Пошаговый алгоритм для получения разрешения на строительство и обеспечения дорожной инфраструктурой при реализации инвестиционных проектов разработало АНО «Агентство привлечения инвестиций и развития инноваций» (АНО «АПИРИ»).
Инструкция поможет предпринимателям не запутаться в большом количестве процедур, а даст четкое понимание в каком порядке их выполнять. Для каждого этапа специалисты прописали и сроки оформления документов.
— Для обеспечения площадки проекта дорожной инфраструктурой необходимо пройти 8 шагов. Минимальный срок получения разрешения на строительство объекта составит от 125 рабочих дней. Срок получения разрешения на строительство – от 337 рабочих дней. При этом, срок прохождения каждого шага алгоритма варьируются от 3 до 120 рабочих дней, что зависит от конкретных процедур, — рассказал директор АНО «АПИРИ» Андрей Дымченко.
Он добавил, что сейчас министерство экономического развития совместно с министерством строительства обсуждают вопросы уменьшения сроков разрешительных процедур. Для этого потребуется пройти оптимизацию, проанализировать законодательство, после чего, можно будет выявить узкие места, на которые могут повлиять власти на региональном или муниципальном уровне. Уже создана межведомственная рабочая группа, в которую вошли отраслевые министерства, АНО «РЦК», ресурсоснабжающие организации и органы местного самоуправления. После оптимизации сроки получения разрешительных документов могут уменьшиться на 20-30%.
Что нужно, чтобы построить дом? @eldarmurakov
Пока же алгоритм для получения разрешения на строительство состоит из 16 шагов. Они включают в себя: получение выписки из ЕГРН, градостроительного плана земельного участка, подготовку документации по планировке территории, прохождение экспертизы проектной документации, получение разрешения на строительство и другие.
Полностью посмотреть алгоритм действий можно на инвестиционном портале Хабаровского края.
Источник: transsibinfo.com
Знакомимся с девелоперским проектом
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
После знакомства с девелоперской компанией, которая финансирует и управляет строительством (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ), настало время выяснить, что именно мы будем у этой компании покупать.
Первичную информацию о строительном проекте (т.е. о строящемся доме), мы, конечно, получаем с сайта этого проекта, или с сайта самого Девелопера. Прежде всего, на таком сайте представлена маркетинговая (рекламная) информация, представляющая дольщикам будущий продукт компании.
Здесь мы можем увидеть красивые картинки будущего дома, и узнаем, так сказать, о потребительских характеристиках объекта: расположение и тип дома, его этажность, сопутствующую инфраструктуру, площади и планировки квартир, а также цены на них. Нам в красках покажут, как счастливо мы будем жить, если купим здесь квартиру.
Как получить разрешение на реконструкцию дома?
Реклама, на то и реклама, чтобы все было представлено в лучшем виде! Ведь правильно настроенные эмоции покупателей всегда помогают продажам.
Но при этом, на сайте своего строительного проекта Застройщик должен не только размещать красочную рекламу, но и подробно раскрывать всю техническую, экономическую и юридическую информацию о проекте (это требование закона 214-ФЗ). И именно эти сухие данные без эмоций представляют для дольщика главную ценность.
В первую очередь, речь идет о Проектной декларации застройщика. А с января 2017 года, дополнительно к ней должны быть опубликованы и другие важные документы по проекту (об этом ниже).
Основная информация о строительном проекте – в Декларации
Если мы выбрали, в каком из строящихся домов будем покупать квартиру, то Проектную декларацию на строительство многоквартирного дома рекомендуется почитать внимательно. Основные значимые для нас сведения о проекте строительства из этой декларации – это:
- сроки строительства (срок ввода дома в эксплуатацию и/или срок передачи квартиры Покупателю);
- наличие у Застройщика зарегистрированных прав (собственности или аренды/субаренды) на земельный участок;
- категория земель (назначение), и вид разрешенного использования земельного участка;
- положительное заключение государственной экспертизы проектной документации на дом;
- полученное Застройщиком разрешение на строительство;
- источники финансирования строительства, помимо денег дольщиков (кредиты банков и/или собственные средства Застройщика);
- способы обеспечения обязательств Застройщика перед дольщиками (страхование ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или использование эскроу-счетов);
На что тут смотреть?
