Что проверить при покупке квартиры в новостройке

Содержание

Что нужно знать и куда надо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, а также как правильно проверить нюансы сделки? Советы, когда выгоднее приобретать жилье, как обезопасить себя от риска и не дать обмануть, какие вопросы стоит задать.

Купить квартиру в новостройке: советы экспертов на всех этапах

Покупка квартиры — важная и непростая задача. Перед потенциальным покупателем открывается огромный дивный мир с новостройками на любой вкус и кошелек. А покупка квартиры на первичном рынке в доме, который только начинают строить — это еще и очень рискованно. В этой статье Novostroy-M.ru расскажет, как грамотно действовать на всех этапах приобретения жилья в новостройке Москвы или Подмосковья.

Выбираем новостройку

Здесь все индивидуально, но, как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», чтобы сделать правильный выбор, нужно определиться с бюджетом покупки, исходя из чего и искать варианты в том или ином районе.

«Стоит изучить средние цены по рынку недвижимость в рамках рассматриваемой локации и класса жилья: сегодня в Интернете много статей, которые включают аналитику крупных компаний. Если цена в проекте сильно занижена – это должно насторожить»

Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»

Решите главное — инвестируете ли вы или хотите купить квартиру, чтобы жить в ней самому. Если речь идет о быстром заработке, и вы планируете продать квартиру по переуступке, когда она вырастет в цене, или на вторичном рынке, когда дом сдадут в эксплуатацию — это одно. Если выбираете новостройку для жизни — это совсем другое дело. Тут важно проанализировать и уровень развития инфраструктуры, и транспортное развитие района, и многое другое, что подходит конкретно вам.

Оцените свои силы для покупки жилья — можете ли вы внести всю сумму или планируете купить квартиру в рассрочку или ипотеку? Узнайте, аккредитован ли жилой комплекс в банке, на карту которого вы получаете зарплату; действует ли военная ипотека в проекте, принимает ли застройщик материнский капитал? Бывает так, что из-за отсутствия аккредитации определенного банка, человек может сделать выбор в пользу другой новостройки.

Застройщик vs риэлтор

Кстати, взвесить все «за» и «против» может помочь опытный риэлтор. Как понять, у кого лучше купить квартиру? Если вы точно определились с новостройкой — идите к застройщику, если у вас есть энная сумма денег, которые вы хотите просто грамотно вложить без привязки к конкретному проекту — идите к риэлтору.

Застройщик обладает исключительно своим пулом жилья, предложить квартиры новостройках конкурента он не может. Риэлтор обладает базой новостроек от нескольких застройщиков, соответственно и выбор у него больше.

«Зачастую агентства помогают клиентам с реализацией своего старого жилья с целью покупки нового, чем не может похвастать большинство застройщиков», — замечает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. Обращайтесь в крупные агентства, давно работающие на рынке недвижимости, они «чаще всего выполняет роль «одного окна», решая намного быстрее оформительские вопросы», — уточняет Мария Литинецкая. Минус работы с риэлтором только один — комиссии, зачастую скрытые.

Разведка в Интернете

Мы живем с век компьютерных технологий. Сегодня практически у каждой «серьезной» новостройки есть свой сайт. Иногда он дополняется промо-страницей на сайте девелопера или продавца (агентства недвижимости). Как правило, в комплекте также идет и форум. Он тоже бывает продуктом застройщика, а бывает, его создают покупатели как потенциальные, так и состоявшиеся.

И, конечно, социальные сети. В наши дни без них тоже никуда. Для полноты «картинки» необходимо изучить все. Начинайте с сайта новостройки, обратите внимание на разделы «Документы», «О застройщике».

Если там выложены проектная декларация, разрешение на строительство, документы о коммуникациях — значит, застройщику нечего скрывать, а вам не о чем волноваться. Это и есть «прозрачность» проекта, когда вся документация представлена в открытом доступе.

Девелопер или застройщик?

Прочитайте историю возникновения девелопера или застройщика. Чем они отличаются? Все просто. Девелопер — это компания, которая занимается развитием проекта от «А» до «Я», ведь to develop в переводе с английского — развивать, разрабатывать. Поэтому девелопер занимается всем комплексом строительства — от выбора земельного участка до сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Застройщик занимается исключительно строительством, он ничего не развивает, документы у чиновников не утверждает. Он или строит дом сам, или курирует его возведение, если девелопер решает нанять генподрядчика (актуально для крупных жилых проектов).

