Что такое аккредитация объекта строительства банком

Ипотека от застройщика: условия и варианты оформления

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. —>

• В. э. образование.
• Работала 5 лет в банке.
• Независимый эксперт.
• Финансовый аналитик. . .

Многие россияне принимают решение оформить ипотеку от застройщика. И правильно делают. По таким программам кредитования заключаются самые выгодные договора. И именно к новостройкам стандартно применяются государственные программы субсидирования.

1. Кто выдает ипотеку
2. Выбор банка
3. Вариант покупки №1. Через застройщика
4. Вариант покупки №2. Самостоятельное обращение в банк
5. Условия ипотеки от застройщика

Что собой представляет ипотека от застройщика, ее особенности, условия и порядок получения. Бробанк.ру рассказывает, как заключить предельно выгодный кредитный договор, выбрать банк и оформить ссуду.

Кто выдает ипотеку

Говоря об ипотеке от застройщика, многие граждане не совсем верно понимают механизм выдачи кредита. Кажется, что раз программа “от застройщика”, то ипотеку выдает сама строительная компания. Но это совсем не так.

Ипотека — это банковский кредитный продукт. Банки сотрудничают со строительными компаниями, и в рамках этого сотрудничества появляется ипотека на покупку новых квартир и домов, которые только построены или еще находятся в стадии возведения.

То есть:

1. Застройщик строит.
2. Банк выдает ипотеку.

Раньше встречались ситуации, когда сами застройщики предлагали покупателям рассрочку от себя. Они просили большой первый взнос от 50% и раскидывали остальную сумму на 1 год. Но сейчас такие предложения практически полностью исчезли с рынка.

Застройщики сотрудничают с банками, получают от них аккредитацию и предлагают покупателям ипотечные кредиты. Часто они имеют в штате отдельных сотрудников, которые уполномочены принимать заявки и перенаправлять их в банк. В итоге покупка оказывается максимально удобной.

Выбор банка

Если вы выбрали конкретного застройщика и один из его ЖК или домов, нужно смотреть, какие банки аккредитовали этот объект. Аккредитация — это полная проверка банка и самого объекта на предмет юридической чистоты. Если объект аккредитован, банк выдает ипотеки на покупку в нем квартир и принимает их в залог.

Для заемщика аккредитация — это большой плюс, он может быть уверенным в чистоте объекта и компании, которая его возводит. Юристы банка уже провели тщательный анализ и признали сделку безопасной.

Минус — часто объекты имеют аккредитацию одного или двух банков, что сильно сужает выбор кредитных организаций. Но обычно речь о крупных банках с хорошими условиями.

Найти, какие банки аккредитовали интересующий объект, просто. Достаточно зайти на сайт застройщика, выбрать объект и смотреть условия покупки. Нужен раздел “ипотека”.

Например, на сайте крупной компании Донострой, которая возводит ЖК в том числе и в Москве, перечень партнерских банков состоит из десятка пунктов:

При этом каждый конкретный строительный объект проходит отдельную аккредитацию партнерскими банками. Например, если зайти в раздел банка, можно увидеть, какие объекты конкретного застройщика он аккредитовал.

Вот данные по компании Донстрой и Газпромбанку:

Если же вы уже выбрали дом или ЖК для покупки, заходите на сайт застройщика в раздел этого объекта и смотрите доступные по нему кредитные программы. Например, вот программы для ЖК Символов в Москве от Донстроя:

По такому же принципу размещения и предоставления информации работают и сайты других строительных компаний. Там найдете всю информацию о партнерских банках и можете сразу подать заявку на ипотеку.

Вариант покупки №1. Через застройщика

У каждой крупной строительной компании есть офис для приема заявок на ипотечные программы. Там работают представители застройщика, прошедшие обучение в банках и получившие от них доступ к программе приема заявок на ипотеки.

