Акт приема-передачи ключей от помещения — это документ, фиксирующий момент перехода права владения или собственности на недвижимое имущество или объекты, находящиеся в нем, от одного лица к другому.
Когда и для чего нужен такой акт
Ключи передают при продаже объекта, при передаче его в аренду или в распоряжение между сотрудниками в рамках компании. Он почти всегда сопровождает сделку:
- купли-продажи;
- аренды;
- дарения.
Самостоятельным документом выступает лишь в случаях, когда отсутствует передача прав собственности (владения) на само помещение: передача экземпляра от склада кладовщику, вручение экземпляров от кабинета работнику.
Момент передачи означает переход прав и обязанностей по отношению к объекту (или имуществу, которое находится в помещении) другому лицу и требует документальной фиксации.
Храните ключи с учетом последних требований по пожарной безопасности — в 2020 году многое поменялось. Чтобы разобраться в новых правилах, используйте бесплатно доступ к обзору от экспертов КонсультантПлюс.
Что такое акт приёма передачи?
Кто его готовит
Обычно подготовкой занимается передающий субъект: продавец, арендодатель, работодатель и т. п. Подписать его необходимо обеим сторонам: и передающей, и принимающей. Допустимы комиссионные передача и прием — с участием нескольких представителей.
- дата и место составления;
- наименование и регистрационные данные сторон (для физлиц — Ф.И.О. и паспортные данные);
- описание передаваемого объекта (с указанием адреса и иных идентификационных данных);
- количество передаваемых экземпляров;
- подписи.
Документ составляют письменно на листе А4 или на фирменном бланке (для организаций). Допустимо как написание от руки, так и машинописный текст. Составляют два экземпляра — по одному для каждой из сторон.
Образец
к договору аренды нежилого помещения
А К Т
г. _______________ «_____» ____________ 20_
ООО ______________________________ в лице генерального директора ______________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и
гражданин РФ __________________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, осуществили передачу:
1. «Арендатор» передает, а «Арендодатель» принимает комплект ключей от помещения, расположенного по адресу: ____________________, общей площадью _____ м².
Количество экземпляров — 3 шт.
2. Настоящий Акт составлен в двух подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон, и является неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения № ______________ от ________________
Комплекты передал: Комплекты принял:
Пример заполнения при продаже офиса.
Сколько времени хранить акт
Хранение документа осуществляют совместно с договором — основанием акта в течение срока хранения договора (не менее пяти лет).
5 ошибок при подписании акта-приемки у застройщика
Самостоятельный документ (без сделки-основания) храните до тех пор, пока не возвратите ключи назад или не передадите их иному лицу.
Закон не устанавливает специальных сроков. В среднем такая документация хранится не менее пяти лет.
Источник: ppt.ru
Акт приема-передачи квартиры. Важность деталей
Среди документов, которые оформляются при продаже квартиры, присутствует акт приема-передачи объекта недвижимости. Этот документ подписывается в том случае, если квартира переходит от застройщика к покупателю, а также при реализации квартиры на вторичном рынке. Подписание этого документа является обязательным (согласно положениям ГК РФ) для каждой из сторон сделки, однако не всегда этой составляющей пакета документов уделяется достаточно внимания. Специалисты портала RealtyPress.ru в рамках данной статьи решили выяснить, какое значение имеет этот документ, и какая информация в нем должна присутствовать.
Как правило, основное внимание при продаже квартиры на вторичном рынке уделяется договору, а также порядку передачи денежных средств. Важно правильно составить договор кули-продажи, в противном случае он может быть признан судом как недействительный, что является основанием для аннулирования сделки. В этом случае квартира автоматически переходит к прежнему владельцу, а вот с деньгами могут быть определенные сюрпризы. А вот о составлении акта приема-передачи иногда попросту забывают, хотя в отдельных областях (напр. Московская область), без этого документа договор просто не примут на регистрацию.
Что говорит закон?
Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.
Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…
Неприятные последствия для продавца
Дело в том, что, помимо невыполнения обязательств (что до сих пор звучало как некая теоретическая абстракция), покупатель, согласно закону, не может принять на себя обязательств относительно содержания, обслуживания квартиры, а также не может нести риски ее случайного повреждения и гибели. Все перечисленные риски продолжает нести продавец. Для того чтобы проиллюстрировать это положение, приведем следующий пример – спустя год после покупки (акт приема-передачи так и не был подписан) квартира сильно пострадала в результате пожара.
