Что относится к техническому обслуживанию в строительстве

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.

Обязательные работы, которые это обеспечивают, можно условно разделить на группы:

Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД.

Информационная работа управляющей организации

Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:

• сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;
• предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII ПП РФ № 416;
• взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно ПП РФ № 731.

Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД

Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:

Техническое обслуживание | Как правильно делать плановое ТО автомобиля

• готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;
• организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС.

Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации

Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.

К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.

Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД

Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

1. К работам на фундаментах МКД относятся:

• контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
• контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.

• При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали.
• 2. Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна:

• проверять кровлю (крышу) на отсутствие протечек, контролировать состояние молниезащитных устройств, водоотводящих устройств, слуховых окон, выходов на крышу, пешеходных дорожек (при их наличии) на кровле;
• контролировать состояние несущих кровельных конструкций, их креплений, температурных швов, внутренних водостоков, защитных бетонных плит, ограждений, дренирующего слоя, мест опирания железобетонных конструкций, окрасочного слоя металлических элементов антикоррозийными красками;
• при обнаружении дефектов – планировать и проводить восстановительные и ремонтные работы;
• проверять крыши на наличие мусора, грязи, снега, сосулек и наледи; при их обнаружении – проводить очистку;
• проверять чердаки (при наличии): плотность закрытия дверей, состояние утеплителей, уровень температуры и влажности;
• контролировать состояние перекрытий и проверять их на отсутствие трещин и коррозии, следить за состоянием их гидроизоляции, звукоизоляции, утеплителя.

3. При содержании фасадов, стен и перегородок в МКД УО отвечает за:

• выявление любых дефектов и повреждений на стенах, перегородках и местах их соединения с другими конструктивными элементами;
• проверку внешней отделки фасада, внутренней отделки стен и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных перепланировок и перестроек;
• составление планов по обследованиям стен и перегородок, планов по проведению ремонтных работ по итогам осмотров и их проведение для их надлежащего содержания.

1. Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.
2. При наличии в доме подвальных помещений УО обязана:

• проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты;
• выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий;
• устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению;
• устранять выявленные неисправности.

Если в многоквартирном доме установлен лифт, управляющей организации следует:

• проводить техническое обслуживание лифта, в том числе аварийное, и ремонт;
• организовывать освидетельствование лифта после его ремонта и замены отдельных элементов;
• организовывать диспетчерский контроль и связь с кабиной лифта;
• проводить сухую и влажную уборку полов и стен лифтовых кабин, лифтовых площадок и холлов.

Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов. При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.

Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения:

• проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций;
• следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты;
• проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год;
• разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления.

Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо:

• проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты;
• менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи.

К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме:

• проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
• проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения;
• принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа.

Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги. Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо:

• проверять исправность и проводить техобслуживание общедомовых ПУ, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов;
• проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления;
• планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов;
• проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;
• являясь исполнителем КУ, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с РСО, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные КУ;
• принимать от жителей МКД жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества.

• организовывать установку, ввод в эксплуатацию и снятие показаний ОДПУ;
• принимать или самостоятельно снимать показания ИПУ, уведомлять потребителей о сроках снятия показаний и проверки ИПУ, последствиях недопуска исполнителя КУ в жилое помещение для проверки ИПУ;
• организовать техобслуживание ОДПУ.

Содержание мусоропроводов и придомовой территории

К перечню мероприятий, которые управляющая организация проводит для надлежащего содержания общего имущества МКД, относятся дератизация и дезинсекция помещений. Во избежание появления вредителей в доме УО следует в полном объёме проводить работы, касающиеся сбора ТКО:

• следить за состоянием мусоропроводов, мусоросборных камер, вовремя очищать и промывать их, устранять засоры, проводить дезинфекцию, ремонтировать мусоропровод и отдельные его элементы при выходе их из строя;
• организовать контейнерные площадки для сбора ТКО и обеспечить их уборку, очищать и промывать мусорные урны на придомовой территории МКД;
• собирать опасные отходы и передавать в специализированные организации, отвечающие за их обезвреживание и захоронение;
• вывозить отходы и сточные воды септиков из дворовых туалетов, если таковые расположены на придомовой территории МКД.

Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.

Справочник РосКвартала

еречень составляется для каждого дома отдельно, поскольку он зависит от конструктивных особенностей здания (бетонные конструкции, деревянные и т.д.), наличия или отсутствия отдельных элементов (чердаков, подвалов, мусоропроводов, лифтов и т.д.), географического расположения. Но все эти работы и услуги можно объединить в несколько больших групп:

• контроль за состоянием элементов и систем дома и придомовой территории, проведение осмотров;
• планирование ремонта для устранения нарушений и дефектов;
• ремонт или проведение мероприятий по поддержанию работоспособности оборудования и отдельных элементов общего имущества МКД, техобслуживание;
• предоставление информации.

Что входит в техническое обслуживание многоквартирного дома: какие услуги

Не секрет, что любая недвижимость, будь то многоквартирный или частный дом, требует периодического капитального ремонта. Кроме того, определенные технические процедуры необходимо регулярно производить и прямо в процессе эксплуатации здания. В противном случае строение очень быстро придет «негодность», то есть – в нежилое состояние.

Кто же несет ответственность за регулярное техническое обслуживание здания? Если речь идет о строении, полностью находящемся в чьей-либо частной собственности (например, о частном или даже дачном доме), любые операции по поддержанию постройки в жилом состоянии ложатся на плечи непосредственного владельца. При этом все необходимые технические процедуры он может совершать как самостоятельно, так и с помощью нанятых по этому случаю специалистов-ремонтников.

Но кто должен заниматься поддержанием в жилом состоянии обычного многоквартирного дома? Ведь в типичной городской «многоэтажке» может размещаться до нескольких сотен жилых помещений, у каждого из которых имеется свой собственник.

На ком же лежит обязанность следить за состоянием всего строения? И какие вообще операции подразумеваются под термином «регулярное техническое обслуживание многоквартирного здания»? Чтобы ответить на эти и другие важные вопросы, и создана эта статья.

Об услугах, предоставляемых управляющими компаниями

Управляющая компания несет ответственность за обслуживание многоквартирного дома

Если речь идет о типичном многоквартирном доме, поддержанием его в жилом состоянии должна заниматься ответственная за объект управляющая компания. Что же это за организация? Управляющими компаниями называют коммерческие предприятия (то есть, юридические лица), на определенных условиях берущие на себя ответственность за грамотное управление чужим имуществом.

Иными словами, заключая договор с жильцами многоквартирного дома, такая организация автоматически обязуется следить и за техническим состоянием строения. Как же выбрать управляющую компанию? Обычно подобные вопросы выносятся на общее ание, в котором могут поучаствовать все собственники жилья в многоквартирном доме.

По итогам обсуждения с выбранной организацией заключается договор (для этого пишется соответствующее заявление), после чего к ней переходят все обязанности по техническому обслуживанию здания. В чем же они заключаются? Для поддержания жилого здания в нормальном функциональном состоянии управляющая компания обязана регулярно осуществлять следующие необходимые процедуры:

1. регулярную уборку подъездов;
2. ремонт стен и фундаментов во всех подсобных помещениях в доме, включая чердаки и подвалы;
3. ремонт всех дверей и окон, располагающихся в местах общего пользования (в подъездах, на чердаках, в подвалах и прочих подсобных помещениях);
4. обеспечение надлежащего состояния всех коммуникационных систем (водо- и газопровода, канализации, электросетей и т.д.) дома путем регулярного технического обслуживания и принятия прочих профилактических мер;
5. техническое обслуживание (и, в случае необходимости, – ремонт) любых объектов общего пользования, располагающихся в подъездах, подсобных помещениях и на придомовых территориях;
6. санитарное обслуживание (дератизация, дезинсекция и т.д.) всех придомовых территорий и относящихся к зданию мест общего пользования (подъездов, подсобных помещений и т.п.).

