Проблема со сворачиванием строительства, в связи с текущим кризисом на рынке недвижимости, касается не только крупных застройщиков, на которых мы привыкли обращать внимание. На рынке жилой недвижимости есть ещё одна очень значительная сила, которую, обычно, упускают из вида – частные мелкие застройщики, которые строят коттеджи и (те самые) таунхаусы.
Кто-нибудь скажет: «Да о чём здесь говорить? Какие там объёмы?! Мелочь!» и будет совершенно не прав. Частные застройщики – это от трети до половины от всего вводящегося в эксплуатацию жилья. Ещё раз: от трети до половины.
В это трудно, обычно, сразу поверить, но это так – эти самые, незаметные, как муравьи копошащиеся в «частном секторе» и в пригородах рабочие, в совокупности всегда дают стране жилья почти столько же (а иногда и больше!), сколько все эти крупные домостроительные комбинаты вместе взятые. Например, по данным Федеральной службы государственной статистики на период январь-июль 2016 года общий объём введённого в эксплуатацию жилья в России составляет 37 216,6 тыс.кв.м. (-7,4% к соответствующему периоду прошлого года), из них введено населением 16 333,2 тыс.кв.м. (-16,1% к соответствующему периоду прошлого года), что составляет, как нетрудно подсчитать, примерно 44% от общего объёма введённого в эксплуатацию жилья. При этом, в некоторых регионах, этот процент частного строительства значительно превышает половину – на юге страны, и картина ровно противоположная на севере. Вместе с тем, после 2000 года доля построенного и введённого в эксплуатацию населением жилья устойчиво составляет, в среднем, 40-45% от общего объёма строительства.
Что происходит с ценами на строительный материалы? Обвал?
И весь этот огромный объём малоэтажного строительства сейчас рухнет. Он обвалится намного стремительнее, чем рынок «многоэтажек». Во-первых, потому что у мелких частных застройщиков почти нет никакого «запаса прочности», чтобы строить впрок и ждать, когда рынок выправится и появятся покупатели. Во-вторых, потому что… Но, давайте, второй пункт распишу подробнее.
Бурный рост частного строительства коттеджей и таунхаусов был связан, во-первых, с ростом цен на недвижимость; а во-вторых, с так называемой «дачной амнистией», которая предполагала упрощённую процедуру оформления права собственности на индивидуальные жилые дома.
Нет, «дачную амнистию» придумывали вовсе не для того, чтобы стимулировать новое строительство, а для того, чтобы люди узаконили свои толком неоформленные земельные участки и ранее ими построенные жилые дома, чтобы в последующем обложить их налогом на недвижимость (который очень скоро станет существенным). Но, как это часто бывает, люди увидели интересную лазейку в законе, позволяющую избежать трудоёмкой бумажной волокиты, и сотни и тысячи разного рода небольших бригад по всей стране кинулись строить дома – решать, так сказать, «жилищный вопрос», и заодно, конечно, зарабатывать себе деньги.
Малоэтажное строительство домов. Ошибки. Экспертное мнение. Особенности строительства.
И тут есть несколько нюансов, о которых хотелось бы рассказать.
С одной стороны, не получая «разрешение на строительство», эти «дикие» бригады и «ШарашМонтажКонторы» строили, в общем-то, чёрт-те что. Вспомним хотя бы все эти непонятные многоэтажные многоквартирные дома, построенные на неприспособленных для этого земельных участках, которые, кстати, в статистике идут как «индивидуальные жилые дома», так как именно так они «узаканивались» и продавались потом в пропорциональную долевую собственность.
С другой стороны, а чем эти таунхаусы (не многоэтажные многоквартирные, конечно) хуже всего остального, стихийно возникшего в городах и вокруг них, «частного сектора»? Все эти старые дома, построенные из шпал, говна и мусора, без проектов, много раз перестроенные, поделённые (на квартиры), пристроенные… Неужели все эти новые дома (и двухквартирные таунхаусы в их числе), что как грибы выросли везде за последние несколько лет, хуже? Мне кажется – нет, не хуже. Но…
Тут есть одно «но». Почему все эти мелкие строители кинулись строить сейчас, пока действует «дачная амнистия»? Потому что получить «разрешение на строительство» таунхауса или даже просто индивидуального жилого дома в городе фактически не возможно.
Например, есть у вас участок – 10 соток (немаленький участок для крупного города), но, согласно местного Градостроительного регламента – это, чаще всего, оказывается зона Ж3 (допустим), то есть «для строительства многоквартирных и блокированных домов». Окей, думает собственник участка, построю таунхаус, вторую половину продам или родственников подселю. А хрен там! Потому что для строительства, например, таунхауса требуется не менее 12-15 соток (в разных городах площадь может отличаться – регламент пишут местные власти ). И всё – тупик. То есть, земля есть, а официально ничего люди построить на ней не могут.
Или, допустим, есть 5-6 соток (часто встречающийся размер земельного участка в крупных городах) и зона Ж2 (допустим) – «индивидуальное жилищное строительство», но вокруг к меже прилепились соседние дома-развалюхи, построенные при «царе-горохе», и строить, опять-таки, здесь нельзя – не соблюдается противопожарное расстояние. Или коммуникации какие-нибудь рядом проходят, от которых имеется охранная зона метров на 20 или даже на 100 вокруг. То есть, вот эти разваливающиеся бараки рядом стоят – нормально, а вам разрешения на новое строительство никто не даст.
Но чаще всего, в городе почти все районы частной застройки внесены в планы сноса «ветхого жилья» и последующей «перспективной застройки», в связи с чем, новое строительство на таких территориях запрещено. И не волнует чиновников, что эти планы создавались ещё, возможно, при СССР и в условиях кризиса можно ожидать, что ещё лет 10-20 пройдёт, прежде чем там будут что-то строить, а может и больше.
Короче суть в том, что по-нормальному, с соблюдением всех формальностей, что-либо «обычному» человеку построить в городе и самых ближайших «дорогих» пригородах практически нельзя.
