Что содержит договор на строительство дома

Содержание

Договор подряда на капитальное строительство (ранее именно так назывался договор строительного подряда) в прежнем правопорядке испытал на фоне иных договоров чрезвычайно сильное влияние специфических черт последнего (прежде всего касающихся публично-правовых начал в регулировании данного договора). Достаточно сказать, что для возникновения договорных отношений по капитальному строительству было необходимо издание компетентными органами различных административно-правовых актов.

Кроме того, в прежнем правопорядке объекты незавершенного строительства, в том числе возводимые на основании договоров подряда на капитальное строительство, являлись лишь объектами учета, но не объектами прав. Это было связано с тем, что строительство (за исключением жилых домов) осуществлялось за счет государственных ассигнований на государственных земельных участках социалистическими организациями, собственником имущества которых также было государство. Поэтому объект незавершенного строительства не обладал какой-либо имущественной ценностью с точки зрения оборота. При необходимости замены заказчика строительства продажа объекта незавершенного строительства, естественно, не осуществлялась; заказчик просто изменялся на основании административного акта с передачей ему соответствующего финансирования.

Самая большая ошибка предоплата за строительные услуги. Заключение договора на строительство дома

Ситуация стала иной с изменением отношений собственности. Появление независимых юридических лиц — собственников имущества сделало актуальными вопросы о том, является ли объект (незавершенного) строительства вещью, и, если объект строится по договору строительного подряда, кто (подрядчик или заказчик) становится его собственником. При этом от ответов на данные вопросы зависит решение вопроса о существовании договора строительного подряда как самостоятельного договорного типа. Ведь если собственником создаваемого (созданного, но не переданного заказчику) объекта становится подрядчик, который обязывается сдать результат работ заказчику и передать право собственности последнему, остро встает вопрос о соотношении договора строительного подряда с договором купли-продажи будущей вещи, который, как известно, может быть заключен и в отношении вещи, которая будет создана продавцом в будущем.

На начальном этапе формирования в условиях действия ГК РФ соответствующей практики и развертывания научной дискуссии господствующей стала позиция, согласно которой объект договора подряда (в том числе и строительного) на создание новой вещи уже на стадии создания становится собственностью подрядчика, который по завершении работ передает заказчику законченный результат, а вместе с ним и право собственности на этот результат (новую вещь). При этом с точки зрения норм позитивного права данный подход обосновывался ссылкой на п. 2 ст. 703 ГК РФ, в силу которого по договору подряда на создание новой вещи подрядчик передает права на нее заказчику, а в теоретическом аспекте — тем, что только такой подход позволяет сделать обоснованный вывод о предмете договора подряда как результате работ.

Договор подряда

Отсюда на практике делалось несколько практических выводов: во-первых, право собственности заказчика на вновь созданный объект недвижимого имущества является производным; во-вторых, до передачи заказчику объекта, оконченного строительством, подрядчик вправе распорядиться этим объектом; в-третьих, до указанной передачи на этот объект возможно обращение взыскания по долгам подрядчика, а не заказчика.

В то же самое время в литературе были выдвинуты существенные доводы, обосновывающие противоположный подход.

В частности, ст. 712 ГК РФ устанавливается право подрядчика при неисполнении определенных обязанностей заказчиком на удержание объекта договора подряда (в том числе по созданию вещи). Само наличие упомянутого права предполагает наличие у удерживаемой вещи собственника, которым не может быть подрядчик, поскольку удерживать свою вещь бессмысленно.

Очевидно, что собственником создаваемой вещи может быть только лицо, для которого создается вещь, т.е. заказчик. В связи этим нельзя забывать положения ст. 218 ГК РФ, в силу которой лицо, создавшее вещь для себя, приобретает на нее право собственности. При этом заключение о том, что подрядчик создает вещь для себя, едва ли может найти обоснование как с правовой, так и с экономической точки зрения.

К этому следует добавить, что признание собственником вещи, создаваемой по заданию, в интересах и за счет заказчика, подрядчика необоснованно создает для заказчика риск обращения взыскания на эту вещь по долгам подрядчика, а также риск банкротства последнего (которые весьма велики с учетом достаточно длительных сроков строительства). Немаловажно и то, что логическим продолжением первого подхода является постановка вопроса о соотношении договора подряда на создание новой вещи и договора купли-продажи будущей вещи. Если собственником создаваемой вещи является подрядчик, который передает право на нее заказчику, то основание для приобретения права собственности на эту вещь заказчиком является производным, иначе говоря, подряд растворяется в купле-продаже, утрачивая признаки обязательства по выполнению работ и становясь обязательством по передаче имущества в собственность. Отсюда следует вывод, что договора подряда на создание новой вещи не существует, а это не соответствует закону и теоретически необоснованно.

Представляется, что приведенные аргументы в пользу обеих позиций были предметом рассмотрения Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при обсуждении Обзора практики рассмотрения споров по договорам строительного подряда, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 (далее — Обзор), итогом которого стал вывод о том, что возникновение права собственности на объект (незавершенного) строительства возможно на стороне заказчика, а не подрядчика при условии прекращения подрядных отношений и истребования заказчиком этого объекта у подрядчика (получения владения им). При этом в описательной части п. 21 Обзора было особо указано на то, что право собственности на объект незавершенного строительства может возникнуть как на недвижимое имущество с момента государственной регистрации права собственности на него за заказчиком ( ст. 219 ГК).

В данной правовой позиции можно увидеть указание на разрешение двух принципиальных вопросов.

Во-первых, право собственности заказчика на объект строительства является первоначальным, а не производным (речь в рассматриваемом пункте Обзора идет о регистрации права собственности заказчика на соответствующий объект, а не о регистрации перехода права собственности не него, первоначально зарегистрированного за подрядчиком).

Во-вторых, вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ о возникновении у заказчика права собственности на объект (незавершенного) строительства после прекращения подрядных отношений хотя и приводит, в свою очередь, к практическому выводу об отсутствии такового в рамках действующего договора строительного подряда (который, возможно, поколеблен новой редакцией ст. 130 ГК), но не дает однозначного ответа на вопрос о статусе данного объекта в этот период.

В рассматриваемой правовой позиции можно найти отражение давно высказываемого мнения, что право собственности на вещь, создаваемую по договору (подряда), может возникнуть не ранее момента, с которого вещь можно признать созданной, существующей; при этом для движимых вещей таким моментом является факт окончания соответствующей деятельности (по созданию вещи), а для недвижимых — государственная регистрация права собственности на нее ( ст. 219 ГК). Очевидно, что при такой постановке вопроса рассуждения о том, в чьей собственности находится создаваемая по договору вещь, теряют смысл, поскольку такой вещи как объекта прав не существует, а следовательно, невозможно ни распоряжение ею, ни обращение взыскания на нее.

Однако представляется, что возможен и иной подход. Приведенное суждение, верно отмечая значение момента создания новой вещи и регистрации права на нее, возможно, недооценивает то, что этот момент важен главным образом для динамики обязательственных (подрядных) отношений, в частности, для решения вопросов, связанных с исполнением обязательства подрядчиком, но может и не оказывать решающего воздействия на определение момента возникновения вещи как объекта гражданских прав. Окончание создания новой вещи подрядчиком безусловно означает возникновение вещи, требуемой заказчиком, но не может однозначно свидетельствовать о том, что до этого момента отсутствует иная вещь как объект материального мира, имеющий определенную ценность. Равным образом государственная регистрация права собственности на объект (незавершенного) строительства безусловно означает возникновение права на этот объект как на недвижимое имущество именно с момента такой регистрации, но не отвечает на вопрос о статусе соответствующего объекта до момента осуществления последней.