В том случае, если организация, которой был вверен многоквартирный дом, не справляется со своими прямыми обязанностями по его техническому обслуживанию, договор с ней может быть расторгнут. В этом случае собственники жилых помещений собираются на повторное ание и совместно выбирают новую управляющую компанию.

К сожалению, на практике такое обычно случается лишь в том случае, если по недосмотру ответственной за состояние строения организации, в здании произошла крупная авария (прорыв канализации, обрушение части кровли и т.п.).

Чтобы подобные печальные события не произошли уже в их доме, жильцам каждой городской «многоэтажки» стоит демонстрировать должную сознательность и самостоятельно следить за деятельностью управляющих компаний по всем нижеперечисленным направлениям.

Обслуживание стен и фундаментов

Хороший внешний вид домов — обязанность управляющей кампании

Как уже было упомянуто выше, поддержание в функциональном состоянии стен, фундамента, кровли и прочих наружных элементов здания является прямой обязанностью управляющей компании. Эта же организация ответственна за стекление окон во всех местах общего пользования, относящихся к конкретному дому. Оба этих пункта в обязательном порядке оговариваются при составлении договора с фирмой.

Поэтому если управляющая компания отказывается принимать необходимые меры, когда ситуация того требует (например, кровля строения находится в аварийном состоянии, цоколь «многоэтажки» пошел трещинами или в одном из ее подъездов выбито окно), жильцы дома вправе написать соответствующую жалобу в вышестоящие инстанции.

Но кто вообще должен следить за состоянием стен и фундамента? Согласно типовому договору с любой управляющей компанией, эта организация, помимо всего прочего, берет на себя обязанность по регулярным наружным осмотрам здания с целью выявления возможных проблем и своевременного их устранения. Однако это совсем не значит, что жилец, обнаруживший ту или иную неисправность, не имеет права обратиться за помощью к ответственным лицам.

Просьба обратить внимание на проблему направляется в управляющую компанию в форме заявления, под которым ставятся подписи всех без исключения (и это важно!) собственников «метров» в конкретной «многоэтажке».

Составленный в двух экземплярах документ передается лично в руки сотруднику организации, который обязан поставить под ним свою подпись с пометкой «Принято к рассмотрению».

Одна из копий заявления остается на руках у жильцов и сможет затем служить основанием для выдвижения претензий к управляющей компании.

Но как понять, справляется ли организация со своими обязанностями, если откровенно аварийных ситуаций в доме не возникает? Сделать это можно, руководствуясь приложенной ниже памяткой. Так, у жильцов не может быть претензий к управляющей компании, если по ее инициативе регулярно проводятся следующие мероприятия:

• трещины в наружных и внутренних стенах здания регулярно замазываются, а их отделка – обновляется;
• двери во все помещения общего пользования укреплены и функционируют нормально;
• номерные знаки и прочие указатели, размещенные снаружи дома и на придомовых территориях, заменяются и обновляются по мере того, как приходят в негодность;
• полы и перекрытия в чердачных помещениях не прогнивают, так как регулярно обновляются;
• производится регулярная замена кровли (полная либо отдельных ее участков);
• принимаются необходимые меры по предотвращению протекания крыши (промазывание изоляционными материалами и т.п.);
• козырьки подъезда и парапеты здания регулярно ремонтируются, дабы не допустить из прихода в аварийное состояние;
• водосточные трубы регулярно прочищаются;
• по мере необходимости водосток (полностью, либо отдельные его участки) ремонтируется;
• подъездные и чердачные окна стеклятся по мере необходимости;
• крыша здания регулярно очищается от грязи и наледи, сосульки сбиваются;
• вентиляционные системы здания периодически обслуживаются путем очистки шахт и дымоходов (важно: данный пункт не включен в договор с управляющей компанией по умолчанию и должен оговариваться отдельно).

Обо всех вышеперечисленных мероприятиях организация обязана предупреждать жильцов многоэтажного дома заранее. Более того, сами собственники квартир вправе потребовать у управляющей компании представить на их рассмотрение график всех готовящихся мероприятий по техническому обслуживанию строения, включая его капитальный и косметический ремонты.

Обслуживание инженерных систем

Под термином «инженерные системы» подразумеваются коммуникации, обеспечивающие отопление, водоснабжение и удаление нечистот в многоквартирном доме. Какие же мероприятия по их обслуживанию обязана проводить управляющая компания? Рассмотрим по пунктам:

Обогрев

В многоквартирных домах данная инженерная система может быть представлена в двух видах: печное или централизованное отопление. В первом случае управляющая компания несет ответственность за техническую исправность отопительного оборудование, а так же за функциональное состояние дымохода. Так, печи, котлы и другие предназначенные для обогрева приборы проходят регулярный контроль.

Дымоходы – периодически осматриваются, а любые появляющиеся на них трещины замазываются.

Что касается централизованного отопления, в этом случае сотрудники управляющей компании не только следят за состоянием всей обогревательной системы, но и самостоятельно занимаются ее ремонтом, от замены деталей до устранения воздушных пробок. Кроме прочего в их обязанности входит своевременная полная (и бесплатная!) замена всего оборудования, в случае его устаревания или неисправности.

Кто производит обслуживание газового оборудования в многоквартирных домах? Ответы — в видеоматериале:

Водоснабжение

Прежде всего, важно понимать, что трубы, находящиеся в квартирах жильцов «многоэтажки» по умолчанию не считаются элементами данной инженерной сети. То есть, их регулярным ремонтом собственники помещений должны заниматься самостоятельно.

Исключение составляют лишь те случаи, когда трубу «прорвало». При таких обстоятельствах управляющая компания обязана оказать жильцу помощь в устранении неисправности. Но в основном данная организация занимается ремонтом и обслуживанием лишь тех труб, что находятся на общедомовой территории.

Канализация

Обслуживание сточных труб и колодцев – прямая обязанность управляющей компании. В обычных многоквартирных домах упомянутые коммуникации часто «зашиты» в стены, без разрушения которых осмотр и ремонт инженерных систем попросту невозможны. Важно понимать, что в подобных случаях расходы по восстановлению причиненного ущерба управляющая компания также обязана взять на себя.

В ситуации же, когда жильцы подъезда устранили неисправность своими силами (например, вызвав платную бригаду ремонтников), они вправе предъявить ответственной организации соответствующие чеки и получить соразмерную компенсацию.

Все упомянутые коммуникации объединяет одно: управляющая компания несет ответственность за их обслуживание лишь за пределами квартир собственников. Совсем иначе дело обстоит с электросетями (не зря они не считаются одной из инженерных систем и выносятся в отдельную категорию). Так, самостоятельная замена проводки даже в собственной квартире грозит жильцу «многоэтажки» крупным штрафом.

Все подобные манипуляции управляющая компания произведет сама. Достаточно лишь отправить в организацию соответствующее заявление. А в случае возникновения аварийной ситуации, будет достаточно и обычного телефонного звонка. Сотрудники управляющей компании, имеющие соответствующий допуск, обязаны немедленно прибыть на место инцидента и устранить неисправность.

Санитарное обслуживание

Управляющие компании не уполномочены самостоятельно проводить обработку помещений общего пользования и придомовых территорий от насекомых и грызунов. Этим занимается санэпидемстанция. Однако заявление в эту организацию должны составлять именно сотрудники управляющей компании. Причем – как минимум раз в три месяца. И абсолютно бесплатно.

Что же делать, если время очередной санитарной обработки еще не наступило, а жильцов дома замучили крысы или насекомые? При таких обстоятельствах собственники помещений вправе потребовать от управляющей компании проведения внеплановой дератизации или дезинсекции. Для этого в организацию пишется соответствующее заявление. Платить за подобные услуги также не нужно: их оказание является прямой обязанностью управляющее компании.