Договор на землю, заключение экспертизы и разрешение на строительство Застройщик обязан предоставить в оригинале для ознакомления любому дольщику, по его требованию.
Причем, разрешение на строительство и право аренды земли не должны быть просрочены, а вид разрешенного использования земли должен позволять строительство на участке многоэтажного многоквартирного жилого дома.
Насторожить может такой момент: если аренда земли оформлена краткосрочным договором (например, аренда на 3 года), то возникает риск того, что эта аренда может прекратиться раньше, чем дом будет достроен и сдан. Если хозяин земли откажется продлевать аренду, то возникнут проблемы с оформлением собственности на квартиры в таком доме.
Вопросы могут возникнуть и в том случае, если собственником земли (арендодателем) выступает физлицо или юрлицо. Закон этого не запрещает, но права собственности на землю надо будет проверять дополнительно, и уже с помощью юриста.
Вопрос с правами на землю снимается, если арендодателем выступает государственное учреждение или местная администрация (город), а договор аренды – долгосрочный (например, на 49 лет).
Разрешение на строительство, напротив, выдают всегда на короткий срок (например, на 2 года). И если стройка идет своим чередом, то это разрешение всегда продляют.
Если проект финансируется не только деньгами дольщиков, но и собственными средствами Девелопера, и привлеченным банковским кредитом, то это существенно снижает риски проекта и радует покупателей квартир.
Вообще, полный перечень сведений о проекте строительства, который Застройщик обязан представить в Проектной декларации, указан в ст. 21 закона 214-ФЗ.
Правда, если Застройщик действует вне рамок 214-ФЗ, то некоторых из перечисленных выше документов у него может и не быть. В таком случае он может привлекать деньги с Покупателей квартир (но только не по ДДУ) и вести строительство, параллельно занимаясь получением недостающей документации. Такое в практике рынка еще иногда встречается, но риски для Покупателя здесь горазо выше.
Дополнительная консультация юриста для оценки документации проекта здесь будет очень кстати. Причем, сначала у юриста нужно узнать перечень документов, которые нам придется запросить у Застройщика для анализа юридической безупречности конкретного проекта (инвестконтракт, документы на землю, разрешение на строительство, и т.п.).
Затем, получив копии этих документов по e-mail, или при личной встрече в офисе Застройщика, мы с помощью юриста оценим правовой статус данной стройки.
Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.
Какую информацию о проекте Застройщик обязан опубликовать на сайте
С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в многострадальный закон ФЗ-214, существенно расширяющие раскрытие информации Застройщиком о своем проекте долевого строительства многоквартирных домов.
Раньше дольщики вынуждены были знакомиться с рядом документов по проекту только в офисе строительной организации, т.к. на сайте размещался ограниченный объем сведений. Теперь в законе жестко закреплен перечень предоставляемой Застройщиком информации, которая должна присутствовать на сайте конкретного строительного проекта (ст. 3.1 закона ФЗ-214).
В частности, на сайте проекта долевого строительства обязательно должны быть выложены следующие документы и материалы:
- Разрешения на ввод в эксплуатацию тех объектов, которые были построены Застройщиком за последние три года;
- Аудиторское заключение о финансовой деятельности компании за последний год;
- Разрешение на строительство;
- Проектную документацию (со всеми внесенными в нее изменениями);
- Заключение экспертизы проектной документации;
- Документы, подтверждающие права Застройщика на земельный участок;
- Проектная декларация (см. о ней выше);
- Заключение контролирующего органа о соответствии Застройщика и Проектной декларации требованиям закона;
- Проект Договора долевого участия (ДДУ), соответствующий требованиям закона;
- Способы обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог земельного участка, поручительство банка, или страхование ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или расчеты через эскроу-счета); а также способ привлечения денег дольщиков в случае применения эскроу-счета;
- Фотографии текущего хода стройки (должны обновляться не реже 1 раза в месяц);
- Градостроительный план земельного участка;
- Информация о размере собственных средств и о нормативе финансовой устойчивости Застройщика (пп.11, п.2, ст.3.1, ФЗ-214).
