Что такое аренда под строительство

На сегодняшний день аренда является достаточно востребованным видом коммерческих отношений. Важно, что российское законодательство допускает передачу/получение в аренду (наем, лизинг) различной собственности – движимое или недвижимое имущество, жилые или нежилые помещения. Условия составленного документа не должны противоречить законодательно-правовым нормам РФ, а также ущемлять права сторон-участниц сделки. Сегодня мы расскажем об аренде земли — это что такое, поговорим об особенностях оформления соглашения и существенных условиях договора.

Особенности аренды земли

Аренда земли, вне зависимости от площади территории – это сделка, где собственник недвижимости предает ее для временного использования частному лицу либо организации. Основываясь на достигнутых договоренностях, пользователь земли выплачивает собственнику арендную плату, согласованную в процессе оформления сделки. Срок эксплуатации земельного надела, переданного собственником арендатору, тоже определяется на этапе заключения договора.

Открываем бизнес с нуля. Сдача домов в аренду.

Взаимоотношения между сторонами-участницами сделки регламентируются положениями Земельного и Гражданского кодекса. Так, статья 609 (ГК РФ) гласит, что:

1. Главный документ сделки должен быть составлен соответственно с определенными требованиями.
2. При аренде территории сроком свыше 12 месяцев или, когда в сделке участвует организация (независимо от имеющегося статуса), то обязательно письменное оформление соглашения.
3. В отдельных случаях сделка должна быть зарегистрирована в уполномоченной инстанции (Росреестр).
4. Если при завершении арендных договоренностей арендующая сторона может переоформить землю в собственность на основании статьи 624 Кодекса, то главный документ арендной сделки изначально оформляется, как купля-продажа данной недвижимости.

Сторонами договора при аренде земельных наделов вправе выступать обычные граждане и компании – каждый из них может являться арендодателем или арендатором. Заметим, что в качестве арендодателя могут выступать местные администрации, региональные власти и государство, точнее, лица, уполномоченные властными структурами проводить от их имени соответствующие сделки.

Вновь обратимся к Кодексу статья 609, где прописаны ключевые положения аренды земельных участков. При отсутствии хотя бы одного пункта в документе, сопровождающем сделку, соглашение утрачивает юридическую силу. К ключевым условиям договора относятся:

• участники договора – арендодатель (собственник земли, передающий ее во временное использование) и арендатор (гражданин или организация, предполагающие ее использование в соответствии с обозначенными в договоре целями);
• объект арендного соглашения – земельный участок, его категорийная принадлежность и целевое предназначение;
• величина арендных платежей и порядок их внесения;
• права, обязательства и ответственность участников арендного соглашения;
• период времени, на которое участок переходит во временное использование.

Где взять деньги на строительство дома? Посуточная аренда дома / Бизнес идеи с нуля в регионе

Сторонами договора при оформлении договора аренды могут выступать граждане, юридические лица и государство (в качестве арендодателя)

Разновидности аренды земли

На основании статуса арендодателя, срока действительности арендного соглашения, целевого назначения территории и некоторых иных аспектов законодательством установлены различные виды аренды земельных участков.

Предположим, аренда земельной территории различается возможностью возведения на ней неких сооружений. В связи с этим передача земель во временную эксплуатацию подразделяется следующим образом:

• с правом строительства на территории хозяйственных построек и (или) жилых строений;
• без права на постройку объектов.

Далее расскажем подробно об иных возможных разновидностях аренды участков.

Участки, к которым применима аренда

На аренду земель влияют цели, установленные законодательством для данной территории и преследуемые арендатором на этапе оформления соглашения. Обычно это:

• территории населенного пункта и предназначенные под индивидуальное жилищное строительство;
• наделы, отведенные под сельскохозяйственные цели;
• территории, входящие в лесной и водный фонд;
• территория оборонного предназначения;
• территории, предназначенные под организацию промышленных производств;
• земли, имеющие историческую ценность.

В соответствии с актуальными законодательно-правовыми нормами земля, перешедшая в аренду, должна эксплуатироваться исключительно по ее целевому назначению.

Обратите внимание! На основании арендного договора не изменяется категорийная принадлежность земельной территории. А потому при подборе земли, планируемой для последующей эксплуатации, следует изначально учитывать цели, для которых она берется во временное использование.