Раньше всегда из этого тупика выходили очень простым способом – вначале строили, а потом эти строения «узаканивали», поскольку «сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, несущественные нарушения градостроительных норм не могут быть препятствием к узаконению постройки».
Когда в 2006 году появился закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (полное название закона о той самой «дачной амнистии»), люди не сразу заметили открывшиеся возможности, но, через несколько лет, поняв, предприимчивые граждане отбросили трудоёмкую схему «узаконения через суд» и кинулись «под шумок» строить десятками дома, пользуясь тем, что для регистрации права собственности на вновь возведённый объект недвижимого имущества, построенный на земельном участке, предназначенным для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства (в границах населённого пункта) требуются только 3 документа: зарегистрированное право собственности на указанный земельный участок (а в рамках «дачной амнистии» для этого было достаточно чуть ли не любой «филькиной грамоты»), кадастровый паспорт на построенный дом (который оформлялся любым кадастровым инженером) и декларация, которую заполнял сам собственник данного земельного участка. Процедура стала предельно упрощённой и этим стали все пользоваться. И злоупотреблять, конечно. И строить, строить… И понастроили за эти годы…
Ещё раз повторю: да, это были «дикие» формы стройки, но, во-первых, эти новые дома во сто крат лучше большинства старых рыхлых развалюх, в том числе вместо которых они и строились (земля за последние несколько лет в большинстве городов и пригородов стала стоить значительно дороже тех старых домов, которые на ней стоят; раньше было наоборот).
Во-вторых, – и это важно! – стройки ведь осуществлялись, в общем-то, в рамках закона. Да, «разрешение на строительство» строители не получали, но оно и не требовалось для регистрации права собственности (часть 4 (последнее предложение) и часть 5 статьи 25.3 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ). То есть, обязанность получить «разрешение на строительство» вроде как сохранилась, но для регистрации, возникающего в результате строительства, права собственности этот документ не требуется! Такая вот коллизия.
Постойте, но я же сам ранее отмечал, что закон о «дачной амнистии» принимался только для того, чтобы узаконить ранее построенные жилые дома и дачи. Хорошо, я это понимаю – в результате логического размышления (по аналогии с земельными участками, на которые распространяется «дачная амнистия», если они были предоставлены до введения в действие Земельного кодекса РФ в 2001 году) , но буквально-то буквами и словами об этом в законе же не написано!
Что препятствовало ясно и однозначно это в тексте закона прописать?! Но такого условия в законе нет (ну, то есть, что «упрощённая» процедура регистрации права собственности , допустим, касается только тех строений, что построены до такого-то года). То есть, формально нельзя сказать, что те, кто сейчас строят дома без получения «разрешения на строительство» нарушают закон. Это с одной стороны.
С другой стороны, требование Градостроительного кодекса о том, что для производства строительных работ необходимо иметь «разрешение на строительство» никто не отменял. Поэтому, если к вам во время стройки нагрянет административная комиссия и признает вашу стройку «самовольной», выпишет предписание о приостановке строительства и сносе самовольного возведённых строений, то они также будут полностью правы.
«Постойте!» – воскликнет кто-нибудь, строящий что-нибудь сейчас у себя на участке без «разрешения на строительство»: «А как же все те, кто (условно) сто лет назад всякую хрень у себя построил без всяких «разрешений», с нарушением всех мыслимых архитектурных, строительных и противопожарных норм и правил, и сейчас идёт и спокойно всё оформляет по «упрощёнке»? То есть, он может это всё оформить, а я нет?! Это несправедливо!» Да, это несправедливо: любой может пойти в Регпалату и в упрощённом порядке без всяких дополнительных документов (требуется только право собственности на землю с определённым видом разрешённого использования (ИЖС, ЛПХ) и технический (кадастровый) паспорт на строение) оформить любой ранее построенный жилой дом, а рядом с ним сосед новый дом построить и узаконить по «упрощёнке» не может. Если его «заметят». Вот так вот.
С другой стороны, я бы всё равно не радовался, даже на месте тех, кто сейчас «узаканивает» или уже успел недавно «узаконить» свой старый дом, воспользовавшись «упрощённой» процедурой оформления права собственности. В данный момент всё для многих существенно (и как всегда) внезапно поменялось, и если ваш дом был построен на территории зоны с особыми условиями использования или в полосе отвода инженерных сетей, то даже наличие оформленного права собственности ничего вам не гарантирует, если у вас не было получено, в своё время, «разрешение на строительство».
А где найти это «разрешение», если дому «100 лет в обед»?! И, постойте, а разве «дачная амнистия» сама по себе не подразумевает, что никаких дополнительных документов, кроме зарегистрированного права собственности на землю (с разрешённым использованием ИЖС или ЛПХ), и в том числе «разрешений на строительство», не требуется?! Да, это не первый казус в нашем законодательстве, но… А что делать?! Вот так вот и живём (прим.: на самом деле, скажу вам честно, даже наличие «разрешения на строительство», никому ничего не гарантирует в нашей стране).
Хотя закон о «дачной амнистии» (упрощённой процедуре регистрации права собственности) вроде бы продолжает действовать, но очень во многих регионах на местах на «частных застройщиков» пошёл жёсткий административный накат, причём, со всех сторон: трудности возникают при подключении к коммуникациям (газ, свет), при регистрации права собственности (необоснованно приостанавливают регистрацию), при межевании, муниципальные администрации буквально рыщут по своим районам и проверяют у строящихся наличие «разрешения на строительство», выписывают предписания о прекращении строительства (если «разрешения» нет), грозят последствиями.
А в свете последних событий последствия при строительстве без «разрешения» могут быть очень печальными. Многие, возможно, до сих пор не в курсе, но в ряде случаев администрация вправе снести любое строение, даже не прибегая к судебной процедуре. Вот так вот!
