Что такое долевое строительство подробно

Регистрация договора долевого участия в строительстве в электронном виде -наиболее комфортный способ стать собственником нового жилья

Обращение за регистрацией договора долевого участия в строительстве и прав на построенный объект в электронном виде является наиболее простым и удобным, потому что экономит время (не требуется личного визита в МФЦ в день подачи и в последующем для получения документов), кроме того, электронные заявки рассматриваются Росреестром в более сокращенные сроки. В случае каких-либо замечаний (например, не хватает документов) сотрудник ведомства свяжется с заявителем и представителем застройщика для оперативного устранения замечаний.

Напомним, регистрация договоров участия в долевом строительстве в Росреестре осуществляется по совместному обращению компании-застройщика и дольщика, а также при подаче документов непосредственно застройщиком за участника долевого строительства (когда объект уже введен в эксплуатацию и передан ему по акту), последний вариант, бесспорно, более предпочтителен и удобен для южноуральцев.

Долевое строительство для чайников

«Некоторые наши заявители всё ещё высказывают опасения относительно электронной регистрации, предпочитая электронным документам бумажный вид. Но любые страхи здесь совершенно напрасны! Отчасти возникают они из-за того, что в результате регистрации, документы на которую были предоставлены в электронном виде, выдается электронная выписка из реестра недвижимости, подписанная усиленной квалифицированной электронной подписью госрегистратора (без синей печати). Однако данный электронный документ имеет ту же юридическую силу, что и информация на официальном бланке ведомства либо выписка с синей печатью. В наше время цифровых технологий такие электронные документы совершенно равнозначны бумажным», — отметила руководитель Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Смирных.

Пресс-служба Управления Росреестра

по Челябинской области

Отклики читателей

По требованию российского законодательства комментарии проходят премодерацию. Мы не публикуем сообщения, содержащие мат, сниженную лексику и оскорбления, даже в случае замены букв точками, тире и любыми иными символами. Не допускаются сообщения, призывающие к межнациональной и социальной розни.

Сообщи новость

Если вы стали очевидцем происшествия, аварии или необычного и интересного события, расскажите об этом посетителям нашего сайта. Фото и видео приветствуются.

Источник: www.ozersk74.ru

Памятка Дольщика

Долевое строительство — форма инвестирования, при которой строительная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан — участников долевого строительства для возведения объектов недвижимости.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Застройщик — юридическое лицо, имеющее в собственности, на праве аренды или безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для возведения многоквартирных домов на основании полученного на строительство.
Участники долевого строительства («дольщики») — граждане и юридические лица, которые на основании договора участия в долевом строительстве вступили в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов.

Какой закон меня защитит?

• Условия заключения и требования к договору долевого участия
• Ответственность застройщика за несоблюдение сроков
• Ответственность застройщика за качество строительства
• Ответственность соинвестора за просрочку платежей

Закон 214-ФЗ ставит застройщика в жесткие рамки и надежно защищает тех, кто заключал договор участия в долевом строительстве при приобретении недвижимости.

Какой Договор заключить?

• Определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома
• Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
• Цену договора, сроки и порядок ее уплаты
• Гарантийный срок на объект долевого строительства

• При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться недействительным!
• Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с даты его государственной регистрации!
• Оплачивайте квартиру только после получения на руки зарегистрированного в Управлении Росреестра по г. Москве договора!
• Заключайте ДДУ только с застройщиком!

Как мне проверить застройщика?

В СМИ или на сайте застройщика должна быть опубликована проектная декларация, в которой обязаны содержаться цель проекта, сроки реализации, описание строящихся домов, технические характеристики квартир, планируемая стоимость строительства, подрядчики и др.

• Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок
• Разрешение на строительство
• Технико-экономическое обоснование проекта
• Проектная документация
• Заключение государственной экспертизы по проекту

• Учредительные документы застройщика
• Свидетельство о государственной регистрации
• Свидетельство о постановке на налоговый учет
• Бухгалтерская отчетность за три последних года
• Аудиторское заключение за последний год

Что такое ЖСК?

Жилищно-строительный кооператив — объединение людей или организаций с целью строительства жилья, а также для управления жильем.
Важно! ЖСК должен обладать правами застройщика

• Правоустанавливающие документы на юридическое лицо — ЖСК
• Документы на земельный участок, предоставленный в безвозмездное срочное пользование ЖСК
• Разрешение на строительство дома, оформленное на ЖСК
• Выданный Градостроительный план земельного участка

Как меня могут обмануть?

• Заключение предварительного договора долевого участия
• Приобретение жилья по договору соинвестирования
• Заключение предварительного договора купли-продажи
• Приобретение жилья по вексельной схеме

На данный момент в Москве 4619 обманутых дольщиков

Что делать при банкротстве застройщика?