Если фирма работает сразу с большим числом банков, она может создать специальную единую брокерскую форму приема заявок. В итоге, например, если покупатель выбрал квартиру в доме, который аккредитовал Сбербанк, ВТБ и ПСБ, заявка отправится сразу в эти три банка. Это удобно.

Как проходит оформление такой ипотеки от застройщика:

1. Изучение объекта, выбор квартиры, ее бронирование.
2. Посещение брокерского отдела застройщика с первичными документами (только паспорт или паспорт+справки, менеджер скажет точно). Подача заявки на ипотеку.
3. Автоматический ответ от банка или банков может пройти почти сразу. Если одобрений несколько, покупатель выбирает лучший вариант.
4. Застройщик формирует пакет документов для банка, в который входят документы клиента и бумаги на покупаемый объект. В течение 2-3 дней банк проводит проверку.
5. Если нареканий нет, дается окончательное одобрение на покупку конкретного объекта, составляется график платежей.
6. Заемщик посещает отделение банка, подписывает кредитный договор, покупает обязательную страховку. Далее сделка регистрируется в Росреестре. Если объект еще строится, право собственности возникнет после сдачи дома.

Этот способ оформления ипотеки от застройщика можно назвать самым удобным, так как документооборот и диалог с банком берет на себя строительная компания.

Вариант покупки №2. Самостоятельное обращение в банк

Оформить ипотеку на новый объект можно и путем личного обращения в банк. И тут есть два варианта развития событий:

1. Сначала выбрать объект, посмотреть список аккредитовавших его банков и направить заявки на выдачу ипотеки. Проще всего сделать это онлайн, все банки принимают обращения таким образом и даже снижают за это ставки.
2. Сначала выбрать банк, а потом смотреть на его сайте, какие объекты он аккредитовал. В случае одобрения выберете любой дом или ЖК из этого списка.

Сам же процесс оформления идентичен первому варианту, просто придется побольше побегать. Тут уже не представитель застройщика занимается документооборотом, а заемщик несет документы от застройщика банку. Но строительная фирма в любом случае поможет собрать документы, все подготовит.

Банки практически не выдают ипотеку на неаккредитованные объекты. Это слишком рискованно для них. А если и найдете такой банк, придется собирать огромный комплект документов на застройщика и дом.

Условия ипотеки от застройщика

Сам застройщик не может диктовать условия выдачи ипотечного кредита, их создает банк. Но в рамках партнерских договоров могут создаваться особые программы с предельно выгодными тарифами.

Основные условия такие:

• наличие первого взноса в размере минимум 10-20%. Без первоначального взноса ипотека от застройщика не выдается. Исключение — некоторые банки позволяют в качестве ПВ использовать маткапитал;
• официальная работа заемщика, стаж на ней — не менее 3 месяцев. Уровень дохода и факт трудоустройства подтверждаются справками;
• заемщик достиг 21 года. Предельный возраст на момент полного погашения ипотеки у каждого банка свой, смотрите на требования к заемщику;
  достаточная платежеспособность для погашения ипотеки;
• можно применить все положенные субсидии, оформить сделку по Семейной ипотеке, использовать материнский капитал;
• покупаемый объект обязательно нужно страховать весь период выплаты ссуды.

Если ипотека от застройщика оформляется супругами, они становятся созаемщиками и несут идентичную ответственность за выплату. Второй участник сделки также несет документы, но требования относительно обязательного трудоустройства нет.

Частые вопросы

Это ипотека, которая выдается банком на покупку квартиры в строящемся или уже возведенном доме, на покупку частного дома от застройщика. Продавцом может выступать только аккредитованный застройщик.

По таким программам процентные ставки традиционно ниже. Кроме того, вы покупаете новый, проверенный банком объект — риски покупателя сводятся к нулю.

Если выбранный вами банк дает такую возможность, то реально. Например, такие предложения есть в Сбере и Альфа-Банке. Но ставки по таким упрощенным предложениям повышаются.

