Что означает долевое строительство

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Вложение средств в недвижимость на стадии возведения относится к одному из самых рискованных видов инвестирования. Человек покупает не объект, а обещания или гарантии застройщика, что после сдачи дома он передаст покупателю квартиру.

Долевое строительство – что это такое?

В условиях рыночной экономики в строительной отрасли наряду с государственным инвестированием существуют различные механизмы вовлечения средств физических лиц. В приоритете при возведении жилых комплексов застройщиками используется долевое финансирование – привлечение заёмных средств населения, на которые возводится жилой комплекс и предоставляется право приобретения конкретно выбранной квартиры.

Застройщик имеет право на привлечение инвестиций только после оформления земельного участка в соответствующих организациях и получения разрешения на строительство. Согласно ДДУ застройщик обязан к конкретной оговоренной дате сдать построенный дом, а дольщики – оплачивают установленную по договору сумму и принимают объект. Застройщиком выступает юридическое лицо, оформившее участок для строительства в собственность или долгосрочную аренду. Дольщик – вкладывает собственные средства для дальнейшей покупки выбранной квартиры, которая затем переходит ему в собственность.

Что надо знать о долевом строительстве?

Использование заёмных средств от кредитных организаций значительно увеличивает стоимость квадратных метров возведённого здания. Долевое участие граждан при строительстве жилья выгодно обеим сторонам:

• Застройщик – получает средства для строительства многоквартирного дома на выгодных условиях, отсутствует необходимость оформлять кредиты.
• Дольщик (инвестор) – покупает недвижимость улучшенной планировки по низким ценам с возможностью поэтапного внесения общей суммы.

Как правило, выплаты производятся на основании Договора долевого участия, а законность сделки регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ.

Плюсы и минусы ДДУ

Сомневаясь в том, стоит или нет вкладывать деньги на строительство многоквартирного дома, стоит рассмотреть все достоинства и недостатки такой сделки с застройщиком.

Плюсы:

• относительно низкая стоимость покупки дома. Дольщик может сэкономить до 30% на покупке жилья в строящемся объекте недвижимости;
• не нужно изначально платить всю сумму. Заключая договор о долевом участии, дольщик, грубо говоря, берет квартиру в рассрочку без уплаты процентов.

Минусы:

• дольщик не сразу получает заветную квартиру, а через определенное время, оговоренное в договоре;
• есть вероятность того, что застройщик не выполнит своих обязательств: не возведет дом, построит его, но с существенными нарушениями договора, сдаст дом в эксплуатацию, но не уложится в срок. В таком случае дольщик потеряет свое драгоценное время и нервы;
• дольщик может попасть в руки мошенников, которые могут завладеть его деньгами. Чтобы не быть обманутым, обязательно нужно проверять застройщика на «чистоту» его работы еще до момента заключения договора ДДУ.

Долевое строительство выгодно для дольщика, потому что квартира, купленная на этапе строительства, обойдется ему дешевле примерно на 30%, чем в уже готовой новостройке или на вторичном рынке недвижимости.

Однако риски для дольщика по договору ДДУ все же имеются: он может не получить квартиру, застройщик может не сдать дом в эксплуатацию в положенное время или вовсе может оказаться мошенником.

Долевое строительство — что это такое, как принять долевое участие в строительстве, плюсы и мин..

Для безопасности проведения сделки сегодня дольщики могут не переживать, что их средства будут безвозвратно потеряны, поскольку с введением эскроу-счетов застройщик никуда не денется с деньгами, пока не сдаст дом в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки

К преимуществам долевого участия можно отнести:

• Для застройщика – возможность, используя средства дольщиков, ускорить возведение зданий и уменьшить простои из-за нехватки финансирования.
• Для дольщика – большое разнообразие квартир, удовлетворяющих требованиям покупателя, низкие цены на качественное жильё улучшенной планировки, защищённость со стороны законодательства.

Разработанная нормативно-правовая база исключает мошенничество со стороны застройщика, и сохраняет вложенные деньги дольщиков. К недостаткам долевого инвестирования можно отнести существование недобросовестных застройщиков, нарушающих законодательство, которые пользуются недостаточной осведомлённостью обычных граждан и предлагают вложить средства в заведомо незаконное строительство. В результате объекты «замораживаются», руководство исчезает, а инвестор пополняет армию обманутых дольщиков. Многие покупатели торопятся, и под предлогом купить дешёвое жильё заключают сделки без предварительного изучения документации строительной компании, и, как результат – обманутые надежды и замороженное строительство.

Риски и подводные камни

Что такое долевое строительство в плане разного рода обстоятельств?

Итак, нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию — самая распространенная проблема строительства по ДДУ. Застройщик пытается заключить дополнительные соглашения с дольщиками, находя объективные причины, чтобы потери финансовые и моральные никак не компенсировать. Форс-мажорные обстоятельства также оговариваются в договоре, здесь оба участника считаются пострадавшими сторонами, никто никому ничего не выплачивает. Банкротство строительной организации также приводит к потере части вложенных средств из-за нехватки предусмотренного компенсационного фонда и страховой суммы по договору страхования ответственности перед дольщиками за неисполнение обязательств.

В случае невыполнения обязательств строительной компанией, дольщик имеет право:

• письменно обратиться к застройщику с просьбой устранения выявленных недостатков жилого помещения, указанного в ДДУ;
• если площадь помещения меньше договорной, качество работ не отвечает нормам, предложить строительной компании соразмерно затратам на устранение проблем, уменьшить цену, предусмотренную по ДДУ;
• убытки можно возместить и путем переговоров, если это не дает результатов, обратиться в судебные органы.

Дольщик имеет право не оформлять договор самостоятельно, предусмотрена возможность выдачи доверенности на регистрацию любым нотариусом.

Денежная компенсация в виде пени или неустойки — один из видов возмещения ущерба, обычно этот пункт очень подробно описан в части исполнения обязательств со стороны застройщика. Этого пункта может и не быть в ДДУ, но закон о долевом строительстве и Гражданский кодекс РФ предусматривает компенсации за неисполнение договорных обязательств. Пени и штрафы в таких случаях можно истребовать только в судебном порядке. Неустойка и ее размер четко определены законодательством, даже если договором указана большая сумма, она не сможет быть выплачена.

Государственные меры поддержки и законодательство

Правовые отношения сторон при долевом строительстве регламентируются Гражданским кодексом, Законом «О защите прав потребителей», ФЗ № 214. В этих законодательных актах прописаны обязанности и права сторон, порядок оформления документов, прописаны штрафные санкции каждой стороны в случае нарушения Соглашения.

В основе лежит договор долевого участия, оформляемый только в письменном виде, который должен пройти государственную регистрацию и соответствовать нормативной базе ст. 4 № 214-ФЗ. В ст. 7 этого закона указывается, что передаваемое жильё должно полностью соответствовать нормативной документации и утверждённым техническим параметрам. После введения в эксплуатацию построенного объекта дольщик получает в собственность, указанную в ДДУ жилплощадь и некоторую долю имущества, находящегося в общем пользовании.

Важно! Долевое строительство затрагивает все виды жилья: квартиры в любых многоэтажных домах, коттеджи, малоэтажные индивидуальные жилые строения.