После введения процедуры банкротства, участники долевого строительства могут предъявить требования к застройщику по возврату денежных средств, возмещению убытков, передаче жилых помещений только в рамках дела о банкротстве, заведенного Арбитражным судом.

• Подать требования в Арбитражный суд в течение двух месяцев с момента публикации сведений о признании застройщика банкротом
• Данные в указанный реестр вносит арбитражный управляющий, если судом требования граждан признаются обоснованными
• Создание участниками долевого строительства жилищно-¬строительного кооператива
• Обращение в суд с ходатайством о передаче дома на достройку

Куда обратиться?

Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства

• Направить на рассмотрение в Комитет жалобы, обращения или запросы
• Направить документы
• Получить информацию о статусе запроса, обращения или жалобы
• Записаться на прием к конкретному сотруднику Комитета

125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 8/1, стр. 1
Тел. +7 (495) 620-29-35
Факс +7 (495) 633-66-21
с 9-00 до 18-00 (перерыв с 13-00 до 14-00)

Источник: www.kvmeter.ru

Что такое долевое строительство в 2019 году? Страхование и защита дольщиков

Что такое долевое строительство в 2019 году? Страхование и защита дольщиков

Участие в долевом строительстве

Организации, строящие дома, сотрудничают не только с крупными инвесторами, которые могут спонсировать проект полностью, а также привлекают обычных граждан, мечтающих купить новое жилье.

На эти средства строится жилой дом, затем здание вводят в эксплуатацию, квартиры становятся собственностью граждан, чьи деньги задействовались ранее.

Денежные средства, которые вносят в качестве доли за собственность, предоставляются по частям. Цена такой квартиры будет значительно ниже, чем цена квартир в уже сданном в эксплуатацию доме.

Рассмотрим подробнее, что такое долевое строительство.

Долевое строительство: договор, выгода и риски

Долевое строительство — вид строительства жилья, при котором договор участия заключают между дольщиком и строительной фирмой.

Компания должна в установленные сроки возвести объект недвижимости, а также сдать его в пользование дольщику. Клиент выплачивает определенную сумму и принимает объект в пользование.

Регулирует вопрос долевого строительства ФЗ №214 от 2014 года. Законодательный акт призван защищать права дольщиков и регулировать его отношения с застройщиком.

Договор долевого строительства

Договор обязательно содержит все возможные условия:

• стоимость здания и порядок перевода денег на счет застройщика;
• объект строительства;
• сроки строительства: как только сроки истекут, объект обязательно передают в пользование;
• детальное описание характеристик будущей квартиры: адрес, номер, площадь, количество комнат, внутренняя отделка и так далее.

Договор заполняют письменно, регистрация документа о долевом участии в строительстве проводится в Росреестре. Поэтапный процесс долевого инвестирования в объект недвижимого имущества:

• стороной договора является строительная фирма, приобретающая участок земли;
• дольщики, которые хотят купить недвижимость выгодно, заключают договор с этой фирмой;
• дольщики вносят денежные средства (обычно в виде рассрочки), сумма обязательно фиксируется в договоре;
• после того, как дом (объект долевого строительства) достраивают, застройщик сдает квартиры дольщикам.

Если появляются какие-либо изменения в статьях договора, всеми сторонами подписывается новое соглашение с указанием всех корректировок. Документ тоже регистрируют в Росреестре.

Возведение здания происходит благодаря средствам дольщиков, будущих хозяев жилой площади. Это выгодно для обеих сторон, но долевое строительство, как и любой вид инвестирования, несет определенные риски.

Когда долевое строительство выгодно

При кризисных явлениях в стране, нестабильности экономики участие в долевом строительстве — выгодный, а иногда единственный возможный способ приобрести новое жилье.

Цены на готовые, только что построенные объекты намного выше. Ипотеки же несут в себе невероятные переплаты по процентам. Но при покупке ипотечной недвижимости можно сразу же переехать в новую квартиру.

Что касается долевого строительства, — покупатель приобретет квартиру только тогда, когда застройщик сдаст объект.

Когда долевое строительство может быть рискованным предприятием

Пока не был принят закон 2004 года инвестирование в долевое строительство было, но регулировался процесс инвестиционными договорами.

Понятие защита прав дольщиков практически отсутствовало, что позволяло недобросовестным застройщикам активно этим пользоваться. Федеральный закон гарантирует соблюдение прав и защищает участников долевого инвестирования.

Но застройщики и здесь находят выход, который позволяет им уменьшать количество обязательств или не выполнять их. Они заключают обычный инвестиционный договор, не имеющий прав дольщика.

Граждане должны внимательно следить за тем, что подписывают. Правильный договор называется договором об участии в долевом строительстве.

