Что такое блокированное строительство

Что такое дом блокированной постройки и его примеры

Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса. Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены.

Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Приведем примеры домов блокированной постройки.

Таковыми могут являться:

1. Таунхаус. Эти строения располагаются за городом. У них небольшая площадь, могут быть несколько этажей, вертикальная планировка. Имеется отдельный вход для каждого собственника и личная территория.
2. Виолетта. Это тоже таунхаус, но — элитного типа. В таких домах есть собственная терраса, гараж, веранда, обширная придомовая территория, на которой может размещаться открытый бассейн.
3. Дуплекс. Обычно это два блочных дома, соединенных между собой одной стеной и крышей. Они могут быть двухэтажные — для двух собственников. Каждый этаж — это отдельная секция.
4. Лейнхаус. Малые по площади жилые дома. В каждом блоке может быть построен гараж.
5. Квадрохаус. Это 4 отдельных блока. Они будут связанны между собой, как и предыдущие постройки, общими стенами и крышей. У каждого владельца блока будет свой собственный вход, гараж, приусадебный участок.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.

С чего начинается блокированное строительство? | Как грамотно построить блокированный дом

Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.

Нормативная база

Понять, что такое блокированный жилой дом, помогают также Земельный и Жилищный кодекс, а также некоторые другие нормативные акты Российской Федерации.

Алгоритм действий с такими объектами регулируется такими правовыми документами, как:

1. Приказом № 223 Министерства строительства и Законом № 161 — в этих актах определен порядок выделения участков под совмещенные объекты, регламентируется порядок получения квартир в них.
2. Письмом Министерства развития экономики РФ — обозначены условия по размещению постройки на земельном участке.
3. Постановлением правительства № 220 2015 года и статьей Земельного кодекса РФ — описывается порядок приобретения квартир в домах блокированной застройки на первичном рынке, оформление участка под данный тип застройки.

Порядок эксплуатации сблокированного жилья, а также строительно-технические нормативы определяются следующими нормативно-правовыми актами:

• Жилищное законодательство РФ. В нем содержатся основные понятия и определения блочных домов, и их эксплуатационно-технических характеристик;
• Градостроительный кодекс (ст. №49). Содержит точное и исчерпывающее определение сблокированной застройки;
• Постановление Правительства РФ за №220, от 2015 г., устанавливающее порядок покупки блокированного жилья на первичном рынке;
• ФЗ №161, а также распоряжение Минстроя №223, определяющие правила предоставления земельных участков, под возведение жилых строений совмещенного типа;
• Земельный кодекс РФ (ст. №35), в которой регламентируется порядок юридического оформления участков, предназначенных под блочную застройку;
• Письмо Минэкономразвития, оговаривающее порядок размещения сблокированной застройки на одном земельном участке.

В соответствии с этими правовыми актами, осуществляется полный спектр юридического оформления блокированной застройки, начиная от выделения земельного участка под строительство, и заканчивая покупкой и оформлением готового жилья.

Еще по теме Что такое ипотека через АИЖК и как это работает?

Особенности домов блокированной постройки

Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:

1. Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
2. Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
3. У каждого блока свой отдельный вход.
4. В каждом блоке собственные коммуникации.
5. Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
6. Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.

Блокированная постройка — это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.

Общие аспекты

Это один из наиболее частых вопросов, который вызывает путаницу и неопределенность среди всех тех, кто планирует купить таунхаус или дуплекс, либо уже приобрел. Что же в таких домах частное, а что общее?

Просто на этот вопрос не ответить. Вследствие «молодости» этого формата жилья на российском рынке и большого количества нормативных документов многие из них дают расплывчатые определения, а то и вовсе противоречат друг другу.

