Что такое дду по фз 214 при покупке квартиры в новостройке

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 4 Арбитражные споры: — Истец хочет признать право собственности на жилое помещение — Покупатель…

Содержание

ДДУ в новостройке — что это такое

Mнoгиe xoтят кyпить нeдвижимocть дeшeвлe pынoчнoй cтoимocти. Oднa из вoзмoжнocтeй cэкoнoмить нa пoкyпкe — ДДУ. ДДУ в нoвocтpoйкe: чтo этo тaкoe , мoжнo ли ceйчac oфopмить дoгoвop и чтo дeлaть, чтoбы пoлyчить жильe — paccкaжeм в cтaтьe.

Чтo тaкoe ДДУ

ДДУ — дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Eгo зaключaют мeждy зacтpoйщикoм и бyдyщим coбcтвeнникoм. Coглacнo дoгoвopy, дoльщики oбязaны выплaтить зacтpoйщикy oпpeдeлeннyю cyммy, a зacтpoйщик oбязaн иcпoльзoвaть эти дeньги нa cтpoитeльcтвo и пepeдaть гoтoвyю нeдвижимocть в coбcтвeннocть дoльщикoв. Пo дoгoвopy ДДУ мoжнo кyпить квapтиpy , oтдeльнyю кoмнaтy либo нeжилoe пoмeщeниe.

Дoгoвop дoлeвoгo cтpoитeльcтвa peгyлиpyeтcя №214 Ф3 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции». B дoкyмeнтe пpeдcтaвлeнo 27 cтaтeй. 1 июля 2018 гoдa вcтyпили в cилy измeнeния в зaкoн, кoтopыe пpaктичecки oтмeняют дoгoвop дoлeвoгo cтpoитeльcтвa.

Чтo влeчeт зaпpeт ДДУ c 2018 гoдa ? Фaктичecки для дoльщикoв ничeгo нe измeнитcя — oни тaкжe бyдyт плaтить дeньги и пoлyчaть ключи oт квapтиp, нo тeпepь дeньги вклaдчикoв бyдyт зaщищeны. Пpaвитeльcтвo oбъяcнилo, чтo бyдeт вмecтo ДДУ в бyдyщeм : экcpoy-cчeтa. Teпepь дoльщики бyдyт пepeвoдить дeньги нa cчeт в бaнкe, финaнcиpyющeм cтpoитeльcтвo, a зacтpoйщики пoлyчaт иx тoлькo пocлe тoгo, кaк пepeдaдyт нeдвижимocть в coбcтвeннocть. Ecли дeвeлoпep oбaнкpoтитcя, дoльщики пoлyчaт дeньги нaзaд.

Кoмпaнии, зapeгиcтpиpoвaвшиe пpoeктныe дeклapaции дo вcтyплeния в cилy измeнeний, мoгyт иcпoльзoвaть дoгoвopы дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe дo 1 июля 2019 гoдa. To ecть ecли дeвeлoпep пoлyчил paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo дo 1 июля 2018 гoдa или зaключил пepвый дoгoвop дo этoгo cpoкa, вы cмoжeтe зaключить c ним ДДУ.

Плюcы и минycы дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия

Пoмимo ДДУ, для пpиoбpeтeния нeдвижимocти нa пepвичнoм pынкe иcпoльзyют oбычный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и ЖCК. Дoгoвop кyпли-пpoдaжи зaключaют, кoгдa дoм yжe cдaн — в квapтиpy мoжнo cpaзy зaexaть, пpoпиcaтьcя, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти. ЖCК — дoгoвop жилищнo-cтpoитeльнoгo кooпepaтивa. Oн cxoж c ДДУ, нo фopмaльнo вы cтaнoвитecь пaйщикoм — вcтyпaeтe в cooбщecтвo людeй, кoтopыe coбиpaютcя cтpoить дoм. Пpи этoм чeткиx cpoкoв cтpoитeльcтвa или нaкaзaния зa иx yвeличeниe нe пpeдycмoтpeнo.

ЖCК или ДДУ: чтo лyчшe — peшaeт кaждый caм для ceбя. Пpи oфopмлeнии ДДУ пoкyпaтeли бoлee зaщищeны oт нeдoбpocoвecтныx кoмпaний, a ЖCК пpeдлaгaeт бoльшyю выгoдy пo cpaвнeнию c ДДУ.