Обратите внимание — если жилой комплекс строит малоизвестное ООО под брендом крупной компании то, скорее всего, компания-застройщик создана специально под новостройку. В этом случае не надо волноваться о неизвестности застройщика — ведь он строит комплекс под крылом крупного девелопера.

В любом случае, чтобы оценить надежность девелопера или застройщика, Вартан Погосян советует проверить наличие хорошей деловой репутации, существенного опыта на рынке и портфолио реализованных проектов. Если все это есть у компании — ее можно причислить к надежным.

Однако вернемся к сайту новостройки. Обратите внимание на контент портала — «живой» ли он? Как часто обновляется раздел «Новости»? Есть ли и работают ли web-камеры? Реализована ли функция online-консультанта? Все это важно, ведь сайт новостройки — его «портрет». Как подчеркивает Наталия Немчанинова: «Все это свидетельствует об ответственном подходе и отношении застройщика к своим клиентам как к купившим, так и потенциальным».

Визит на стройплощадку

Итак, вы определились с новостройкой, изучили ее сайт, а также форумы на предмет надежности девелопера илии застройщика. Самое время позвонить в офис продаж, уточнить время визита на стройку. Ведь лучше, как говорится, один раз увидеть, чем сто страниц форумов прочитать.

Однако если у вас нет времени посетить стройплощадку или политика застройщика не предполагает визиты из-за техники безопасности Novostroy-M.ru может помочь вам: поищите свой жилой комплекс среди «Видео новостроек с воздуха»; возможно, вы найдете ваш объект в разделе «Аэрофотосъемка»; также наши видеомонтажеры смонтировали уже много роликов о новостройках Москвы и Подмосковья, а главное — проверить жилой комплекс за вас может наш Тайный покупатель, достаточно просто оставить заявку.

Если вам все же удалось попасть на стройплощадку, обратите внимание на темпы стройки. Важно оценить, в каком состоянии находится стройплощадка — хаотично ли там лежат стройматериалы или в порядке. Кипит ли работа или, возможно, вы попали в обеденный перерыв? Имейте в виду, монолитные дома строятся медленней панельных.

Офис продаж

Как правило, на объектах есть офисы продаж, где вас проконсультируют по всем вопросам. Если повезет с менеджером продаж, то он расскажет не только обо всех нюансах покупки квартиры в новостройке, но и про компанию, и про район.

Менеджер должен показать вам документацию, которую вы видели на сайте: проектную декларацию, разрешение на строительство (в котором будет прописан статус земельного участка) и бумаги о коммуникациях. Как рассказал Novostroy-M.ru юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов, не лишним будет и попросить показать:

— учредительные документы застройщика;

— свидетельство о государственной регистрации застройщика;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;

— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Однако всех этих документов может не оказаться в офисе продаж на стройплощадке, тогда рекомендуем вам не пренебрегать поездкой в центральный офис девелопера или застройщика. Там вам должны предъявить документацию в полном объеме.

Читайте также:  Когда надо менять входную дверь в новостройке

«Если продавец не предоставляет какие-либо из вышеперечисленных документов, вероятно, ему есть что скрывать. Возможно, у него нет разрешения на строительство. В этом случае не стоит верить на слово»

Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо»

По мнению Софьи Лебедевой, основную информацию о застройщике и строящемся доме можно получить из двух документов: выписки ЕГРЮЛ по юрлицу и проектной декларации. «Из выписки вы узнаете необходимую информацию о юрлице, из проектной декларации – какими документами располагает застройщик и каковы его планы по строительству объекта», — уточнила эксперт.

Заключаем договор

Вы выбрали квартиру, убедились в надежности девелопера, следите за web-камерой на сайте новостройки, она демонстрирует хорошие темпы стройки — самое время заключить договор на покупку квартиры.

Большинство новостроек реализуется сегодня в Московском регионе по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Однако некоторые застройщики предпочитают продавать жилье через вступление в ЖСК. Вы также можете столкнуться с договором уступки прав требования (если понравившуюся квартиру какое-то физлицо уже купило до вас, но хочет продать) и предварительным договором.

«Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги передаются сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен покупатель не получает никаких гарантий»

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Предварительный договор купли-продажи безопасно заключать, если дом возведен, но не сдан, в таком случае недостроя можно не опасаться, а вот если ПДКП вам предлагают подписать перед ДДУ, тут имеет смысл задуматься.

«На сегодняшний день самый надежный способ защитить свои права как будущего соинвестора – заключение ДДУ. Он проходит государственную регистрацию, тем самым исключается риск двойных продаж, а также обязывает застройщика соблюдать сроки сдачи дома. Любые задержки будут грозить штрафами», — утверждает Мария Литинецкая.

Учтите, если застройщик просит вас оплатить квартиру до регистрации ДДУ, это нарушение закона. Оплата должна происходить только после того, как на руки вы получите зарегистрированный в Регпалате договор.

Как подчеркивает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», в ДДУ обязательно должны быть указаны следующие параметры: проектный номер квартиры, планировка квартиры с указанием метражей всех помещений, общая приведенная (с учетом летних помещений, площадь которых посчитана с учетом понижающего коэффициента) площадь квартиры и число комнат, ее месторасположение на этаже и номер этажа; сроки завершения строительства и передачи жилья покупателю, сроки оформления права собственности (если вы подписали договор с застройщиком на оказание соответствующих услуг); стоимость квартиры (полная или за 1 кв. метр). Также стоит обратить пристальное внимание на указанные в договоре основания для его расторжения.

Ирина Доброхотова советует внимательно отнестись к подписанию договора: «После заключения ДДУ «поменять» квартиру уже не удастся: нужно будет или расторгать ДДУ (обычно, если это происходит по инициативе дольщика, карается неустойкой), или продавать квартиру по переуступке и покупать другую».

ЖСК самая неоднозначная форма покупки квартиры. Договор не регистрируется в Регпалате, поэтому ваш пай может кто-то купить вторично, ЖСК не защищает от долгостроя и, тем более, недостроя. Novostroy-M.ru встречался с обманутыми пайщиками компании «Су-155» — все они стали жертвами договора ЖСК.

Договор уступки (в просторечье переуступка) тоже имеет свои нюансы, основной из которых — застройщик просто может не разрешить вам приобрести долю у предыдущего покупателя, если тот демпингует в цене.

Ипотека: особенности покупки

«Потенциальным ипотечным заемщикам сегодня стоит не только тщательно выбирать банк, но и грамотно оценивать свои собственные финансовые силы, учитывая все возможные риски, в том числе личные, то есть внутрисемейные, — считает Дмитрий Пантелеймонов. — Очевидно, нельзя брать ипотеку тем, у кого нет уверенности в надежности текущего места работы: в случае увольнения рассчитывать на быстрое трудоустройство не стоит, уровень безработицы в стране растет».

Итак, вы решили, что ипотека вам по силам, подали заявку в банк и получили одобрение на кредит. Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ», рассказывает порядок дальнейших действий: представитель застройщика согласовывает ДДУ с участием ипотечных средств с представителем банка, назначается дата проведения сделки. В банке дольщик подписывает кредитный договор, затем в офисе компании-застройщика подписывает ДДУ. После регистрации ДДУ покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшуюся часть денег застройщику перечисляет банк.

Мария Литинецкая подчеркивает, что если банк выделяет средства на возведение конкретного жилого комплекса и сам является финансовым партнером проекта, то вероятность успешного завершения строительства вплотную приближается к 100%. Согласна с коллегой Ирина Доброхотова, по мнению которой, если новостройка аккредитована в крупном банке с госучастием, это сводит к минимуму риски дольщика.

«Точно так же обстоят дела и с ипотечным кредитованием. В условиях, когда банки практически не выдают ипотеку на ранних этапах строительства, возможность получить кредит даже на этапе котлована – это доказательство того, что банк целиком и полностью доверяет девелоперу и «верит» в проект», — подчеркивает Литинецкая.

