Что нужно знать при приеме квартиры в новостройке от застройщика

ОСНОВНЫЕ МОМЕНТЫ И КОММЕНТАРИИ

Приемка квартиры: подробная инструкция для дольщиков

Итак, договор ДДУ оформлен, вопрос оплаты решен, дом построен, настает самый интересный этап для дольщика – приемка квартиры. Безусловно, это самое радостное и долгожданное событие, особенно если покупка новостройка производилась на этапе котлована.

Однако, эта заключительная процедура заслуживает особого внимания покупателя, поэтому не стоит позволять эйфории одерживать верх над разумом.

Приемка квартиры от застройщика

Механизм передачи квартиры от застройщика покупателю четко прописан в Федеральном законе №214-ФЗ от 30.12.2004. После окончания строительства жилого дома застройщик выполняет следующие действия:

1. Получает разрешение на эксплуатацию дома;
2. Отправляет дольщикам уведомление, в котором сообщает свою готовность передать объект. Причем данное уведомление не должно быть электронным, например по e-mail. Телефонный звонок или sms также не считаются. Застройщик обязан отправить официальное письмо с описью вложения или вручить уведомление о готовности передачи квартиры лично под расписку.

Получив уведомление у дольщика есть некоторое время на принятие квартиры, в частности:

• 7 дней, чтобы каким-либо образом откликнуться на полученное от застройщика уведомление. Например, позвонить и записаться на приемку.
• для того, чтобы принять квартиру, дольщику выделяется 2 месяца. Спустя это время, в случае неявки покупателя, застройщик вправе подписать акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке. Поэтому, претензии по поводу недочетов объекта застройщику предъявить будет сложнее.

Как подготовиться к приемке квартиры

Накануне осмотра квартиры необходимо еще раз перечитать договор долевого участия и проектную декларацию. В этих документах обозначены:

• материалы, используемые при возведении дома;
• отделка стен, пола и потолка;
• из чего изготовлены двери;
• производитель окон;
• что включает дворовая территория.

Совершенно очевидно, что принимаемая новостройка должна соответствовать всем пунктам, прописанным в проектной декларации, включая и жилое помещение, и подъездную группу, и придомовую территорию.

Кроме этого, нужно просмотреть и взять с собой план квартиры, который включен в ДДУ как приложение. При приемке жилья необходимо проверить наличие всех перегородок по плану квартиры, так как в случае их отсутствия увеличивается площадь помещения, за которую придется доплатить. Кроме этого нужно проверить соответствие плану мокрых зон в квартире.

Что взять с собой?

1. Документы. Помимо договора с планом квартиры, необходим будет паспорт, а также иная документация об оплате жилья или кредитный договор.
2. Листы бумаги, блокнот для записей, ручка.
3. Небольшой электроприбор, например зарядку телефона, для проверки работы розеток.
4. Фонарик.
5. Лампочку для проверки патронов.
6. Рулетку для замера площади, в идеале лазерный дальномер.
7. Уровень, с помощью которого проверяют выравнивание стен и пола.
8. Бахилы, сменную одежду по желанию.

На что обращать внимание при приемке квартиры?

• нарушением строительных технологий в углах, на стыках, вызывающих промерзание стен – в 94% случаев
• отклонением стен, нарушением стяжки – в 92% случаев
• несоответствием площади квартиры, заявленной в ДДУ – в 89% случаев
• отслоением штукатурки – в 52% случаев
• нарушениями по инженерным системам – в 42% случаев.

Поэтому, принимая квартиру, нужно максимально внимательно проверять следующее:

1. Входная дверь. Необходимо проверить работу замков, легкость открытия-закрытия, целостность ручки и уплотнительных резинок, нет ли механических повреждений на полотне двери.
2. Пол. В квартире с получистовой отделкой нужно проверить насколько качественно сделана стяжка, она должна быть ровной, без пустот, наплывов и трещин. Как правило, дефекты стяжки чувствуются при ходьбе. Если слышен хруст или другой подозрительный звук, значит работа была проведена с нарушениями. В квартирах с готовым ремонтом необходимо проверить качество укладки ламината или целостность линолеума, пол не должен скрипеть. Кроме этого важна правильная установка порожков и напольных плинтусов.
3. Стены. Здесь также все зависит от отделки. Если квартира сдается в чистовой отделке, то проверить можно только целостность наклеенных обоев. В получистовой квартире необходимо проверить, нет ли пустот в штукатурке, а также насколько хорошо выровнены стены. Черновая отделка включает голые стены из кирпича или другого материала, поэтому здесь можно проверить лишь отсутствие трещин и влаги. Кроме визуального осмотра необходима проверка уровнем для того, чтобы определить насколько стена ровная.
4. Потолок. В процессе приемки проверяются видимые дефекты. Поверхность потолка должна быть ровной, без пустот и трещин.
5. Сантехника и состояние ванной комнаты. Все смесители следует проверить на предмет подтеков, работа кранов и напор воды также проверяются на приемке квартиры. Если отделка включает унитаз и ванну, необходимо проверить их на предмет трещин и сколов. К этому пункту стоит подойти внимательно, так как сантехника не включена в гарантию. Также нужно проверить ванну на предмет заземления.
6. Окна. Один из самых частых дефектов – царапины и трещины на стеклах или рамах. Второй важный момент при проверке – качество установки. Если из стыков дует или веет холодом, это дефект, который должен быть устранен застройщиком. Принимая квартиру летом, можно попробовать протестировать окна, положив между стыками лист бумаги и закрыв створки. Если лист с легкостью вынимается, скорее всего, из этого окна будет дуть. Кроме этого необходимо проверить функционирование оконной фурнитуры, все замки должны плавно работать, положения режимов должны легко регулироваться ручкой. Проверить, не перекошен ли подоконник можно с помощью уровня.
7. Межкомнатные двери. Если их установка предусмотрена, необходимо проверить соответствие полотна дверному проему. Двери должны свободно закрываться и открываться. При правильной установке дверь остается в том положении, котором была оставлена, без движения.
8. Вентиляция. Проверить ее работу можно при помощи листа бумаги, приложив к отверстию вентиляционной шахты. Если лист прилипает и не падает, вентиляция работает.
9. Электрообеспечение. Необходимо проверить установку розеток и выключателей. Их работу можно протестировать подключив любой предмет питания, например, зарядку для телефона. Кроме этого, можно проверить функционал освещения, использовав лампочку для патронов.