Более того, так как судебная процедура не требуется (в некоторых случаях, если строение построено на территории с особыми условиями использования или в полосе отвода инженерных сетей), то и отсутствует фактически срок давности. То есть, даже если ваш дом был построен 15 лет назад без «разрешения на строительство», вы его потом «узаконили» через суд или по «упрощёнке», поставили его «на баланс», получили Свидетельство о регистрации права собственности, то даже всё это вместе не говорит, само по себе, что, если кто-нибудь из чиновников захочет (при наличии вышеназванных условий), то вас не снесут. А иногда снести могут, в общем-то, и без всяких там «особых условий», если кому-то из чиновников это будет очень нужно; и судись потом с ними :((( Таким образом, если захотят – снесут! Легко!
И ещё легче это всё провернуть с «частным застройщиком». Или под этой угрозой «распедалить» «частного застройщика» на бабло. В том числе за все дома, что он построил за последние 5, например, лет. «А то – снесём! И посадим потом ещё!» – кто в России в реальность такой угрозы не поверит?!
Плюс ко всей этой вышеперечисленной херне – кризис и дикий застой на рынке недвижимости.
В данный момент рентабельность «малоэтажного частного строительства» стремительно падает: пригодных для застройки участков в «хороших» местах мало (почти всю землю раскупили за последние 3-4 года), поэтому продавцы, даже несмотря на кризис, не спешат снижать цены и земля до сих пор продаётся по «докризисным» ценникам; при этом, себестоимость строительства значительно повысилась (в первую очередь подорожал метал, сантехника, отделочные материалы); увеличились административные издержки (межевание, разрешения, согласования, подключения к сетям); значительно увеличились налоги (в большинстве случаев «частные застройщики» продавали дома за «миллион в договоре», а сейчас официальная сумма сделки должна составлять не менее 70% от кадастровой, и соответственно с этой цифры будут уплачиваться налоги, либо «частникам» придётся выходить из «тени» и вести свою деятельность «официально», манипулируя с доходами/расходами – в любом случае – дополнительные значительные издержки); в разы увеличились расходы на рекламу, увеличилось время подключения к сетям и последующей продажи (экспозиции) объектов. При этом, цены на дома (таунхаусы) просели примерно на 20%. Таким образом, значительно уменьшилась «оборачиваемость» капитала, вследствие чего, рентабельность данного бизнеса сократилась в несколько раз.
Таким образом, реальная текущая доходность у «частных застройщиков» сейчас колеблется где-то в районе чуть больше среднего банковского процента по депозиту. И это при всех сопутствующих трудозатратах, нервотрёпке и рисках.
Нет, многие «частники» всё ещё продолжают по инерции строить, пытаясь выкручиваться, наивно надеясь на чудо, но им не долго осталось мучиться…
В таких условиях, «частные застройщики» в этом году, я уверен, массово начнут сворачивать всю свою деятельность. А это – я напомню – от трети до половины от всего вводимого в эксплуатацию объёма жилья.
В связи с этим, полагаю, что в ближайшие пару лет мы увидим серьёзную «яму» предложения «квадратных метров» на рынке недвижимости. Что, естественно, не будет способствовать падению цен на жильё.
P.S. Кстати, тут же отмечу, что «наведение порядка» на рынке строительства индивидуального жилья – это давно просившаяся и – совершенно точно! – нужная мера. Потому что строит, например, человек себе дом… Что он там построил? Как? Соблюдал нормы?
Кто теперь это скажет?! А завтра он этот дом продаст… А, возможно, в нём вообще жить опасно! А кроме того, именно так (типа, «для себя»), чаще всего строит большинство «дикий» мелких бригад. Совершенно не понятно, какого качества весь этот «самострой», поэтому привести всё это к некоему нормальному нормативному знаменателю давно было пора.
Если обратиться к опыту «цивилизованных стран», то у них там, взять, и построить даже лично самому себе дом ты не можешь. Вернее можешь, но чтобы засвидетельствовать соответствие работ стандартам и регламентам, после каждого контрольного этапа, ты обязан вызвать соответствующего «проверяльщика», который составит соответствующий акт. Вырыл яму под фундамент – вызвал «проверяльщика», сделал опалубку – вызвал «проверяльщика», залил бетон – вызвал «проверяльщика», закрутил (условно) 500 шурупов – вызвал «проверяльщика»… Второй вариант – нанять строителей с лицензиями. Процедуры в разных странах могут отличаться, но общий смысл – в этом.
С одной стороны, всё вышеописанное – это прекрасно и гарантирует нам, как потребителям, качество. С другой стороны, понятно, чем это в ближайшее время обернётся – очередное укрупнение застройщиков, их частичное «огосударствовление», и спад объёмов застройки в ближайшие несколько лет.
И, конечно, такое «новое жильё» будет стоить дороже, чем сегодня.
Я, в данном случае, ничего не критикую и не на что не жалуюсь, просто – объясняю определённые тенденции и довожу ту информацию, которая, как мне кажется, может быть людям интересна или полезна.
Источник: zsbooka.livejournal.com
«Сам живу в частном доме»: барнаульский застройщик рассказал о ценах на малоэтажку , проблемных поселках и конюшнях во дворе
Рынок малоэтажного домостроения в Алтайском крае не только не сократился под воздействием кризиса , а напротив , даже пошел в рост. Спрос на загородное жилье есть , как и варианты домов на разный кошелек. О том , кто , как и почему хочет жить на земле и перебирается подальше от города , «СК» поговорил с генеральным директором инвестиционно-строительной компании «Русич» Артемом Ивановым.
«Весной было небольшое затишье»
— В 2022 году спрос на квартиры существенно упал. А что происходит в малоэтажном строительстве?
— Кризис малоэтажное строительство затронул в меньшей степени. Если говорить о нашей компании , количество заказов на возведение частных домов в 2022 году только увеличилось. Конечно , весной было небольшое затишье , однако достаточно быстро ситуация выровнялась. Сейчас у нас в работе на разной стадии готовности находится около 15 домов.