В пользу вывода об отсутствии прочной связи момента возникновения новой вещи с исполнением подрядчиком своего обязательства или государственной регистрацией права свидетельствуют и некоторые нормы ГК РФ. Так, в силу ст.

712 Кодекса подрядчик при неисполнении определенных обязательств заказчиком имеет право на удержание результата работ (т.е. создаваемой вещи), включая право кредитора (подрядчика) удовлетворить свои требования из ее стоимости в порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Следует подчеркнуть, что институт удержания возможен лишь в отношении вещи как объекта гражданских прав, о чем прямо свидетельствуют нормы ст. ст.

359 и 360 ГК РФ, на которые имеется ссылка в ст. 712 Кодекса. В связи с этим, как представляется, сложно выдвинуть аргументы в пользу вывода о том, что неисполнение некоторых обязанностей заказчиком (например, обязанности по уплате части цены договора в виде аванса) при стабильности подрядных отношений может повлиять на правовой режим результата работ.

К этому стоит добавить, что приведенная норма ст. 219 ГК РФ нисколько не препятствует квалификации объекта строительства как недвижимой вещи, право собственности на которую принадлежит заказчику и до государственной регистрации. Путь для этого открывает то, что государственная регистрация не имеет правоустанавливающего значения, а само право собственности возникает с момента регистрации для третьих лиц, т.е. именно с этого момента объект строительства может быть включен в имущественный оборот. Поэтому подход к создаваемой по договору вещи не как к вещи не может считаться единственным, что открывает дорогу к выяснению вопросов о том, кто является собственником вещи, создаваемой по договору подряда, а также о том, к какому виду вещей она относится. При этом приведенная позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно свидетельствует лишь об условиях возникновения права собственности на соответствующий объект как на недвижимое имущество, четко не разрешая вопрос о его статусе в рамках действующего договора строительного подряда.

Окончательное разрешение этих вопросов на уровне судебной практики было бы полезным, особенно с учетом продолжающих возникать на практике противоречий.

Вместе с тем только решение вопроса о собственности в пользу заказчика может окончательно дать договору строительного подряда самостоятельную жизнь.

В комментируемой статье ставится очень важный для договора строительного подряда вопрос о соотношении понятий «новое строительство», «реконструкция», «капитальный ремонт».

В последнее время весьма актуальным является вопрос о предмете договора строительного подряда. Хотя легальное определение данного договора закреплено в ст. 740 ГК РФ, на практике не всегда с уверенностью можно говорить о том, что условие о предмете согласовано сторонами надлежащим образом. Рассмотрим основные тенденции судебной практики по данному вопросу.

Анализ научной литературы позволяет выделить несколько подходов при определении предмета договора строительного подряда, несмотря на то что «в принципе речь шла в конечном счете только о работе и ее результате» . Одной из распространенных является концепция унитарного (единого) предмета договора строительного подряда. Ее сторонники считают предметом договора строительного подряда законченный строительством и готовый к сдаче объект, результат деятельности подрядчика. В частности, А. Сергеев и Ю. Толстой полагают, что предметом договора строительного подряда, как и договора обычного подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму.

В рамках второй концепции предмет договора строительного подряда представлен в виде деятельности подрядчика по возведению объекта строительства. Так, Е. Суханов считает, что предмет договора строительного подряда выражается в действиях со стороны подрядчика (строительство определенного объекта и передача последнего заказчику; реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объекта и передача результатов работ заказчику; выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и передача их результатов заказчику) и действиях со стороны заказчика (создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ; принятие объекта строительства или результатов иных строительных работ; уплата обусловленной цены за выполненные работы).

В юридической литературе также получила широкое распространение теория двух предметов договора строительного подряда: материального, представляющего результат работ, и юридического — деятельности сторон при исполнении договора строительного подряда. Иногда предмет договора строительного подряда при отсутствии всякой аргументации вообще рассматривается в качестве отношений сторон. Так, например, Л. Грудцына и А. Спектор указывают на то, что предмет рассматриваемого договора образуют «отношения, связанные с созданием недвижимого объекта, вновь создаваемого или подлежащего улучшению» .

Можно выделить еще одно направление в рамках предмета договора строительного подряда. В соответствии с данным подходом предмет договора строительного подряда един, но включает в себя две составляющие: «процесс выполнения работ и материализованный овеществленный результат, достижение которого является конечной целью выполнения этих работ. Пока выполняется процесс работ, нет конечного результата. Как только появился конечный результат, прекращается процесс выполнения работ».

Таким образом, можно говорить о том, что в доктрине гражданского права не наблюдается единства мнений по поводу решения рассматриваемого вопроса.

De facto , de jure

Если стороны не достигли соглашения о предмете договора, он может быть признан незаключенным. Однако такой договор признается заключенным в случае, когда он исполнен исполнителем и принят заказчиком и принадлежность предмета к договору не оспаривается. Все вышесказанное применимо, если действия сторон, составляющие предмет договора, явно свидетельствуют об отсутствии спора о сроке и предмете исполнения.

Суды указывают, что принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны со ссылкой на договор-документ (подписание актов приемки-передачи имущества, отгрузочных документов, доверенностей на получение товара, документов об оплате и других восполняющих недостаток конкретизации существенных условий в тексте договора-документа), а также отсутствие каких-либо возражений о незаключенности договора до рассмотрения иска о взыскании долга по договору либо о применении договорной ответственности могут с учетом обстоятельств дела свидетельствовать о том, что договор заключен и к отношениям его сторон применяются условия, предусмотренные в договоре-документе ( Постановление ФАС УО от 18.11.2009 N Ф09-8485/09-С4). Условие о предмете договора, как и любые другие условия, в случае неясности его буквального значения подлежит толкованию ( ст. 431 ГК РФ).

Так, в нарушение правовой нормы суд не дал надлежащее толкование условию о предмете договора с учетом того, что подрядчик принял на себя выполнение всех видов работ по сооружению павильона. Суд первой инстанции при разрешении спора не учел, что строительные работы по договору фактически выполнены подрядчиком и приняты заказчиком, павильон сдан в эксплуатацию, при этом какие-либо разногласия по поводу объема работ у сторон в процессе их выполнения и приемки результатов отсутствовали ( Постановление ФАС ЦО от 07.03.2008 по делу N А14-10138/2006/123-1).

Три позиции

Однако всегда ли приемка заказчиком результата работ свидетельствует о возникновении отношений по подряду при отсутствии заключенного договора по признаку несогласованности его предмета? По данному вопросу сложились три позиции:

1. Приемка работ заказчиком при отсутствии заключенного договора подряда свидетельствует о возникновении отношений по подряду (Определения ВАС РФ от 21.03.2011 N ВАС-2655/11 , от 27.01.2011 N ВАС-43/11 , от 03.09.2010 N ВАС-11650/10 , Постановления ФАС ВВО от 01.12.2009 по делу N А43-1916/2009-20-65 , ФАС ЗСО от 04.08.2010 по делу N А45-19565/2009 ).

2. Приемка работ заказчиком при отсутствии заключенного договора подряда свидетельствует о возникновении неосновательного обогащения ( Определение ВАС РФ от 26.04.2010 N ВАС-4321/10, Постановления ФАС ВВО от 06.05.2010 по делу N А31-4659/2009 , ФАС ВСО от 12.10.2010 по делу N А58-6454/09 ).