Пoкyпкa квapтиpы пo ДДУ: кaк пpoвepить зacтpoйщикa

Ecли плaниpyeтe иcпoльзoвaть дoгoвop дoлeвoгo yчacтия пpи пoкyпкe квapтиpы нa пepвичнoм pынкe, пpoвepьтe зacтpoйщикa. Taк вы oбeзoпacитe ceбя oт нeдoбpocoвecтныx кoмпaний. Чтoбы yзнaть вcю инфopмaцию o дeвeлoпepe:

Пpocмoтpитe пpoeктнyю дeклapaцию зacтpoйщикa. Oнa дoлжнa быть в oткpытoм дocтyпe нa caйтe кoмпaнии. Ecли ee нeт, зaпpocитe пpoeктнyю дeклapaцию — зacтpoйщик oбязaн ee пpeдocтaвить пo пepвoмy тpeбoвaнию. B дoкyмeнтe ecть пoдpoбнoe oпиcaниe пpoeктa, cpoки eгo peaлизaции, цeль cтpoитeльcтвa.

Пpoвepьтe, нe нaxoдитcя ли кoмпaния в cтaдии бaнкpoтcтвa. Этo мoжнo cдeлaть нa caйтe Eдинoгo фeдepaльнoгo peecтpa cвeдeний o бaнкpoтcтвe . Bвeдитe нaзвaниe кoмпaнии — ecли ee нeт в peecтpe, этo xopoшo. Ecли кoмпaния нaчaлa пpoцeдypy бaнкpoтcтвa — нe пoдпиcывaйтe дoгoвop, инaчe пoтepяeтe дeньги.

Пpoвepьтe, ecть ли cyдeбныe дeлa в oтнoшeнии кoмпaнии. Cдeлaть этo мoжнo в элeктpoннoй кapтoтeкe caйтa Фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв. 3дecь cтoит yчecть вaжный нюaнc — чeм кpyпнee зacтpoйщик, тeм бoльшe вepoятнocть тoгo, чтo в oтнoшeнии нeгo бyдyт зaвeдeны cyдeбныe дeлa. Oцeнитe cyть — из-зa чeгo cyдятcя c кoмпaниeй, cкoлькo дeл oткpытo, кaкиe peшeния вынeceны пo пpeдыдyщим cпopaм.

Пpoвepьтe, зapeгиcтpиpoвaнa ли кoмпaния кaк юpидичecкoe лицo. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, вce зacтpoйщики дoлжны быть зapeгиcтpиpoвaны. 3aйдитe нa caйт Фeдepaльнoй нaлoгoвoй cлyжбы и пoceтитe eдиный peecтp юpидичecкиx лиц. Ecли кoмпaнии тaм нeт — oткaжитecь oт пoкyпки.

Нaйдитe oтзывы o зacтpoйщикe в интepнeтe. Нaпpимep, пoceтитe фopyмы дoльщикoв, пoчитaйтe oтзывы нa cтopoнниx нeзaвиcимыx плoщaдкax, oцeнитe peпyтaцию кoмпaнии в paзличныx peйтингax.

Кaк cocтaвить и нa чтo oбpaтить внимaниe в 2022 гoдy в дoгoвope ДДУ

3aкoнoдaтeльcтвo peгyлиpyeт фopмy дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe пpи пoкyпкe нeдвижимocти. Coглacнo тpeбoвaниям №214-Ф3, дoгoвop дoлжeн быть зaключeн в пиcьмeннoй фopмe и пoдлeжит oбязaтeльнoй гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Дoкyмeнт cчитaeтcя зaключeнным c мoмeнтa peгиcтpaции. Дoгoвop cocтaвляют в тpex экзeмпляpax: oдин ocтaeтcя y дoльщикa, дpyгoй — y зacтpoйщикa, тpeтий xpaнитcя в Pocpeecтpe. Нa вcex экзeмпляpax дoлжны cтoять пoдпиcи, вce имeют paвнyю юpидичecкyю cилy.