Существует несколько вариантов долевого участия, которые оговариваются с застройщиком.

• Полная предоплата за конкретную квартиру с указанием площади, которая в дальнейшем становится собственностью покупателя. В этом случае никакая инфляция не может изменить её стоимость.
• Оплата по утверждённому графику, который прописывается в ДДУ с указанием конкретной квартиры, её площади с указанием первого взноса и возможной индексации в следующие периоды.
• Приобретение новой квартиры в зачёт старой. В этом случае в новой квартире выделяется площадь без оплаты, которая идёт вместо переданного жилья, оставшаяся часть может быть оплачена сразу или по утверждённому графику.

Как правило, чтобы привлечь клиентов с различным финансовым достатком, компания застройщик использует все указанные способы оплаты. В случае нестабильной экономики наиболее дешёвым вариантом является единовременная 100% предоплата.

Необходимые документы, регистрация сделки

Перед оформлением ДДУ, необходимо потребовать от застройщика все сведения о нём, а также об объекте.

Выделяют такой перечень обязательных сведений:

• номер государственной регистрации, личные данные, свидетельства;
• сведения об объектах, что были возведены;
• номер лицензии, срок её действия;
• финансовые отчёты прошлого года, суммы кредитов;
• сведения про налоговую отчётность;
• разрешение на проведения деятельности, смета строительства;
• результат экспертизы по проекту, доказательство права собственности.

Перечень документов внушительный, но это залог честности и открытости компании, которой доверяют деньги.
Подписать договор – это ещё не гарантия его легальности. Для его юридической силы нужно зарегистрировать документ в Россреестре. Эта процедура выступает гарантией сделки, после которой она набирает юридическую силу, а также у обеих сторон появляются обязательства, права.

Для регистрации и визита регпалату, необходимы представители обеих сторон. Оформляется запрос на регистрацию, к которому прилагаются ДДУ и документы по запросу. По истечении десяти рабочих дней, гражданину нужно явиться за результатом.

Перечень документов может меняться в зависимости от специфики самой сделки, а также варианта строительства. Бумаги предоставляться заинтересованному гражданину по требованию. Зарегистрировать сделку можно только в государственном органе Россреестра.

Риски долевого строительства – на что обратить внимание

До момента принятия нового закона № 214-ФЗ, вступившего в силу с поправками в 2014 году, который защищает интересы дольщиков при долевом строительстве, строительные компании, то есть застройщики использовали инвестиционные соглашения. В таких документах об инвестировании строительства отсутствовали права дольщика, оговаривалось отдельным пунктом, что квартира в построенном и введённом в эксплуатацию доме переходит в собственность после окончательного подписания договора купли-продажи. Как правило, до этого этапа дело не доходило, компания или становилась банкротом, или полностью ликвидировалась, а руководство исчезало вместе со всеми вложенными средствами.

Принятый новый закон требует регистрации ДДУ в Росреестре, и тем самым инвестор защищается от потери денежных средств. Кроме того, Законодатель обязывает застройщика страховать любые виды долевого строительства и свою ответственность за нарушение взятых перед инвестором обязательств. Существует несколько видов рисков для дольщика.

• Недобросовестный застройщик умышленно не выполняет свои обязательства. Это может быть фиктивное строительство, продажа одного и того же объекта, к примеру, квартиры, нескольким разным людям и другие мошеннические схемы.
• Влияние экономических и политических изменений в стране.
• Качество и площадь построенного жилья отличаются от обещанного на начальном этапе.

Нередко мошенничество осуществляется через оформление и подписание предварительного договора долевого участия с большими скидками, которое является самой рискованной сделкой. В чём опасность для дольщика? Суть в том, что к предварительному договору застройщик прибегает в тех случаях, когда нет разрешения на строительство, не решён вопрос с земельным участком, и существует много других проблем для законного начала возведения недвижимости. Правомочным является только ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, и правильно оформленный в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ. Избежать всевозможных рисков можно, если тщательно выбирать строительную компанию, изучив предварительно всю необходимую документацию, которую обязан предоставить законопослушный застройщик.

Важные особенности

Основным для успешного партнёрства является добросовестность обеих сторон. Чтобы уверенно вложить свои средства нужно следует внимательно изучить данные застройщика. Из-за изобилия рекламы и большого спроса можно попасться на мошенников.

Наиболее популярные способы обмана со стороны строительной компании:

1. Если застройщик пытается навязать оформление договора купли, продажи, то это обманный манёвр, который рассчитан на неопытного человека. При заключении такой сделки гражданин покупает пустоту, а продавец, в свою очередь, не несёт никакой ответственности перед обманутым покупателем.
2. Договор займа, предполагает оплату аванса на счёт юридического лица, а остальную сумму после заключения сделки о займе. Действуя по такой схеме человек, не может защитить свои права.
3. Оплата своего участия в стройке сразу на счёт фирмы. Все платежи должны проходить только через банк, если представитель компании настаивает на переводе денег, мотивируя это скоростью и безопасностью, нельзя верить его словам. Все юридические операции могут проводиться только через законные финансовые организации.

Существует масса вариантов обмана, которые предполагают хитрые схемы. Доверчивые и неопытные граждане легко ведутся на такие манипуляции, что крайне опасно. Такое отношение может привести к потере денег, а также невозможности доказать свои права в суде. Мошеннические схемы можно развеять, если обратиться с предложенными документами в юридическую компанию. Опытный специалист сможет разгадать обман, поможет выйти из сложившейся ситуации.

Только составляя ДДУ, дольщик, может быть уверенным в легальности сделки и вкладывать свои средства. Все процедуры, что оформляются, прозрачны для дольщика.

Долевое строительство, как разновидность инвестиций

Долевое участие при правильно выбранном застройщике – выгодное вложение собственных денег. Если застройщик – надёжная компания, то инвестиции в такие проекты дают высокую прибыль и минимальные риски. Коттеджные посёлки и жилые комплексы на сегодняшний день востребованы среди населения, поэтому финансовое вложение всегда окупается в довольно короткий период. Учитывая, что стоимость новостроек значительно ниже рыночной, то чем раньше включиться в процесс строительства, тем большую прибыль можно получить в дальнейшем.

Основные моменты, на которые следует обращать внимание при инвестировании стройки:

• выбрать класс жилья. Для этого полезно провести мониторинг спроса на рынке жилья в конкретном регионе;
• изучить документацию, предлагаемую застройщиком: размер первоначального взноса, цену за предлагаемые квартиры, график внесения платежей, сроки сдачи, условия передачи документации инвестору;
• наличие правоустанавливающих документов у застройщика;
• уточнить, какая именно компания будет страховать деятельность застройщика;
• большое значение имеет количество реальных дольщиков. Малое число инвесторов резко увеличивает срок возведения жилья, что отразится на его стоимости. За этот период может произойти много непредвиденных событий, которые осложнят условия выполнения договорных обязательств.

В случае затруднений определения надёжности строительной компании целесообразно воспользоваться услугами профессионального юриста.