Принимаем квартиру

Вы купили квартиру, договор заключен, дом построен, пора принимать жилье. Это очень важный момент, ведь если вы обнаружите недоделки после подписания акта о приеме-передачи, застройщик может отказаться что-либо переделывать. Советуем вам внимательно прочитать нашу статью о том, на что надо обратить внимание, принимая квартиру в новом доме.

Застройщик или банк — банкрот

Несмотря на то, что власти сегодня пристально следят за рынком недвижимости и делают все, чтобы обманутых дольщиков и пайщиков не было, они все-таки еще есть. «Сегодня риски для дольщиков ниже, чем, например, во время кризиса 2008-2009 года, так как тогда не было ни закона об обязательном страховании застройщиков (вступил в силу с 2015 года), ни поправок, определяющих процедуру банкротства строительных компаний (приняли в 2011 году)», — замечает Ирина Доброхотова.

По мнению эксперта, своеобразный сигнал надежности – старт продаж не на котловане, а на этапе монтажа корпусов, это означает, что девелопер уже вложил собственные средства в проект и деньги дольщиков ему нужны в меньшей степени. Советы о том, как действовать, если застройщик — банкрот, читайте в нашей статье.

А что делать покупателю, если банк, в котором он взял ипотеку обанкротился или у него отобрали лицензию? Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», подсказывает, что даже если случилось так, что банк по каким-либо причинам закрылся, то у него в любом случае должен появиться преемник, с которым и будет вести дальнейшие расчеты заемщик.

Это мнение разделяет и Юрий Комиссаренко: «Обращаясь в небольшой банк, клиент ничем не рискует. В случае если этот банк обанкротится или останется без лицензии, кредиты будут оформлены на другую организацию, условия кредитования для заемщика останутся прежними».

Как принять квартиру в новостройке у застройщика, проверив общедомовое имущество. Принимать квартиру у застройщика следует в контексте правовых норм, применяющихся к приемке любого товара и услуги. Другими словами, покупатель несет такую же ответственность за качество приемки жилья, как и застройщик. Нельзя соглашаться на подписание акта приема-передачи долевого жилья в офисе девелопера без выезда на объект. … «После покупки квартиры хотели утеплить балкон и поменять окна. Приехал замерщик Виталий, провел замеры и через 2 недели мастера монтажники их уже установили. Дополнительно сделали теплоизоляцию на балконе и новый пол.

Как снизить риск при покупке квартиры в новостройке и на что обратить внимание при заключении сделки?

Покупка квартиры в строящемся доме – риск. Застройщик может сорвать сроки, обанкротиться или обмануть на этапе оформления документов. Однако, если все детали сделки будут тщательно проверены – покупатель сможет приобрести желаемую жилплощадь на 30% дешевле, чем на вторичном рынке. Статья объяснит, как купить квартиру на этапе строительства, чтобы не никто не смог обмануть, и поможет сэкономить денежные средства.

О чем нужно знать, чтобы обезопасить себя?

Тип договора

  • Договор долевого участия.
  • Предварительный договор.
Читайте также:  Когда начинают брать за капитальный ремонт у новостроек

Более предпочтительным является заключение договора долевого участия. Это позволит покупателю минимизировать риск многократной продажи квартиры.

Данный тип договорных отношений защищен законодательством РФ. Согласно положениям ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года договора долевого участия имеют преимущество перед остальными типами соглашений. Если застройщик будет признан банкротом – требования покупателя будут считаться обеспеченными залогом.

Если между сторонами на начальном этапе заключается предварительный договор купли-продажи – впоследствии, после сбора всей документации, он должен быть переоформлен на договор долевого участия.

Как правильно проверить застройщика?

Перед тем как подписывать договор с застройщиком рекомендуется тщательно изучить его репутацию. Для этого нужно:

  1. Поинтересоваться стажем работы на рынке, узнать сколько домов уже было построено и введено в эксплуатацию, есть ли долгострои.
  2. Узнать рейтинг застройщика. Для этого нужно обратиться к Единому реестру застройщиков.
  3. Обратиться в комитет по строительству и поинтересоваться, не включен ли застройщик в черные списки строительных компаний.
  4. Обратиться к базе арбитражных судов и проверить наличие или отсутствие судебных разбирательств с этим застройщиком, хозяйственных споров или претензий от физических или юридических лиц.
  5. Поискать информацию о наличии исполнительных производств в базе судебных приставов.
  6. Найти в социальных сетях и на форумах отзывы реальных дольщиков и поговорить с теми, кто уже купил недвижимость у этого застройщика.
  7. Изучить публикации в средствах массовой информации.
  8. На сайте Федеральной налоговой службы заказать электронную выписку по строительной организации, оценить перспективы его банкротства, реорганизации и наличие долгов перед государством.
  9. Кредитная организация при рассмотрении заявки на ипотеку не одобрит сделку, если документы застройщика вызывают сомнения.