Во-первых, поскольку официально недвижимое имущество не передавалось, новый владелец может обратиться в суд, утверждая, что бывший владелец передал ему квартиру не в том состоянии, которое было указано в договоре (обещал, дескать, продать целую квартиру, а вот сейчас она сгоревшая) или вообще не передавал ничего. Во-вторых, если при пожаре пострадали соседи, они вынуждены будут обратиться с претензиями по поводу восстановления имущества. А, раз акт приема-передачи отсутствует, то все риски по прежнему продолжает нести прежний владелец. То есть, претензии соседей, согласно логике, должны быть адресованы ему. На практике, конечно, подобного произойти не сможет, возникнет судебное разбирательство, и суд будет на стороне бывшего владельца квартиры, но возможность открытия судебного процесса его, скорее всего, не обрадует.
Неприятные последствия для покупателя
Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме. Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом. Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.
Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты. В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов. То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.
Подписывать или нет?
Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?
Было бы логичным предположить, что раз застройщик принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).
Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик — фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят владельцы остальных квартир.
Что делать в случае отказа застройщика от подписания акта?
Уклонение застройщика от подписания акта приема-передачи, в принципе может избавить его от необходимости исправлять какие-либо дефекты (и нести при этм расходы). Согласно законодательству, если дольщик не подписывает акт в течение двух месяцев, застройщик может подписать документ со своей стороны, и его обязательства, таким образом, будут считаться выполненными. Поэтому, в случае обнаружения недочетов при осмотре новой квартиры, недостаточно просто отказаться подписывать акт, равно как и недостаточно письменной аргументации этого отказа с внесением перечня дефектов в смотровой лист.
Дольщику необходимо подписать смотровой лист со своей стороны и направить застройщику официальную претензию, потребовав внести необходимые исправления. Выждав определенный период, нужно обратиться в суд с соответствующим заявлением.
Наказание за уклонение от подписания акта
Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.
Поскольку сроки передачи обозначены в договоре, нарушение этих сроков застройщиком влечет за собой применение штрафных санкций (которые могут быть и не прописаны в договоре, однако вполне четко определены законодательством). Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).
Риск попасть под штрафные санкции
На вторичном рынке все несколько по-другому, несмотря на то, что закон предусматривает штрафные санкции для покупателя и для продавца, ситуации, которые бы могли вызвать применение этих санкций, являются редкостью. Тем не менее, такая опасность все-таки существует.
Затруднения при оформлении налогового вычета
Необходимо также упомянуть, что у покупателя, который не позаботился о том, чтобы акт приема-передачи был подписан, могут возникнуть реальные осложнения с оформлением налогового вычета. Если жилье приобреталось у застройщика по договору долевого участия то, как мы понимаем, наличие такого акта определяется порядком отношений между застройщиком дольщиком. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то этот акт, в принципе, не требуется, но налоговая служба потребует свидетельство о регистрации прав собственности, а для получения этого документа в ряде регионов наличие передаточного акта является обязательным условием.
Осложнения во время продажи
Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).
Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.
Каким должен быть акт приема-передачи
В законодательстве отсутствует описание формы акта приема-передачи квартиры, единственным руководством для продавца и покупателя при составлении такого акта является судебная практика. В документе должна быть отражена следующая информация:
- Дата подписания и место;
- Описание передаваемой недвижимости;
- Кадастровые данные (адрес, площадь);
- Состояние квартиры (отражается в смотровом акте);
- Дополнительно могут прилагаться фотографии;
- Реквизиты договора (к которому прилагается акт);
- Данные сторон (личные данные, адреса);
- Подписи сторон.
Заключение
Подводя итоги данной статьи, эксперты портала RealtyPress.ru хотели бы указать на необходимость оформления всех документов, которые, согласно законодательству, должны быть подписаны сторонами при договоре купли-продажи. Естественно, что собственник может и не иметь информации относительно перечня необходимых документов. Однако привлечение для консультации профильных специалистов может обеспечить уверенность продавца и покупателя недвижимости в том, что сделка заключена по всем правилам. Причем, стоимость обычной консультации всегда обходится дешевле, чем устранение каких-либо последствий, наступивших в результате недостаточно правильно оформленной сделки.
Источник: www.realtypress.ru
Как правильно принять квартиру от застройщика?
Приемка квартиры от застройщика — важный процесс. Ведь вы проверяете качество работы не для галочки — подписал документы и всё. Вам потом в этой квартире жить. Давайте разбираться, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке, какие недоделки можно обнаружить и как обязать застройщика бесплатно их устранить.
Когда можно и нельзя подписывать акт приёма-передачи
Перед тем, как идти на приёмку, нужно морально подготовиться к тому, что косяки будут, т.к. идеальных застройщиков пока не существует. А вот масштаб трагедии может быть разный. Начнем с того, что недочеты могут быть двух видов: существенные и несущественные.
Первые не позволяют жить в квартире: сломанная канализация или водопровод, разбитые окна, глубокие трещины в стенах, неработающее отопление. Если найден хотя бы один из таких, то АПП подписывать нельзя. Претензии вносятся в дефектный акт, который передаётся застройщику.