Надо сказать , что всплеск интереса к частному домостроению начался еще весной 2020 года , в первую волну коронавируса. И до сих пор эта тенденция сохраняется.
— Сколько сейчас стоит дом на земле? Цены выросли?
— За последние годы стоимость жилья в многоквартирных домах увеличилась примерно в два раза , малоэтажная застройка подорожала в 1,5 раза. Разница достаточно существенная.
Если человек имеет в городе полноценную двух— или лучше трехкомнатную квартиру большой площади , то , продав ее , он вполне может позволить себе строительство дома аналогичной квадратуры.
— Почему такая разница?
— В настоящий момент получили распространение простые и более экономичные строительные решения. Так , наша компания реализует проекты из газобетонных блоков , при правильной укладке которых дом не требует утепления.
Изменилась и сама конфигурация частных домов. Раньше заказчики чаще выбирали двухэтажные варианты , считая это наиболее подходящим , сейчас в новых коттеджных поселках больше половины домов строятся в один этаж. Это позволяет сделать жилье более компактным и экономичным.
«Выбирают дом в качестве альтернативы квартире»
— Кто те люди , что сейчас хотят жить на земле?
— Раньше к нам обращались в основном люди со стабильным высоким доходом , которые , имея квартиру ( иногда не одну) в городе , желали еще и дом. Теперь все больше заказчиков , которые выбирают загородный дом в качестве альтернативы квартире.
— Куда они едут?
— В основном , это левобережное направление в сторону от Барнаула — большинство наших малоэтажных проектов связанно именно с этой локацией. Даже невооруженным взглядом видно , что коттеджные поселки здесь разрастаются , как грибы после дождя.
Поскольку я сам живу в частном доме , многие запросы людей мне понятны. Очень большое значение при выборе площадки имеют хорошие дороги и готовые коммуникации. Даже сама удаленность места жительства не настолько важна. Конечно , в гранях разумного.
Так получается , что наша жизнь не может складываться только вокруг дома. Все равно приходится отвозить детей в школу или спортивные секции , выбираться в город за покупками. Мне , жителю села Санниково , добраться до центра Барнауле по хорошей дороге даже проще , чем людям , которые живут , например , в районе Докучаево.
«Проблемные коттеджные поселки есть»
— Уровень инженерной инфраструктуры этих мест повысился? Регулярно можно слышать истории , что в поселках то с водой проблемы , то мусор не могут вывести.
— Проблемные коттеджные поселки есть , как есть и проблемные многоквартирные дома , жители которых годами судятся с застройщиками и управляющими компаниями. В этом плане надо очень взвешенно подходить к вопросу покупки.
Иногда люди в погоне за экономией выбирают такие участки , возведение домов на которых обойдется существенно дороже. Это может быть , например , из-за существенного перепада высот.
Экономя на покупке 500 тыс., в любом случае придется переплачивать 1,5−2 млн. из-за более дорогостоящих работ на фундаменте и ландшафте.
Часто приобретаются совершенно пустые участки , вообще без инфраструктуры. Естественно , надо иметь в виду , что подобные поселки будут развиваться годами. В том же Санникове есть улицы , жители которых уже давно живут в ожидании газа и нормальных дорог.
— Социальная инфраструктура людям важна?
— Естественно , чем ближе к дому объекты социальной инфраструктуры , тем лучше. Этот фактор влияет и на стоимость земельных участков. Но , еще раз повторюсь , что большее значение имеет все-таки доступная логистика с хорошими дорогами и коммуникации — газ , вода и электроснабжение.
Что касается стоимости участков , то здесь все , как в многоэтажном строительстве — на начальном этапе цена гораздо ниже. Участки , которые три-четыре года назад продавались в Санникове по 600 тыс. рублей , сейчас могут стоить 2−3 млн.
— Барнаульская «рублевка» — это ведь тоже дом на земле. На ваш взгляд , есть перспективы , что коттеджные поселки подобного типа будут появляться и дальше?
— «Рублевка» продолжает расширяться и сейчас — у нас есть несколько проектов в этой локации. Естественно , подобный сегмент более узкий и ждать здесь взрывного показательного роста не стоит.
Дорогие дома по авторским проектам — это , скорее , штучный товар. Такие дома , как правило , имеют специальные помещения — бассейны , сауны , морозильные камеры , винные погреба , оружейные комнаты. Конечно , все это требует дорогих инженерных решений.
— Вы говорите о наполнении самого жилья , а что должно быть в округе? Что люди строят на своих земельных участках?
— Минимальный набор — это баня и гараж. Иногда в дополнение к этому бывают открытые придомовые террасы. Дальше все зависит от желания и финансовых возможностей хозяина — беседки , мангальницы , открытые бассейны.
Даже был однажды заказ на каскад зарыбленных озер на территории участка и конюшню рядом с домом.
Специальный вопрос
— Льготная сельская ипотека , на которую в свое время было много надежд , себя оправдывает?
— Эта программа — существенный плюс. Еще пару лет назад особого интереса к ней мы не наблюдали , а в 2022 году запросы на строительство домов по льготной ипотеке возросли. Конечно , государству надо делать эту программу более доступной. В настоящий момент лимит кредитования составляет 3 млн рублей.
С учетом того , что малоэтажное жилье подорожало , этого порой недостаточно. Есть варианты , при которых на каждого из супругов можно оформить льготную ипотеку , тогда общая сумма становится более приближенной к реальной стоимости дома.
Каков современный дом на земле
Дом варианта «эконом»
Участок: 7−9 соток. Стоимость: без учета стоимости участка , коммуникаций и внутренней отделки , стоимость строительства подобного объекта составляет около 40 тыс. за кв. метр. Срок строительства: 8−9 месяцев.