Рассмотрим распространенные мошеннические схемы в 2019 году:

1. Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, который содержит условие: с дольщиком заключат основной договор купли-продажи только при полной постройке жилого здания. В период строительства застройщик располагает всеми правами на собственность, а инвестор получает их при заключении основного договора. У таких документов нет указания сроков по сдаче объекта. Дом может строиться вечно. Государственная регистрация не предусмотрена, поэтому недобросовестный застройщик не побрезгует заключить договоры на одну жилую площадь с несколькими инвесторами сразу.
2. Вексельное мошенничество предусматривает дополнительный договор купли-продажи векселя, приравнивающийся к стоимости недвижимости. Клиент покупает квартиру, прибегая к помощи векселя. Застройщик может выкупить метры не квартирой, но денежными средствами. Предварительный договор купли-продажи продолжает действовать, но деньги не зачисляются. Мошенники по основному договору заявляют рыночную стоимость квартиры. Вся схема сводится к тому, что обманутый инвестор предоставляет фирме деньги взаем на несколько лет, а этих денег хватило бы на приобретение новой готовой жилплощади.
3. К другим схемам можно отнести банкротство фирмы, низкое качество возведенного здания, исчезновение выплаченных денежных средств.
4. Строительные компании горазды на различные изощрения в целях снижения издержек на налоговые сборы. Нередко в договоре указывается лишь часть стоимость жилья, а остальное оформляется как страховка. Все предприятие по возведению здания становится долгостроем, а через суд возвращается лишь та сумма, которая была прописана в договоре.

Застройщики нередко предлагают подписывать соглашения на резервирование прав собственности в здании, которое еще строится. Материальная ответственность перед дольщиками резко снижается. Предварительные договоры, соглашения, перезаключение договора в другом формате почти никогда не реализуются.

Внимательный, вдумчивый выбор, привлечение грамотных специалистов помогут предотвратить все риски. Узнаем, как проверить застройщика при покупке квартиры в долевом строительство.

Правильный выбор застройщика

В этом деле поспешность, нетерпеливость могут погубить все дело. Дольщики должны тщательно изучать документацию. Если в данной области нет знаний или опыта, следует воспользоваться услугами опытных юристов.

Нужно проверять документы:

• свидетельство постановки на учет;
• доказательство о регистрации в налоговой службе;
• протокол с назначением главы строительной фирмы;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• устав строительной фирмы.

У застройщика, который ведет законную деятельность, должны быть все вышеперечисленные документы. Требуйте предоставить их только в оригиналах! Также нужно не полениться и посмотреть заключения аудиторов за последние несколько лет.

Если документация чиста, следует перейти на изучение документов на право строительства:

• должно быть разрешение на строительство на определенном участке;
• полная проектная документация строительства многоквартирного здания;
• документы, обеспечивающие право владения участком под домом;
• заключения государственной экспертизы.

Частая мошенническая схема: договор долевого строительства здания заключается сразу после того, как фирма получает права на земельный участок. Но необходимо сначала полностью оформить все документы.

Объектом особого внимания должен быть сам договор, в котором прописываются:

• место, дата и срок возведения жилого здания;
• права и обязанности сторон;
• сроки и условия сдачи;
• гарантийные сроки, условия передачи денежных средств;
• полная стоимость квартиры.

Документ следует отдать на рассмотрение стороннему или знакомому юристу, который поможет исключить риски.

Взносы выгоднее и безопаснее оплачивать через официальные финансовые организации, которые выдают официальное подтверждение внесенных денег на счет строительной компании. Не следует платить через кассы самого застройщика.

Следует начинать поиски застройщика с фирм, которые уже много лет (желательно не менее пяти-шести) успешно ведут свою деятельность, привлекая граждан к участию в долевом строительстве многоквартирных домов.

Широко разрекламированные застройщики — это еще не гарант безопасности сделки. Успешные фирмы стараются предоставить как можно больше сведений о себе и показать клиенту свои объекты.

У добросовестных фирм должны быть:

• свой хороший сайт и реклама в интернете;
• присутствие сведений о фирме в прессе и на сайте;
• паспорт застраиваемого здания;
• сколько времени застройщик существует;
• законченные проекты, также следует обращать внимание на количество законченных объектов;
• текущие и планируемые объекты;
• отзывы в интернете и на форумах.

Все вышеперечисленные пункты должны легко проверяться физическим лицом.

Застройщики-мошенники также могут создавать себе официальные сайты и сочинять положительные отзывы. Один из вариантов проверки: скопировать контактный номер, указанный на сайте, и вставить его в поисковик.

Если поиск выдаст много страниц с таким же номером, вероятно, номер настоящий. На сайте налоговой службы можно скопировать ИНН фирмы и заказать выписку из ЕГРЮЛ. Но нужно проверить выписку, в которой указано, ликвидирована компания или нет.

Если конкуренты застройщика создают им антирекламу на различных сайтах и форумах, можно поговорить с жителями домов, которые сдали застройщик, и узнать и мнение. Адреса эти домов также указываются на сайте.