Классификация арендодателей

Для начала рассмотрим классификацию аренды, с учетом статуса владельца недвижимости. Земельные территории могут быть переданы во временное использование:

• гражданами и организациями;
• администрацией населенных пунктов.

Территории, являющиеся собственностью граждан и организаций — это частная собственность. При передаче данной территории в аренду следует основываться на ЗК и ГК, которые регламентируют взаимоотношения арендодатель-арендатор. Хотя, в большинстве случаев, основные положения сделки устанавливаются и согласовываются сторонами самостоятельно. Так, владелец участка вправе выбрать, кому передать во временное использование свою собственность, определить срок действия арендного соглашения и размеры платежей за эксплуатацию земли.

Когда в качестве арендодателя выступает местная администрация, то земля является собственностью муниципалитета либо государства. В данном случае взаимоотношения арендодатель-арендатор полностью регулируются ЗК РФ. В части вероятных сроков использования определенной территории, порядка расчета размера арендной платы и прочих параметров арендодатель руководствуется исключительно положениями Кодекса.

Обратите внимание! В соответствии с законодательно-правовыми актами аренда федеральной земли или земель муниципального подчинения организуются аукционные торги, в процессе которых определяется арендатор земельного участка.

Обязательным условием передачи в аренду федеральных (муниципальных) земель является проведение торгов

В аукционных торгах, как правило, участвует несколько претендентов на конкретную территорию, находящуюся в федеральном/муниципальном ведении, и только с лицом, выигравшем торги, заключается арендный договор.

Владелец участка передает его во временную эксплуатацию с учетом предназначения территории:

• благоустройство (озеленение) территории;
• устройство мест для отдыха и развлечения жителей, парков и пр.;
• выделение территории под выпас крупного рогатого скота и других домашних животных (пастбища), сенокошение, садоводство, пчеловодство, огородничество и пр.;
• возведение и сдача в эксплуатацию отстроенных объектов;
• намерение заняться предпринимательской деятельностью (производство, фермерство и т.д.).

В каждом варианте законодательством определен минимум и максимум по сроку, на который земли могут быть переданы во временную эксплуатацию. Кроме этого, некоторые ограничения существуют и по отношению к тому, кто наделен правом выступать в качестве арендатора. К нему в каждом конкретном случае предъявляются соответствующие требования.

Классификация по сроку аренды

Аренду по срокам оформления соглашения можно разделить следующим образом:

• краткосрочное соглашение, когда участок передается пользователю на период до 5 лет (если срок договоренностей не превышает 11 месяцев, то его не потребуется регистрировать в уполномоченной инстанции — Росреестре);
• долгосрочный договор с максимальной арендой, в соответствии с законодательными нормами, на 49 лет;
• оформление договоренностей по аренде без указания конкретного срока эксплуатации земли (бессрочный договор).

В зависимости от категории земли законодательством установлены минимальные и максимальные сроки аренды

С марта текущего (2018) года вступили в силу законодательные акты, на основании с которыми срок передачи земель некоторых категорий ограничивается следующим образом:

• постройка (реконструкция) зданий – от 3-х до 10 лет;
• освоение территорий и садово-дачные хозяйства от 3-х до 5 лет;
• земли, на которых имеется недвижимость – предельный срок эксплуатации таких территорий 49 лет;
• землю под индивидуальное жилищное строительство и организацию частного подсобного хоз-ва можно получить в аренду на 20 лет;
• территории, отведенные под сельскохозяйственные работы, передаются арендатору максимум на 49 лет;
• земли, предназначенные под сенокошение или выпас животных – максимум 3 года;
• завершение строительства недостроенного объекта – максимум 3 года.

Обратите внимание! Когда речь заходит о досрочном прекращении действия арендных договоренностей (по взаимному согласию либо инициативе одной из сторон), то и временной интервал аренды, определенный при заключении сделки, будет не так важен.

