Что считать объектом незавершенного строительства

Финансовый словарь

Финансовый словарь — включает наиболее часто употребляемые термины современной финансовой и банковской практики. Особое внимание уделено терминологии финансового анализа, а также финансового менеджмента. Финансовый словарь рассчитана на широкий круг читателей, работающих в разных сферах бизнеса, студентов, учащихся и преподавателей. Он окажется полезной всем, кто стремится расширить свои представления о современных финансах и желает чувствовать себя уверенно в профессиональной деловой жизни.

Источник

Регистрация и учет объекта незавершенного строительства

Невзирая на огромное количество актов и постановлений в РФ, что такое объект незавершенного строительства сказать однозначно сложно.

Большинство специалистов склоняются к мнению, что таким можно называть объект, который на текущую дату находится в процессе строительства, он расположен на определённом участке земли и каким-либо образом переместить его без разрушения всей конструкции не представляется возможным.

В конце 20 века была создана инструкция по наблюдению за капитальным строительством, в которой описывался тип объекта, строительство которого временно не ведется или оно заморожено, а само здание не было принято в эксплуатацию с заключением соответствующего акта.

Документ больше не имеет юридической силы, но зато в нем было дано самое точное объяснение этой проблемы.

Какие здания можно сюда отнести?

Как только строительные работы будут окончены, результат должен быть оформлен надлежащим образом. Этот факт подтверждает ряд актов:

1. а кт приема выполненных работ на объекте, который относится к жилищному или гражданскому строительству;
2. акт приема объекта, доказывающий, что на нем завершены все строительные и монтажные работы.

Эти правила применимы к объектам любой формы собственности. Если 2 описанных выше документа не подписаны, то это своего рода признание объекта незавершенным строительством.

Он может быть таковым только при условии, что на земельном участке уже залит фундамент, в противном случае речь о незавершенке еще не идет, ведь даже не видно начала строительных работ.

Так, признать участок, который расчищен и залит асфальтом, но фундамент здания еще не возвели, незавершённым строительством не получится.

Почему происходит консервация незавершенного строительства?

Регистрация объекта незавершенного строительства проводится в любом случае, так как платить за него налоги тоже надо. Если строительство не пошло или стало убыточным для заказчика, оно может быть заморожено. В таком случае его тоже нужно зарегистрировать и правильно оформить.

Принять окончательное решение имеет право только заказчик, который выпускает приказ, согласно которому в максимально сжатые сроки на объекте должна быть проведена инвентаризация.

Дальше об этом решении нужно уведомить подрядчика, после чего они вместе занимаются процессом консервирования строительства.

Полномочия проводить инвентаризацию получает специальная комиссия, членами которой могут быть не только представители инвестора, но и со стороны подрядчика. Их цель – провести опись дома, в которой особое внимание уделяется таким пунктам:

1. какое наименование объекта;
2. какими основными элементами он отличается;
3. стадия выполнения монтажных работ.

Дальше все лица подписывают акт об остановке стройки на время, теперь проведен учет объекта незавершенного строительства и объект считается официально замороженным.

Дополнительно в документы вписывается объем проведенных работ, а также указываются потраченные заказчиком средства на заморозку.

Причинами прекращения работ может быть что угодно. Здесь и проблемы с финансами у инвестора, и изменения на рынке, в результате чего спрос на объект снижается или пропадает вообще.

Чаще всего интересы собственников просто меняются. И даже в таком случае объекты представляют собой большую ценность на рынке недвижимости. Дело в том, что у них уже есть полный пакет разрешительной документации, есть готовый проект и подписанная смета.

Затраты на корректировку этих документов зачастую получаются существенно ниже, чем если бы все пришлось делать с нуля. Да и времени на это уходит намного меньше, поэтому всегда находится потенциальный покупатель, заинтересованный в приобретении недостроя.