Нет, Сбербанк принимает в залог только аккредитованные объекты, перечень которых можно найти на сайте Домклик.

Значит, купить в ипотеку этот объект вы не сможете. Выбирайте другой с другими банками или рассмотрите вторичный объект. В последнем случае за ипотекой можете обратиться в любой банк.

Источник

Что такое аккредитация объекта строительства банком

Нажимая кнопку «Отправить», вы даете согласие на обработку Ваших персональных данных

Спасибо!

Ваше сообщение получено. Наш специалист свяжется с Вами.

Строим с 1992 года

Главная Блог Аккредитация застройщика банком: что такое, зачем нужна и как проверить

«Дом аккредитован»: что это значит

Проверять риски перед покупкой квартиры в строящемся доме становится у людей хорошей привычкой. Но на какие критерии ориентироваться, если периодически даже самые крупные строительные компании банкротятся и уходят с рынка.

Как ни странно, такой критерий есть. И это аккредитация застройщика в крупных банках Российской Федерации. Аккредитация – объективная надежность выбранной компании, так как указывает на то, что данного девелопера согласны кредитовать солидные финансовые учреждения.

Что такое аккредитация застройщика

Простыми словами аккредитация строительной компании финансовым учреждением – это согласие банка финансировать проекты застройщика. Выдавать кредитные средства на строительные работы и обеспечение стройки – на длительное время и под хорошие проценты.

Каждый объект девелопера подлежит аккредитации. В редких случаях процедуру проводят для отдельных корпусов или очередей строительства.

Кому выгодна аккредитация

Выгоды аккредитации достаточно очевидны, причем для каждой участвующей стороны:

• Банковское учреждение – минимизирует риски при оформлении ипотечных кредитов дольщикам, привлекает новых клиентов из числа покупателей недвижимости.
• Застройщик – подтверждает надежность фирмы, использует аккредитацию как рычаг для продвижения собственных объектов на рынке продаваемого жилья, быстро завоевывает доверие покупателей.

Без аккредитации банка частные и юридические лица практически не могут получать ипотечные кредиты. Что в свою очередь создает сложности с продажами у застройщика. Ведь без ипотеки купить новостройку сегодня могут только отдельные клиенты.

Достоинства и недостатки аккредитации

Основная выгода покупателя – знание о гарантированной добросовестности девелопера. Аккредитация показывает, что возводимая новостройка соответствует всем нормам федерального законодательства РФ, прошла тщательную и максимальную проверку СБ банка.

Также среди преимуществ покупателя выделяют:

• Оформление ипотечного кредита на особенно привлекательных условиях. Банки и застройщики привлекают клиентов акциями и сниженными процентными ставками.
• Простая процедура предоставления кредита. Так как все предварительные проверки уже проведены, банки спокойно удостоверяются в платежеспособности дольщика и принимают решение о кредитовании.
• Уверенность – практически гарантия, что новостройка будет сдана точно в указанный срок.

Недостатки у аккредитации тоже есть:

• Малое количество банковских организаций для оформления ипотечного кредита.
• Невыгодные условия кредитования до момента проведения аккредитации или при ее отсутствии.

Наличие у новостройки аккредитации в одном-двух банках показывает, что проверок было проведено мало, или не все они закончились положительным решением.

Алгоритм проведения аккредитации

Так как федеральное законодательство не регламентирует правила «аккредитации недвижимости», каждый банк самостоятельно разрабатывает схемы проверки. Стандартный алгоритм включает как оценку юридической чистоты строительной компании, так и каждого его строящегося объекта.

Оценка честности, надежности и юридической чистоты строительной компании требует уточнения и проверки следующих деталей:

• продолжительность присутствия на рынке, опыт работы;
• своевременность сдачи новостроек в эксплуатацию;
• анализ качества уже построенного жилья;
• сведения о руководящем звене и акционерах компании-девелопера;
• выполнение требований ФЗ-214;
• финансовая состоятельность – отчеты, анализ активов фирмы;
• открытость компании – наличие в открытом доступе всех обязательных документов.