Планировка , материалы: 80−110 кв. м , 1 этаж
Как правило , в таком доме есть две-три небольшие спальни , кухня , совмещенная с гостиной , и терраса. Такие дома возводятся на мелко заглубленном фундаменте на сваях , стены выполнены из газобетонных блоков без утепления.
Дом варианта «средний»
Участок: 9−15 соток. Планировка , материалы: 120−300 кв. м , 1−2 этажа. Обычно такие дома с большими комнатами , на территории — просторные террасы. По запросу в доме может быть сауна и небольшой бассейн , гараж на несколько машин.
Стоимость: само строительство с точки зрения квадратного метра может быть сопоставимо с эконом-вариантом , либо быть немного дороже — в пределах 50 тыс. рублей за «квадрат». Все зависит от запросов заказчика. Во внутренней отделке и отделке фасада обычно используются более дорогие дизайнерские материалы.
Срок строительства: 8−12 месяцев
Дом варианта «элит»
Участок: от 15 соток. Стоимость: в стоимости авторского дома нет усредненного показателя — все зависит от индивидуальных запросов клиента. Срок строительства: 1,5−2 года
Планировка , материалы: от 400 кв. м , 2−4 этажа. Авторские дома предполагают различные варианты наполнения — бассейны , хамамы , винные погреба , бильярдные , спортзалы и т. д. Такие дома могут быть оборудованы лифтом. Используемые строительные материалы — кирпич , дерево , дорогие финишные покрытия кровли и фасада. Элитные объекты включают в себя современные системы видеонаблюдения , кондиционирования и управления по типу «умный дом», ландшафтный дизайн с автономным поливом и многое другое.
Источник: altapress.ru
Играем на понижение: в Новосибирске обсудили перспективы малоэтажного строительства
Малоэтажное строительство периодически привлекает к себе внимание экспертов разных уровней столько времени, сколько существует этот сравнительно молодой рынок. Но особенно эта тема «выстрелила» в период пандемии.
Что происходит сейчас в этой сфере, обсудили участники круглого стола «Ниже значит лучше: развитие малоэтажного строительства в Новосибирске», который состоялся в пресс-центре медиахолдинга Сиб.фм 20 октября.
Только цифры
Статистика, прозвучавшая в начале мероприятия, свидетельствует: рынок малоэтажного жилья растёт, а многоэтажного, напротив – замедляется.
По информации министерства строительства Новосибирской области, объём ввода малоэтажного жилья в Новосибирской области за январь – сентябрь 2021 года составил 134,2 % к аналогичному периоду прошлого года, или 40 % от общего объёма введённого жилья. А доля индивидуального жилищного строительства, осуществляемого населением за счёт собственных и заёмных средств, в объёме малоэтажного жилищного строительства составила 139,3 % к аналогичному периоду прошлого года. При этом объём ввода жилья в многоэтажных домах составил всего 103,2 % к аналогичному периоду прошлого года, или 60 % от общего объёма введённого жилья.
представитель Союза строителей Новосибирской области Виталий Столбов, председатель совета директоров ООО «Дар» Екатерина Толкачёва
Впрочем, не всех участников круглого стола эти цифры убедили. «Не может быть 40-процентного роста у малоэтажного жилищного строительства, – засомневался представитель Союза строителей Новосибирской области Виталий Столбов. – Причина – огромные пробки на выездных магистралях из города. Даже если люди привыкли к удалённой работе, жизни за городом, но детей-то они возят в школу в город.
Развития дорожного пока нет, и это снижает мотивацию к приобретению малоэтажного пригородного жилья. А откуда такие цифры? В этом году 1 января появилась новая амнистия – регистрация прав на индивидуальные жилые дома, если они попадают в границы земельного участка, даже если они нарушают градостроительный регламент. Изначально предполагалось, что эта амнистия продлится 1 год.
Так что эти дома построены давно, но появились в Росреестре только сейчас – вот вам и статистика. Эту амнистию продлили до 2026 года, поэтому небольшой рост в малоэтажном строительстве всё равно будет, но уже не в таких темпах».
Между тем, даже если реальные показатели Новосибирской области и отстают от официальной статистики, всё равно находятся в рамках общероссийской тенденции. А тенденция такова, что, как показал совместный опрос «Дом.РФ» и ВЦИОМа, которые приводит «Коммерсант», «в сентябре 2020 года 39 процентов россиян заявили, что индивидуальные дома являются для них более предпочтительным вариантом проживания. Аналогичный ответ в пользу многоквартирных домов дали только 6 процентов респондентов».
К тому же наша область, по данным Аналитического центра «ДОМ.РФ», занимает 5-е место в десятке российских регионов-лидеров по развитию малоэтажной многоквартирной застройки, уступая только Иркутской, Челябинской, Ленинградской и Московской областям.
«Пандемия – лучшая реклама малоэтажного строительства»
В том, что повышенный интерес к малоэтажному жилью спровоцировала пандемия коронавируса, согласились все участники круглого стола. По меткому выражению одного из экспертов, пандемия стала лучшей рекламой малоэтажного строительства.
«В условиях ограничений, когда у людей не было возможности выехать куда-то в отпуск, и даже прогулки в городе были ограничены, они потянулись за город, – рассказала председатель совета директоров ООО «Дар» Екатерина Толкачева. – Тем более что это жильё комфортнее, оно часто больше по площади, есть земельный участок. Кроме того, пандемия научила нас работать дистанционно. И какая-то доля бизнеса попробовала, научилась и полюбила так работать. Поэтому дом в пригороде становится предпочтительнее».
председатель совета директоров ООО «Дар» Екатерина Толкачёва
Ещё одной причиной, по мнению участников, стали льготные ипотечные программы, в том числе программа сельской ипотеки. «Сельская ипотека под 3 процента годовых, введённая в марте прошлого года, учитывая инфляцию, – это экономически выгодно», – добавила Екатерина Толкачёва.