Обслуживание территорий общего пользование

Обычно все «дополнительные» услуги, заключающиеся в косметическом ремонте подъездов и поддержании в приличном состоянии придомовых территорий, оговариваются с управляющими компаниями отдельно. В типовых же договорах такие опции не упоминаются и поэтому добиться от организации каких либо действий, направленных на благоустройство «многоэтажки», обычно невозможно.

Однако, если при заключении сделки жильцы особо обговорили данный момент с управляющей компанией, они будут вправе требовать от ответственных лиц следующего:

1. своевременного заделывания трещин в подъездных стенах и их регулярной побелки;
2. ежегодной покраски лестничных перил и замены их сломанных элементов;
3. сезонного ухода за придомовой территорией (стрижки газонов – летом; уборки и вывоза листвы – осенью; чистки снега и посыпания песком дорожек – зимой);
4. ежедневной уборка грязи и мусора с придомовой территории;
5. мониторинга состояния деревьев на придомовой территории (своевременная уборка засохших веток и спиливание деревьев, грозящих обрушением);
6. обслуживания мусоропровода и замены мусорных контейнеров в случае их порчи.

Содержание и ремонт жилого помещения: что туда входит

Получая ежемесячные квитанции, фиксирующие все затраты по оказанным ЖК услугам, каждый потребитель рано или поздно задается вопросом, какие же все-таки затратные пункты подразумевает услуга по содержанию жилья.

Согласно законодательству, начисление оплаты за подобную услугу происходит в соответствии с ЖК РФ. Если быть точнее, оговаривается вопрос в статье 154.

В оплату по указанной статье затрат включены суммы, израсходованные исполнителем услуг для выполнения работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту в многоквартирном жилом доме.

С ремонтом жилья все более-менее ясно, однако, теперь у многих жильцов возникает аналогичный вопрос, касающийся управления (содержания) жилого дома.

Выполнение работ должно быть регулярным, то есть обеспечивается периодичность их проведения на протяжении всего эксплуатационного периода дома с единственной целью – длительного сохранения его надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния.

Это работы:

• По техническому надзору за текущим состоянием имущества дома;
• По подготовке всех техустройств и оборудования в доме к сезонному использованию;
• Касающиеся устранений возникших ситуаций аварийного характера, поломок и восстановления жизнеобеспечения;
• По уборке и вывозу различного мусора с территории дома.

Это краткое перечисление работ, отнесенных к содержанию жилья. Полный список услуг и работ, включенных в понятие «содержания жилья» и отображенных в присылаемых жильцам квитанциях, довольно объемный.

У каждого жильца есть полное право располагать информацией о том, за что они постоянно вносят плату, на что могут рассчитывать, и как, в случае надобности, потребовать надлежащего выполнения жилищным управлением работ.

Статья 10 Правил по содержанию имущества многоквартирного дома (утвержденных постановлением Правительства 13.08.2006 г. № 491) гласит, что имущество, относящееся к общему, нуждается в содержании с учетом требований российского законодательства (в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия граждан, техрегулирования, защиты прав каждого потребителя), обеспечивающим:

• Полный контроль безопасности и надежности дома;
• Гражданскую безопасность, сохранение имущества юрлиц и физлиц, а также имущества, отнесенного к муниципальному и государственному;
• Свободную возможность использования общих жилых и нежилых помещений, а также земельных участков, относящихся к территории дома;
• Соблюдения всех интересов и прав владельцев помещений, и других лиц;
• Исправность домовых коммуникаций, приборов, обеспечивающих учет показателей, и иного оборудования, относящегося к общему, для цели бесперебойного оказания услуг (передачи ресурсов) всем жильцам, находящимся в доме, с соблюдением Правил предоставления коммунальных услуг;
• Сохранение общего архитектурного вида дома, учитывая его проектную строительную документацию и документы по реконструкции;
• Строгое выполнение законодательных требований РФ в сфере сбережения энергоресурсов и улучшения энергоэффективности.

• По осмотру общего имущества. Их выполняют сами собственники помещений и ответственные лица, с целью обеспечения своевременного обнаружения несоответствий состояния этого имущества определенным законодательным требованиям, а также риска для здоровья и безопасности людей;
• По обеспечению полной подготовки внутридомовых электросетей и электрооборудования, включенного в список общего имущества, для обеспечения их готовности к выполнению задачи электрообеспечения;
• По поддержанию общих помещений в состоянии, требуемом законодательством РФ, в пределах заданных показателей влажности и температуры в них;
• По уборке и санитарно-гигиенической очистке помещений и участка общего пользования;
• По сбору и вывозу отходов (твердых и жидких), включительно с отходами, образованными при ведении деятельности ИП и организаций, которые используют помещения нежилого фонда в доме;
• По организации мест сбора и накопления выведенных из строя ламп (содержащих ртуть), их дальнейшей передачи в спецорганизации, имеющих соответствующую лицензию, позволяющую им собирать, использовать, обезвреживать, транспортировать и размещать отходы, отнесенные к 1–4 классу опасности;
• По принятию мер пожарной безопасности;
• По содержанию и уходу за озелененными и благоустроенными территориями, а также другими объектами дома, расположенными на общих земельных участках, которые служат для его эксплуатации, благоустройства и обслуживания;
• По ремонту (капитального и текущего характера), сезонной подготовке к использованию и содержанию общего имущества, а также объектов благоустройства и других объектов, расположенных на общих участках, целью которых является обслуживание, благоустройство и эксплуатация дома;
• По проведению неотъемлемых мероприятий, затрагивающих энергосбережение и повышение энергоэффективности, которые включены в законодательно закрепленный перечень.

Отдельное приложение № 4, относящееся к постановлению Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда» говорит о том, перечень работ в содержании дома должен включать в себя:

• Работы, касающиеся проведения техосмотров и выполнения обхода отдельных помещений и элементов домов:
• По устранению несущественных поломок водопроводных и канализационных систем (сюда можно отнести смену прокладок кранов, повышение уплотнения сгонов, ликвидацию засоров, регулировку бачков для смыва, креплений сантехнических устройств, чистку сифонов, притирку в смесителе пробочного крана, набивку сальников, смену поплавка, замену прокладки колоколов и шаровых клапанов, установку ограничивающих шайб, очистку от отложений известкового типа и т. п.);
• По устранению несущественных поломок в отопительных системах и системах, обеспечивающих горячее водоснабжение (сюда относят набивку сальников, регулировку кранов (трехходовых), ремонтные работы мелкого характера по теплоизолированию, устранение протеков в трубопроводе, арматуре и приборах; разборку, осмотр и прочистку воздухосборных грязевиков, компенсаторов и узлов для регулировки (задвижки, вентили, краны); очистку запорной арматуры от отложений, возникших от накипи и т. п.);
• По устранению несущественных неполадок устройств электротехнического вида (сюда относят смену и ремонт выключателей и розеток штепсельного направления, смену вышедших из строя электрических лампочек в местах общего использования, их протирку и т. п.);
• По прочистке лежака канализационной системы;
• По проверке годности вытяжек канализационных систем;
• По проверке присутствия рабочей тяги в дымовентканалах;
• По проверке исправности системы заземления ванны;
• По малому ремонту очагов и печей (работы, связанные с укреплением дверей, листов предтопочного размещения и прочее);
• По промазке свищей и элементов металлической кровли с использованием суриковой замазки и т. п.;
• По проверке годности заземления в оболочке электрических кабелей, проведения замеров показателей сопротивления изоляционных материалов;
• По осмотру противопожарной системы и средств для тушения огня;
• Работы, которые выполняются во время подготовки зданий для возможности использования их в весеннее и летнее время:
• По укреплению воронок и колен, труб водостока;
• По выполнению расконсервирования и ремонта систем для полива;
• По снятию пружинных элементов входных дверей;
• По консервации централизованных отопительных систем;
• По ремонту размещенного на спортивных и детских площадках оборудования;
• По ремонту отмосток, которые просели;
• По устройству дополнительных поливочных сетей;
• По укреплению держателей флагов;
• Подготовительные работы в зданиях, связанные с их эксплуатацией в осенний и зимний период, это работы по:
• Утеплению проемов окон и балконов;
• Замене поврежденных оконных стекол и дверей балконов;
• Утеплению входных дверей;
• Утеплению перекрытий чердачных помещений;
• Утеплению систем трубопроводов в помещениях чердачного и подвального размещения;
• Утеплению и ремонту парапетов;
• Проверке работоспособности жалюзи и окон (слуховых);
• Изготовлению и ремонту имеющихся досок ходового вида и мостиков (переходных) на чердачных помещениях;
• Ремонту, отрегулированию и испытанию отопительных систем;
• Печным ремонтам и ремонтам очагов;
• Утеплению бойлерных систем (устройств);
• Утеплению и прочистке дымовентканалов;
• Замене оконных и дверных стекол, размещенных в помещениях вспомогательного назначения;
• Консервации систем полива;
• Укреплению держателей флагов;
• Проверке работоспособности продухов в цокольных частях домов;
• Ремонту и утеплению колонок и кранов (водоразбора) наружного размещения;
• Поставке дверных доводчиков;
• Утеплению и ремонту дверей;
• Виды работ, производимых как частичные осмотры, включают в себя:
• Промазку, с использованием замазки или мастики, свищей и гребней в точках, где выявлены протекания на кровле;
• Проверку действия тяги в газоходах и дымовентканалах;
• Незначительный печной ремонт и ремонт очагов (дополнительные укрепления дверей, листов предтопочного размещения и прочее);
• Смену в кранах водопровода испорченных прокладок;
• Повышение плотности сгонов;
• Прочистку внутренней канализационной системы;
• Прочистку сифонов;
• Регулировочные работы деталей бачка для слива воды;
• Притирку смесительного крана (пробочного);
• Регулировку и ремонт кранов (трехходового вида);
• Закрепление слабо держащихся сантехнических устройств в месте их состыковки с трубопроводом;
• Сальниковую набивку (для задвижек, кранов, вентилей);
• Работы по укреплению сетей трубопроводов;
• Проверку вытяжек в системах канализаций;
• Незначительный изоляционный ремонт;
• Мероприятия по проветриванию колодцев;
• Протирку лампочек накаливания, смену испорченных ламп, размещенных на лестничной клетке, чердаке и техническом подполье;
• Исправление несущественных поломок проводки;
• Смену выключателей и розеток;
• Другие виды работ подразумевают выполнение:
• Регулировки и наладки отопительных и вентиляционных систем;
• Промывки опрессовки отопительных систем;
• Очистки и промывки кранов водопровода;
• Регулировки и наладки систем автоматического действия по управлению различными видами инженерного оборудования;
• Подготовки сооружений к праздничным дням;
• Озеленительных работ на участках, а также дальнейшего ухода за растениями;
• Удаления с кровли накопления наледи и снега;
• Уборки и очистки территорий придомовой принадлежности;
• Уборки помещений подсобного, жилого и вспомогательного назначения;
• Мытья различных поверхностей и уборку пылевых образований на каждой из лестничных клеток;
• Удаления накоплений мусора и организацию их вывоза;
• Очистки и промывки элементов мусоропровода (стволы и клапаны для загрузки);
• Поливки тротуарных поверхностей и замощенных участков.

Существует приблизительный список работ, которые отнесены к работам текущего вида. Его содержит приложение №7 постановления Госстроя Российской Федерации № 170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда»:

• В фундаментах. Исправление незначительных деформаций, работы по усилению и восстановлению фундаментных участков, имеющих повреждения, продухов системы вентиляции, входов в подвальные помещения и отмосток;
• Стены и фасад здания. Работы по герметизации стыков, заделыванию и восстановлению элементов архитектуры, смене фрагментов деревянных обшивок поверхностей стен, ремонту и покраске фасадных частей;
• Касающиеся перекрытий. Частичной замены некоторых фрагментов, заделки образовавшихся трещин и швов, их скрепление и покраска;
• Кровли. Работы по усилению фрагментов стропильных деревянных систем, связанные с антисептированием и антиперированием, по устранению неполадок кровельных конструкций (асбестоцементного, стального и иного вида), замене труб водостока, ремонту гидроизоляции, вентиляции и утеплению;
• Заполнения окон и дверей. Работы по восстановлению и замене отдельных приборных фрагментов и заполнений;
• Перегородки между квартирами. Работы по смене, заделке и усилению отдельных фрагментов;
• Балконы с лестницами, козырьками у входов в подвальные помещения, подъезды, над сооружениями балконов. Работы по восстановлению и смене отдельных фрагментов;
• Пол. Общие работы, проводимые в целях восстановления фрагментов;
• Печи с очагами. Проведение общих работ по ликвидации неисправностей;
• Отделка внутри. Работы для восстановления отделки поверхностей потолка, стен, полов, отдельными фрагментами в подъезде и техпомещении, а также в общих помещениях вспомогательного характера и квартирах (служебного назначения);
• По отоплению. Работы по установке, замене и восстановлению функционирования отопительных систем, включительно с домовыми котельными;
• В водопроводе и канализации, а также горячем водоснабжении. Работы по установке, проведению замены и ремонту водопроводных и канализационных систем дома, включая системы, обеспечивающие горячее водоснабжение и насосы;
• Системы электротехнических устройств и электрообеспечения. Работы по установке, проведение замены, и восстановление функциональности электрообеспечения дома, кроме приборов и устройств внутриквартирного пользования и электрических плит;
• Системы вентилирования. Работы по замене и восстановлению функциональности вентиляционных сетей дома, включительно с вентиляторами и относящихся к ним электроприводов;
• По мусоропроводам. Работы по восстановлению функционирования устройств для промывки и вентиляции, клапанных крышек и устройств (шиберной разновидности);
• По техническим устройствам специальной общедомовой направленности. Работы по замене и восстановлению фрагментов специальных устройств, которые выполняются согласно договору подряда с владельцем (органом, уполномоченным последним) либо с организацией, осуществляющей обслуживание жилого фонда, согласно регламентам, установленным заводами-производителями или уполномоченными ведомствами и органами государственного надзора.
• Во внешнем благоустройстве. Работы ремонтного и восстанавливающего характера, по возобновлению поврежденных фрагментов тротуарного покрытия, дорожек, проездных дорог, отмосток ограждающих сооружений и различного оборудования, относящегося к спортивным и хозяйственным площадкам, местам, специально предназначенным для отдыха, и навесов для мусоросборных контейнеров.

Если исполнителем услуг указанные работы, относящиеся к содержанию и ремонту текущего характера, по дому не проводятся, то каждый из потребителей имеет полное право направить жалобу непосредственно в Государственную жилищную инспекцию.

Жильцы многоквартирного дома обязаны своевременно и в полном объеме оплачивать счета за коммунальные услуги, в ответ они должны получать качественное и профессиональное обслуживание их жилья.

Перечень проводимых работ

Содержание МКД – сложное понятие, туда входят все действия, целью которых является постоянное поддержание высоких эксплуатационных характеристик жилого здания и соблюдение норм безопасности проживания в нем.

Более понятное объяснение – проведение капитальных и косметических ремонтов, текущее техническое обслуживание, профилактика поломок и аварий инженерно-коммуникативных сетей, осуществление мер для энергосберегающих характеристик сооружения.

ВНИМАНИЕ! Оплата за обслуживание дома, которая начисляется жильцам, должна быть подтверждена объемом соответствующих работ.

Жилищный кодекс включает статью, в которой точно определяется понятие содержания дома и перечень тех работ, которые включаются в него.

1. Для собственников квартир необходимо, чтобы обслуживающая компания выполняла ремонт чердаков, кровли, водостоков, подвалов. Такие действия защищают жилое здание от разрушения.
2. Нужно проводить и строительные работы по укреплению фасадов, их обновлению, утеплению.
3. Графа обязанностей включает укрепление перил, лестниц, крылец, оформляющих вход в подъезд, козырьков. Безопасность жильцов – одна из забот управляющей компании, поэтому она должна следить за прочностью и надежностью конструкции дома, всех его элементов.
4. Специалисты УК по заявке выполняют и такую востребованную услугу, как замена стекол в подъездах, других помещениях, замена замков, решеток.