Множество других факторов (к примеру, место застройки, инфраструктуру и так далее) можно проверить, самому посетив участок.

Если разрешение на строительство дома было выдано до апреля 2005 года, закон 2014 года на данные отношения двух сторон не распространятся. Такая строительная компания ведет себя с дольщиками, как с инвесторами, чьи права будут ущемлены.

Цена квартиры

Слишком низкая стоимость должна заставить клиента задуматься. Вероятно, это некачественная жилая площадь, или фирма стремится поскорее заработать деньги и объявить себя банкротом.

Скидки в 30% и более убыточны для самой фирмы. Застройщики на такое не идут. Низкая стоимость приманивает жадных дольщиков. Фирмы забирают их деньги и не собираются выполнять обязательства.

Важность страхования

В 2014 года издали новый закон о долевом строительстве №294. Страхование дольщика является обязательным. Законодательство стремится минимизировать и изничтожить на корню многочисленные мошеннические схемы застройщиков.

Не всегда застройщик доводит постройку объекта до конца. И инвесторы могут возместить убытки, если у них есть страховка.

Страхование дольщиков при долевом строительстве происходит по следующим схемам:

1. Банковская гарантия. Проверяют при оформлении договора в Росреестре. Но не каждая банковская организация решится стать поручителем в строительстве.
2. Общество страхования застройщиков. Участники — надежные застройщики. У данного общества обязательно имеется лицензия.
3. Страховая компания, согласившаяся на данный вид страхования, имеющая лицензию.

Величина страхования — 1% от стоимости объекта. Также страховщик вправе добавить свои тарифы, которые будут зависеть от надежности застройщика и участка строительства.

Дольщики обязательно должны страховать свои риски, так как вкладываются их собственные средства, а непредвиденных ситуаций бывает множество. Строительная фирма страхует весь объект или каждую квартиру отдельно. Распространен последний вид страхования.

Страховой случай имеет место быть, если фирма не смогла выполнить или не смогла выполнить полностью обязательства по договору. Данные факты подтверждаются в суде или при банкротстве строительной компании.

Страховые выплаты

Каждый дольщик должен иметь договор страхования. Сумма не меньше суммы, за которую дольщик желает купить жилплощадь. Страховка не выплачивается, если строительство заморожено, или сроки строительства увеличиваются.

Поэтому риск длительного ожидания сдачи жилой площади очень высок, а осуществлять выплату по договору страхования нужно ежегодно. Если фирма стала банкротом, деньги на счет дольщиков зачисляются очень долго.

Срок страхования должен превышать срок сдачи дома на два года. Можно предъявлять претензии к строительной фирме и требовать страховых выплат в течение двух лет проживания на жилой площади. Также можно взыскивать штрафы и пенни.

Контролируется процесс Центробанком, который обязан следить за соблюдением законодательства по взаимному страхованию. Страховые компании не любят подобный вид страхования.

Строительная фирма должна выплатить неустойку, если нарушены сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, и если подобное не было обговорено заранее в дополнительном соглашении. Неустойка взыскивается также в досудебном порядке, если это прописано в договоре.

Если застройщик не выплачивает неустойку в указанные сроки, то гражданин может обратиться в суд, а расходы за судебные издержки несет строительная фирма, если дольщик выиграет тяжбу.

Если в договоре стороны не прописывали размер неустойки, ее рассчитывают так: количество дней просрочки умножают на одну трехсотую, на 10% и на сумму договора.

Как обезопаситься

Во избежание проблем с застройщиком следует:

1. Тщательно изучить договор до его подписания. Если не хватает времени изучить его сразу, нужно забрать его для ознакомления домой или сразу к юристу.
2. Переводить деньги только на банковский счет застройщика, взять подтверждение оплаты.
3. Проверять строительную компанию и ее директора в интернете. В случае банкротства фирмы директор должен выплатить долги, если не сообщит о банкротстве в определенные сроки в Арбитражный суд.
4. Не следует разрывать договор сразу при прекращении строительства. Сначала нужно добиться возврата средств, а также выплаты неустоек.
5. При прекращении выполнения обязательств компанией, в то время как дом почти готов, следует обратиться в городскую администрацию. Следует объединиться с другими потерпевшими и готовить коллективный иск в суд.

Гражданин, решивший вступить в подобные долгосрочные отношения, должен быть готов к тому, что долевые взносы иногда меняются под воздействием различных экономических факторов. От таких рисков не уберечься.

Долевое строительство 2021 году

Распространенным способом решения жилищного вопроса в настоящее время стало участие в долевом строительстве. Это позволяет гражданам получить квартиру по выгодной цене, а застройщикам развивать рынок новостроек. Дополнительные гарантии дает регистрация договора долевого строительства, которая не позволит аферистам повторно перепродать одну и ту же квартиру в процессе возведения дома.