При этом, любые изменения в этих документах по проекту должны быть также отражены на сайте не позже, чем в 5-дневный срок. А за ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации (в т. ч. за ее недостоверность) Застройщик несет ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.
Изучая проект, не стоит забывать и про придомовую территорию, и про инфраструктуру, которую обеспечивает Застройщик в рамках реализации проекта. Это могут быть наземные и/или подземные автостоянки (продажа машиномест), детские площадки у дома, подъездные пути, тротуары, уличное освещение, а также коммерческие помещения на первом этаже строящегося дома.
В офисе Застройщика
После изучения рекламных материалов, Проектной декларации, и ключевых документов проекта, мы храбро идем в офис Застройщика, и как говорил магистр Йода – «Да прибудет с нами сила!».
Здесь наша задача – плотно сесть на шею менеджеру по продажам, и устроить ему форменный допрос. Старина Мюллер знал много способов добывания информации, но мы выберем самый простой: подготовка списка вопросов по проекту, и письменное фиксирование ответов на них. Желательно, чтобы ответы на важные вопросы имели подтверждение в документах Застройщика: например, сроки сдачи дома в эксплуатацию – через 14 месяцев, подтверждение – в Проектной декларации и в договоре с Покупателем.
В списке наших вопросов могут быть и вопросы по презентации проекта, и по отдельным документам проекта (в т.ч. по декларации), и просто наивный интерес о ходе строительного процесса. Нелишним будет, если менеджер продублирует нам устно некоторые пункты из этих документов, и расскажет о них подробнее.
Как идут продажи квартир в строящемся доме, мы можем узнать либо у менеджера (если он уполномочен об этом рассказывать), либо самостоятельно. Для этого мы можем заказать в МФЦ «Мои документы» Выписку из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ. Там будут указаны имена всех дольщиков, уже заключивших Договоры долевого участия в данном проекте.
Что еще выяснять у Застройщика при личной встрече?
Все, что касается наших с ним взаимоотношений, хода стройки, и качества будущей квартиры (о типе договора поговорим на следующем шаге). Например:
- Вопрос фиксирования цены квартиры. Суть – убедиться, что нас не заставят доплачивать в процессе строительства.
- Вопрос площади квартиры. Проектная площадь может несколько отличаться от фактической, которая устанавливается по замерам БТИ. Кто кому и сколько будет доплачивать в этом случае?
- Вопрос внутренней отделки (включая стяжку на полу, двери и стеклопакеты на окнах) и инженерной начинки квартиры (включая сантехническое оборудование). Чтобы это не стало для нас сюрпризом.
- Какая электрическая мощность выделяется на квартиру? Как будет выполняться разводка сети по квартире, в т.ч. «слаботочка» (телефон, интернет и т.п.)?
- Вопрос передачи ключей и заселения в квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. Сроки, документы, условия заселения? (Бывает, что Покупателю дают ключи от квартиры на 15-м этаже, а лифт в доме еще не работает).
- Как будут решаться вопросы, если мы обнаружим в квартире недостатки, строительные дефекты (перекошенный стеклопакет, например, трещины, протечки и т.п.)?
- Вопрос оплаты коммунальных услуг до момента оформления квартиры в собственность (когда «коммуналка» вешается на Покупателя, и по каким тарифам?).
- Последовательность действий по оформлению квартиры в собственность и сроки, которые на это отводятся.
На этом этапе также выясняются финансовые условия участия Покупателя в проекте, то есть проще говоря – порядок платежей. Сюда относятся форма и методы оплаты (в т.ч. через счета эскроу, в соответствии со статьями 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214), возможность рассрочки, возможность использования жилищных субсидий, сертификатов, материнского капитала и т.п. Варианты и условия привлечения ипотечного кредита.