Процесс регистрации недостроя

Требование выполнить регистрацию недостроенного объекта в целом ряде инстанций выглядит на первый взгляд нелогично, но провести такие работы нужно обязательно.

Чтобы процедура прошла успешно, здесь тоже придется заранее собирать небольшой пакет документов, среди которых должно быть:

• данные о том, кто является собственника земли;
• акт о выполненной заморозке стройки;
• полный проект строительства, включая смету;
• технический план на объект;
• если стройка проводится на арендованной территории, от заказчика понадобится справка, что он заключил с другим лицом договор аренды земли.

Только официальная регистрация незавершенной стройки позволит заказчику дальше по своему усмотрению распоряжаться этим объектом.

Более того, передача незавершенного объекта строительства другим заинтересованным лицам и проведение с ним разного рода сделок допускается только при наличии документа о том, что объект был официально признан недостроем. Без оформленной регистрации инвестор не имеет права продать объект, в том числе и передать его в ипотеку.

Незавершенку часто не спешат регистрировать, здесь дело в особенностях налоговой политики страны. Собственник обязан платить по счетам и уплачивать налог, если собственника нет – не надо и отдавать свои деньги.

Поэтому чаще всего недостроенные здания не регистрируют и даже не ставят на учет в госкадастре, так что по документам ихякобы нет.

Процесс продажи недостроя

Итак, объект не достроен, значит эксплуатация объекта незавершенного строительства строго запрещена.

Обычно разрешение на ввод в эксплуатацию можно получить только если есть документы, доказывающие, что все работы были выполнены в запланированном объеме и построенный объект полностью отвечает проектным документам.

Какую квартиру выбрать в новостройке — https://metrtop.ru/novostrojka/kak-vybrat-kvartiru-v-novostroyke/.

Поэтому так сложилось, что получить разрешение можно только после успешного окончания работ. До тех пор, пока монтаж и стройка не окончена, использовать даже часть здания строго запрещено.

Зато объект можно продать, т.е. собственник передает другому человеку принадлежащее ему имущество, запрашивая за это объективную цену.

Как было отмечено ранее, подобная сделка можно совершаться лишь в том случае, если инвестор полноправный собственник объекта и это право собственности было зарегистрировано в Государственном реестре.

Предварительно продавец должен будет зарегистрировать свои права на этот земельный участок, независимо от того, получен ли он в эксплуатацию в аренду или по договору купли-продажи.

Будущий потенциальный владелец должен особенно внимательно относиться к проверке всех документов, в частности проектной документации и разрешений на ведение стройки.

Заменой свидетельству из Росреестра является выписка из ЕГРП, которая служит доказательствам права собственности. Дальше продажа происходит по стандартному алгоритму, по которому заключается все сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Скачать договор можно в сети, затем заполнить его и обратиться в ближайшее МФЦ или сразу в Росреестр с целью зарегистрировать сделку. Понадобится оплатить около 2 тысяч рублей за переход прав, при себе обязательно иметь паспорт.

Сложности списания недостроенного объекта

В организации списание незавершенного строительства отображается в бухгалтерских проводках не только при его ликвидации, но и в случае описанной выше ситуации с продажей объекта покупателю.

Поскольку такое имущество еще не было отражено в статье основных средств, то списывать нужно лишь капитальные вложения в стройку, но никак не основное средство.

Это значит, что нет необходимости в сборе специальной комиссии или оформлении актов. Да и формы списания недостроенного объекта пока что тоже нет, так что провести операцию можно через форму, используемую при продаже или ликвидации основных средств.

Заключение

Понятие незавершенного строительства очень сложное, более того, даже в действующем законодательстве РФ проблематично найти точное определение.

По причине отсутствия денег или строительных материалов любой объект может внезапно превратиться в недострой, до которого никому нет дела и ввести его в эксплуатацию до окончания всех работ не предоставляется возможным.