Проверка новостройки подразумевает изучение документов:

• разрешительных – на строительство;
• правоустанавливающих и правоподтверждающих – на земельный участок;
• проектных.

Дополнительно оценивается и готовность дома. Банки смотрят на количество завершенных проектов и на основании этого диктуют условия. Проверенным застройщикам достаточно просто получить документы на строительство, в то время как новички должны иметь готовность объекта не менее 20-30%.

Скрупулезность проводимой проверки зависит от продолжительности сотрудничества банка и застройщика. При наличии долговременных финансовых отношений проверка проходит по упрощенной схеме. В случае первого обращения менеджеры банка будут просматривать все документы дотошно и тщательно.

Стандартный срок проверки застройщика – 10-30 дней.

«Дом аккредитован»: что это значит

Аккредитация дома указывает на следующие особенности:

• выбранный объект отвечает всем строительным нормам;
• новостройка оформлена по всем правилам и имеет необходимые разрешения;
• дом строится на участке, выделенном под жилищное строительство;
• риски срывов срока сдачи или «заморозки» стройки сведены к нулю;
• ипотечный кредит выдается на оптимальных для покупателя условиях.

Важно понимать, что банки постоянно мониторят ситуации вокруг аккредитованных объектов. И если у застройщика возникают проблемы, аккредитацию тут же прекращают или приостанавливают.

Коротко о главном

1. Аккредитованный дом – знак того, что банковское учреждение провело детализированную проверку строительной компании и возводимых объектов и пришло к выводу, что все документы соответствуют нормам федерального законодательства, и дало разрешение на выдачу ипотечных кредитов. Факт аккредитации девелопера отражен как на сайте самой строительной компании, так и на сайте самой финансовой компании.
2. При отсутствии аккредитации купить новостройку можно только на личные деньги или взяв кредит под очень высокий процент.
3. Отсутствие аккредитации – это не только негативный знак, но и также признак недавно вышедшей на рынок строительной компании, раннего этапа строительства дома или стадии проверки документов застройщика до получения положительного заключения банка.
4. Аккредитованный дом не гарантия завершения строительства и сдачи объекта, но существенное снижение риска неблагоприятных ситуаций.
5. Выдача ипотечных средств на приобретение квартиры в аккредитованной новостройке проходит на более привлекательных условиях и в ускоренные сроки.

Настораживающий факт и тревожный сигнал для покупателя – длительные открытые продажи недвижимости при отсутствии аккредитации объекта. Это говорит о том, что банк не высказал доверия девелоперу – нашел ошибки в документах, не уверен в надежности компании. Покупать жилье в подобных домах не рекомендовано.

Источник

Лайфхак: что означает банковская поддержка застройщика для покупателя нового жилья

На какие объекты дают аккредитацию банки, сколько банков могут аккредитовать один объект, для чего это нужно застройщикам — разбираемся со специалистами.

Ипотека сегодня — один из наиболее распространенных инструментов покупки жилья. Рост этого вида кредитования говорит сам за себя: за девять месяцев 2017 г. жилье с помощью ипотеки приобрели 23 тыс. жителей Свердловской области — на 22% больше, чем за это же время в прошлом году. По прогнозам банкиров, до конца года число выданных кредитов достигнет 30 тыс., а общая сумма ипотечных кредитов, взятых свердловчанами в этом году, составит 50 млрд руб. Примерно четверть из этих 50 млрд выдана на «долевку».

Ипотека на незавершенный объект строительства всегда чуть более рискованна, чем на уже построенное жилье — и для банка, выдающего кредит, и для заемщика, который в случае задержки со стройкой может остаться и без квартиры, и с огромным долгом. Именно этот страх — остаться «у разбитого корыта» — зачастую сдерживает потенциальных покупателей новостроек.