Второй вид недоработок позволяет въехать в квартиру: неровности штукатурки или стяжки, царапины или окалина на окнах, заедающая ручка двери. В этом случае АПП нужно подписать, но вместе с дефектным. В законодательных актах не указано, что считается существенным недостатком, а что нет, поэтому важно указать, что именно из-за данного недочёта заселиться невозможно.
В какой период застройщик должен устранить недочеты законом не определяется, а туманно упоминаются только «разумные сроки». Чем больше квартир в жилом комплексе, тем дольше придется ждать, пока руки подрядчиков дойдут до каждой недоработки.
Подготовьтесь к процессу заранее
Понятно, что момент приемки квартиры очень радостный и долгожданный. Но в данном случае эмоции, даже положительные, вам не на пользу. Важно помнить, что основная цель — это не подписать акт приемки квартиры как можно скорее, а найти и устранить все или хотя бы максимальное количество некачественно сделанных элементов или неисправностей. Лучше подписать акт приема-передачи со второго или третьего раза, чем потом тратить время, деньги и нервы на исправление ошибок застройщика.
Проверьте, что приемка проходит в соответствии с законом
Процесс приемки квартиры у застройщика должен проходить по определенным правилам и нормам. Они подробно описаны в статьях 7. Гарантии качества, предусмотренные договором и 8. Передача объекта долевого строительства закона о долевом строительстве. Вот правильная последовательность действий застройщика: 1 Получение разрешения на эксплуатацию дома 2 Официальное уведомление дольщиков о готовности к передаче объекта Застройщик должен оповестить вас письмом с уведомлением о вручении или лично под расписку. Другие варианты законом не предусмотрены и не считаются официальными.
Кaкиe инcтpyмeнты вaм пoнaдoбятcя вo вpeмя пpиeмки
Чтoбы выявить дeфeкты и зaфикcиpoвaть иx для cocтaвлeния пpeтeнзии вoзьмитe c coбoй нaбop пpocтыx инcтpyмeнтoв и пpиcпocoблeний:
блoкнoт и aвтopyчкy — для зaмeтoк, зaпиcи измepeний, пpoвeдeния вычиcлeний, пpoвepки paбoты вeнтиляции;
фoтoaппapaт — чтoбы зaфикcиpoвaть нapyшeния и нecooтвeтcтвия;
фoнapик — для ocмoтpa зaтeмнeнныx yчacткoв квapтиpы, для пepecтpaxoвки, ecли в кaкoм-либo из пoмeщeний нe бyдeт ocвeщeния;
cтpoитeльный ypoвeнь — чтoбы пpoвepить, poвнaя ли пoвepxнocть cтeны;
вepтикaльный oтвec — чтoбы yдocтoвepитьcя, чтo cтeнa вepтикaльнa пoлy и пoтoлкy;
pyлeткy или лaзepный дaльнoмeтp — для измepeния фaктичecкoгo paзмepa кoмнaт и пocлeдyющeй пepeпpoвepки oбщeй плoщaди жилья;
нeдopoгoй элeктpoпpибop или вoльтмeтp — для пpoвepки poзeтoк и нaпpяжeния в ниx.
Baжнo! Нe пpoвepяйтe poзeтки c пoмoщью зapядки и aйфoнa. Ecли в элeктpoceти нeпoлaдки, тeлeфoн мoжeт зaкopoтить.
Oбнapyжeнныe вo вpeмя ocмoтpa квapтиpы нeдoчeты зaфикcиpyйтe и oпишитe в блoкнoтe, cфoтoгpaфиpyйтe. Эти дaнныe пoнaдoбятcя для зaпoлнeния дeфeктнoгo aктa, дoкaзaтeльcтвa нapyшeния cтpoитeльнoгo дoгoвopa и pacчeтa cyммы кoмпeнcaции, ecли зacтpoйщик нe cмoжeт ycтpaнить дeфeкты, нaпpимep, ecли фaктичecкaя плoщaдь квapтиpы oтличaeтcя oт пpoeктнoй.
Дальше в дело вступает дольщик
В течение недели после получения уведомления необходимо «приступить к принятию», если в договоре долевого участия нет иных предписаний. Дольщик подтверждает намерение принять квартиру у застройщика, записавшись на приемку. А чтобы принять квартиру, дается 2 месяца. Если дольщик не придет на приемку через 2 месяца после получения уведомления, застройщик сможет подписать акт приемки квартиры в одностороннем порядке без вашего участия.
Что делать, если застройщик не записывает на приемку в нужный срок
Да, такие ситуации тоже встречаются. Так недобросовестные застройщики пытаются обойти закон и подписать акт в одностороннем порядке, потому что вы вовремя не явились на приемку. Если вы хотите записаться на приемку, а вам назначают ее не через 2, а через 3 месяца, вам необходимо сразу направить застройщику письменную претензию.