Если рассматривать тему в ключе вложения средств в квартиру на этапе ее застройки, то необходимо очень внимательно отнестись к выбору застройщика, чтобы спустя полгода работы на объекте не были прекращены по неизвестным причинам, и вы не остались без жилья.

Источник

Списание объекта незавершенного строительства. Разбираемся в ситуации

Ежегодно аудиторы нашей компании проводят проверки в более ста предприятиях Ивановской, Владимирской, Нижегородской и других областей. Эти предприятия ведут разный вид деятельности, у них разные системы налогообложения, а также особенности ведения бухгалтерского учета. В связи с этим отличаются задачи, которые ставятся аудитору при проведении проверки, вопросы главных бухгалтеров и руководителей предприятий, возникающие в процессе деятельности. Но бывает, что вопрос или спорная ситуация, вызывающие сомнения главного бухгалтера, носят массовый характер.

Ситуация.

Организация имеет на балансе объект незавершенного строительства, на который имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект. Однако в связи с изменением проекта, отсутствием консервации и частичного разрушения, данный объект не может быть использован в деятельности.

Вопрос.

Можно ли списать данный объект с баланса организации, если при этом он физически не демонтируется ввиду значительности затрат на ликвидацию? Каков порядок учета расходов на демонтаж объекта в случае, если объект ранее был списан в учете, а ликвидирован в более поздний период?

Ответ аудиторов.

Бухгалтерский учет.

В рассматриваемой ситуации у организации на балансе имеется объект незавершенного строительства. Данный объект организация не планирует использовать в дальнейшей деятельности, т.е. объект не будет принят в состав основных средств организации. Отметим, что в настоящее время не имеется законодательно разработанного порядка списания с учета объектов незавершенного строительства. Поэтому, по нашему мнению, следует по аналогии руководствоваться порядком, предусмотренным для списания основных средств.

В соответствии с п.29 ПБУ 6/01 »Учет основных средств», утвержденных Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 №26н, стоимость объекта основных средств списывается с бухгалтерского учета в двух случаях:

– при выбытии объекта;

– при неспособности приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Под выбытием понимается продажа основного средства, прекращение его использования вследствие морального или физического износа, ликвидации при аварии, чрезвычайной ситуации, передачи в виде вклада в уставный (складочный) капитал, передачи по договору мены и т.д.

В рассматриваемом случае объект незавершенного строительства организация не предполагает использовать в дальнейшей деятельности. Однако, по нашему мнению, говорить о списании данного объекта с учета вследствие неспособности приносить экономическую выгоду возможно только в том случае, если от данного объекта нельзя получить какого-либо дохода (например, дохода от реализации материальных ценностей, полученных от демонтажа и пригодных для дальнейшего использования).

Порядок оформления выбытия основного средства вследствие его ликвидации описан в п. 77,78,79 Методических указаний по учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н. При ликвидации основных средств создается комиссия, оформляется акт на списание объекта основных средств.

При ликвидации объекта незавершенного строительства следует также создать комиссию, состав которой утверждается приказом руководителя организации. Члены комиссии должны установить причину списания, а именно, что ликвидируемый объект не может использоваться в дальнейшей деятельности, т.к. не может приносить доход, даже при продаже его как ТМЦ, металлолома и т.д.

Кроме того, списывая объект незавершенного строительства, стоит учитывать, что все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Согласно ч.3 ст. 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ »О бухгалтерском учете», первичный учетный документ должен быть составлен в момент совершения операции, а если это не представляется возможным – непосредственно после ее окончания.

Иными словами, списать объект незавершенного строительства можно только при наличии документов, подтверждающих факт его ликвидации, и только при фактической ликвидации объекта.

В случае списания данного объекта с учета без проведения ликвидации при инвентаризации будет выявлено различие между учетными данными и фактическим наличием этого объекта. В соответствии с Приказом Минфина РФ от 13.06.1995 № 49 »Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств» организация должна будет оприходовать данный объект.