3. Приемка работ заказчиком при отсутствии заключенного договора подряда свидетельствует о возникновении между сторонами фактических подрядных отношений, но стоимость выполненных работ взыскивается по нормам о неосновательном обогащении (Постановления ФАС УО от 14.05.2010 N Ф09-3418/10-С2 , ФАС ЦО от 18.08.2011 по делу N А62-5456/2010 , от 25.05.2011 по делу N А35-2473/08-С16 ).

По нашему мнению, в указанных случаях практику признания условия о предмете согласованным фактически следует признать правильной. В случае признания допустимыми иных способов разрешения указанных споров возникает парадоксальная ситуация, когда подрядчик, исполняя надлежащим образом свои обязанности по договору, лишается права на получение эквивалентного встречного предоставления, поскольку оплата работ по нормам о неосновательном обогащении, как правило, меньше реально причитающейся подрядчику суммы.

В судебной практике наиболее распространенными ситуациями являются те, при которых приемка заказчиком результата работ не осуществлена, а следовательно, оснований для признания возникновения фактических подрядных отношений не имеется. Поэтому практический интерес составляет определение содержания предмета договора строительного подряда с точки зрения его согласованности сторонами. Анализ правоприменительной практики позволяет прийти к следующим выводам.

Указание объекта и результата

Однако указание в договоре содержания, видов и объема подлежащих выполнению работ, как правило, недостаточно для квалификации условия о предмете договора строительного подряда как заключенного. Необходимо также указать объект, на котором работы должны быть осуществлены. Суд установил, что в договоре невозможно определить конкретные характеристики и индивидуально определенные признаки объекта, на котором надлежало выполнить работы по устройству кровли (отсутствуют сведения, о каком производственном корпусе идет речь, о его местонахождении и др.), то есть отсутствует предмет договора подряда ( Постановление ФАС ВВО от 11.02.2009 по делу N А17-5880/2008).

Исследовав условия данного договора, установив, что из содержания договора невозможно определить месторасположение и наименование объекта, где должны выполняться подрядчиком работы, суд пришел к выводу, что сторонами не согласовано существенное условие договора о его предмете и признал договор строительного подряда незаключенным ( Постановление ФАС УО от 09.11.2009 N Ф09-8594/09-С4 по делу N А50-6407/2009-Г31). В договоре стороны не согласовали конкретный перечень подлежащих выполнению работ, объект выполнения работ. При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о незаключенности договора является правильным ( Постановление ФАС СКО от 07.10.2009 по делу N А32-10953/2008).

Для определения предмета договора строительного подряда также необходимо указать результат, к которому должны привести подрядные работы. Так, выводы суда о согласовании сторонами в договоре существенного условия — предмета (как деятельности подрядчика, имеющего конкретные виды работ и его овеществленный результат) — не противоречат положениям ст. ст. 702 , 740 ГК РФ ( Постановление ФАС ДО от 20.12.2005 N Ф03-А04/05-1/3762). По другому делу суд указал, что предмет договора строительного подряда — это результат деятельности подрядчика, который может считаться определенным только при согласовании объема, содержания работ и других предъявляемых к ним требований (Постановления ФАС СЗО от 22.12.2006 по делу N А13-2596/2006-16 ; от 20.10.2004 по делу N А21-7986/03-С2 ; от 12.01.2004 N А05-1725/03-76/4 ).

Еще на стадии заключения договора строительного подряда следует учесть, что он относится к наиболее мощным видам договоров, так как охватывает широкий круг вопросов, таких как поставка материалов; установка технического оборудования, условия и график сдачи и оплаты различных этапов работы, устранение недостатков обнаруженных после сдачи объекта.

Обязательным приложением к договору должна являться утверждения проектно-сметная документация. Взаимоотношения участников договора строительного подряда регулируются различными нормативными актами, от международных конвенций до постановлений министерств и ведомств.

ГК не дает исчерпывающего перечня субъектов договора, вступает в противоречия в форме терминологии с законом «Об инвестиционной деятельности», по-разному трактует различные понятия. Данные противоречия нередко затрудняют практическое применение отдельных видов договоров.

При ведении сложных строительных работ субъектами договора может быть приглашен на договорной основе, инженер или специализированная организация. Смысл привлечения инженера заключается в том, что заказчик не обладает специальными знаниями, но желает получить объект надлежащего качества. К особенностям можно отнести наличие в договоре положений об условиях сдачи и приемки выполненных строительных работ или объекта строительства, если речь идет о строительстве «под ключ». Это требование закрепляется только письменно путем подписания сторонами актов установленных форм. Кроме того, юридически значимыми для сторон являются сроки начала и окончания строительства.

Особенности, свойственные договору строительного подряда, обуславливают его функциональную направленность. Прежде всего это фондосоздающая, инвестиционная, социальная, стабилизирующая функции.

В соответствии с законодательством РФ инвестиционную деятельность в рамках договора строительного подряда могут осуществлять как физические, так и юридические иностранные лица. Это позволяет развивать экономику строительной отрасли на основе негосударственных инвестиций, а также предоставляет заказчику возможность выбора инвестора.

Социальная функция строительного подряда заключается в увеличении рабочих мест, связанных с выполнением строительных заказов, что позволяет снизить уровень безработицы. Кроме того, жилищное строительство по договорам строительного подряда в значительной мере способствует решению жилищного вопроса.

Стабилизирующая функция обусловлена тем, что объекты законченного строительства служат длительное время, не требуя значительных средств для поддержания их в состоянии, пригодном к использованию. Между тем в изготовлении строительной продукции косвенно или непосредственно принимают участие более 70 отраслей экономики.

В частности регулирование договора ГК содержит как обязательные, так и не обязательные, т.е. нормы, используемые применительно к конкретным ситуациям, с помощью которых учитывается специфика и все особенности конкретного объекта строительства.

Договор строительного подряда имеет отличительные особенности, позволяющие выделить его в отдельный вид договора подряда.

Во-первых, предметное действие норм, регулирующих отношения строительного подряда, распространяются на отношения, связанные с созданием недвижимого имущества. Объектами договора строительного подряда являются объекты недвижимости, как вновь создаваемые, так и подлежащие улучшению, под которыми понимаются неразрывно связанные с землей объекты, созданные человеком для определенных целей и зарегистрированные уполномоченными государственными органами в установленном порядке.

Во-вторых, подрядчик должен обладать специальной правоспособностью, под которой понимается способность своими действиями создавать для себя права и нести обязанности, в тех сферах деятельности, на которые у подрядчика имеется специальное разрешение – лицензия.

В-третьих, предусмотрено специальное обязательство заказчика, создать подрядчику необходимые условия для работы. Это связано, прежде всего, с тем, что обычно собственником либо иным титульным владельцем участка земли или иного объекта, на котором предполагается производство строительных работ, является заказчик.

В-четвертых, предусматривается возможность установления дополнительных обязательств подрядчика тесно связанных с предметом договора подряда, но выполнение, которых, происходит после сдачи результата работы заказчику.

В-пятых, для регулирования отношений, возникающих в связи с заключением и реализацией договора, используется большое количество ведомственных нормативных актов. Следует отметить все более широкое применение в практике строительства рекомендаций международных стандартных договоров, особенно «Условий международного договора» на работы в гражданском строительстве (4-ое изд. 1987 г.). Этот стандартный договор подготовлен Международной федерацией инженеров-консультантов и известен как «договор FIOK ».

В-шестых, для строительного подряда в международной практике используются и характерно наличие посредника — специализированной инженерной организации (инженера), осуществляющей надзор за ходом выполнения работ и приемку выполненных подрядчиком работ.