Проверка площади помещения.

Данный вид проверки вынесен отдельным пунктом, так как несоответствие площади квартиры, указанной в договоре и фактически сдающейся застройщиком, приводит к дополнительным тратам дольщика. Поэтому принимая квартиру, стоит внимательно измерить ее площадь.

При проверке площади можно использовать рулетку, однако, ее показатели не всегда достоверны вследствие провисания. Поэтому, желательнее обмер помещения производить лазерным дальномером, который дает минимальную погрешность.

Следует знать, что нередки ситуации, когда фактическое увеличение площади не подтверждается. А так как оплата дополнительных метров ложится на собственника, стоит проверить расчет, предоставленный застройщиком. Если самостоятельное измерение площади по каким-то причинам невозможно, например отсутствие опыта или специальных приборов, разумнее обратиться к независимым организациям, которые оказывают данную услугу. Специалист предоставит документ с расчетом, который можно предъявить застройщику в случае, если по результатам фактическая площадь соответствует указанной в договоре.

Тепловизор

Один из самых распространенных дефектов, встречаемый в современных новостройках — промерзание конструкции. Данный недостаток делает невозможным комфортное проживание в квартире, так как в помещении возникают сквозняки, не поддерживается необходимая температура. Кроме этого, на промерзающей стене образуется плесень, что вредит здоровью жильцов.

Этот дефект может возникать из-за несоблюдения строительных технологий, а также при неравномерной усадке дома.

Проверить квартиру на предмет промерзания можно с помощью специального прибора – тепловизора, который измеряет температуру поверхности бесконтактным способом.

Тепловизором можно проверить скрытые щели в стенах, которые образуются при некачественной укладке блоков строителями. Также промерзание может возникать, если есть зазор при укладке утеплителя.

Кроме этого, прибор покажет трубы отопления под стяжкой пола, а в квартирах на верхних этажах можно определить места возможных протечек крыши.

С помощью тепловизора можно проверить и дефекты установки окон, которые также влияют на теплопроводность квартиры. Прибор показывает места некачественного заполнения пеной в монтажном шве, что приводит к последующей плесени на откосах и сквознякам.

Также при помощи тепловизора можно обнаружить мелкие трещины в оконных рамах, которые возникают при неправильном монтаже. Такие рамы застройщик должен заменить.

Приемка квартиры специалистом или самостоятельно?

Вопрос самостоятельно принимать квартиру или со специалистом каждый дольщик решает сам. Безусловно, можно обойтись своими силами и принять квартиру, не привлекая независимую организацию. В этом случае будет полезно изучить Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, подробно ознакомиться с проектной документацией и изучить тонкости строительного дела. Лучше всего, если у дольщика есть строительный опыт или понимание, как возводится дом и что должно быть под штукатуркой. Если этого нет, нужно будет потратить время на самостоятельно изучение информации.

Также для выявления скрытых дефектов понадобятся специальные приборы, измеряющие площадь квартиры или температуру поверхностей. Стоимость данных приборов достаточно велика, поэтому приобретать их для единоразового использования нецелесообразно. Существует вариант взять, например, тепловизор напрокат. Но даже в этом случае потребуется время на ознакомление с его работой.

Поэтому, если у дольщика нет понимания как нужно принимать квартиру, а также отсутствуют необходимые для этого процесса приборы, безопаснее обращаться к независимым специалистам. Организация возьмет на себя все заботы по проверке новостройки на скрытые дефекты, составит ведомость и отправит претензию застройщику. С помощью специалистов дольщик узнает о тех недостатках, которые, возможно, самостоятельно увидеть не смог. Как, например, без тепловизора невозможно обнаружить промерзание стен.

Услуги приемки квартир небесплатны, стоимость зависит от конкретной задачи и выбранного пакета. Но потраченные на привлечение экспертов средства чаще всего окупаются путем взыскания большей суммы с застройщика за выявленные недостатки.