По мнению участников рынка недвижимости, существует ряд механизмов и показателей, сводящий риск к минимуму. В первую очередь, законодательный: 214-ФЗ, действующий в России уже несколько лет, защищает права дольщиков.

Согласно закону, застройщик обязан публиковать фото с места строительства на сайте, чтобы покупатели могли следить за тем, как продвигаются работы. Если у девелопера возникают сомнения в том, что он уложится в сроки, он должен заранее предложить клиенту договор с новой датой. Согласиться с этими условиями или потребовать возврата денег — решает покупатель.

Одним из показателей, свидетельствующих о низких рисках проекта, специалисты рынка недвижимости называют наличие банковской аккредитации строящегося объекта. По сути, это партнерская программа застройщика и финансовой организации, гарантирующая, что данный банк выдаст ипотеку на квартиру в определенном объекте. Условия по таким объектам, как правило, более выгодны для покупателей: со стороны банка может быть чуть снижена процентная ставка, со стороны девелопера — уменьшена стоимость квартиры при оформлении кредита в конкретном банке.

Зачем нужна аккредитация

Ипотека — это вид кредитования, при котором банк выдает заемщику деньги под залог квартиры. Не гасит клиент долг вовремя — банк имеет право выселить заемщика и реализовать жилье, купленное в ипотеку. Но пока квартира не построена, никакого физического залога у банка нет. Есть только право требования на квартиру, которой еще не существует. Так что пока объект не возведен и не сдан в эксплуатацию, банк несет определенные риски, предлагая ипотечные кредиты на такое жилье: вдруг объект не сдадут вовремя или же не смогут зарегистрировать в Росреестре, например, из-за проблем с землеотводом (в этом случает с юридической точки зрения жилье не будет существовать, соответственно, банк не сможет в случае невыплаты долга заемщиком реализовать залог).

С другой стороны, ипотека сегодня — один из драйверов банковского рынка. Ипотека на строящееся жилье обычно выдается под более высокие проценты, так что несет финансовой организации больше прибыли. Кроме того, банки зачастую выступают инвесторами строительных проектов. Так что ипотека на еще не завершенные объекты строительства — выгодный, но рискованный инструмент.

Чтобы максимально обезопасить себя, финансовая организация проводит аудит объекта. Если все в порядке, банк аккредитует новостройку — то есть одобряет выдачу ипотеки на квартиру в рамках этого объекта.

Как происходит аккредитация объекта банком

В принципе, аккредитация объекта — это проверка застройщика (его деловой репутации, потрфолио, финансовых отчетов за последние годы) и собственно объекта — всей разрешительной документации на стройку. Это такие документы:

• право на земельный участок, на котором будет возводиться объект, c подтверждением факта государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок;
• разрешение на строительство;
• проектная декларация (и изменения в ней) с информацией о месте опубликования;
• заключение государственной экспертизы;
• договор страхования гражданской ответственности;
• учредительные документы.

Пресс-служба ВТБ:

Банкиры уверяют, что работают по всем схемам реализации объектов строительства: договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи, договор об участии в ЖСК. Однако аналитики рынка недвижимости отмечают, что наиболее охотно банки аккредитовывают объекты, возводимые по схеме ДДУ: это единственная форма реализации недвижимости, находящейся в стадии строительства, которая предполагает государственную регистрацию документа и обеспечивает защиту дольщикам на законодательном уровне.

В чем выгода аккредитации для покупателя квартиры в новостройке

По идее, работая над аккредитацией объекта, банк выполняет ровно те же операции, что должен сделать сам покупатель, выбирая себе квартиру в строящемся доме: проверить репутацию застройщика и наличие необходимых документов, посмотреть его сайт, изучить портфолио по уже возведенным объектам. Просто у банков есть еще один механизм — проверка финансовой деятельности.