Для получения разрешения на возведение жилого комплекса застройщик обязан:

• иметь разрешение на данное строительство;
• опубликовать и разместить на собственном интернет-портале и в средствах массовой информации проектную декларацию с изложением сведений о застройщике, назначении строительного объекта, предполагаемых сроках введения в эксплуатацию;
• зарегистрировать права на землю под возводимый объект.

Размещение проектной декларации в СМИ желательно, особенно в целях необходимой рекламы. С точки зрения законодательства, это не является обязательной процедурой. В поисках необходимого объекта для вложения средств потенциальный покупатель должен постоянно отслеживать новости строительного рынка. И чем большей информацией он владеет, тем меньше шансов на мошенничество.

Важно! Изучите всё о предполагаемом застройщике и его партнёрах, уже отстроенных зданиях. Обратите внимание на сроки сдачи, а именно: соответствуют ли они планируемым датам на начальном этапе.

Если строительная организация скрывает документы, которые обязана представить при первом требовании, то это должно вызвать недоверие инвесторов, и в этом случае лучше всего поискать другого застройщика.

Фаза строительства объекта недвижимости

Большинство компаний на стадии начала строительства открывают иное юридическое лицо. Перед подписанием договора необходимо уточнить наименование учредителя. Всегда у застройщика должна быть проектная документация, т.к. вы не знаете, как должна выглядеть ваша квартира и как будет выглядеть весь многоквартирный жилой дом.

Стоит обратить внимание на инфраструктуру и запросить генеральный план застройки всего района. Долевое строительство — важная инвестиция. Главная проблема России – жилищная. Благодаря участию в долевом строительстве дома, она решается за счет средств граждан. Финансовые риски по ДДУ страхуются в обязательном порядке.

Законодательная база

Правоустанавливающим документом при долевом инвестировании является ДДУ, который согласно ст.4 ФЗ № 214 должен быть подписан обеими сторонами и зарегистрирован в Росреестре. Хотя не существует строго бланка этого Соглашения, но некоторые позиции являются обязательными.

• Точное описание вводимого объекта, который должен быть передан дольщику. Указывается номер корпуса, этаж и площадь квартиры, и другие сведения.
• Стоимость приобретаемой недвижимости и график внесения денег.
• Время окончания строительства и дата передачи покупателю.
• Гарантийный срок на введённый дом.
• Гарантии обеспечения обязательств со стороны строительной компании.

Отсутствие хотя бы одного пункта делает договор недействительным. Принимается только в письменном виде.

Дополнительно по согласованию сторон, должно быть, указано:

• условия корректировки стоимости при изменении площади объекта;
• указываться сколько раз может сдаваться жильё государственной комиссии;
• при наличии недочётов, сроки их устранения;
• планируемая форма управления строением;
• сроки и порядок оформления недвижимости в собственность.

Это типовой вид Соглашения, который можно скачать на нашем портале.

В случае нарушения обязательств и срыве сроков в Договоре прописывается размер неустойки и пени. Неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка. Для физических граждан, являющихся инвесторами, величина взыскания увеличивается вдвое согласно ФЗ № 214. Момент ответственности – следующий день после указанной в договоре даты.

Технология взыскания неустойки прописывается в ДДУ на случай возникновения спорных ситуаций. При отказе платить штраф вопрос решается в суде.

Важно! Только зарегистрированный ДДУ полностью защищает права дольщика от возможных нарушений со стороны строительной организации, вплоть до возмещения всех убытков. Кроме того, регистрация не позволит одну и ту же квартиру продавать нескольким инвесторам.

Сроки завершения строительства

По закону застройщик участнику долевого строительства должен передать объект (предмет ДДС) не позднее срока, указанного в заключенном договоре. Причем этот срок является единым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Такой срок составляет период времени, отведенный на передачу объекта ДДС от застройщика к дольщику. И это не противоречит действующему законодательству, а также легко вписывается в установленные законом сроки для гражданско-правовых договоров вообще.

Однако сторонам ДДС следует обратить самое пристальное внимание на одно из положений такого договора. Оно касается продления сроков передачи объекта дольщику. И здесь возможными оказываются 2 варианта:

1. Подписание сторонами ДДС дополнительного соглашения.
2. Автоматическое продление сроков. Оно возможно, если застройщиком дольщику было направлено письмо с предложением подписания дополнительного соглашения. Но от участника долевого строительства в установленный законом срок не последовало никакой реакции.

Важно! Застройщики предпочитают вариант № 2, который освобождает их от судебного разбирательства, а значит и выплат неустойки за срыв передачи объекта ДДС дольщику. И тут участнику долевого строительства важно не упустить момент. Законом предусмотрены только 2 календарных месяца до сроков передачи, указанных в ДДС, за время которых застройщик обязан уведомить дольщика о продлении сроков и предложить ему заключить дополнительное соглашение.

Страхование в долевом строительстве

Появление армии обманутых дольщиков и наличие фейковых подрядчиков в строительной отрасли способствовали принятию нового Федерального закона № 294-ФЗ, вступившего в силу с 2014 года. На основании этого закона вводится обязательное страхование инвестиций, то есть дольщиков. Суть в том, что если по каким-либо причинам застройщик не может выполнить взятые на себя и прописанные в Соглашении обязательства, то потери дольщикам возмещает организация, являющаяся поручителем или страхователем данного строительства.

Варианты страхования

• Гарантия банка, проверяется Росреестром в процессе подписания ДДУ.
• Гарантия со стороны Общества страхования застройщиков.
• Любая страховая компания, готовая взять риски на себя и возместить убытки при условии, что имеет права на ведение такой деятельности.

Необходимо понимать, что все страхователи, прежде чем ручаться за компанию, проверят законность и стабильность её деятельности. Размер страхового взноса составляет 1% стоимости комплекса. В зависимости от добросовестности и других особенностей объекта тарифы могут быть несколько изменены. Страхование возлагается на застройщика, а в договоре обязательно должны быть прописаны условия ответственности и возмещения убытков. Независимо от того кто является инвестором – физическое или юридическое лицо – страховка гарантирует получение страховых выплат.

Законодательство не запрещает страховать как весь объект, так и каждую долю отдельно. Второй вариант предпочтительнее, так как часть квартир реализуется уже после сдачи дома. Если компания не выполнила обязательства частично или полностью, то наступает страховой случай. Подтверждением является судебное решение и банкротство основного подрядчика.

Страховка не выплачивается при замораживании или увеличении сроков сдачи объекта. Даже в этом случае есть риск длительного ожидания завершения строительства.

Страховую компанию выбирает застройщик. При наступлении страхового случая выплаты осуществляет компания страхователь. Страховой период должен превышать дату передачи квартиры на два года. Это условие прописывается в договоре страхования независимо от того, кто является страховщиком. То есть страховщик несёт ответственность с застройщиком перед инвестором.

Надзор над соблюдением договора страхования ведёт Центробанк или региональные органы администрации.

Страхование гражданской ответственности

Главное для заключения сделки о постройке многоэтажного здания – это страхование ответственности застройщика. Процесс страхования – обязательное условие, этот документ проверяют в Росреестре без них не произойдёт регистрация объекта. Страховой полис должен быть действительным и иметь юридическую силу, только застрахованный объект может регистрироваться.
Страхование своих вложений в долевом строительстве – это гарантии для участника, который желает получить недвижимость после окончания стройки. Если возникает страховой случай, то гражданин имеет все основания получить неустойку при невыполнении условий сделки.