Подробно опишите ситуацию и укажите, что готовы принять квартиру в положенный законом срок. И не забудьте попросить копию своей претензии с уведомлением о получении. В этом случае застройщик уже не сможет в одностороннем порядке подписать акт приемки квартиры через 2 месяца и тем самым уклониться от устранения недоделок.
Какие документы понадобятся на приемке
Договор — наше всё. Именно в договоре и проектной документации подробно указано, что и в каком объеме должен «сдать» вам застройщик. Обратите внимание на материалы и отделку стен, пола и потолка, конфигурацию окон, наличие и качество дверей, а также состояние подъезда и придомовой территории. На приемке все должно соответствовать описанию в документах.
Также вам понадобится план квартиры. По нему будете сравнивать площадь, наличие всех перегородок и расположение мокрых зон.
Что еще взять с собой на осмотр
Во-первых, лучше записаться на утреннее или дневное время, так как хорошее освещение поможет вам подметить «косяки» застройщика. Для этого можно отпроситься с работы на пару часов. Ну или купите хороший фонарь. Также не лишним будет взять с собой: Блокнот с ручкой для соответствующих пометок Лист бумаги, чтобы проверить вентиляцию Кусочек мела и строительный маркер, чтобы оставить пометки на недочетах Обычную лампочку и простой электроприбор (бритву, фен) для проверки цоколей и розеток. С зарядкой телефона лучше не экспериментировать. Если обнаружится неисправность, с телефоном можно будет попрощаться Строительный уровень для обнаружения неровностей
Еще один лайфхак
До осмотра своей квартиры следует познакомиться с соседями, которые уже приняли свои. Сейчас это не сложно — обычно существуют различные форумы или чаты жильцов дома или корпуса. Так можно узнать о недочетах, которые они уже успели выявить. Как правило, многие проблемы повторяются в каждой квартире.
Общий порядок проведения процедуры
Когда выдается и подписывается акт приема-передачи квартиры в новостройке?
Как было отмечено ранее, проводить акт приема-передачи квартиры в новостройке придется обязательно.
В юридическом плане процедура не столь сложная, однако для неподкованного в данной сфере человека не лишним будет ознакомиться с общим порядком ее проведения. В общем виде, алгоритм действий при «приемке» следующий:
- В первую очередь, перед оформлением и подписанием актовой документации проверьте наличие некоторых бумаг у застройщика. В обязательном порядке он должен предоставить своим дольщикам:
- документы, подтверждающие факт принятия построенного дома госкомиссией по жилищным вопросам;
- бумаги, подтверждающий факт получения построенным домом почтового адреса (а не строительного – как это было в процессе стройки).
При отсутствии данных документов подписывать акт не стоит.
- Если с документами все в порядке, то можно приступить к проверке принимаемого вами во владение жилья. Стоит понимать, что квартира должна полностью соответствовать всем тем условиям, которые были ранее оговорены между дольщиком и застройщиком. Наличие каких-либо дефектов обязательно удостоверяется документально.
- Данный этап процедуры проводится в том случае, если дефекты в построенном жилище имеются. На нем необходимо оформить смотровой лист, в котором будут указаны все недочеты, допущенные застройщиком при возведении дома (проблемы с внешней отделкой квартиры, нерабочий лифт, дефекты с коммуникациями и т.п.). По данному смотровому листу застройщик должен устранить все дефекты квартиры или дома. И сделать это в оговоренные договором или в самом листе сроки. Также можно подписать акт по приему или передаче, но приложив к нему данный смотровой лист. В таком случае застройщик обязуется в оговоренные сроки устранить все недочеты, иначе будет вынужден нести некоторую ответственность.
- Прошлые этапы прошли успешно? Тогда можно подписывать акт приема-передачи и праздновать новоселье. Однако не забудьте, что после оформления всей документации по приобретению квартиры (договор купли-продажи, акт «приемки» и т.д.), вам необходимо зарегистрировать за собой право собственности на приобретенную недвижимость в Росреестре или МФЦ.
Как видите, акт приема-передачи жилья в новостройке осуществляется в достаточно простом порядке. Конечно, могут возникнуть некоторые проблемы, однако устранить их не столь сложно.
Если у вас есть подозрения на то, что грамотно оформить акт «приемки» вы не сможете, лучше оплатите услуги профессионального юриста или риелтора.
Входная дверь
При входе в квартиру вы не должны слышать скрип и прикладывать усилия для открытия или закрытия двери. Также на ней не должно быть повреждений, ручки работают мягко и не заедают.