Целый комплекс работ выполняется работниками компании по благоустройству территории – окрашиваются мусорные баки, скамейки, элементы детских и спортивных городков во дворе. Обязательно производится уход за зелеными насаждениями.

Больших трудовых затрат требуют и сезонные работы, расшифровка этой услуги подразумевает подметание дорожек и тротуаров, уборку снега и льда с дорожек, уход за газоном.

Обязывает Жилищный кодекс и проводить ремонт коммуникаций силами мастеров управляющей компании. Потом расходы на такой ремонт будут включены в тариф или в другую статью по оплате коммунальных услуг.

Формирование тарифа

Основной документ, который регулирует взаимоотношения между УК и собственниками квартир, это договор. В нем указываются права и обязанности каждой из сторон. Договор может быть заключен и с ТСЖ. Данный документ содержит много важной информации, в частности и пункт по формированию тарифа по содержанию.

В общий объем тарифа входит несколько пунктов, определяющих направление работ по оказанию услуг. Жильцы, являющиеся собственниками квартир, оплачивают:

Жильцам нужно оплачивать много услуг, поэтому они имеют право строго следить за их выполнением и качеством. Не так сложно понаблюдать, выполняется ли уборка подъезда по графику, вывозится ли своевременно мусор.

• Если есть нарушения в работе УК, нужно сразу обращаться к ее руководству, а потом (при отсутствии реакции) – в Роспотребнадзор и другие контролирующие органы.
• Компетентность в основных вопросах жилищно-коммунальной сферы позволяет грамотно защищать свои права и в то же время, выполнять обязательства перед государством и другими гражданами, например, соседями.
• Нужно знать не только о правилах содержания дома, но и о том, что такое МКД (многоквартирный дом), что такое ЖКХ (жилищно-коммунальное хозяйство), как формируются тарифы на коммунальные услуги.

В противном случае жильцы могут оплачивать дважды одну и ту же услугу, что является нарушением прав потребителей и всех норм жилищного законодательства.

Тариф по содержанию формируется согласно договора между жильцами, собственниками квартир, и управляющей компанией.

Также в тариф может включаться оплата электроэнергии для освещения МОП, двора, обслуживание лифта, другие услуги. За каждую услугу указывается в счете отдельная сумма, благодаря чему потребитель может контролировать оплату по содержанию.

Есть ли основания не платить?

В Жилищном кодексе Российской Федерации есть специальная статья 154 (часть 3), согласно которой жильцы квартир в МКД несут расходы по содержанию здания, по ремонту жилья.

Также по этой статье они должны оплачивать коммунальные услуг, предоставляемые им управляющей компанией или другой организацией ЖКХ. Оплата услуг определяется договором, который заключается между УК и жителями дома.

Как составляется договор и что указывается в его тексте, можно прочитать в статье 162 того же Жилищного кодекса РФ. Договор определяет, какие услуги оказывает своим клиентам УК, в какие сроки они должны быть выполнены, также указывается стоимость работ.

Скачать статью 162 Жилищного кодекса РФ

Если случаются перебои в поставке коммунальных услуг, также должны быть определены сроки такого ограничения. По гражданскому законодательству поставщик услуг должен вовремя их выполнять, а вторая сторона договора – вовремя их оплачивать.

Если каких-то услуг в договоре нет, УК не имеет права начислять за них оплату. При нарушении данного правила жильцы квартиры, получившие счет, могут подать на компанию в суд, существует высокая вероятность выигрыша по иску.

Что входит в техобслуживание квартиры

Содержание жилья: за что вы платите в 2017-2018 году

Организации, которые отвечают за безопасность жильцов многоэтажного дома, регулярно должны проводить осмотр здания (статья 154 ЖК РФ) для выявления каких-либо неисправностей, оценки состояния дома и его отдельных зон. В оплату услуг по содержанию также входят:

• освещение зон общего пользования (замена лампочек);
• уборка помещений общего пользования;
• поддержание чистоты на придомном участке;
• озеленение двора и прилегающей территории;
• гарантирование надлежащей температуры и относительной влажности воздуха внутри дома;
• обеспечение всех норм безопасности;
• своевременный вывоз мусора.

В перечень периодически вносятся изменения и различные дополнения, решение о которых принимается на общем собрании жильцов.

На этом собрании должны присутствовать представители ЖКХ для составления протокола, который вступает в силу только после того, как его подпишут уполномоченные сотрудники УО (управляющей организации) и представители от жильцов многоэтажного дома.

Текущий ремонт

Если в квитанции есть отдельная строка «Текущий ремонт», следует знать, что входит в эту стоимость. Как правило, в перечень услуг входит ремонт газового оборудования, находящегося внутри дома, проведение восстановительных работ различных конструктивных элементов здания, а также плановое обслуживание инженерных систем и оборудования.

Все эти услуги жильцы должны оплачивать, в зависимости от размера своей доли в собственности, которая принадлежит всем владельцам квартир в данном здании. Размер платы устанавливается на общем собрании. Чтобы самостоятельно рассчитать точную сумму платежа, необходимо узнать значение действующего тарифа и умножить на квадратуру вашей квартиры.

Сезонные работы

Сумма, указанная в квитанции, может варьироваться в зависимости от времени года. Управляющие организации, помимо основных регулярных услуг, проводят дополнительно сезонные работы. Среди таких услуг следует выделить:

1. Ремонтные работы и укрепление кровли, водостоков.
2. Содержание фасадов, а также удаление отслоившейся штукатурки или замена плитки на стенах здания.
3. Уход за перилами, дверями и окнами.
4. Сезонные работы по покрытию деревянных конструкций антисептическими средствами.
5. Очистка крыши от снега и льда в зимнее время года.
6. Уборка снега на территории, прилегающей к дому.
7. Подготовка (покраска) детских площадок к использованию в теплое время года.
8. Уход за растениями на земельном участке возле каждого подъезда и на все прилегающей к дому территории.
9. Расконсервация и консервация отопительной системы.

Полный перечень услуг должен оговариваться представителями управляющей организации с жильцами. Тарифы на ремонт жилья и другие виды работ по его содержанию тоже должны согласовывать с собственниками. Каждый владелец квартиры имеет возможность проверить соответствие установленных тарифов законодательно установленным нормам.

Источник: erckzn.ru

Работы по обслуживанию зданий. Регламенты и нормы к работам, требования к компаниям-исполнителям

Комплексные работы по обслуживанию зданий и сооружений представляют собой поддержание технического порядка в работе сетевых коммуникаций и обслуживание объектов. Они должны выполняться специалистами, обладающими необходимой профессиональной подготовкой, опытом и квалификацией. Оказывающая услуги компания полностью снимает заботы с собственников по контролю за всеми инженерными сетями, системами и объектами, проводит текущее обслуживание и плановый ремонт с учетом всех требований безопасности. Кроме того, в комплекс услуг входит выполнение клининговых работ: своевременная уборка территории, дератизация, дезинсекция, а также дезинфекция объектов.

Работы по обслуживанию зданий и сооружений

Комплексное обслуживание включается в себя обслуживание инженерных систем и работы, связанные с поддержанием порядка на объекте.

В перечень клининговых работ входят:

• проведение уборки внутренних помещений;
• выполнение мойки фасадных конструкций;
• поддержание порядка на прилегающей к зданию территории;
• избавление от вредоносных насекомых, крыс, источников биологической опасности (плесени, грибка);
• сезонное обслуживание — вывоз снега, удаление наледи и сосулек;
• регулярный сбор и вывоз бытовых отходов.