При ликвидации объекта незавершенного строительства «накопленная» стоимость объекта, учтенная на счете 08-3, относится в состав прочих расходов, в дебет 91-2 »Прочие доходы и расходы», субсчет »Прочие расходы».

Также в составе прочих расходов учитываются затраты, связанные с ликвидацией объекта незавершенного строительства. Полученные в результате ликвидации объекта материальные ценности принимаются к учету по рыночной стоимости в корреспонденции с кредитом 91-1 »Прочие доходы и расходы», субсчет »Прочие доходы».

В случае, когда организация решит сначала списать объект, а потом ликвидировать его фактически, то в целях бухгалтерского учета отражение затрат на его демонтаж будет также отражаться в составе прочих расходов, т.е. на счете 91.

Таким образом, по нашему мнению, списание объекта незавершенного строительства без его фактической ликвидации возможно только в том случае, когда данный объект не может быть использован в каких-либо других целях (например, разобран и продан как материалы). В иных случаях подобное списание будет являться некорректным, поскольку может привести к недостоверной информации об имущественном состоянии организации.

Налоговый учет.

Согласно подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ в целях налогообложения прибыли в составе внереализационных расходов учитываются расходы:

– на ликвидацию выводимых из эксплуатации основных средств и на списание нематериальных активов, включая суммы недоначисленной в соответствии с установленным сроком полезного использования амортизации;

– на ликвидацию объектов незавершенного строительства и иного имущества, монтаж которого не завершен (расходы на демонтаж, разборку, вывоз разобранного имущества);

– на охрану недр и другие аналогичные работы.

Из анализа этой нормы следует, что во внереализационные расходы можно отнести только стоимость ликвидируемых основных средств, в отношении же ликвидируемых объектов незавершенного строительства в расходы включаются только расходы на демонтаж, но не стоимость самого ликвидируемого объекта.

Таким образом, по нашему мнению, стоимость ликвидируемого недостроенного объекта в составе расходов не учитывается. Отнести в состав внереализационных расходов можно только расходы на демонтаж в силу их прямого указания в подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Аналогичное мнение о том, что стоимость ликвидируемого недостроенного объекта не учитывается для целей налогообложения прибыли в составе расходов организации, т.к. не поименована в списке расходов по подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ, высказывает Минфин РФ в Письме от 07.05.2007 № 03-03-06/1/261.

Арбитражная практика.

Арбитражная практика по данному вопросу в большинстве случаев поддерживает позицию налоговых органов. Так, в Федеральном Арбитражном суде Западно-Сибирского округа, в деле рассматривалась ситуация, когда Общество списало на основании подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ стоимость ликвидируемого объекта незавершенного строительства в связи с отсутствием финансирования. Как указал суд, в целях налогообложения прибыли принимаются лишь расходы, связанные с ликвидацией объектов незавершенного строительства. Сама стоимость такого объекта не уменьшает налогооблагаемую прибыль организации. Также суд отклонил ссылку Общества на подп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ, указав, что в силу п. 3 ст. 252 НК РФ особенности определения расходов, произведенных в связи с особыми обстоятельствами, устанавливаются положениями гл. 25 НК РФ. Особым обстоятельством в данном случае является ликвидация объекта незавершенного строительства, а гл. 25 НК РФ содержит особую норму, регламентирующую отнесение расходов в случае такой ликвидации, а именно подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ (то есть при наличии специальной нормы ссылка на общую норму недопустима).

Таким образом, сам факт отнесения стоимости объекта незавершенного строительства во внереализационные расходы является налоговым риском. Кроме того, при рассмотрении дела в суде помимо обоснования необходимости ликвидации незавершенного строительства организации потребуется представить доказательства фактической ликвидации объекта..

В то же время расходы на демонтаж объекта незавершенного строительства можно признать для целей налогообложения прибыли в силу прямой нормы подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Источник