Существенным условием договора является обязательное указание срока выполнения работ. Подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Поэтому договор считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г., № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Важнейший пункт, который должен содержать любой договор, — это предмет договора. Отсутствие этого пункта или нечеткое определение его в тексте одно из оснований, по которому можно считать договор незаключенным. Причем это не зависит от того, насколько полно будут урегулированы все остальные условия.

Пункт 1 ст. 740 ГК РФ дает определение договору строительного подряда. Из этого определения видно, что предмет договора – это выполнение работ, которые заканчиваются созданием или обновлением объектов недвижимости. Во-первых, работы по строительству или реконструкции предприятия, здания, сооружения или иного объекта (п. 2 ст.

740 ГК).

Во-вторых, предметом договора могут быть монтажные, пусконаладочные и иные работы, неразрывно связанные со строящимся объектом договора строительного подряда только в том случае, если они ведутся на строящемся объекте. Если же работы осуществляются на уже эксплуатируемом объекте, то они будут предметом обычного договора подряда или даже основной частью предмета договора купли-продажи. Последнее имеет место, когда в число обязанностей продавца входит запуск, наладка и проверка проданного оборудования.

Прежде всего сторонам нужно уже в тексте самого договора дать характеристику объекта строительства или иных работ. связанных с объектом строительства. В частности, статья договора, посвященная предмету, должна содержать:

— наименование объекта строительства

— характеристику проектной документации (кем и когда утвержден или будет утвержден проект)

— перечень монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, которые обязан осуществить подрядчик.

Давая характеристику объекта строительства, сторонам следует указать, в каких целях заказчик собирается этот объект использовать. Указание целей строительства объекта может помочь, если возникает спор о качестве работ, эксплуатации объекта.

Согласно п. 1 ст. 743 ГК, если в договоре строительного подряда отсутствуют иные указания, то предполагается, что подрядчик обязан выполнить работы, указанные в технической документации и в смете.

Из этого положения есть исключения. Так, рассматривая дело, арбитражный суд определил, что отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для того, чтобы признать договор незаключенным. В ходе рассмотрения дела суд установил факты.

Подрядчик обратился в суд с иском о возникновении с заказчика неустойки за просрочку оплаты работ. В своих возражениях заказчик опирался на то, что в связи с отсутствием технической документации, определяющей предмет договора, или соглашения о ее предоставлении договор следует считать незаключенным.

Суд отклонил доводы заказчика, так как стороны четко определили предмет договора в самом его тексте, предусмотрев, что обязанностью подрядчика является постройка хозблока из бруса площадью 6 x 8 м 2 , и указав договорную цену этих работ. Кроме того, до заключения договора заказчик ознакомления с типовым образцом хозблока, возводимого подрядчиком. А значит, стороны фактически определили предмет договора, несмотря на отсутствие технической документации. Поэтому договор нельзя считать заключенным.

Однако подобное решение арбитражного суда скорее исключение, чем правило. Ведь если нет технической документации сторонам очень трудно доказать, какие именно работы и в каком объеме должны быть произведены (даже если есть хорошо составленная смета).

Подряд представляет собой договор двусторонний, возмездный и консенсуальный. В данном случае исключена ситуация, сложившаяся, например, применительно к дарению, когда в силу ст. 572 ГК стали равно допустимыми как консенсуальный, так и реальный вариант этого договора.

Существует еще одна особенность трехчленной классификации этого договора, если некоторые консенсуальные договора (купля-продажа) иногда исполняются в момент их заключения, то для договора подряда такая возможность исключена, момент заключения сделки и момент выполнения работ обязательно отделены друг от друга более или менее продолжительным промежутком времени. При этом временной разрыв, о котором идет речь, существует по отношению не только к подрядчику, но и к заказчику, поскольку обязанности последнего, отражены в определении, состоят в принятии выполненных на основе и во исполнение договора работ, а также их оплате. Отмеченное несовпадение во времени моментов заключения и исполнения договора сохраняется и при предварительной оплате работ.

В соотвествии ст 740 Гражданског кодекса РФ

1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Данная статья существенно изменяет правила ст. 368 ГК РСФСР 1964 г., исключая плановую основу как предпосылку заключения договора и не ограничивая обязательства подрядчика требованием о выполнении работ своими силами и средствами. Расширена область действия договора, поскольку он может быть заключен не только на сооружение нового здания, но и капитальный ремонт зданий и сооружений. Подрядчик, в отличие от ранее действовавших правил, может выполнять работы во всех регионах страны.

Заказчиком по строительству могут выступать юридические и физические лица, имеющие финансовые средства (инвесторы), а также лица, которые специализируются на выполнении такого вида работ, являются доверенным лицом заказчика, действуют от его имени и в его интересах в течение всего инвестиционного цикла.

Подрядчиками могут быть строительно — монтажные, строительные, проектно — строительные и другие организации и предприятия, независимо от форм собственности, а также физические лица либо организации посредников, принимающие на себя функции по координации работ, зарегистрированные и получившие лицензию на строительную деятельность в установленном законом порядке (см. Постановление Правительства РФ от 24 декабря 1994 г. N 1418). Лицензирование строительной деятельности осуществляется с целью защиты прав и интересов потребителей строительной продукции. Перечень видов строительной деятельности (строительно — монтажных, проектных работ, инженерных изысканий, производства строительных материалов, изделий и конструкций), подлежащих лицензированию, установлен специальными нормами.

В соответствии с п. 2 ст. 740 ГК РФ правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. Данное положение закона стало своеобразным компромиссом в решении вопроса о распространении правил о договоре строительного подряда на капитальный ремонт объектов недвижимости. Теперь стороны договора на капитальный ремонт зданий и сооружений имеют право выбора либо оставаться в рамках режима договора строительного подряда, либо регулировать свои отношения общими положениями о договоре подряда.

В свое время по данному вопросу существовала серьезная дискуссия. Первое мнение заключалось в том, что договор на капитальный ремонт является разновидностью подряда, а второе заключалось в выделении его в качестве самостоятельного договора, к которому не должны применяться правила о договоре на капитальное строительство.

Большинство авторов придерживалось последней точки зрения. Так, И.Л. Брауде отмечал: «основным признаком капитального строительства является создание новых капитальных объектов (сооружений, предприятий, строений) и реконструкция существующих объектов: капитальная надстройка или пристройка, создание новых цехов, сооружений новых мощностей и т.д.

В отличие капитального строительства капитальный ремонт не создает новых объектов. Капитальный ремонт производится в целях восстановления отдельных элементов основных фондов (строений, сооружений и т.д.). Своевременное производство капитального ремонта обеспечивает сохранность предприятий, зданий и сооружений, их правильное функционирование». З.М.

Фаткудинов указывал, что «между договорами подряда на капитальный ремонт производственных и жилых зданий и капитальное строительство имеются существенные различия в отношении предмета договора, в порядке планирования и источниках финансирования. В Правилах о договорах подряда на капитальное строительство не находят отражения указанные особенности, а также другие вопросы правового регулирования капитального ремонта».

Субъектами лицензирования являются организации и предприятия, осуществляющие или имеющие намерение начать строительную деятельность, независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности (см. Постановление Правительства РФ от 8 ноября 1991 г. N 593 — СП РФ, 1992, N 3, ст. 18).

Подрядчик заключает, как правило, договор строительного подряда на строительство объекта «под ключ», который предусматривает выполнение полного инвестиционного цикла: проектирование, строительство и специальные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, а в отдельных случаях — временную эксплуатацию оконченного строительством объекта.