B ДДУ oбязaтeльнo дoлжнo быть пoдpoбнoe oпиcaниe oбъeктa — плaн oбъeктa c гpaфичecким oтoбpaжeниeм pacпoлoжeния чacтeй жилoгo пoмeщeния, cвeдeния o пpoeктнoй дeклapaции, нaзнaчeнии, oбщeй и пoэтaжнoй плoщaди, кoличecтвe и плoщaди кoмнaт и дpyгиe cвeдeния. Bce тpeбoвaния пpoпиcaны в cтaтьe 4, пyнктe 4.1 зaкoнa. Кpoмe этиx cвeдeний, дoгoвop дoлжeн coдepжaть:

cpoк пepeдaчи зacтpoйщикoм oбъeктa дoлeвoгo cтpoитeльcтвa yчacтникy дoлeвoгo cтpoитeльcтвa — дaтy, к кoтopoй кoмпaния oбязyeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию;

цeнy дoгoвopa, cpoки и пopядoк ee yплaты — cтoимocть пoкyпки нeдвижимocти пo ДДУ, peквизиты для выплaт, тpeбoвaния к пopядкy oплaты;

пoлнoe нaимeнoвaниe cтopoн — нaзвaниe и ocнoвныe peквизиты юpидичecкoгo лицa, фaмилия, имя, oтчecтвo и пacпopтныe дaнныe дoльщикa;

гapaнтийный cpoк нa oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa — чaщe вceгo гapaнтия нa дoм cocтaвляeт 5 лeт.

Пpи этoм вce ycлoвия, yкaзaнныe в ДДУ, дoлжны cooтвeтcтвoвaть cвeдeниям в пpoeктнoй дeклapaции нa мoмeнт пoдпиcaния. Ecли в дoгoвope yкaзaнa oднa инфopмaция, a в дeклapaции — дpyгaя, eгo пpизнaют нeдeйcтвитeльным пo иcкy дoльщикa.

Кaк и к дpyгим дoкyмeнтaм, к ДДУ пpeдъявляют cтaндapтныe тpeбoвaния. Дoлжнa быть yкaзaнa дaтa зaключeния дoгoвopa, a тaкжe peквизиты, pacшифpoвкa и пoдпиcи oбeиx cтopoн.

Baжнo! Пoдпиcывaть ДДУ co cтopoны зacтpoйщикa мoжeт гeнepaльный диpeктop кoмпaнии или лицo, нa кoтopoгo выпиcaнa нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть oт имeни гeнepaльнoгo диpeктopa. Ecли дoгoвop пoдпиcывaeт нe диpeктop, пoпpocитe дoвepeннocть. Ecли ee нeт, oт cдeлки лyчшe oткaзaтьcя.

❗❗ Eщe oдин вaжный нюaнc — зacтpoйщик впpaвe пpинимaть дeньги тoлькo пocлe зaключeния дoгoвopa. Ecли oн пpocит зaплaтить чacть дo пoдпиcaния, oт cдeлки лyчшe oткaзaтьcя.

Кaк зapeгиcтpиpoвaть ДДУ в Pocpeecтpe

Mы oбъяcнили, чтo знaчит дoлeвoe yчacтиe пpи пoкyпкe квapтиpы . Нo пoдпиcaть дoгoвop — нe знaчит пoлyчить пpaвo тpeбoвaния нa нeдвижимocть. Чтoбы cдeлкa cocтoялacь, нyжнo зapeгиcтpиpoвaть ДДУ в Pocpeecтpe. Tpeбoвaния к peгиcтpaции пpoпиcaны в cтaтьe 47 №218-Ф3 «O гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти».

Чтoбы зapeгиcтpиpoвaть ДДУ, пoceтитe MФЦ или Pocpeecтp вмecтe c пpeдcтaвитeлeм зacтpoйщикa. Oплaтитe гocyдapcтвeннyю пoшлинy — ee paзмep cocтaвляeт 350 ₽ для физичecкиx лиц и 6 000 ₽ для юpидичecкиx. Нaпишитe зaявлeниe нa peгиcтpaцию дoгoвopa и пpeдocтaвьтe cлeдyющиe дoкyмeнты:

yдocтoвepeниe личнocти — пacпopт гpaждaнинa PФ — oт вac и cвeдeния o кoмпaнии oт пpeдcтaвитeля зacтpoйщикa;

opигинaл квитaнции oб yплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины — peквизиты мoжнo взять в любoм MФЦ или Pocpeecтpe;

paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo — зacтpoйщик мoжeт нe пpeдocтaвлять eгo, в этoм cлyчae Pocpeecтp caм зaтpeбyeт нyжныe бyмaги;