управляющий партнёр DSO Consulting Сергей Дьячков, директор строительной компании «ПЛОТНИКОФФ» Владимир Бессонов
Впрочем, как оказалось, не для всех. «Мы практически не ощутили эффекта от сельской ипотеки, – поделился директор строительной компании «ПЛОТНИКОФФ» Владимир Бессонов. – Потому что в нашем сегменте частного домостроения, хотя мы застраиваем и посёлки, 3 000 000 – это маленький бюджет даже в эконом-сегменте». Вместе с тем он согласился, что опосредованный эффект от этой программы, конечно, есть: «сельская ипотека» потянула за собой другие проекты».
Но не только интересные условия льготных ипотечных программ и желание быть ближе к природе вызвали повышенный спрос на пригородное жильё. По мнению руководителя компании RID Analytics Елены Ермолаевой, среди причин – и банальное удорожание городского жилья: «На июль 2021 года вторичный рынок вырос в целом на 20 процентов, новостройки в Новосибирске – на 29 процентов, новостройки пригорода – на 37 процентов.
Многоэтажный Новосибирск дорожает. А малоэтажное жильё в Новосибирске и пригороде выросло всего на 7 процентов. Получается, что малоэтажка у нас недооценена; новостройки в пригороде дешевле новостроек в городе на 24 процента». В условиях падающих доходов населения это весомый аргумент.
начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Александр Лотобаев, руководитель компании RID Analytics Елена Ермолаева
При этом падения цен на жильё во всех сегментах ожидать не приходится, считает аналитик. «Строителям не выгодно понижать цены, так как часть квартир они уже продали по более высокой цене. И тем более сейчас ценообразование идёт с помощью банков и эскроу-счетов. Строителям даже банки не дадут особо опускать цены», – пояснила Елена Ермолаева.
Цены на малоэтажное жильё не упадут, а спрос?
Пока, как отметили эксперты, на рынке наблюдается даже недостаток предложения.
И это при том, что неуклонно дорожают стройматериалы. По наблюдениям представителя регионального представительства «Восточная Сибирь VEKA Rus» Сергея Дорохова, «стоимость конечного продукта выросла больше чем на 50 процентов. Это часть глобальной экономической цепочки, дефицита на мировых рынках по материалам. У нас, как у производителей профиля для пластиковых окон, сырьё выросло больше чем в 2 раза. Но мы всё равно наблюдаем устойчивый рост индивидуальных заказов, предназначенных именно для малоэтажного жилья».
директор строительной компании «ПЛОТНИКОФФ» Владимир Бессонов, представитель регионального представительства Восточная Сибирь VEKA Rus Сергей Дорохов
А дальше, считают некоторые участники рынка, стройматериалы будут дорожать ещё, поскольку производители предрекают дефицит. «Ждите фактический дефицит по всему спектру производства строительных материалов – это будет 100 процентов», – ссылаясь на крупного производителя стройматериалов, пояснил Владимир Бессонов.
А значит, неминуемо будет дорожать и жильё, в том числе малоэтажное.
Вызовет ли это спад спроса?
«Мне кажется, кризис уже начался, – заметила Елена Ермолаева. – Спрос на многоэтажное жильё, в том числе, в связи с изменением условий льготной ипотеки, в июле резко упал. И мне кажется, эти рынки – многоэтажного и малоэтажного строительства – взаимосвязаны. Возможно, что ситуация с многоэтажками сейчас благоприятна для малоэтажек. Так как для последних ещё действует льготная ипотека, и, возможно, часть сделок перетечёт туда. Но вопрос: как долго это продлится?»
Поэтому доступность льготных программ играет одну из ключевых ролей. «Чем более доступные программы от банков будут, чем больший объём денежных средств может выдать банк под меньший процент, тем лучше», – заметил Владимир Бессонов.
председатель совета директоров ООО «Дар» Екатерина Толкачёва, начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Александр Лотобаев, руководитель компании RID Analytics Елена Ермолаева
Но банки не всемогущи. Как пояснил начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Александр Лотобаев, «финансовые лимиты выделяются Минсельхозом на банки, которые являются их операторами. В Новосибирске, где одним из ведущих операторов сельской ипотеки является Банк «Левобережный», пока есть достаточное количество лимитов.
Однако на 2022 год пока прогнозов о возможности кредитования нет. Кстати, – добавил эксперт, – на текущих условиях программа будет действовать до конца 2021 года. Начиная с января 2022 года сельская ипотека будет распространяться только на дома не старше 3 лет в случае их приобретения у юридического лица, и не старше 5 лет – при покупке у физического лица, а также на строительство дома на земельном участке по договору подряда». Напомним, на сегодняшний день по этой программе можно приобрести жильё на вторичном рынке без ограничений по возрасту дома, а также в строящихся домах.
Сделать малоэтажное жильё доступнее для покупателя пытаются на своём уровне все, от кого это зависит. Руководитель отдела новостроек Центрального агентства недвижимости Александр Задара при этом отметил «некоторое расслоение рынка загородного и малоэтажного жилья. Так, есть клиенты, которые приходят с конкретным запросом.
А части клиентов приходится помогать корректировать проект, чтобы найти компромисс между его потребностями и финансовыми возможностями. И в последнем случае мы пытаемся предложить разные варианты, в том числе выкупа уже имеющегося у него жилья. К концу квартала мы просчитаем и с нового года внедрим конкретные программы в этой области».
Шаг к цивилизации
Вообще, ход обсуждения за круглым столом дал понимание, что рынок малоэтажного строительства вышел на новый виток. Ясно прослеживается, что он наконец-то начинает стремиться к цивилизованным формам. И происходит это с двух точек одновременно. С одной стороны, меняются запросы покупателя.
Как ни консервативен россиянин, но «моральное устаревание старых домов вычурных форм в виде когда-то популярных замков и башенок будет идти быстрее, чем их физический износ, – считает Елена Ермолаева. – В этих домах было мало света. А сегодня мы видим тенденцию на уменьшение площади дома и увеличение его прозрачности, освещённости. Где придомовая территория является как бы продолжением дома. Это определяет другой образ жизни. И новые проекты в области малоэтажного строительства должны идти на шаг впереди».