Следует отметить, что приемка квартиры вместе с независимой организацией законодательно не запрещена. Поэтому дольщик имеет право принимать жилье без ограничения по времени и с любыми лицами, которыми пожелает, без доверенностей. Единственное условие, при этом процессе собственник должен присутствовать лично, отправить на приемку экспертов в одиночестве не получится.

Порядок действий при обнаружении недостатков

Обнаруженные недостатки составляются списком и оформляются в виде дефектной ведомости. Документ изготавливается в 2 экземплярах и подписывается обеими сторонами.

Срок устранения недостатков, которые отводятся застройщику, обычно составляет 45 дней. Если по прошествию полутора месяцев дефекты не были устранены, на имя строительной организации отправляется претензия. В случае отсутствия реагирования застройщика, по истечении 10 дней, можно обратиться с иском в суд.

Но, как показывает практика, дефекты устраняются застройщиком в досудебном порядке. После этого этапа назначается дата для повторной процедуры приемки квартиры.

Второй вариант, согласно которому можно действовать, это исправление недостатков собственными силами с последующим предъявление счета застройщику. Этот способ может стать удобнее для собственника, так как контролировать качественное устранение дефектов он будет лично. Кроме этого, самостоятельное исправление недостатков, возможно, займет меньше времени, чем ожидание работы застройщика.

Следует отметить, что в дефектную ведомость вносятся недостатки только внутри квартиры, претензии по состоянию подъездной группы или дворового пространства оформляются в отдельном документе.

Подписывать ли акт приемки квартиры

Если в процессе приемки квартиры не было выявлено дефектов либо они незначительны и устраивают собственника, можно подписать акт приема-передачи и готовиться к переезду.

В случае серьезных нарушений строительных технологий, обнаружения недостатков, влияющих на комфортное проживание, дольщик может отказаться от подписания акта приема-передачи до устранения недостатков.

Очевидно, что подписание акта-приема передачи до приемки или задним число неразумно. Необходимо понимать, что ставя свою подпись в этом документе, собственник соглашается принять квартиру в данном виде и не имеет претензий к качеству строительства.

Гарантия на первичное жилье

Следует знать, что законодательством РФ предусмотрен 5 лет гарантии на новый объект строительства. Это означает, что серьезные дефекты здания, которые не были обнаружены в процессе приемки квартиры, должны быть устранены строительной компанией. Кроме этого, подобный гарантийный срок в 3 года предусмотрен и на технологическое и инженерное оборудование.

В соответствии со статьей № 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, если во время гарантийного срока будут обнаружены дефекты, делающие проживание в данной квартире невозможным, покупатель может потребовать с застройщика:

1. устранения недостатков в разумный срок за счет строительной организации;
2. уменьшение цены договора на сумму несоответствия приобретенного жилья договору;
3. возмещения денежных средств, потраченных самостоятельно на устранение дефектов.

Более того, если устранение существенных дефектов невозможно либо застройщик не исправляет нарушение в разумный срок, покупатель вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора и потребовать вернуть сумму стоимости квартиры плюс проценты за пользование денежными средствами.

При отказе застройщика исправлять нарушения, которые выявились в ходе эксплуатации объекта, дольщик может обратиться в суд с иском.

Следует отметить, дефекты, доказанные застройщиком как нормальный износ в процессе пользования жильем или как нарушение требований по эксплуатации, исправляться не будут. Кроме этого в ст 7. п.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обозначены иные условия, за которые застройщик ответственности не несет.

Что нужно знать в первую очередь: перечень работ, которые застройщик или ремонтная компания должны осуществить в квартире , прописан в договоре. Там указано, что именно вам предстоит проверять. По сути, ваша задача – тщательно изучить отремонтированную площадь на наличие дефектов. … Помните, что причиной для отказа в приеме квартиры в течение длительного срока могут быть только серьезные недочеты, к которым относятся факторы, исключающие возможность проживания в квартире (неисправность стен, окон, входной двери, канализации, вентиляции). Подтвердить наличие серьезного брака может только независимый эксперт.

Это важно знать при приемке квартиры в новостройке!

Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 “Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства” с комментариями юриста РФ.

ОСНОВНЫЕ МОМЕНТЫ И КОММЕНТАРИИ

• Постановление Правительства РФ №442 временное и действует только с 23.03.2022 до 31.12.2022 (п.1).
• Срок передачи квартиры от застройщика Участнику (участнику долевого строительства) можно изменить по соглашению сторон в отдельности от других квартир того же многоквартирного дома без внесения изменений в проектную декларацию, но естественно, не ранее чем после ввода дома в эксплуатацию (п.1а).
• Застройщик имеет право направлять участнику письма, сообщения, предложения и допсоглашения с ЭЦП на электронную почту, указанную в договоре (п.1б).
• Первичная приёмка квартиры осуществляется в том же порядке, как и раньше (когда участник самостоятельно или с многочисленными родственниками и знакомыми или с приглашённым приёмщиком или с приглашённым мастером-отделочником или с приглашённым знакомым который разбирается в ремонтах — первый раз осматривают квартиру) (п.1в).