Казалось бы удачная для всех схема по факту сделала некоторых заложниками ситуации, когда банкротились застройщики, значительно задерживались сроки сдачи домов в эксплуатацию, а также они вовсе становились брошенными на незавершенной стадии.

Все больше стало появляться обманутых дольщиков, и их недовольство вылилось на улицы пикетами у местных администраций. В текущее законодательство требовалось внести коррективы.

И они начали действовать с 1 января 2018 года в части открытости информации о застройщике, внесения этих данных в Единую систему жилищного строительства и правил банкротства.

Новая часть поправок введена с 1 июля 2019 Федеральным законом № 175 и о них мы поговорим подробнее.

Федеральный закон о долевом строительстве 214-ФЗ

Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.

Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах. В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.

С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2019 года.

Нововведения в Закон 214-ФЗ ужесточили требования к строительным организациям, осуществляющим возведение многоквартирных домов по договорам долевого участия граждан. Перечислим их:

1. Один застройщик – одно разрешение на строительство.

С 1 июля 2019 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.

2. Требования к строительной компании изменились.

Разрешение будет выдано только при соответствии застройщика следующим параметрам:

• наличие у компании собственных средств в размере не менее 10 % от планируемого объема строительства по данным проектной документации;
• достаточный размер и наличие указанных средств на расчетном счете застройщика должны быть подтверждены документально на момент предоставления проектной декларации в территориальный орган власти;
• компания не вправе выпускать и выдавать ценные бумаги, кроме акций;
• застройщик не должен иметь задолженности по целевым займам и кредитам, если они не относятся к строительству многоквартирного дома по одному разрешению;
• имущество компании не должно использоваться в качестве исполнения обязательств перед третьими лицами;
• обязательно наличие успешных проектов у застройщика в объеме не менее 5 тысяч квадратных метров;
• застройщику запрещено заниматься иными видами деятельности помимо строительства.

Согласно ст.23.3 Федерального закона 214-ФЗ перечень данных, которые застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, пополнился правоустанавливающими документами на землю, где ведется строительство жилого дома.

3. Один застройщик – один расчетный счет.

Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством.

Все денежные операции по этому счету должны быть только в рамках 214 Закона, но и находиться под контролем банка. Списание средств возможно при обращении застройщика с подтверждающими документами и проверке их со стороны кредитной организации. Тем самым средства не будут переведены строителям до момента исполнения ими обязательств перед долевыми участниками.

4. Привлекаться средства частных лиц могут через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Такой способ дает возможность застраховать средства дольщиков, но только при внесении их на эскроу-счет. Страхование осуществляется в Ассоциации страхования вкладов или компенсационном фонде.

5. Сделки обязательно должны сопровождаться банком.

6. Государственный контроль сделок.

В каждом субъекте должны создаваться контролирующие органы, которые совместно с банками будут осуществлять контроль над застройщиками. Руководители таких органов назначаются Министерством строительства(ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

7. Взносы в компенсационный фонд

В целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.

8. Ограничен размер авансовых платежей

Новая редакция Закона устанавливает условие перечисления денежных средств застройщиком в качестве расчетов с поставщиками и подрядчиками. Без предъявления банку документов в подтверждение выполненных по договору обязательств деньги не будут переведены. Это значит, что только после выполнения партнером условий по оказанию услуг, поставке товара и т.д. застройщик сможет с ним рассчитаться.

Но в ч.4 ст.18 Закона имеется оговорка, что партнерам могут перечисляться авансы, совокупный размер которых не окажется выше 30% от заявленной стоимости проекта.

9. Участок земли, на котором будет производиться строительство многоквартирного дома, должен находиться в собственности застройщика или на правах аренды.

Отменят ли долевое строительство 1 июля 2019 года?

Изменения закона № 214-ФЗ о долевом строительстве привело к отмене существующей схемы и к плавному переходу на проектное финансирование строительства жилья.

Для застройщиков начатые ранее 1 июля 2018 года проекты должны завершаться на прежних условиях, а для покупателей с заключенными и зарегистрированными ДДУ останутся в действии до сдачи жилья.

Что будет вместо ДДУ?

С 2021 года произошел переход с долевого участия на проектное финансирование строительства. Новая система включает в себя цепочку участников:

1. Дольщики.
2. Кредитное учреждение (банк).
3. Застройщик.
4. Регуляторы.

В итоге проектные расходы возрастут, что непременно скажется на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках до 20-30%.

Переходный период от долевого строительства к проектному финансированию

Переход осуществляется в два этапа:

1. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года, когда застройщики заключают договора с гражданами с использованием одного из механизмов:

• счета-эскроу;
• государственного регулирования в соответствии со ст. 23 № 214-ФЗ.

2. Период с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года, когда все договора о долевом участии граждан в жилищном строительстве будут использовать механизм счетов-эскроу или спецсчетов.