директор строительной компании «ПЛОТНИКОФФ» Владимир Бессонов, представитель регионального представительства Восточная Сибирь VEKA Rus Сергей Дорохов
С этим согласен и Сергей Дорохов: «Мы видим запрос на стирание границ между внутренним и внешним пространством, люди хотят больше света, больше инженерных решений. И бизнес реагирует на эти запросы. Мы сегодня стараемся уходить от так называемых «человейников», сотрудничаем с девелоперами и архитекторами, проводим круглые столы с архитекторами, и разговор там идёт преимущественно о малоэтажном жилье».
С другой стороны, наконец-то застройщики и банки вообще начали проявлять всё больше интереса к малоэтажному строительству. Всё больше появляется проектов и программ, связанных именно с малоэтажным жильём. Что касается застройщиков, то от хаотичной застройки рынок движется к плановому и комплексному освоению территорий, а также к единому современному стилевому решению малоэтажных посёлков.
И здесь, по мнению всех участников мероприятия, крайне важно частно-государственное партнёрство начиная со строительства коммуникаций.
Велика Россия, а строить негде
Парадоксально: в области достаточно земли, на которой можно было бы строить малоэтажное жильё, но отсутствие коммуникаций делает это практически невозможным. «Земля есть. Коммуникаций нет», – категорично обрисовал ситуацию Виталий Столбов.
«Девелопер загородного жилья просчитывает очень много, – рассказала Екатерина Толкачёва. – Поэтому здесь нужно сотрудничество девелопера с властью. Ведь, если девелопер заложит стоимость школ и садов в стоимость квадратного метра, то стоимость недвижимости будет просто заоблачной. При этом большинство серьёзных девелоперов всё же готовы вкладываться в инфраструктуру, но должна быть договорённость с властью, что власть эти объекты потом выкупит. Обязательно должны быть схемы государственно-частного партнёрства. Тогда девелоперы будут активнее развивать инфраструктуру».
«Это очень кропотливая работа, ежедневный диалог в вопросах инфраструктуры и коммуникаций, строительства детских садов и школ, – рассказал представитель застройщика микрорайона Пригородный простор Алексей Кузнецов. – Я знаю все нюансы, вплоть до количества учеников в микрорайоне, и где лучше расположить школу. Наверное, если застройщик будет демонстрировать подобные шаги, областная власть будет видеть в нём ответственного партнёра и предпринимать какие-то ответные шаги».
представитель застройщика микрорайона Пригородный простор Алексей Кузнецов, Руководитель отдела новостроек Центрального агентства недвижимости Александр Задара
«Проблема с выкупом у застройщика объектов инфраструктуры упирается в несовершенство нашего законодательства, – возразил Виталий Столбов. – Выкупить адресно у конкретного лица ни муниципалитет, ни область не может. Вопросы государственного и частного партнёрства предполагают возможность использования инвестором этого имущества для своих целей».
Жизнь после стройки
Несовершенство законодательства касается и такой сферы как организация жизни в малоэтажном посёлке. «Сфера эксплуатации малоэтажных жилых комплексов очень сложная, при этом она законодательно не урегулирована, – пояснила Екатерина Толкачёва. – Жилищный кодекс регулирует то, что связано с многоквартирными домами. Управляющая компания обслуживает общедомовое имущество жителей многоквартирного дома. А если мы говорим про малоэтажку, там нужно вводить понятие «общепосёлковое». Я видела в планах, что Правительство РФ, депутаты понимают эту проблему, надеемся, что всё-таки это будет сделано. Хотя, – без оптимизма констатировала эксперт, – разговоры про это идут уже лет 10, а реальных шагов пока так и нет».
«Организованное малоэтажное строительство возникло сравнительно недавно, – добавил Алексей Кузнецов. – Поэтому мы буквально вслепую нащупываем, куда идти дальше в этом вопросе».
Отмечая важность этого аспекта, участники круглого стола поделились личным опытом. Кто-то, как Алексей Кузнецов, поддерживает напрямую обратную связь с жителями посёлка: «Сейчас раз в 2 недели я как застройщик веду стрим. Этот формат всем понравился, его смотрит 7-8 тысяч человек. Задают мне вопросы до и во время прямого эфира. Вот такая форма общения-управления.
Я считаю, что чем больше человек будут получать информацию из первых уст, тем меньше будут поля для всяких «расследователей», тем меньше ерунды будут говорить».
Другие застройщики идут по иному пути. Как рассказала Екатерина Толкачёва, их компания предпочитает взаимодействовать через активистов – жителей посёлка, и таким образом тоже, что называется, держит руку на пульсе, оперативно реагируя на запросы населения.
А Владимир Бессонов предпочитает доверять управление малоэтажными посёлками профессионалам: «Мы позиционируем себя как застройщик, а потом выбираем управляющую компанию, которая будет грамотно вести дела. Сами создавать управляющую компанию мы не хотим, потому что мы не профессионалы в этом».
В любом случае успех организации жителей в первую очередь зависит от них самих, – резюмировал Александр Задара: «Те люди, которые готовы самоорганизовываться, они самоорганизуются – сами или с помощью девелопера, а если не готовы, то не организуются».
Радует то, что застройщики, как показала эта встреча, подходят к вопросу жизни людей после завершения строительства ответственно и даже творчески. Потому что, как заметила Екатерина Толкачёва, «в малоэтажном жилье между людьми другой характер отношений. В малоэтажке у людей нет потребности отдаляться друг от друга, так как нет скученности, как в многоквартирном доме».
«Совместные мероприятия заменяют человеку город, от которого он удалён, в связи с чем не всегда может посетить какие-то городские события», – поддержала Елена Ермолаева. А Владимир Бессонов заметил, что в этой сфере уже известны очень «крутые» примеры и наработки.