Основные виды работ в рамках комплексного технического обслуживания инженерных систем:

• контроль за работой систем кондиционирования и вентиляции;
• поддержание работы тепловых пунктов;
• прокладка, замена, обследование, подключение систем электроснабжения;
• подготовка к эксплуатации и ремонт систем водоснабжения, водостока, канализации;
• обеспечение успешной эксплуатации теплосетей;
• поддержание оптимальной мощности и бесперебойного рабочего состояния холодильного оборудования;
• монтаж и технический контроль за системами пожарного оповещения и тушения;
• обслуживание лифтового хозяйства;
• обслуживание и управление системой автоматизации и допусков, диспетчеризацией объектов.

Общестроительные работы. Мелкий ремонт зданий

Профессионально выполняемые общестроительные работы также являются важной составляющей поддержания порядка на объекте. В рамках обслуживания офисных/административных зданий это могут быть работы по замене кровли или облицовке фасада, утепление или укрепление фундамента. Выполняемый регулярно, мелкий ремонт зданий дает возможность поддерживать их техническое состояние в полном соответствии с требованиями безопасности труда персонала, предотвращать возникновение на объекте значительных повреждений. Соблюдение установленного регламента и строгое соблюдение инструкций в этом случае играют ключевую роль в обеспечении безопасной эксплуатации сооружений жилого и нежилого назначения.

Мелкий ремонт проводится как в период подготовки объекта к сезонной эксплуатации, так и в экстренном порядке, в случае выявления неисправностей на сетевых коммуникациях, в элементах конструкции или архитектуры здания.

Правила обслуживания зданий и сооружений

Существующие правила обслуживания зданий и сооружений подразумевают точное следование техническому регламенту о безопасности. Кроме того, здесь действует ГОСТ 31937-2011, СНиП 3.01.04-87. Еще один нормативный документ — постановление Госстроя СССР, определяет порядок и особенности выполнения плановых и предупредительных ремонтных работ.

Для работодателей базовым документом при обслуживании зданий и сооружений является ПОТ РО 14000-004-98. В этом положении содержатся рекомендательные моменты, которые регламентируют поддержание объектов в безопасном состоянии. При следовании положению следует обязательно соблюдать требования ФЗ-384.

Каждую неделю совместно с техническим отделом мы готовим полезный практический материал для своих клиентов. Примеры наших писем.

Источник: climatstar.ru

Организации планового технического обслуживания для зданий.

Современные здания оснащены сложными и дорогостоящими инженерными системами, существенно влияющими на жизнедеятельность и безопасность персонала, посетителей, арендаторов и жильцов здания.

Организация планового технического обслуживания и ремонтов (далее ТОиР) является одним из основных мероприятий по обеспечению исправности, безопасности инженерного оборудования и снижению эксплуатационных затрат.

В настоящей статье мы хотели бы изложить основные принципы организации планового ТОиР на основе опыта внедрений информационных систем класса CAFM/CMMS для коммерческой недвижимости.

Общие принципы организации ТОиР объектов недвижимости

В зависимости от функционального назначения здания и возраста здания организация плановых работ по ТОиР может существенно отличаться.

Например, ТОиР для обычных многоэтажных жилых зданий, современных бизнес-центров, многофункциональных комплексов или высотных зданий необходимо рассматривать отдельно ввиду существенно различных объектов обслуживания, стратегии и организации основных процессов.

Современные коммерческие здания имеют наиболее сложный и разнообразный состав инженерных систем, организация планового ТОиР которых является наиболее актуальной и интересной темой с точки зрения внедрения информационных систем.

Как правило, плановое ТОиР организационно планируется и выполняется для всего комплекса технических систем и архитектурно-строительных конструкций зданий, в состав которых входят следующие системы:

1. Вентиляция и кондиционирование.
2. Теплоснабжение, отопление.
3. Холодоснабжение.
4. Водоснабжение и канализация.
5. Электроснабжение и освещение.
6. Противопожарные системы (включая АПС, водяное пожаротушение, противодымные системы).
7. Системы безопасности (включая видеонаблюдение, контроль доступа, охранную сигнализацию).
8. Автоматизированная система управления зданием.
9. Грузоподъемное, транспортное оборудование (лифты, эскалаторы, подъемники и т.п.).
10. Инфраструктура (например, автоматические двери, кассы, офисная техника и т.д.).
11. Архитектурно-строительные конструкции (включая внешнюю территорию, внутреннюю, кровлю, фасад и т.п.).

Для краткости терминологии данной статьи в дальнейшем этот перечень будем обозначать единым термином «инженерные системы», хотя это и не совсем корректно, с учетом наличия в составе архитектурно-строительных конструкций.

Однако в современных зданиях объем плановых работ, связанных с архитектурно-строительными конструкциями, существенно ниже по сравнению с прочими инженерными системами. Это особенно характерно для зданий возрастом до 5—10 лет.

Интересно отметить, что в РФ до сих пор отсутствует единая классификация инженерных систем и оборудования современных зданий, в том числе из области строительства, которую можно было использовать для организации эксплуатации.
На Западе существуют документы, помогающие классифицировать и описать соответствующие объекты с использованием готовых шаблонов.

Стратегия организации ТОиР

Любая организация мероприятий, в том числе и планового ТОиР, должна начинаться с определения стратегии с учетом всех заинтересованных сторон.

Как ни странно, даже для столь определенной области, как ТОиР в одном здании, цели и задачи могут быть различными для разных участников.

В типовой организационной структуре управления зданием, как правило, действуют следующие три основных участника процесса эксплуатации: собственник, управляющая компания, арендаторы.

Для собственника, например, с краткосрочной инвестиционной стратегией «построил-продал» (что не редкость для РФ), стратегия в области ТОиР заключается в формуле «минимум затрат» в ближайшей перспективе, при этом риски возрастающих операционных затрат и капитальных ремонтов в будущем для него не существенны.

Для управляющей компании плановое ТОиР является не основным видом деятельности, так как временной ресурс находится в области мелких ремонтных и прочих внеплановых работ по заявкам по факту обнаружения.

Долгосрочные работы этой стороне также не важны, поскольку контракт на управление, как правило, заключается на 1 год с неясными перспективами. В этой ситуации, например, наиболее заинтересованной стороной для качественной организации ТОиР являются арендаторы (или жильцы) здания.

Для целей определения стратегии необходимо рассматривать плановое ТОиР как часть комплекса из многочисленных видов деятельности управляющей компании, тесно переплетающихся между собой как на уровне общей стратегии, оперативной организации, так и ресурсов.

Один и тот же персонал может одновременно решать как задачи по переезду арендаторов, организации и выполнению капитального ремонта, замене лампочек, обеспечению коммунальными ресурсами, контролю работ с сервисными компаниями, так и задачи планового ТО.

Ресурсов на плановое ТОиР всегда не хватает.

Балансировка ресурсов между внеплановыми работами, плановым ТОиР, обслуживанием по состоянию, снижение составляющей «реактивных» (по факту неисправности) ремонтов и увеличение планово-предупредительного обслуживания и ремонтов — вот основные направления в стратегии организации процессов ТОиР здания.

Для решения этих задач в стратегическом плане важно четкое представление внутренней структуры и состава видов деятельности в области технической эксплуатации как на уровне руководящего, так и на уровне линейного технического персонала.

Ниже отображен перечень основных видов деятельности по технической эксплуатации зданий:

1. Работы по текущей эксплуатации (включение/отключение, настройка, балансировка и т.п.).
2. Мелкий ремонт, работы по заявкам.
3. Обходы, осмотры (ежедневные, сезонные и т.п.).
4. Основное ТО (периодическое, по состоянию).
5. Крупные, капитальные ремонты, модернизации, реконструкции.
6. Энергоменеджмент (учет показаний счетчиков, оптимизация энергопотребления).

В настоящей статье рассматриваются пункты 3 и 4, связанные с плановыми работами по техническому обслуживанию, составляющие, как правило, не менее 50% от всего объема работ по технической эксплуатации.

Следующий пункт стратегии — организация работ с подрядными компаниями. Для собственника это вечный выбор: управлять своими силами или привлекать профессиональную управляющую компанию (фасилитименеджмент).