Участник стройки, который имеет страховку, обладает такими дополнительными правами:

• получать возмещение за убытки при критических ситуациях;
• компенсация расходов в согласии с ГК;
• покупка недвижимости, которая фиксируется в ДДУ.

Стоимость страховки доступная для всех граждан, имеется эквивалент, который допустимый большинству населения. При критических обстоятельствах сумма страхования покроет траты дольщика.

Страховые компании заинтересованы в защите прав своих клиентов, поэтому эта графа является обязательной. Чтобы при несоблюдении правовых норм можно было погасить свои расходы.

Переуступка прав в долевом строительстве

Если в процессе строительства дома до этапа приёмки готового объекта дольщик передумал приобретать недвижимость, оформленную по ДДУ, он имеет право продать её третьему лицу. В этом случае оформляется договор переуступки прав с новым покупателем.

С момента подписания документов прежний договор теряет силу с бывшим инвестором, а все остальные позиции ответственности переходят к новому владельцу. Порядок переоформления договора устанавливается гл. 24 ГК РФ. Документ не имеет строгой формы, и может быть подписан без согласия застройщика. Хотя надёжнее будет оповестить вторую сторону о новой сделке, что упростит процесс регистрации недвижимости в собственность.

Документы для переуступки прав

• Зарегистрированный ДДУ.
• Документы, подтверждающие оплату доли покупателем.
• Права на объект, который передаётся третьему лицу.
• Справка ЕГРП, которую можно заказать в электронном формате с сайта Росреестра за 150 рублей, и в бумажном варианте за 200 рублей.
• Согласие супруга/супруги продавца доли, заверенное нотариально.

Переуступка прав кроме рассмотренного Федерального закона № 214-ФЗ контролируется статьями № 388—390 ГК РФ. При переуступке прав стоимость продаваемого жилья не должна быть заниженной. Покупатель в случае нарушения обязательств со стороны застройщика может вернуть свои вложенные средства. Если на момент сделки у инвестора не полностью выплачена необходимая сумма, то задолженность единовременно переходит новому владельцу.

Изменения в законодательстве

С 1 июля 2020 года в Закон № 214-ФЗ внесены изменения. Окончательный переход на новые стандарты заключения договоров назначен на 30 июня 2020 года. В этот период будет применяться прежняя схема ДДУ.

Изменения в законе сильно ужесточили требования к застройщикам:

• СК должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% проектной стоимости недвижимости;
• фирма должна иметь опыт от трех лет в сфере строительства и не менее 10 тысяч квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию;
• операционные расходы не должны быть более 10% сметной стоимости;
• на каждое разрешенное строительство должно быть создано отдельное юр. лицо.

Порядок расторжения ДДУ

Соглашение сторон может быть расторгнуто одной из сторон.

Со стороны инвестора в следующих случаях:

• при невыполнении срока сдачи объекта строителями более 2 месяцев;
• построенное жильё не соответствует необходимому уровню качества, то есть передаётся заказчику с серьёзными недочётами;
• подрядчик не выполнил основные пункты договора, в том числе построил жильё несоответствующей площади комнат или других подсобных помещений;
• гарантийный период до 6 лет. За это время подрядчик обязан исправлять неполадки в новостройке. В случае отказа покупатель расторгает соглашение.

Строительная компания расторгает Соглашение, если:

• существует просрочка платежей более трёх месяцев;
• постоянное нарушение графика платежей.

Возможно, обоюдное желание для расторжения ДДУ по любой причине. Избежать многих неприятностей поможет доскональное изучение документов перед их подписанием. Особое внимание следует обращать на отдельные сноски, написанные мелким шрифтом.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

• Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
• Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

• Естественного износа
• Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
• Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Имущественный вычет при ДУ

Согласно ст. 220 НК РФ граждане с некоторыми поправками имеют право на налоговый вычет при покупке жилья в новостройках по соглашению ДУ. Наступление этого права возникает после подписания акта приёма-передачи (пп.6 п.3) без ожидания госрегистрации. В пп.3 п.1 ст. 220 НК РФ законодатель предоставляет имущественный налоговый вычет по следующим позициям, если квартира сдаётся без отделки:

• для приобретения стройматериалов;
• для разработки документации по проведению чистовой отделки.

Важно! Компенсация на отделочные работы в виде имущественного вычета полагается только в том случае, когда в договоре прописано, что квартира сдаётся без отделки. При отсутствии этого пункта компенсация не полагается.

Размер вычета равен 13% от общей стоимости затрат на стройматериалы для отделки, которую необходимо подтвердить кассовыми чеками.

Новый закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить: Московская область: +7 (499) 938-42-57
• Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
• Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Поправок в 2020 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капитал	Важная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фонд	Застройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договора	Сам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
Таунхаусы	Теперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

• Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
• Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

• У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
• Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
• Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%. Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2020 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Налоговый вычет по договору ДУ

Приобретение жилья в новостройке за собственные средства или по ипотеке позволяет воспользоваться правом на налоговый вычет после подписания акта приёмки. Величина компенсации исчисляется 13% от 2 миллионов рублей, а в случае ипотеки – дополнительно 13% от суммы процентов по кредитованию в 3 миллиона рублей.

Воспользоваться налоговым вычетом могут только граждане России, которые трудоустроены официально и регулярно оплачивают подоходный налог. Такая привилегия на вычет возможна только один раз. Если стоимость жилья меньше двух миллионов, то разницу можно использовать на приобретение материалов или покупку другого жилья. Компенсация по налогу не положена в случае приобретения квартиры или жилья за счёт бюджетных средств или материнского капитала.

Для получения компенсации в ФНС необходимо предоставить:

• ксерокопию паспортов всех владельцев жилья;
• документы оплаты необходимых сумм;
• справка 2-НДФЛ для каждого налогового периода;
• ДДУ;
• правильно заполненную налоговую декларацию;
• передаточный акт или свидетельство собственности на недвижимость;
• справки из кредитного учреждения при использовании займа или ипотеки.

Получение вычета осуществляется по общей утверждённой схеме: на банковский счёт либо по месту работы.

При всех преимуществах долевого строительства вопросы с обманутыми дольщиками остаются открытыми. Для того чтобы максимально снизить в дальнейшем риск покупки жилья в новостройках президент России В. В. Путин поручил Правительству РФ совместно с Центробанком разработать методику постепенного перехода от долевого участия к проектному финансированию жилищного строительства с банковским обеспечением.

В этом случае, в новостройках будут продаваться готовые квартиры и риск мошенничества будет практически сведён к нулю. Как будет проходить этот переход и сколько потребуется времени пока неизвестно, но стоимость готового жилья возрастёт однозначно. Но при этом на рынке недвижимости останутся только надёжные строительные компании, деятельность которых будет чётко контролироваться банковским сектором. И долевое участие перестанет быть востребованным.

Цена, сроки и порядок оплаты по ДДС

Ценой договора участия в долевом строительстве считается сумма, подлежащая выплате дольщиком для создания собственно объекта долевого строительства.