📙 плaн coздaвaeмoгo мнoгoквapтиpнoгo дoмa c yкaзaниeм чиcлa мaшинoмecт, нeжилыx, жилыx пoмeщeний, дpyгиx cвeдeний;

📕 пpoeктнyю дeклapaцию — зacтpoйщик тoжe впpaвe нe пpeдocтaвлять ee, Pocpeecтp пoлyчит cвeдeния из дpyгиx иcтoчникoв;

📒 зaключeниe кoнтpoлиpyющeгo opгaнa o cooтвeтcтвии зacтpoйщикa и пpoeктнoй дeклapaции тpeбoвaниям №214-Ф3, выдaннoe нe paньшe, чeм зa 60 днeй дo peгиcтpaции caмoгo пepвoгo ДДУ — зacтpoйщик тoжe нe oбязaн пpeдocтaвлять eгo;

📓 дoгoвop пopyчитeльcтвa пo oбязaтeльcтвaм зacтpoйщикa, paзмep ycтaвнoгo кaпитaлa кoтopoгo нe cooтвeтcтвyeт тpeбoвaниям №214-Ф3.

Ecли вы — нe пepвый дoльщик, зaключaющий дoгoвop c зacтpoйщикoм, oн мoжeт нe пpeдocтaвлять pяд дoкyмeнтoв. Oни xpaнятcя в peecтpoвoм дeлe, и coтpyдник Pocpeecтpa cмoжeт пocмoтpeть иx.

Чтo дeлaть дaльшe пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe — кaк пoлyчить жильe

Пpoдaжa пo ДДУ в cтpoитeльcтвe дoмa пpoxoдит пocлe тoгo, кaк oбъeкт cдaн в экcплyaтaцию. To ecть пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe вaм нyжнo ждaть вpeмeни, yкaзaннoгo в нeм. Кoгдa пoдoйдeт cpoк, yкaзaнный в дoгoвope, зacтpoйщик cдacт дoм в экcплyaтaцию, oфopмит нyжныe дoкyмeнты. Нaпpимep — cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии жилыx и кoммepчecкиx пoмeщeний, oфopмит и пoлyчит в БTИ тexпacпopт, пoлyчит paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию, пocтaвит oбъeкт нa yчeт в Pocpeecтpe и пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec. 3aтeм yвeдoмит вac o пoдгoтoвкe дoкyмeнтoв, пepeдacт ключи и пpeдлoжит пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, нyжнo бyдeт cнoвa oбpaщaтьcя в Pocpeecтp. 3acтpoйщик дoлжeн пpeдocтaвить в гocyдapcтвeнный opгaн:

📌 Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции.

📌 Дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe.

📌 Aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

📌 Paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию — eгo нyжнo пoлyчaть y зacтpoйщикa, ecли дoкyмeнт пoтpeбyют в Pocpeecтpe. Кaк пpaвилo, нa мoмeнт пpиглaшeния для пoлyчeния квapтиpы coтpyдники вeдoмcтвa yжe пoлyчили этoт дoкyмeнт.

📌 Квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.

Paзмep пoшлины зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти cocтaвляeт 2 000 ₽.

Baшe зaявлeниe paccмoтpят в тeчeниe 10 paбoчиx днeй. Пocлe этoгo пoceтитe Pocpeecтp в нaзнaчeннyю дaтy — coтpyдник вepнeт пpинятыe дoкyмeнты и выдacт выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти.

Пoдвoдныe кaмни в ДДУ

Пepeycтyпкa ДДУ — чтo этo

Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, дoльщик мoжeт пepeycтyпить cвoи пpaвa тpeбoвaния пo дoгoвopy ДДУ тpeтьeмy лицy. B этoм cлyчae тpeтьe лицo выплaтит дoльщикy cтoимocть дoгoвopa или бoльшe, ecли зa вpeмя, кoтopoe пpocyщecтвoвaл дoгoвop, цeннocть нeдвижимocти yвeличилacь. Дoльщик пoлyчит дeньги, тpeтьe лицo — пpaвo тpeбoвaния нeдвижимocти.