ВАЖНЫЕ КОММЕНТАРИИ

• не путать приёмщика (эксперта-приёмщика) квартир (назовём его Приёмщик 1.0, так как он осуществляет первичную приёмку квартиры) и специалиста (специалиста-строителя) в реестре и с сертификатом (назовём его Специалист 2.0, так как он осуществляет вторичную строительную экспертизу квартиры в определённых описанных далее случаях) и оценщика (назовём его Оценщик, для составления отчёта об оценке квартир для банков при непогашенной на момент приёмки квартиры ипотеке по данной квартире).
• первичную приёмку квартиры (первичный осмотр квартиры) может осуществлять, как сам участник так и совместно с приёмщиком, также и один приёмщик без участника по нотариальной доверенности от участника, согласно ГК РФ ст.182, ст.185.
• недобросовестные застройщики иногда ограничивают допуск на первичную приёмку и осмотр квартиры Приёмщику 1.0, родственникам и знакомым участника или требует на каждого нотариальную доверенность. Это незаконно. Застройщик имеет право требовать нотариальную доверенность лишь в том случае, когда участник не присутствует на приёмке лично и предоставляет свои права на осмотр и приёмку своему доверителю, согласно ГК РФ ст.182, ст.185. Так же ни один закон не запрещает присутствовать приёмщику и третьим лицам при первичной приёмке квартиры, по факту в момент приёмки квартиры с участником может находиться неограниченное количество желающих помочь принять квартиру, в том числе и приёмщик. Роспотребнадзор строго наказывает застройщика за такие фокусы. Внутренние регламенты, приказы и распоряжения застройщика действуют исключительно для сотрудников застройщика и никак не распространяются на иных лиц.
• первичную приёмку квартиры (первичный осмотр квартиры) необходимо проводить строго до подписания участником АПП (акта приёма-передачи квартиры или передаточного акта) с застройщиком и необходимо приглашать на приёмку именно Приёмщика 1.0. Подробная информация по приёмке квартир, бланки, образцы, шаблоны и как не попасть на уловки застройщика по ссылке Дом Домыч.
• согласовывать Приёмщика 1.0 с застройщиком не нужно, приёмщика можно выбрать любого, приёмщик не должен быть в реестре и с сертификатом, стоимость услуг приёмщика это примерно 2.500 – 20.000 рублей в зависимости от набора предоставляемых услуг по приёмке и оценке, стоимость специалиста в реестре 40.000 – 150.000 рублей.
• если квартира ипотечная и на момент первичной приёмки квартиры ипотека не погашена полностью, то ВСЕГДА и для ЛЮБОГО БАНКА необходима оценка стоимости квартиры Оценщиком квартир (в силу Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Подробная информация по оценке квартир для банков, бланки, образцы по ссылке Дом Домыч.
• желательно выбирать Приёмщика 1.0 и Оценщика в одном лице (гораздо дешевле делать приёмку и оценку квартиры одновременно на первичной приёмке). Оценщик и Специалист 2.0 в одном лице не бывает.
• Приёмщик 1.0 приезжает в квартиру для первичной приёмки с набором инструментов, Оценщику квартир необходим в квартире только фотоаппарат или смартфон, первичная приёмка квартиры приёмщиком занимает от 1 до 3 часов в зависимости от набора услуг по приёмке, время осмотра квартиры оценщиком квартир занимает не более 10 минут. Ограничивать время приёмки квартиры ни участнику, ни приёмщику застройщик не имеет права.
• по окончании первичной приёмки квартиры, Приёмщик 1.0 составляет и передаёт в квартире участнику дефектную ведомость с описанием дефектов и нарушений, а также указывает являются ли данные нарушения существенными или несущественными, а в квартире помечает обнаруженные дефекты стираемым маркёром на конструктивных элементах квартиры. Участник, после первичной приёмки квартиры, в свою очередь отражает выявленные приёмщиком дефекты из дефектной ведомости в АПП, подписывает АПП в офисе продаж (где участник получал ключи от квартиры для первичной приёмки квартиры) для безвозмездного устранения застройщиком всех выявленных участником дефектов или участник не подписывает АПП, а составляет претензию застройщику для проведения строительной технической экспертизы Специалистом 2.0 для последующего суда.
• обычно все выявленные Приёмщиком 1.0 в квартире дефекты в принципе устранимые и застройщик их устраняет в разумный срок до 60 дней, а участник тем самым экономит на последующем ремонте существенную сумму от 100.000 рублей и более, поэтому вложения в приёмку квартиры приёмщиком окупаются участнику многократно. Наиболее часто встречающиеся дефекты в квартире – дефекты в установке, утеплении и подгонке оконных и балконных блоков и окон.

В случае если в процессе первичной приёмки квартиры Приёмщиком 1.0 не выявлены нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, то участник подписывает АПП с застройщиком и получает ключи от квартиры (п.1в).