Подрядчик может, если иное не предусмотрено условиями договора, привлекать для выполнения комплекса или вида работ другие организации — субподрядчиков. При этом ответственность перед заказчиком за выполнение всех видов работ в сроки, предусмотренные договором, и надлежащего качества принимает на себя подрядчик (см. ст. 706 и коммент. к ней).

В силу п. 3 статьи при выполнении строительных работ для удовлетворения бытовых потребностей граждан права заказчика — гражданина по договору строительного подряда определяются законодательством о договоре бытового подряда (см. ст. 731, 737, 739 и коммент. к ним). Это дает заказчику — гражданину ряд дополнительных правомочий в договоре.

Согласно п. 6 Постановления Правительства РФ от 14 августа 1993 г. N 812 на территории РФ не действуют Правила о договорах подряда на капитальное строительство, утв. Постановлением СМ СССР от 26 декабря 1986 г. N 1550.

В 1992 г. Министерством архитектуры, строительства и жилищно — коммунального хозяйства РФ по согласованию с Министерствами экономики и финансов РФ было издано Руководство по составлению договоров подряда на строительство в РФ, которое учитывает изменения в роли и содержании таких договоров в условиях перехода к рыночным отношениям. Это руководство используется подрядчиками и заказчиками при заключении договоров строительного подряда как методическое пособие для определения соответствующих условий заключаемых договоров.

Вывод:

Статья 740 ГК РФ определяет договор строительного подряда следующим образом: по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда возмездный, взаимный (синаллагматический) и консенсуальный. Он не является публичным договором.

Основным отличительным признаком договора строительного подряда как разновидности договора подряда служит особая область его использования. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Если же указанные специальные работы не связаны со строительством, то они составляют предмет обычного договора подряда. К примеру, монтаж подрядчиком лифтов на функционирующем предприятии регулируется общими нормами о подряде. Иными словами, в отношении одних и тех же по характеру работ может применяться различный правовой режим.

По правилам о договоре строительного подряда могут выполняться работы по капитальному (но не текущему) ремонту зданий и сооружений. Капитальный ремонт зданий и сооружений в отличие от их строительства не создает новых объектов. Он проводится в целях восстановления отдельных элементов зданий и сооружений.

Источник: upr-proektom.ru

Договор строительного подряда: базовые положения и условия составления

Договор строительного подряда — это базовый документ, которым регламентируются обязанности, а также права подрядчика и заказчика. В строительной практике применяется несколько подвидов договоров:

договор о строительстве объекта недвижимости;
договор ремонта (текущего или капитального) помещений и зданий;
договор реализации монтажных работ, а также многое другое.

Переход к рыночным отношениям: изменения в законодательстве

До 1991 года в нашей стране действовало положение главы 30 ГК РСФСР, согласно которому подрядчик выполнял поставленные перед ним задачи, используя собственные средства или материалы, если другое не было установлено договором или законодательством. Не обязательными условиями подряда были такие моменты, как составление смет и приемка выполненных работ заказчиком.

Обязанностью организации-подрядчика по договору (глава 31 ГК РСФСР) являлось строительство объекта недвижимости в соответствии с утвержденной проектной документацией собственными средствами и силами, а также его сдача заказчику в определенный срок. Заказчик в свою очередь должен был обеспечить подрядчика финансированием, оборудованием, площадкой для строительства, в некоторых случаях материалами, а также принять и оплатить готовые работы.

Правила, принятые Советом Министров СССР, регламентировали заключение и составление договоров подряда на капстроительство, поэтому в Основах гражданского законодательства в то время в главе 37 «Подряд» была единственная статья о договоре подряда.

Сейчас в ГК РФ есть положение, согласно которому строительный подряд — это один из вариантов договора подряда. Договор подряда определяется статьей 702 ГК РФ как ряд обязательств сторон. Обязанностью подрядчика является выполнение и сдача определенных работ заказчику, а заказчик в свою очередь обязуется принять и оплатить их. Понятие «определенные работы» статья 740 ГК РФ трактует как «строительство объекта или выполнение других строительных задач».

Договор подряда: основные положения

Объект строительного подряда — это объект недвижимости, который имеет специфические особенности.
Организация-подрядчик может действовать только в рамках, которые определяются имеющимися у нее лицензиями, выданными уполномоченным государственным органом, или же в рамках системы управления качеством (ГОСТ Р ИСО 9000 ).
Заказчик обычно является либо титульным владельцем объекта или территории, на которой будут реализовываться строительные работы, либо его собственником. Это обстоятельство накладывает на него дополнительные обязательства по созданию необходимых для выполнения работ условий подрядчику.
Для организации-подрядчика при составлении договора могут быть установлены дополнительные обязанности, которые он должен реализовывать уже после факта сдачи/приемки завершенных работ заказчиком (гарантия).
Отношения по договору строительного подряда определяются ведомственными нормативными актами, в том числе строительными нормами и правилами.
Реализацию работ на основе строительного подряда имеет право контролировать посредник — инженерно-проектная организация. Также посредник может принимать участие в приемке выполненных работ.

К договору подряда в силу вышеперечисленных особенностей применяются нормы, которые относятся к строительному подряду.

Форма договора

Документальная форма договора подряда сейчас не регламентируется законодательно. Она создается на базе условий контракта, который заключают стороны. То есть, согласно ГК РФ, форма этого документа может быть любой (соответствующей форме для проведения сделок), но при условии, если форма договора конкретного вида не определена законом.

Условия договора

Основные условия договора подряда разрабатываются с учетом следующих нюансов:

Все положения имеют рекомендательный, а не директивный характер. Любые разногласия или проблемы, которые могут возникать при разработке договора, решаются непосредственно его участниками.
Рекомендации по содержанию и выбору состава договора строительного подряда представляют собой список распространенных универсальных решений.
Основные положения договора разрабатываются подрядчиком и заказчиком в зависимости от таких моментов, как назначение объекта недвижимости, его месторасположение, объем работ, климатические условия в регионе и другие нюансы.

Юридические аспекты

Юридическое обоснование самого факта заключения договора является основным правовым положением в деловых отношениях между участниками контракта. Все разногласия, которые могут возникать между подрядчиком и заказчиком при составлении этого документа и разработке его условий, должны быть решены еще до подписания договора.

Нельзя заключить договор официально, если подрядчик и заказчик не пришли к согласию по существенным (ключевым) вопросам, которые являются таковыми либо по условиям самого договора, либо по нормам законодательства. В первую очередь существенным условием считается конкретный вид договора. В таком случае мы говорим о договоре строительного подряда. Пункты, которые обязательно прописываются в договоре:

номер, который был присвоен договору;
полные наименования участников договора, а также данные о руководителях организаций подрядчика и заказчика с обоснованием их правоспособности;
наименования организаций, описания действий руководителей, выполняющих свои полномочия, согласно положениям или уставам; доверенности, дающие право подписывать договоры конкретного вида;
место заключения договора и число, месяц, год его подписания.

Структура договора и обязательные положения

Документ имеет определенную структуру, в которую включены следующие обязательные положения:

сам предмет договора;
точные даты начала строительных работ, а также их завершения;
порядок расчетов и стоимость всех работ;
обязанности и права участников договора (заказчика и подрядчика), способы обеспечения обязательств сторон;
полный перечень применяемых в процессе строительства смет и другой технической документации;
гарантии качества и порядок контроля (надзора) рабочих процессов;
порядок сдачи/приемки уже законченных работ;
возможные риски и ответственность участников договора;
различные спорные вопросы, а также порядок их урегулирования;
непредвиденные обстоятельства;
срок действия договора;
условия досрочного расторжения договора, а также возможность и регламент внесения в него уточнений и правок;
заключительные положения, другие условия.