Изучить:

  • Документы, подтверждающие права на землю.
  • Действующий арендный договор.
  • Разрешение на строительства, проектная декларация и сопровождающие документы.
  • Протокол по распределению квартир.
  • Технические условия на коммуникации.

Степень готовности здания

Огромное значение имеет степень готовности дома. Чем ниже этап строительства – тем дешевле квадратные метры в будущем доме, но и риски при этом существенно возрастают.

  1. Выбор земельного участка. На этом этапе изучается план городской застройки, анализируются конкурирующие предложения, заключается договор купли-продажи или аренды земли.
  2. Проектирование. На этом этапе проводится экспертиза в СГСНЭ, создается проектная декларация и оформляется разрешение на строительство.
  3. Нулевой цикл. Застройщик подготавливает строительную площадку, проводятся земельные работы, и закладывается фундамент.
  4. Строительство. На этом этапе происходит старт продаж квартир, публикуется проектная декларация, возводятся стены, проводятся внутренние работы, обустраивается прилегающая территория.
  5. Сдача дома. Дом вводится в эксплуатацию, вывозится строительный мусор, проверяют и запускают все системы.
  6. Заселение. Дольщики подписывают передаточные акты и получают ключи от квартир. Дом полностью готов для проживания.

Начало работы над объектом

Узнать дату начала работ можно в паспорте объекта или проектной декларации. Примерные сроки на каждый этап строительства:

  • Подготовка строительной площадки — от 7 до 30 дней.
  • Земляные работы – 14 дней до 45 дней.
  • Закладка фундамента — от 45 до 90 дней.
  • Установка коробки. От 12 до 18 месяцев.
  • Подведение коммуникаций – от 6 до 12 месяцев.
  • Обустройство придомовой территории и внутренняя отделка — от 3 до 9 месяцев.
  • Ввод в эксплуатацию — от 3 до 6 месяцев.

Сроки сдачи жилого дома можно посмотреть в тексте договора долевого участия в разделе №2 «Предмет договора» или №4 «Передача объекта долевого строительства». Если договор еще не был заключен – в Проектной декларации, которая в обязательном порядке публикуется застройщиком в открытом доступе.

В декларации сроки сдачи прописаны в разделе № 17 «О примерном графике реализации проекта строительства».

Аккредитация банком

Аккредитация застройщика в банках может служить оценкой вероятности того, что дом будет сдан, банк получит залог, а дольщик – приобретенную квартиру. Кредитной организации гораздо выгоднее предоставить застройщику кредит в случае возникновения финансовых проблем, чем допустить срывы сроков и заморозку строительства. Банки оценивают репутацию строительной компании и присваивают ей категорию – от А до Е.

  • Категория А – застройщики с маленьким опытом работы.
  • Е – наиболее опытные.

Если строительная компания аккредитована несколькими банками – вероятность ее банкротства минимальна.

Законодательная и нормативная база

Сферу долевого строительства и отношения между застройщиком и покупателями жилья в новостройках регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года.

    . . .
  1. Иные статьи ГК РФ (Порядок расторжения договора, ответственность сторон, неисполнение обязательств и др.).

Документы

У застройщика

Обязательные документы:

  • Сведения о компании, Ф. И. О. директора, часы и график работы.
  • Свидетельство о регистрации юр. лица.
  • Список акционеров.
  • Информация о членстве в СРО.
  • Финансовый отчет за прошлый год.
  • Перечень осуществляемых проектов.
  • Разрешение на строительство конкретного объекта.
  • Проектная декларация.
  • Документы на земельный участок.

По требованию предъявляются:

  • Устав фирмы.
  • ИНН.
  • Бухгалтерская отчетность за 3 последних года.
  • Данные аудита.