Проверяем качество отделки от застройщика: пошаговая инструкция
Для того, чтобы самостоятельно принять квартиру от застройщика, понадобятся следующие предметы:
- фонарик,
- ручка и блокнот,
- мел и смываемый маркер,
- уровень и правило,
- рулетка или лазерная линейка,
- лампочка с цоколем или дешевый электроприбор,
- молоток, гаечный ключ или другой металлический предмет.
С помощью фонарика можно рассмотреть все темные углы, даже если осмотр проходит днём. В блокнот нужно записать все найденные недочёты, а оттуда уже перенести в дефектный акт. Мелом обводить дефекты на стенах и полу, маркером – на стёклах, дверях, плитке. Об использовании остальных инструментов расскажем по ходу. Итак, начинаем приёмку:
1. Проверяем документы
Прежде, чем приступить к осмотру помещения, необходимо получить от застройщика всю документацию:
- Акт приёма-передачи (пока не подписанный),
- Разрешение на ввод в эксплуатацию,
- Кадастровый и технический паспорта,
- Экспликацию помещений,
- Паспорта и гарантии на приборы учёта.
Кроме того, нелишним будет сфотографировать и записать текущие показания счётчиков, чтобы потом не платить за израсходованное строителями.
На момент сдачи дома застройщик обязан запустить хотя бы один лифт, пассажирский или грузовой – не уточняется. А ответственная фирма ещё и обошьёт грузовой фанерой, чтобы его не испортили во время транспортировки мебели и стройматериалов.
3. Дверь в подъезд и в квартиру
Створки должны открываться свободно, не скрипеть и не заедать. На подъездной двери установлены доводчик и стопор. Дверь в квартиру, если её отпустить, остаётся в одном положении, не распахивается и не закрывается (иначе она стоит не по уровню). Все замки работают исправно, ключ поворачивается легко на все обороты.
4. Окна и балконное остекление
Стёкла должны быть чистыми, без царапин и окалины, тем более без трещин. Резиновые уплотнители стоят в пазах по всему периметру. Ручки ходят плавно и без заеданий, не болтаются. Когда створка закрыта, между ней и рамой не должен проходить бумажный лист, иначе зимой оттуда будет дуть.
5. Потолочные перекрытия
В панельных и кирпичных домах межэтажные перекрытия состоят из бетонных плит, между которыми не должно быть перепада, а швы заполнены раствором и выровнены. Если планируется натяжной потолок, то на этот аспект можно не обращать внимания. Кроме того, нужно измерить высоту помещения от пола до потолка. Если она меньше, чем указано в ДДУ, или меньше нормы в 2,5 метра, то это повод для серьёзной денежной компенсации от застройщика.
Хоть черновая, хоть чистовая стяжка не должны иметь трещин, ям, бугров, лишних отверстий и пустот. Наличие последних можно проверить с помощью обуви на каблуках, молотка или другого металлического предмета. Поэтому лучше взять с собой на осмотр жену или подругу в туфлях: под шпильками можно услышать все пустоты в полу. Или же простучать всю поверхность молотком или гаечным ключом. Места, где звук будет глухой, обвести мелом.
7. Штукатурка на стенах
Качество стен проверяется в двух плоскостях: вертикальной и горизонтальной. Первую смотрим с помощью уровня. Для разных видов штукатурки величина предельного отклонения отличается, но даже для самой простой оно не должно превышать 3-х миллиметров на метр и не более 1,5 см на всю высоту помещения. Вместо уровня можно использовать отвес — болтик на веревочке – но если уклон будет в другую сторону, то он не поможет.
Горизонталь проверяем с помощью правила. Оптимальная его длина – 1,5 метра. Так будут видны отклонения от плоскости на одном метре стены, бугорки и ямки. С таким правилом удобно проверять маленькие помещения: санузел и кладовку. Прикладываем узкий конец к стене и ведём параллельно полу от угла до угла: между стеной и планкой в идеале не должно быть просветов, максимально допустимая глубина неровностей – 5 мм для простой штукатурки и 2 мм для высококачественной.
Сама смесь может быть гипсовой или песчано-цементной. Первая более гладкая и светлая, с меньшим количеством недочётов, но по СНиП она не подходит для влажных помещений – ванной и туалета – т.к. боится воды. В санузлах стены должны быть серыми и шершавыми, с явными песчинками. На такую поверхность лучше класть керамическую плитку.
Для начала, включите питание в щитке на площадке. Если квартира сдаётся без розеток, выключателей и цоколей, то проверить исправность проводки можно с помощью простого дедовского метода: лампочки, на которую накручен цоколь с двумя проводами. Их концы прислоняются к проводам, торчащим из стены: лампа загорелась – ток есть. Главное, не держаться рукой за стекло или патрон – они моментально нагреваются.