Такая цена императивно устанавливается застройщиком и может разниться для одинаковых объектов ДДС, например, в одном многоквартирном доме. Ведь стоимость зависит от многих факторов:

• местоположения объекта;
• способов его строительства и т.д.

Застройщик же может предоставить дольщику скидку или предложить рассрочку по уплате цены ДДС, только все это должно быть прописано в допсоглашении к конкретному договору.

По закону оплата по ДДС может осуществляться лишь после государственной регистрации такого договора. Но застройщики, стремясь обезопасить себя от неуплаты дольщиков по уже заключенным ДДС, нередко включают в договор пункт об аккредитивной форме расчета. И само по себе это не противоречит действующему законодательству.

Аккредитив ведь нельзя считать оплатой застройщику. Но тот может предъявить уже зарегистрированный ДДС в банк и тогда получить деньги в качестве и в счет оплаты по документу.

Такая форма расчетов гарантирует и дольщику, что до момента госрегистрации договора долевого строительства, средства не поступят к застройщику.

Важно: цена договора может быть изменена, если будет уменьшена/увеличена фактическая площадь квартиры по сравнению с ее проектной площадью после обмера ПИБ. И такое условие должно быть прописано в заключаемом ДДС. Это обычная практика, поэтому уклонится от доплаты в таком случае у дольщика не выйдет. Правда, в договорах довольно часто прописываются и минимальные отклонения по площади, при выявлении которых доплата не потребуется.

Контроль и надзор за соблюдением прозрачности сделки

В наши дни защита дольщиков, а именно их прав, находится на очень высоком уровне. Если всего несколько лет назад долевое строительство было довольно рискованным занятием, то сегодня вкладывать деньги в него можно, совершенно не опасаясь потерять свои финансовые средства.

Объекты долевого строительства находятся под надзором региональных и муниципальных представительств, поэтому легитимность любой сделки будет соблюдена.

Проблем не избежать?

Иногда застройщики специально «забывают» включить какой-то из пунктов в документ. Но у клиента могут возникнуть материальные потери даже в том случае, если правильно оформлен договор «Долевое строительство». Что это значит? Застройщик может уступить права собственности другому юрлицу. В этом случае он продаст ему практически по себестоимости права на все квартиры.

Затем фирма-посредник по рыночной цене переуступает их дольщикам. На первый взгляд, проблем быть не должно. Однако, в случае возникновения риска недостроя или банкротства застройщика, дольщик может предъявить претензии на основании суммы, указанной в договоре. Но квартиры были проданы по себестоимости, а не по рыночной цене.

Источник: bogunskaia.ru

Долевое строительство квартиры

—>

Строительные компании, а также другие предприятия и организации для строительства жилых домов могут привлекать денежные средства граждан. За эти деньги обеспечивается строительство квартир, которые после ввода дома в эксплуатацию передаются в собственность граждан. Это и есть долевое строительство квартир.

Как правило, средства на долевое строительство квартиры предоставляются гражданином не целиком, а по частям в период строительства. Таким образом фактически квартира приобретается в рассрочку. Кроме того стоимость квартиры при её таком приобретении будет меньше, чем при обычной покупке квартиры.

Заключение договора долевого строительства

К застройщикам предъявляются определенные требования – отсутствие задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в бюджет;
– наличие документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;
– наличие документов, подтверждающих опубликование проектной декларации;
– наличие договоров, зарегистрированных в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами;
– наличие проектной документации, прошедшей государственную экспертизу в порядке и случаях, установленных законодательством;
– наличие разрешительной документации на строительство объекта строительства, выданной местными исполнительными и распорядительными органами;
– наличие договора строительного подряда (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);
– наличие извещения о получении уведомления о производстве строительно-монтажных работ и регистрации объекта строительства органами государственного строительного надзора (за исключением объектов строительства, на которых не осуществляется государственный строительный надзор). , без соответствия которым денежные средства граждан для долевого строительства они привлекать не имеют права. [∗] подпункт 1.3 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Не позже чем за 7 календарных дней до заключения договоров долевого строительства с гражданами застройщик должен опубликовать хотя бы в одном государственном печатном издании проектную декларацию с информацией о себе Информация о застройщике должна содержать:
– его наименование, место нахождения и режим работы;
– данные о государственной регистрации застройщика в качестве юридического лица;
– сведения о жилых домах и иных объектах недвижимости, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием информации о фактических сроках строительства данных объектов. , объекте строительства Информация об объекте строительства должна включать сведения:
– о целях строительства, этапах и сроках его реализации, результатах государственной экспертизы проектной документации в соответствии с законодательством (при её проведении);
– о месте нахождения объекта строительства и его характеристику, в том числе сведения о количестве объектов долевого строительства, предлагаемых для заключения договоров, ценах на эти объекты и условиях их возможного изменения застройщиком в одностороннем порядке;
– о доле жилых помещений, при заключении договоров по которым предпочтение должно отдаваться гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе по направлениям местных исполнительных и распорядительных органов, бюджетном финансировании;
– о вещном праве на земельный участок, предоставленный застройщику для строительства объекта строительства, его границах и площади, элементах благоустройства;
– о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, не входящих в состав общего имущества данного дома;
– о составе общего имущества многоквартирного жилого дома, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков после приемки в эксплуатацию данного дома и передачи объектов долевого строительства дольщикам;
– о предполагаемом сроке приемки в эксплуатацию строящихся жилых домов и иных объектов недвижимости;
– о договорах строительного подряда, заключенных застройщиком. , порядке приема и регистрации заявлений на заключение договоров. Одновременно проектная декларация должна быть размещена в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве. Также проектная декларация размещается на сайтах и информационных стендах исполкомов. [∗] подпункт 1.6 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Со всеми гражданами договор заключается по форме типового договора создания объекта долевого строительства. Договор долевого строительства должен содержать следующие существенные условия: [∗] подпункт 1.7 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

• должна быть определена конкретная подлежащая строительству и передаче гражданину квартира в соответствии с проектной документацией, с указанием особенностей строительства и характеристик объекта, включая сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ;
• реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства льготных кредитов;
• реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства и оплату затрат Например, затраты на изготовление техпаспорта на дом, государственную регистрацию дома, эксплуатацию квартиры до её передачи гражданину, оплату процентов за пользование банковскими кредитами, полученными застройщиками на выполнение проектных и изыскательских работ застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства;
• реквизиты банка и номер текущего (расчетного) банковского счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика;

;
• стоимость строительства 1 м 2 общей площади квартиры; ; ; на квартиру (не меньше 5 лет);
• права и обязанности сторон;
• порядок изменения условий договора;
• обязательство застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических нормативных правовых актов, проектной, иной документации и другим обязательным требованиям; ; в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора (отказа гражданина или застройщика от исполнения договора);
• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
• другие условия по соглашению сторон.

К договору долевого строительства прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью: [∗] пункт 10 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

• характеристика квартиры;
• график платежей (если оплата не производится дольщиком единовременно или на основании представленных справок застройщика).
• расчет затрат застройщика на строительство квартиры;
• перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимых на стоимость строительства .
• сведения о земельном участке (при строительстве одноквартирного жилого дома или квартиры в блокированном жилом доме).