1. Все обслуживание в таких зданиях ложится на плечи собственников каждого блока-квартиры: на них не распространяются многие жилищные госпрограммы, в том числе и программа аварийного капремонта, проведении текущего или капитального за государственный счет. То есть, с точки зрения закона, государство их приравнивает к частным индивидуальным домам;
2. Однако, для любых существенных ремонтно-строительных работ, как и в многоквартирном доме, потребуется получать согласие соседей;
3. Еще менее ясна ситуация с земельными участками. Согласно постановлению Минстроя, под каждый блок в блокированном доме выделяется и оформляется отдельный участок. А согласно указу Минэкономразвития, застройка сблокированных домов может вестись и на едином участке;
4. Если участок оформлен на конкретный блок, на него распространяются все те же требования, что и к частным домам: проведение обязательного межевания, уплата налогов и т .д.;
5. Ввиду того, что каждый блок инженерно независим друг от друга, собственники несут индивидуальную ответственность за исправность котельного, противопожарного оборудования и электропроводки;
6. Общие вопросы, касательно функционирования и обеспечения всего жилого комплекса, должны решаться совместно, всеми собственниками.

В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.

Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.

Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.

В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.

От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?

Определение

В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.

По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.

Еще по теме Что такое дееспособность несовершеннолетних и малолетних

Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.

Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Отличительными признаками блокированной застройки считаются:

• придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
• отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
• общий вход к отдельным блокам отсутствует;
• отсутствуют помещения совместного пользования;
• в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
• имеется выход на территорию коллективного пользования.

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.

За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.

Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.

Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.

Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.

Оформление разрешения на постройку дома блокированной застройки

Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.

Для этого нужно:

1. Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.
2. Оформить межевой план для исходного участка.
3. Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.

Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его — и поставить на кадастровый учет с земельным участком.

БЛОК-СЕКЦИЯ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ

секция жилого здания — Объёмно планировочный элемент жилого здания, образованный лестницей на всю высоту здания с выходящими на неё квартирами [Терминологический словарь по строительству на 12 языках (ВНИИИС Госстроя СССР)] секция жилого здания Часть здания, квартиры… …

СЕКЦИЯ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ — [БЛОК СЕКЦИЯ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ] объёмно планировочный элемент жилого здания, образованный лестницей на всю высоту здания с выходящими на неё квартирами (Болгарский язык; Български) едносекционен жилищен блок (Чешский язык; Čeština) sekce bytového… …

Признание прав собственности на дом блокированной постройки

Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:

1. БТИ или службу кадастра.
2. Местную администрацию.
3. Судебные органы.

Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.

Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.

История возникновения формата

Впервые этот формат малоэтажной застройки появился в Англии и Франции, и получил особое развитие в 17 – начале 20 веков.

Так, первая улица, состоящая целиком из сблокированных построек, появилась в Париже еще в начале 1600-х. В Британии подобная застройка начала широко применяться в градостроительстве после большого пожара, случившегося в Лондоне в 1666г.

С конца 18 — начала 19 веков, когда происходила массовая урбанизация Великобритании, типовая блокированная застройка стала преобладающей в растущих индустриальных центрах. В условиях большого скопления населения, и нехватки пространства для строительства отдельных домовладений, этот тип жилья стал широко востребованным.

Управление и право распоряжения домами блокированной застройки

Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Секция жилого здания

Секция жилого дома — здание или часть жилого здания (отделенная от других частей глухой стеной) с квартирами (жилыми ячейками общежитий), имеющими выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор. Длина общих коридоров, не имеющих естественного… …

СЕКЦИЯ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ — [БЛОК СЕКЦИЯ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ] объёмно планировочный элемент жилого здания, образованный лестницей на всю высоту здания с выходящими на неё квартирами (Болгарский язык; Български) едносекционен жилищен блок (Чешский язык; Čeština) sekce bytového… …

Преимущества и недостатки домов блокированной застройки

Жилые дома блокированной застройки имеют такие преимущества:

1. Они экономичны. Блоки имеют обычно малую площадь, что выгодно собственникам. Более того, экономия будет и для застройщика — на строительстве за счет общих стен, крыши и коммуникаций.
2. Безопасны. В комплексе может постоянно кто-то находиться. Соседи смогут присмотреть за чужим участком или домом, когда хозяев будут отсутствовать.
3. Небольшая территория для отдыха в пригородном районе.
4. Возможность решать проблемы совместно с другими владельцами жилья.
5. Снижены эксплуатационные затраты, так как не нужно тратиться на охрану, вывоз мусора и уборки территории. Вся сумма будет распределяться между жильцами.
6. Неповторимый стиль и дизайн помещений. Обычно такие дома имеют особую планировку и дизайн, которые разрабатывают специалисты.