Интересно, что нынешний круглый стол, пожалуй, впервые так подробно посмотрел на малоэтажное строительство с этого ракурса. «Мы впервые так подробно об этом начинаем разговаривать на публике. Обычно эта тема на всех мероприятиях по загородному девелопменту не очень обсуждается», – заметил управляющий партнёр DSO Consulting Сергей Дьячков.
УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЁР DSO CONSULTING СЕРГЕЙ ДЬЯЧКОВ
Именно поэтому, как кажется, незаслуженно обходится стороной и другая проблема, которую обозначил Владимир Столбов: «К сожалению, у нас почему-то слабо развит рынок аренды малоэтажного пригородного жилья. Потому что, по моему мнению, загородное малоэтажное жилье – это жильё всё-таки для определённого стиля жизни. Я знаю многих, кто уехал за город и не смог там жить, вернулся в город. Рынок аренды малоэтажного жилья мог бы стать своего рода тестом перед покупкой». Впрочем, эта тема достойна отдельного разговора.
Пока, подводя итоги состоявшегося обмена мнениями, можно сказать, что рынок малоэтажного строительства за последние несколько лет продемонстрировал довольно резкий переход на новый уровень не только количественно, но и качественно. Даже несмотря на то что, как отметил Алексей Кузнецов, пока ещё довольно незрелые и потребители, и девелоперы, и архитектурное сообщество, от которого зависит внешний облик малоэтажной застройки. Отсюда, по мнению Александра Задары, пока ещё много разношёрстности в этой сфере, не позволяющей назвать такое жильё по-настоящему элитным. Однако шаги в этом направлении предпринимаются.
Главное, что малоэтажное жильё теперь находится в сфере активных интересов не только застройщиков, которые на протяжении многих лет достаточно осторожно входили в этот рынок, но и других профессиональных групп.
«Мы понимаем, что проживание в собственном доме для семьи зачастую комфортнее, чем в квартире, – рассказал управляющий ВТБ в Новосибирской области Сергей Никулин. – Однако пока проекты индивидуального строительства занимают небольшую долю в общем объёме ипотечных кредитов. На текущий момент получить кредит в ВТБ на строительство дома и покупку земельного участка можно под залог имеющейся в собственности недвижимости.
Максимальная сумма такого займа – до 80 процентов от стоимости залогового объекта, но не более 8 миллионов рублей. Базовая ставка по кредиту составляет 9,2 процента. Готовый дом можно приобрести в ипотеку с первоначальным взносом от 30 процентов, кредитная ставка – от 8,2 процента годовых.
Также в этом году мы запустили программу кредитования на приобретение участка и строительство дома в коттеджном посёлке. На первом этапе банк кредитует объекты с комплексной застройкой от аккредитованных застройщиков. Сейчас это объекты, расположенные в Подмосковье и Республике Татарстан, но планируется, что уже в скором времени география партнёров значительно расширится. Что касается иных объектов малоэтажного строительства – тaун -хаусы, многоквартирные дома – приобрести недвижимость в них можно по стандартным программам кредитования ВТБ, а также в рамках «семейной ипотеки» и ипотеки с господдержкой».
«Подчеркну: мы в начале пути, – заключил Александр Лотобаев. – В этом году банковский сектор обратил внимание на этот сегмент. Раньше для банка был не интересен в качестве залога жилой дом. Сегодня мы разрабатываем не только продуктовые, но и сервисные проекты. И государство поддерживает банки в этом вопросе.
В зависимости от возможности клиента для него подбирается процентная ставка. Прогресс бешеный».
Несмотря на то что, по мнению Сергея Дьячкова, малоэтажное жильё – это всё-таки на любителя, возможно, именно оно в недалёком будущем, догнав мировые тренды, будет драйвером и российского рынка жилой недвижимости.
Хотите видеть больше интересных новостей?
Добавьте наш канал в избранное в Google News и Яндекс Новости:
Источник: sib.fm
«Это популизм»: главный архитектор объяснил, почему в Москве не будут строить малоэтажное жилье
Лицом московской архитектуры 2020-х станут реновационные дома, говорит Сергей Кузнецов в интервью ТАСС.
Иного пути, кроме как строительство многоэтажек, у Москвы нет. «Сегодня интенсивное использование территории, городской инфраструктуры, инженерных систем порождает высокую плотность, но это единственный способ, чтобы обеспечить комфортным стандартом подавляющее большинство. Иначе мы всегда будем говорить о сегрегации. Потому призывы “а давайте мы сделаем низкоквотно, малоэтажно, при этом комфортно” недостижимы, это просто популизм».
По мнению главного архитектора, на это указывает мировой опыт: в городах, где старались строить низко, чтобы при этом еще было хорошо и комфортно, «вдруг выяснилось, что на всех не хватит средств». «Причем всегда выясняется, что примерно процентов 80 должны жить в чудовищных условиях, чтобы 20 процентов жили в хороших. Мы не хотим, чтобы так было в Москве».
Что касается реновации, высота домов, которые строят и будут строить по программе, не больше 14 этажей. Это, так сказать, средний показатель, если взять принцип «один подъезд — одно здание» и поделить количество секций на количество этажей. «Для уровня современного города это вообще даже не высота, потому что много зданий и ниже 14 этажей. Средняя этажность, вполне гуманная», — рассуждает Кузнецов.
Критики такого подхода могут вспомнить недавний проект главного архитектора для «Архстояния» — небольшой, даже миниатюрный дом-капсулу. Однако в городских условиях, считает автор, такая постройка появиться никак не может. Разве только в зоне природных территорий, но и здесь есть нюансы. «В необходимых городу зонах рекреации и парках нулевая плотность застройки, а в жилых районах эта плотность очень высока. Я выступаю за разделение, поэтому тема низкоплотной малоэтажной застройки, какой является моя капсула, безусловно, это тема не городская».
Источник: moskvichmag.ru