В случае если в процессе первичной приёмки квартиры Приёмщиком 1.0 выявлены НЕсущественные дефекты (нарушения), участник подписывает АПП с застройщиком и указывает в АПП перечень дефектов из дефектной ведомости, составленной приёмщиком. Застройщик обязан безвозмездно устранить выявленные дефекты в течение 60 календарных дней после подписания АПП (п.1в, п.1е, п.1н).

ВАЖНЫЕ КОММЕНТАРИИ

• существенные нарушения (дефекты, недостатки) — согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей” существенные дефекты это такие дефекты, которые делают квартиру непригодной для проживания. Под существенными недостатками следует понимать: неустранимые недостатки (то, что нельзя исправить в принципе); недостатки, которые не устранить без несоразмерных денежных или временных затрат; изъяны, которые выявляются неоднократно или проявляются вновь после устранения. В зависимости от степени выраженности дефекты могут перейти из категории “существенные” в категорию “несущественные” и наоборот. Например, протечка потолка может быть значительной, если приводит к повышению влажности во всей квартире, и незначительной, если это разовое явление и застройщик проблему быстро устранил.
• обычно все выявленные Приёмщиком 1.0 в квартире дефекты в принципе устранимые (несущественные согласно закону) и застройщик их устраняет в разумный срок до 60 календарных дней после подписания АПП.
• по окончании устранения дефектов застройщик обязан пригласить участника для визирования исправлений дефектов и повторной приёмки квартиры. На повторную приёмку квартиры можно снова пригласить Приёмщика 1.0. Обычно приёмщики предоставляют значительные скидки на повторную приёмку квартиры после устранения застройщиком ранее выявленных дефектов.
• участник обязан впустить в квартиру в согласованные с застройщиком дни и время представителей застройщика для устранения выявленных приёмщиком дефектов, в противном случае дефекты не будут устранены застройщиком в 60 календарных дней, а в судебном порядке оспорить не устранённые застройщиком дефекты уже не получится (помним, что теперь застройщик имеет право присылать сообщения на электронную почту участнику).
• если на первичной приёмке квартиры Приёмщик 1.0 не выявил дефекты в квартире или дефекты несущественные, а участник не подписывает с застройщиком в течение 30 календарных дней после первичной приёмки квартиры АПП с указанием в АПП выявленных дефектов, то застройщик составляет и подписывает односторонний АПП, и его не обязательно отправлять участнику.
• если участник уклоняется от первичной приёмки квартиры (первичного осмотра квартиры) самостоятельно или с приглашённым Приёмщиком 1.0 и не подписывает с застройщиком АПП, то по истечение 30 календарных дней с момента уведомления застройщиком участника о необходимости первичного осмотра и приёмки квартиры, застройщик составляет и подписывает односторонний АПП, и его не обязательно отправлять участнику (помним, что теперь застройщик имеет право присылать сообщения на электронную почту участнику).

В случае если в процессе первичной приёмки квартиры Приёмщиком 1.0 выявлены НЕсущественные дефекты (нарушения), участник подписал АПП с застройщиком с указанием в АПП всех выявленных приёмщиком дефектов, застройщик не имел письменных возражений и разногласий по поводу выявленных дефектов, но застройщик отказывается устранить выявленные дефекты в отведённый 60-дневный календарный срок с момента подписания АПП, или не отказывается устранить, но не устраняет в отведённый 60-дневный календарный срок, то участник имеет право либо обратиться с иском в суд, либо обратиться к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении участнику расходов на самостоятельное устранение дефектов (п.1в, п.1е, п.1ж, п.1з, п.1и).

ВАЖНЫЕ КОММЕНТАРИИ

• застройщик обязан удовлетворить требование участника о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении участнику расходов на самостоятельное устранение дефектов в течение 10 рабочих дней с момента их предъявления участником застройщику.
• в случае отказа застройщика в удовлетворении требований участника о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении участнику расходов на самостоятельное устранение дефектов во внесудебном порядке полностью или частично, либо в неудовлетворении полностью или частично требований в срок 10 рабочих дней – участник имеет право предъявить иск в суд.
• скорее всего в данном случае застройщик отправит участника в суд, поэтому придётся перед исковым заявлением приглашать в квартиру Специалиста 2.0 для проведения специальной строительной технической экспертизы и составления сметы расходов на устранение дефектов (кстати, суд дополнительно может назначить нового Специалиста 3.0)

В случае если в процессе первичной приёмки квартиры Приёмщиком 1.0 выявлены НЕсущественные дефекты (нарушения), участник подписал АПП с застройщиком с указанием в АПП всех выявленных приёмщиком дефектов, однако застройщик имеет разногласия с участником по списку дефектов, то участник и застройщик согласовывают дату и время для проведения повторного осмотра квартиры, составления акта осмотра квартиры и проведения специальной строительной технической экспертизы выявленных участником или приёмщиком несущественных нарушений с привлечением Специалиста 2.0 для составления согласованного списка дефектов (п.1в, п.1л).

