все детали будут ясны.

Рискованными являются договоры, которые заключены перед ДДУ и ПДДУ. Такие документы лучше не подписывать, и тем более не вносить платежи до того, как не будет оформлен договор долевого участия по всем правилам. В нем должны быть проверены следующие обстоятельства:

реальные и конкретные сроки сдачи, а не расплывчатые, которые можно трактовать двояко;
время, когда квартира перейдет во владение;
размер штрафов при нарушении условий договора;
возможности его расторжения на любом этапе строительства;
договоренность о фиксированной стоимости за квадратный метр.

Необходимые бумаги

Все деньги вносят в соответствии с условиями контракта после того, как ДДУ будет подписан и пройдет государственную регистрацию. Это услуга платная. Государству оплачивают сумму, начиная с отметки в 35 тысяч рублей. Также придется потратиться на услуги юриста. Но это необходимый шаг, который служит для того, чтобы обезопасить будущую сделку. При этом готовят следующий пакет документов:

заявление;
собственно, договор;
план будущего дома со всеми подробностями;
документы о собственности или аренде;
удостоверение личности покупателя;
разрешение на строительство;
проектную декларацию.

Этот договор является самым надежным, потому что он заключается строго в соответствии с одноименным законом №214. Он означает, что надежность компании, осуществляющей стройку дома, регистрируется государством. К его преимуществам относятся следующие:

регламентация – в документе указывают обязанности, сумму, порядок внесения платежей, сроки, метраж квартиры и даже ее номер;
залог – если застройщик окажется банкротом, что часть своих денег инвестор точно вернет;
невозможность перепродажи – то, что ранее было чуть ли не одним из главных рисков, этим договором аннулируется, на одну квартиру может быть составлен только один договор;
ответственность за несоблюдение сроков – при замедлении строительства инвестор вправе в судебном порядке добиться получения компенсации, если застройщик откажется сделать это добровольно.

В то же время договор не лишен недостатков. К их числу относятся следующие обстоятельства:

несмотря на то, что застройщик обязан предупредить инвестора об увеличении сроков, число этих оповещений и период задержки не установлен;
если компания будет признана банкротом, инвестор превратится в кредитора только третьего порядка, и всю вложенную в строительство сумму получить не сможет.

Договор цессии

Соглашение также подлежит регистрации государственными органами. Договор заключается в следующем:

дольщик перепродает недвижимость до того, как получит право собственности;
застройщик в обязательном порядке уведомляется об этом;
условия изначального договора, который подписал инвестор, переуступающий свои права, не подлежат изменению.

Если переуступка проводилась уже несколько раз, то вряд ли стоит соглашаться на сделку.

Договор инвестирования

На любом этапе строительства может быть подписан и такой контракт. При этом у инвестора появляется возможность увеличить свой капитал. Однако при его заключении должны быть соблюдены много нюансов. Некоторые из них, заключаются в следующем:

указание взаимных обязательств;
сроков строительства и его этапов;
риски;
уведомление вкладчика о ходе работ и изменениях.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»ошибки при покупке квартиры в новостройке» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Как проходит покупка

Следует запомнить, что, несмотря на все бумаги, и все правильные действия, сделка продолжает быть рискованной. Может проблем не возникнет, и в обозначенное время покупатель въедет в свою квартиру, будучи полностью довольным. Но может случиться и так, что вместо построенного дома, будет стоять лишь фундамент, а квартиры нет в помине.

Другая ситуация может заключаться в том, что в квартире обнаружатся недостатки. К этому вопросу также стоит отнестись серьезно. Если что-то замечено, не нужно подписывать акт приема – передачи. Сначала неисправности должны быть устранены.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»При покупке квартиры в новостройке что нужно знать» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Если же и на этой стадии все прошло гладко, то остается последний этап: оформление квартиры в собственность, после чего можно считать, что приобретение совершено. Чаще всего в квартиру заселяются до этой стадии. Но по закону, оно допускается лишь после этапа государственной регистрации права собственности. Если заселение произошло раньше, не нужно спешить с ремонтом. Сначала должна быть проведена приемка, а также оформлен техпаспорт в БТИ. Когда все это пройдено, остается зарегистрироваться лично по новому месту жительства.