Порядок внесения изменений и правок в техническую документацию (статья 744 ГК РФ), вопросы страхования строительного объекта (статья 742 ГК РФ) и прочие условия, прописанные в соответствующих положениях ГК РФ, могут быть внесены в структуру договора. Обязательными пунктами этого документа являются юридические адреса участников договора, их банковские реквизиты (счета), контактные данные (телефоны) и ИНН. Для исключения вероятности утраты или подмены страниц договора каждую страницу подписывает заказчик и подрядчик, подписи подтверждаются печатями. Также на каждой странице контракта указывается дата его подписания, номер и место составления.

Сроки завершения строительных работ в документах

Пункт о сроках завершения работ — одно из наиболее важных положений договора. Это условие регламентируется 740 статьей ГК РФ, в соответствии с которой подрядчик должен возвести определенный объект недвижимости или же выполнить иные работы в конкретные сроки. Если в договоре отсутствует пункт о сроках выполнения поставленной перед подрядчиком задачи, контракт считается незаключенным. Это положение утверждено Президиумом ВАС РФ (4 пункт письмо № 51 Президиума ВАС РФ).

Судебная практика: реальные примеры

Пример 1. В арбитраж обратился генеральный подрядчик с иском о взыскании пени, которая была оговорена в договоре, с заказчика. Предметом спора стала просрочка передачи нужной для реализации строительных задач технической документации.

Ответчик отказался выплачивать компенсацию, ссылаясь на то, что в договоре нет пункта о сроках реализации работ, вследствие чего контракт считается незаключенным. Суд, аргументируя свое решение следующими положениями, отказал подрядчику в удовлетворении его требований.

Подрядчик по договору (статья 740 ГК РФ) обязуется по заданию заказчика в оговоренный срок возвести определенный недвижимый объект или реализовать другие строительные работы, то есть что срок завершения работ — существенный пункт договора. Так как в контракте это условие не было прописано, соглашение считается незаключенным, согласно статье 432 ГК РФ.

Следовательно, у заказчика не было обязательств по своевременному предоставлению подрядчику необходимой технической документации. Соответственно у подрядчика нет права требовать компенсацию за просрочку. Кроме того, срыв сроков завершения строительных работ в данном случае — это веский довод для расторжения договора. Подробные разъяснения есть в письме № 14 пункт 10 Президиума ВАС РФ.

Пример 2. ЖСК подал в арбитражный суд иск об аннуляции договора, который он заключил с АОО. Доводом к расторжению контракта заказчик посчитал нарушение подрядчиком существенных условий договора, выражавшиеся в срыве сроков исполнения обязательств, а также увеличении сметной стоимости строительных работ. Подрядчик не согласился с требованиями истца, мотивируя свой отказ существенным повышением цены строительных материалов и работ, возникшими вследствие инфляции, а также трудностями с поставкой необходимых для реализации поставленных перед ним задач материалов.

Статья 743 (пункт 1) ГК РФ объясняет, что подрядчик обязан выполнять строительные работы по ценам, указанным в смете. Он имеет право требовать пересмотра сметных цен, если удорожание стоимости работ, обозначенной в смете, по независящим от него обстоятельствам превысило 10 % (статья 744 (пункт 3) ГК РФ). Сроки продления работ, согласно законодательству, могут изменяться исключительно по обоюдной договоренности между сторонами договора. В этом конкретном случае изменение сроков выполнения работ и повышения их стоимости подрядчик не обговорил с заказчиком, что явилось основанием для законного расторжения договора (статья 450 ГК РФ).

Риски и ответственность

Важным условием при составлении договора являются мероприятия по минимизации рисков как подрядчика, так и заказчика. Строительные работы обычно достаточно сложные и продолжительные, и эти факторы значительно повышают вероятность получения ущерба и возникновения всевозможных рисков. Основная ответственность за случайную гибель или повреждение строительного объекта, если это произошло до приемки работ заказчиком, ложится на подрядчика (741 статья ГК РФ).

В европейской практике, к примеру, ответственность за целостность объекта перекладывается с подрядчика на заказчика после издания заказчиком сертификата о частичном выполнении работ (с даты, указанной в документе). В российском законодательстве подрядчик считается титульным владельцем строительного объекта вплоть до его приемки заказчиком, поэтому вся ответственность за сохранность имущества автоматически ложится на него, вне зависимости от факта промежуточных приемок части работ.

Основные риски подрядчика обусловлены тем, что он не имеет права требовать выплат от заказчика за работу, которая по независящим от него обстоятельствам не была закончена, а также за работу, которая к моменту повреждения или разрушения объекта была выполнена. То есть подрядчик в любом случае несет материальные потери, виновен он в гибели объекта или разрушения произошли в результате внешних непредвиденных обстоятельств.

Взыскание задолженности: пример из судебной практики

Подрядчик обратился с иском о взыскании задолженности по оплате реализованных работ с заказчика в арбитраж. Ответчик отклонил претензии, аргументируя это тем, что деньги за работу уже были перечислены истцу, а повторно оплачивать включенные в акт работы он отказывается.

В результате разбирательства суд установил, что подрядчик построил здание на берегу водоема, но во время весеннего разлива его фундамент был разрушен, из-за чего истцу пришлось повторно проводить его строительство. Истец, обращаясь в суд, полагал, что риск гибели объекта перешел на заказчика, так как он принял работу по актам.

Суд иск не удовлетворил, так как в договоре подряда этапы работ не были выделены, а акты, на которые ссылался подрядчик, оформлялись только для проведения расчетов за осуществление промежуточных работ. То есть юридически они не перекладывали риски с подрядчика на заказчика (статья 753 пункт 3 ГК РФ). Все риски до окончательной сдачи этого объекта заказчику (статья 741 ГК РФ) несет подрядчик. Это значит, что заказчик не обязан повторно оплачивать выполненные работы по восстановлению фундамента (письмо № 51 Президиума ВАС РФ пункт 18), а все расходы должен покрывать подрядчик из своих средств.

Пункт 2 статьи 741 ГК РФ определяет обстоятельства и условия, в которых наступает ответственность заказчика перед подрядчиком. Он должен возместить всю стоимость работ (согласно сметной документации) в случае повреждения или гибели строительного объекта, если к этому привели его действия:

предоставление недоброкачественных конструкций, материалов, оборудования или деталей;
ошибочные указания.

Подрядчик имеет право на возмещение затрат в случае соблюдения положений статьи 716 ГК РФ (пункт 1). В ней описаны ситуации, при которых подрядчик должен сразу же остановить строительный процесс, предупредить об этом заказчика и потом действовать в соответствии с его указаниями. Так необходимо поступить при выявлении фактов:

Недоброкачественности или непригодности того, что предоставил заказчик (оборудование, материалы, технические документы, вещи для обработки или переработки).
Указания заказчика относительно способа исполнения работ могут иметь неблагоприятные для него последствия.
Обстоятельства, не зависящие от подрядчика, препятствуют выполнению работы в срок или негативно влияют на прочность и пригодность возводимой конструкции.
Заказчик может предоставить подрядчику право владеть и пользоваться необходимыми для осуществления подрядных работ материалами, оборудованием, определенным имуществом. Это должно быть зафиксировано в договоре.
Если в документе отражена необходимость переработки вещи заказчика, она передается подрядчику во владение. Так как в обоих случаях собственником или обладателем прав на вещь является заказчик, основанием для того, чтобы подрядчик мог ее использовать на законном основании, служит подрядный договор.