Кстати, наличие у Девелопера ряда партнерских программ по ипотеке от крупных банков-партнеров, косвенно подтверждает успешность данного проекта. Ведь каждый банк перед тем, как кредитовать Покупателей квартир в данном проекте, предварительно оценивает его риски.
Также не стоит пренебрегать различными акциями и спецпредложениями Девелоперов, которыми они стимулируют спрос и дают реальную возможность Покупателю сэкономить, не теряя в качестве.
Все эти сведения о проекте мы получаем на страницах сайта Девелопера, из его Проектной декларации, от его менеджеров по продажам, и от независимых специализированных юристов.
Но не стоит забывать, что «обещать – не значит жениться»; не стоит ожидать идеального соблюдения всех условий, которые Девелопер нарисовал в презентации, и озвучил устами менеджеров. К сожалению, идеалов в природе не встречается, поэтому, чтобы не трепать себе нервы, следует заранее быть готовым к «мелким неприятностям». А наша предусмотрительность поможет нам решать возникающие сложности более оперативно.
Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.
Итак, проект мы изучили, декларацию прочитали, довели до нервного истощения менеджера по продажам. Определили порядок наших платежей за будущую квартиру, получили от Застройщика персональную скидку, обрадовались, и решили не упускать свой шанс.
Только пока не очень понятно, на каких условиях мы будем вкладывать деньги в проект?
Источник: kvartira-bez-agenta.ru
Как построить дом ЮРИДИЧЕСКИ правильно?
Интересуют юридические вопросы постройки дома.
Предположим имеется только свидетельство о праве собственности на земельный участок.
1. С чего начать оформление постройки дома (в т.ч. согласование всяких проектов), подведения коммуникаций (эл.энергию, водоотвод и тп.)?
2. В процессе строительства какие юр. вопросы могут возникнуть?
3. После постройки дома что и как необходимо оформить?
Сколько всё это примерно стоит (желательно на своём примере и по пунктам)?
Или дешевле сначала построить всё, а потом согласовывать все проекты ?
По пунктам не получится
сильно зависит от степени самодурства то или иной особи в мэрии/администрации/арх отделе района/бти и т.п
скажу так. за последние два года у нас скопилась нехилая папочка листов на 150- 200 формата А4 🙂 и это еще не финал:)
Интересуют юридические вопросы постройки дома.
Предположим имеется только свидетельство о праве собственности на земельный участок.
1. С чего начать оформление постройки дома (в т.ч. согласование всяких проектов), подведения коммуникаций (эл.энергию, водоотвод и тп.)?
2. В процессе строительства какие юр. вопросы могут возникнуть?
3. После постройки дома что и как необходимо оформить?
Сколько всё это примерно стоит (желательно на своём примере и по пунктам)?
Или дешевле сначала построить всё, а потом согласовывать все проекты ?
Если есть участок и на него свидетельство то все просто.(главное чтобы участок был под строительство)
1) Заказываешь проект. (Частный дом иногда необязательно)
2) Получаешь на основании заявления и проекта разрешение на строительство. (В процессе которого согласовываешь с соответствующими службами все коммуникации)
3) Строишь и после окончания строительства получаешь акт ввода жилого дома в эксплуатацию.
4) Сдаешь свидетельство на землю, разрешение на строительство, акт ввода в Регистрационную службу — получаешь свидетельство на дом. Все.
Все описано в самом примерном виде.
)) потом снесешь, если сосед жалобу накатает, вдруг лишний метр к его забору?
ИМХО — если с нуля — в администрацию, там должен быть архитектурный отдел или общее окно по заявлениям, думаю там и пояснят, т.к. пакет доков может быть разный по городам.. тут уж точно — от самодурства кое-что зависит)
Мой опыт:
1. Купил, оформил землю.