Застройщики отмечают, что каждый банк проводит собственную проверку объекта — поэтому чем больше финансовых организаций аккредитовали стройку, тем выше ее надежность.

Впрочем, профессионалы рынка недвижимости отмечают, что наличие аккредитации на объект в нескольких, но малоизвестных банках — не показатель. А вот если застройщик заручился финансовой поддержкой «системного» банка, это свидетельствует о том, что он на хорошем счету.

Руслан Музафаров, коммерческий директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Урале:

— Аккредитация означает, что банк доверяет застройщику и готов кредитовать данный объект еще на стадии строительства, хотя в этом случае банк несет дополнительные риски по сравнению с готовым жильем. Если будущему дому дают ипотеку три или четыре государственных банка — это хороший показатель. У нашей компании, к примеру, каждый объект имеет аккредитацию двадцати разных банков. в том числе — самых крупных: ВТБ, Сбер, Газпромбанк.

К системным банкам можно отнести крупнейшие кредитные организации страны, устойчивость которых оказывает влияние на рынок в целом. Сейчас такой статус имеют менее десяти банков: ЮниКредит Банк, Газпромбанк, ВТБ, Альфа-банк, Сбербанк, Московский кредитный банк (МКБ), Райффайзенбанк и Россельхозбанк.

Еще один плюс аккредитации объекта многими банками — у покупателя есть выбор между разными кредитными программами: одни банки предоставляют выгодные условия, например, для семей с детьми, другие — для молодежи, третьи — для военных и т. п. Как правило, на сайте крупных застройщиков можно найти программы всех банков, с которыми работает компания. «Есть некоторые банки, практикущие аккредитацию только после того, как объект прошел одобрение в крупных банках — например, Сбербанк, ВТБ», — добавляет Руслан Музафаров.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

— Аккредитация в банках не является абсолютной гарантией устойчивости проекта и застройщика. Хотя, конечно, банк должен оценивать риски, когда начинает работать с тем или иным проектом или компанией. И в этом смысле наличие аккредитации в отдельных банках является дополнительным фактором при принятии решения. Для покупателей удобно, когда у него есть возможность выбирать разные банковские продукты и его выбор не ограничен 2–3 банками.

Каким объектам могут отказать в аккредитации

Новостройки, не имеющие аккредитации, тоже встречаются на рынке. И здесь надо внимательно посмотреть, по какой причине одобрения от банков нет. Возможно, все дело в низкой готовности объекта: как правило, финансовые организации приступают к аккредитации при 25–30-процентной готовности. Если стройка еще на этапе котлована, аккредитовать ее может разве что кэптивный банк застройщика (то есть входящий в один холдинг). В этом случае не стоит отказываться от покупки квартиры — конечно, если все остальные показатели (репутация, документы, портфолио) в норме. Просто крупные банки выйдут на объект чуть позже. Как правило, все крупные застройщики города без проблем получают аккредитацию многих банков.

Если же есть какие-то сомнения в самом застройщике, лучше поискать другой вариант.

Пресс-служба ВТБ:

Систематическое затягивание сроков сдачи объектов или приостановка строительства, использование застройщиком упрощенной системы налогообложения, систематическое проведение «ребрендинга» застройщика — это тоже поводы для отказа, отмечают в ВТБ.

При этом наличие аккредитации тоже не дает 100-процентной гарантии, что объект будет возведен в срок. В Екатеринбурге есть примеры, когда аккредитованный крупным банком ЖК попал в разряд долгостроев — «Первый Николаевский», строительство которого осуществлялось при финансовой поддержке Сбербанка. Работы на объекте были остановлены в 2016 г., когда задолженность застройщика ООО «Уктусстрой» (НП «Уралэнергостройкомплекс») перед Сбербанком составляла 1,3 млрд руб. Несколько месяцев стройка стояла без движения, пока в середине февраля 2017 года сторонами не был подписан меморандум, и для завершения строительства объекта к проекту подключилась компания Prinzip.

Источник