Если застройщик установил розетки, то проверить их исправность можно любым недорогим электроприбором: бритвой, феном, старым кнопочным телефоном. Смартфон использовать не рекомендуется, всё-таки он стоит дороже и будет жалко, если сгорит. В цоколи вкрутить лампочки, пощёлкать выключателями. Если света нет, или по договору должны быть розетки, но они отсутствуют – это вносится в дефектный акт.
9. Водопровод и отопление
Возле любых труб, где проходит вода, не должно быть луж, мокрых пятен, потёков ржавчины. На каждом радиаторе, раковине, отводах к душу или унитазу установлен вентиль, которым эту трубу можно перекрыть. Кран должен закрываться с усилием, а не болтаться туда-сюда. В большой сливной трубе установлен тройник, так вода будет уходить быстрее. Доступ к кранам и тройнику свободный.
Радиаторы установлены по уровню, все крепления и болты закручены, регуляторы температуры на месте.
10. Вытяжка и вентиляция
Проверяется с помощью листа бумаги, вырванного из блокнота. Когда окна и двери открыты, лист должен прилипать к вентиляционной решетке за счет оттока воздуха. Если он падает – с вытяжкой проблемы. Кроме бумаги можно использовать зажигалку или свечку, но по технике безопасности лучше всё же не баловаться с открытым огнём.
11. Квадратура помещения
Для этих измерений понадобится рулетка или лазерная линейка. В ДДУ прописана не только высота потолков, но и площадь, за которую вы заплатили. Нарисуйте в блокноте план квартиры и измерьте все стены, посчитав общую площадь. Если вдруг она окажется меньше заявленной, можно смело требовать у застройщика компенсацию за недостачу. Однако, это палка о двух концах: если площадь окажется больше, доплачивать придется уже компании за лишние квадраты.
Время ставить подпись
Если у вас нет претензий к застройщику – теперь вы можете с чувством выполненного долга подписать акт приема-передачи. Если у вас есть серьезные претензии – перечислите их в заявлении и потребуйте устранить. Застройщик обязан принять ваше заявление, оставив вам копию, и устранить недочеты в согласованный с вами срок.
Поделиться в соцсетяхДругие статьиМногих родителей интересовало, отменят ли материнский капитал в 2018 году, а если не отменят, то какого размера будут выплаты из материнского капитала и появятся ли новые возможности его использования? Постараемся разобраться в…
Хорошо открываются и закрываются, видимых повреждений (царапин, сколов или окалин) не имеют. При закрытом окне сквозняк отсутствует. Проверить это можно, приложив листок бумаги, который вы взяли с собой.
Полы, потолки и стены
Проверьте квартиру на наличие мокрых пятен, следов плесени или различных грибков. Полы и потолки должны быть ровными и без трещин. Проверить неровности можно с помощью строительного уровня. Вы же его не забыли?
ПУНКТЫ ОБ ОТКАЗЕ ОТ НЕУСТОЙКИ
Акт приёма передачи квартиры в новостройке образец 2017 года (отказ от неустойки)
Половина инвесторов трепетно относится к пунктам, где они отказываются от претензий по качеству строительства и по срокам передачи квартиры. Они начинают бузить, мол, какой застройщик мерзавец, лишает прав. Скажу, как есть: все эти пункты гроша ломанного не стоят. Они не делают ничего, только запугивают. Как?
После принятия квартиры рано или поздно дольщик вспоминает о неустойке. Он открывает акт, а там отказался от неё. И думает: «кина не будет, электричество кончилось».
На самом же деле вы можете потребовать удалить эти пункты – застройщик в 95% случаях удалит. А если нет, то неустойку вы все равно взыщете. Закон на вашей стороне. Ведь Верховный Суд считает, что подобный акт приёма-передачи квартиры в новостройке сохраняет пени за вами. Мы уже сотни раз взыскивали их с такими актами.
Другой случай: застройщик вставляет в акт пункт, где вы отказываетесь от неустойки с даты начала просрочки по день заключения акта. Это жесткий пункт, но, если вы поставили автограф, не отчаивайтесь. Мы и с такими актами судимся по гарантии.
Цены на взыскание неустойки по ДДУ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АКТ ПРИЁМА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
Когда в ЖК просрочка, то застройщики норовят подписать акт приёма-передачи до ввода дома в эксплуатацию. С открытой датой. Дольщик подписывает акт, а застройщик разрешает делать ремонт или сам выполняет отделку раньше срока.
Чем плох этот акт? Если застройщик сволочь, он шантажом заставит отказаться от неустойки. Ведь акт приёма-передачи вы подписали, дата в нем открыта, а акта у вас нет. Следовательно, когда вы захотите принять квартиру, застройщик скажет: подпишите дополнительное соглашение об отказе от неустойки. А если вы откажетесь, он задвинет, что не отдаст акт приёма-передачи.