Для управляющей стороны — это определение состава подрядных компаний, в некоторых случаях их число может быть более десятка.

В здании, как правило, можно четко выделить ряд инженерных систем, для планового обслуживания которых необходимо привлечение специализированных сервисных компаний: грузоподъемное оборудование, сложное оборудование систем автоматизации, безопасности, кондиционирования и т.д.

Решения по определению объема и состава подрядного сервиса существенно влияют на схему организации работ, стоимость эксплуатации.

К стратегии организации планового ТОиР рекомендуем отнести и определение ответственности в части инженерных систем, имеющих различных собственников.

В современных крупных коммерческих зданиях необходимо четко разграничивать зоны ответственности по балансовой принадлежности и, соответственно, эксплуатационной ответственности, с выделением характерных двух видов групп:

1. Инженерные системы здания (так называемые центральные системы жизнеобеспечения).
2. Оборудование арендаторов.

Часть распределительных систем при этом приходится буквально «пилить» на несколько частей между различными организациями. При этом на балансе арендаторов может находиться и часть оборудования центральных систем.

Можно себе представить сложность стратегического планирования ТОиР, например, для такой централизованной и технически «гомогенной» системы, как автоматическая пожарная сигнализация.

Итак, в организации планового ТОиР крайне важен стратегический подход. В европейских стандартах стратегический уровень является характерным признаком современной технологии управления — фасилити-менеджмента.

Рис. 1. Система класса CAFM (wave Facilities). Пример учетной карточки оборудования
с основными атрибутами

Нормативные документы

Нормативное регулирование в РФ в части деятельности по разработке и актуализации документов по технической эксплуатации зданий пока ожидает, к сожалению, своих лучших времен.

Список документов совсем небольшой, часть документов имеет весьма общий характер, часть — просто устарела, часть используется только для определенных систем.

Система вентиляции и кондиционирования, например, до сих пор не имеет рабочего нормативного документа в области эксплуатации.

Государство рассчитывает на появление отраслевых нормативных документов на уровне организаций, например, профессиональных сообществ, крупных компаний.

Однако без государственной поддержки активность в этой области пока не наблюдается, отдельные документы не решают проблемы для всей области эксплуатации.

В качестве примера-исключения можно отметить НП «АВОК» (Некоммерческое партнерство инженеров по вентиляции, отоплению и кондиционированию, www.abok.ru), уже давно занимающееся нормотворческой деятельностью, в том числе в области эксплуатации зданий.

Помимо нормативных документов, к области регулирования относится и деятельность ряда надзорных органов в области противопожарной и промышленной безопасности, охраны труда, службы экологического контроля.

Стратегия организации планового ТОиР должна предусматривать факторы влияния деятельности этих органов, например, периодический мониторинг их нормативной деятельности, учет вероятности плановых и внеплановых проверок, риски штрафов и т.п.

Все оборудование и соответствующие виды планового ТОиР подлежащих нормативному регулированию и деятельности надзорных органов и организаций должны отдельно рассматриваться при планировании и отмечаться в системе управления ТОиР.

Учет возраста здания, срок службы основных инженерных систем и конструкций здания, безусловно, относится к задачам стратегического уровня. Однако для коммерческих зданий в РФ эта тема еще не настолько актуальна, так как строительство современных коммерческих зданий в РФ началось с середины 2000-х годов, и возраст зданий пока еще относительно далек от критических значений.

Перечень документов, используемых в области ТОиР зданий

1. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
2. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социальнокультурного назначения» (утв. Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. №312).
3. Правила противопожарного режима в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. №390).
4. Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей (утв. Приказом Минэнерго РФ от 13 января 2003 г. №6).
5. Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок (утв. Приказом Минэнерго РФ от 24 марта 2003 года №115).
6. Технический регламент «О безопасности лифтов» (утв. Постановлением Правительства РФ от 2 октября 2009 г. №782).

Дополнительно отметим важность этапов, предшествующих определению стратегии и организации планового ТОиР.

Это этапы строительства, обследования зданий. Для новых зданий именно информация с этапа строительства должна служить основой для ключевых параметров планирования дальнейших работ по поддержанию.

Например, с учетом качества проектирования и строительства, которые в нашей стране часто оставляют желать лучшего, в первые годы эксплуатации управляющие компании почти весь временной ресурс могут затратить на исправление дефектов, устранение неисправностей, при этом не выполняя и части планового ТОиР.

Часто возникает ситуация с началом работы в здании управляющей компании не с этапа строительства, например, а при смене управляющей компании (не редкость). В этом случае проведение первичного технического аудита или обследования является обязательным этапом перед определением стратегии.

Как пример характерной особенности стратегии эксплуатации зданий в развитых странах отметим такие факторы, как общую экологию зданий (например, в части эмиссии СО2, минимизации отходов, энергосберегающих технологий) с сертификацией «зеленых зданий» (стандарты BREEAM, LEED) и стратегию «устойчивого» развития зданий.

В заключение подчеркнем, что деятельность планового ТОиР не должна ограничиваться только формальной задачей обеспечения исправности инженерного оборудования. В зданиях живут и работают люди, комфорт и безопасность которых являются ключевыми задачами. Нередко приходится решать компромиссные задачи, выходящие за рамки стратегии и более подходящие для области управления рисками.

Состав, структура инженерного оборудования

От стратегии переходим к задачам оперативной подготовки и организации планового ТОиР как этапа проекта внедрения информационных систем типа CAFM/CMMS.

CMMS (Computerized Maintenance Management System) — автоматизированные системы планирования ТОиР. Данный класс АСУ позволяет автоматизировать наиболее типовые задачи, связанные с планированием и внедрением работ по ТОиР технологических систем и оборудования.
CAFM Computer Aided Facility Management (информационная система управления фасилитименеджмент) — компьютерные средства автоматизации управления инфраструктурой недвижимости, которые включают создание и использование ИТ-систем в антропогенной среде. Типичные CAFM-системы представляются как сочетание CAD и/или программного обеспечения РСУБД со специфическими возможностями управления информацией об объектах недвижимости.

Одной из первоочередных и ключевых задач является подготовка полного, достоверного перечня инженерного оборудования как основы для дальнейшего планирования ТОиР.

Качественное решение этой задачи особенно важно для внедрения информационных систем планового ТОиР. Если бумажный график планового ТО «стерпит» неточности в составе оборудования, то автоматизированная система управления плановыми заданиями может быть полностью неработоспособной из-за проблем с исходным списком оборудования.

Состав основных данных в списке оборудования должен включать в себя, как минимум, около десятка атрибутов оборудования (например, наименование, тип/модель, количество, обозначение и т.п.), определяющих технические, эксплуатационные, пространственные, сервисные и прочие характеристики, особенно важные для планирования ТОиР.

При внедрении нужно определить состав таких приоритетных атрибутов, наиболее необходимых для основных задач планового ТОиР, прочие атрибуты могут быть уточнены позже в процессе эксплуатации.

Такой подход позволит сократить трудозатратный процесс сбора исходных данных и быстрее решить основные задачи внедрения.

Однако далеко не все эти данные имеются в доступном и достоверном виде (даже в случае наличия полного комплекта исполнительной и эксплуатационной документации в здании).

Как правило, для подготовки существенной части этих сведений требуется проведение специальных этапов по анализу и сбору исходных данных. Часть этих работ может выполняться самостоятельно сотрудниками эксплуатационных подразделений/компаний, часть — только квалифицированными специалистами в области организации ТОиР и внедрения информационных систем.

Важно использовать все имеющиеся источники данных, которые могут содержать различную взаимодополняющую информацию по составу оборудования.

К таким источникам данных относятся рабочая и исполнительная документация в виде спецификаций, однолинейных схем, имеющиеся планы ТОиР, приложения к договорам на сервисное обслуживание и устная информация от сотрудников технических служб.