В случае если в процессе первичной приёмки квартиры Приёмщиком 1.0 выявлены Существенные дефекты (нарушения), участник не подписывает АПП с застройщиком, составляет письменную претензию застройщику, указав все выявленные приёмщиком существенные и несущественные нарушения, а также участник и застройщик согласовывают дату и время для проведения повторного осмотра квартиры, составления акта осмотра квартиры и проведения специальной строительной технической экспертизы выявленных участником или приёмщиком существенных нарушений с привлечением Специалиста 2.0 (п.1в, п.1г, п.1д, п.1е, п.1ж, п.1з, п.1и, п.1к, п.1л, п.1м).

ВАЖНЫЕ КОММЕНТАРИИ

• участник самостоятельно выбирает Специалиста 2.0, однако обязан согласовать с застройщиком день и время повторного осмотра квартиры специалистом для составления акта осмотра.
• дата назначения осмотра квартиры Специалистом 2.0 согласовывается участником с застройщиком в течение 5 рабочих дней с момента подписания сторонами АПП (при несущественных выявленных приёмщиком дефектах и разногласиях с застройщиком по перечню дефектов) или в течение 5 рабочих дней с момента предъявления претензии участником застройщику без подписания АПП (при существенных выявленных приёмщиком дефектах).
• дата назначения осмотра квартиры Специалистом 2.0 не должна быть ранее 3 рабочих дней после дня её согласования участником и застройщиком.
• на осмотре квартиры должны присутствовать Специалист 2.0, участник и представитель застройщика.
• по документам Специалист 2.0 должен иметь сертификат, быть внесён в один из двух реестров (НОСТРОЙ), указанных в постановлении, чтобы он признавался специалистом (не путать с Приёмщиком 1.0 – приёмщик не должен быть в реестре).
• стоимость услуг Специалиста 2.0 существенно выше стоимости услуг Приёмщика 1.0, но в случае если специалист подтвердит наличие существенных недостатков, согласно перечню приёмщика, то данные расходы могут быть компенсированы участнику застройщиком (наиболее вероятно только в судебном порядке).
• участник обязан впустить в квартиру в согласованные с застройщиком дни и время представителей застройщика для устранения выявленных недостатков, в противном случае дефекты не будут устранены застройщиком в 60 календарных дней, а в судебном порядке оспорить не устранённые застройщиком дефекты уже не получится (помним, что теперь застройщик имеет право присылать сообщения на электронную почту участнику).
• после проведённой специальной строительной технической экспертизы, Специалист 2.0 должен в течение 3 рабочих дней со дня проведения осмотра квартиры составить и направить участнику акт осмотра квартиры.
• после проведённой специальной строительной технической экспертизы выявленных участником или приёмщиком существенных нарушений с привлечением Специалиста 2.0 и составления акта осмотра квартиры специалистом, в случае если Специалист 2.0 подтверждает в акте осмотра и своей экспертизе выявленные Приёмщиком 1.0 существенные нарушения, то участник вправе отказаться от подписания АПП и предъявить требования к безвозмездному устранению застройщиком выявленных существенных недостатков в течение 60 календарных дней или предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и процентов.
• застройщик обязан безвозмездно устранить выявленные дефекты в течение 60 календарных дней со дня составления акта осмотра квартиры и экспертного заключения Специалистом 2.0.
• в случае если застройщик отказывается устранить выявленные дефекты в отведённый 60-дневный календарный срок с момента составления акта осмотра квартиры и экспертного заключения Специалистом 2.0, или не отказывается устранить, но не устраняет в отведённый 60-дневный календарный срок, то участник имеет право либо обратиться с иском в суд, либо обратиться к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении участнику расходов на самостоятельное устранение дефектов.
• застройщик обязан удовлетворить требование участника о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении участнику расходов на самостоятельное устранение дефектов в течение 10 рабочих дней с момента их предъявления участником застройщику.
• в случае отказа застройщика в удовлетворении требований участника о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении участнику расходов на самостоятельное устранение дефектов во внесудебном порядке полностью или частично, либо в неудовлетворении полностью или частично требований в срок 10 рабочих дней – участник имеет право предъявить иск в суд.

Когда надо приглашать Приёмщика 1.0 и Специалиста 2.0

Для первичной приёмки квартиры (первичного осмотра) необходимо всегда приглашать Приёмщика 1.0, который обладает необходимым большим опытом и знает недостатки каждого застройщика и ЖК. Обычно все выявленные приёмщиком недостатки (дефекты) застройщик исправляет безвозмездно самостоятельно и без судебных исков.

Крайне редко в ЖК в квартире обнаруживаются существенные недостатки, которые застройщик не готов исправлять. Если после первичной приёмки Приёмщиком 1.0, вам говорят, что устранять дефекты застройщик не будет, следует прибегнуть к услугам сертифицированного Специалиста 2.0. Однако в данном случае застройщик как и раньше отправит участника в суд. Из этого можно сделать логичный вывод, что Специалиста 2.0 стоит заказывать только после проведения первичной приёмки Приёмщиком 1.0, в случае если приёмщиком выявлены существенные недостатки или если застройщик отказывается устранять несущественные недостатки и только в том случае если участник действительно готов идти в суд.