Ответственность за возможные риски (повреждение или непреднамеренная гибель переданных материалов) возлагается на предоставившую сторону (статья 705 ГК РФ). Эта норма действует только в ситуациях, случившихся не по вине участников договорных отношений. За несохранность материалов, которые предоставляет заказчик для применения в строительных работах, несет ответственность подрядчик (статья 714 ГК РФ).

Статья 742 ГК РФ предусматривает страховую защиту строительного объекта. Это обстоятельство фиксируется в договоре. Согласно договорному документу, возможна ответственность стороны, способной спровоцировать риски:

гибели или повреждения (случайные события) имущества, материалов, оборудования, задействованных в строительстве, или самого объекта;
нанесение вреда строительному процессу со стороны других лиц.

Участника договора можно обязать застраховать собственные риски (согласно пункту 1 статьи 742 ГК РФ).

Указание гарантий качества в договоре строительного подряда осуществляется в соответствии с положениями статьи 755 ГК РФ. В ее первом пункте указано, что увеличить зафиксированный документом гарантийный срок можно только соответствующим соглашением сторон.

Помимо гарантии качества выполняемых работ, необходимым условием заключения договора на строительный подряд является положение о гарантийном сроке. Если документ не содержит указаний на другие обстоятельства, подрядчик должен гарантировать:

точное соответствие возводимого объекта показателям, обозначенным в соответствующих технических документах;
полноценную эксплуатацию объекта в течение гарантийного срока, который указан в договоре строительного подряда.

Начало отсчета гарантийного срока — момент приема объекта в эксплуатацию. На протяжении всего времени действия гарантий подрядчик обязан обеспечить заказчику соответствие действительных параметров объекта документально зафиксированным и возможность его полноценной эксплуатации.

Во время действия гарантийного срока могут быть выявлены недостатки, свидетельствующие о том, что подрядчик ненадлежащим образом выполняет обязанности, закрепленные договором. Если при этом заказчик соблюдал условия правильной эксплуатации, он имеет право после обнаружения таких фактов потребовать от подрядчика их устранения. На весь период, в течение которого объект не эксплуатируется по вине подрядчика (из-за допущенных им нарушений), действие гарантийный срока приостанавливается.

Статья 756 ГК РФ определяет предельные границы срока для выявления недостатков строительства — 5 лет (в РСФСР он составлял 2 года). Необходимо учесть, что эти законодательные нормы распространяются не на все случаи. Только на ситуации, в которых не установлен гарантийный срок или по продолжительности он меньше, чем установлено в статье 756 ГК РФ.

Статьи 743 и 744 ГК РФ содержат требования, регламентирующие:

техническую документацию;
смету строительных работ (на основе подрядного договора);
внесение корректировок в технические документы.

Смета содержит информацию о цене строительных работ. Если в договоре отсутствуют особые указания, это означает, что подрядчик в обязательном порядке должен выполнить весь объем работ, отраженный в смете и технической документации. Содержание и состав пакета технических документов определяется договором подряда. В нем также содержится информация о сроках предоставления необходимых документов каждой из сторон.

Судя по арбитражной практике последних лет, отсутствие технической документации, утвержденной по действующим нормативам, не всегда признается безусловным основанием для того, чтобы считать подрядный договор недействительным. Разъяснения можно найти в письме Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 51. Нет безусловных оснований для того, чтобы признать договор незаключенным (несмотря на отсутствие пакета технических документов) в ситуации, когда строительство велось по типовому проекту и при этом:

заказчика ознакомили с проектом до заключения подрядного договора;
предмет договорных отношений не вызывал разногласий сторон;
результат работ был принят заказчиком (есть соответствующий акт).

К этому необходимо добавить, что пункт 3 статьи 743 ГК РФ возлагает на подрядчика обязательство сообщать заказчику информацию, касающуюся:

выявления подрядчиком работ, не указанных в технических документах;
необходимости в проведении дополнительных рабочих мероприятий;
увеличения сметы.

По этому поводу есть разъяснения в пункте 10 письма ВАС РФ № 51. Если подрядчик не уведомил заказчика о том, что существует необходимость в дополнительных, не учтенных при составлении технических документов работах, он не имеет права требовать их оплаты. Ситуация не меняется даже при условии, что работы были отражены в акте приемки, который подписал представитель заказчика.

Пример. Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска подрядчику, который намеревался взыскать определенную сумму с заказчика, не оплатившего проведение дополнительных работ. Они не были отражены в технических документах и не предусматривались договором. Так как подрядчик также выполнил работы, зафиксированные в строительной документации, сметная стоимость возросла.

Решение арбитражного суда по делу базировалось на положениях статьи 743 ГКРФ. Она обязывает подрядчика при необходимости дополнительных работ и возможности пересмотра сметы в сторону ее увеличения ставить в известность заказчика. Если подрядчик нарушает обязанность и не приостанавливает дополнительные работы, даже при отсутствии в установленные сроки ответа от заказчика на его сообщение, он не сможет на законных основаниях добиться от другой стороны возмещения затрат.

Подрядчик выполнил дополнительные, не предусмотренные документами договора строительные работы. Не сообщив об этом заказчику и не получив от него согласия, он вписал их в акт приемки наряду с теми, которые выполнялись в соответствии с условиями договора. Все действия выполнялись без учета мнения заказчика.

Таким образом подрядчик нарушил положения пункта 3 статьи 743 ГК РФ об обязанностях. У него нет права настаивать на том, чтобы заказчик оплатил дополнительные услуги даже в случае подписания акта приемки. Документ является лишь подтверждением того, что подрядчик выполнил работу. Это не означает, что заказчик согласился оплатить дополнительные услуги.

Вносить соответствующие изменения в технические документы можно только в исключительных ситуациях. Они предусмотрены статьей 744 ГК РФ.

Заказчик имеет право изменять данные технической документации в случае, если в нее необходимо внести информацию о дополнительных работах, стоимость которых ниже 10 % от общих затрат на строительство (указанных в смете). Они не должны менять характер работ, зафиксированных в подрядном договоре.

Если в результате внесения изменений в техническую документацию превышается лимит сметной стоимости (устанавливается на основании комментируемой статьи), возникает необходимость в составлении дополнительной сметы. Заказчик обязан оплатить дополнительные работы и решить вопрос перенесения срока окончания строительных работ (в соответствии с обоснованным требованием подрядчика).

Если стоимость работ значительно превышает сметные расчеты (более 10 %) по независящим от подрядчика причинам, он имеет право требовать от заказчика пересмотра сметы. Отношения сторон в этом случае (изменение или расторжение договора вследствие изменения обстоятельств) регулируются требованиями статьи 451 ГК РФ.

Цена работы, которую указывают в подрядном договоре, не рассматривается как его существенное условие. Договор является действительным даже в случае, если цена не указана. В этой ситуации руководствуются положениями пункта 3 статьи 424 ГК РФ. В нем сказано, что, исполняя договор, оперируют обычной ценой за аналогичные услуги, товары или работу, актуальной в сравнимых обстоятельствах.

Оплата заказчиком произведенных работ включает расходы, непосредственно связанные с выполнением договора подряда. Подрядчику компенсируют расходы на производство работ и оплачивают положенное вознаграждение. Косвенные расходы возмещаются заказчиком только при условии, что это предусмотрено договором.