Договор должен быть обязательно зарегистрирован в исполкоме Исполком, который выдал застройщику разрешительную документацию на долевое строительство . Заключенным он считается с даты такой регистрации. Гражданину лично регистрировать договор не требуется. Застройщик сам в течение 3 рабочих дней с даты подписания договора должен представить два его экземпляра в исполком для регистрации, а исполком в течение 3 рабочих дней должен его зарегистрировать. Регистрация осуществляется путем проставления отметки о регистрации на каждом экземпляре договора. После регистрации в течение 3 рабочих дней застройщик высылает заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора гражданину или вручает его ему лично под роспись. [∗] подпункт 1.7 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Дополнительные соглашения к договору долевого строительства подлежат регистрации в случае изменения существенных условий договора. [∗] подпункт 1.7 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Объект долевого строительства

В договоре должен быть определен конкретный объект долевого строительства (квартира) подлежащий передаче гражданину. Должны быть указаны его назначение То есть, что это жилое помещение , адрес, общая и жилая площадь, количество комнат и их площади, общая площадь подсобных помещений с указанием площадей кухни, ванной, туалета, а также балкона или лоджии, материал пола Линолеум, паркет или другой материал , стен Штукатурка, окраска, обои или другой материал , наличие дверей и окон, потолков, санитарно-технического и другого оборудования, состояние внутренней отделки.

Также должны быть указаны характеристики самого дома:

• вид жилого капитального строения ( многоквартирный Дом не обязательно должен быть многоквартирным, так как возможно долевое строительство и одноквартирного жилого дома или квартиры в блокированном жилом доме жилой дом);
• материал (блочный, кирпичный или другое);
• строительная серия;
• наличие в доме:
• технического этажа;
• лифтов;
• помещения для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов (с указанием площади);
• погребов (с указанием площади);
• кладовых (с указанием площади);
• помещения для размещения штатных работников товарищества собственников (с указанием площади);
• магазинов;
• других помещений.

Кроме этого в договоре должны быть указаны объекты недвижимости, стоимость или частичная стоимость строительства которых включена в стоимость квартиры:

• внутриквартальные инженерные сети электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации, связи, телефикации, радиофикации;
• объекты благоустройства и озеленения территории.

Большая часть из вышеперечисленного указывается в приложении к договору долевого строительства: характеристике объекта долевого строительства.

Объектом долевого строительства может быть не только квартира в многоквартирном жилом доме, но и квартира в блокированном жилом доме, одноквартирный дом и нежилая недвижимость.

Этот вопрос обсуждался на форуме!

Срок долевого строительства квартиры [∗] пункт 12 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

В договоре долевого строительства должен быть указан срок строительства дома. Указанный срок должен соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства, определенному проектной документацией.

Если строительство не может быть завершено в срок, застройщик имеет право по решению исполкома этот срок строительства перенести.

Если в нарушении сроков строительства есть вина застройщика, то индексация стоимости строительства в дополнительном периоде производиться с применением индексов, которые установлены для последнего месяца нормативного срока строительства согласно проектной документации. При этом застройщик обязан в течение 2-х месяцев после передачи гражданину квартиры выплатить ему При этом таким гражданином должна быть полностью оплачена стоимость квартиры неустойку в размере, зависящем от длительности нарушенных сроков строительства: 0,01 % При превышении нормативных сроков продолжительности строительства до 3-х месяцев , 0,02 % При превышении нормативных сроков продолжительности строительства от 3-х до 6-ти месяцев , или 0,03 % При превышении нормативных сроков продолжительности строительства свыше 6-ти месяцев от суммы внесенных гражданином платежей за каждый день просрочки. Договором не может быть установлен меньший процент неустойки.

Если в невыполнении сроков строительства нет вины застройщика, то при наличии подтвержденных решением исполкома форс-мажорных обстоятельств Стихийные бедствия (землетрясения, наводнения, лесные пожары и др.), боевые действия, акты терроризма и другие не зависящие от сторон договора обстоятельства , течение сроков строительства приостанавливается на период действия форс-мажорных обстоятельств и со дня их прекращения продолжается. При этом застройщик при достройке дома вправе применять индексацию стоимости выполняемых работ в течение всего дополнительного срока строительства.

При нарушении сроков строительства застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить гражданину обоснование необходимости продления срока строительства и предложение подписать дополнительное соглашение к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.

Цена квартиры по договору долевого строительства

В цену договора, то есть в цену квартиры, включаются: [∗] подпункт 1.25 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

• затраты застройщика на строительство квартиры;
• затраты Например, затраты на изготовление техпаспорта на дом, государственную регистрацию дома, эксплуатацию квартиры до её передачи гражданину, оплату процентов за пользование банковскими кредитами, полученными застройщиками на выполнение проектных и изыскательских работ застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимые на стоимость её строительства;
• прибыль застройщика.

Цена по договору долевого строительства может устанавливаться только в белорусских рублях. [∗] подпункт 1.10 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Как правило, цена строительства квартиры рассчитывается с использованием статистических индексов То есть показателей изменения цен в строительстве. Индексы изменения цен в строительстве каждый месяц утверждаются Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь изменения стоимости строительно-монтажных работ. Такой расчет цены производится на дату заключения договора долевого строительства. На практике это значит, что указанная в договоре цена квартиры является таковой только на дату заключения договора. В дальнейшем при изменении статистических индексов цена будет изменятся и согласия гражданина на такие изменения не требуется. [∗] подпункт 1.11 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Заключая договор, стоит обратить внимание на какую дату определена цена квартиры. Если она определена не на дату заключения договора, а, к примеру, на дату публикации проектной декларации, то такая цена может не соответствовать реальному положению дел, так как с того времени она могла неоднократно повышаться вместе со статистическими индексами. Это особенно имеет значение если после публикации проектной декларации прошло много времени.

Прибыль застройщика в отношении квартир граждан, строящих квартиру с использованием господдержки, а также стоящих в очереди на жильё, должна быть не больше 5 % от сметной стоимости строительства. В то же время такая прибыль может быть выше в отношении той площади строящейся квартиры, которая превышает нормируемую площадь Нормативная площадь установлена в размере 20 м 2 (в г. Минске — 15 м 2 , а для многодетных семей — 20 м 2 ) на одного члена семьи, а при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры — 30 м 2 , а также при наличии в составе семьи гражданина-дольщика членов семьи, не нуждающихся в улучшении жилищных условий. [∗] подпункт 1.15 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

В каких случаях стоимость долевого строительства квартиры может изменяться?

Изменение цены квартиры может изменяться: [∗] подпункт 1.11 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

• по соглашению сторон (в этом случае изменение цены оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет такого изменения);
• в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ (в этом случае изменения цены могут быть только в период нормативного строка То есть до того момента когда строительство по договору должно быть завершено строительства, а также свыше этого периода, когда срок строительства был нарушен без вины застройщика);
• в случаях изменения законодательства об уплате косвенных налогов, если они оказали влияние на цену квартиры (такое изменение цены может быть только в те же периоды, что и при изменении статистических индексов).
• по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении квартиры, по ходатайству гражданина об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ.