2. Пришел в администрацию (г.Бердск, новосибирской обл). Говорю: «Хочу строиться, мож мне начать, а там и оформимся?» Они мне в ответ: «Нет-нет, ну что Вы! Давайте по-закону: ПишИте заявление, приносИте ЛЮБОй проект, хоть сколько-нибудь похожий на ваши пожелания. Проект должен быть или типовой, или индивидуальный, но выполненный лицензированной организацией.»
3. Принес проект он уже был у меня, написал заявление, заплатил какие-то копейки за геодезические работы (официально, по квитанции).
4. В результате получил разрешение на строительство, с планом, привязанным к земле — сколько, откуда с какого угла отступить и т.д. На земле геодезисты отмерили и забили колышки по углам.
5. Потом, когда воздвигнул коробку и приступил к отделке, оформил недострой в БТИ. Дострой пока оформлять не хочу.
Можно и так. Но неразумно. Потом могут быть проблемы с отступлением от норм по привязкам к участку и т.д. ИМХО, спокойнее строить с разрешением на строительство. И это оказалось, на моем опыте, не сильно-то и геморно.
Кроме того, без разрешения на строительство могут возникать проблемы и с заведением электричества. У моего приятеля так вышло. Строился без разрешения, и пока не зарегистрировал строение через суд, эл-во не мог подвести
Мой опыт:
1. Купил, оформил землю.
2. Пришел в администрацию (г.Бердск, новосибирской обл). Говорю: «Хочу строиться, мож мне начать, а там и оформимся?» Они мне в ответ: «Нет-нет, ну что Вы! Давайте по-закону: ПишИте заявление, приносИте ЛЮБОй проект, хоть сколько-нибудь похожий на ваши пожелания. Проект должен быть или типовой, или индивидуальный, но выполненный лицензированной организацией.»
3. Принес проект он уже был у меня, написал заявление, заплатил какие-то копейки за геодезические работы (официально, по квитанции).
4. В результате получил разрешение на строительство, с планом, привязанным к земле — сколько, откуда с какого угла отступить и т.д. На земле геодезисты отмерили и забили колышки по углам.
5. Потом, когда воздвигнул коробку и приступил к отделке, оформил недострой в БТИ. Дострой пока оформлять не хочу.
Можно и так. Но неразумно. Потом могут быть проблемы с отступлением от норм по привязкам к участку и т.д. ИМХО, спокойнее строить с разрешением на строительство. И это оказалось, на моем опыте, не сильно-то и геморно.
Кроме того, без разрешения на строительство могут возникать проблемы и с заведением электричества. У моего приятеля так вышло. Строился без разрешения, и пока не зарегистрировал строение через суд, эл-во не мог подвести
нуууу вас и развели, проект по Градостроительному кодексу для индивидуальных застройщиков не нужен 🙂
«В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса
9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 — 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.
Обратите на то, что:
а) Градостроительный кодекс РФ действует на всей территории РФ.
б) Иных документов кроме указанных в п. 10 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ требовать запрещается!
в) Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства изготовляется любым лицом. В том числе можно изготовить самостоятельно. Никаких требований к данному документу нет, за исключением того что вы должны обозначить на схеме участка как вы планируете размещать строения.
Также следует знать что в соответствие с п. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса уполномоченные органы ( данном случае орган местного самоуправления) в течение 10 дней обязаны провести проверку документов и выдать разрешение или отказать. Обязательно с указанием причин отказа.
Думаю грамотному человеку написанное мной достаточно для получения разрешения по закону и для защиты своих прав в случае если у него требует лишние документы или вымогают деньги.
»
http://www.forumhouse.ru/threads/103320/
я шёл этим путём, на данный момент получено разрешение, всё делалось быстро и в срок 🙂 и БЕСПЛАТНО
электричество вы пишите запрос, платите 550р, в течении месяца вам выдают ТУ, разрешение на строительство им не нужно и проект им не нужен т.к. при подклчении вы подписываете Акт разграничения зон ответственности т.е. они до вашего щитка, который выполнен по их ТУ, а что за ним им по барабану
просто вас разводили на деньги 🙁
Источник: forums.drom.ru