Источник: antek-consult.ru

1. Наименование и объемы работ

В первую очередь стороны должны определиться с названием и объемами предстоящих работ. Объем работ может быть учтен в рабочем проекте, в сметном расчете или в приложении к договору подряда (если объем работ небольшой). Тщательная предварительная проработка объемов работ исключит в дальнейшем споры между заказчиком и подрядчиком по вопросу обязательств подрядчика по выполнению того или иного вида работ в рамках договора.

2. Стоимость работ

Стоимость и объем работ – взаимосвязанные вопросы, и перед внесением их в условия договора подряда являются основным предметом отдельного обсуждения между заказчиком и подрядчиком.

Стоимость работ определяется, как правило, на основании сметного расчета, фиксируется протоколом договорной цены и вносится в условия договора.

Цена может быть «фиксированной» или «открытой», т.е. меняющейся в процессе работы в зависимости от колебания цен на материалы. В условиях рыночных отношений «открытая» цена наиболее объективно отображает реальные затраты. «Фиксированная» цена используется при небольших по объему и непродолжительных по срокам работах, когда возможно приобретение материалов, необходимых на весь объем работ в течение короткого периода, за который не произойдет существенного изменения цен.

3. Сроки выполнения работ

В договоре подряда должны быть обязательно оговорены сроки начала и окончания работ. Кроме того, подрядчик, как правило, предоставляет заказчику для контроля над ходом работ график выполнения промежуточных этапов работ. Этот график является приложением договора подряда.

4. Порядок сдачи работ и проведение расчетов

В этом разделе договора предусматривается порядок сдачи и оплаты выполненных работ.

Первоначально стороны оговаривают величину аванса, предоставляемого заказчиком подрядчику (в основном на приобретение материалов). Величина аванса может быть произвольной, оговаривается сторонами до начала работ и обычно составляет от 10 до 50% от общей стоимости работ.

Далее оговаривается порядок оплаты заказчиком промежуточных этапов выполненных работ. Это может быть либо ежемесячная оплата за фактически выполненный объем работ (акт-форма № 2 — «процентовка»), либо график фиксированных платежей в оговоренные сторонами сроки.

В договоре подряда необходимо также оговорить порядок сдачи подрядчиком выполненного объема работ – форму уведомления подрядчиком заказчика о выполненных работах, сроки приемки заказчиком предъявленных работ, порядок разрешения спорных моментов, возникающих в процессе приемки работ.

5. Поставка материалов на объект и хранение материалов

Данный вопрос зачастую остается за рамкой условий договора, хотя в ходе производства работ по нему часто возникают споры между заказчиком и подрядчиком.

Приобретение и поставку основных строительных материалов на объект, как правило, осуществляет подрядчик. Но на стадии отделочных работ при имеющемся в настоящее время огромном ассортименте нередко заказчик принимает активное участие в выборе и приобретении отделочных материалов. Поэтому в условиях договора необходимо оговорить все возможные варианты приобретения и поставки материалов. Здесь можно сделать или приложение к договору, в котором будет указываться, какие материалы приобретают стороны, или внести в договор пункт, регламентирующий, как будут производиться взаиморасчеты в случае приобретения материалов заказчиком, в какие сроки заказчик обязан уведомить подрядчика о своих намерениях приобрести те или иные материалы, а также порядок передачи приобретенных заказчиком материалов подрядчику.

Надо учитывать, что приобретение материалов заказчиком и последующие взаиморасчеты между сторонами — вопрос очень деликатный. Дело в том, что обычно в сметном расчете все начисления к прямым затратам («накрутки»), в том числе и прибыль подрядчика, подсчитываются с учетом стоимости заложенных в смету материалов. При взаиморасчетах с подрядчиком сумма оплаты акта выполненных работ уменьшается на величину приобретаемых заказчиком материалов, что приводит к уменьшению величины «накруток» и, соответственно, планируемой прибыли подрядчика. Также и приобретаемые подрядчиком материалы по ценам выше сметных не должны необоснованно увеличивать абсолютную величину «накруток».

И хотя в практической деятельности вопросы взаиморасчетов достаточно хорошо отработаны, но, так как возможны различные варианты решения этих вопросов, в договоре рекомендуется подробно оговорить, на каком варианте учета стоимости материалов в актах выполненных работ остановились стороны, как будет компенсироваться разница между .сметной и фактической стоимостью материалов, как будут учитываться при взаиморасчетах материалы, приобретенные заказчиком с учетом взаимных интересов сторон.

6. Передача площадки под строительство

При капитальном строительстве заказчик на период работы передает подрядчику по акту площадку под строительство. В этом случае в договоре обязательно необходим пункт, оговаривающий условия передачи площадки на этот период.

Заказчик обычно предоставляет на период ведения работ подрядчику места временного подключения воды, тепла, электроэнергии и т.п., поэтому в договор должен быть включен пункт оплаты коммунальных услуг на период строительства.

Стоимость коммунальных услуг закладывается в сметные расценки, и оплата коммунальных услуг на период строительства является обязанностью подрядчика. Включение в договор данного пункта об оплате коммунальных услуг обычно стимулирует подрядчика к более бережному отношению к энергоресурсам.

7. Ответственность сторон

Любой договор содержит пункт, предусматривающий ответственность сторон за неисполнение своих обязательств. Обычно со стороны подрядчика – это ответственность за срыв сроков выполнения работ, а со стороны заказчика — ответственность за несвоевременную оплату принятых работ.

В дополнение этого пункта рекомендуется включить пункт, предоставляющий заказчику возможность привлекать другого подрядчика для завершения работ, невыполненных в предусмотренные договором сроки, или работ, выполненных с низким качеством.

8.Гарантийные обязательства

В международной практике кроме временных гарантийных обязательств распространен еще вариант гарантийных обязательств — материальный. Суть его заключается в том, что сумма в размере 5-10% от общей суммы договора выплачивается заказчиком подрядчику только после окончания гарантийного срока на выполненные работы. В случае если в ходе гарантийного срока будут выявлены какие-то недоделки и у заказчика будут проблемы с привлечением исполнителя к их устранению, договор должен предусматривать возможность привлечения другой фирмы для устранения недоделок за счет этой резервной гарантийной суммы.

9. Условия расторжения договора

Условием расторжения договора может быть взаимное соглашение сторон, неисполнение сторонами своих обязательств в течение определенного промежутка времени и др. Здесь важно оговорить условия компенсации возможных потерь, связанных с расторжением договора.

Включение и подробная обработка этого пункта в договоре поможет избежать в дальнейшем затрат на судебные издержки.

Составленный договор подряда должен быть проверен юристом на предмет его соответствия существующим законодательным актам.

Любые изменения и дополнения к договору подряда должны оформляться в письменном виде с заключением дополнительных соглашений.

Добавлено: 25.02.2017 12:47:47

Еще статьи в рубрике Статьи по охране труда, образцы приказов, образцы должностных инструкций:

Инструкция по охране труда для административно-управленческого аппарата, специалистов, инженерно-технического персонала, инженерно-технических работников и младшего обслуживающего персонала.

Настоящая инструкция разработана для административно — управленческого аппарата, специалистов, инженерно – технического персонала, инженерно–технических работников и младшего обслуживающего персонала (далее работника .

Первая медицинская помощь представляет собой комплекс срочных мероприятий, направленных на сохранение жизни и здоровья пострадавших при травмах, несчастных случаях, отравлениях и .

Настоящая инструкция разработана для диспетчеров, занятых эксплуатацией и пользованием компьютерами: — работа диспетчеров связана с приемом и вводом информации, наблюдением за состоянием .

Источник: www.stroi-baza.ru