Изменение цены квартиры оформляются дополнительным соглашением к договору долевого строительства. При этом дополнительное соглашение должно содержать обоснованный расчет по изменению цены. [∗] подпункт 1.11 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

В отношении квартир граждан, стоящих в очереди на жильё, в случае, если фактическая стоимость Стоимость квартиры в текущих ценах на дату утверждения акта приемки в эксплуатацию жилого дома квартиры окажется ниже её цены по договору, застройщик в течение 2-х месяцев после приемки в эксплуатацию дома должен произвести перерасчет и возвратить гражданам деньги, не использованные на цели строительства. [∗] подпункт 1.15 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

При несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены квартиры гражданин имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возврата уже уплаченных им денег. Расторгнуть договор в такой ситуации имеет право также и сам застройщик. [∗] пункт 19 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Оплата квартиры по договору долевого строительства

Платежи по оплате стоимости квартиры производятся гражданином в безналичном порядке или наличными деньгами через банк. Указанная оплата может производиться только после регистрации договора долевого строительства.

Договором долевого строительства может быть предусмотрен единовременный или поэтапный порядок оплаты квартиры. При поэтапной оплате платежи производятся по графику платежей или на основании справок застройщика При долевом строительстве жилья с использованием льготного кредита о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства квартиры. [∗] пункт 3 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Оплата производится на разные расчетные счета застройщика в зависимости от предмета платежа (платежи на строительство, оплату затрат, не включенных в сводный сметный расчет, на строительство с использование льготного кредита, на оплату прибыли застройщика).

Оплата должна осуществляться гражданином только в белорусских рублях. [∗] подпункт 1.10 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Если платежи по оплате квартиры вносятся гражданином не в срок, то он должен будет уплатить застройщику неустойку в размере 0,02 % При внесении гражданином платежей в соответствии с графиком платежей или по справкам застройщика или 0,002 % Если платеж вносится единовременно от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности или принятия решения о расторжении договора. Гражданин не несет ответственности за несвоевременное перечисление банком платежей за счет льготных кредитов и субсидий. [∗] пункт 13 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Этот вопрос обсуждался на форуме!

Застройщик имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях невнесения гражданином в полном объеме платежей за оплату квартиры в течение двух периодов Если оплата производится по графику платежей или месяцев Если оплата производится по справкам застройщика подряд, или же в срок Если оплата осуществляется единовременно , определенный договором. [∗] пункт 19 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Передача квартиры по договору долевого строительства

После приемки в эксплуатацию дома застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать гражданину окончательный расчет стоимости квартиры. После того, как квартира будет полностью оплачена, застройщик в течение 2 дней со дня обращения гражданина обязан передать ему документы, необходимые для госрегистрации права собственности гражданина на квартиру. [∗] пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Государственная регистрация квартиры, построенной по договору долевого строительства

Далее гражданину необходимо будет обратиться в организацию по госрегистрации недвижимости БТИ за изготовлением технического паспорта на квартиру и регистрацией создания квартиры и возникновения права собственности на неё.

• заказ-наряд на выполнение работ (заявление) – составляется непосредственно при приеме документов;
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
• документ Как правило квитанция об оплате. Реквизиты для оплаты и сумму такой оплаты можно узнать при подаче документов , подтверждающий внесение платы Стоимость зависит от площади дома и кроме того различается в разных областях страны .

Документы, которые необходимо представить для государственной регистрации создания изолированного помещения (квартиры) и возникновения права собственности на неё: [∗] подпункты 22.2.1 и 22.2.5 перечня административных процедур, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

• заявление (составляется самим регистратором при приеме документов);
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
• документ Как правило квитанция об оплате. Реквизиты для оплаты и сумму такой оплаты можно узнать при подаче документов , подтверждающий внесение платы Оплата за регистрацию составит 0,6 базовой величины (0,5 + 0,1). за регистрацию;
• технический паспорт (самостоятельно может не предоставляться, так как запрашивается по системе «Одно окно»). [∗] пункт 20 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, утвержденного Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63

Документы, которые можно не предоставлять, так как они запрашиваются по системе «Одно окно»: [∗] пункт 24 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, утвержденного Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63

• справка застройщика, подтверждающая, что строительство изолированного помещения осуществлялось за счет средств гражданина;
• сведения ОАО « АСБ Беларусбанк» о предоставленном льготном кредите на строительство квартиры, с указанием номера и даты заключения кредитного договора, суммы задолженности по кредитному договору на момент выдачи справки и срока возврата кредита (копия сведений об использовании льготных кредитов при строительстве изолированных жилых помещений, содержащихся в регистрационном деле на капитальное строение (многоквартирный жилой дом), справка, иной документ) — если квартира строилась с использованием льготного кредита.

Все вышеуказанные документы могут быть поданы в организацию по госрегистрации БТИ одновременно.

Государственная регистрация должна быть осуществлена гражданином в течении 3-х месяцев. [∗] пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Передача квартиры, построенной по договору долевого строительства

После госрегистрации квартира Передаются ключи и документы на установленное оборудование передается от застройщика к гражданину. Такая передача оформляется актом приемки-передачи, который подписывается сторонами при передаче ключей и документов на установленное оборудование. [∗] пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Квартира передается гражданину, полностью уплатившему цену квартиры, независимо от наличия других дольщиков, имеющих задолженность. [∗] пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

При возникновении у дольщика права на квартиру у него одновременно возникает право на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права на квартиру. [∗] пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Качество квартиры должно соответствовать договору долевого строительства, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям. [∗] пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Устранение недостатков квартиры, построенной по договору долевого строительства

При приемке квартиры замечания гражданина по её качеству указываются в специальном приложении Перечень замечаний дольщика по состоянию объекта долевого строительства при его приемке-передаче к акту приемки-передачи. В то же время застройщик обязан устранить не только указанные в этом приложении недостатки, но и другие, которые выявлены во время гарантийного срока.

Если квартира построена с существенным нарушением качества Существенное нарушение качества — недостаток квартиры, наличие которого приводит к ухудшению её качества настолько, что квартира не может эксплуатироваться в соответствии с его назначением (то есть не пригодна для жилья) , гражданин по своему выбору может потребовать от застройщика: [∗] пункт 17 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

• безвозмездного устранения При наличии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами недостатков квартиры в не более чем трехмесячный срок Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания перечня замечаний к акту приемки-передачи квартиры ;
• возмещения своих расходов по устранению недостатков квартиры, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;
• расторжения договора и возврата денежных средств в установленном порядке.

Дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством построенной квартиры, в том числе требования по устранению недостатков при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока. Гарантийный срок определяется договором долевого строительства и не может быть меньше срока, установленного в договоре строительного подряда, а также меньше 5 лет. Гарантийный срок исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи квартиры. [∗] пункт 18 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

В целом вопросы выявленных недостатков квартиры, построенной по договору долевого строительства, осуществляются по общим правилам защиты прав потребителей. При этом законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам (работам, услугам), которые были использованы (выполнены, оказаны) в процессе строительства квартиры, исходя из стоимости таких товаров (работ, услуг) и их соответствия проектной документации. [∗] подпункт 1.21 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Расторжение договора долевого строительства и возврат денег

Гражданин по своей инициативе имеет право в любое время досрочного расторгнуть договор долевого строительства и вернуть уплаченные за строительство деньги. [∗] пункт 19 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Как расторгнуть договор долевого строительства?