Перечень документов для оформления арендной сделки

При заключении арендной сделки лицо, владеющее землей обязано предоставить соответствующие документы, которые подтверждают юридические основания передачи участка во временную эксплуатацию. В пакет документов входит:

1. Свидетельство, подтверждающее право собственности на означенную земле, где указана категорийная принадлежность территории и ее владелец.
2. Выписка из Единого Госреестра недвижимости, где подтверждается статус действующего владельца на момент ее получения.
3. Обязательным документом является план сельхоз угодий, если в аренду передается территория с/х назначения.

Передавая в аренду земельный участок, собственник должен предоставить документы, которые подтверждают правомерность сделки

Кроме того, арендатор может запросить дополнительные документы, которые подтверждают законность сделки.

Обычный договор на аренду земельного участка может включать в себя различные права и обязательства сторон-участниц сделки, в зависимости от достигнутых договоренностей. Но земли сельскохозяйственного назначения отнесены к особой категории. Все сделки с такими землями строго контролируются государством. А потому к заключению арендного договора и к его участникам предъявлены повышенные требования.

В частности, здесь при заключении договора сторонам потребуется предъявить следующие документы:

• паспорт для гражданина, участвующего в сделке, и лица, представляющего интересы одной из сторон на основании доверенности, оформленной в установленной форме;
• организационную и регистрационную документацию для юрлиц и индивидуальных предпринимателей либо доверенность для уполномоченного лица, если таковая предусмотрена уставом или законодательством;
• выписка из кадастра на участок, передаваемый в аренду;
• для юрлиц требуется выписка из ЕГРЮЛ, где указаны разрешенные направления деятельности, когда в качестве арендатора выступает организация;
• документы, устанавливающие права владения участком арендодателя.

В отдельных случаях перечисленные документы могут быть дополнены другими справками/документами/выписками. Любая сделка, заключенная на срок свыше года, подлежит регистрации в региональном подразделении Госреестра. Исходя из этого практически для всех сделок по аренде земель в целях ведения аграрной и иной с/х деятельности требуется провести регистрационные действия.

Порядок оформления и , границы, номер по кадастру, площадь;

обязательно должно быть прописано назначение участка;

описан механизм и схема внесения денежных сумм за аренду;

закрепление обязанностей по сохранности участка в надлежащем (или первоначальном) виде;

оговоренные условия по возврату в связи с окончанием аренды.

Основные правила по долгосрочной (краткосрочной) аренде земли занесены в земельный кодекс.

По нему в обязанности арендатора входит:

• использовать землю в рамках договора;
• не возводить никаких построек, не занесенных в договор;
• договор о субаренде заключать только с разрешения собственника (администрации). Ранее мы размещали образец договора субаренды нежилого помещения;
• регулярно вносить оговоренные платежи.

На будущее за арендатором остается преобладающее право на аренду в случае возможного продления договора.

Арендодатель также имеет определенные права:

• регулярное получение оплаты, закрепленной в договоре;
• досрочно прекратить аренду, в случае злостных нарушений со стороны арендатора.

Оформление и заключение сделки происходит в следующем порядке:

1. Подача заявки в администрацию о выделении арендуемого участка.
2. Вызов специалиста для межевания и составления схемы интересующей территории – это нужно для кадастрового документа.
3. Подписание договора.
4. Договор о длительной аренде подлежит дополнительной регистрации.

От последнего пункта многие стараются уклониться, чтобы не вносить налоговые выплаты и госпошлины. С другой стороны, это порождает негативные правовые последствия для арендатора в первую очередь.

Любые изменения можно вносить только с разрешения арендодателя, но если такое согласие не получено, администрация может прекратить договор через судебные инстанции.

В договоре указывается не только ежемесячные платежи, но и возможность ежегодных изменений суммы в зависимости от коэффициента инфляции.

На все время пользования землей у арендатора должен находиться весь пакет собранных документов на право пользования, для того чтобы избежать споров и претензий.

Взять в аренду необходимый земельный участок не представляет больших проблем. Причем случаи отказа в это право гражданам и организациям обозначены в Земельном кодексе и их не так уж и много. Необходимо тщательно собирать все документы, вовремя запрашивать и подавать их в определенные организации.

Обязательно нужно составить план-инструкцию и все неясные вопросы оговаривать и разрешать заранее. Если какие-то моменты все-таки останутся неразрешенными всегда возможно обратиться к специалистам.

Источник: moidom911.ru