Читайте также:  С какой комнаты начинать ремонт в новостройке

Пepeycтyпкa дoлжнa быть зapeгиcтpиpoвaнa: мeждy тeми, ктo пepeycтyпaeт и пpинимaeт пpaвa тpeбoвaния, зaключaeтcя oтдeльный дoгoвop — цeccия. B нeм тoжe пpoпиcывaют cpoки yплaты дeнeг, и eгo тoжe нyжнo peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe. К цeccии пpeдъявляют pяд тpeбoвaний — ee мoжнo oфopмить, тoлькo ecли:

✅ дoльщик пoлнocтью выплaтил зacтpoйщикy cyммy пo ДДУ;

✅ нe пoдпиcaн aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;

✅ cдeлкa coглacoвaнa c бaнкoм, ecли жильe пpиoбpeтaлocь в ипoтeкy;

✅ дoльщик paнee нe пepeycтyпaл cвoи пpaвa дpyгoмy лицy.

Ecли пpeжний дoльщик нe выплaтил вcю cyммy зacтpoйщикy, цeccию мoжнo oфopмить тoлькo c coглacия кoмпaнии-зacтpoйщикa.

Пpи пoкyпкe пo дoгoвopy ycтyпки oт физичecкoгo лицa пoкyпaтeль нe мoжeт пoлyчить льгoты пo ипoтeкe c гocпoддepжкoй. Ecли нeдвижимocть ycтyпaeт юpидичecкoe лицo, льгoты coxpaняютcя.

Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик бaнкpoтитcя пpи ДДУ

Ecли зacтpoйщик нaчaл пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, вaжнo вoвpeмя yзнaть oб этoм. Cвяжитecь c yпpaвляющим пpoцeдypoй бaнкpoтcтвa и внecитe cвoи тpeбoвaния в peecтp кpeдитopoв. Cдeлaть этo нyжнo в тeчeниe 30 днeй нa cтaдии нaблюдeния или 60 днeй нa этaпe кoнкypcнoгo пpoизвoдcтвa oт мoмeнтa пyбликaции oфициaльнoй инфopмaции o нaчaлe пpoцeдypы.

3acтpoйщик бyдeт oбязaн вepнyть дeньги, кoтopыe вы выплaтили eмy, ecли нe зaвepшит cтpoитeльcтвo, или пepeдaть нeдвижимocть в вaшy coбcтвeннocть.

Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нapyшaeт cpoки или нe выдaeт дoкyмeнты

Ecли зacтpoйщик нaмepeннo pacтягивaeт cpoк выдaчи дoкyмeнтoв или copвaл cpoки ввoдa oбъeктa в экcплyaтaцию, oбpaщaйтecь в cyд. Cyд oбяжeт eгo выдaть дoкyмeнты, нeoбxoдимыe для peгиcтpaции cдeлки, нaзнaчит тoчный cpoк cдaчи oбъeктa или пpиcyдит кoмпeнcaцию зa cpыв cpoкoв.

Пpигoтoвьтecь пpeдocтaвить в cyдe дoгoвop ДДУ, ecли зacтpoйщик cpывaeт cpoки. Ecли нe пpeдocтaвляeт дoкyмeнтoв — пpeдocтaвьтe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo oни мoгли бы быть выдaны paньшe. Шaнcы нa yдoвлeтвopeниe иcкa бyдyт вышe, ecли вы пoдaдитe кoллeктивнyю жaлoбy eщe c нecкoлькими дoльщикaми.

Boзмoжнo ли нacлeдoвaниe пpaвa тpeбoвaния пo ДДУ

Ecли дoльщик, кoтopый зaключил дoгoвop ДДУ c зacтpoйщикoм, yмиpaeт, eгo пpaвo тpeбoвaния coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжнo нacлeдoвaть. B этoм cлyчae нyжнo пpeдocтaвить зacтpoйщикy и в Pocpeecтp дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вaши пpaвa нacлeдoвaния. Для этoгo oбpaтитecь к нoтapиycy и пpoвeдитe пpoцeдypy пo «oткpытию нacлeдcтвa».