О своем намерении расторгнуть договор гражданин должен уведомить застройщика за 1 месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). После получения застройщиком такого требования также в течение 1 месяца При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в месячный срок подписать акт о расторжении договора, подтвержденных соответствующими документами (копия приказа о командировке или отпуске, больничный лист и т.п.), акт о расторжении договора подписывается после окончания таких обстоятельств, но не позднее 5 дней с момента их окончания должен быть подписан акт о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым. [∗] пункт 20 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа застройщика от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) о досрочном расторжении договора в установленный в заказном письме срок, но не раньше 30 дней с даты получения письма гражданин вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом застройщика в письменном виде в трехдневный срок со дня принятия такого решения. [∗] пункт 20 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Как вернуть деньги, уплаченные по договору долевого строительства?

В случае расторжения или отказа от договора застройщик обязан вернуть гражданину внесенные им денежные средства. [∗] пункт 19 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Основанием для возврата денежных средств могут быть: [∗] пункт 4 Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6

• заявление дольщика о расторжении договора создания объекта долевого строительства (отказ от исполнения договора в одностороннем порядке);
• заявление члена организации застройщиков о выходе из организации застройщиков, содержащее наименование организации застройщиков, дату, источник и сумму внесенных денежных средств;
• решение застройщика о расторжении договора создания объекта долевого строительства и (или) односторонний отказ от исполнения договора (решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации
• застройщиков об исключении члена организации застройщиков);
• заявление гражданина о расторжении договора купли-продажи жилого помещения — при расторжении договора купли-продажи жилого помещения, построенного по государственному заказу.

Для возврата денег гражданин должен предоставить застройщику: [∗] пункт 5 Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6

• копии платежных документов, подтверждающих платежи, произведенные за счет:
• собственных денежных средств;
• средств организаций (займы, кредиты);
• других источников, с указанием условий предоставления этих средств;
• копии заключенных соглашений об условиях предоставления займов;
• справка банка (или другой кредитно-финансовой организации) об остатке задолженности по кредиту;
• справка исполкома, принявшего решение о предоставлении дольщику субсидии на погашение кредита – субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом
  – субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом
  – субсидии на погашение основного долга по этому кредиту , выданного банком на строительство (реконструкцию) жилого помещения и о суммах перечисленных субсидий.

Возвращаемая сумма денег подлежит индексации Возвращаемые гражданину его взносы на строительство подлежат дооценке на фактическую дату его возврата путем умножения на коэффициент, определяемый отношением действующего на фактическую дату возврата средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого Министерством архитектуры и строительства по каждой области и г. Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на дату перечисления взноса на специальный, текущий (расчетный) счет застройщика. Индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ определяются в соответствии с официально опубликованными данными Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь . [∗] пункт 8 Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6

Возвращаемые денежные средства, внесенные на специальный расчетный счет застройщика, делятся на части, каждая из которых направляется по принадлежности, в зависимости от источников финансирования. Так, внесенные в качестве взносов собственные средства гражданина возвращаются на его счет в банке с учётом индексации за вычетом пени. Если деньги вносились за счет субсидий, кредитов, займов и т.п., то они возвращаются соответственно в республиканский или местный бюджеты, банк или организацию выдавшую заем. [∗] пункт 10 Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6

В то же время, если гражданин заключил договор с другим застройщиком, возвращаемые деньги по его письменному заявлению могут быть направлены на специальный расчетный счет этого другого застройщиков. [∗] пункт 10 Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6

Возврат гражданину денег в полном объеме осуществляется не позднее 3 месяцев после расторжения договора. [∗] пункт 20 Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6

Расторжение договора долевого строительства застройщиком

Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора лишь в определенных случаях, таких как: [∗] пункт 19 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

• невнесения гражданином в полном объеме платежей за оплату квартиры в течение двух периодов Если оплата производится по графику платежей или месяцев Если оплата производится по справкам застройщика подряд, или же в срок Если оплата осуществляется единовременно , определенный договором.
• несогласия гражданина с обоснованным застройщиком изменением цены квартиры в случаях, когда такая цена может изменятся.

Процедура расторжения договора по инициативе застройщика такая же, что и по инициативе гражданина.

Долевое строительство для нуждающихся в улучшении жилищных условий

Довольно часто исполкомы определяют, что при строительстве многоквартирного дома предпочтение в заключении договоров долевого строительства определенного количества квартир будет отдаваться гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий. Информация о наличии и количестве квартир для нуждающихся указывается в проектной декларации. Кроме того, такая информация может размещаться на сайтах исполкомов.

Договоры долевого строительства с гражданами, стоящими в очереди на жильё, заключаются по направлениям исполкомов или без таких направлений. Направления выдаются вне очереди гражданам, имеющим право на внеочередное получение господдержки в пределах предусмотренной исполкомом доли таких граждан в общем количестве выдаваемых направлений. При строительстве одноквартирных жилых домов или жилых помещений в блокированных жилых домах преимущественное право на получение направлений имеют многодетные семьи, стоящие в очереди на жильё и имеющие право на господдержку. Застройщик заключает договоры долевого строительства согласно очередности подачи заявлений гражданами. [∗] подпункт 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Прибыль застройщика в отношении квартир не должна превышать 5 % от сметной стоимости строительства. Однако такая прибыль может быть выше в отношении той площади строящейся квартиры, которая превышает нормируемую площадь Нормативная площадь установлена в размере 20 м 2 (в г. Минске — 15 м 2 , а для многодетных семей — 20 м 2 ) на одного члена семьи, а при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры — 30 м 2 , а также при наличии в составе семьи гражданина-дольщика членов семьи, не нуждающихся в улучшении жилищных условий. При определении нормативной площади, приходящейся на гражданина-дольщика и лиц, состоящих на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществляющих строительство квартиры вместе с ним, не учитывается общая площадь жилья, находящегося в их собственности. Застройщик вправе осуществлять строительство общей площади квартиры, превышающей нормативную площадь, по цене, установленной для граждан, строящих в данном жилом доме квартиры без использования господдержки. [∗] подпункт 1.15 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Платежи на строительство квартиры производятся на основании справок застройщика о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства квартиры. [∗] подпункт 1.15 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

В случае, если фактическая стоимость Стоимость квартиры в текущих ценах на дату утверждения акта приемки в эксплуатацию жилого дома квартиры окажется ниже её цены по договору, застройщик в течение 2-х месяцев после приемки в эксплуатацию дома должен произвести перерасчет и возвратить гражданам деньги, не использованные на цели строительства. При этом при строительстве квартиры с государственной поддержкой в виде льготных кредитов в двухмесячный срок осуществляется возврат денег банку на погашение задолженности по льготным кредитам. [∗] подпункт 1.15 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Источник: samsebeyurist.by