Приемка квартиры от застройщика без отделки. Общий алгоритм действий при проверке квартиры в новостройке . Подготовка документов. Какие пригодятся инструменты. … Ни в коем случае не нужно поддаваться на уговоры подписать акт приема передачи квартиры в новостройке и потом отправиться на сам объект для вручения ключей от жилья. Если грубых нарушений не будет обнаружено, дольщик должен принять квартиру . При задержке сроков сдачи по вине застройщика , письменно направляют ему претензию с требованием выплаты неустойки.

Что нужно знать при приемке квартиры в новостройке

Вы получили письмо от застрощика о вводе дома в эксплуатацию? Поздравляем!

Теперь разберемся, как правильно принять квартиру в новостройке.

Для тех, кто еще ни разу не сталкивался с покупкой новой квартиры, мы подготовили небольшую инструкцию по приёмке квартиры в новостройке самостоятельно.

После завершения строительства дома застройщиком, следующим этапом становится приёмка квартиры. В современных реалиях принимать квартиру можно двумя способами:

1. Непосредственный визит в офис новоселья с осмотром квартиры.
2. Дистанционная приёмка квартиры без осмотра.

Помните, если вы принимаете квартиру дистанционно, то есть без осмотра в день подписания передаточного акта или квартиру принимает без вашего участия доверенное лицо, это совершенно не лишает вас законных прав на гарантии от застройщика!

Гарантии при приёмке квартиры

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у застройщика есть гарантийные обязательства перед дольщиками. Гарантийный срок для объекта долевого строительства — квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартиры не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства.

Иной срок гарантии установлен на технологическое и инженерное оборудование. Он составляет 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае выявления недостатков при приемке квартиры, собственник вправе в любой момент течения гарантийного срока обратиться к застройщику с заявлением на их устранение. Представитель Застройщика связывается с собственником, определяется дата комиссионного осмотра квартиры для фиксирования недостатков в акте осмотра и согласовывается срок на их устранение.

Таким образом, вы можете без каких-либо рисков принять квартиру в новостройке самостоятельно, в том числе дистанционно без личного присутствия.

Порядок приёмки квартиры в новостройке у застройщика

Рассмотрим этапы приёмки квартиры в новостройке:

1. Застройщик обязан уведомить дольщиков о завершении строительства жилого дома и готовности объекта к передаче. Вы получите Почтой России письмо с уведомлением по указанному вами почтовому адресу. Поэтому сразу первый совет — предоставляйте застройщику свои актуальные реквизиты: электронную почту, действующий мобильный телефон, почтовый адрес, по которому письмо вам будет точно доставлено и вами получено. А в случае изменения ваших реквизитов, места жительства, смены телефонного номера просто письменно уведомите об этом застройщика. Это важно.
2. После этого у вас будет 7 дней, чтобы приступить к приёмке, если иной срок не установлен вашим договором. Чтобы подтвердить своё намерение и установить точную дату и время, можно записаться на приёмку по телефону или на сайте застройщика.
3. Следующий этап это подписание передаточного акта, который и свидетельствует о том, что квартира передана дольщику.
4. Вы приходите в офис получения ключей и производите осмотр вашей квартиры. Если есть замечания, то вместе с передаточным актом вы вправе составить акт о несоответствии, где отразить все ваши замечания, исправить которые застройщик обязан.
5. После осмотра или прямо в квартире подписываете передаточный акт объекта долевого строительства и получаете ключи.
6. После успешной приёмки можно получить документы, связанные с квартирой, и комплектующие — паспорта на счётчики, ключи от почтового ящика, домофонные трубки, ключи от щитков и прочее. Для этого обратитесь в управляющую компанию.
7. Важно знать нюанс при приемке квартиры в новостройке: если в течение 2 месяцев после уведомления вы так и не явитесь на приёмку, то застройщик по истечении этого срока имеет право подписать односторонний передаточный акт. Ключи от квартиры в таком случае скорее всего передадут в управляющую компанию.
8. Поздравляем! Следующим этапом уже станет оформление квартиры в собственность. Кстати, этот этап сейчас можно пройти вместе с застройщиком. Точнее, чтобы не тратить своё время, можно попросить застройщика обеспечить регистрацию вашего права, то есть подать заявление в Росреестр. Это быстро, недорого и очень удобно!

Итак, чтобы принять квартиру очно, нужно пройти все описанные этапы. Но процедура может сократиться до 1 этапа при дистанционной приёмке квартиры. А передача в таком случае ключей может быть бесконтактной, что обеспечит полную безопасность для вашего здоровья! Достаточно просто подать заявку застройщику и курьер привезёт ключи и документы к вам в офис или домой в комфортное для вас время.

Данная практика активно применяется в условиях развития цифровых технологий и дистанционных методов работы. Все больше и больше новосёлов принимают квартиру, не посещая офис новоселья и сам объект. При этом все права дольщиков и гарантий в отношении квартир полностью сохраняются. Напомним, по закону собственник вправе в любой момент течения гарантийного срока обратиться к застройщику с заявлением на устранение выявленных недочётов строительства в своей квартире.

Что нужно взять с собой при приемке квартиры в новостройке

Для приёмки квартиры с собой нужно взять минимум документов:

• Паспорт и договор участия в долевом строительстве.
• Доверенность, если при приёмке вы не можете присутствовать лично, и квартиру будет осматривать доверенное лицо.