Помимо преимуществ у домов этой категории есть и недостатки:

1. Ограниченное пространство. Жилая площадь, автостоянка, да и придомовая территория, как правило, скромна.
2. Невозможность фасадных изменений блока. Стиль един для всех секций.
3. Выход окон на соседскую территорию. Особенно часто это случается у владельцев квартир на верхних этажах.
4. Вход к квартирам на верхних этажах осуществляется через индивидуальные лестницы, которые зачастую делаются открытыми. Это неудобно, нет своего крыльца.
5. Если нет хороших отношений с соседями и есть разногласия, не будет возможности сделать совместного ремонта.

С правовой точки зрения, дома блокированной постройки не так уж и плохи.

Но, все же, перед покупкой обратитесь к нашим юристам. Они проверят всю документацию, выявят все недочеты и помогут вам решить, стоит ли приобретать блок в таком доме.

Источник: yubadm.ru

Что такое «Дом блокированной застройки»

В России редко встречаются подобные, построенные здания, явление больше относиться к Европе. Но если же такой дом находится в Российской Федерации, то его хозяина по праву можно назвать богатым. Прежде, чем покупать блокированный объект нужно узнать об этих постройках подробнее.

В положении Градостроительного кодекса Российской Федерации (2-ая часть, статья 49) есть конкретное объяснение, что такое объект блокированной застройки. По законной документации блокированный объект обязан соблюдать подобные критерии:

• В объекте не должно существовать более трех этажей;
• Вся застройка построена с количеством секций, не меньше двух (а максимум из десяти);
• К любой части отдельно проведены коммуникации;
• В доме нет места для помещений общего пользования;
• От одной секции постройки до другой пройти не получится, потому что их объединяет лишь одна стенка;
• В каждой части отдельно есть коммуникации;
• В доме нет комнат для использования всеми жильцами;
• Из одной части в другую попасть невозможно, потому что объединяет лишь одна стенка;
• Каждая секция в блокированной застройке располагает собственный выход на свежий воздух.

Подобные застройки способны незначительно пользоваться отличиями, однако вышеописанные характеристики не могут не присутствовать у застройки. Среди блокированных застроек есть такие:

Подобные городские дома похожи на загородные дома — у каждой секции есть собственный вход и меленький земельный участок. Площадь в жилой зоне не такая большая, а каждый этаж выполняет собственную функцию.

Дом очень похож на Танхаус, но Виолетта отличается стилем Италии. На земельном участке возле застройки есть бассейн, помещение для машины терраса, веранда. Виолетта позиционируется как жилье первого класса.

Обыкновенная блокированная застройка с двумя секциями, разделяющимися прочной стеной и имеющие крышу. Следуя стандартам, такая застройка разделена на пару этажей, но хозяева способны построить и третий. Дом Дуплекс – это обыкновенный вид дома для Англии в XIX веке.

У подобных домов есть немного расширенный придомовой участок, на котором располагается гараж. Лэйнхаус это небольшой дом. Первыми его начали строить во Франции.

Блокированный дом содержит в себе четыре входа, четыре гаража на участке и предполагает размещения четырех семей. Все квартиры достаточно велики по площади. Также у Квадрохауса хорошая планировка: на первом этаже кухни и тех помещения, а на втором спальни. Если же владельцы построили дом из трех этажей, то на нем комнаты для отдыха.

Преподносится, как дом высшего класса. Дом строится в традиционном английском стиле. Для его постройки берутся исключительно чистые природные материалы.

Нормативная база

Порядок деятельности с подобными объектами проверяется подобными нормативно – правовыми актами:

• Жилищный кодекс — выдает определение, обозначает особенности и характерные черты.
• Градостроительный кодекс — описывает главные характерные черты таких застроек.
• Приказ No 223 Министерства строительства и Закон No 161 — следит за порядком выдаваемых углов земли под блокированные застройки и регламентирует получение жилых площадей.
• Правительственное постановление от 2015 года No 220 — объясняет порядок покупки квартир в таких застройках.
• Письмо Министерства развития экономики России — пишет сведения и условия для помещения застройки на земельном участке.
• Земельный кодекс РФ, статья No 35 — второй документ для разъяснения порядка и подготовки земельного участка для построения блокированного объекта.