Следующей задачей при подготовке списка оборудования является его структуризация. Список должен поддерживать несколько типов структур: по функциональным системам/подсистемам, по месту расположения (здание/этаж/помещение) и по группам для планирования ТОиР.

Структуризация необходима для быстрого поиска оборудования и удобного планирования в системе. Каждый тип структуры должен наглядно отображаться в системе в виде соответствующих иерархий и справочников.

Одновременно с задачей структуризации решается одна из ключевых задач по определению уровня детализации списка оборудования.

Большое количество проектов по внедрению систем ТОиР не было успешно реализовано именно по причине либо некорректных требований по детализации, либо отсутствия грамотного планирования решения этой задачи.

Масса времени уходит на описание, фактическую паспортизацию и инвентаризацию всех агрегатов и узлов, при этом упускаются ключевые потребности задачи планового ТОиР.

На примере зданий, например, типовым является вопрос, описывать ли каждый светильник, кондиционер, насос, либо создавать группы оборудования, объединенного по одному типу.

Уровень детализации должен определяться для каждого типа оборудования отдельно в зависимости от нескольких факторов, влияющих на организацию планового ТОиР.

Например, если имеется группа насосов одного типа, установленных в одном помещении, работающих в одном режиме по одному контуру и обслуживаемых в одну смену, имеет смысл описать группу насосов, указав их количество.

Обратный пример может быть рассмотрен на примере крышных вытяжных вентиляторов, расположенных в разных местах, разного типа и работающих в разных режимах. Для такого оборудования имеет смысл создать отдельные позиции на каждый вентилятор с возможностью индивидуального планирования ТОиР.

Рис. 2. Система класса CAFM (wave Facilities). Пример панели управления с диаграммами, визуализацией KPI.

При подготовке списка оборудования важно определить эксплуатационную ответственность по каждой позиции, отвечающую на вопрос «кто ответственный за организацию и контроль исправного состояния данного оборудования?».

При этом уровень ответственности должен определяться на нескольких уровнях: компания, подразделение, персонал. Определение ответственности должно далее использоваться при распределении ответственности по индивидуальным плановым заданиям.

Ответственность по оборудованию зданий является, как правило, типовой задачей при условии четкой структуризации оборудования по системам/подсистемам (см. выше).

Одной из финальных задач является определение приоритетов по каждой позиции из списка оборудования. Приоритеты как атрибут оборудования необходимы для выявления первоочередных задач и планирования выполнения работ на основе потока плановых или ремонтных заданий.

Представьте себе ежедневный поток внеплановых заявок и плановых заданий в количестве несколько десятков за один день на одного ответственного специалиста, и исходная задача по определению приоритетов будет очевидна.

Для этой задачи необходимо предварительно разработать систему приоритетов, как правило, включающую от трех до пяти уровней приоритетов.

Наиболее высокий приоритет имеет оборудование, важное для безопасности людей, далее оборудование с влиянием на основной бизнес, и т.д. Как правило, данные приоритеты используются совместно с другими функциональными приоритетами, например, приоритет по виду работ, по важности клиента…

На основе этих составляющих автоматически формируется итоговый приоритет для планирования и организации работ. При разработке приоритетов важно принимать решения совместно с ключевыми заказчиками.

Необходимо не забыть распределить оборудование по балансовой ответственности, то есть идентифицировать собственника оборудования. Это может быть собственник здания либо, как правило, крупные арендаторы.

Итоговый список должен отображать всю структуру оборудования вне зависимости от собственников, так как практически все оборудование входит в состав единых инженерных систем и должно обслуживаться на основе единой стратегии и плана ТОиР.

В этом разделе мы отметили основные задачи при подготовке списка оборудования для планового ТОиР как основы для последующей разработки графика плановых работ.

В заключение

Опишем кейс по реализации указанных этапов на примере типового проекта нашей компании.

Исходный объект: г. Москва, здание бизнес-центра класса «А», общая площадь 80 тыс. кв. м, три корпуса. Год постройки: 2005.

Арендаторы: крупные, статусные международные компании. Сложная, качественная инфраструктура и централизованные инженерные системы.

Заказчик, девелопер/инвестор: международная компания.

Функции: коммерческое управление зданием (аренда, безопасность).

Управляющая компания: область фасилитименеджмента, техническая и инфраструктурная эксплуатация (клининг).

Краткие характеристики и результаты проекта внедрения системы класса CAFM/CMMS

• Инициатором и заказчиком являлся владелец недвижимости, стандарты управления которого предусматривали использование информационной системы для технической эксплуатации.
• Исполнитель: компания-поставщик ПО, включая комплекс работ по внедрению.
• При этом основными пользователями является персонал внешней управляющей компании, который использует систему в качестве главного инструмента организации, контроля своей деятельности.
• В части управления заявками через модуль Web Service Desk пользователями системы являются арендаторы здания, самостоятельно регистрирующие и контролирующие выполнение своих заявок.
• Количество рабочих мест: 3 (конкурентные лицензии). Доступ к системе организован внутри корпоративной сети для всех корпусов и по сети Интернет для арендаторов.
• Заказчик системы использует функции контроля, отчетности в системе.
• Проект предусматривал две основные функциональные области: плановое ТОиР и область управления заявками, внеплановыми работами.
• Исходное состояние организации основных процессов: типовое для рынка управления в г. Москве. Бумажный учет заявок, бумажный план-график. Три диспетчерских по трем корпусам со слабым взаимодействием по цепочке «заказчик-диспетчеры-инженеры-администраторы».

Срок реализации проекта: 3 месяца.

Основные этапы: сбор, обработка исходных данных, создание первичной информационной базы данных (помещения, оборудование, планграфик ТО, персонал, контрагенты), настройка, конфигурирование системы, обучение, техническая поддержка.

Результаты проекта

1. Создана первичная информационная база данных по зданию: реестр помещений/площадей (около 300 позиций), реестр инженерного оборудования (около 1700 позиций). Разработан план-график ТО с планированием на каждый месяц по каждой позиции реестра оборудования и формированием плановых заданий по каждой группе персонала/оборудования;
2. Внедрена централизованная система управления заявками на основе модуля Web Service Desk (ежедневный поток заявок от внутреннего и внешнего персонала — 30—40 заявок). Вместо трех разрозненных диспетчерских реализована централизованная диспетчеризация заявок. Существенно сокращено время обработки и реализации заявок, реализована нарядная система, реализован контроль основных временных параметров (время реакции и выполнения), создана прозрачная обратная связь между арендаторами и исполнителем, обеспечена оперативная система отчетности, анализа и статистики по заявкам;
3. Реализована задача учета и администрирования крупных ремонтных и прочих дополнительных работ, требующих дополнительных ресурсов;
4. Реализована централизованная система организации оперативного планирования и контроля планового ТО на основе автоматизированных плановых заданий (около 300 заданий ежемесячно по 10 инженерным системам). В том числе с использованием нарядной системы. Обеспечена система оперативного контроля ключевых показателей по плановому ТО на основе расчета количества и статуса выполнения индивидуальных плановых заданий за текущий месяц;
5. Инициирована и частично реализована система учета материальных ресурсов (ЗиП, расходные материалы).

Задача приостановлена по инициативе заказчика из-за открытых вопросов в части организационных процедур (смена управляющей компании и др.).

В качестве характерного результата отметим преимущества, которые обеспечила система в непростое время при смене собственника и управляющей компании здания.

Несмотря на практически полную смену в течение 1—2 месяцев управляющего и технического персонала, система позволила обеспечить бесперебойное обслуживание инженерных систем и работу с арендаторами.

Новый собственник получил достоверную, прозрачную информацию по зданию, историю работ, неисправностей и инструмент для организации работ.

Для запуска в работу с новой управляющей организацией не потребовалось проводить дополнительное обучение или существенную перенастройку процессов.

Журнал Prostoev.NET № 1(2) 2015
Виктор Ильин, исполнительный директор ООО «Лой энд Хутц Рус»

Источник: prostoev.net