У покупателя

Для заключения договора покупателю нужно предъявить:

  • Паспорт.
  • Согласие супруги/супруга на покупку (если зарегистрирован брак).
  • Свидетельство о заключении брака.
  • Кредитный договор, если были привлечены заемные средства.
  • Справка о доходах гражданина.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

Порядок действий:

  1. Изучение дома, репутации застройщика и документов. Тщательно изучите проектную декларацию и соберите отзывы о застройщике. Эти действия не смогут полностью исключить риски, но существенно сократят их (см. выше).
  2. Оформление и подписание договора. Купить квартиру в новостройке можно:
  • Заключив договор долевого участия. Этот вариант является самым безопасным и предпочтительным.
  • По договору уступки права. Этот документ предполагает покупку квартиры у соинвесторов заемщика. После оформления договора у сторон остается возможность приобретения готовой квартиры после окончания стройки либо долевого участие в процессе строительства. В последнем необходима государственная регистрации сделки.
  • Оформление договора с жилищно-строительным кооперативом. Покупатель в этом случае приобретает квартиру, оплачивая пай. Такой вид сделок легален, но имеет множество недостатков.

После завершения всех этапов оформления сделка будет считаться завершенной.

Распространенные риски

  • Индивидуальное отопление – не всегда плюс. В большинстве многоквартирных домов автономная газовая котельная окажется удобнее и экономичнее.
  • Погоня за скидками и низкой ценой. Низкая цена может быть обусловлена экономией на качестве материалов или наличием дополнительных сборов.
  • Ожидание окончания стройки. Риски в этом случае, конечно, сократятся, но возможность купить квартиру минимум на 20% дешевле будет упущена.
  • Покупка квартиры в доме без инфраструктуры. Не стоит верить обещаниям застройщика что школы, детские сады и магазины будут построены в ближайшее время.
  • Погоня за количеством квадратных метров в ущерб планировке. Функционал нестандартных квартир, как правило, оказывается на практике более продуманным.
  • Покупка квартиры без тщательной проверки застройщика.

Предлагаем посмотреть видео о важных нюансах при покупке квартиры в новостройке, помогающих избежать возможные риски:

Важные советы

Какие вопросы надо задавать?

  1. На какой стадии находится строительство дома.
  2. Укладывается ли застройщик в сроки.
  3. Сколько у застройщика уже введенных в эксплуатацию домов.
  4. Аккредитован ли объект банками.

Дополнительная проверка

Дополнительная проверка предусматривает:

  • Проверьте, не оспаривались ли ранее сделки, заключенные с этой строительной компанией.
  • Наличие разрешения на строительство жилого дома.
  • У застройщика есть необходимые документы на землю.
  • Проект имеет все необходимые разрешения.

Можно ли застраховать сделку?

Дольщики имеют право после заключения договора застраховать объект:

  1. От возможного недостроя.
  2. От нарушения застройщиком сроков сдачи.
  3. От банкротства застройщика.

Почему безопаснее приобретать жилье через агентство?

Это обусловлено тем, что профессионалы проконтролируют все юридические аспекты и снимут с покупателя львиную долю рисков, ведь они хорошо знают, на что обратить внимание при приобретении квартиры в новостройке. Кроме того, специалисты владеют оперативной информацией и исключат опасные варианты, которые неочевидны при самостоятельном анализе рынка.

Когда выгоднее покупать?

Стоимость квартир растет по мере возведения дома:

  • До старта продаж цена на квартиры минимальна, к тому же выбор квартир неограничен.
  • На этапе котлована разница в цене в сравнении с готовой квартирой составляет 20–30%.
  • После постройки 50% дома цена возрастает, и выгода покупателя может составить от 15% до 20%.
  • После введения дома в эксплуатацию стоимость квартир максимальна.