Будет полезно захватить блокнот и ручку для записей важной информации от застройщика и управляющей компании.

На что обратить внимание при приемке квартиры

Если вы все же решили прийти на новостройку и осмотреть объект, то при приёмке следует обратить внимание на описание вашей квартиры в договоре и сверить этаж, количество комнат, номер квартиры (если он был указан в договоре), вид отделки. Далее пункты проверки квартиры будут зависеть от типа отделки. В договоре чётко прописано, что включает в себя отделка. Вам надо проверить все ли указанные в договоре пункты исполнены застройщиком. Этого достаточно. Даже если вы не заметите чего-то или не обратите внимания, не следует волноваться. Квартиру можно принимать даже с закрытыми глазами, просто взяв ключи, потому что гарантия на квартиру сохраняется в течении пяти лет и вы сможете в любой момент этого срока обратится к застройщику с претензией по качеству или объёму выполненных работ.

Чек‐лист приёмки квартиры в новостройке

Для тех, кто сомневается и не знает как самостоятельно принять квартиру в новостройке, мы собрали минимальный чек-лист:

Площадь. Площадь всех комнат должна соответствовать документации. Произведите замер стен всех комнат.

Инженерные коммуникации. Электричество должно быть подведено к щитку в подъезде, а отопление и водоснабжение до выводов в квартиру.

Вентиляция. Исправность вентиляции можно проверить при помощи листа бумаги или пламени спички/зажигалки. Бумага должна прилипать к решётке, а пламя — отклоняться к вентиляционному отверстию.

Стены и потолки.

• Проверить ровность стен и потолков (с помощью уровня или отвеса);
• Есть ли трещины, сколы, влажные пятна, грибок на стенах;
• Угол между полом и стенами, потолком и стенами должен составлять 90 градусов.

Двери и окна.

• Проверьте наличие повреждений (вмятин, царапин, окалин, трещин);
• Плотно ли закрывается дверь или окно. Нет ли щелей в окнах: это можно проверить с помощью пламени зажигалки или с помощью бумаги (положить бумагу и закрыть окно — если лист вытащить сложно, значит герметичность хорошая);
• Хорошо ли двигаются ручки;
• Плавно ли (без особых усилий) открываются двери/окна;
• Нет ли скрипа при открытии/закрытии дверей и окон;
• Монтажная пена на окнах не имеет промежутков. В идеале — обработана специальным герметиком;
• Проверьте исправность замочной скважины, глазка и звонка входной двери, хорошо ли открывается дверь.

Подъезд и территории общего пользования.

Они также должны быть описаны в проектной документации. Проверьте следующие пункты:

• Исправность работы лифта;
• Качество отделки стен в подъезде;
• Есть ли свет в подъезде;
• Наличие почтовых ящиков;
• Качество тротуара;
• Готовность детских площадок;
• Завершённость ремонта придомовых территорий.

Если вы проверяете квартиру на первом этаже, вы можете потребовать показать подвал дома (проверить нет ли протечек, сырости, которая может попасть в квартиру). Также при осмотре квартиры на последнем этаже вы имеете право осмотреть технический этаж и исправность крыши.

В зависимости от отделки пункты чек-листа могут добавляться. Однако каждый застройщик по-своему интерпретирует разные виды отделки.

В большинстве случаев виды отделок можно классифицировать так:

Что делать, если обнаружены дефекты?

Если при приёмке квартиры выявились дефекты, внесите все обнаруженные замечания в акт о несоответствии объекта долевого строительства. Подпишите передаточный акт вместе с актом о несоответствии и передайте все застройщику для исправления, а сами в этот момент можете спокойно заняться регистрацией права или планированием ремонта.

Если дефекты обнаружились уже после приемки

Ничего страшного, исправить ситуацию можно. Как мы говорили выше, у новостройки есть гарантия 5 лет (на инженерное оборудование 3 года). В течение этого срока в любой момент можно обратиться к застройщику с заявлением на устранение выявленных дефектов. Как правило, застройщики быстро и охотно исправляют недостатки и дефекты, поскольку им гораздо выгоднее исправить ситуацию при обращении дольщика и урегулировать любые возникающие вопросы, не доводя до разборок или судов. Срок исправления зависит от характера обнаруженных недостатков, но не должен превышать 45 дней. Зачастую работы проводят за 2—5 дней как силами застройщика, так и управляющей компании, чтобы ускорить процесс.

Принимайте вашу долгожданную квартиру без опасений и сомнений. Желаем радостного новоселья и уютной жизни в новой квартире!

Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?

Если нет возможности проверить сезонные моменты при приёмке квартиры, можно обратится к застройщику в течение гарантийного срока.

Приемка квартиры застройщика в новостройке производится при наличии таких материалов и инструментов: Мел. С его помощью делаются отметки обнаруженного брака и недоделок. … Что нужно знать о документах при приемке квартиры . Обязательными документами являются соглашение и паспорт. Если покупатель не может лично присутствовать на приемке , можно отправить доверенное лицо.