В 2021 году новая модель финансирования приведет к тому, что строительство будет осуществляться с привлечением банковских кредитов. Средства граждан, хранящиеся на счетах-эскроу, будут переданы застройщику или в счет погашения кредита только после подписания передаточного акта сторонами-участниками долевого строительства.

Банковское сопровождение сделок в долевом строительстве

Банковское сопровождение сделок стало обязательным с 2021 года. Теперь граждане не смогут передавать денежные средства напрямую застройщику по договору ДДУ. Государство обязывает вносить их на специальный счет в банке, открываемом в рамках разрешения на строительство. Те проекты, которые стартовали ранее указанной даты, обязаны перейти на такую же систему расчетов и контроля за ними.

В рамках комплексного освоения территории застройщику разрешено возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям, но по каждому из них должен быть открыт свой счет в банке.

Такое регулирование финансовых отношений между дольщиками и девелоперами позволяет застраховать средства граждан от потерь при махинациях или банкротстве застройщика.

Средства поступят к нему только при условии:

• ввода дома в эксплуатацию;
• регистрации права собственности хотя бы на одну из квартир в нем.

В случае заморозки объекта или банкротстве застройщика все средства дольщиков будут им возвращены в полном объеме.

Эскроу-счет для застройщика

С 1 июля 2019 года застройщик обязан открывать эскроу-счета при заключении договоров ДДУ. Планируется, что такая модель сократит риски дольщиков стать обманутыми.

Таким образом, новый механизм приведет к тому, что не потребуется заключать договора с гражданами – участниками долевого строительства. Эти средства будут находиться на специальных счетах застройщика под контролем кредитного учреждения и застрахованы Агентством по страхованию вкладов от возможного банкротства банка.

Размер страхового возмещения в этом случае равен 10 млн. рублей из расчета на одну квартиру в многоквартирном доме.

Совокупность условий, которые применимы в рамках нового законодательства к строительству многоквартирных домов, дают возможность сделать следующие выводы:

• договора долевого участия в строительстве больше не будут применяться, произошел переход на проектное финансирование;
• ранее заключенные ДДУ будут действовать до момента исполнения по ним обязательств;
• ожидается повышение стоимости квартир в новостройках в связи с новыми требованиями к финансированию строительства, теперь покупать по низким ценам на стадии «котлована» будет затруднительно.

Долевое строительство в 2019 году: прогнозы и изменения в законодательстве

12.02.2019 Количество просмотров: 139

Уже больше года одной из самых резонансных и обсуждаемых новостей в сфере недвижимости является запланированная на 2019 год отмена привычной для многих схемы долевого строительства. Предложенные поправки в действующее законодательство даже у опытных юристов вызывают противоречивые чувства.

Одни называют их долгожданным решением вечной проблемы обманутых дольщиков, другие прогнозируют резкий рост цен на жилье в новостройках и невозможность совершить сделку для большинства граждан РФ.

Мы постарались собрать полную информацию по данной теме и раскрыть все нюансы, сложности и возможные подводные камни в грядущей жилищной реформе.

Долевое строительство и его нюансы

Если вы ни разу не слышали о такой схеме приобретения жилья, то напомним: долевое строительство предусматривает такой механизм совершения сделок, когда застройщик реализует объекты недвижимости еще на стадии подготовки котлована под будущую постройку.

Привлеченные от дольщиков средства используются непосредственно за закупку материалов, техники и проведение строительных работ.

На бумаге такая схема выглядит идеальной: дольщик получает возможность купить квартиру примерно на 20 % ниже рыночной цены, а застройщик получает желаемые средства и избавляется от необходимости привлекать банковские кредиты.

Но, как и многие хорошие идеи в России, эта породила большое количество мошенников и недобросовестных игроков рынка. Именно это и стало одной из предпосылок, что вопрос стал решаться на уровне Президента РФ. Именно Владимир Путин объявил о том, что долевое строительство будет отменено в привычном для всех виде с 1 июля 2019 года.

Причины и предпосылки

Глава государства высказал свое мнение еще в ноябре 2017 года и назвал нецивилизованной действующую схему расчетов и гарантий между дольщиками и застройщиком.

Более того, правовое регулирование вопросов, связанных с долевым строительством, было по словам Президента «невнятным».

цель, которая ставится перед грядущей в 2019 году реформой, — это максимально защитить интересы граждан, сохранив при этом объемы строительства в стране. В связи с этим Кабинет министров получил указание продумать создание дорожной карты.

Она не стала сиюминутным нововведением, а рассчитана на длительный переходный период. задача, которая стояла перед чиновниками — в течение трех ближайших лет полностью перевести схему финансирования строительства на новые рельсы. В частности, на проектное финансирование.

Объяснить такую позицию со стороны руководства страны достаточно просто. Только по официальной информации Генеральной прокуратуры РФ количество обманутых дольщиков превысило 40 тысяч человек, причем среди пострадавших есть известные общественные деятели, представители шоу-бизнеса, спортсмены.