Покупка квартиры в новостройке – отличный способ сэкономить и получить при этом квартиру мечты, с нужным метражом и планировкой. Однако, такие сделки имеют ряд особенностей, которые надо знать и учитывать при оформлении договора. Тщательное изучение каждого из этапов сделки позволит существенно сократить возможные риски.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео рекомендации о том, на что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Во-первых, сверьтесь с планом квартиры . Замеры квартиры выполняет БТИ после окончания строительства. В итоге, площадь квартиры может оказаться чуть больше или чуть меньше заявленной в договоре. На этапе покупки в ДДУ прописываются условия: какое изменение площади будет считаться несущественным, и что делать, если размеры сильно отличаются. Например: если площадь квартиры отличается меньше чем на метр, никто никому ничего не должен. … У автора этой статьи при приемке квартиры в новостройке обнаружилась трещина в полу в коридоре. На этот недостаток стяжки указал специалист по приемке и посоветовал внести его в акт осмотра квартиры .

Квартира в новостройке: подводные камни при покупке

При покупке жилья в новостройке мы рассматриваем два варианта — покупка уже сданного жилья в собственности застройщика или долевое строительство. В обоих случаях встречается немало нюансов. О проблемах покупки квартиры в новостройке и их решениях расскажем в статье.

kvartira-v-novostroyke-podvodnye-kamni-pri-pokupke

Эскроу-счет — новая защита от банкротства застройщика

Раньше квартиру в новостройке чаще всего покупали по договору долевого участия (ДДУ): застройщик напрямую получал от покупателей деньги и строил на них дом. Случалось, что денег на строительство не хватало, оно затягивалось или вовсе прекращалось. Люди лишались и денег, и жилья.

С 1 июля 2019 года изменены правила оплаты по ДДУ: введен эскроу-счет. Это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков до тех пор, пока строительство не будет закончено и дом не перейдет в эксплуатацию. Только после этого застройщик сможет забрать деньги.

Вот как комментирует сложившуюся ситуацию директор АН «Анкер» Александр Марин: «При покупке нового жилья мы разграничиваем две возможности. Это может быть либо покупка уже сданного жилья, находящегося в собственности застройщика, либо покупка еще строящегося жилья, так называемое «долевое» строительство». При этом Марин подчеркивает, что долевое строительство часто сопряжено с риском: «Несмотря на то, что застройщик обязан страховать объект и этим обеспечить гарантию возврата средств покупателю, на деле при банкротстве застройщика покупателя ждет очень долгое ожидание средств, возможно, что свои средства он получит не в полном объеме. Понимая такое несовершенство долевой системы, наше государство с нового года в законодательном порядке отменит заключение договоров долевого участия с покупателями. С нового года сделки такого плана будут проводиться только через банк».

kvartira-v-novostroyke-podvodnye-kamni-pri-pokupke

Теперь при банкротстве застройщика дольщики не потеряют деньги. Средства сохранятся на эскроу-счете независимо от результатов строительства, так как теперь застройщик тратит на строительство не деньги покупателей, а кредитные средства.

Если застройщик банкротится, то у клиента есть два варианта. Первый — сохранить средства на эскроу-счете, и через суд истребовать получение жилья или совместно с другими дольщиками найти нового застройщика и закончить строительство. Второй вариант — забрать деньги и купить новую квартиру.

Важно! Старая схема ДДУ не исчезнет с рынка еще несколько лет — пока все текущие договоры не будут исполнены. Если договор ДДУ заключен до 1 июля 2019 года, то дольщик получит квартиру по нему.

kvartira-v-novostroyke-podvodnye-kamni-pri-pokupke

Что проверить перед покупкой жилья в сданной новостройке

В новостройках, которые уже сданы, проблем гораздо меньше, чем во вторичном жилье. Тут не понадобится полная проверка собственника и истории владельцев, как в случае с жильем на вторичном рынке. Но терять бдительность не следует. Вот главные этапы проверки для покупателей квартиры в новостройке.

Выписка из ЕГРН на новостройки. Для чего нужен этот документ?

  1. Проверить разрешительную документацию и репутацию застройщика

Запросите документы с разрешением на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Особое внимание обратите на совпадение адреса участка и всех характеристик дома. Эти данные должны соответствовать информации из проектной декларации. Кроме того, стоит заказать выписку из ЕГРН для новостройки: в выписке будут данные относительно земельного участка, на котором предполагается строительств (нужно смотреть категрию земель, подходит ли она для возведения многоквартирного дома, не находится ли она в аренде или относится к особо охраняемым территориям).