Особенности юридического статуса совмещенного дома

С одной стороны существует пару глобальных ошибок про статус блокированных объектов:

Совмещённая застройка — похожий вариант объекта, который состоит из множества жилых квартирных зон. И не смотря, на то, что подобная дом сильно похож на многоквартирный, это не правда. Помещение, с большим количеством квартир это здание, где все жильцы выходят сначала на территорию для общего пользования, а только потом на улицу. В совмещенной постройке каждый жилец выходит сначала на собственный участок около здания, а потом выходит на улицу. Это самое главное различие.

Жилищное помещение в совмещенном доме не способно выдавать себя за самостоятельную собственность. Подобный дом – это одна целая собственность, хоть и поделенная на квартирные зоны. Получается, что одна семейная квартира это не собственность.

Подтверждение объекта именно блокированным домом на уровне официальном, поможет владельцам квартир заполучить собственное право на земельный участок около застройки.

Когда определяется земельный участок под подобный типаж стройки выясняется, что покупатели квартиры в будущем будут способны подготовить права собственности в собственные пользования вместе с участком.

Хороший способ разграничить два однотипных дома нашелся с помощью анализирования прецедентов от суда, где брались разные методы. Следую этому, часть в таких застройках описывается такими подпунктами:

Существуют специальные инструменты для сервиса пары конкретных частей, расположившиеся отдельно от жилой площади.

Отдельные коммунальные услуги внутри застройки для любой части. Получается, что застройка начинает считаться блокированной, если она имеет три либо меньше этажей, в ней две — десять «квартир», в каждой из которых живет одна семья, к каждой части подведены коммунальные услуги и в застройке нет частей для общего использования. Судебные органы будут рассматривать подобную постройку, как самостоятельную собственность.

Как получить разрешение на строительство

Общепринятые правила для стройки показывают на то, что на обособленных участках земли строка дома блокированного статус законной не получит. Если объект будут строить несколько владельцев с несколькими собственными разными участками, то землю им нужно будет соединить.

Чтобы заполучить согласие, необходимо подготовить документацию на участок, где начнется строительство:

• Прописать план градостроительства. На нем нужно отразить эксплуатацию по выбранным участкам.
• Получить согласие на начало строки блокированного объекта.
Самый первый земляной участок устно делиться на каждый блокированный объект, прописывается план межевания. Как только дом поставят на кадастровый учет, хозяева квартирных зон смогут владеть правами на части.
• Заполучить согласие на то, чтобы здание блокированного объекта ввели в эксплуатацию.
• Любая обособленная секция встает на кадастровый учет с земляным участком, подходящим для площадки отдельной секции. Хозяин части способен заполучить выписку и ЕГРН, отправив заявление.

Правление домами блокированной застройки

Правление фондом жилищными квартирами либо домами происходит с помощью разных программ, введенных управлением регионов. Одна из программ регионов – капитальная перестройка. Она выполняет капитальную перестройку для аварийных жилых помещений. Блокированные дома не преподносят себя к зданиям со множеством квартир и поэтому действие подобных программ на них не действует.

Следуя этому, полная ответственность за дом лежит на владельцах. А когда появляется надобность установки четкого состояния жилых площадей, собственники направляют заявление в жил. службы, БТИ. Для упорядочивания условий получения коммунальных услуг либо исправить план организации устройства около домового участка, собственники частей могут заключить договоренность с работающей у них организацией.

Подготовку документов обычно берут на себя органы самоуправления, законные представители учреждений государства.

Если же такого не происходит, то хозяева блокированного дома способны сами ответить, нужна ли им реконструкция, либо нет – сервис проводится по условиям эксплуатации домов, находящихся в собственности. Если же нужно будет проводить реконструкцию общих секций, то разрешения на ремонт в обязательном порядке должны дать все собственники.

Возможно то, что права на территорию не разделены между проживающими семьями. Тогда управление участка будет совершаться по условиям совместной собственности. Также важно учитывать все мнения соседей, так как есть наличие четкого разграничения.

Вот и конец статьи, которая описывает востребованную тему про блокированный дом. Здесь подробно написано и про определение данного понятия, и про другие, но не лишние сведения про дома. Если кратко, то это постройка, схожая с многоквартирным домом, но различающаяся по некоторым критериям.

Источник: kadastrru.info