Если посмотреть на статистику Министерства строительства, то это более 830 объектов, переведенных в категорию долгостроев. Отдельные эксперты высказывают еще более пугающую цифру – 150 тысяч наших с вами сограждан.

Так и появилась срочная необходимость немедленно пересмотреть НПА и внести поправки, которые бы содействовали восстановлению и защите прав будущих дольщиков.

Как и любые глобальные изменения, отмена долевого строительства с 2019 года вызвало массу страхов в обществе. Прежняя схема, несмотря на все риски, давала многим единственным шанс наконец получить заветные квадратные метры, причем по доступной даже среднему классу населения цене. Предложенные изменения по переходному периоду от старой схемы к новой также вызвали немало вопросов.

На самом деле все не так критично: меняется лишь источник финансирования, а объекты недвижимости по-прежнему будут доступны для покупки на начальных стадиях проекта — возведение котлована или закладка нижних этажей. Застройщики больше не смогут привлекать средства покупателей: им придется или использоваться собственный бюджет, или привлекать банковские кредиты.

Ответим в течение 60 секунд

Что мы ожидаем от 2019 года?

Как уже говорилось ранее, поправки в Федеральный Закон № 214 в первую очередь вносятся для того, чтобы максимально сберечь права и сохранить привлеченные деньги сограждан. В связи с этим к будущим застройщикам будут выдвигаться иные, более жесткие и в чем-то даже сложновыполнимые требования. Вот перечень самых важных изменений, которые начнут действовать с 1 июля 2019 года.

• Для гарантии сохранения привлеченных средств создается Фонд защиты дольщиков. Он будет формироваться из обязательных отчислений застройщиков в размере 1,2 % от суммы будущей сделки. Если деньги в фонд не поступили, можно легко опротестовать договор и признать его ничтожным.
• Больше внимания теперь будет уделяться и компетенции строителей. Чтобы организация могла претендовать на проектное финансирование и получить кредитную помощь от банков, нужно построить до этого не менее 10 тысяч квадратов жилой или коммерческой недвижимости. Только при выполнении этого условия можно получить право на ведение долевого строительства с 1 июля.
• Для возведения каждого объекта необходимо отдельное разрешение. Кроме того, застройщику теперь запрещено заниматься какими-либо иными видами коммерческой деятельности помимо строительства.
• Устанавливается максимальная планка средств, которые можно привлекать в качестве авансовых платежей – не более 30 % от стоимости возводимого жилья.
• Отмена долевого строительства по привычной схеме предусматривает проектное финансирование. Строительные компании получают право привлекать к сотрудничеству уполномоченные банки. Теперь в обязательном порядке в возведении жилья будут участвовать не только две стороны (организация и дольщики), но и аккредитованные банковские учреждения. Они выделяют кредиты по сниженной процентной ставке для строительной компании и принимают на специальные счета деньги от покупателей недвижимости в новостройке. Причем данные вклады являются замороженными до окончания процесса строительства, и подрядчик не сможет воспользоваться ими раньше.

Введение переходного периода

Описанная ранее схема работы и взаиморасчетов начнет действовать с 1 июля 2019 года. При этом внесенные поправки коснутся и договоров, заключенных после 1 июля 2018 года. Обязательства, вступившие в силу до начала переходного периода, должны выполняться по прежней схеме.

В течение действия переходного периода застройщик получает выбор, строить объекты лишь за средства дольщиков или воспользоваться своим правом привлечения банковских кредитов.

с 1 июля нынешнего года такого выбора уже не будет – лишь проектное финансирование. Привлеченные средства будут храниться на специальных счетах до момента сдачи строительного объекта в эксплуатацию.

Как заверяют представители банков, для застройщиков будут предложены специальные кредитные условия по ставке не выше 5 % годовых.

Последствия и риски строительной реформы

По статистике более половины от всех объемов строящегося жилья возводились именно за счет застройщиков. Такие глобальные изменения не могут не отразиться на общей ситуации на рынке недвижимости в стране. Возможные последствия обязательно коснутся и продавцов, и покупателей. Вот всего несколько положительных аргументов в пользу внесенных поправок:

• Впервые за долгие годы, внесенные дольщиками средства будут надежно защищены. Банковское сопровождение гарантирует, что потерять деньги и не получить при этом квартиру будет невозможно.
• Процесс строительства пойдет гораздо быстрее. Это вполне логично, ведь затягивать процесс при наличии кредитных обязательств крайне невыгодно для строительной организации. Она будет заинтересована в том, чтобы быстрее сдать объект в эксплуатацию, получить со счетов банка деньги дольщиков и рассчитаться по действующему кредиту.

Возможные минусы

Некоторые эксперты высказывают крайне осторожные прогнозы относительно отмены долевого строительства в 2019 году. По их мнению, самый главный минус реформы – это резкое подорожание квадратного метра в новостройках.