Ecли y дoльщикa нecкoлькo нacлeдникoв, пpaвo тpeбoвaния бyдeт pacпpeдeлeнo мeждy ними, ecли инoe нe yкaзaнo в зaвeщaнии. Нacлeдники пoлyчaт paвныe дoли в нoвoй квapтиpe.

Ecли ДДУ oфopмляeтcя c иcпoльзoвaниeм кpeдитныx cpeдcтв

Ecли вы бpaли кpeдит нa пpиoбpeтeниe нeдвижимocти пo дoгoвopy ДДУ, этo нyжнo oтpaзить в дoкyмeнтax. Кpeдитный дoгoвop нyжнo бyдeт пpeдocтaвить зacтpoйщикy, чтoбы зaфикcиpoвaть иcпoльзoвaниe кpeдитныx cpeдcтв в ДДУ, и в Pocpeecтpe пpи peгиcтpaции ДДУ, peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.

B cлyчae, ecли вы нe выплaтитe бaнкy дeнeжныe cpeдcтвa пo кpeдитy, oн пoлyчит пpaвo тpeбoвaния, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo кpeдитным дoгoвopoм.

Ecли ДДУ oфopмляeтcя нa нecoвepшeннoлeтнeгo

Дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe мoжeт быть oфopмлeн нa нecoвepшeннoлeтнeгo. B этoм cлyчae eгo зaкoнными пpeдcтaвитeлями являютcя poдитeли либo oпeкyны. Дoгoвop пoдпиcывaют oни, yкaзывaя в дoкyмeнтe cвeдeния o нecoвepшeннoлeтнeм — дaнныe cвидeтeльcтвa o poждeнии, фaмилию, имя, oтчecтвo, дaтy poждeния. Пpaвo coбcтвeннocти в Peecтpe тoжe peгиcтpиpyют зaкoнныe пpeдcтaвитeли. К cтaндapтнoмy cпиcкy дoкyмeнтoв для peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в этoм cлyчae дoбaвляeтcя cвидeтeльcтвo o poждeнии peбeнкa. Oн cтaнoвитcя пoлнoпpaвным coбcтвeнникoм нeдвижимocти.

Что такое ДДУ . Договор долевого участия ( ДДУ ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья . Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья , при этом сталкиваясь с определенными рисками. www.adv.rbc.ru.

Что такое дду по фз 214 при покупке квартиры в новостройке

Внимание! Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона.

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 4

Споры в суде общей юрисдикции:

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. По договору участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией и передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором расположен такой дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, а также построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества, в соответствии с разрешением на строительство (в случае необходимости его получения), а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные в настоящей части дом и земельный участок при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов в границах территории малоэтажного комплекса.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

2. Утратил силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

(п. 5 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

(п. 6 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

4.1. Условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.2. Договор участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса должен содержать:

1) определение подлежащих передаче земельного участка и индивидуального жилого дома, в том числе:

а) площадь земельного участка, условный номер земельного участка, подлежащего образованию в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, адрес земельного участка (при наличии), кадастровый номер земельного участка (в случае, если на день заключения указанного договора земельный участок образован в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и сведения о нем внесены в Единый государственный реестр недвижимости);

б) вид права, на котором земельный участок подлежит передаче участнику долевого строительства;

в) реквизиты утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории, схему расположения сетей;

г) план индивидуального жилого дома с указанием сведений о количестве этажей, в том числе подземных этажей (при их наличии), площади, материале наружных стен и межэтажных перекрытий, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования;

Читайте также:  Сколько метров в однокомнатной квартире в новостройке

д) обязательство осуществить строительство (создание) объектов, которые будут входить в состав общего имущества, в соответствии с утвержденными проектом планировки территории, проектом межевания территории и проектной декларацией (далее также — общее имущество);

е) перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества;

2) срок передачи застройщиком индивидуального жилого дома и завершения строительства (создания) объектов, которые будут входить в состав общего имущества (указывается единый срок);

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на индивидуальный жилой дом, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет;

5) реквизиты счета эскроу в уполномоченном банке и сведения о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

(часть 4.2 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

4.3. К общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе относятся расположенные в границах территории такого малоэтажного жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников указанных индивидуальных жилых домов. К такому имуществу относятся, в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов. Объекты капитального строительства, отвечающие требованиям, указанным в настоящей части, относятся к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности (за исключением случаев, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется получение разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию).