Дольщик, который не подписал акт, идет за ним в суд, а время, пока судится, засчитывается в 200.000 ₽ неустойки. Поэтому с этими дольщиками застройщик терпит убытки.
Ротозей, который подписал акт приёма передачи квартиры в новостройке, оказывается в ловушке. Ведь на суде застройщик скажет, что не понимает, что этот больной творит. Он вставит дату ввода дома в эксплуатацию в акт и окажется, что дольщик квартиру уже принял. Поэтому судья откажет в иске. В результате, вы только выбросите 50.000 ₽ на юристов и останетесь без 200.000 ₽ неустойки.
Как получить неустойку за нарушение сроков сдачи дома
Если застройщик опоздал со сроком сдачи дома, получением разрешения на ввод или с передачей ключей, с него можно требовать неустойку за каждый день просрочки. Для начала необходимо написать претензию в двух экземплярах, один из них остаётся у компании, а на втором нужно поставить штамп с датой получения. Ответить обязаны в течение 10 дней.
Стандартная формула для расчёта неустойки:
СР – действующая ставка рефинансирования (с 2016 г. приравнена к ключевой ставке Центробанка. Если в период просрочки ставка изменилась, дни считают по-отдельности);
СК – стоимость квартиры;
Д – количество дней просрочки.
Обычно застройщик приглашает в офис, чтобы поторговаться или предложить выход из сложившейся ситуации. Если удалось договориться, и сумма компенсации устраивает, то нужно подписать соглашение о досудебном урегулировании конфликта.
Важно! В соглашении необходимо прописать не только размер неустойки, но и срок, в который деньги должны быть перечислены на счёт дольщика.
Если договориться не удалось, можно смело обращаться в суд. В большинстве случаев спор решается в пользу покупателя, который, помимо неустойки, получает 50% от суммы сверху как штраф, плюс компенсацию всех судебных издержек.
Электрика
Попросите застройщика включить электричество в общем щите, чтобы проверить напряжение. Если есть розетки и цоколи, включите простой электроприбор и вкрутите лампочку. У профессиональных приемщиков обычно есть специальные тестеры. С их помощью каждая розетка и провод для осветительных приборов проверяются на наличие заземления.
Moжнo ли пpeдъявлять пpeтeнзии к кaчecтвy пoдъeздa и дpyгиx пoмeщeний
Пoдъeзд, пoдвaльныe и чepдaчныe пoмeщeния нaxoдятcя в oбщeй coбcтвeннocти вcex жильцoв дoмa, пoэтoмy кaждый из ниx имeeт пpaвo пpeдъявить зacтpoйщикy пpeтeнзии, ecли эти пoмeщeния cдaны c нapyшeниями.К caмым pacпpocтpaнeнным дeфeктaм oтнocят:
тpeщины в oтдeлкe cтeн и пoлa в пoдъeздe;
плoxo ycтaнoвлeнныe двepи — нe зaкpывaютcя, пepeкoшeны, бeз cтoпopa вoзлe cтeны;
пpoтeчки в пoдвaлe, нa тexничecкoм этaжe, нa кpышe.
Чтo тaкoe пpиeмкa жилья
Пpиeмкa квapтиp в нoвocтpoйкe — этo ocмoтp жилья дoльщикoм или пoкyпaтeлeм, пo peзyльтaтaм кoтopoгo пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa-пepeдaчи нeдвижимocти или cocтaвляeтcя aкт нa ycтpaнeниe нeдocтaткoв. Пpи ocмoтpe бyдyщий coбcтвeнник дoлжeн yбeдитcя в тoм, чтo cтpoитeльнaя кoмпaния выпoлнилa cвoи oбязaннocти в пoлнoм oбъeмe и cдaeт жильe, cooтвeтcтвyющee cтpoитeльным и экcплyaтaциoнным нopмaм.
Oбщий пopядoк и пpaвилa пpиeмки
Инициaтopoм пpoцeдypы выcтyпaeт зacтpoйщик, кoтopый извeщaeт пoкyпaтeлeй и yчacтникoв дoлeвoгo cтpoитeльcтвa o ввoдe oбъeктa в экcплyaтaцию и пpиглaшaeт пpoйти пpoцeдypy пpиeмки. Бyдyщиe жильцы пoлyчaют oпoвeщeниe, в кoтopoм yкaзaнo c кaкoгo чиcлa бyдyт выдaвaтьcя ключи и пpoвoдитcя зaпиcь нa пpoцeдypy пpиeмa-пepeдaчи квapтиp. Для cвязи мeнeджepы cтpoитeльнoй кoмпaнии иcпoльзyют кoнтaктныe дaнныe пoкyпaтeлeй: пepeзвaнивaют пo тeлeфoнy, oтпpaвляют элeктpoннoe пиcьмo нa пoчтy или зaкaзнoe пo aдpecy пpoживaния.