Такую же позицию высказывают и представители строительных компаний, которым придется закладывать проценты по банковскому кредиту в стоимость будущего жилья. Аналитики в сфере недвижимости более оптимистичны в прогнозах и считают, что возможное повышение цены будет крайне незначительным.

Нестабильная финансовая обстановка в стране и так уменьшила спрос на первичное жилье, а если сильно поднять цены, то застройщикам будет банально некому продавать квадратные метры.

Второй риск касается уменьшения количества строительных компаний на рынке недвижимости. Недобросовестные игроки уйдут, но вместе с ними можно потерять и большое количество некрупных компаний. Все дело в требовании построить не менее 10 тысяч квадратных метров для участия в проектном финансировании. Для многих регионов — это невыполнимая планка.

Если у вас возникли вопросы относительно будущих изменений в долевом строительстве, у вас уже заключен ДДУ или застройщик не выполняет свои обязательства, юристы по недвижимости окажут профессиональную консультативную помощь. Обращение к специалисту поможет сохранить средства и стать законным владельцем долгожданного жилья.

Наши дела по теме

Страхование ответственности застройщика. Страховые выплаты при банкротстве застройщика

При всей исключительной важности своевременного получения гражданами обещанного им застройщиками жилья современный процесс строительства многоквартирных домов сопровождается многочисленными рисками – от экономической ситуации в стране, влияющей на уровень цен товаров и услуг, необходимых для строительства, до бюрократических проволочек с получением разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на уровне местных властей. Всё это в целом негативно влияет на возможность обеспечения жильем населения.

В связи с этим на законодательном уровне устанавливаются обязательные меры по обеспечению застройщиками своих обязательств. В частности, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” (далее – Закон № 214-ФЗ) до недавнего времени были предусмотрены два обязательных способа обеспечения исполнения обязательства по передаче жилого помещения:

Залог (признание находящимися в залоге у дольщиков земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, и самого строящегося на нем многоквартирного дома).

Договоры поручительства или страхования – на выбор застройщика.

Важно, что первый и второй варианты обеспечения действовали только совместно, а выбирать застройщик мог только из вторых двух способов.

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.

2017 № 218-ФЗ “О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон №218-ФЗ), согласно которому вместо страховки и поручительства гарантировать исполнение обязательств застройщиками будет государственный компенсационный фонд, формирующийся за счет обязательных отчислений застройщиков. Данный компенсационный фонд станет заменой добровольного страхования ответственности застройщиков, которое теперь станет дополнением к обязательным взносам в фонд.

В связи с тем, что в силу определенных причин заключенные до настоящего времени договоры долевого участия в строительстве обеспечены именно договорами страхования, рассмотрим наиболее важные элементы конструкции таких договоров, порядок получения страхового возмещения, а также основные изменения в правовом регулировании данного вопроса.

Стороны договора страхования ответственности застройщика

Договор страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства заключается застройщиком (страхователем) и страховой компанией, обладающей рядом обязательных характеристик (осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие не менее одного миллиарда рублей собственных средств, не менее чем 120 миллионов рублей уставного капитала, отсутствие предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности и др.), соответствие которым строго проверялось Центральным банком.

Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства.

Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

Страховой случай

Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные:

– решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ;

– решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Срок действия страхования

Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Страховая сумма

Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в субъектах Российской Федерации, определенной Минрегионом России на дату заключения договора страхования (например, в 3 квартале 2017 года стоимость квадратного метра составляла 90 400 руб. / кв. м. в Москве и 54 479 руб. / кв. м. по Московской области).

Порядок выплат

Порядок страховой выплаты при страховании ответственности застройщика регулируется договором страхования и правилами страхования, которые утверждаются страховщиком и являются неотъемлемой частью договора страхования.

Участник долевого строительства (выгодоприобретатель) должен обратиться в страховую организацию или в общество взаимного страхования (ОВС) в пределах срока исковой давности при обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ или до завершения конкурсного производства в отношении застройщика, предъявив соответственно решение суда об обращении взыскания на предмет залога или решение арбитражного суда о признании должника банкротом.

Федеральным законом от 29.11.2007 № 286-ФЗ “О взаимном страховании” предусмотрено, что выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней с даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности общества по уплате страховой премии.

Ипотека в ЮниКредит Банке: процентные ставки, условия, отзывы Современный рынок ипотечного кредитования представлен обширным

Электронная регистрация сделки с недвижимостью через Сбербанк Приветствуем! Сегодня поговорим о новых технологиях в

Плюсы и минусы электронной закладной.Нужна ли она заемщику? Согласно поправкам в федеральный закон «Об

Сбербанк аст плагин недоступен internet explorer 11. АСТ Сбербанк: электронная площадка Доброго времени суток

Источник: act-attorney.ru