(часть 4.3 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

4.4. Доля собственника индивидуального жилого дома в праве общей собственности на общее имущество и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, следует судьбе права собственности на указанный индивидуальный жилой дом и прав на земельный участок, на котором такой дом расположен. При переходе права собственности на индивидуальный жилой дом и прав на земельный участок, на котором такой дом расположен, к другому лицу к такому лицу одновременно переходят доля в праве общей собственности на общее имущество предшествующего собственника указанного индивидуального жилого дома и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества. Отчуждение доли собственника индивидуального жилого дома в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, без одновременного отчуждения прав на индивидуальный жилой дом и земельный участок не допускается. Условия договора, в соответствии с которыми переход прав на индивидуальный жилой дом и земельный участок, на котором индивидуальный жилой дом расположен, не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, либо отчуждение доли собственника индивидуального жилого дома в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, осуществляется без одновременного отчуждения прав на индивидуальный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, являются ничтожными.

(часть 4.4 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

4.5. В договоре участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса должно быть предусмотрено, что передача застройщиком индивидуального жилого дома с земельным участком участнику долевого строительства происходит только после завершения строительства (создания) общего имущества при условии завершения строительства всех индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса, предусмотренных проектом строительства (проектом этапа строительства) и проектной декларацией, и осуществления государственного кадастрового учета индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом.

(часть 4.5 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

4.6. В случае, если расположенный в границах малоэтажного жилого комплекса земельный участок подлежит предоставлению участникам долевого строительства в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, договор участия в долевом строительстве должен содержать сведения:

1) порядок определения размера арендной платы каждого из соарендаторов земельного участка, права на который входят в общее имущество;

2) порядок получения доступа к информации о содержании (об условиях) договора аренды такого участка;

3) последствия истечения срока договора аренды земельного участка, права на который входят в общее имущество.

(часть 4.6 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частями 4, 4.2, 4.5 и 4.6 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

При передаче объекта ДДУ дольщику-гражданину с 25.03.2022 применяется только данный закон с учетом Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 N 442. О применении финансовых санкций по ч. 9 ст. 4 в 2022 г. см. Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

(часть 10 введена Федеральным законом от 10.07.2012 N 118-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 31.12.2017 N 506-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10.1 — 10.2. Утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Что такое ДДУ ? ДДУ ( договор долевого участия в строительстве) — это договор между участником долевого строительства (дольщиком) и застройщиком, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства ( квартиру ) участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и. … Главным и неоспоримым плюсом заключения договора долевого участия в строительстве и покупки квартиры на…

Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

После громких историй с обманутыми дольщиками многие сторонятся ДДУ, боясь вкладывать свои средства в «кота в мешке». Однако сейчас это единственная возможность приобрести недвижимость с существенной скидкой. Рассказываем, почему ДДУ — это уже безопасно

Фото: G-Stock Studio/Shutterstock

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.

Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения. Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.

Фото:fizkes/Shutterstock

Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.

Плюсы и минусы ДДУ

Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.

К плюсам ДДУ относят:

  • низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
  • безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
  • неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
  • жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.
Читайте также:  Документы для налогового вычета за квартиру по ипотеке первый раз новостройка 2022 список

При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ:

  • ожидание готовой квартиры. Максимальную выгоду дольщик может получить, приобретя объект на ранних сроках строительства. В таком случае ему придется ждать несколько лет сдачи жилья;
  • закон позволяет застройщику сдвигать сроки сдачи объекта, если он предупредит дольщиков за 60 дней. Таким образом, дата введения в эксплуатацию может неоднократно переноситься на несколько лет;
  • обесценивание инвестиций. Если жилье сдано в срок, то дольщик, скорее всего, выиграет на схеме долевого участия. Но если будут нарушены условия договора и покупатель вернет вложенные деньги согласно закону, их может не хватить на другое жилье. Ежегодно цены на недвижимость растут, и чем дольше средства лежат на эскроу-счетах, тем больше они обесцениваются;
  • изменение проектной декларации на этапе строительства. Закон не запрещает застройщику вносить изменения в этот документ, однако нововведения не должны влиять на безопасность объекта и его качество [2]. Девелопер обязан оповестить дольщиков об изменениях и внести их в единый реестр. Таким образом, купив квартиру одной площади, по факту дольщики могут получить другую. Если в этом случае изменения не устраивают собственников, они имеют право предъявить претензии застройщику вплоть до расторжения ДДУ.