Baжнo! Ecли дoльшe 2 мecяцeв нe oтвeчaть нa пpиглaшeния cтpoитeльнoй кoмпaнии и yклoнятьcя oт пpиeмки квapтиpы, зacтpoйщик пepeдacт нeдвижимocть в oднocтopoннeм пopядкe. Taкoe пpaвo зaкpeплeнo в cтaтьe 8 Ф3 №114.
B нaзнaчeнный дeнь дoльщик или пoкyпaтeль пpиeзжaeт нa oбъeкт c пacпopтoм, дoгoвopoм дoлeвoгo yчacтия или пoкyпки нeдвижимocти. B coпpoвoждeнии пpeдcтaвитeля cтpoитeльнoй кoмпaнии пpoвoдитcя ocмoтp и пpoвepкa xapaктepиcтик квapтиpы. Ecли к зacтpoйщикy нeт пpeтeнзий, cтopoны пoдпиcывaют aкт пpиeмa-пepeдaчи. Дoкyмeнт вмecтe c ДДУ cдaют в Pocpeecтp нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти. Ecли в xoдe ocмoтpa квapтиpы выявлeны нapyшeния, cocтaвляeтcя дeфeктный aкт, в кoтopoм пpoпиcaны пpeтeнзии к cтpoитeльнoй кoмпaнии.
Baжнo! Ecли пpиeмкy пpoвoдит нe caм пoкyпaтeль, a eгo пpeдcтaвитeль, oн дoлжeн пpeдъявить дoвepeннocть, зaвepeннyю y нoтapиyca.
Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь
Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях. Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать. Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.
Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру. За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры. Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.
Вода и канализация
Для начала включите воду. Напор должен быть ровным и хорошим, вода чистой. Нигде ничего не капает и не подтекает. После этого запишите или сфотографируйте показания счетчиков. И проверьте по паспорту серийный номер устройства. Проверьте заглушки на канализационных выводах и запорную арматуру на трубах.
Должны быть кран, фильтр и редукционный клапан.
Не торопитесь
Пожалуй, это главное правило. Не позволяйте себя торопить и не нервничайте. Ваша задача — проверить все максимально тщательно. Помните, ваше время не ограничено. Записывайте ВСЁ!
Даже если застройщик утверждает, что дефект незначительный, вы имеете право на его устранение.
Подготовить документы
Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.
Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.
Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.
Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).
Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.
Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.
Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.
Ждите приглашения
Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия. Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор. Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.
Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ. Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее. На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.
Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить
Предварительная подготовка
Вообще, к процессу приема квартиры неплохо бы подготовиться заранее. Ничего сложного: найдите свой экземпляр договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком, найдите в нем пункты с перечнем работ, которые он обязуется выполнить, и комплектацией квартиры. Внимательно перечитайте их, можете даже выделить важные моменты маркером.
Кроме того, освежите в памяти пункты договора, касающиеся отклонений фактической площади квартиры от указанной в ДДУ. В каких пределах отклонения не оплачиваются, а если оплачиваются – найдите цену квадратного метра. Вы ведь перед подписанием ДДУ с особым вниманием изучали эти пункты вместе со своим юристом, правда же?
Что делать после осмотра
После того, как вы все проверили, нужно принять решение: ставить подпись или не ставить. Если дефектов нет, то вопрос отпадает сам собой. При обнаружении дефектов есть два варианта развития событий: 1 Не подписывать акт приемки квартиры и требовать устранения всех недоделок, после чего провести процедуру приемки повторно Этот вариант предпочтительнее.
Застройщик должен передать вам квартиру в отведенный срок, поэтому будет заинтересован в оперативном устранении дефектов. Но вы пока, понятно, останетесь без ключей. 2 Подписать бумаги с условием исправления дефектов застройщиком Необходимо указать дату, до которой застройщик обязуется все исправить. А еще вы получите ключи. Но в данном случае контролировать исправление дефектов, сроки и качество работ будет сложнее.
Что делать, если документы подписаны, а после этого обнаружились недоделки
Не паниковать. Гарантия вашего дома — от пяти лет, его инженерного оборудования — минимум три года. При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект. Как правило, добросовестные компании принимают обоснованные претензии и устраняют проблемы.
Есть еще один совет
Если вы переживаете, что упустите что-то важное, то можете делегировать задачу. Существуют специальные компании, занимающиеся приемкой квартир профессионально. Эксперты точно знают, что, где и как проверять. При обнаружении дефектов вам помогут правильно составить претензию и добиться устранения проблемы. Продукты
Источник: cvet-dom.ru