Обратите внимание на репутацию застройщика: сколько домов он построил, были ли проблемы на других объектах, кто стоит за застройщиком — дополнительно проверьте учредителя на надежность.

  1. Встретиться с застройщиком в новостройке и осмотреть квартиру

Не подписывайте договор приема-передачи до детального осмотра квартиры. Если подпишете акт не глядя, рискуете получить квартиру с несоответствиями или недоработками, а претензии предъявить уже будет затруднительно. Что проверить:

  1. Соответствие площади — если площадь окажется меньше заявленной в документах застройщика, можно требовать компенсации за нехватку квадратных метров;
  2. Соответствие планировки квартиры проектной документации;
  3. Соответствие пункту договора «Характеристики объекта» — ровные стены и пол, рабочие коммуникации, целые стеклопакеты, двери плотно закрываются;
  4. Состояние общедомового имущества — лифт, лестничные площадки, общие инженерные системы.

kvartira-v-novostroyke-podvodnye-kamni-pri-pokupke

Все найденные недочеты записывают в лист осмотра и прикладывают его к акту приема-передачи. Если вы сразу не подпишете акт, застройщик начнет устранять выявленные недочеты. Это может нарушить срок передачи квартиры по договору. В таком случае можно требовать неустойку за просрочку.

«Что касается уже сданных объектов, то здесь в важных вопросах покупатель защищен. – продолжает Марин. – Покупателю не надо проводить многоступенчатую проверку собственника, как в ситуации с покупкой вторичной недвижимости. Здесь ему достаточно двух документов – о том, что дом сдан, и о том, что застройщик является собственником квартиры. Сделка купли/продажи в случае с новым жильем может проходить даже в офисе застройщика без поездки в МФЦ. Однако покупатели должны быть внимательны к документации и обещаниям застройщика. Перед сделкой проводится процедура – приема/передачи. Покупатель должен внимательно осмотреть жилье, прилегающую территорию и в акте указать, что именно требует доработки. Нередки случаи, когда уже после покупки покупатель сталкивается, например, с проблемной канализацией, которую застройщик обещал доработать на словах. Все должно быть закреплено документально».

kvartira-v-novostroyke-podvodnye-kamni-pri-pokupke

  1. Проверить вид разрешенного использования объекта недвижимости

Также не стоит забывать о проблемах с ВРИ земельного участка. «Также есть нюансы, когда застройщик строит многоквартирный дом на земле ИЖС, предназначенной только для индивидуального жилья. Были случаи, когда застройщик продает построенные на такой земле квартиры как долю в доме, естественно на порядок ниже рыночной стоимости. А потом суд выносит решение о незаконной постройке и сносе дома», – делится случаем из практики Марин.

Чтобы проверить соответствие ВРИ, закажите выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство. В ней должно быть указано «разрешено использование земли для многоквартирной застройки или строительства многоэтажного дома». Если указано что-то другое, то застройщик должен переоформить документы.

kvartira-v-novostroyke-podvodnye-kamni-pri-pokupke

Заказать выписку можно через интернет-сервис ЕГРН.Реестр за 30 минут или лично обратиться в отделение Росреестра или МФЦ.

Помните: проверка квартиры в новостройке перед покупкой убережет от потеренннего времени, денег и судебных разбирательств!

О проблемах покупки квартиры в новостройке и их решениях расскажем в статье. Эскроу-счет — новая защита от банкротства застройщика. Раньше квартиру в новостройке чаще всего покупали по договору долевого участия (ДДУ): застройщик напрямую получал от покупателей деньги и строил на них дом. Случалось, что денег на строительство не хватало, оно затягивалось или вовсе прекращалось. Люди лишались и денег, и жилья. … Что проверить перед покупкой жилья в сданной новостройке . В новостройках , которые уже сданы, проблем гораздо меньше, чем во вторичном жилье. Тут не понадобится полная проверка собственника и истории владельцев, как в случае с жильем на вторичном рынке.

Источники
  • https://www.novostroy-m.ru/statyi/kupit_kvartiru_v_novostroyke
  • https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/osnovnye-nyuansy-i-sovety-yurista.html
  • https://egrnreestor.ru/articles/kvartira-v-novostroyke-podvodnye-kamni-pri-pokupke

Рейтинг
Загрузка ...