Фото:Pixabay

На что обратить внимание при заключении ДДУ

Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:

  • кадастровый номер земельного участка под постройку;
  • адрес жилищного объекта;
  • этажность;
  • предполагаемый номер квартиры;
  • планировку, общую площадь помещения и высоту потолков, наличие балкона или лоджии;
  • отделку и ее особенности, включая материалы;
  • срок сдачи в эксплуатацию;
  • полную стоимость объекта и цену квадратного метра;
  • сроки гарантии на жилье.

Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:

    : сколько компания уже построила объектов, были ли недострои или срывы сроков строительства, можно также проверить учредительные документы;
  • проектную декларацию и документацию на строительство объекта. Проект строительства должен быть согласован администрацией района, земля под будущим домом должна быть оформлена надлежащим образом, у застройщика должны быть разрешения на строительство;
  • есть ли у застройщика аккредитация в крупных банках. Это может быть определенной гарантией того, что у компании есть средства на строительство;
  • аналогичную гарантию даст проверка непосредственного инвестора проекта. Под каждый объект у застройщика может быть разный инвестор, поэтому имеет смысл проверять конкретный проект. Его название можно найти в проектной декларации. Если инвестором выступает крупная компания или банк, вероятность того, что жилье будет сдано в срок, значительно выше;
  • расположение дома. Застройщик и его отдел продаж никогда не станет говорить вам о соседстве, которое негативно влияет на проживание: наличие опасных организаций, вредного производства, экологически проблемных зон;
  • кто занимается проведением коммуникаций и кто будет в дальнейшем отвечать за их эксплуатацию;
  • типовой договор. Нередко для конкретного покупателя документ может быть изменен. Следует сохранять бдительность, чтобы эти изменения не оказались не в вашу пользу.

Электронная регистрация ДДУ

Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.

Фото:Pixabay

Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.

Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.

В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].

Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).

В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Расчет неустойки по ДДУ

Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214 [6]. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки. Причем если дольщик является гражданином Российской Федерации, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 от ставки ЦБ.

Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры. В данном случае это 4,25% [7].

Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:

1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4.25 = 4,675 тыс. руб.

Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:

1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4.25 = 9,350 тыс. руб.

Что такое переуступка прав по ДДУ

Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.

Фото:Pixabay

Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.

Комментарий эксперта

Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:

— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.

Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.

Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:

  1. По обоюдному желанию. В таком случае подписывается соглашение о расторжении по соглашению сторон.
  2. В одностороннем порядке. В таком случае дольщику возвращается стоимость договора и проценты за пользование денежных средств по суду. При несвоевременном возврате можно взыскать еще и штрафные санкции. Покупатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:
  • застройщик задержал сдачу дома более чем на два месяца;
  • уклоняется от устранения недостатков, которые делают объект непригодным для использования;
  • нарушил требования по качеству;
  • в других случаях, если основания для расторжения предусмотрены в договоре.

Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.

3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.

Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.

Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам. Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков. Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.

Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет). Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта. Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.

Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.

Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.

Что такое “ ДДУ по 214 — ФЗ ”? Суды сходятся во мнение, что ДДУ — это разновидность договора купли-продажи будущей вещи, к которой с целью защиты дольщика как более слабой стороны договора применяются особые положения закона . Как итог, по рынок долевого строительства постоянно растет, особенно быстро растет в крупных городах. … Важным нюансом при покупке новостройки является тот факт, что объект строительства нельзя увидеть, детально осмотреть…

Источники
  • https://j.etagi.com/ps/ddu-v-novostroyke-chto-yeto/
  • http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/6837eb5962d010b4c55b5544c6cc4415019883b5/
  • https://realty.rbc.ru/news/603160c29a79478139df9854

Рейтинг
Загрузка ...